CAPITULO TERCERO: ANÁLISIS SISTEMATICO DE LOS

CAPITULO TERCERO:
ANÁLISIS SISTEMATICO DE LOS LINEAMIENTOS
TÉCNICOS, JURÍDICOS Y PRÁCTICOS QUE DEBE CUMPLIR EL PROCESO DE
INSCRIPCIÓN EN LOS DIFERENTES SISTEMAS REGISTRALES; UTILIZADOS POR EL
REGISTRO PÚBLICO DE INMUEBLES
El presente capitulo se destaca básicamente en un análisis sistemático de los lineamientos
técnicos jurídicos y prácticos del proceso de inscripción. En primer lugar se establece un
análisis de cada uno de los sistemas de inscripción utilizados por el registro de la
propiedad; que son: folio personal, folio real manual, folio real computarizado y sistema de
información registral y catastral.
Así mismo se establece un análisis formal de la solemnidades y requisitos que la ley exige
para los instrumentos o títulos provenientes de un negocio jurídico, sujetos objetos de
inscripción, desde el punto de vista, del Código Civil, de la Ley de Notariado, del
reglamento y la ley de reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Y
en ultima instancia se establece el proceso de inscripción de cada uno de los sistemas,
señalando, en el procedimiento paso a paso y los momentos y secciones del registro
encargados del control el procedimiento Registral.
1. ANÁLISIS DEL PROCESO DE INSCRIPCIÓN DE LOS DIFERENTES SISTEMAS
REGISTRALES.
1.1. ANÁLISIS DEL PROCESO DE INSCRIPCIÓN DE FOLIO PERSONAL.
Este Sistema tiene su origen en Francia y está basado en la generación de asientos
regístrales realizados en libros conforme a los datos generales del titular o propietario del
inmueble, esto significa que todo cambio en el derecho de propiedad se registra en
asientos diferentes o separados. La mecánica registral de este Sistema Registral comenzó
a ejecutarse conforme a transcripciones manuales del documento. Al libro de Registro y
luego después de haber trascrito el documento; se anotaba el número bajo el cual se
inscribió, el número de libro y folios.
Con el transcurso de los años ha mejorado el proceso de inscripción y se autorizó a través
de un Decreto el mecanismo de fotocopia para hacer las inscripciones en el Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas.33
Con este sistema de folio personal se ha notado que se hace dificultoso contar con un
inventario ya que cada transacción se asienta en libros diferentes. Se elabora la ficha
separada con datos del titular, por cada inmueble y no se lleva el control de las
modificaciones y divisiones
33
Cfr. Guía de Derecho Registral. Seminario Taller de actualización Registral, dirigido a la comunidad de
Oriente; San Miguel; marzo del 2002
24
Este sistema se caracteriza, por la conformación del documento, para inscribir un inmueble
o constituir derechos sobre ellos. Basta la presentación del documento en el cual se
constituye o se modifica el derecho de propiedad. En dicho documento debe constar la
tradición.
Para inscribir un inmueble es necesario tener un titulo, que constituye el documento.
En este Sistema la inscripción no tiene fuerza absoluta y el modo de adquirir no es en
virtud de la inscripción, sino que esta es una fuerza que da validez a los derechos que
amparar el título inscrito.34
Este Sistema, en la actualidad, tiene mucha importancia ya que las inscripciones de los
inmuebles en los que se transfiere el dominio en su totalidad, se asiente bajo este
mecanismo. Los inmuebles que sufren divisiones o fraccionamientos son traslados al
Sistema de Folio Real manual o Siryc.
Según el caso, que en el inmueble se desarrolla, un proyecto de fraccionamiento del
inmueble de interés social. se divida en fincas
separadas, se traslada al folio real
automatizado,( procesos que a continuación se desarrollaran). Este sistema tiene su origen
en el país de Francia y fue adoptado por nuestro país y se le denomina Sistema de
Transcripciones o Folio Personal.
1.2. ANÁLISIS DEL PROCESO DE INSCRIPCIÓN DE FOLIO REAL MANUAL.
Para implementar este sistema a nuestro país fue tomado como modelo el Sistema
Alemán.
Este Sistema está basado en la generación de asientos y registro por inscripción bajo un
número de matricula por propiedad. Con este sistema se identifica y se le da seguimiento a
los cambios que sufre un inmueble lo cual permite un mejor control. Por su estructura o
configuración permite adoptarse a las innovaciones cibernéticas.
En este sistema, los asientos de inscripción, de las modificaciones que sufre el inmueble
inscrito, no es necesario el asiento de la literalidad del documentos a inscribir; si no que en
el expedientes que se lleva para cada inmueble se anota resumidamente el contenido del
mismo. En el expediente de folio real manual se anotan las modificaciones que ha sufrido
el inmueble general ; son consignados en las casillas correspondientes, el número de
presentación o presentaciones que se consignan al documento al momento que se recibe
de la sección de diario de presentaciones. También se consigna el número de inscripción
definitiva deL documento; presentado, el nombre del propietario o
titular de la
35
desmembración.
34
Cfr. Vásquez López, Luis; Op. Cit. Pag. 43
Cfr. Guía de Derecho Registral. Seminario Taller de actualización Registral, dirigido a la comunidad de
Oriente; San Miguel; marzo del 2002
35
25
En este sistema (Folio real), el registro de los instrumentos se realiza en razón de cada
inmueble y no de su propietario; debiendo registrarse en forma unitaria todos los negocios
jurídicos que se relacionen con un determinado inmueble. Las inscripciones pueden
efectuarse con la copia de los instrumentos o bien con resumen de su contenido.
Este sistema se auxilia de dos tipos de registros; el territorial y el catastral. En EL
TERRITORIAL, se registran todos inmuebles o predios por medio de una matrícula en la
cual se anotan originalmente, los datos específicos del inmueble y en la inscripción se van
anotando todos los actos que dentro del trafico del inmueble se realizan, tales como,
segregaciones. Sus gravámenes o sus transferencias definitivas se les asigna un número
correlativo ascendente, por cada negocio Jurídico, Conservando el mismo número de
matricula.
EN EL CATASTRAL. se registra la descripción técnica del inmueble, los rumbos, las
medidas superficiales y lineales su ubicación naturaleza y forma; además se anotan todos
las transformaciones que sufre el inmueble. Entre ambos registros hay una estrecha
concordancia y toda modificación que sufra el inmueble debe anotarse en ambos registros.
El sistema de registro de folio real toma su nombre porque su base es el inmueble, dentro
de el la finca es el inmueble y cada una de ellas tiene su propio registro en el que se
inscriben todos los actos que afectan al inmueble determinado, (contiene toda la
información de un inmueble).
