copropiedad y medianería

COPROPIEDAD Y MEDIANERÍA
Conclusiones foro 3
PREGUNTAS DEL FORO.
1. Diferencia entre propiedad y dominio.
2. ¿Qué derechos reales admiten cotitularidad?
3. El señor NARCISO OLIVARES COLINDRES junto a otras veinte personas adquirió el
inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad como finca rústica
DOSCIENTOS TRES, FOLIO CIENTO SETENTA Y CINCO DEL LIBRO SIETE DE
AMATITLÁN consistente en sitio ubicado en aldea Santa Inés Petapa, municipio de
San Miguel Petapa, actualmente, departamento de Guatemala. Le expone que está
interesado en desmembrar para sí los derechos de copropiedad que le asisten
sobre el referido inmueble y que ejerce sobre el área identificada como lote seis el
cual se encuentra cercado, con construcción formal de block, concreto y terraza.
a) qué obligaciones tiene el señor Olivares para con sus copropietarios al momento
que desea dividir la cosa común; b) como notario, indique quiénes deben
comparecer al otorgamiento de la escritura de partición el contenido (sin
redactarla) de la escritura y qué debe hacerse si algún copropietario se opone.
4. "A" y "B" son vecinos y ambos por partes iguales han decidido construir una pared
en medio de ambos predios. Sin embargo, "B" ha decidido vender. ¿Cuál es su
consejo legal para que al momento que "B" venda el comprador sepa que la pared
le pertenece solo por la mitad y "A" pueda oponerse a los actos que realice el
comprador sobre la pared que tiendan a dañarla?
3.1. PROPIEDAD Y DOMINIO
Algunas legislaciones y autores diferencian dominio de propiedad. Se atribuye a propiedad
un alcance más amplio que al concepto dominio.
DOMIMIO es, para algunos (Néstor Justo Musto, Derechos Reales) “el derecho real en
virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una
persona… En el dominio, el sometimiento de la cosa es el más completo o pleno posible”.
La Constitución Política de la República de Guatemala al regular los bienes del Estado
incluye a los de “dominio público”. Art. 121.
El dominio público es en función de los fines que persigue el Estado cuando le atribuye ese
carácter.
El Código Civil no hace distinción entre propiedad y dominio, los toma como sinónimos.
La Exposición de Motivos del Código Civil por su parte hace alusión a los “contratos que
transmiten el dominio” pero la norma que regula finalmente cada uno de ellos
compraventa, permuta y donación entre vivos se refiere a “transmisión de la propiedad”.
Solo en el contrato de renta vitalicia se dispone que es un contrato por el cual se
“transmite el dominio”, aunque sea solemne y aleatorio. Art. 2121.
COMUNIDAD Y COPROPIEDAD
La comunidad se da cuando varias personas tienen derechos de la misma naturaleza y en
forma conjunta sobre uno o más bienes. La comunidad, puede estar referida a derechos
reales o crediticios, a patrimonios o a partes alícuotas de ellos. Cuando está referida a un
derecho real sobre cosa se está ante el condominio o copropiedad. La relación entre
comunidad y copropiedad o condominio es de género a especie, respectivamente.
Se aplican sus reglas tanto a los casos de cotitularidad del dominio o de cualquier otro
derecho real como a la titularidad mancomunada de un derecho de crédito, inclusive a un
patrimonio o a un conjunto o masa patrimonial, herencia.
En los derechos reales sobre cosa ajena puede hablarse de comunidad cuando hay
cotitularidad, o sea cuando sobre un objeto recaen dos o más derechos de la misma
naturaleza y de ejercicio simultáneo. P.e. Puede haber comunidad y por ende
cotitularidad, pero no copropiedad, en el usufructo art 707, uso y habitación art 750
inclusive en la posesión art 638, del Código Civil.
