La Propiedad en Derecho Civil

La Propiedad en Derecho Civil
LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Sesión No. 11
Nombre: Derecho real de copropiedad y régimen de condominio
Contextualización
El último de los derechos reales se ha dividido en régimen de copropiedad y
régimen en condominio, estos derechos generan un vínculo entre personas que
involuntariamente se constituyen en agentes de derecho; de ahí la necesidad de
estudiarlos.
Los derechos reales son fuente del derecho civil y por tanto son origen tanto de
actos como de negocios jurídicos.
El estudio de estos derechos reales llevará a la comprensión de la doctrina de
copropiedad y la sutil, pero palpable diferencia con la propiedad en condominio.
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LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Introducción al Tema
¿Sabes cuál es la copropiedad?
La copropiedad existe cuando una cosa o un derecho pertenecen de forma
indivisa a dos o más personas, sin asignación específica a cada uno; cada una
de las cuales podrá servirse de la cosa común, poseerla y disfrutarla conforme a
la ley (artículo 938 del Código Civil).
La copropiedad puede confundirse con la comunidad, que recae sobre cualquier
derecho, aunque no sea real, sobre una cosa cierta sujeta al derecho de
propiedad.
Se tiene el propósito de incluir dentro del concepto genérico de la copropiedad a
toda la comunidad de bienes a pesar de las variantes que se tengan entre sí.
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Explicación
Derecho real de copropiedad y régimen de condominio
¿Cuáles son los alcances de la copropiedad?
La copropiedad es un derecho común sobre una propiedad, en cualquier
acepción: romana, germánica, de condominio, hereditaria y la medianería:
1. Romana: la cosa indivisible es de todos los dueños y estos son
individualmente propietarios de la cosa y de la cuota proporcional que les
corresponde de la cosa de que se trate; es decir, cada dueño dispone de
la parte proporcional.
2. Germánica: es el derecho de propiedad sobre el bien, pertenece a la
pluralidad de condóminos sin que alguno de ellos sea propietario
individualmente de cuota o parte proporcional determinada. Se puede
disponer de esta mediante concurso de todos los dueños.
3. Hereditaria: los herederos o legatarios son dueños de la masa sucesoria
y pueden disponer de su porción hereditaria.
4. Indivisión forzosa: se da entre copropietarias de casa por pisos o
departamentos, a la que se conoce como propiedad horizontal. Se
producen ampliamente porque una cosa se encuentra dividida en
fracciones singularmente tituladas a sus respectivos dueños.
5. Medianería: constituye un estado de propiedad cuyos efectos no pueden
ser asimilados porque consiste en mutuas limitaciones del derecho de
propiedad provenientes de una relación de vecindad.
La parte alícuota es una proporción ideal determinada aritméticamente y cuya
definición material sólo podrá determinarse al dividir la cosa común por decisión
de las partes o porque alguna lo exija a través de la acción “comuni dividendo”
toda vez que nadie puede ser obligado a la división, excepto en los casos que
por naturaleza le condene.
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Para la administración de la cosa común serán válidos los acuerdos por la
simple mayoría de las partes copropietarias, excepto cuando se trate de la
celebración del contrato de arrendamiento, debido a que es indispensable el
consentimiento de todos los copropietarios. Para que haya mayoría deben
reunirse las personas titulares de la copropiedad y de los intereses que dichas
personas representan. Si no hay mayoría, un juez resolverá lo que debe
hacerse.
El derecho de cada uno de los dueños está representado por la parte alícuota
ideal que les corresponde y de la cual pueden disponer respetando el derecho
de tanto que consiste en la preferencia de los demás dueños para adquirir la
parte alícuota del que trate de vender.
La enajenación que uno de los copropietarios hace a favor de un tercero extraño
a la copropiedad puede presentar dos supuestos:
a) cuando la venta está propalada: los copropietarios pueden ejercitar el
derecho del tanto que implica la venta directa, enajenando a favor del que
ejercite el tanto en términos legales.
b) cuando está consumada: los copropietarios pueden ejercitar la acción
de retracto por medio de la cual el participe actor se subrogará a los
derechos y obligaciones del comprador.
La acción de retracto es susceptible de extinguirse por prescripción y si esta
ocurre por virtud, la venta celebrada no tiene el efecto de que el comprador
devuelva el precio y recupere la propiedad sino que, por virtud del retracto el
partícipe se subrogue a los derechos del comprador.
Así, la transmisión del dominio sólo puede efectuarse con el consentimiento de
todos los dueños. Cuando se trata de imponer un gravamen que garantice el
cumplimiento de obligaciones personales, los dueños deben concurrir o dar su
consentimiento para construir el derecho real de garantía a favor del acreedor.
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Esa garantía da derecho al acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, a ser pagado con el valor del bien gravado, mediante juicio en el
que todos los dueños sean oídos y vencidos en juicio para privarles de sus
respectivos derechos.
Cuando la obligación es solidaria, el acreedor puede exigir mediante acción
personal el pago de la totalidad de su crédito, embargando sólo a la parte
alícuota del demandado en la copropiedad, es decir a un solo de los deudores
solidarios.
