Revitalización de terrenos contaminados en espacios urbanos: El

FORO: LA GESTIÓN DE SITIOS CONTAMINADOS Y RESIDUOS EN MÉXICO
4ª sesión: Recuperación y reutilización de áreas industriales degradadas
Revitalización de terrenos contaminados en espacios
urbanos:
El potencial energético, económico, ecológico y urbano
de los ex-tiraderos y otros sitios residuales en la
Ciudad de México
Elvira Schwanse
Doctorado en Urbanismo, Fac. Arquitectura / UNAM
7 de agosto 2013
Los sitios residuales no sólo son un problema de
contaminación visual y ambiental en las urbes, también
ocupan grandes terrenos que podrían ser aprovechados
para otros fines en términos tecnológicos, ecológicos y
urbanos.
Ciudad Jardín
Nezahualcóyotl
Prados de la Montaña
Santa Fe
Parque Fundidora
Monterrey
 Términos y conceptos
Sitios residuales:
Ex tiraderos, sitios clausurados de disposición final de
RSU, superficies contaminadas, sitios contaminados,
terrenos industriales abandonados (ex zonas militares y
viales).
Características: fuera de uso (terrenos baldíos), contaminación (RSU,
RME, RP), requieren remediación.
Revitalización: Saneamiento de suelos contaminados y
su reintegración en un ciclo de reúso de suelo urbano,*
implica un concepto holístico que considera aspectos
económicos, sociales y medioambientales.
* Flaechenkreislaufmanagment
Renovación urbana: Acciones que se realizan para
restablecer estructuras urbanas; incluye edificios,
infraestructura y espacios públicos.
Ciclo de reintegración de terrenos baldíos
Proyecto tipo A
Terreno auto-sustentable
(profit project)
Proyecto tipo B
Terreno en desarrollo
(apoyo inicial)
Proyecto tipo C
Terreno en reserva
(fondos públicos e
instrumentos
legislativos)
Rechazo de terrenos
no aptos para un
nuevo uso a largo
tiempo
Deutsches Institut fuer Urbanistik Berlin, 2006
Preuss T. (2005) Cicular Flow Land Use Management: New Strategic Planning and Instrumental Approaches for Mobilization of
Brownfields, TU Berlin, ISR-Diskussionsbeitraege, H.56
Fenómenos en la transición de terrenos residuales en el DF
A) Invasión de los terrenos baldíos y vulnerables con
asentamientos irregulares.
B) Especulación inmobiliaria vinculada a terrenos residuales en
zonas de alto valor predial, lo cual genera conflicto de intereses.
C) Saneamiento de terrenos que sirvan como espacios verdes o
públicos para la ciudadanía. Por el caso que carezca un uso
constante, un reglamento o atención cívica para estas zonas
públicas, se invaden y se ocupan como en caso A) o B)
D) Pérdida de valor catastral y mercantil en terrenos altamente
contaminados que impide cualquier tipo de actividad formal y/o
continua.
Æ Faltan instrumentos para el ordenamiento del territorio y la gestión
metropolitana de suelos urbanos.
 Situación actual
NOM-083-Semarnat-2003
Especificaciones de protección ambiental para la selección del sitio,
diseño, construcción, operación, monitoreo, clausura y obras
complementarias de un sitio de disposición final de residuos sólidos
urbanos y de manejo especial. Æ Plan de Regularización
Articulo 9.5 Uso Final del sitio de disposición final:
“Debe ser acorde con el uso de suelo aprobado por autoridad
competente con las restricciones inherentes a la baja capacidad
de carga, posibilidad de hundimientos diferenciales y presencia
de biogás.”
Los planes de clausura deben ser congruentes con el uso final del suelo que haya
sido autorizado, así como reducir los impactos de los residuos sólidos y sus
subproductos a través de acciones de saneamiento ambiental. Se estima que el
proceso de degradación después de la clausura de un sitio de RSU se prolonga de
80 a 100 años. El periodo de post clausura abarcará como mínimo 25 años, en
este mismo tiempo no se deben realizar construcciones de concreto en este
terreno.
