La reparcelación es una técnica de superación de las

CAPITULO IX :
I.- LA REPARCELACION.
A) Concepto.La reparcelación es una técnica de superación de las
desigualdades que pueda generar el planeamiento entre los
propietarios afectados, que opera en el plano de la ejecución del
mismo, consistiendo en la agrupación de fincas registrales o
propiedades civiles comprendidas en un espacio territorial
previamente delimitado por el planeamiento para su recomposición en
una nueva división dominical ajustada a dicho planeamiento. Como
quiera que, con carácter general, las determinaciones del planeamiento
no se ajustan a la delimitación dominical de los terrenos, se hace
preciso establecer un mecanismo capaz de lograr que la situación
jurídico civil se adapte a la ejecución de la ordenación urbanística, por
lo tanto la reparcelación opera en el plano físico desde la situación
juridico-civil de la propiedad y puede aplicarse en cualquier tipo de
suelo cuyo resultado final sea su urbanización (STS 1990/1968 de 133-90).
La mejor definición la ofrece Parejo para el que la reparcelación
consiste: “En un proceso -desarrollado en el marco de la unidad
operativa del planeamiento: el polígono o unidad de actuación- por el
que se agrupan las fincas existentes (agrupación que significa
prescindir o hacer tabla rasa de la situación jurídico privada de
dichas fincas, operando sobre el conjunto de las mismas con
independencia de dicha situación) para tras la división de la totalidad
del polígono conforme a las exigencias del plan, conceder a la
adjudicación de las nuevas parcelas edificables a los interesados en
proporción a sus derechos”.
La LcOT (art.84) la define como “la agrupación de fincas
comprendidas en el ámbito de una unidad de actuación, para su
nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las
nuevas resultantes, constitutivas urbanísticamente de parcelas por
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solares, a los que deban ser beneficiarios en proporción a sus
respectivos derechos.” Por lo tanto en el concepto legal encontramos
las dos vertientes de la reparcelación, la material en cuanto
recomposición de la actuación territorial del derecho de propiedad, y
la formal en cuanto un procedimiento reparcelatorio.
B) Naturaleza Jurídica.Alejándonos de alguna propuestas extravagantes de la doctrina
que la han calificado como una modalidad de expropiación forzoza,
permuta forzóza, subrogación real u otras figuras del derecho privado,
que confunden la esencia del instituto con sus efectos; debemos
entender la reparcelación como una pieza fundamental del proceso de
concreción de la delimitación del contenido del derecho de propiedad,
creada con el fin de superar la inicial desigualdad de los propietarios.
Concebida como una técnica o instrumento para equidistribuir cargas
y beneficios, su consecuencia es el señalamiento de nuevas parcelas
sobre otras preexistentes, mediante la consideración de los bienes y
derechos existentes y su acomodación al planeamiento mediante un
procedimiento técnico jurídico y operando sobre el territorio.
Se ha de distinguir la reparcelación de figuras afines, como la
compensación o la parcelación. En la compensación los criterios
para evitar la lotería del planeamiento y cumplir el principio de
equidistribucón de beneficios y cargas o desigualdades que genera el
planeamiento, son fijados por los propietarios, a los que la ley otorga
el imponer su voluntad sobre el resto (arts. 88.2, 107, 111 LcOT, la
mayoría de los propietarios se fija en el 50%); sin embargo, en la
reparcelación estos criterios son fijados por la ley.
Respecto a la parcelación, la diferencia está en que en ésta
únicamente se trata de la división de la propiedad en unidades
edificables sin recomposición de la situación física del derecho de
propiedad.De igual forma, la división del suelo es “ex novo”, mientra
que en la reparcelación se parte de una división preexistente.
C) Funcion y Objeto de la Reparcelación.-
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La reparcelación presupone la existencia de un planeamiento
que genera una relación de causa a efectos con ella (STS de18
septiembre de 1989 Arz. 6587).