Por otro lado, la copropiedad en la sociedad está definida de la siguiente forma:
1.
La sociedad es una institución dotada de personalidad, en cambio la
copropiedad no lo es.
2. Como consecuencia, la sociedad debe tener un nombre que, como se
sabe es un atributo de la personalidad sea ésta física o moral.
3. La persona moral constituida por la sociedad es la única titular del
patrimonio familiar, en tanto que la copropiedad constituye un dominio que
otorga a varias personas la propiedad sobre partes alícuotas de una cosa.
4. Habiendo una persona jurídica en la sociedad, se necesita de un órgano
representativo para actuar, lo que no sucede en la copropiedad, pues en
ella cada copropietario actúa por su propio derecho, si bien, todos los
copropietarios pueden designar un representante común, y esta
designación es facultativa o voluntario pero no legal.
5. En la sociedad existe un derecho personal de cada socio con relación a la
sociedad, en tanto que en la copropiedad existe un derecho real de cada
copropietario sobre su parte alícuota, ya sea mueble o inmueble la cosa
objeto de la copropiedad.
6. En la copropiedad todos los actos de dominio requieren de la unanimidad
de los propietarios por virtud del principio, es decir sólo pueden disponer
de lo que es de su propiedad, mientras que en la sociedad basta la simple
mayoría para hacer negocios jurídicos.
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Así, la institución encuentra su encuadramiento dentro de la llamada comunidad
de mano común.
La comunidad es considerada una modalidad del dominio. Cada comunero tiene
una cuota-parte abstracta o ideal, puesto que la cosa no se halla dividida
materialmente; es dueño exclusivo de esa cuota o fracción intelectual de la cosa
y puede ejercitar derechos sobre ella como tal.
Todos tienen derecho sobre la cosa misma pero ningún copropietario tiene
propiedad exclusiva; es decir, el derecho de cada uno está limitado
necesariamente por el concurso de los demás, de modo que ninguno puede
ejercitar actos materiales o jurídicos sobre ella sin el consentimiento de todos los
otros.
La crítica hacia esta teoría radica en las contradicciones conceptuales que
presenta, como la de concebir la comunidad como una forma de propiedad,
siendo el dominio un derecho exclusivo. Es contradictorio un dominio exclusivo y
a la vez plural, sobre todo con poderes que se extenderían a la totalidad de la
cosa.
La doctrina nacional estima que el Código chileno adopta, fundamentalmente, la
doctrina romana. Se concluye así por los antecedentes considerados para su
elaboración y por el contenido de varios preceptos, en virtud de los cuales se
reconoce la noción de cuota y permiten al comunero celebrar respecto de ella
diversos actos, sin el consentimiento de los otros. Y la noción de cuota es rasgo
distintivo de la concepción romana.
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Conclusión
Se habla de copropiedad cuando dos o más personas tienen un derecho común
respecto de una propiedad, siempre reguladas por la ley, ya sea en la acepción:
romana, germánica, de condominio, hereditaria o medianería. Es importante
tomar en cuenta la administración y dominio de la cosa común en la
copropiedad, pues nos amplía el panorama del derecho de condominio.
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LA PROPIEDAD EN DERECHO CIVIL
Para aprender más
Las siguientes lecturas te ayudarán a reforzar el aprendizaje conceptual de los
temas revisados en esta sesión:
•
De Souza Leao Andrade, A. (s/f). El condominio y la cooperativa como
formas
de
copropiedad,
Biblioteca
Jurídica
UNAM.
http://brd.unid.edu.mx/el-cond-1/
•
Frisch, W. (s/f). Introducción, causas de la génesis del derecho de
condominio, Biblioteca Jurídica UNAM. http://brd.unid.edu.mx/comprar-1/
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Actividad de Aprendizaje
Instrucciones:
Con la finalidad de reforzar los conocimientos adquiridos a lo largo de esta
sesión, ahora tendrás que realizar un resumen sobre el tema visto.
Puedes realizarlo en cualquier programa, al final tendrás que guardarlo con
formato PDF, con la finalidad de subirlo a la plataforma de la asignatura.
Recuerda que esta actividad te ayudará a entender y apropiarte de los
conocimientos sobre el tema.
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Referencias
Bibliográficas
•
Aguilar, L. (1960). Segundo curso de derecho civil. México: UNAM.
•
Borja, M. (1960). Teoría general de las obligaciones. México: Porrúa.
•
Código Civil Federal (2011). México: Editorial ISEF.
•
Morineu, O. (1961). El estudio del derecho civil. México: UNAM.
•
Rojina, R. (1954). Derecho civil mexicano. México: UNAM.
•
Rosado Echanové, R. (1981). Teoría general de las obligaciones. México:
Fondo de Cultura Económica.
•
Sánchez Román, F. (1950). Estudios de derecho civil. México: Porrúa.
•
Vanossi, J. (2011). El derecho de habitación. México: Revista de
investigaciones Jurídicas de la Escuela Libre de Derecho.
•
Villegas Basavilvaso, B. (1984). Derecho civil. México: UNAM.
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