1.3. ANÁLISIS DEL PROCESO DE INSCRIPCIÓN DE FOLIO REAL AUTOMATIZADO.
Este sistema forma parte del proyecto de modernización del Registro de la Propiedad Raíz
e Hipotecas. Consiste en integrar los datos recopilados en el levantamiento catastral, con
la información del registro de los negocios jurídicos,o que se encuentran en los libros que
se llevan al respecto. Para este sistema se tomó como modelo el Sistema Australiano.
Este modelo (Folio real automatizado) está comprendido como uno de los más avanzados
de nuestro país, ya que ofrece un mejor control, para el titular, del derecho de dominio o
de propiedad y para el poseedor legal de los inmuebles, sin dejar a un lado los principios
regístrales.
La seguridad jurídica que ofrece este sistema es a través del establecimiento de la
existencia real de los inmuebles, de sus propietarios o poseedores. En este sistema
prevalece la tradición como modo de adquirir y no el titulo . Se integra con la identificación
de la parcela, por medios gráficos denominados, mapas catastrales o sistemas de
información geográfica (SIG)36
Con este sistema se pretende integrar la información del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas y del Catastro, para implantar un nuevo Sistema acorde con la realidad de
nuestro territorio, con la ayuda de las computadoras, que integre la información registral
36
Cfr. Vásquez López, Luis; Op. Cit. Pag. 241
26
con la identificación de la parcela a través de medio gráficos automatizados, así como la de
sus titulares, este sistema es propio del Registro Social de inmuebles.
El Sistema computarizado juega un papel muy importante ya que a través de él se archivan
la información Registral, identificándose la parcela a través de medios gráficos
automatizados, asimismo la información de sus titulares.
Este sistema es propio del Registro Social de Inmuebles el cual ofrece asimismo una
seguridad jurídica muy eficaz.a través de la identificación técnica de los inmuebles de sus
propietarios o poseedores con el objetivo de garantizar la pureza en la tenencia y agilidad
del tráfico mobiliario. Asimismo se establece la correcta localización del inmueble
determinado, sus medidas lineales y superficiales, su naturaleza, nomenclatura etc.
1.4. ANÁLISIS DEL SISTEMA DE INFORMACIÓN REGISTRAL Y CATASTRAL (SIRYC)
Este sistema, está basado en un almacenamiento de información e imágenes de la parte
registral y catastral de los inmuebles. La información Registral está plasmada en imágenes
de los documentos registrados e inscritos en libros. La captura de las imágenes se realizan
por medio de escáner; en consecuencia lo inscrito en libros, se convierte en Calidad
Digital. Cada negocio jurídico pasa a formar parte del Sistema Computarizado.
La información catastra,l se representa por medio del dibujo de la parcela, en el sistema
computarizado. En la actualidad para identificar la forma o estructura de un inmueble se
hace a través de ortofotos o fotografías aéreas a determinadas escalas de vuelo. Es así
como se combina la información registral y catastral.
Para obtener la información catastral de la zona rural, se utilizan ortofotos y para zona
urbanas se utilizan, restituciones . Se le da forma a los mapas catastrales, por sectores,
municipios, departamentos y en todo el territorio hasta formar el mapa oficial. Para
recolectar la información catastral se utilizan otras disciplinas o mecanismos técnicos
como: Topografía, Fotogrametría, Cartografía, Batimetría, Toponimia, entre otras.
Con este sistema de información registral y catastral (siryc), se pretende integrar en un
solo sistema computarizado los procesos de inscripción del Registro de la Propiedad Raíz
e Hipotecas de nuestro país.
Además de tener actualizado el mantenimiento de los
mapas catastrales del territorio, y proveer un mejor servicio de información a los
ciudadanos o instituciones, que lo requiera; asímismo a los propietarios.
El SIRYC, ha sido desarrollado, para funcionar en un ambiente cibernético, en los
programas automatizados de: Windows, Word, Excel, y otros.
El sistema contiene dos componentes o partes: El componente alfanumérico o registral,
que consiste en la base de datos relacionales, y el componente grafico, que se utiliza para
la producción y mantenimiento de mapas catastrales.37
37
Cfr. Vásquez López, Luis; Op. Cit. Pag. 212
27
2. ANÁLISIS SOBRE LAS SOLEMNIDADES Y REQUISITOS LEGALES QUE DEBEN
CUMPLIR LOS INSTRUMENTOS O TÍTULOS PARA SER INSCRITOS EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS.
2.1 EN EL CÓDIGO CIVIL.
Los requisitos y las solemnidades legales que exige el Código Civil , a las personas
titulares de derechos de propiedad, para el otorgamiento de títulos o instrumentos, en que
se reconozca, se transfiera, se modifique o se cancele el dominio o posesión sobre un
inmueble. Debe ser otorgado en instrumento público. Art. 667 inciso 1º. del código Civil.
Los instrumentos inscribibles los regula el Art. 676 Cod. Civil. y dice: “Son inscribibles los
instrumentos públicos, auténticos y los documentos privados registrados en la Alcaldía
Municipal con autoridad a la ley de 19 de Febrero del año 1881”.
El Art. 1570. Del Código. Civil exige que para que el instrumento tenga valor probatorio
debe ser otorgado ante funcionario autorizado para tal efecto, que puede ser: un Notario,
un Agente Diplomático o Consular, o un Juez, de primera Instancia.
En caso de testamentos debe ser incorporado a un protocolo, a lo que se le denomina
Escritura pública; así mismo lo dice el Art. 1570 inciso 2º del Código Civil, lo cual
contradice a la ley de notariado. En el Art. 2, le llama Escritura Pública al testimonio. No es
lo mismo escritura pública, que instrumento público, éste último es considerado como el
género y la escritura pública como la especie.
El Código Civil en el inciso 2º. del Art. 1570. el legislador asigno la palabra escritura pública
como sinónimo de escritura matriz y se refiere a ésta porque es la única que se asienta en
el protocolo.
El Código Civil señala los requisitos de validez del acto jurídico que se encuentran
regulados en el Art.1316 los clasifica así:
a)La persona sea legalmente capaz
b) Su consentimiento o voluntad no adolezca de vicios.
c) El objeto sea lícito
d) La causa sea lícita.
La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por si misma y sin el
ministerio o la autorización de otra. Existen dos tipos de capacidad:
a) capacidad de goce, que consiste en que un ser humano no puede obligarse por si
mismo, se necesita la representación de otra persona o autorización. b) La capacidad de
ejercicio, consiste en que una persona puede obligarse por si misma frente a otra.
Los vicios del consentimiento consisten en que al momento de decidir no esté forzada la
decisión por dolo, error, o fuerza.
El objeto debe ser licito, debe provenir de un negocio lícito.
28
La causa tácita debe ser dentro del marco de la ley.
Asímismo señala el Art. 668 del Código Civil los requisitos de fondo y de forma que debe
contener todo testimonio de Escritura Pública para inscribirse en el Registro de la
Propiedad. Los demás requisitos los señala la Ley de Notariado y la Ley de
del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
2.2 EN LA LEY DE NOTARIADO
La Ley de Notariado en su capitulo III, que se denomina “Escritura Matriz”, señala en el Art.
