gastos susceptibles de individualización y cubiertas como

GASTOS SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN Y CUBIERTAS COMO ELEMENTOS COMUNES
POR NATURALEZA
(Una llamada a la necesidad de mantener la distinción de gastos y elementos en el régimen
de la propiedad horizontal para una correcta determinación de los comuneros obligados al
pago. Comentario a las sentencias del Tribunal Supremo, Sala 1ª, 335/2009 de 29 de mayo, y
265/2011, de 8 de abril)
Por JOSÉ ARTURO PÉREZ MIRALLES
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Abogado. Doctor en Derecho.
SUMARIO: I. Planteamiento.- II. Los gastos susceptibles de individualización y la exención de gastos vía
estatutos, o acuerdo comunitario.- III. Su desafortunada identificación en sentencia del TS, Sala 1ª,
335/2009, de 29 de mayo, y sus consecuencias.- IV. El problema de la confusión entre terrazas y
cubiertas.- V. Distinción y calificación de las cubiertas como elementos comunes por naturaleza
(Sentencia del TS, Sala 1ª, 265/2011, de 8 de abril).- VI. Conclusiones.
I.PLANTEAMIENTO
Se ha dicho por la doctrina especializada1 que pocas leyes tan breves como la Ley de
Propiedad Horizontal, con un total sólo de 24 artículos, son capaces de crear tanta casuística
jurisprudencial. Y es que, efectivamente, los problemas relacionados con las comunidades de
propietarios constituyen una fuente importante de conflictividad que inundan nuestros
tribunales de justicia. Conflictividad progresivamente creciente en el tiempo que, no por
casualidad, es pareja a la evolución tecnológica experimentada en los edificios desde el año
1960, fecha en que fue promulgada la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal,
hasta el momento actual. Los modernos edificios y comunidades de propietarios, y en
términos amplios, el objeto de regulación de la ley especial (los inmuebles o complejos
inmobiliarios), por sus servicios o instalaciones, y por su potencial complejidad
(mancomunidades, subcomunidades, agrupaciones de fincas, etc …), ya no son los edificios de
los años 50, ni los propietarios se conforman hoy día con satisfacer sus necesidades mínimas.
Aún en épocas de crisis como las que vivimos debe reconocerse que se ha pasado de la
satisfacción de unas necesidades básicas a una sociedad de consumo. Y ello supone una mayor
litigiosidad respecto a la determinación, uso, establecimiento o supresión, conservación o
mantenimiento, de los elementos comunes, y, lo que es más importante, el problema de la
determinación de quienes son los propietarios obligados al pago generado por tales
elementos.
Consecuencia de esa alta conflictividad, y de la brevedad de la Ley, al margen de la
búsqueda de soluciones alternativas de resolución de los conflictos2, es el esfuerzo de nuestros
órganos jurisdiccionales, y, en general, de los profesionales del derecho, a la hora de
interpretar y aplicar sus preceptos, labor que exige una diferenciación, clasificación o análisis,
de los diversos presupuestos, o situaciones fácticas, relacionadas con los elementos, servicios
e instalaciones que se ubican en las comunidades de propietarios, y con los gastos que su uso y
conservación generan. Pero también lo es la tentación de dichos profesionales de simplificar
en exceso la interpretación de dicha normativa, eliminando tales distinciones buscando
posiblemente una aparente seguridad jurídica que, si no ha sido correctamente ponderada, es
generadora en la práctica de una mayor confusión y, por ende, de un considerable aumento de
los asuntos contenciosos.
Ejemplo de lo anterior son las sentencias cuyo comentario crítico se propone. De un
lado, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª 335/2009, de 29 de mayo3, que establece
criterio doctrinal, cuando viene a identificar, a nuestro juicio equivocadamente, gastos
individualizables, o susceptibles de individualización, imputables a uno o varios pisos o locales,
previstos en el artículo 9.1, letra e, in fine, y en el artículo 9.2, de la LPH, con la posible
exención de gastos vía estatutos o acuerdo comunitario. De otro lado, la más reciente
sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011, Sala 1ª 265/2011, de 8 de abril4, que
viene a clarificar, mediante resolución del Alto Tribunal, la incorrecta identificación conceptual
aceptada en el tiempo entre dos elementos arquitectónicos distintos como son las terrazas y
cubiertas, productora de cierta confusión en algunas sentencias5 a propósito de la imputación
del pago de los gastos de impermeabilización de las últimas, elementos comunes por
naturaleza.
