Responsabilidades relativas al mantenimiento de los pisos

Responsabilidades
relativas al mantenimiento
de los pisos de propiedad-arrendamiento
PARA ASOCIACIONES DE PROPIETARIOS-ARRENDATARIOS QUE HAYAN ADOPTADO LOS ESTATUTOS
ESTÁNDAR DE 2003 DE LA FEDERACIÓN NACIONAL HSB
Guía de las responsabilidades en
materia de mantenimiento
En las asociaciones de propietarios-arrendata-
to de la Ley y los estatutos. Algunos aspectos
rios suele ser responsabilidad de los propieta-
incluidos en la misma no se especifican de
rios-arrendatarios velar por el adecuado man-
forma expresa en la Ley ni en los estatutos,
tenimiento del interior de los pisos, excep-
sino que son el resultado de una interpreta-
tuando tuberías y otras conexiones de desa-
ción de los mismos o de la jurisprudencia en
güe, calefacción, gas, electricidad y agua, si
el ámbito a que hagan referencia en cada caso.
ha sido la asociación la que ha equipado el
piso con tales tuberías y conexiones y éstas
implican a más de un piso. Lo mismo es aplicable a los conductos de ventilación y a los
dispositivos de transmisión de la información.
El propietario-arrendatario es responsable de
las tareas de pintura que requiera su piso.
Algunos pisos también incluyen terraza,
patio, trastero, etc., si el alquiler comprende
estos elementos. Su reparación corresponde
en estos casos al propietario-arrendatario.
La asociación de propietarios-arrendatarios
debe encargarse de todo el mantenimiento que
no forme parte específicamente de las responsabilidades del propietario-arrendatario.
Las responsabilidades de mantenimiento
son las que se establecen íntegramente en los
apartados 2, 4 y 12 del artículo 7 de la Ley
sueca de propietarios-arrendatarios, junto con
las aclaraciones y excepciones previstas en el
apartado relativo al mantenimiento incluido en
los estatutos de la asociación*. Al final de este
folleto encontrará un extracto de los apartados
de la ley mencionados.
Dada la dificultad que puede suponer trazar la línea entre las responsabilidades de
mantenimiento de la asociación y de los propietarios-arrendatarios basándose exclusivamente en esta normativa, a continuación se
ofrece un desglose pormenorizado de las
tareas que competen a cada cual en los pisos
de propiedad-arrendamiento. Esta guía debe
leerse en todo momento como un suplemen-
¿CUÁLES SON MIS RESPONSABILIDADES?
La responsabilidad de mantenimiento implica que la parte obligada —independientemente de que se trate del propietario-arrendatario o de la asociación— debe, por un
lado, efectuar las reparaciones y aplicar las
medidas de mantenimiento necesarias y, por
otro, correr con los gastos derivados de tales
medidas. Esto será aplicable aunque el daño se
deba a una falta de atención o a un accidente.
Dicho de otro modo, el propietario-arrendatario debe aplicar, a su propia costa, medidas de mantenimiento tales como reposición
del papel pintado, pintura, mantenimiento de
cuartos de baño y reparación de cualesquiera
daños, con el fin de mantener el piso en buen
estado. Aunque ni la ley ni las distintas normas
definen el concepto de «buen estado», éste
puede evaluarse en función, por ejemplo, de
la antigüedad del edificio. Así, el cuarto de
baño debe ser totalmente funcional y capaz
de resistir el uso de los habitantes del piso.
Naturalmente, el propietario-arrendatario
puede contratar a terceros para que pongan
en práctica las medidas que le corresponda
tomar. El propietarioarrendatario debe
velar por que
las obras se
realicen de
manera
profesio-
nal. Además, previo acuerdo entre el propie-
culo 7 de la Ley sueca de propietarios-arrendata-
tario-arrendatario y la asociación, esta última
rios también contienen una serie de disposicio-
puede hacerse cargo de las reformas. En tal
nes especiales que, entre otros, establecen que la
caso, la asociación será equiparable a cual-
asociación será responsable en última instancia
quier otro contratista.
