cómo actuar en caso de disconformidad con un acuerdo de la

Ener./Febr.2008
CUESTIONARIO PRÁCTICO DE
FORMACIÓN CONTINUADA
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Supuestos Casos Prácticos de Ámbito General Frecuentes en
las Comunidades de Propietarios y Vecinos
Respuestas a cada Caso Concreto
CÓMO ACTUAR EN CASO DE DISCONFORMIDAD CON
UN ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
La impugnación de acuerdos de
la Comunidad de Propietarios, es el
cauce legal habilitado por la Ley de
Propiedad Horizontal para proteger
a la minoría frente a las decisiones
de la mayoría que, adolezcan de
algún defecto legal.
Para la gran mayoría de personas,
la Comunidad de Propietarios es
algo bastante ajeno y de lo cual sólo
tiene noticias una o dos veces al año,
cuando recibe la Convocatoria para
asistir a una Junta Ordinaria o recibe
documentación como el Informe
anual de Presupuesto, Ingresos y
Gastos. La gran mayoría no suele
asistir siquiera a las Juntas, y a lo
sumo conoce los acuerdos que se han
adoptado por medio de la información que se publica en el tablón de
anuncios o de la copia del Acta que
encuentra en su buzón, las cuales
muchas veces ni siquiera se leen.
Pero en muchas ocasiones nos
encontramos con que en la Junta de
la Comunidad de Propietarios se han
adoptado o se pretenden adoptar
acuerdos que nos afectan directamente, por ejemplo por el establecimiento
de cuotas extraodinarias, o porque se
instala un cerramiento del patio que
no nos gusta, o porque se autoriza a
un vecino a instalar un aparato de aire
acondicionado justo junto a nuestra
ventana, o en fin, por una infinidad de
posibles motivos que en definitiva nos
afectan directamente o vienen a recordarnos que vivimos en una Comunidad, que formamos parte de
ella, y que si no intervenimos para
hacer valer nuestra opinión, los demás
vecinos van a hacer valer la suya y a
tomar decisiones por nosotros, no
siempre acertadas.
¿Qué podemos hacer cuando nos
encontramos en la situación de que
la Junta de Propietarios pretende
adoptar o ha adoptado una decisión
con la que no estamos de acuerdo?.
Art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La norma que regula las Comunidades de Propietarios es la Ley
8/1999 de 6 abril de Propiedad
Horizontal, y que en su artículo 18,
establece lo siguiente:
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de
Propietarios serán impugnables ante
los tribunales de conformidad con lo
establecido en la legislación procesal
general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la
ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente
lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o
varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave
perjuicio para algún propietario que
no tenga obligación jurídica de
soportarlo o se hayan adoptado con
abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la
impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su
voto en la Junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su
derecho de voto. Para impugnar los
acuerdos de la Junta, el propietario
deberá estar al corriente en el pago
de la totalidad de las deudas vencidas
con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de
las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los
acuerdos de la Junta relativos al
establecimiento o alteración de las
cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres
meses de adoptarse el acuerdo por
la Junta de propietarios, salvo que
se trate de actos contrarios a la ley o
a los estatutos, en cuyo caso la acción
caducará al año. Para los propietarios
ausentes dicho plazo se computará
a partir de la comunicación del
acuerdo conforme al procedimiento
establecido en el art. 9.
4. La impugnación de los acuerdos
de la Junta no suspenderá su ejecución,
salvo que el Juez así lo disponga
con carácter cautelar, a solicitud del
demandante, oída la Comunidad de
Propietarios.
¿Qué significa impugnar?.
Impugnar significa exactamente en
este caso, interponer una demanda
ante el juzgado para que el Juez
declare por medio de una sentencia
que el acuerdo que la Comunidad
de Propietarios ha adoptado no es
válido y en consecuencia no se
puede llevar a cabo.