La reparcelación tiene como primer objeto, la función
redistributiva de adaptación de las fincas a las exigencias del
planeamiento, sustituyendo incluso su configuración física sobre el
territorio. A veces la reparcelación se puede limitar a la simple
regularización de las fincas (art. 84.2.a) LcOT) cuando la
discordancia entre su delimitación es entre su configuración física y la
operada por el planeamiento es mínimo o puede hasta llegar a ser
innecesaria, bien sea porque físicamente no es precisa o ya sea porque
la realidad física haga impracticable la operación sobre el terreno. En
este caso estamos ante la reparcelación económica, (art.86 LcOT)
cuando las circunstancias de edificación, construcción o índole similar
de la unidad de actuación, hagan impracticable o de muy difícil
realización la reparcelación en, al menos, el 20% de la superficie de la
unidad de actuación, o cuando, aún no concurriendo las circunstancias
físicas anteriores los propietarios que representen el 50% del
aprovechamiento urbanístico de la unidad de actuación acepten el
sistema. En el caso de la reparcelación económica el proceso de
equidistribución de cargas y beneficios se resuelve con el
establecimiento de indemnizaciones sustitutorias (art. 86.2).
Con la excepción de los supuestos anteriores los objetos de la
reparcelación, (art. 84.2 LcOT), pueden ser los siguientes :
- la regularización de fincas
- la localización del aprovechamiento urbanístico en
suelo apto para la edificación conforme al
planeamiento.
- La adjudicación al Ayuntamiento de los terrenos de
cesión obligatoria y gratuita y, en su caso, de fincas
resultantes constitutivas de parcelas o solares.
- La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de
parcelas o solares, a intervinientes en la ejecución de
planeamiento en la correspondiente unidad de
actuación y en función de su participación en la misma
de acuerdo con el sistema de ejecución aplicado.
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- La adjudicación de fincas resultantes, a propietarios de
suelo destinado a una sistema general incluido adscrito
a la unidad de actuación de que se trate.
- La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en
su caso forzoza y en función de los derechos de estos,
de las fincas iniciales por las fincas resultantes de la
ejecución, constitutivas de parcelas o solares . En este
caso (art.84.3ºLcOT) la adjudicación se producirá con
arreglo a los criterios de la reparcelación, de alguna de
las siguientes formas :
- i) la entera superficie necesaria para servir de
soporte al entero aprovechamiento urbanístico a
que tenga derecho el propietario, quedando
afecta al pago de los costes de urbanización o,
- ii) sólo la superficie precisa para servir de
soporte a la parte del aprovechamiento
urbanístico correspondiente al propietario, una
vez deducida la correspondiente al valor de los
costes de urbanización.
D) Tipos de reparcelación.De los anteriores objetos cabe deducir los posibles tipos de
reparcelaciones se ordenan en función de diversos factores (GarcíaBellido, Santos, Jalvo) :
1) Por sus fines y objetivos :
Reparcelación material
Regularización o normalización de fincas .
Reparcelación discontinua.
Reparcelación de localización del aprovechamiento
correspondiente a la Admón.
2) Por su carácter vinculante (art. 87LcOT) :
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Reparcelación voluntaria, cuando se formaliza de
común acuero por los propietarios o los legalmente
beneficiarios conforme el art. 100 de la LcOT .
Reparcelación Forzoza, cuando la imponga el
Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, por
ser necesaria para la ejecución del planeamiento.
3) Por los resultados :
Reparcelación que termina con la adjudicación de
parcelas resultantes a los propietarios de las
primitivas .
Reparcelación que termina con la regularización de
la configuración física de las fincas.
Reparcelación que termina con una indemnización
sustitutoria.
4) Por las causas que la motivan :
Causas subjetivas , originadas por el interés de uno
o varios propietarios en realizarla (potestativa) o
por renuncia o desinterés de los mismos
(obligatoria o de oficio)
5) Por la forma de distribución de las cargas:
Reparcelación Material, en suelo exclusivamente.
Reparcelación Económica que sustituye las cargas
por dinero ( art. 86 LcOT).
6) Por sus efectos para la Admón :
Con cesiones de suelo o en dinero a favor del
municipio.
Sin cesiones a favor del municipio por ser
económica, de equilibrio de cargas y beneficios
entre los propietarios .
7) Por su ejecución material :
Con obras de urbanización directa en su unidad
espacial.
Sin obras de urbanización directa.