de los gastos cuando los daños producidos en el
DAÑOS POR INCENDIO O FUGAS DE AGUA
Los daños debidos a incendios o fugas de
agua que afecten a elementos cuyo mantenimiento correspondería normalmente al propietario-arrendatario serán una excepción a
esta atribución de responsabilidades. Por
«daños por fugas de agua» se entenderán
aquellos daños derivados de fugas en tuberías
de agua corriente (fría o caliente). En estos
casos, el propietario-arrendatario será el único
piso hayan sido provocados por la propia asociación al descuidar su obligación de reparación
dimanante de su responsabilidad de mantenimiento. Por supuesto, la parte responsable del
pago podrá reclamar una indemnización a su
compañía de seguros de acuerdo con lo dispuesto en su póliza. No obstante, la parte que resulta
en última instancia responsable no tiene nada
que ver con la atribución de la responsabilidad
de mantenimiento.
responsable de la reparación si los daños se
ASUNCIÓN POR PARTE DE LA ASOCIACIÓN
han producido por su propia falta de atención
DE UN DEBER DE MANTENIMIENTO DEL
o negligencia, la de invitados a su casa o la de
PROPIETARIO-ARRENDATARIO
otros ocupantes de la misma. El propietario-
Cuando deba realizarse un mantenimiento o
arrendatario será igualmente responsable de
reforma de envergadura del edificio de la
todas aquellas personas que se alojen en su
asociación que afecte al piso del propietario-
piso o hagan obras en la misma en su nom-
arrendatario (por ejemplo, una renovación a
bre. Sin embargo, si se producen daños en el
fondo), la asociación podrá, mediante acuer-
piso por pérdidas a través de desagües o con-
do de su junta general anual e incluso en
ductos de calefacción, será de aplicación la
contra de la voluntad de un propietario-
atribución de responsabilidades especificada
arrendatario, introducir y financiar aquellas
para el mantenimiento de interiores (véase
medidas que normalmente corresponderían
más arriba). En cuanto a los daños derivados
al propietario-arrendatario.
de incendios no provocados por el propieta-
Las medidas de mantenimiento del piso
rio-arrendatario, éste sólo será responsable si
tendrán un vínculo natural con las demás
no ha puesto el debido cuidado y atención.
medidas de la asociación, y deberán llevarse a
INDEMNIZACIÓN
Naturalmente, la parte responsable del mantenimiento podrá reclamar indemnizaciones por los
gastos de mantenimiento y reparación en que
incurra a cualesquiera terceros a quienes pueda
corresponder su pago por motivos distintos a la
responsabilidad de mantenimiento. Por tanto,
en caso de producirse un daño, la responsabilidad del pago podrá recaer en última instancia,
de acuerdo por ejemplo con los principios de la
ley sueca sobre daños y perjuicios, en la persona
que haya provocado el daño por falta de atención o negligencia. Los apartados 2 y 4 del artí-
cabo de la forma habitual.
Cuando las medidas en cuestión impliquen una reforma del piso, por ejemplo, la
sustitución de la alfombra del baño por azulejos, será imprescindible que el propietarioarrendatario autorice dicha reforma o contar
con el consentimiento de dos terceras partes
de la junta general anual, debiendo obtenerse
a continuación el refrendo del tribunal sueco
de arrendamientos.
*El contenido de esta publicación emana del apartado
relativo al mantenimiento que figura en los estatutos
estándar de 2003 de las asociaciones de propietariosarrendatarios HSB.
3
La atribución de responsabilidades de la siguiente lista es aplicable a todos los elementos instalados en el piso por la asociación. El propietario-arrendatario siempre será responsable de los
elementos que instale él mismo y de los instalados por propietarios-arrendatarios anteriores.
COMPONENTE
Paredes del piso
RESPONS.