“Dentro de la comunidad de bienes se engloba no solo la comunidad en el derecho de
propiedad (copropiedad o condominio), sino también, en general, en cualquier otro
derecho, a la que se denomina con discutible terminología “propiedad de un derecho”
(Diez Picazzo)
Entendido el concepto de comunidad, se puede establecer que no es apropiado hablar de
“propiedad o copropiedad sobre el derecho de posesión” porque ésta es un modo de
llegar a aquella, para adquirirla; más bien, hay comunidad o posesión indivisa o
cotitularidad del derecho posesorio (no de la cosa).
SISTEMAS DE COPROPIEDAD
SISTEMA ROMANO: podía existir una forma de copropiedad (condominium), como
communio pro indiviso, por partes ideales. Cada condómino podía disponer de su cuota,
enajenándola o pignorándola, etc., pero no podía ejercer derechos sobre la cosa o sus
partes. Era un sistema incidental, transitorio y desventajoso por lo que se otorgaba la
posibilidad de salir de él mediante la actio communi dividendo.
SISTEMA GERMANO: La comunidad se considera permanente y estable, no existen las
cuotas o si existen no determinan un derecho exclusivo y no se reconoce la posibilidad de
la división.
La legislación guatemalteca adopta el sistema romano así lo explica la Exposición de
Motivos del Código Civil: “Seguimos el sistema romano que considera la cosa objeto de
copropiedad como perteneciente a los condóminos por partes iguales o cuotas, siendo
susceptible cada una de gravamen y la plena propiedad de la parte alícuota y la de sus
frutos…”
Cabe la posibilidad de que en Guatemala existan formas especiales de comunidad
semejantes al sistema germánico, tal el caso de los bienes pertenecientes a comunidades
indígenas como la Comunidad Indígena Vecinos de la Aldea Chuarrancho, del Municipio de
Chuarrancho, del Departamento de Guatemala la que es titular de la finca trescientos
treinta y nueve, folio uno del libro cuarenta y nueve del departamento de Guatemala en
la que los sujetos que disfrutan los aprovechamientos colectivos están unidos por vínculos
de carácter personal, el número de titulares es indeterminado y variable faltando la idea
de cuota en el sentido romano, la participación de cada comunero o comunitario es
inalienable e intransmisible. Las comunidades indígenas están reconocidas en los artículos
66 al 70 de la Constitución Política de la República.
PRINCIPIOS JURÍDICOS
1. AUTONOMÍA PRIVADA: Los contratos y acuerdos entre los comuneros constituyen
ley fundamental reguladora de la copropiedad. El Código Civil rige en defecto de
los acuerdos o pactos.
2. PROPORCIONALIDAD: La participación en los beneficios como en las cargas es
proporcional a las respectivas cuotas las cuales se presumen iguales. Art. 485 c.c.
3. PRINCIPIO DEMOCRÁTICO: En la administración se sigue el régimen de las
mayorías. Art. 490 c.c.
4. LIBERTAD INDIVIDUAL: contenido en las normas que no obligan a permanecer en la
comunidad, que permiten a cada uno a pedir en cualquier tiempo la división, art.
492 c.c. y las que permiten renuncian a la cuota en la comunidad. Art. 488 c.c.
PRESUPUESTOS DE LA COMUNIDAD DE BIENES.
La comunidad se puede originar por disposición legal como en el caso de varios herederos
y por negocio jurídico, como el caso de la adquisición en común de un inmueble.
Comunidad de bienes y sociedad. No existe una real comunidad de bienes en la sociedad
(civil o mercantil) aunque por disposición legal se diga que por el contrato de sociedad se
ponen en común bienes, porque la puesta en común responde a la finalidad de
incrementar la obtención de lucro con el esfuerzo en colaboración de cada socio. Una sola
persona puede obtener determinado margen de utilidad pero si se une a otras puede
incrementar el margen de ganancias al distribuirse tanto las pérdidas como las utilidades.
Y porque, en cuanto se realizan los aportes a la sociedad los bienes pasan
automáticamente al dominio de la sociedad sin necesidad de tradición, por ello los socios
no quedan como comuneros ni copropietarios de los bienes aportados. Los bienes así
aportados pasan a integrar el patrimonio de la sociedad, la sociedad se convierte en la
nueva propietaria de esos bienes. Tampoco el socio mayoritario adquiere una mayor parte
alícuota de los bienes, ni puede llamarse propietario de los mismos o de la sociedad
porque la sociedad una vez inscrita se convierte en una persona jurídica completamente
distinta a sus socios, Art. 16 c.c. y 14 del Código de Comercio de Guatemala. (Principio que
rige tanto para la sociedad civil, mercantil, cooperativas u otras formas de organización).