La impugnación es la única vía
posible para lograr ese objetivo. De
nada vale simplemente hacer constar
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nuestra protesta (aunque es necesario),
mandar requerimientos notariales
exigiendo que no se lleve a la
práctica, impedir por la fuerza
que el acuerdo se ejecute.
La única vía para evitar que se lleve
a la práctica un acuerdo con el que
no estamos de acuerdo, es la impugnación del mismo ante los tribunales.
¿Qué acuerdos se pueden
impugnar?.
No todos los acuerdos de la
Comunidad se pueden impugnar.
El funcionamiento de la Junta de
Propietarios es esencialmente democrático y en consecuencia en
numerosas ocasiones nos veremos
obligados a acatar un acuerdo
porque ha sido adoptado cumpliendo con todos los requisitos que
exige la ley, es decir, porque ha sido
anunciado a todos los vecinos para
que puedan participar en el debate
mediante su inclusión en el orden del
día de la convocatoria de la Junta,
porque en la fecha y hora señalada
había presentes o representados el
número de vecinos suficiente para
que se diera el quórum, y porque
en la votación se sumó el número de
votos a favor necesario para
alcanzar la mayoría requerida.
Si cualquier vecino pudiera impugnar cualquier acuerdo de la
Junta de Propietarios, la administración de la Comunidad sería tarea
imposible y se causaría un grave
perjuicio al debido mantenimiento y
conservación de todos los elementos,
pertenencias y servicios comunes a
todos los propietarios.
Por ello el art. 18 de la Ley de
Propiedad Horizontal exige en su
apartado primero que, el acuerdo
que se pretende impugnar adolezca
de alguno de los siguientes defectos:
a) Que sea contrario a la ley o a
los estatutos de la Comunidad de
Propietarios.
b) Que resulte gravemente lesivo
para los intereses de la propia
Comunidad en beneficio de uno o
varios propietarios.
c) O bien, que suponga un grave
perjuicio para algún propietario que
no tenga obligación jurídica de
soportarlo o se haya adoptado con
abuso de derecho.
Será el Juez por medio de su sentencia, quien decida si efectivamente
el acuerdo impugnado adolece de
alguno de los defectos que exige la
ley para que pueda ser anulado.
Salvo casos de acuerdos
flagrantemente contrarios a la Ley o
a los Estatutos, es difícil saber a
priori si un acuerdo adolece de alguno de los defectos citados en el art. 18.1.
de la Ley de Propiedad Horizontal.
No hay ninguna norma donde se
relacionen pormenorizadamente,
supuestos de acuerdos gravemente
lesivos para la Comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario o adoptados con abuso de
derecho. Son los Tribunales los
que caso por caso, han ido estableciendo los supuestos. Por ello es
conveniente buscar el asesoramiento
profesional de un abogado antes
de interponer la demanda, pues
sólo él sabrá valorar si ésta tendrá
posibilidades de éxito o no.
A modo de ejemplo, podemos
citar los siguientes casos.
a) Contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Los acuerdos adoptados sin
constar en el orden del día de la
Convocatoria, con lo cual se priva a
los vecinos de decidir si acuden o no
al debate del mismo.
• Los acuerdos adoptados sin la
unanimidad que, exige la ley en
determinados casos.
b) Que resulten gravemente
lesivos para los intereses de la
propia Comunidad, en beneficio de
uno o varios propietarios.
• La condonación de las deudas
por cuotas de Comunidad.
• La autorización de uso en exclusiva de un elemento común por
uno o varios propietarios.
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c) Que supongan un grave
perjuicio para algún propietario, que
no tenga obligación jurídica de
soportarlo o se hayan adoptado con
abuso de derecho.
• La distribución abusiva de
cargas y gastos en perjuicio de un
grupo de propietarios.
• La denegación injustificada de
determinada autorización solicitada
por un vecino a la Comunidad.
La casuística es amplísima y muy
variada, habrá que analizar las circunstancias concurrentes en cada caso
para hacer una valoración previa.