II. LOS GASTOS SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN Y LA EXENCIÓN DE GASTOS VÍA
ESTATUTOS, O ACUERDO COMUNITARIO
Establece el artículo 9.1, letra e, de la Ley de Propiedad Horizontal, como obligación
básica de todo propietario, la de “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización”, añadiendo el apartado 2 del mismo artículo que “… se reputaran gastos
generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales …”. Algún autor6
distingue entre imputación e individualización como requisitos que han de darse
cumulativamente, en el sentido de que para poder afirmar encontrarnos ante tales gastos no
sólo debe de poder imputarse a uno o varios propietarios, sino, además, el gasto ha de poder
ser medible o cuantificable (individualizable).
Y con arreglo a lo anterior, la doctrina y los profesionales del derecho, incluidos
también los administradores de fincas profesionales que, en primera línea de fuego, tenemos
encomendada la obligación de asesorar en estas materias a las comunidades a las que
servimos, habíamos venido entendiendo que nos encontramos ante tales “gastos susceptibles
de individualización” e imputables sólo “a uno o varios pisos o locales” cuando se derivan de
elementos, instalaciones, servicios o suministros de los que normalmente, por su configuración
o estructura, o por la posesión de dispositivos para su acceso (como llaves o mandos), sólo
“pueden” ser utilizados, disfrutar o beneficiarse, uno o varios de éstos, pero no por la
totalidad, de forma que, aún siendo elementos comunes, y aunque todos los comuneros
pretendieran utilizarlos, habría propietarios que, por esa imposibilidad, nunca podrían hacerlo.
Pensemos, como ejemplo, en mancomunidades con distintos zaguanes, escaleras,
ascensores y terrazas, en donde los propietarios de cada una de las escaleras sólo tienen
lógicamente la llave del zaguán por la que acceden a su vivienda y terraza a través de la
respectiva escalera o ascensor, pero no la del resto de zaguanes de la mancomunidad en la
que se integran. Obviamente, no contribuirán a los gastos derivados del uso ordinario de los
ascensores, o del servicio de conserjería, que se presta en las otras escaleras, no porque no
quieran hacer uso de ellas, y de sus servicios, sino porque no pueden hacerlo al no disponer de
acceso. De tales gastos serán participes, y por aplicación del concepto de gasto
individualizable, los propietarios de la escalera y zaguán que pueden disfrutar de dichos
servicios. De la misma manera acaece en el caso de una instalación de antena comunitaria, o
de canalizaciones de gas, agua o calefacción, a la que, en un edificio convencional, de origen,
están conectados las viviendas pero no los bajos comerciales. Los gastos de mantenimiento de
tal infraestructura común serán sufragados por los propietarios de las viviendas que son los
que tienen tal posibilidad de uso, pero no los bajos que, aún queriendo, nunca podrían ver sus
emisiones o disfrutar del servicio. Mientras que el propietario de las viviendas deberá
contribuir por el hecho de tener conexión al servicio, los utilice o no, nunca podrá exigírsele el
pago al local comercial ya que en ningún momento ha tenido la posibilidad de disfrutar del
mismo. O el propietario de vivienda con acceso privativo a una terraza calificada de elemento
común: los gastos de mantenimiento y conservación de la terraza, derivados del uso exclusivo
y excluyente de la misma, corresponderán obviamente a dicho comunero.
Dicho concepto de gastos susceptibles de individualización viene recogido, o venía
siendo recogido, en abundantes resoluciones judiciales7 y doctrina que, normalmente, los
identificaban con gastos derivados del consumo de servicios o suministros tales como fluido
eléctrico, agua, gas, etcétera, medibles mediante aparatos contadores, si bien también se
hacía extensible a todos aquellos elementos, cargas o responsabilidades, que tuvieran la
anterior consideración o característica de tener un origen en elementos, instalaciones o
servicios, cuyo gasto pudiera cuantificarse o medirse, y de los que sólo pudieran beneficiarse u
obtener utilidad uno o varios propietarios, y por razones de justicia distributiva o equivalencia
entre servicio o disfrute y coste. Pueden verse en este sentido las SS de la AP de Valencia de 8
de marzo de 2000, y Zaragoza de 19 de abril de 2002 (balcones y barandillas)8; de Valencia de
31 de mayo de 2004 y 6 de mayo de 2010 (bajantes)9; y las de Barcelona, de 21 de octubre de
1997 y 9 de octubre de 2001, La Rioja de 18 de febrero de 2003, o Jaén de 20 noviembre 2009
(terrazas de uso privativo)10, entre otras.