Dentro del matrimonio, en el único régimen económico en que existe comunidad de
bienes o copropiedad es en el de COMUNIDAD ABSOLUTA, no así en el de gananciales
pues su constitución por medio de las capitulaciones o su reconocimiento cuando rige
supletoriamente, es únicamente para establecer cómo y en base a qué bienes se hará la
liquidación del patrimonio conyugal y la adjudicación de los mismos al disolverse el
matrimonio.
CONTENIDO:
USO Y DISFRUTE: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que
disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la
comunidad ni impida a los copropietarios usarla según su derecho. Art. 487 c.c.
ADMINISTRACIÓN: Para la administración del bien común, serán obligatorios los acuerdos
de la mayoría de los partícipes, que represente por lo menos las dos terceras partes del
valor total de la cosa. Art. 490.
La Exposición de Motivos del Código Civil explica que “no basta entonces, la mayoría de
personas, pues si estos representan una minoría de derechos en la cosa, es natural que no
tengan el mismo interés que el que ostente un derecho menos amplio… si son nueve
condueños, pero sus cuotas no son iguales sino corresponden cuatro derechos a uno de
ellos y los otros cinco a los restantes, la mayoría no quedaría formada con el voto de estos
cinco comuneros, no obstante formar mayoría de personas, sino sería necesario un voto
más para formar la mayoría de las dos terceras partes del valor de la cosa.
La norma contenida en el artículo 490 es de carácter imperativo aunque se haya en una
ley de derecho privado.
CONSERVACIÓN Y MEJORA:
a. Cada participe debe contribuir a los gastos necesarios para la conservación de la
cosa común, salvo la facultad de liberarse de esta obligación con la renuncia de la
parte que le corresponde en el dominio. Art. 488 c.c.
b. Ninguno de los condueños podrá sin el consentimiento de los demás, hacer
alteraciones que modifiquen la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar
ventajas para todos, a no ser que fueren aprobadas por la mayoría de los
copropietarios que represente por lo menos las dos terceras partes del valor total
de la misma. Art. 489 c.c.
DEFENSA EN JUICIO DE LA COPROPIEDAD:
El código no establece ninguna norma en relación a la defensa frente a posibles ataques o
violaciones de terceros. En principio la defensa es posible sin necesidad de que sea o no el
administrador de la copropiedad.
Al respecto la Corte Suprema de Justicia dentro del expediente 300-2001 dictó sentencia el
12/08/2002 en la que sostuvo: "...el recurrente compareció en su calidad de copropietario
de la mencionada finca a reivindicar su derecho de propiedad que sobre la parte alícuota
de la misma ostenta; sin embargo, la Sala sentenciadora afirma que en ningún momento
demostró tener autorización para la administración del bien común, error que la llevó a
aplicar indebidamente la hipótesis contenida en el artículo 490 del Código Civil, puesto
que la administración y el derecho a reivindicar lo que es propio, son cuestiones distintas.
