ESTUDIO DE DETALLE PARCELA 24 SECTOR 12
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ÁNGEL MASCAGNI CLEMENTE ARQUITECTO ESTUDIO DE ARQUITECTURA Calle Caldereros nº 7 1ª A. 02003 - Albacete Tf y Fax: 967.244397 ESTUDIO DE DETALLE REFORMADO – JULIO 2015 PROYECTO: EMPLAZAMIENTO: ESTUDIO DE DETALLE PARA LA CONSTRUCCION DE 8 VIVIENDAS ADOSADAS Y GARAJES Manzana MU11-Parcela nº 24 . Sector 12. (ALBACETE) Av ALCALDE JOSE MARIA BLANC PROMOTOR: PROMOCIONES SANTA FIORA ADOSADOS SL. Expte. 14/68 MEMORIA DATOS PRÉVIOS. Proyecto: Estudio de Detalle para la realización de 8 viviendas unifamiliares adosadas. Emplazamiento: Sector 12 MANZANA MU-11 Parcela nº 24- Av. Alcalde Jose Maria Blanc -Albacete. Promotor: Promociones Santa Fiora Adosados SL. 1.1- ANTECEDENTES. Se redacta el presente Estudio de Detalle como instrumento de desarrollo urbanístico para dar cumplimiento a lo establecido en el PLAN PARCIAL del SECTOR 12 en su artículo 12.2 de acuerdo con las determinaciones del PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE ALBACETE. En concreto la parcela objeto del presente Estudio de Detalle es la parcela 24 correspondiente a la manzana MU11 con una superficie de suelo de 1.698,76 m2 y una Edificabilidad máxima de 1.783.70. m2. Este Documento lo Solicita D. Rogelio Campayo García con DNI nº 07547518-E en representación de la Promotora Promociones Santa Fiora Adosados SL con CIF: B-02568087 y domicilio en la calle Paseo de la Cuba nº 8 de Albacete. 1.2.- JUSTIFICACION Y CONVENIENCIA DE LA REDACCION DEL ESTUDIO DE DETALLE. T.R.I.L.O.T.A.U La ley de 1/2010 de 18 de Mayo de 2010 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ORDENACION DEL TERRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANISTICA, en su artículo 28, determina entre otras cuestiones, los ESTUDIOS DE DETALLE, se formularan con el objetivo de Ordenar volúmenes de acuerdo con el Plan correspondiente. PLAN GENERAL DE ALBACETE. El Plan General De Ordenación Urbana de Albacete (PGOU) aprobado el 24 de Mayo de 1999, dentro de sus Ordenanzas y Normas Urbanísticas, y en concreto en el artículo 8.17, establece que los Estudios de Detalle tienen una doble función: a) Completar las Determinaciones del Plan General en Suelo Urbano y en Planes Parciales. b) Adaptar dichas determinaciones. PLAN PARCIAL SECTOR-12. El Plan Parcial del Sector 12, establece en su artículo 7 que se permitirá la realización de Estudios de Detalle según lo establecido en el Plan General De Ordenación Urbana de Albacete (PGOU). Por otro lado, en su articulo 12 y dentro de lo establecido para ala NORMA ZONAL S12-3 EDIFICACION EN VIVIENDA UNIFAMILIAR, establece que “para la ordenación de viviendas unifamiliares en conjuntos agrupados será ESTUDIO DE DETALLE PARA LA CONSTRUCCION DE 8 VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS. EMPLAZAMIENTO: Sector 12-MANZANA MU11-parcela nº 24- Av Alcalde Jose Maria Blanc- Albacete 14-68 / Pág. 2 de 7 MEMORIA preceptiva la redacción de un ESTUDIO DE DETALLE de la parcela en que se pretende ubicar, cumpliendo lo establecido en el articulo 28 de la LOTAU y en ningún caso la edificabilidad máxima por manzana. Con lo establecido tanto en la LOTAU, como en el Plan General De Ordenación Urbana de Albacete (PGOU),como en el Plan Parcial del Sector 12, queda claro que el objetivo que se pretende entra dentro del ámbito de un ESTUDIO DE DETALLE y queda justificado el mismo. 1.3.- OBJETIVOS PRETENDIDOS CON EL ESTUDIO DE DETALLE. El ESTUDIO DE DETALLE pretende, en adecuación a lo establecido en el propio Plan General De Ordenación Urbana de Albacete (PGOU), como en el Plan Parcial del Sector 12, LA ORDENACION DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CONJUNTOS AGRUPADOS. 1.4.- JUSTIFICACION DE LA PROCEDENCIA DE LA SOLUCION ADOPTADA. La solución adoptada de ORDENAR LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CONJUNTOS AGRUPADOS, es acorde con las determinaciones y normativa establecidas en el propio Plan General De Ordenación Urbana de Albacete (PGOU), como en el Plan Parcial del Sector 12, particularmente en la NORMA ZONAL S12-3 EDIFICACION EN VIVIENDA UNIFAMILIAR, así como lo establecido en el articulo 28 de la LOTAU, por no alterar el mismo la calificación del suelo ni aumentar su aprovechamiento. La distribución de aprovechamiento se justifica en los planos específicos que se adjuntan. 