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8) Por el tipo de procedimiento :
Las que siguen el procedimiento general.
Las que siguen procedimientos abreviados :
Voluntaria.
Económica
Regularización de fincas.
9) Por el tipo de suelo :
En Suelo urbano.
Consolidado
No consolidado
En suelo urbanizable.
E) Criterios para efectuar la Reparcelación.Las fases en las que se puede dividir la Reparcelación son tres :
1) Agrupación de fincas y derecho de los propietarios del
ámbito delimitado
2) Valoración.
3) División o nueva parcelación de los bienes.
4)Adjudicación a cada titular, proporcionalmente a sus
derechos de las parcelas resultantes.
Para la fase nº 2, la valoración, la LcOt (art. 85.a y b) prevé
unos criterios vinculantes consistentes en :
i)
Criterio general y para la aportación : La
valoración de los bienes y derecho
aportados y las fincas resultantes se
aplicarán en primer lugar y con carácter
preferente los criterios voluntariamente
establecidos por los afectados por
unanimidad, que en ningún caso podrán ser
contrarios a esta Ley, a la ordenación
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urbanística ni lesivos de derechos de terceros
o del interés público. En su defecto se
aplicarán los criterios de la legislación
general aplicable, constituida por remisión
por la legislación de la expropiación forzoza,
conforme el art. 84.7º de la LcOT.
En concreto para la aportación será
indemnizable el valor de las plantaciones,
construcciones y usos existentes en los
terrenos originarios que tengan que
desaparaecer para poder llevar a cabo la
ejecución del planeamiento (art. 85.e LcOT).
ii)
Criterio para las fincas resultantes: La
valoración de las fincas resultantes se
efectuará con criterios objetivos y generales
para todo el ámbito de actuación, con arreglo
a su uso y edificabilidad y en función de su
situación,
características,
grado
de
urbanización y destino de las edificaciones.
Para la fase nº 4, adjudicación se determinan los siguientes
criterios :
iii)
Las fincas adjudicadas se situaran en el lugar
más próximo posible a las antiguas
propiedades de los mismos titulares.
iv)
Cuando la cuantía del derecho de un
propietario no alcance y por supuesto no
supere la necesaria para que se le adjudique
una de las fincas resultantes como tales
fincas independientes, la adjudicación podrá
efectuarse en dinero.
F) Procedimiento para la Reparcelación.-
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El contenido del procedimiento reparcelatorio puede
escructurarse en las siguientes fases (Parejo, Gª Bellido, Jalvo,
Santos) :
1) Fase previa o de actos preparatorios (art. 84.4 LcOT), en
la que se encuentran la determinación del ámbito o
delimitación de la unidad reparcelable que puede venir
efectuada desde el planeamiento más pormenorizado
aplicable o llevarse a cabo ad hoc, mediante el
procedimiento previsto en los arts. 89.2.c, 95 LcOT y la
medida cautelar de suspensión de licencias de parcelación y
edificación.
2) Iniciación del expediente que la LcOt remite a desarrollo
reglamentario (art. 84.5.b LcOT) que en todo caso deberá
respetar la LRjAPyPAC respecto a la incoación de oficio o a
iniciativa de interesados y las prescripciones de la LcOt en
cuanto a la sustitución de los propietarios en el sistema de
ejecución empresarial (arts. 100, 117 y ss) o la cooperación
(arts. 120 a 122 LcOT).
3) Sustanciación del expediente , referido a la sustanciación o
redacción del proyecto técnico y tramitación del expediente
administrativo. Remitido también a desarrollo reglamentario,
la LcOT solo prescribe como determinación material de
ordenación que en el proyecto ha de acreditarse
fechacientemente la titularidad y situación de las fincas
iniciales por medio de certificación del Registro de la
Propiedad de dominio y cargas (art. 84.5.c.2º LcOT).
4) Tramitación del expediente en el que, por virtud de la
amplia remisión a reglamento efectuada por la LcOT , solo
se esbozan 8art. 84.5 LcOT) los aspectos esenciales del
procedimiento para cumplir con la reserva de ley exigida en
el art. 105 C.E. y desarrollada con cáracter básico para todas
las administraciones por la LRjAPyPAC 30/1992 :
-Información pública por un plazo mínimo de Quince
dias (¿) que entendemos debe tratarse de un error
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material, pues el art. 86.2 de la LRjAPyPAC exige un
mínimo de Veinte días, con carácter básico.