RESPONS.
d e l a A PA
d e l PA
C O M E N TA R I O S
■
Paredes entre pisos y muros de carga
Muros interiores que no sean de carga
■
Superficies de paredes, incluido tratamiento subyacente
requerido para fijar la superficie
■
Superficie interior de paredes
entre pisos y muros de carga,
por ejemplo, papel pintado y
escayola, incluida capa hidrófuga
en habitaciones húmedas
Suelos
Suelos, incluido tratamiento subyacente requerido para
fijar la superficie
■
Por ejemplo, suelos soldados a
tope o químicamente, azulejos de
cerámica. Solados hidrófugos, pavimentos de parquet, incluido lijado
Techos del piso
Techo, incluido tratamiento subyacente requerido para fijar
la superficie
■
Por ejemplo, escayola y estuco
Puertas
Tratamiento de superficies, exterior de la puerta de calle
Para las cristaleras (puertas de
balcones), véase la entrada
correspondiente
■
Puertas exteriores, incluido tratamiento de superficies del
interior, listones, planchas, marco, cintas aislantes,
cerraduras, incluido bombín, caja de la cerradura,
montante, llaves, picaporte, timbre, etc.
■
Puertas interiores
■
Al sustituir las puertas, deben
cumplirse las normas aplicables
sobre clasificación de fuego y
ruido
Ventanas y cristaleras, etc.
Bastidor y arco
■
Pintura exterior
■
Cristal, barra, masilla
■
Marcos, falleba, picaportes, bisagras,
cintas aislantes, etc.
■
Pintura interior más pintura entre los arcos
■
Dispositivos de calefacción, agua y sanitarios
Tubería de descarga con desagüe del piso
La limpieza de la tubería de descarga corresponderá a la asociación; la del sumidero del piso
será de cuenta del PA
■
Junta anular
■
Pileta. Grifo mezclador, sifón, llave de paso,
válvula y juntas. Bañera, cabina de ducha
y flexible de ducha. WC
Lavadora, secadora. Armario de secado.
Fregadero y escurridero
■
Tuberías de agua fría y caliente, incluidos empalmes
■
■
Partes visibles en el piso y que
pertenezcan en exclusiva al piso
Ventilación y calefacción
Conductos de ventilación, extractores y campanas de cocina que formen parte del sistema de ventilación del edificio
Cuando no pertenezca en exclusiva al piso en cuestión
■
Dispositivo de ventilación
■
Dispositivo de ventilación, válvula de aire
■
Filtro de ventilación y filtro del extractor y la campana
de la cocina
■
4
COMPONENTE
Radiador de agua, conductos de calefacción, válvula y
termostato
Suelo radiante eléctrico, toallero eléctrico
RESPONS.
RESPONS.
d e l a A PA
d e l PA
■
■
C O M E N TA R I O S
Los gastos de pintura corresponden al propietario-arrendatario
Suministrados por el propietarioarrendatario
Mobiliario de cocina
Lavavajillas, fregadero, nevera y congelador, cocina y
horno microondas
■
Instalaciones eléctricas
Cuadro de distribución y cableado eléctrico del piso
■
Puntos de luz, puntos de electricidad, seccionadores y
seccionador de tierra
■
Cambio de fusibles
Trastero, zonas comunes, etc.
Partes visibles en el piso y que
pertenezcan en exclusiva al piso
■
En el piso y zonas vinculadas a éste
Trastero arrendado junto con el piso del propietarioarrendatario y zonas similares pertenecientes al piso
■
Las mismas normas que las de
mantenimiento del piso.
Garaje arrendado junto con el piso del propietarioarrendatario
■
Las mismas normas que las de
mantenimiento del piso.
Zonas comunes
■
Terrenos, patio, etc.
Mantenimiento de terrenos no arrendados junto con el
piso del propietario-arrendatario
Salvo indicación en contrario en el
contrato de derecho de uso suscrito con el propietario-arrendatario
■
Mantenimiento de terrenos arrendados junto con el piso
del propietario-arrendatario
■
Retirada y limpieza de nieve
■
Desagüe de aguas superficiales de la terraza del tejado
■
Las mismas normas que las de
mantenimiento del interior del piso.
Deben seguirse las instrucciones
de cuidado de la asociación.