32 los requisitos que debe reunir la escritura matriz y literalmente dice:
Art. 32. La escritura matriz deberá reunir los siguientes requisitos:
1) Que se otorgue ante persona autorizada para ejercer el notariado.
2) Que se asiente en el protocolo, en idioma castellano indicando su número de orden
y con expresión del lugar día y hora en que se otorguen…
3) Que concurran a su otorgamiento, en su caso, dos testigos instrumentales, hábiles
conforme el Art. 34 ley.
4) Que se exprese en el instrumento en nombre apellido, edad, profesión u oficio o
domicilio de los otorgantes y de los testigos e interpretes en su caso. Si alguno de
los otorgantes fuere extranjero se expresara también su nacionalidad.
5) Que el notario de fe, del conocimiento personal que tenga de los comparecientes; y
en caso que no los conozca que haga constar en el instrumento que se cercioro de
la identidad personal de aquellos por medio de su respectiva cedula de identidad
personal, pasaporte, tarjeta de residente o cualquier otro documento de identidad.
(DUI).
6) Que se haga relación exacta, clara, concisa de lo que digan los otorgantes y que
pidan se consigue en el instrumento.
7) Que se escriban con letras las cantidades y fechas.
8) Que no se escriba cosa alguna en el texto del documento con iniciales o
abreviaturas.
9) Que los borrones, enmendaduras, entrerrenglonaduras testaduras y cualesquiera
otras correcciones se anoten y salven integrante al final del instrumento, a presencia
de los comparecientes y antes de las firmas. Se prohíbe usar el paréntesis para
sustituir testaduras.
10) Que el notario explique a los otorgantes los efectos legales del acto o contrato y que
haga constar esta circunstancia en el instrumento.
11) Que inscrito el instrumento se lea íntegramente por el notario a los otorgantes, en un
solo acto presencia de los testigos si lo hubiere.
12) Leído el instrumento, sea firmado por los otorgantes, por los testigos e interpretes si
los hubiere y por el notario.
13) Que se observen los demás requisitos que las leyes exijan en determinados casos,
en este ultimo numeral. Cabe agregar que el articulo 62 del reglamento de la ley de
reestructuración del registro de la propiedad raíz e hipotecas señala otras
formalidades que debe llevar la escritura matriz y testimonio de la misma el
momento de realizar un contrato o negocio jurídico con respecto a bienes inmuebles
que se detallan en el siguiente apartado.
29
El Art. 43 de esta misma ley, describe las formalidades de los testimonios de escritura
matriz, y literalmente dice:
Art. 43. Los notarios deberán expedir a los otorgantes, a quienes resulte un interés directo
por razón de las declaraciones de los otorgantes contenidos en los instrumentos, o a
quienes deriven su derecho de los mismos testimonios que les pidan de los instrumentos
que autorizan, anotando la saca al margen del protocolo con expresión del nombre de la
persona a quien se le da el testimonio y la fecha en que se expide….
El Art. 44 de esta misma ley señala otro requisito que debe contener el testimonio al
momento de ser presentado al registro de propiedad que consiste una razón que se le
denomina el “PASO ANTE MI”
A continuación se estructura una clasificación de los requisitos de fondo y de forma que
debe contener un testimonio de escritura pública para que pueda ser inscrito en el Registro
de Propiedad y se clasifica así.
Partes de la cabeza:
1) Número de orden,
2) Lugar, hora y fecha.
3) Notario autorizante.
4) Comparecientes.
5) Parte enunciativa del acto o contrato que se celebra.
Número de orden: Toda Escritura Matriz comienza con un número, de orden, o sea
aquel que indica el orden que le corresponde dentro de un determinado protocolo. Con
respecto al contenido de toda escritura matriz, hay un principio en el Art. 32 No. 7 Ley de
Notariado, que prohíbe usar números para cantidades y fechas, tratándose del número de
orden de la escritura. Se ha cuestionado, si se puede consignar en números. La respuesta
es que el número de orden puede consignarse tanto en letras como en números.
Jugar, hora y fecha: El notario puede cartular en cualquier parte de la republica de
conformidad al Art. 3 Ley de Notariado . La exigencia de este requisito está en el Art. 32
No. 2 Ley de Notariado . Tanto el día, la hora como el año deben de consignarse en letras,
en base al Art. 32 No.7.La finalidad de escribirlo en letras es para evitar alteraciones.
Notario autorizante: Los requisitos que establece expresamente la ley, se deducen del
Art. 32 No. 1 que establece que debe otorgarse ante persona autorizada y no habría forma
de saber si esta autorizado el notario, si no pone el nombre.
Compareciente: En cuanto a los comparecientes se deben de identificar por sus nombres
y apellidos completos, tal como parecen en la cedula de identidad personal, documento
Único de Identidad o pasaport.e. También debe consignarse en la forma que son
conocidas socialmente, cuando conste en la cedula, sólo se permite que no se identifique
con la cedula, al compareciente, cuando es conocido personalmente del notario, pero en la
práctica se aconseja siempre identificarlo con dicho documento, y a partir del primero de
30
Noviembre del año 2002 se exigirá el Documento Único de Identidad.( DUI).
Los elementos de los otorgantes: Deben de relacionarse en la escritura matriz, y son los
siguientes:
1) Nombre y apellidos completos, tal como aparece en la Cedula de Identidad ,Personal
o DUI.
El nombre que se va a consignar en la escritura matriz, en el caso anterior no lo
resuelva ninguna ley, ni la doctrina; pero en nuestro medio lo que se usa es consignar
el nombre de la Cédula primero e inmediatamente después el otro nombre. En la
actualidad se consigna el número del documento Único de Identidad y lugar de
expedición.
2) La edad, esto no tiene dificultades más que en la incapacidad. El Art. 1316
del
Código Civil, dice que “ para que una persona se obligue a otra por acto o declaración
de voluntad, es necesario: Que sea legalmente capaz”; en concordancia con el Art. 26
reformado, del mismo Código, que fija la mayoría de edad en 18 años. La edad que
debe consignarse es la que se deduce de los datos de la Cedula de Identificación
personal.
3) La profesión u oficio.
4) El domicilio. tiene importancia en el caso de tratarse de extranjeros, debe mencionarse
la nacionalidad si el compareciente es extranjero, pero si es salvadoreño no es
necesario.
La importancia de determinar la nacionalidad, es por la prohibición del Art. 109 de la
Constitución de la República, que establece que los bienes rústicos no los pueden
adquirir los extranjeros en cuyo país de origen no tengan igual derecho los
salvadoreños. El notario, en consecuencia, debe de tener esto presente cuando
comparece ante sus oficios, un extranjero a comprar un inmueble rústico. Para estos
efectos hay listas elaboradas por el Ministerio de Relaciones Exteriores; consultando
estas listas se puede otorgar el acto o contrato.