En principio sólo podemos apelar en primer lugar al sentido común,
el cuál nos hará sentir o intuir si
algún acuerdo es justo o injusto, y
en segundo lugar y a la mayor
brevedad posible desde que el
acuerdo se adopte, a un abogado.
Aunque la impugnación de un
acuerdo con el que estamos
disconformes deba ser necesariamente realizada ante el Juzgado y
con la intervención de un abogado,
es muy importante cumplir previamente los requisitos que establece el
mismo artículo 18 o de lo contrario
podemos perder tiempo y dinero.
Requisitos previos a la
impugnación.
Salvar el voto, si acudimos a
la Junta. Normalmente tenemos
conocimiento del acuerdo que se
pretende adoptar porque consta
incluido en el orden del día de la
Convocatoria de la Junta de Propietarios. Ante esta noticia, podemos
adoptar dos actitudes, acudir a la
sesión de la Junta o no acudir.
Obviamente la postura más racional para cualquier vecino disconforme con el acuerdo propuesto, es
acudir a la Junta para evitar con su
voto que llegue siquiera a aprobarse.
Si a pesar de acudir y votar en
contra se da la mayoría necesaria
para su aprobación, es imprescindible,
tal y como dice el apartado 2º del
art.18, que salvemos nuestro voto.
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¿Qué significa ‘salvar el
voto’?
Uno de los errores más frecuentes
y que motivan la desestimación de la
demanda de impugnación de acuerdos,
es no haber salvado nuestro voto o
haber manifestado fechacientemente
nuestra discrepancia con el mismo.
Son numerosísimas las sentencias
que no admiten a trámite o desestiman
las impugnaciones de acuerdos realizadas por vecinos, que acudieron a
la Junta en la que se adoptaron los
mismos pero no ‘salvaron su voto’.
Puesto que hay diversas interpretaciones de lo que significa ‘salvar el
voto’ aconsejamos hacerlo de la
manera más rigurosa, comprensiva
de todas las demás. Así, ‘salvar el
voto’ ha de ser entendido como la
manifestación de la disconformidad
con el acuerdo propuesto, el voto contrario a su aprobación, así como la
intención de impugnarlo judicialmente.
Hay que pedir a quien ejerza la
función de Secretario de la Junta que
así lo haga constar expresamente en
el Acta de la Junta de Propietarios.
Una posible redacción podría ser la
siguiente:
“D. xxxx hace constar expresamente que al amparo del art. 18.2
LPH salva su voto pues no está conforme con el acuerdo propuesto,
vota en contra de su aprobación, y
además manifiesta su intención de
impugnarlo judicialmente si fuera
necesario.”
Si hemos acudido a la Junta pero
no salvamos el voto respecto al
acuerdo que rechazamos, luego no
podremos impugnarlo judicialmente.
Acudir a la Junta y abstenerse de
votar, no es ‘salvar el voto’. No
podremos impugnar.
Si el acta recoge que un acuerdo
ha sido adoptado por unanimidad,
no podremos impugnar.
¿Y si no acudimos a la Junta en la
que se adoptó el acuerdo?. Comunicación fehaciente de la discrepancia.
Si por cualquier razón no acudimos
a la Junta, ni personalmente ni representados, todavía es posible impugnar
el acuerdo, pero hay que formular de
forma fehaciente nuestra expresa
discrepancia con el mismo, dentro del
plazo de treinta días naturales a contar
desde que nos lo notifican.
Este requisito es muy importante
ya que el art. 17.1 LPH establece
que, «se computarán como votos
favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente
citados, quienes una vez informados
del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento
establecido en el artículo 9, no
manifiesten su discrepancia por
comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad
en el plazo de treinta días naturales,
por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción».