Este artículo manda que para ordenar y organizar la copropiedad, son obligatorios los
acuerdos de la mayoría de los partícipes; y la Sala al estimar que el copropietario, para
reivindicar su derecho, tenía también que demostrar la facultad para administrar el bien
común, porque de lo contrario estaría haciendo valer un derecho ajeno, se confundió en
precisar las circunstancias de hecho que le fueron puestas a su conocimiento, lo que la
llevó a cometer un error en el momento de escoger la norma aplicable… El artículo 485 del
Código Civil preceptúa, que hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece
proindiviso a varias personas, es decir que la copropiedad supone un estado de indivisión;
este Tribunal de Casación estima que ese estado de indivisión no es obstruido, cuando el
artículo 491 del mismo cuerpo legal dispone que todo condueño tiene la plena propiedad
sobre la parte alícuota que le corresponde, al contrario se reafirma así que el copartícipe
tiene la plena propiedad sobre una parte proporcional o igual a los demás comuneros,
pero como dicha parte aún no está determinada, no cabe duda que ejerce un derecho
sobre la totalidad de la cosa, pues en tanto ésta no se divida tiene derecho a toda ella, de
tal suerte que el copropietario sólo está legitimado para obtener esa declaración de
dominio a favor de toda la comunidad, pues aunque ejerza la tenencia de una fracción, el
predio sujeto a copropiedad se mantiene indiviso. Así pues, esta Cámara estima que el
Tribunal de Segunda Instancia está equivocado al afirmar que el demandante, por
comparecer en calidad de copropietario, necesita de la autorización de los demás
participes (SIC) para poder ejercitar la acción reivindicatoria, pues realmente lo que está
haciendo es ejercitando un derecho propio sobre la parte alícuota que le corresponde de
la cosa común; y dicho sea de paso, en este caso lo pretendió hacer en beneficio de toda
la comunidad, al solicitar que al dictarse sentencia se ordenará a los demandados
desocupar las fracciones de la finca que ocupan”.
POSESIÓN INDIVISA
La ley reconoce que aunque una misma cosa no puede ser poseída por varias personas a
la vez, de suerte que cada una pretenda poseerla toda; sí pueden poseer una cosa en
común, teniendo todas ellas la posesión indivisa obviamente tendrán que solicitar
conjuntamente la titulación supletoria de la cosa y probar la concurrencia de las
condiciones para obtener el título a favor de todas conjuntamente. Art. 638 y 648 c.c.
DISPOSICIÓN:
Los copropietarios pueden disponer y gravar la cosa común a tercera persona,
concurriendo todos al otorgamiento del acto de disposición o gravamen. Pero uno solo de
ellos no puede disponer de la totalidad de la cosa sin el consentimiento de los demás.
DERECHO DE CADA COPROPIETARIO:
Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de
sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o gravarla y aún
ceder únicamente su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal.
Un derecho personal sería el caso del uso y la habitación, pues son intransferibles.
Pero el efecto de la enajenación o gravamen con relación a los condueños, estará limitado
a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan
del derecho de tanteo, que podrán ejercitar dentro de los quince días siguientes de haber
sido notificados del contrato que se pretende celebrar.
“Con esto se trata de evitar que contra la voluntad de los comuneros se dé entrada a
personas extrañas que puedan llevar la discordia y las dificultades a la comunidad cuando
faltan las consideraciones personales entre los comuneros”.
La ley impone una limitación a la libre disponibilidad del derecho de plena propiedad que
tiene cada comunero al hecho que debe avisar a los otros del contrato que pretende
celebrar. Se estima que esta limitación es de carácter imperativo, pues no se establece
qué derecho queda al resto de comuneros en caso de que la enajenación quede perfecta
sin el aviso, es decir, no establece que los copropietarios tienen el derecho de retracto o
sea de demandar al adquirente la restitución del derecho a su favor ni de demandar daños
y perjuicios. De esa cuenta, la obligación de avisar es un deber jurídico que debe cumplir
quien enajena su parte alícuota o la grava y de quien la adquiere.
Caso contrario, si el aviso fue dado los otros copropietarios pueden ejercer su derecho de
tanteo dentro de los quince días de haber sido notificados del contrato, si no responden
se entiende que no les interesa. Pero el deber está cumplido.
El problema se genera al momento en que se omite dar tal aviso porque se le está
vedando el derecho a los copropietarios de adquirir en igualdad de condiciones al evitar
avisarles, y aquí entra la función notarial en asesorar al vendedor respecto al deber de dar
el aviso y al comprador en no adquirir en tanto no se le haya avisado a los copropietarios.
EXTINCIÓN O CESE DE LA COPROPIEDAD
La copropiedad cesa por la división de la cosa común; por su pérdida, destrucción o
enajenación; y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.
Cuando en un derecho real se reúnen las calidades se habla de consolidación y no
confusión como se ha dado en denominarle registralmente.