Por el contrario, las exenciones estatutarias de contribución en determinados gastos a
determinado comunero, o comuneros, de ordinario otorgadas por el promotor antes de
iniciarse la transmisión de la propiedad de los diferentes pisos o locales, y como propietario
único, parten de una realidad distintas, ya que no se trata tanto de que el comunero no tenga
la posibilidad de uso, sino que, teniéndola, de ordinario, por el destino o disposición del
inmueble, no va a utilizar con la misma habitualidad que el resto de propietarios determinados
elementos o servicios, de forma que, de no existir esa exención estatutaria, debería de
contribuir por cuanto sí dispone de una posibilidad, al menos teórica, de utilización. Así ocurre
con el propietario del bajo, que aún teniendo posibilidad de un acceso directo o, caso de tener
entrada independiente, contar con los correspondientes dispositivos (llaves) de acceso al
zaguán y a la escalera, así como a la terraza del edificio (para gozar de las vistas o, por ejemplo,
donde tenga elementos privativos como una antena), o a la piscina de la comunidad,
normalmente no va a hacer uso de tales elementos, o al menos de la misma forma, o
periodicidad, en que lo pueden hacer los propietarios de viviendas, y por ello se le exime en los
estatutos de sus gastos.
Buena prueba de lo anterior es que la jurisprudencia11 ha venido admitiendo las
cláusulas estatutarias de exención en materia de gastos generales, pero siempre ligada esa
exención, y como consecuencia de la misma, al no uso del servicio o instalación general (el
local no paga piscina pero les queda prohibido a los propietarios y usuarios del local su
disfrute). Ello quiere decir que, de no haberse prohibido el uso del elemento al propietario,
consecuencia de eximirle del pago, también tendría posibilidad de disfrutarlo, al contrario de
lo que sucede con los supuestos de gastos susceptibles de individualización donde hay una
imposibilidad material. Criterio del uso, o de un menor uso, que constituye la razón lógica 12
de que vía estatutaria, de conformidad con lo previsto en el artículo 5, párrafo tercero, de la
LPH (son las reglas especiales en materia de “gastos”), o también por acuerdo comunitario
adoptado por unanimidad (artículo 17.1 de la meritada Ley especial), se les exima. Y también
por la misma razón es por la que el artículo 9.1, letra e, de la repetida LPH, principia indicando
la obligación de contribuir a los gastos generales según la cuota de participación fijada en el
título o conforme “a lo especialmente establecido”. Gastos generales o comunes que,
obsérvese, son los no susceptibles de individualización.
Y sin que lo acabado de exponer signifique que no haya casos en los que, el redactor
de las normas estatutarias, quizás por seguridad y claridad en cuanto a la imputación de
gastos, también exima a algún propietario de gastos que sean individualizables, en el sentido
expuesto, por la imposibilidad del uso del servicio o instalación.
III. SU DESAFORTUNADA IDENTIFICACIÓN EN SENTENCIA DEL TS, SALA 1ª, 335/2009,
DE 29 DE MAYO, Y SUS CONSECUENCIAS
La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, 335/2009, de 29 de mayo, que
también cita la de la misma Sala de 14 de marzo de 200013, viene a identificar
plenamente los supuestos de gastos individualizables con los supuestos en que por vía
estatutos, o acuerdo comunitario, se imputa ese gasto a uno o varios propietarios, con
exención de los demás, al concluir (FD 2º) en un supuesto de individualización de
servicios litigiosos en un Complejo Urbanístico que “… es obvio que la sentencia
recurrida vulnera la doctrina jurisprudencial indicada, la cual, en síntesis, determina
que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso
que se determine la exclusión en el Titulo Constitutivo, o en su caso, en los Estatutos
comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante
acuerdo tomado por unanimidad. ”, estableciendo además dicha conclusión como
criterio doctrinal del Tribunal Supremo.