La notificación del acuerdo se
producirá con la entrega en nuestro
domicilio (o buzón) de una fotocopia
del acta de la sesión en la que se acordó. Si esto no es posible, también es
válida la notificación realizada por
medio de la colocación delActa correspondiente en el tablón de anuncios
de la Comunidad, o en lugar visible
de uso general habilitado al efecto,
con diligencia expresiva de la fecha
y motivos por los que se procede a
esta forma de notificación, firmada por
quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, con el Visto
Bueno del Presidente. La notificación
practicada de esta segunda forma
producirá plenos efectos jurídicos en
el plazo de tres días naturales.
Es decir, que si no asistimos a la
Junta en la que se adoptó el acuerdo,
hemos de estar pendientes de la notificación del mismo comprobando
nuestro buzón así como el tablón de
anuncios de la Comunidad, si es que
existe y antes de que transcurran
treinta dias naturales (es decir, contando laborales y festivos) a contar
desde el día siguiente a la notifica-
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ción, enviar por correo certificado y
con acuse de recibo una carta comunicando sencillamente al Secretario
de la Comunidad, nuestra disconformidad con el acuerdo adoptado.
Es un trámite equivalente al de
‘salvar el voto’, comentado anteriormente. Si no lo hacemos, se presume que
nuestro voto fué favorable a la adopción del acuerdo, con lo cual se nos
cierra la puerta a la impugnación.
No obstante, insistimos en que lo
más razonable es acudir, votar, salvar
el voto y luego impugnar.
Estar al corriente de pago de
las cuotas de Comunidad.
Otro de los requisitos previos a
la impugnación, tal y como indica el
apartado 2º del artículo 18 LPH es
estar al corriente en el pago de la
totalidad de las deudas vencidas con
la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las
mismas.
En principio dentro del concepto
de deuda vencida ha de incluirse
cualquier cantidad que la Comunidad
haya acordado derramar entre
todos los vecinos, sea ordinaria o
extraordinaria.
Si se adeuda alguna cantidad ha
de abonarse antes de interponer la
demanda de impugnación. Son también numerosas las sentencias en las
que se desestiman las impugnaciones
por no estar al corriente de pago de
todas las cantidades los vecinos que
pretendieron la impugnación.
Este requisito sólo tiene una excepción, y es precisamente que el acuerdo
con el que uno no está conforme y
desea impugnar, tenga por objeto la
determinación o modificación de las
cuotas de participación de cada
piso o local en los gastos generales
para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así
como en la dotación del fondo de
reserva que existirá en la Comunidad
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de propietarios para atender las
obras de conservación y reparación
de la finca. Sólo en este caso es posible impugnar el acuerdo, aunque no
se hayan pagado las diferencias de
cuota resultantes de su puesta en
práctica. (Nótese que decimos las
diferencias, y no lo que se venía
pagando).
Abundando en este requisito, en
realidad lo más conveniente es ponerse al día en el pago de las cuotas
antes de la celebración de la Junta,
para de este modo no verse privados
del derecho de voto y hacer constar
nuestra oposición. Si de verdad se
está interesado en impugnar con
éxito, es conveniente despejar el
camino de todos los obstáculos que
puedan complicar el enjuiciamiento
del caso. La morosidad, tanto por
pura voluntad de impago, como por
desacuerdo con alguna decisión de
la Comunidad, constituye uno de
ellos. Quizá el más frecuente. No es
conveniente complicar la decisión
judicial sobre la validez del acuerdo
impugnado con cuestiones accesorias
sobre morosidad. Es mejor pagar
y luego reclamar la devolución, si
procede.
Plazo para impugnar.
El plazo que la ley concede para
impugnar los acuerdos, es distinto
según cual sea el defecto de que
adolezca el mismo.
Tal y como dispone el apartado
tercero del artículo 18, si el acuerdo
es contrario a la ley o a los estatutos
el plazo es de un año.
Si el acuerdo es gravemente perjudicial para la Comunidad o para un
vecino, o ha sido adoptado con
abuso de derecho, el plazo es de
tres meses.