1.5.- DETERMINACIONES DEL P. G. O. U . SOBRE LA PARCELA OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE. 1.5.1. Norma Zonal que le afecta. La Norma Zonal que le afecta es la NORMA ZONAL S12-3 EDIFICACION EN VIVIENDA UNIFAMILIAR. 1.5.2. Altura máxima permitida. La altura máxima permitida es de dos plantas. 1.5.3. Edificabilidad. La edificabilidad máxima permitida es de 1,05 m2 por cada metro cuadrado edificable, que en concreto para esta parcela con una superficie de 1.698,76 m2 es una EDIFICABILIDAD MAXIMA DE 1.783,70 m2. 1.5.4. Ocupación. La Ocupación máxima permitida es del 60% de la superficie de suelo sobre rasante. Así pues la ocupación de la edificación según proyecto es de 713.48 m2 inferior a la permitida (60% de 1.698,76) 1.019,26 m2. ESTUDIO DE DETALLE PARA LA CONSTRUCCION DE 8 VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS. EMPLAZAMIENTO: Sector 12-MANZANA MU11-parcela nº 24- Av Alcalde Jose Maria Blanc- Albacete 14-68 / Pág. 3 de 7 MEMORIA 1.5.5. Uso cualificado. El uso cualificado es el de Residencial, vivienda en categorías 1, 2 y 3. 1.6.- REFERENCIA EXPRESA A LAS ORDENANZAS GENERALES DEL P. G .O .U . En lo referente a la ordenación de volúmenes y demás parámetros, regirá lo establecido en la NORMA ZONAL S12-3, que regula la edificación en las zonas de tipología edificatoria de EDIFICACION EN VIVIENDA UNIFAMILIAR Y SE ASUME EXPRESAMENTE las ordenanzas del Plan General De Ordenación Urbana de Albacete (PGOU), aprobado en 24 de Mayo de 1999, así como lo establecido en el PLAN PARCIAL SECTOR 12. ARTICULO 12. NORMA ZONAL Sl2-3. EDIFICACIÓN EN VIVIENDA UNIFAMILIAR. 12. l. Definición. Regula las edificaciones en las zonas denominadas de vivienda unifamiliar, así calificadas en los planos del presente Plan Parcial. 12.2. Clasificación. Se permiten las tipologías de vivienda unifamiliar aislada, pareada, agrupada o en hilera. Se permite la disposición de conjuntos agrupados de viviendas unifamiliares en régimen de propiedad horizontal, por disponer de uno o varios elementos comunes (sótano común a varias viviendas, instalaciones comunes en patio de manzana de tipo recreativo -piscinas, zonas de recreo y expansión, pistas deportivas, etc.) Para la ordenación de viviendas unifamiliares en conjuntos agrupados será preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle del conjunto de la manzana o parcela en que se pretenden ubicar, cumpliendo con las determinaciones establecidas en el art. 28 de la L.O.T.A.U., y sin superar en ningún caso la edificabilidad máxima por manzana. 12.3. Determinaciones de volumen. a) Alineaciones y rasantes. Serán las señaladas en los planos correspondientes. Las rasantes no señaladas se determinarán en el proyecto de urbanización. b) Altura de edificación. Dos (2) plantas y siete con cincuenta (7,50) metros de altura de cornisa. Las cubiertas deberán resolverse dentro del gálibo del treinta y cinco (35) por ciento. c) Chaflanes. En todos los cruces de las calles, sean peatonales o de vehículos, será obligatoria la formación de un chaflán de una longitud de cuatro (4,OO) metros medidos desde sus intersecciones con las alineaciones exteriores. Dicho chaflán deberá respetarse en todas las plantas. d) Parcela mínima. La parcela mínima deberá cumplir simultáneamente los parámetros establecidos por las siguientes condiciones generales: - ciento veinte (120,OO) metros cuadrados, excepto en las parcelas en esquina, en las que la superficie mínima será de ciento dieciséis (116,OO) metros cuadrados. - seis (6,OO) metros de fachada. - seis (6,OO) metros de fondo mínimo. Permitirá la inscripción de un círculo de seis (6,OO) metros de diámetro en su interior. e) Ocupación. La superficie de ocupación no podrá rebasar lo siguiente: ESTUDIO DE DETALLE PARA LA CONSTRUCCION DE 8 VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS. EMPLAZAMIENTO: Sector 12-MANZANA MU11-parcela nº 