En los registros de la propiedad Raíz; antes de inscribir ese tipo de escrituras; se
revisan las listas, si se otorga, el acto no teniendo el salvadoreño igual tratamiento, el
acto es nulo absolutamente.
5) Si el compareciente no es del conocimiento personal del Notario,
6) Identificación con la Cedula, o el documento pertinente, en su caso; cuando es de
su conocimiento personal; pero la Ley da a entender que si el compareciente es
conocido, no es necesario identificarlo. Pero hay criterios, de que en todo caso, debe
de identificarse, en base al Art. 32 No. 5 parte final de la ley de Notariado En el Art. 32
No. 7 ley de notariado. Con la palabra “cantidades”. Hace referencia a que todas las
fracciones numéricas deben constar por escrito:
31
a)
b)
Se refiere a sumas de dinero o que expresen extensión territorial de inmuebles,
a números de identificación, número de un lote, número de cedula, número de
DUI. o número de N.I.T.
Se refiere a cualquier expresión que englobe un número. Hay una pequeña
tolerancia en este grupo, tratándose en cuanto a las notificaciones, ya que en
las descripciones de los ingenieros se emplean muchos números.
7) Calidad del compareciente. Lo normal es que el compareciente lo hace por
derecho propio, pero pueden presentarse variantes en cuanto a su calidad, puede ser
nudo propietario, usufructuario, Único dueño o propietario proindiviso. Puede
comparecer como representante o apoderado, y puede serlo tanto de personas
naturales como de personas jurídicas.
Es necesario en la escritura matriz; al mencionar el nombre del compareciente, cuando
comparece por otro; expresar su calidad en la comparecencia y además justificar la
personería, debidamente en la escritura matriz. El compareciente en este caso es el
apoderado.
Descripción del Inmueble: Esta parte es conocida como Enunciativa, y puede faltar en
muchos instrumentos, porque se refiere al caso de que existan inmuebles en el acto o
contrato. Si existen inmuebles deben describirse, este requisito de describirlos, no se
deriva de la ln., sino del código Civil, se deriva de una obligación notarial impuesta por la
regulación del Registro de la propiedad, es el Art. 697 en relación con el Art. 688, los que
exigen la descripción del inmueble.
Esta descripción únicamente se dará en aquellos casos en que se tenga que realizar un
acto notarial que afecte un inmueble. Ejemplo: compraventas, hipotecas, donaciones,
reuniones de inmuebles, legados, particiones extrajudiciales, etc.. De ahí también, la
constitución de derechos reales sobre inmuebles, como los arrendamientos de inmuebles,
(sean urbanos o rústicos), regulados por el Código Civil y por la ley de Inquilinato en lo
pertinente.
El notario debe tener presente en lo relativo a la descripción del inmueble.
Problemas especiales: Reglas Generales.
Primera: El inmueble debe describirse íntegramente, tal como consta en el antecedente.
Segunda: Cuando se trata de desmembraciones de un inmueble general, las respuestas
que la práctica presente son las siguientes:
a) Se debe describir totalmente el terreno mayor y totalmente la porción
desmembrada.
b) No es necesario describir el terreno mayor; sino que basta identificarlo por su
naturaleza, su capacidad, su situación y el número y tomo de inscripción, pero sin
describir el inmueble y entonces describir solamente la porción que se desmiembra.
c) Describir la porción que se desmembra, diciendo al final, que forma parte de un
terreno de mayor extensión, inscrito al número tal, del tomo tal, y
32
d) Simplemente describir la porción desmembrada diciendo, sus antecedentes, pero
sin mencionar que forma parte de un terreno de mayor extensión, ni dar siquiera
indicios al respecto.
En el año 1986, fue aprobada la ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz
e Hipotecas, y su respectivo Reglamento, Decretos que tenían dentro de sus objetivos,
cambiar el sistema de folio Personal, que se ha venido utilizando para registrar dichos
bienes; por el Sistema de Folio Real, a efecto de registrar los documentos en razón de
cada inmueble y no de su propietario.
Problemas Generales en la Descripción del Inmueble.
1) Extensión Superficial del inmueble: la regla general en materia de extensión superficial
es que la misma debe expresarse en el sistema métrico decimal, esto no lo dice ningún
Código, ni la ley de Notario, lo establece el Decreto legislativo vigente, de fecha 26 de
agosto del año 1885, publicado en el diario Oficial del 27 del mismo mes y año. Ese
decreto Legislativo es el que adopta el sistema métrico decimal, en el Art. 9 que regula un
aspecto notarial.
2) Naturaleza: consiste en determinar si el inmueble es rustico o urbano.
3) Su situación: se concreta en determinar la ciudad, cantón y la jurisdicción y
departamento en que esta situado el inmueble, no la dirección, a veces en los inmuebles
urbanos, algunos notarios identifican al máximo la situación del inmueble
4) Los colindantes y linderos: Los linderos y colindantes deben de mencionarse tal como
consta, en el antecedente. Si existieren colindantes nuevos, deben de copiarse primero los
del antecedente y luego los actuales, si se ponen directamente los actuales, la escritura no
se inscribe en el Registro, por no constar en el antecedente. Art. 60 Inc. 2º. Del
Reglamento del Registro.
5) Determinar el número y tomo de su inscripción en el Registro: Cuando hubiere
antecedente inscrito que sirva de base al acto o contrato, si no lo hay debe de indicarse. La
caso totalidad de la venta se hace con el antecedente, este o no inscrito y en pocas
ocasiones se le presentará al Notario el caso de vender la porción, sin antecedente. Art. 60
Inc. 1º. Del reglamento del Registro.
6) Cuerpo de la Escritura Matriz: Es lo dispositivo del acto o contrato. Elementos en que
media la transferencia del dominio:
a) El uso de la palabra tradición. Arts. 667 y 651 C.C. No existen formulas en nuestro
sistema, pero existen sinónimos que indican el contenido de la palabra tradición, si
se usa venta y transferencia, se esta refiriendo a la tradición, por la exigencia del
Art. 667 C.C.
b) La aceptación de la tradición,
c) El precio del acto o contrato. Arts. 689 y 697 C.C. Se debe anotar no sólo el precio;
sino, si se ha pagado de presente o a plazo. La importancia del precio es para los
efectos de determinar el impuesto sobre transferencia de Bienes Raíces, el cual se
causa en los actos o contratos que no están exceptuados por el Art. 1 de la ley de
Impuesto sobre Transferencia de bienes raíces, y el valor del impuesto, lo
33
determina el precio del inmueble determinado en el contrato, en términos generales.