FACULTAD DE PEDIR LA DIVISIÓN:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos
podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo los casos en que la
indivisión esté establecida por la ley como el caso de la propiedad horizontal.
DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN
La división de la cosa común trae como consecuencia la extinción o cese de la copropiedad
pero está se sujeta a estas reglas y principios:
1. Que la cosa admita cómoda división, es decir que con la división no se haga
inservible al destino del bien. En este caso, si los condueños no convinieren en que
se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se procederá a su venta en
pública subasta y se repartirá su precio.
2. Debe sujetarse a las reglas de partición de la herencia.
3. Acordada la división, cada comunero tendrá derecho preferente a adquirir las
partes de los otros si ellos quisieren venderla.
4. Puede hacerse judicial o extrajudicialmente. La partición se hace judicialmente
cuando no hay acuerdo entre los copropietarios o existen intereses de menores de
edad, incapaces propiamente, declarados en estado de interdicción; ausentes o
del Estado en cuyo caso la partición se hará por el trámite del juicio oral Art. 219
Código Procesal Civil y Mercantil. Siempre y cuando se den los supuestos indicados
y no se haga en fraude de ley, o sea para evitar cumplir con la solicitud de
autorización municipal.
También procede la división de la cosa común en forma judicial pero en diligencias
de jurisdicción voluntaria, cuando por lo numeroso de los copropietarios se haga
difícil su participación en juicio y el derecho se tenga por cinco años. LEY
REGULADORA DEL PROCEDIMIENTO DE LOCALIZACION Y DESMEMBRACION DE
DERECHOS SOBRE INMUEBLES PROINDIVISOS Dto ley 82-84.
La partición extrajudicial puede hacerse si todos los copropietarios estuvieren de
acuerdo.
5. Los comuneros quedan recíprocamente obligados al saneamiento en proporción a
a la parte que cada uno ostenta en la copropiedad.
6. Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la
cosa común y oponerse a que se verifique sin su concurso. Pero no podrán
impugnar la división consumada, excepto en el caso de fraude o en el de haberse
verificado sin su concurso.
7. La división de la cosa común no perjudicará a tercero que hubiere inscrito su
derecho antes de la partición, pero para ello debe concurrir el cumplimiento del
deber de avisar.
CASO:
El señor NARCISO OLIVARES COLINDRES junto a otras veinte personas adquirió el
inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad como finca rústica
DOSCIENTOS TRES, FOLIO CIENTO SETENTA Y CINCO DEL LIBRO SIETE DE AMATITLÁN
consistente en sitio ubicado en aldea Santa Inés Petapa, municipio de San Miguel
Petapa, actualmente, departamento de Guatemala. Le expone que está interesado en
desmembrar para sí los derechos de copropiedad que le asisten sobre el referido
inmueble y que ejerce sobre el área identificada como lote seis el cual se encuentra
cercado, con construcción formal de block, concreto y terraza.
a) qué obligaciones tiene el señor Olivares para con sus copropietarios al momento
que desea dividir la cosa común. Comunicarles su deseo a efecto de lograr un acuerdo
en la forma de partir la cosa común y determinar si alguno está interesado en
adquirirla desea adquirirla.
b) como notario, indique quiénes deben comparecer al otorgamiento de la escritura
de partición, el contenido (sin redactarla) de la escritura y qué debe hacerse si algún
copropietario se opone. Siempre y cuando todos los copropietarios, los veinte, estén
de acuerdo en dividir la cosa común puede otorgarse la partición extrajudicialmente
ante notario. En la escritura de partición deben comparecer absolutamente todos los
copropietarios.
El contenido de la escritura como mínimo debe contemplar:
ANTECEDENTES: descripción del bien, forma en que se adquirió, datos de ubicación,
datos registrales, que los comparecientes son todos los copropietarios del bien y que
entre ellos ninguno está ausente ni es menor de edad, ni incapaz y que tampoco
existen intereses del Estado.