-Audiencia a los titulares registrales no tenidos en
cuenta en la relación de propietarios contenida en el
proyecto de reparcelación, o aquellos afectados por
modificaciones acordadas en el período de información
pública, sin necesidad de efectuar un nuevo periodo de
información pública.
5) Resolución: La ley establece un plazo máximo de
aprobación definitiva de Dos meses desde la presentación de la
documentación completa del proyecto de reparcelación, cun la
posibilidad de efectuar por la administración urbanística
actuante , un sólo requerimiento para subsanar las deficiencias
apreciadas y efectos estimatorios del silencio administrativo por
el del trascurso de anterior plazo.
G) Efectos de la Reparcelación.Los efectos de la reparcelación consisten en la necesaria
formalización en escritura pública e inscripción en el Registro de la
Propiedad de las fincas resultantes, cancelación de las hojas registrales
correspondientes a las antiguas, y aplicación de las exenciones y
bonificaciones fiscales autorizadas por la legislación (art. 85.6
LcOT).
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II.- LA PARCELACION URBANISTICA.A) Concepto.La parcelación se debe definir como aquel acto generalmente
privado de contenido urbanístico consistente en cualquier división ya
sea simultánea o sucesiva de terrenos, en dos o más lotes
independientes con efectos urbanísticos )STS 27 de febrero de 1980,
Arz. 2015, 7-2-85Arz. 2594, 29-9-87 Arz. 8276, 7-10-87 Arz. 8315,
13-3-90 Arz 1963) (el art. 80.1 LcOT la define como: toda división
simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes nuevos
independientes, con independencia de su finalidad concreta y de la
clase de suelo”), sin embargo este concepto no se adecua a la
precisión de los distintos actos de disposición dominical que sobre el
suelo pueden efectuarse y que desarrolla el capitulo IV de la LcOT.
El legislador autonómico canario desde la Ley 5/1987 de 7 de
abril sobre Ordenación Urbanística del Suelo Rústico ha desarrollado
una especial sensibilidad sobre los actos de división, en suelo rústico
y las posibles consecuencias en orden a la ocupación y uso del mismo
al margen del planeamiento. Por ello se preocupó de distinguir el
concepto urbanístico de parcelación solo predicable de los suelos
urbanos del de segregación de fincas, actividad dominical ejercitable
en el suelo rústico pero capaz de producir consecuencias de ilegalidad
urbanística.
Por lo anterior la LcOT en su art. 80.3, como antes el art. 6 de la
Ley 5/1987diferencia la parcelación de la segregación (Resolución de
la DGRN de 6 de marzo de 1978), pero además distingue esta de la
división de fincas. En la Ley 5/87 el concepto de división de fincas es
el supraconcepto que abarcaba a las parcelaciones (prohibidas con
carácter general en suelo rústico salvo en los asentamiento rurales y
para deslindar fincas con parte de sus superficie en suelo urbano o
consolidadas por el edificación) y a las segregaciones. Sin embargo,
con mejor técnica, la LcOT distingue la segregación de la división
estableciendo el régimen jurídico de estas en el art 82.
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Los distintos actos previstos en la Ley son :
1) Parcelación: Cuando se divide en lotes o parcelas un terreno
urbano o urbanizable con el fin de, conforme con el planeamiento
urbanístico proceder a su edificación. En este sentido se ha
pronunciado la jurisprudencia (SsTS 13-3-90, Ref. Arz. 1963,
1989/7482 de 24-10-89, 1988/4396 de 17-6-88).
Las características esenciales de la parcelación son :
i)
ii)
iii)
iv)
Que se produzca un loteamiento del terreno
originario en parcelas edificables, lo que
encierra la necesidad de una nueva
inmatriculación de la primitiva inscripción
registral de una finca con posibles
consecuencias de mutación de la titularidad
dominical sobre la misma.