24- Av Alcalde Jose Maria Blanc- Albacete 14-68 / Pág. 4 de 7 MEMORIA - En plantas sobre rasante: el sesenta (60%) por ciento de la superficie de la parcela edificable. - En plantas bajo rasante se podrá ocupar la totalidad de la parcela, excepto el retranqueo a fachada. f) Edificabilidad. La edificabilidad máxima resultará de aplicar un coeficiente de edificabilidad neta de uno con cero cincuenta (1,050) metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela edificable. No obstante, mediante la redacción de un estudio de Detalle, y con objeto de equilibrar posibles desfases, se permite trasladar edificabilidad entre parcelas de distintas tipologías dentro de una misma manzana, siempre que no se supere el volumen total edificable por manzana ni el número de viviendas que se indica en el resto de documentación del presente Plan Parcial. g) Retranqueos. Se establece un retranqueo mínimo de tres (3,OO) metros al lindero de fachada. En el caso de parcelas en esquina, con dos fachadas, sólo será obligatorio el retranqueo mínimo de tres (3,OO) metros a la fachada principal. - Retranqueo lateral. Como norma general, los retranqueos laterales no son obligatorios. Las promociones en las que estén previstos retranqueos laterales, con o sin vistas, serán de un mínimo de tres (3,OO) metros en la planta en la que se dispongan. Estos retranqueos laterales, así definidos, no afectan a las plantas de sótano o semisótano. Las edificaciones que en su construcción originen paredes limítrofes sobre la;" parcelas colindantes deberán tratarse de manera similar a las fachadas del edificio. _,, Si como resultado de una o varias promociones se desean incluir distintas tipologías de vivienda unifamiliar dentro de una misma manzana, será preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle que solucione los posibles problemas de encuentros entre ellas. - Retranqueo posterior. En edificaciones de promociones diferentes, cuando no exista acuerdo previo entre los propietarios colindantes, se establece un retranqueo posterior de la edificación a límite de parcela de tres (3,OO) metros a partir de la planta baja, la cual podrá adosarse a dicho lindero siempre que su altura total, incluida la cubierta, no supere en ningún punto cuatro metros con cincuenta centímetros (4,50) contados desde la rasante de la calle en el punto medio de la fachada. En promociones conjuntas, o bien cuando exista acuerdo previo entre los propietarios colindantes, las edificaciones no tendrán que respetar este retranqueo posterior, pudiendo adosarse en cualquier altura y cumpliendo el resto de determinaciones que les sean de aplicación. h) Salientes y vuelos. Se estará a lo dispuesto en la Sección la (Condiciones comunes a todas las Zonas) del presente Capítulo 11 de estas Ordenanzas. En lo que no esté contemplado por ellas, será de aplicación lo establecido en las Normas Generales de Edificación del P. G. O. U. Los salientes y vuelos computan edificabilidad. Dentro de la zona de retranqueo de tres (3,OO) metros a fachada sólo podrán autorizarse los voladizos correspondientes a los aleros de la cubierta o elementos de carpintería, que en ningún caso sobrepasarán un (1,OO) metro de vuelo. i) Patios. Se permiten patios de parcela cerrados que deberán tener una dimensión mínima de tres metros (3,OO m) entre paramentos, entre los que sea posible inscribir un círculo de diámetro tres (3,OO) metros. j) Aticos. Se admiten en las condiciones fijadas en las Normas Generales de Edificación del P. G. O. U.. (título VI) y computando edificabilidad k) Espacios libres privados. Los espacios libres privados de cada parcela deberán ser ajardinados y/o arbolados en una superficie mínima del 50 % de la superficie no ocupada por la edificación. l) Cerramientos de parcelas. En el caso de retranqueos de la edificación a fachada, deberán construirse cerramientos de parcela acordes con las calidades del edificio, con las siguientes condiciones generales: ESTUDIO DE DETALLE PARA LA CONSTRUCCION DE 8 VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS. EMPLAZAMIENTO: Sector 12-MANZANA MU11-parcela nº 24- Av Alcalde Jose