7) Pie de la estructura: se clasifica en la siguiente forma:
a) Parentesco,
b) Manifestación de agregar o no el boleto- recibo del impuesto sobre transferencia de
Bienes Raíces si el valor pasa de los 250,000 colones.
c) Advertencia de solvencias. Art. 39 ley de notariado ,
d) Explicación y razón final,
e) Salvaturas. Art. 32 No. 9 LN., y
f) Firmas. Art. 32 No. 12 ley de notariado
Parentesco. La ley del impuesto sobre trasferencia de Bienes Raíces, en el articulo 7
inciso final; reformado, determina los actos o contratos en los cuales debe consignarse
este requisito, siendo los siguientes:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Venta,
Dacion en pago,
Donación,
Permuta,
Constitución de Renta Vitalicia,
Constitución a título oneroso de los derechos de usufructo, uso o habitación.
La obligación legal, para todo notario, es la de preguntar a los otorgantes si hay o no algún
parentesco determinado entre ellos, debiendo, en caso afirmativo, hacer constar en el
instrumento, que se hizo la pregunta; si no hay parentesco también debe consignación esta
situación en el instrumento.
TESTIMONIOS
Los testimonios están regulados en los artículos; del 43 al 49 de la Ley de Notariado. En el
capítulo de los testimonios no hay definición de testimonio, pero el Art. 2 de la Ley, de
Notariado; cuando habla de los instrumentos públicos y testimonios establece que:
Puede definirse el testimonio de la siguiente manera: “Es la especie de instrumento público
que consiste en la reproducción literal de la escritura matriz expedida en la forma legal, por
la persona autorizada al efecto”.38
Las características del análisis del concepto de testimonio son las siguientes:
1) Es una reproducción literal de la escritura matriz o sea una copia fiel y exacta de lo
consignado en él, inclusive las firmas que aparecen al final. Al ser una copia fiel y
38
Cfr. Mendoza Orantes, Ricardo; Derecho Notarial Salvadoreño (compilador); Editorial Jurídica
Salvadoreña; San Salvador; 1998; Pág 135.
34
exacta, no debe de concluirse que deben copiarse los errores, debidamente corregidos
en la parte final de la escritura matriz.
2) Debe ser expedido en la forma legal. Se refiere a los requisitos o solemnidades a que
está sujeta la expedición de testimonios, los cuales deben expedirse dentro del plazo
legal, o sea dentro del año y quince días siguientes de la vigencia del protocolo. Art. 43
inciso 2º., fuera de este plazo los expide la sección de protocolo de la Corte Suprema
de Justicia Art. 43 de la Ley de Notariado.
3) Que sea expedido por la persona autorizada. Para el efecto. Las personas autorizadas
son:
-
Los notarios Art. Inciso 2º, ley de notariado
Los agentes diplomáticos y Consulares Art. 75. Ley de notariado
Los jueces de Primera Instancia, tratándose de testamentos Art. 5 de la ley de
Notariado.
Los Requisitos de Expedición de testimonios son:
1)
Deben expedirse en papel simple, pudiendo también extenderse por medio de copias
fotostáticas o fotográficas, agregando una hoja de papel común en la que se asienta la
razón final.
2)
Deben expedirse dentro del plazo legal.
3)
Deben llevar una razón, al final del testimonio, que en la práctica se denomina, razón
de paso ante mi.
4)
Debe ir sellado y firmado por el notario. Art. 44 de la ley de Notariado.
No hay ningún articulo que establezca para el notario la obligación de expedir los
testimonios. La ley habla de que el notario deberá expedir testimonios.
2.3.
EN LA LEY Y REGLAMENTO DE RESTRUCTURACION DEL REGISTRO DE
PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS.
Los requisitos que exige la Ley de reestructuración del Registro de la Propiedad raíz e
Hipotecas para inscribir un testimonio de escritura pública o titulo traslaticio de dominio,
son los que el Art. 17 de la ley de reestructuración establece que los inmuebles que estén
en proceso de lotificacion o fraccionamiento debe presentar un plano autorizado por la
autoridad competente, en este caso la autoridad es la OPAMS en la zona metropolitana, el
Viceministerio de Vivienda, y la Alcaldía de los municipios en el interior del país. Así mismo
exige que en la escritura, en que se hace la desmembración; debe expresar la extensión
35
superficial del inmueble general, a que ha quedado reducido, lo cual sirve de base para el
control de la cabida registral en la inscripción de las transacciones futuras.
El reglamento de la ley de reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas,
establece los requisitos de los documentos para ser inscritos los que señala el Art. 62:
Para que los documentos presentado al registro puedan ser inscritos deberán cumplir con
los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos en escritura pública, ejecutoria u otro documento autentico
expresamente autorizado por la ley para ese efecto.
b) Estar escritos en castellano y en el caso de documentos emanados de país
extranjero, deberán cumplir con las formalidades de ley.
c) Estar anotados y salvados íntegramente al final del instrumento, los borrones,
enmendaduras, entrerrenglonaduras, testaduras u otras correcciones.
d) Contener el número de Identificación Tributaria de las partes del acto o contrato.
e) Indicar la situación del inmueble, incluyendo el Departamento en que está ubicado.
f) Indicar el número o matricula y la sub.-matrícula; tanto del inmueble como del
derecho objeto del acto o contrato.
g) Contener la descripción del inmueble, objeto del acto o contrato. En caso de
desmembraciones, relacionar el inmueble general y describir totalmente los
inmuebles segregados y el resto.
Cuando se trate de una lotificacion; no será necesario describir el resto cada vez
que se efectué una segregación; pero deberá determinarse la nueva cabida del
inmueble general.
En las hipotecas sobre porciones de un inmueble, describir la porción hipotecada,
así como el resto de la finca libre de gravamen.
h) Expresar las medidas en el Sistema Métrico Decimal.
i) Cuando se tratare del traspaso de derechos pro indivisos, deberá siempre darse la
proporción de los derechos resultantes en relación con la totalidad, usándose el
sistema de porcentaje. En aquellos derechos existentes antes de la promulgación
del presente reglamento, el notario hará la conversión al sistema señalado, cuando
fuere posible.
j) Cualquier otro requisito que señalare la Ley. Código Civil, Ley de notariado, Ley de
jurisdicción voluntaria y de otras diligencias, Código de Familia.
El Art. 63 del reglamento de la ley de reestructuración del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas señala el contenido de los asientos de inscripción.
Art. 63.- Toda inscripción que se haga en el Registro expresará:
a) Al inicio el número que le corresponde dentro del expediente.
b) La naturaleza, extensión superficial, situación y linderos con indicación de sus
medidas, de los inmuebles objeto de la inscripción a los cuales afecte el derecho
que debe inscribirse. La extensión superficial y las medidas de los linderos se
expresaran en el sistema métrico decimal.
Al referirse a la naturaleza, deberá indicarse si el inmueble es rustico o urbano.