Lo anterior significa que, para que pueda emplearse el concepto de gasto
susceptible de individualización, e imputar el gasto a uno o varios propietarios, habrá
de existir necesariamente, como presupuesto o requisito inexcusable, unos estatutos o
acuerdo comunitario que así lo establezca. Dicho de otra manera, puede afirmarse que
con el referido criterio doctrinal el Tribunal Supremo ha eliminado de un plumazo el
concepto legal de los “gastos susceptibles de individualización”, previsto en el artículo
9.1.e, in fine, y 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, como aquéllos que, medibles o
cuantificables, y aún no existiendo previsión estatutaria o acuerdo de comunidad (no
haya nada especialmente establecido en materia de gastos conforme a los artículos 5,
y 9.1.e de la Ley especial), son imputables a los pisos o locales que cuentan con la
posibilidad de utilización, beneficio o provecho de los elementos o instalaciones que
los generan.
Ahora ya no habrá forma de entender o interpretar, salvo que la
mancomunidad cuente con unos estatutos que así lo hubieran previsto, o se acuerde
por unanimidad en Junta, que los gastos del conserje de la escalera A, los pague sólo la
escalera A, y no el resto de escaleras, o que el Bajo que en un edificio carente de
estatutos no cuenta con la canalización de la televisión o del gas, o de cualquier otro
servicio, no tiene por qué contribuir a su mantenimiento14. El conflicto, pues, está
servido.
IV. EL PROBLEMA DE LA CONFUSIÓN ENTRE TERRAZAS Y CUBIERTAS
Igualmente trascendente en propiedad horizontal resulta la distinción entre
terrazas y cubiertas como elementos arquitectónicos distintos. Su tradicional
confusión en alguna doctrina, y resoluciones de los tribunales, afirmándose que es un
mismo elemento que cumple una doble función, como terraza y como cubierta 15, y
otras definiciones parecidas de las terrazas (como el denominarlas “cubierta
pisable”)16, han provocado dudas en los profesionales del sector inmobiliario al
momento de tener que resolver problemas reiterados como los de filtraciones en las
cubiertas de los edificios y construcciones.
Cabe afirmar que, tanto desde un punto de vista estructural o arquitectónico,
como funcional, las terrazas y las cubiertas son elementos distintos. Si se quiere,
elementos que pueden superponerse, pero diferentes. La prueba es que la cubierta
existe, y es necesaria, al margen de que sobre la misma haya, o no, terraza. Mientras
que la cubierta se compone de elementos impermeabilizantes como la tela asfáltica,
y/o cámaras de aire, con la finalidad de aislar y proteger convenientemente el
perímetro del edificio o inmueble del exterior por su parte superior, al igual que las
fachadas o muros de cierre lo hacen lateralmente, las terrazas las conforman los
elementos directamente en contacto con el exterior como son las baldosas de distintos
materiales, colores y tamaños, así como los elementos decorativos, tales como
jardineras, destinado todo ello al uso y disfrute por los comuneros (terrazas comunales
de uso comunal), o sólo por parte de alguno, o algunos de los propietarios (terrazas
comunales de uso privativo, o terrazas de propiedad privativa). Esto es, mientras que
las cubiertas, por dicha función estructural imprescindible y necesaria en toda
comunidad, como la fachada o las vigas, son elementos comunes por naturaleza, y así
aparecen en el artículo 396 del Código civil, siendo imposible atribuirles una propiedad
o uso privativo, las terrazas pueden ser elementos comunes de uso comunal, pero
también, al no tener ese carácter imprescindible, admiten un destino privativo, ya en
propiedad, ya en uso, ya esté previsto en el título constitutivo, o en los estatutos, ya
mediante acuerdo de comunidad adoptado por unanimidad (artículo 17.1 de la LPH).
No obstante, y en la medida en que no se ha querido, o sabido, distinguir en el
tiempo con la suficiente claridad, se ha venido ocasionando una confusión de
elementos (terrazas y cubiertas), con consecuencias en ocasiones alarmantes, como es
el considerar en algunas resoluciones judiciales17 que la cubierta desgastada (tela
asfáltica) por el paso natural del tiempo la debía reparar el propietario de la terraza, o
que éste es responsable de la falta de impermeabilización de la cubierta.