Debe constar el acuerdo de dividir la cosa común y la forma en que se van a adjudicar
las fracciones que se van a desmembrar haciendo la descripción de cada una para
cumplir con el requisito del artículo 1131 del Código Civil.
No es necesario decir que quedan sujetos al saneamiento pues por imperativo legal lo
están. Art. 500 c.c.
Si alguno de los copropietarios se opone, no es posible llevar a cabo la partición
extrajudicial y en este caso el interesado tiene la opción entre acudir al juicio oral de
división de la cosa común o utilizar las diligencias voluntarias de localización y
desmembración de derechos pro inidivisos sobre inmuebles, la cual es la vía más
idónea por lo numeroso de los copropietarios y siempre y cuando cumpla con los
requisitos que exige dicha ley.
MEDIANERÍA
“Situación jurídica que se da cuando dos fincas (predios rústicos o urbanos) están
separados por un elemento común (valla, seto, zanja o pared) que pertenece a los
propietarios de aquéllas”. Diez Picazzo.
Aunque a la definición anterior debe agregársele el de “pertenencia en común”, es
decir, hay medianería cuando ese elemento común que separa las fincas pertenece en
común a los propietarios de ambos bienes, cuando los propietarios de los predios
contiguos con copropietarios de ese elemento.
Hay copropiedad en una pared, foso o cerca que sirve de limite y separación a dos
propiedades contiguas; y mientras no haya prueba o signo exterior que demuestre lo
contrario. Art. 505 c.c.
Si no existe un acuerdo expreso entre los propietarios de los predios, solo queda
presumir que el elemento común es medianero; presunción que admite prueba en
contrario basada en títulos (acuerdo entre propietarios) o signos contrarios a la
medianería.
El elemento característico de la medianería es pues, la COPROPIEDAD en el elemento
común que divide los dos predios.
“En una pared medianera se destaca claramente la copropiedad de la misma entre los
dueños de los predios contiguos y, por consiguiente, no existe servidumbre en este
caso sino una verdadera copropiedad cuya reglamentación en el Código debe estar en
el lugar que le hemos asignado”. Exposición de Motivos.
PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA:
Mientras no se demuestre lo contrario, se presume que hay medianería (copropiedad
en el elemento de separación):
1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de
elevación;
2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en poblado o en el
campo; y
3. En las cercas, vallados y setos vivos, que dividen los predios rústicos.
4. Los árboles que crecen en el seto medianero se reputan comunes, y cada uno
de los propietarios tienen derecho a pedir que sean cortados, probando que
de algún modo le dañan; pero si sirven de lindero o forma parte de una cerca,
no deben cortarse ni substituirse sino de común acuerdo.
5. Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también
medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.
CARÁCTER DE LA MEDIANERÍA
La medianería NO ES FORZOSA. Ninguno puede obligar a su vecino a convertir un
foso, pared zanja, valla o seto en medianero o común.
Si bien no es forzosa, su regulación no se opone a los usos y costumbres locales.
El artículo 506 y 507 regulan los signos contrarios a la medianería y en general que en
tales casos la propiedad pertenece exclusivamente al dueño de la finca que tiene a su
favor dichos signos exteriores.
OBLIGACIONES DE LOS MEDIANEROS:
Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deterioren la pared,
cerca, zanja o seto medianeros; y si por hecho propio o de alguno de sus
dependientes o animales se deterioren, deben reponerlos, pagando los daños y
perjuicios que se hubieren causado. Pueden liberarse de esta carga, renunciando a la
medianería.
La reparación y reconstrucción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los
vallados, cercas, setos vivos, zanjas o acequias, también medianeros, se costearan
proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor esta medianería. Art.
513 c.c.
DERECHOS DE LOS MEDIANEROS:
Cada propietario de una pared medianera, podrá usar de ella, en proporción al
derecho que tenga en la mancomunidad; podrá por tanto, edificar apoyando su obra
en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor; pero sin
impedir el respectivo uso común de los demás medianeros. Para usar el medianero de
este derecho, ha de dar aviso previo a los demás interesados en la medianería y si
alguno se opusiere, Se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva
obra no perjudique los derechos de aquéllos.