El plazo comienza a contar desde
el día siguiente a la fecha de adopción
del acuerdo, con independencia de
que la firma del acta por el Presidente
y el Secretario de la Comunidad se
produzca con posterioridad. Y se
contabiliza de fecha a fecha, sin distinguir dias hábiles o inhábiles. Es
decir, si el acuerdo se adoptó en
una junta celebrada un 22 de mayo,
los plazo empiezan a contar a partir
del día 23 de mayo, incluido, el de
tres meses terminaría el 23 de
agosto y el de un año el 23 de mayo
del año siguiente.
En caso de que no hayamos asistido
a la Junta de Propietarios, y siempre
y cuando hayamos comunicado
fehacientemente nuestra discrepancia
tal y como ha quedado explicado, el
plazo para impugnar comienza a contar
a partir del día siguiente a aquel en
el que nos notificaron el acuerdo.
Nótese que el plazo de treinta días
para comunicar el desacuerdo al
Secretario y el plazo para impugnar,
comienzan el mismo día, es decir, se
superponen, no son consecutivos, por
lo que no hay que perder tiempo.
La experiencia aconseja, si va a
impugnar un acuerdo, hacerlo siempre
dentro de los tres primeros meses a
partir de su adopción (o notificación
si no asistió a la Junta), ya que puede
suceder que el Juez considere que el
acuerdo no es contrario a la Ley o a
los Estatutos como nosotros pensábamos, pero sí gravemente perjudicial
para la Comunidad o para un vecino.
Si la demanda se presentó dentro del
plazo de tres meses podrá ser estimada, pero si se presentó pasado ese
plazo inicial, el Juez se vería obligado a desestimar la demanda por haber sido presentada fuera de plazo.
Suspensión de la ejecución del
acuerdo, mientras se decide el
juicio sobre su validez.
Aunque impugnemos judicialmente un acuerdo de la Comunidad
con el que no estamos conformes,
dicho acuerdo podrá ser puesto en
práctica por los órganos de administración de la Comunidad, mientras un
Juez no le diga que lo deje en suspenso hasta que decida sobre el
asunto. Se dice técnicamente que los
acuerdos son ejecutivos.
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Por desgracia la justicia es lenta.
Desde que presentamos una demanda
de impugnación, hasta que obtenemos
una sentencia pueden transcurrir
muchos meses, incluso más de un
año, tiempo más que suficiente para
que, por ejemplo, se haya instalado
el aparato de aire acondicionado en
el patio de luces o se haya transformado una vivienda en planta baja en
local comercial. ¿De qué nos sirve
entonces la sentencia?.
Por ello, en la misma demanda de
impugnación hay que pedir al Juez
que como medida cautelar, en tanto
resuelve sobre el asunto, disponga la
suspensión de la ejecución del acuerdo,
pues de lo contrario la sentencia sería
ineficaz por no poder restaurar la
situación al momento anterior a la
demanda. Sólo si lo solicitamos el
Juez decidirá al respecto. De lo contrario, no. No está de más hacer esta
advertencia para que, a su vez se la
hagamos a nuestro abogado.
Consecuencias de la falta de
impugnación dentro de plazo.
Si ningún vecino impugna el
acuerdo dentro del plazo de un año,
el acuerdo quedará ‘convalidado’,
aunque realmente adoleciera de alguno de los defectos que permiten
su impugnación. Esto es así para no
dejar indefinidamente abierta la
puerta a las reclamaciones, lo que
redundaría en inseguridad jurídica e
inadecuado funcionamiento de la
Comunidad.
Realmente esta cuestión no es
pacífica, puesto que hay acuerdos
que es dudoso que el mero transcurso
del tiempo pudiera llegar a convalidar.
Por ejemplo aquellos que lesionen
derechos fundamentales o normas
de orden público. Piénsese en una
Comunidad que prohibiera vecinos de
raza negra, o autorizara la entrada en
los domicilios particulares sin orden
judicial. Aunque se aprobara y nadie
los impugnara serían radicalmente
nulos y podrían ser impugnados en
cualquier momento.