Aplicable, por ejemplo, al balcón,
la terraza o el patio
Balcón y terraza
Pintura del techo, laterales y parte exterior del frente del balcón
■
Tratamiento de superficies del suelo del balcón y la
parte interior del frente del mismo
■
Cristales de terrazas y balcones acristalados
■
Pintura y tratamiento de superficies de acuerdo con las instrucciones de la asociación
Aplicable a los cristales suministrados por la asociación. Los
demás casos se rigen por los
acuerdos entre el PA y la APA
Otros
Chimenea, hogar, hogar abierto, estufa de cerámica
Limpieza de la salida de humos de hogares abiertos,
etc., suministrados por la asociación
■
La asociación no es responsable
de la salida de humos de las
estufas de cerámica
■
Carpintería interior, zócalos, tapas y rodapiés
■
Especiero, armario del baño, estante para la ropa y
otras instalaciones fijas
■
Tendedero del cuarto de baño
■
Escaleras interiores del piso
■
Partes visibles en el piso y que
pertenezcan en exclusiva al piso
Dispositivo de transmisión de información
Detector de humos
También escalera interior al ático
■
* APA = Asociación de propietarios-arrendatarios PA = Propietario-arrendatario
5
Extracto de los estatutos estándar de 2003 de HSB para asociaciones de propietariosarrendatarios
DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DE LOS PROPIETARIOS-ARRENDATARIOS
§ 36
cableado de electricidad y tuberías de
El propietario-arrendatario deberá, por su pro-
agua, llaves de paso y, en su caso, conectores
pia cuenta, mantener el piso en buen estado.
Esto significa que el propietario-arrendatario
de las tuberías de agua de dichos elementos,
■
puertas exteriores e interiores del piso,
será responsable del mantenimiento y las
junto con sus tapas, marcos, cintas aislan-
reparaciones que deban realizarse en el piso y
tes, cerraduras, incluidas llaves, etc.; no
de sufragar los mismos. La asociación se
obstante, la asociación de propietarios-
encargará de asegurarse de que el edificio y
arrendatarios se encargará de pintar el
los bienes de la misma en general se encuen-
exterior de la puerta de calle. Si se sustitu-
tran bien mantenidos y en buen estado.
ye la puerta exterior del piso, la nueva
deberá ajustarse a las normas sobre clasifi-
El propietario-arrendatario deberá suscribir un seguro para cubrir su responsabilidad
cación de fuego y ruido aplicables en el
de mantenimiento y reparación, de conformi-
momento de la sustitución,
dad con la legislación y estos estatutos.
■
cristales de puertas y ventanas, y marcos
■
montantes, picaportes, bisagras y cintas
de las ventanas,
El propietario-arrendatario deberá seguir las
instrucciones de la asociación en relación con
las instalaciones de desagüe, calefacción, gas,
aislantes, etc. de las ventanas y las cristale-
electricidad, agua, ventilación y dispositivos de
ras, además de la pintura; no obstante, la
transmisión de información. Con arreglo al
asociación de propietarios-arrendatarios
apartado 41, deberá solicitar permiso al consejo
se encargará de pintar las partes exterior-
de administración para efectuar modificaciones
mente visibles de las ventanas y cristaleras
en el piso. Las modificaciones efectuadas por el
correderas,
propietario-arrendatario deberán realizarse en
■
facción,
todo momento de manera profesional.