Todo propietario puede alzar la pared medianera haciéndolo a sus expensas e
indemnizando de los perjuicios que se ocasionen por la obra aunque sean temporales.
Mientras el dueño de la pared divisoria tenga a su favor una servidumbre de luz o de
vista, el dueño del predio vecino sólo podrá adquirir la medianería hasta la altura de la
parte inferior de las ventanas o huecos que constituyen el signo exterior de la
servidumbre.
Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la
pared medianera, podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los
derechos de medianería, pagando proporcionalmente el valor de la obra y mitad del
valor del terreno sobre que se hubiere dado mayor espesor.
Cada propietario de una pared medianera, podrá usar de ella, en proporción al
derecho que tenga en la mancomunidad; podrá por tanto, edificar apoyando su obra
en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor; pero sin
impedir el respectivo uso común de los demás medianeros. Para usar el medianero de
este derecho, ha de dar aviso previo a los demás interesados en la medianería y si
alguno se opusiere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva
obra no perjudique los derechos de aquéllos.
El dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuviesen abiertas
ventanas o huecos, podrá construir pared contigua a ella, o si se adquiere la
medianería, apoyarse en la misma pared medianera aunque de uno u otro modo
cubra los huecos o ventanas.
PROHIBICIONES:
Ningún propietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco
alguno en pared medianera.
No se puede tener ventanas para asomarse, o balcones ni otros semejantes voladizos
sobre la propiedad del vecino, prolongándolos más allá del límite que separa las
heredades. Tampoco puede tenerse vistas de costado u oblicuas, sobre la misma
propiedad, si no hay seis decímetros de distancia. La distancia se mide desde la línea
de separación de las dos propiedades.
No pueden abrirse ventanas o balcones que den vista a las habitaciones, patios o
corrales del predio vecino, a menos que medie una distancia de tres metros. La
distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más saliente de la ventana o
balcón y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios, en el punto en que
dichas líneas se estrechan más, si no son paralelas.
CONTRATO DE CONSTITUCIÓN DE MEDIANERÍA O ADQUISICIÓN DE MEDIANERÍA:
El propietario de una finca contigua a una pared divisoria no medianera, sólo puede
darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.
Un contrato atípico civil por el cual no solo se puede adquirir la medianería del
elemento divisorio sino constituirla en el caso que no exista ese elemento y se decida
proceder a construirlo.
Debe reunir los requisitos esenciales de todo negocio jurídico para que tenga validez
y celebrarse en escritura pública para su inscripción en el Registro General de la
Propiedad.
Como elementos personales están los propietarios de los predios contiguos como
copropietarios de la pared o medianeros, el objeto del contrato recae sobre la pared o
elemento divisorio y la declaración que sobre la misma se constituye medianería en la
proporción en que cada uno contribuya a su edificación y como elementos formales la
escritura pública aunque si no consta en escritura pública a cada una de las partes le
asiste el derecho que establece el segundo párrafo del artículo 1576 del Código Civil.
Además deberán establecerse los derechos, obligaciones y prohibiciones que en
cuanto al uso y goce de la pared deben tener los medianeros y quienes adquieran las
fincas posteriormente.
NATURALEZA JURÍDICA DE LA MEDIANERÍA EN EL CÓDIGO CIVIL:
Es una modalidad de copropiedad, por eso se ubica en el párrafo dos de la regulación
de la Copropiedad.
No se trata de servidumbre ni derecho de superficie.
CASO
"A" y "B" son vecinos y ambos por partes iguales han decidido construir una pared en
medio de ambos predios. Sin embargo, "B" ha decidido vender. ¿Cuál es su consejo
legal para que al momento que "B" venda el comprador sepa que la pared le
pertenece solo por la mitad y "A" pueda oponerse a los actos que realice el
comprador sobre la pared que tiendan a dañarla?
Celebrar contrato de constitución de medianería en el que se fijen los derechos,
obligaciones y prohibiciones de los medianeros, se redacte en escritura pública y se
inscriba en el Registro General de la Propiedad para que produzca efectos frente a
terceros, el comprador.