Maria Blanc- Albacete 14-68 / Pág. 5 de 7 MEMORIA - Tendrán un paramento ciego no superior a 1 m. - La altura máxima será de 2,50 m. solucionada a base de rejas, vallas metálicas, etc., que podrán completarse con elementos vegetales para impedir las vistas. m) Aparcamientos. Se reservará una plaza de aparcamiento por cada vivienda. Para las condiciones de uso del local de aparcamiento se estará a lo establecido en los artículos 5.2.7. y 6.6.6. del P. G. O. U. de Albacete. El acceso podrá realizarse a través de la fachada de la parcela. En el caso de viviendas agrupadas, en hilera o conjuntadas, se procurará la construcción de un sótano o semisótano colectivo destinado a plazas de aparcamiento , con acceso único, que dé servicio a la planta semisótano de cada vivienda, evitando así la proliferación excesiva de vados. Por las características de la edificación que contempla esta norma zonal, se exime de la prescripción del espacio de espera horizontal a las viviendas unifamiliares con garaje individual. 12.4. Determinaciones para edificaciones preexistentes. Las edificaciones preexistentes de uso residencial cuya permanencia sea compatible con el planeamiento reflejado en los planos del Plan Parcial, no se encuentran sujetas a las determinaciones de las presentes Ordenanzas, en tanto en cuanto no se produzcan solicitudes de licencia de nueva planta. En aquellas edificaciones preexistentes que, siendo compatibles con el planeamiento, no cumplan las determinaciones de la presente ordenanza, únicamente se permitirán obras de consolidación o mantenimiento. 12.5. Determinaciones de Uso. 12.5.1. Uso cualificado: Residencial, vivienda en categorías 7 2a y 3a. 12.5.2. Usos no cualificados. Usos compatibles: a) Usos asociados: se aplicará el régimen general. b) Usos complementarios: -Terciario: -Comercial y otros sen/icios terciarios en planta baja e inferior a la baja. -Espectáculos y recreativos. - Asistencial categorías A 1, A2 y A3. - Oficinas. - Docente en categorías A, B, C y D. - Garaje en categorías 2a, 3a y 7a. - Religioso. - Sanitario en categorías B 1, 82 y B4. - Sociocultural. c) Usos alternativos: - Dotacional en edificio exclusivo. 12.5.3. Usos Prohibidos: Los restantes. ESTUDIO DE DETALLE PARA LA CONSTRUCCION DE 8 VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS. EMPLAZAMIENTO: Sector 12-MANZANA MU11-parcela nº 24- Av Alcalde Jose Maria Blanc- Albacete 14-68 / Pág. 6 de 7 MEMORIA 1.7.- REFERENCIA EXPRESA A LAS ORDENANZAS GENERALES DEL P. G. O. U . A continuación, y de acuerdo con los criterios de edificabilidad establecidos en el propio Plan General De Ordenación Urbana de Albacete, así como con los aclaratorios del B. O. P de viernes de 7 de Julio de 2000, la Edificabilidad resultante en el ESTUDIO DE DETALLE es la siguiente: EDIFICABILIDAD PLANTA SUPERFICIE CONSTRUIDA SUPERFICIE DEDUCIBLE EDIFICABILIDAD PLANTA BAJA 707.84 66,00 641.84 PLANTA PRIMERA PLANTA BAJO CUBIERTA 713.48 ----- 713.48 137.20 65.36 71.84 1.558.52 131.36 1.427.16 TOTAL EDIFICABILIDAD Edificabilidad maxima permitida según Plan Parcial : 1.783.70 m2 Edificabilidad según Estudio de Detalle : 1.427,16 m2 Como se puede apreciar no han variado los parámetros inicialmente previstos en el Plan Parcial Sector 12. El resto de determinaciones son exactamente iguales a las especificadas en el apartado anterior, ya que se ASUME EXPRESAMENTE la normativa zonal como las determinaciones de carácter general del Plan General De Ordenación Urbana de Albacete (PGOU), aprobado en 24 de Mayo de 1999 ,así como lo establecido en el PLAN PARCIAL SECTOR 12. 1.8.- CONCLUSIONES. Con lo especificado en la presente memoria así como en los planos específicos que se adjuntan, queda justificado el objetivo que se pretende ORDENAR LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN CONJUNTOS AGRUPADOS en el solar objeto de presente ESTUDIO DE DETALLE. Albacete, Mayo de 2015 El Arquitecto Ángel Mascagni Clemente ESTUDIO DE DETALLE PARA LA CONSTRUCCION DE 8 VIVIENDAS UNIFAMILIARES ADOSADAS. EMPLAZAMIENTO: Sector 12-MANZANA MU11-parcela nº 24- Av Alcalde Jose Maria Blanc- Albacete 14-68 / Pág. 7 de 7