■
El piso incluye:
■
pintura de radiadores y conductos de calepartes de las conducciones de desagüe, gas,
electricidad, agua y dispositivos de transmi-
las superficies de las paredes, suelos y
sión de la información visibles en el piso y
techos de las habitaciones, así como cual-
que pertenezcan en exclusiva al mismo,,
quier tratamiento subyacente requerido
■
instalaciones de agua (grifos mezcladores,
para fijar la superficie de manera profesio-
alcachofa de ducha, etc.), incluidos jun-
nal. El propietario-arrendatario también
tas, llaves de paso y conectores de tuberías
será responsable de las capas hidrófugas
de agua,
en baños y habitaciones húmedas,
■
Anilla de cierre en sumidero, limpieza
■
muros interiores que no sean de carga,
estuco,
■
hogares y chimeneas,
■
equipamiento del piso y otras
■
extractor, filtro de carbono, campana de
6
de sumidero y sifón,
zonas asociadas al mismo, por ejemplo:
la cocina, dispositivo de ventilación y ven-
sanitarios, equipos de cocina, electrodo-
tilador, salvo las responsabilidades de
mésticos de línea blanca (como nevera,
mantenimiento que correspondan a la
congelador y lavadora); el propietario-
asociación de propietarios-arrendatarios
arrendatario también será responsable del
de acuerdo con la última sección. La ins-
talación de dispositivos que afecten al sis-
encuentre obstruido. Por lo que respecta a
tema de ventilación del edificio requerirá
terrenos y patios, el propietario-arrendatario
un permiso expedido por el consejo de
estará obligado a seguir las instrucciones de la
administración, de conformidad con el
asociación en relación con su cuidado.
apartado 41,
El propietario-arrendatario deberá infor-
cuadro de distribución / caja de fusibles y
mar a la asociación de cualesquiera fallos o
cualquier cableado eléctrico exteriormente
defectos en el equipamiento, tuberías y cone-
visible que vaya al piso, interruptores, tomas
xiones del piso que sean responsabilidad de
de corriente y aparatos de iluminación,
la asociación de acuerdo con estos estatutos o
■
detectores de humos,
la legislación aplicable.
■
suelo radiante eléctrico, suministrado por
el propietario-arrendatario,
La asociación de propietarios-arrendatarios será
■
toallero eléctrico; en aquellos casos en que
responsable de la reparación de tuberías y
la asociación de propietarios-arrendatarios
conexiones de desagüe, calefacción, gas, elec-
hubiera equipado el piso con un toallero
tricidad y agua instaladas por él mismo, si
eléctrico como parte de las instalaciones
éstas afectan a más de un piso. Lo mismo será
de calefacción del mismo, la asociación
de aplicación a los conductos de ventilación.
■
será responsable de su mantenimiento,
■
La asociación será igualmente responsable
instalaciones propias.
del mantenimiento de tuberías y conexiones
El propietario-arrendatario sólo se respon-
de desagüe, gas, electricidad, agua y dispositi-
sabilizará de aquellas reparaciones por daños
vos de transmisión de información suminis-
debidos a incendios o fugas de agua (fugas
trados por la misma y que no se encuentren
en tuberías de agua corriente) en circunstan-
visibles en el piso. Además, se encargará del
cias limitadas, de acuerdo con la Ley sueca de
mantenimiento de cualesquiera radiadores y
propietarios-arrendatarios. En lo aplicable, lo
conductos de calefacción del piso que haya
anterior también será de aplicación si el piso
instalado ella misma.
se infesta de parásitos.
Cuando el contrato incluya un trastero,
Por último, la asociación será responsable
de las salidas de humos (excepto de estufas
garaje u otros anexos al piso, el propietario-
de cerámica) y conductos de ventilación
arrendatario tendrá las mismas responsabili-
suministrados por ella, así como de las cam-
dades de mantenimiento y reparación sobre
panas de cocina y extractores que formen
dichas zonas que sobre el propio piso. Lo
parte del sistema de ventilación del edificio.
mismo será de aplicación en el caso de los
terrenos arrendados junto con el piso.
Cuando el piso disponga de balcón, terraza
§ 41
El propietario-arrendatario no podrá efectuar
o terrenos/patio arrendados junto con el
determinadas modificaciones en el piso sin el
mismo, el propietario-arrendatario será respon-
consentimiento del consejo de administra-
sable de mantenerlos limpios y despejados de
ción, con inclusión de las siguientes:
nieve. El propietario-arrendatario se encargará
1. modificar estructuras de carga,
de pintar el interior de la fachada de cualquier
2. alterar tuberías de desagüe, calefacción,
balcón o terraza, así como el suelo. La pintura
gas o agua existentes, o
se realizará de acuerdo con las instrucciones de
3. introducir otras modificaciones sustanciales
la asociación de propietarios-arrendatarios.
en el piso.