Cuando el documento exprese de modo distinto a su antecedente, la naturaleza o
los linderos, se tendrán estos por modificados siempre que se indique el motivo de
36
la rectificación. En caso de proindivisión la modificación deberá hacerse por todos
los dueños del inmueble.
c) la naturaleza, valor extensión condiciones y cargas de cualquier especie del derecho
que se inscriba.
d) Con Respecto al tradente, adquirente, acreedor, deudor, heredero o parte en el
juicio o de aquel a cuyo nombre se haga la inscripción, los siguientes datos:
1) Nombre y apellidos de las personas naturales y el nombre, razón o
denominación social de las personas jurídicas;
2) Profesión u oficio de las personas naturales;
3) Domicilio;
4) Número de identificación Tributaria (NIT), y
5) Cedula de Identidad Personal y en caso de extranjeros documento de
identificación.
e) En los contratos en que haya mediado precio o entrega en metálico, se expresara si
esta se ha verificado, pagando el precio de presente o a plazo; si el precio ha sido
pagado todo o parte de el o cuales sean la forma y plazos en que se haya
estipulado el pago.
Iguales circunstancias se expresaran también si la traslación del dominio se
verificare por permuta o adjudicación en pago, cuando cualquiera de los adquirentes
quedare obligado a abonar a otro alguna diferencia en metálico o efectos.
f) En el caso de las hipotecas, créditos a la producción y prendas mercantiles, deberá
consignarse la cantidad adecuada, su procedencia, plazo, intereses y demás
condiciones del contrato.
g) La clase de titulo que se inscribe y la fecha de su expedición. Nombre del notario o
funcionario autorizante.
h) Tomo, asiento y fecha de presentación al diario, del documento que origina la
inscripción.
Todo lo anterior obedece a toda las formalidades que debe cumplir los instrumentos
presentados al registro de propiedad para ser inscritos.
3. PROCESO DE INSCRIPCION DEL FOLIO PERSONAL.
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
Presentación del documento público o testimonio.
Anotación en libro diario de propiedad.
Marginación de presentación
Distribución o confrontadores.
Confrontación del documento, con antecedente
Calificación.
Elaboración del auto de inscripción o archivo.
Folio y fotocopia (elaboración del libro)
Marginación de inscripción en libro donde esta registrado el antecedente.
Marginación en el libro diario de presentación.
Elaboración de ficha índice.
Despacho del testimonio inscrito.
37
El procedimiento de inscripción en el sistema de folio personal se detalla en pasos para
cada una de las etapas que se establecen a continuación:
Paso uno, consiste en presentar el testimonio o documento en la unidad de diario de
presentación, a donde se le libra al interesado una boleta que contiene:
a) El número de asiento y tomo del libro diario ( de propiedad, de hipotecas, de
sentencias, de anotaciones preventivas).
b) La clase de documento (compraventa, mutuo hipotecario, embargo donación,
aceptación de herencia, etc.)
c) Nombre de los otorgantes (comprador y vendedor en su caso)
d) la hora y la fecha de presentación (para respetar el principio registral de primero en
llegada primero en derecho). Se llama principio de prioridad registral.
e) Nombre de quien lo presenta (esto es para efectos de brindar seguridad a presentar
ya que solo este tiene la facultad de retirar el documento o testimonio inscrito o no
inscrito y en caso que no se presente este a retirarlo deberá otorgar una
autorización legal con firma legalizada por notario, que la persona designada pueda
retirar el testimonio Inscrito o si este se envió o archivo con observaciones lo puede
consultar y tomar información de la razón o auto.
Si el testimonio se retira sin inscribir se firma el libro de sacas o entrega de
documento lo cual trae como consecuencias que se pierde el tracto sucesivo de la
presentación asignada. Es por eso que en la práctica si el documento o testimonio
queda detenido u observado se solicita para revisar las observaciones por el cual no
se inscribe y se subsanan ya sea sustituyendo folios, rectificando el acto o
presentando escrito de la apelación a la dirección General de Registros. Para que
esta resuelva en base al articulo 22 y siguientes de la ley de la dirección General de
Registros.
La unidad de diario es la encargada de asegurar el fiel cumplimiento del principio de
prioridad registral.39
Paso dos. Consiste en una vez recibido el documento pasa a la unidad de microfilm. (solo
en la primera sección del centro ), en el registro tradicional de las demás secciones no
tienen microfilm y una vez microfilmado el documento se devuelve a la unidad de DIARIO.
Para asentar la presentaciones.
Paso tres. Consiste en que los documentos son remitidos a los marginadores para que se
anoten en el antecedente el número de presentación consignado. En la unidad de diario de
presentación.
El número de marginación se anota precisamente al margen izquierdo del antecedente,
luego los documentos son remitidos a oficialia, de conformidad al articulo. 35 del
reglamento de la ley de restauración del registro de la propiedad raíz e hipotecas.
Paso cuatro. Consiste en la distribución que hace el oficial mayor a los confrontadores y
se inicia el trabajo de confrontación o cotejo del documento con su antecedente y se
verifica: a) la descripción técnica literal del inmueble, si es la misma con el antecedente, b)
se verifica los nombres del tutor o titular, c) Se verifica los datos del inmueble, en su
39
Cfr. Manual de Verificación de Derechos y Delimitación de Inmuebles; Proyecto Nacional de Modernización
de Registro de Inmobiliario y Catastro. CNR. Op. Cit. Pág. 38
38
situación extensión, ubicación y su cabida registral y d) Se verifica la tradición del dominio
el paso ante mi, y otras formalidades.
Paso cinco. Consiste en la confrontación del documento del testimonio con el antecedente
y se verifican las formalidades descritas en paso anterior.
Paso seis. Consiste en la calificación del documento o testimonio, el calificador tiene dos
opciones: 1) Si el documento adolece de errores le remite a archivo, con observaciones y
no se inscribe, 2) si el documento cumple con todos los requisitos, pasa el examen técnico
y esta en orden sin observaciones de fondo, el registrador ordena la inscripción y lo remite
a la sección de mecanografía, para que elabore el auto de inscripción.
Paso siete. Consiste en: elaboración de auto que puede ser 1) Que ordene la inscripción y
2) Que ordene el archivo del documento, por tener observaciones de fondo, se archiva
(queda detenida) el auto de inscripción. Lo elabora la secretaria que están el área de
mecanografía y este para que tenga valor probatorio y fe pública registral debe contener la
firma y sello del registrador de la sección correspondiente. Si el documento adolece de
requisitos de fondo, este se archiva y se interrumpe el proceso y ya no se continua con el
siguiente paso.
Paso ocho. Este paso se lleva acabo si el documento no tiene observaciones de fondo y
se le anota la razón de inscríbase en auto. Pasa la sección de fotocopia.