Sitios de disposición final de RSU clausurados y por clausurar en el DF
Zona GAM (43 has)
Bordo Poniente (1000 has):
Etapa I
Etapa II / III
Etapa IV (600 has)
Alameda Oriente (83 has)
Neza I + II (225 has) Neza I / Cd. Jardín (43 + 67 has)
Alameda Poniente (68 has)
Prados d. la Montaña (24 has)
Parque Cuitláhuac (148 has)
Santa Catarina (34 has)
San Lorenzo Texconco I / II (9 + 4 has)
ÂUn pequeño paseo
1 - Bordo Xochiaca y Neza I
Valor inicial: Neza I: 270 $/m2
Inversión centro comercial (43 has):
3,000 mdp
Estimación Valor comercial:
10,000 $/m2
Inversión campos deportivos (67 has):
250 mdp
Ciudad Jardín Neza (2004): Centro comercial 40 has, campos deportivos 60 has
2 - Santa Fe
…Se erige Santa Fe como el mayor polo corporativo y residencial de lujo,
si bien
dentro
un-1986
modelo de ciudad autista y excluyente.
Santa
Fe de
1958
(“Megaproyectos para una ciudad dividida”, Alfonso Valenzuela, 2007)
2
Alameda
Poniente
Prados de la
Montaña (1994)
Santa Fe
25 has
Alameda Poniente (1988)
60 has
Prados de
la Montaña
Alameda Poniente, 1958-1986, 40 mio tons de RSU, 60 has
Parque público, uso de suelo: Área Verde y Equipamiento Infraestructura (4000m2)
Construcciones comerciales en aprox. 30 has (vendió del GDF - Servimet)
Alameda Poniente
2011
Campos de fútbol,
estacionamientos,
conciertos al aire libre,
área deteriorada
o invadida con
construcciones
comerciales.
Prados de la Montaña, 1986-1995, 6.4 mio tons RSU, 25 has
Primer Relleno Sanitario en México con sistema de captación de gases,
Nomenclatura: Área Verde, sin acceso.
En el año 2009 circuló un documento de la Dirección de Patrimonio
Inmobiliario para la comercialización de Prados de la Montaña; su objetivo,
la construcción de un complejo de 18 edificios.
El precio de venta por metro cuadrado del terreno se estima en 720
dólares; mientras, el precio de venta por metro cuadrado, ya saneado y
con nuevo uso de suelo, se estima a 2 mil dólares (todo 500 millones
USD).
Santa Prados de la Montaña - Parque de recreación
Oficina OFA
Asociación de Colonos de Santa Fe
3 - Santa Cruz Meyehualco Iztapala (1982) 145 has
Parque Cuitláhuac
Nueva inauguración en 2012
Inversión (Delegación): 140 mdp
4 - Parque "Bicentenario Azcapotzalco”
Ex Refinería de Pemex (55 has)
Inversión (Semarnat): 1900 mdp
 El potencial urbano
Aplicación de Indicadores para evaluar el potencial
energético, económico, ecológico y urbano
Índice
Indicador
I. Indice
energéticoeconómico
1
Beneficio económico de los gases Ganancia en
$/ton
de los residuos
2
Emisiones totales de GEI
tons C02 eq
3
Cumplimiento con la
NOM- 083-Semarnat - 2003
Factor 0 a 3
II. Indice
ecológico
6
Aumento de AV en la delegación
y por habitante
Cambio uso de suelo residual
y periférico
Gentrificación
7
Valor catastral
8
Valor comercial
9
Accesibilidad
10
Funcionalidad
11
Equipamiento
4
5
III. Indice gestión
y valor de suelo
IV. Indice
ambiental-urbano
Objeto
Unidad
m2/hab
Factor 0 a 3
Factor 0 a 3
Aumento del
plusvalor
Factor 0 a 3
Bordo Poniente
Cd Jardín
Nezahualcóyotl
Ex Vaso de Texcoco
44 Mt RSU
No se aprovecha
0,23 mdp /día
(21 años)
Índice
energético
- económico
Parque Cuitláhuac
Iztapalapa
x
Too late
Datos
RSU confinados (Mt)
Captura neta de biogás
(Mt CO2eq)
Potencia de planta
eléctrica (MW)
Máxima
Parque Bicentenario
Azcapotzalco
BP
60
PM
5.6
Alameda Poniente-Too late
19.8
2.0
Prados de la Montaña
36.6
2.0
5.6 Mt RSU
Mínima
10.6
1.0
Venta neta de energía eléctrica
7,513.4 549.4
(mdp)
Santa Fe
23,731 $/día (21 años)
Bordo Poniente
Ex Vaso de Texcoco
Cd Jardín
Nezahualcóyotl
600 has
Potencial AV: + 1.2 m2
Meta: 0 Emisiones
60 has
AV: + 0.54 m2
1.06 Mt CO2eq
Parque Bicentenario
Parque Cuitláhuac
Azcapotzalco
Iztapalapa
55 has
145 has
AV: + 1.33 m2
0 Emisiones
m2
AV: + 0.77
4.5 Mt CO2eq
Invasión
inmobiliario: 37 has
Índice
ambiental
Alameda Poniente y
Prados de la Montaña
Santa Fe
25 has + 31 has
AV: + 17.8 m2
6.43 + 0 Mt CO2eq
Índice
Gentrificación
Cd Jardín
Nezahualcóyotl
0 = no “upgrating”
o beneficio para la
zona
Bordo Poniente
Ex Vaso de Texcoco
x
0 = no impacto al
entorno
Parque Cuitláhuac
Parque Bicentenario
Iztapalapa
Azcapotzalco
0.33 = Pequeños
cambios como más
seguridad en la zona
0.33 = Parque atrae
visitantes forasteros
Santa Fe
Las revitalizaciones generan
mayor impacto al valor del
suelo que a un cambio social urbano en la zona.