Cuando el piso cuente con una terraza en el
El consejo no podrá denegar su permiso a
tejado, el propietario-arrendatario velará por
ninguna de las modificaciones citadas en el
que el desagüe de aguas superficiales no se
apartado 1, a menos que éstas puedan provo-
7
Extracto de la Ley sueca de propietarios-arrendatarios, artículo 7
car un daño manifiesto o suponer un incon-
omiso de sus obligaciones de reparación o
veniente para la asociación.
cuando surjan obstáculos o se produzcan per-
2 §
juicios de cualquier otro modo que afecten al
Si, cuando el propietario-arrendatario tome
derecho de uso como resultado de una falta
posesión del piso tras su arrendamiento, el
de atención de la asociación.
piso no se encuentra en el estado que cabría
12 §
esperar, el propietario-arrendatario, de acuer-
El propietario-arrendatario deberá mantener
do con el apartado 1, podrá subsanarlo a
el piso en buen estado a su propia costa, a
expensas de la asociación, a menos que, una
menos que se contemple de otro modo en los
vez informado del hecho, el consejo de admi-
estatutos o en los apartados segundo a quin-
nistración se ocupe de ello cuanto antes. En
to. Esto será de aplicación a los terrenos
caso de no poderse subsanar sin dilación
incluidos en el contrato. El propietario-arren-
dichos defectos, o si el consejo, una vez infor-
datario no será responsable de la reparación
mado, no se ocupa de ello puntualmente, el
de tuberías y conexiones de desagüe, calefac-
propietario-arrendatario podrá notificarlo y
ción, gas, electricidad y agua, cuando sea la
renunciar al piso y a los derechos sobre el mismo.
asociación la que haya equipado el piso con
No obstante, lo anterior sólo será de apli-
dichas tuberías y conexiones y éstas atiendan
cación cuando los defectos sean considera-
a más de un piso. Lo mismo será de aplica-
bles. Una vez subsanados los mismos, el pro-
ción a los conductos de ventilación.
pietario-arrendatario no podrá renunciar al
En cuanto a las reparaciones de daños
piso. Durante el periodo en que el piso se
debidos a incendios o fugas de agua, el pro-
encuentre defectuoso, el propietario-arrenda-
pietario-arrendatario sólo será responsable
tario tendrá derecho a una reducción razona-
cuando se deban a:
ble en su cuota anual.
1. su propia falta de atención o negligencia,
El propietario-arrendatario también podrá
solicitar una compensación por daños cuan-
o
2. a la falta de atención o negligencia de
do dichos defectos se deban a una negligen-
a) invitados a su casa u otros ocupantes de
cia de la asociación.
la misma, b) personas que se alojen en su
piso, o c) terceros que realicen obras en
el mismo en su nombre.
4 §
Una vez que el propietario-arrendatario haya
En cuanto a las reparaciones de daños
tomado posesión del piso, la asociación estará
debidos a incendios por falta de atención o
obligada a mantener dicho piso, el edificio y
negligencia de cualquier persona distinta del
los terrenos en buen estado, en la medida en
propio propietario-arrendatario, dicha perso-
que la responsabilidad no recaiga sobre el pro-
na sólo será responsable si no ha prestado el
pietario-arrendatario de acuerdo con el aparta-
debido cuidado y atención.
do 12. Las disposiciones del apartado 2 serán
de aplicación cuando la asociación haga caso
En lo aplicable, el tercer apartado será de
aplicación si el piso se infesta de parásitos.
© Este folleto es una publicación de HSB Riksförbund, Box 8310, 104 20 Estocolmo, Suecia.
E-mail: [email protected] www.hsb.se
2004-06 IEste folleto de Responsabilidades relativas al mantenimiento de los pisos de propiedad-arrendamiento es traducción directa del folleto redactado en sueco. HSB no se responsabiliza de los fallos que pueda contener la traducción, ni de los daños y perjuicios que puedan derivarse de la misma.
RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO-ARRENDATARIO SOBRE EL ESTADO DEL PISO