El jefe de esta sección tiene la obligación de asignar un número de inscripción, de folio y
de libro en que se formaría con la copia del documento o testimonio. Si el documento es
traslativo de dominio se inscribe en los registros de propiedad raíz y si el documento
contiene un gravamen de hipotecas o cancelación este, se inscribe en el libro respectivo y
si el documento contiene un acta de embargo diligenciada por el ejecutor de embargos o
juez de paz en su caso. Se inscribe en el libro de anotaciones preventivas.
Paso nueve. Consiste en que: una vez que el documento se le hayan sellado los números
que se mencionan, en el paso anterior, se fotocopia y se devuelve al confrontador el
original y fotocopia para que éste margine, su inscripción en el antecedente; resumiendo su
contenido en una razón marginal, al margen izquierdo del antecedente que se resume; de
la siguiente manera: por ejemplo traspasado por inscripción No. Cinco. Del libro, dos mil
folios catorce al dieciocho, a favor de: Juan Pérez fecha del traspaso; dicha razón, el
marginador le autoriza con media firma y a consecuencia deja sin efecto la marginación de
prestación y se traza una equiz para hacer notar que no tiene valor y que ya caduco su
presencia en antecedente. De igual forma se realiza en la marginación de gravámenes
constituidos sobre los inmuebles inscritos. En las presentaciones de hipotecas se les pone
encima la leyenda canceladas.
Paso diez. Consiste en la marginación en el libro diario de presentación, en este se anota
y se lleva el control de las presentaciones de testimonios y una vez inscrito el testimonio, al
margen de la presentación se le pone el número de inscripción, que se le designo al
documento. Todo lo anterior lo remite a la inscripción y libro , folios respectivos.
Paso once. Es especial, ya que si el testimonio inscrito es traslaticio de dominio se remite
a la sección de catastro y se elabora una nueva ficha del propietario, para que ésta pase a
39
la sección de índice de propietarios, y se asiente en el libro índice. En el libro índice se
lleva el control de personas naturales o jurídicas propietarias de inmuebles. Una vez
elaborada la ficha de catastro, el documento es enviado a la sección de despacho de los
mismos para ser entregado al usuario o propietario o a quien lo presentó
Si el documento no es traslativo de dominio no se envía a catastro, si no que directamente
se
remite a la sección de despacho de documentos, tales así: las hipotecas,
cancelaciones de hipotecas, las anotaciones preventivos a los embargos.
4. PROCESO DE INSCRIPCIÓN DEL FOLIO REAL MANUAL
1)
2)
3)
4)
5)
PRESENTACIÓN DEL TESTIMONIO
ESCANEO O MICROFILM
ANOTACIÓN TOMO DIARIO DE PRESENTACIÓN
MARGINACION DE PRESENTACIÓN EN ANTECEDENTES
DISTRIBUCIÓN A CONFRONTADOR (ELABORACIÓN DEL RESUMEN, INFORME Y
FOLEO. R.I.F).
6) CONFRONTACIÓN
7) CALIFICACIÓN
8) ELABORACIÓN DE HOJA DE RESUMEN O ARCHIVO
9) ELABORACIÓN DE FICHA
10) MARGINACION DE INSCRIPCIÓN
11) DESPACHO DEL TESTIMONIO INSCRITO.
El procedimiento de inscripción del sistema de folio real manual es prácticamente el mismo
que el anterior, (folio personal), a excepción que el documento se encuentre en la célula
marginadora, para establecer el desarrollo del procedimiento lo separará en pasos: que
detallo a continuación:
Paso uno. Es la presentación del documento a la sección de recepción del registro, en el
registro existen las ventanillas que reciben cualquier tipo de documentos que pueden ser
de propiedad, de hipotecas, de anotaciones preventivas, etc.
La encargada de recibir los documentos en la ventanilla verifica que el documento cumple
con los requisitos que establece la ley ( Código civil, ley de notariado, ley y reglamento de
estructuración del registro de la propiedad raíz, e hipotecas) seguidamente se consigna el
número la presentación al documento, y se elabora la bótela se anexa en la carátula del
documento; la bótela de presentación que contiene y la fecha y hora de presentación;
datos del contrato; nombre del otorgante, nombre del comprador, nombre del funcionario
autorizante, número de instrumento; número del libro de protocolo. Y lo más importante es
el número de presentación que se extiende al interesado. Para que este pueda comprobar
su presentación y pueda retirar el documento ya inscrito. Si este ha cumplido con todos los
requisitos de forma y de fondo. Para que el pueda consultar el documento si este ha sido
archivado y poder indagar el estado del documento.
Paso dos. Escaneo o microfilm. Que consiste en fotografiar la información registral, es
decir que la información del documento se conserva literalmente en su contenido. En este
aparato, el objetivo es guardar o conservar la información a través del tiempo, ya sea por
40
película original o duplicada lo cual garantiza el principio registral de la literalidad de los
actos y contratos registrados, (el microfilm sólo opera en la Primera Sección del Centro).
El escaneo opera en los demás Registros de la República para pasar al sistema
automatizado. La información registral; que es una herramienta que nos permite visualizar
la imagen del documento en pantalla o monitor; dado que es una copia fiel del documento
original. El escaneo del documento se realiza una vez después de haber sido inscrito.
Paso tres. Anotación en tomo diario de presentación. Este acto consiste en que el número
de presentación consignado, a los diversos documentos presentados debe asentarse en el
libro diariamente .
Paso cuatro. Marginación de presentación en antecedentes: Consiste en buscar el libro
del antecedentes en que se encuentra consignado en documento para marginarse el
margen al lado izquierdo del documento en su primer folio; ahí se consigna el número de
presentación y fecha de la misma. El asiento de presentación se hace en libros donde está
inscrito el antecedente (Folio Personal), y cuando la inscripción ha sido trasladada al folio
real. La anotación se realiza en la hoja de anotación de presentaciones del expediente de
folio real . También se anota al margen de la inscripción del testimonio inscrito que forma el
libro de Registro.
Paso quinto: distribución a confrontaciones. Esta etapa consiste en lo siguiente : El
registrador distribuye los documentos, en forma proporcional a sus auxiliadores, los
auxiliadores al recibir el documento deben leer superficialmente el contenido del
documento para determinar la complejidad y extensión. Si el documento cumple con todos
los requisitos que establece la ley se elabora el resumen de los detalles del documento que
se le llama. Resumen informe y foleo (R.I.F)
Paso sexto: Confrontación: consiste en determinar, que el otorgante o vendedor sea el
titular. La descripción técnica del inmueble es igual. El examen que se le ejecute, al
documento debe cumplir con los requisitos legales, generales y especiales que señala el
articulo 62 del reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz
e Hipotecas.
Paso siete: Calificación: consiste en identificar los documentos defectuosos y los
documentos que no tienen defectos.
Los documentos con observaciones; que impiden su inscripción serán enviados al archivo
por medio de la secretaría previa actualización de sus libros, defectos, pases y control
general.