2 = Impacto opuesto:
El desarrollo del entorno
impacta a los sitios
residuales
Cd Jardín
Nezahualcóyotl
300 %
Índice
Valor económico
del suelo y
Plusvalor
Bordo Poniente
Ex Vaso de Texcoco
0%
No se dedica valor
a ANPs y AVs
Parque Bicentenario
Azcapotzalco
Parque Cuitláhuac
379 %
Iztapalapa
429 %
Proyectos de revitalización aumentan la plusvalía del suelo (Iztapalapa, Azcapotzalco).
Santa Fe
277 %
Los sitios residuales se prestan a especulación inmobiliaria (Ciudad Jardín, Santa Fe).
¿Qué valor dedicamos a estos sitios, cómo se previene el cambio de uso de suelo y con ello la especulación comercial? Campos deportivos
Cd. Jardín - Neza
55% Muy bueno y
Bueno – 27% malo.
Sólo campos
deportivos, poca
vegetación, poca
vigilancia, olor a
basura, sin recursos de
mantenimiento.
Índice social –
urbano
Bordo Poniente
Evaluación de la calidad
del sitio revitalizado
x
Ex Vaso de Texcoco
No acceso al
público
Parque Bicentenario
Parque Cuitláhuac
Azcapotzalco
Iztapalapa
87% Muy bueno y Bueno.
Muy formal y cuidado, pero
sin comida (ambulante).
72% Muy bueno y bueno –
21% Insuficiente - 7% Malo.
Corre de nuevo riesgo de
desertificación.
Alameda Poniente (AP)
Prados de la Montaña (PM)
x
Santa Fe
AP: 70% Ineficiente y
Malo
PM: No acceso al público
Resumen
ƒ Sea por desinterés o por falta de presupuesto local, los sitios revitalizados en zonas
recreativas y deportivas, corren el riesgo de deteriorarse o de ser invadidos con usos
comerciales.
ƒ No obstante, la población de zonas populares aprovechan estas ofertas que compensan
la carencia de espacios verdes y recreativos; mientras el nuevo desarrollo de Santa Fe lo
usa para servicios inferiores.
ƒ El único sitio revitalizado con alta percepción de satisfacción, en términos sociales, es la
ex refinería de Pemex, con financiamiento y administración estatal, participación de
empresas internacionales para la remediación del subsuelo y una inversión 10 veces
mayor que en los otros sitios contaminados de residuos.
ƒ Por un lado, se pierde el potencial ecológico y la inversión económica de las áreas ya
revitalizadas en su tiempo (Parque Cuitláhuac Iztapalapa, Alameda Poniente, Campos
deportivos Cd. Jardín).
ƒ Por otro lado, todavía existen sitios residuales no aprovechados (Bordo Poniente, Prados
de la Montaña) en donde hacen faltan conceptos sostenibles en términos económicos y
ecológicos, con propuestas locales o regionales, según su contexto social y urbano.
Bordo Poniente, Etapa IV (600 has)
¿Qué queremos hacer con 1000 hectáreas en medio de la Ciudad?
“El estilo de vida del ser humano urbano y la toma de decisiones de gobiernos
municipales impactan en los ecosistemas urbanos y viceversa; los
ecosistemas influyen en la calidad de vida urbana y del habitante mismo”.
Gracias por su atención
Arquitecta
Elvira Schwanse
arquitectaelvira@
hotmail.com