Que dicha división se produzca de manera
simultánea o sucesiva, esto es, en el caso de
la simultánea que la finca registral inicial
desaparezca al comienzo del proceso por su
fraccionamiento en un mismo acto jurídico
en dos o más lotes y en el caso de la sucesiva
que permaneciendo la finca originaria,
durante cierto tiempo se dé lugar
periodicamente en el tiempo a nuevas
parcelas y por lo tanto fincas registrales.
Que dicha división se produzca para la
consecución de una unidad edificable con
arreglo al planeamiento urbanístico, esto es,
con consecuencias urbanísticas.
Que se produzca en suelo urbano,
urbanizable con planeamiento de desarrollo
aprobado o en asentamientos rurales del
suelo rústico cuando se haya desarrollado la
ordenación urbanística más pormenorizada
(art. 83.1 LcOT).
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2) Segregación : Cuando se procede a separar de una
finca matriz un trozo menor, de tal forma que se mantenga la
inscripción registral de la primera.
3) División : Cuando se efectúa la operación anterior
pero desaparece la inmatriculación de la finca matriz por que el
fraccionamiento de esta se produce el partes similares.
B) Naturaleza Jurídica.Tiene naturaleza de acto autorizatorio previo al ejercicio de un
derecho, de licencia que opera en el plano de la intervención en el uso
del suelo, a diferencia de la reparcelación que opera en el plano de la
gestión, de la ejecución del planeamiento.
Como la especie de las licencias , tiene carácter reglado (STS 93-1985 Arz. 1498).
C) Requisitos comunes.En el art. 82.1 se expresan las norma materiales comunes a los
tres tipos de fraccionamiento de terrenos, sobre la base de la
indivisibilidad de fincas, unidades, parcelas y solares.
1. Serán indivisibles los terrenos siguientes:
a) Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a
las determinadas como mínimas en el planeamiento, salvo que
se adquieran simultáneamente con la finalidad de agruparlos y
formar una nueva finca con las dimensiones mínimas exigibles.
b) Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas
como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas se agrupe en el
mismo acto a terrenos colindantes.
c) Los que tengan asignada una edificabilidad en función
de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a
ésta.
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d) Los vinculados o afectados legalmente
construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellos.
a
las
D) Procedimiento.
La LcOT ( art. 80) establece la necesidad de previa licencia
municipal previa a los actos jurídico-privados notariales y registrales
para proceder tanto a la parcelación en suelo urbano y urbanizable,
como a la segregación o división de fincas en suelo rústico,
prescribiéndose en estos dos últimos caso dos trámites añadidos :
- la necesidad, con carácter general de incorporar la
expediente un informe favorable de la Consejería
competente en materia de Agricultura, con el fin de
acreditar el cumplimiento de la normativa sobre
unidades mínimas de cultivo, excepcionándose cuando
todas las fincas, (que no parcelas como erróneamente
expresa el art. 80.3 LcOT) producto de la segregación
o división mantengan una superficie superior a dicha
unidad mínima de cultivo.
- el respeto al régimen de unidades mínimas de cultivo
establecido por la administración agraria.
E) Efectos.. Se prescribe por la Ley (art. 82.2 LcOT) que los notarios y los
registradores de la propiedad no podrán autorizar ni inscribir escritura
pública alguna que no cuenten con la preceptiva licencia de
parcelación, segregación o división, debiendo testimoniar
íntegramente éstas en el documento público de tráfico inmobiliario.
Como toda licencia, legitima la actividad privada, en consecuencia, en
tanto en cuanto, la parcelaciòn se ajuste a las condiciones de la
licencia, se presume legal a todos los efectos.
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SUMARIO:
CAPÍTULO IX
LAS PARCELACIONES Y REPARCELACIONES
URBANÍSTICAS
I.- LA REPARCELACIÓN.
A) Concepto.B) Naturaleza Jurídica
C) Función y Objeto de la Reparcelación.
D) Tipos de Reparcelación.
E) Criterios para efectuar la Reparcelación.
F) Procedimiento para la Reparcelación
G) Efectos de la Reparcelación.
II.- LA PARCELACIÓN URBANÍSTICA.
A) Concepto.
B) Naturaleza Jurídica.
C) Requisitos Comunes.
D) Procedimiento.
E) Efectos.
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