Los documentos que no tienen defectos y pueden inscribirse, seguirán la siguiente orden:
a) Al final del testimonio se le anexa el auto de inscripción, el auto lo elabora la secretaria,
b) Se repartirán los documentos entre los confrontadores a fin de que confeccionen los
respectivos resúmenes, c) El auxiliar debe solicitar en el respectivo departamento el ó los
números de matricula que necesite, d) La secretaria pasa en limpio los resúmenes y se
pone la firma y sello del registrador luego es revisado el resumen por el registrador y el
auxiliar, e) se pondrá al margen de la firma y sello que indica que la misma ha sido
41
trasladada al Sistema de Folio Real y la matrícula que le ha correspondido. Se pasa a
fotocopia los testimonios ya inscritos, f) El registrador firmara el sello de inscripción, de la
marginación correspondiente y los sellos en el folio real, g) la secretaria confeccionará el
expediente respectivo el cual constará de : 1) Hoja de anotación de marginaciones, 2) Hoja
de resumen, 3) Fotocopia de los testimonios los cuales deberán debidamente Foliados, 4)
Elaborar los folios auxiliares; en caso que hubieren copropietarios. H) Corresponde a la
secretaria numerar el expediente, con el número de matrícula que le correspondió al
inmueble, i) La secretaria enviará el expediente al Departamento de Microfilm.
Paso ocho. Elaboración de hoja de resumen o archivo. El resumen de cada folio real se
asienta en un estracto de todas las inscripciones que se relacionen con el inmueble.
También se asientan todas las anotaciones referentes a la firma que en el sistema de folio
personal se realizan, al margen de las inscripciones. Inscrito el documento, el registrador
elabora un resumen del acto o contrato que contiene lo siguiente:
Número de la hoja de resumen
Tomo y asiento de presentación que le corresponde al documento en el libro diario de
presentaciones.
Naturaleza del acto o contrato que se relaciona en el documento.
Fecha de expedición o de otorgamiento del documento.
Nombre del funcionario autorizante.
6- Nombre de las partes que intervienen en el acto o contrato; (adquirentes o
beneficiarios, de los derechos que consten en documentos, NIT de cada uno de los
involucrados en el negocio jurídico.
Relación del inmueble y número de inscripción del antecedente.
Extensión de la finca o del resto del inmueble en caso de desmembración.
Naturaleza y extensión de los derechos inscritos.
Grado de gravamen.
Fecha del resumen.
Nombre y firma del registrador que autoriza el resumen.
Rollo o imagen del documento microfilmado que dio origen al asiento.
Asignación de números de matricula.
El empleado interesado en que se asigne un número de matricula: deberá realizar los
siguientes pasos:
a) Indicar cuantos números de matricula solicita y el departamento en el cual esta situado
el inmueble. (en caso que en el registro se lleven dos departamentos como San
Salvador y San miguel).
b) Llevar el documento que origina la asignación de matricula.
c) Una vez tenga asignado el número de matricula, se firma el registro libro de control de
matricula.
Paso nueve: Elaboración de ficha este proceso se realiza si el acto o contrato son de
aquellos que transfiere o modifica el dominio y se envía a catastro para que se elabore
42
lficha catastral y está ser enviada a la sección de índice de propietarios para que se
asiente dicho libro.
Paso diez. Marginación de inscripción: consiste en anotar el número de inscripción en el
expediente que para tal efecto se lleva. Anotando todos los datos del acto o contrato que
motivó los cambios en el inmueble.
El ultimo paso es el despacho de los documentos inscritos al interesado el proceso de
inscripción finaliza con la entrega del documento al interesado lo cual le da certeza y
seguridad jurídica del derecho de propiedad y el dominio pleno sobre el mismo.
5. PROCESO DE INSCRIPCIÓN DEL FOLIO REAL AUTOMATIZADO
5.1 SIN ANTECEDENTE EN REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES.
A- Parte técnica en catastro
A-1 Presentación de plano
A-2 Revisión de plano
B- Parte jurídica en registro
B-1 Presentación del documento
B-2 Escaneo del documento
B-3 Distribución
B-4 Traslado
B-5 Asesoria a usuario
B-6 Calificación
B-7 Creación de matricula
B-8 se inscribe traslado
B-9 Asesoria al usuario y pasa a catastro.
B-10 Catastro revisa documento con plano
B-11 Informe de catastro
B-12 Asesoria a usuario
B-13 Calificación
B-14 Constancia
B-15 Escaneo
B-16 Despacho
5.2 CON ANTECEDENTE INSCRITO EN REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES.
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
Presentación de documento
Escaneo
Distribución
Traslado
Distribución
Calificación
Constancia o archivo
Escaneo de constancia
Despacho
43
6. PROCESO DE INSCRIPCIÓN EN SISTEMA REGISTRAL I Y II. Este proceso es propio
del registro social de inmuebles.
1) Presentación de documento y marginación automática de la presentación
2) Distribución
3) Digitación
4) Calificación
5) Gerencia Técnica
6) Calificación
7) Gerencia técnica
8) Calificación definitiva
9) Constancia de inscripción
10) Escaneo de constancia
11) Despacho
7. PROCESO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE INFORMACIÓN
REGISTRAL Y CATASTRAL (SIRYC)
1) Presentación
2) Marginación de presentación y calificación del sistema que proviene el documento que
puede ser a) Folio personal; b) Folio real manual; c) Folio real automatizado; d) Regisal
1 y 2 ; y e) Siryc.
3) Escaneo de documento (todos los sistemas)
4) Calificación de personas (otorgantes)
5) Distribución (a confrontador y registrador)
6) Confrontación o digitación
a) Folio personal ( inscripción en libros)
a.1- Derechos proindivisos
a.2- Lotificaciones antiguas
a.3- Cancelaciones.
b)
Toda clase de documentos o autos de contrato presentados, se trasladan al
nuevo sistema. Toda la información necesaria para la creación de folio real
computarizado.
7) Calificación.
Registrador verifica los datos trasladados por confrontador o digitador de acuerdo al
sistema ( libro, folio real manual o de matriculas creadas en el regisal II) Una vez
verificados los datos se confirma el traslado y para
calificar el documento objeto de estudio, el cual se puede observar o inscribir, así
como denegar su inscripción.
8) Constancia de inscripción.
(firmada y sellada por el registrador responsable)
9) Escaneo de la constancia de inscripción.
44
10) Despacho de Documento Inscrito o matriculado.
El orden de los procedimientos anteriores tiene como propósito identificar cada uno de los
sistemas regístrales como producto de la investigación, haciendo énfasis en un análisis en
cada una de las normas que rigen el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad
Raíz e Hipoteca. Con esto se pretende identificar la incidencia que tiene la temática del
comercio interno y externo.