V. DISTINCIÓN Y CALIFICACIÓN DE LAS CUBIERTAS COMO ELEMENTOS COMUNES POR
NATURALEZA (Sentencia del TS, Sala 1ª, 265/2011, de 8 de abril)
La sentencia del TS, Sala 1ª, 265/2011, de 8 de abril viene a distinguir
claramente ambos elementos, al indicar que la enumeración que “… de los elementos
comunes contiene el artículo 396 CC, es meramente enunciativa y dentro de los
elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza
y otros por destino”, y que mientras las terrazas de los edificios constituidos en
régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite
atribuir (a través del título o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios) el
uso privativo de las mismas a uno de los propietarios, las cubiertas no puede perder su
naturaleza de elemento común al ser imprescindibles para asegurar el uso o disfrute
de los diferentes pisos y locales, y estar compuestas por “cámaras de aire, debajo del
tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor”, y tratarse de un
elemento estructural preciso o necesario “para proteger al edificio de las inclemencias
atmosféricas”.
Por dicha razón, la sentencia del Alto Tribunal, con independencia de la
calificación de las terrazas como comunales o privativas, o de uso privativo, viene a
concluir que el pago de las obras en la cubierta, y por cuanto no afectaron a la terraza
en sí misma considerada, ni constituyeron obras de conservación o mantenimiento de
la misma (que corresponderían al propietario o usuario de la terraza), o tuvieron su
origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza (que hubiera
dañado la cubierta), corresponde a la comunidad de propietarios como elemento
común por naturaleza.
La sentencia comentada, por tanto, se inscribe en la línea apuntada ya seguida
antes por resoluciones de la pequeña jurisprudencia como la de la Audiencia Provincial
de Barcelona de 28 de octubre de 199918, de Valencia de 20 de abril de 200619, así
como a la doctrina20 que ya en su día incluía a las cubiertas, por su función estructural,
y junto a otros elementos como “vigas de cimentación”, “escaleras”, etcétera, entre
los elementos comunes por naturaleza, distinguiéndola de la terraza21.
VI. CONCLUSIONES
Las comunidades de propietarios, fuente de numerosos conflictos de
convivencia y económicos, están regidas de forma especial por la Ley de Propiedad
Horizontal que se caracteriza por su brevedad. Las distintas clasificaciones legales,
ampliadas o completadas en el tiempo por elaboración doctrinal, en materia de gastos,
como aquéllas que distinguen entre generales o comunes y gastos individualizables, o
entre gastos necesarios y gastos de mejora, o gastos ordinarios y gastos
extraordinarios, etcétera, no son gratuitas y permiten al profesional del derecho, o al
administrador de fincas, que ha de proponer o solventar la cuestión de su calificación
en el régimen de la propiedad horizontal, bien a la hora de determinar en una
comunidad como se debe de distribuir ese gasto, o bien al interpretar y aplicar las
normas, resolver adecuadamente y de forma lógica, ajustada y proporcional, el
eventual conflicto en materia de reparto.
Los gastos susceptibles de individualización pueden definirse, con base en el
artículo 9.1, in fine, y 9.2, de la Ley de Propiedad Horizontal, como aquéllos gastos
previstos en la ley especial generados por servicios, instalaciones o elementos
comunes que, siendo cuantificables o medibles, sólo son imputables a uno o varios
propietarios, por cuanto sólo estos tienen la posibilidad de uso, utilización, beneficio o
provecho, o sólo ellos son responsables de su mantenimiento o conservación.
Su eliminación o desaparición, como parece producirse a colación de la
sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, y del criterio doctrinal que
establece, confundiendo el supuesto que contempla con los de exención de gastos vía
estatutaria, que de ordinario tienen fundamento en el uso esporádico, o poco habitual,
de determinados elementos o servicios, y no tanto en la imposibilidad de uso, supone
perder un concepto clave para aplicar criterios de justicia distributiva en el reparto de
los gastos, fundamentalmente en los casos de ausencia de normas estatutarias,
empobreciendo los recursos conceptuales y favoreciendo la litigiosidad.
Riqueza conceptual que igualmente es predicable respecto a los elementos
arquitectónicos en la propiedad horizontal, y en particular en cuanto a la distinción
entre terrazas y cubiertas, no como un único elemento que despliega dos funciones
distintas, sino como dos elementos distintos perfectamente diferenciables desde el
punto de vista arquitectónico y funcional. Confusión que, en ocasiones, ha conllevado
soluciones contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal como el imputar un gasto
proveniente de elemento común por naturaleza, no individualizable, como es el
mantenimiento de la cubierta deteriorada por el paso del tiempo, al propietario de la
terraza privativa.
La sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011 clarifica y sienta la
distinción entre terrazas y cubiertas, como dos elementos distintos, siendo las
cubiertas elementos comunes por naturaleza, lo que implica que, al margen de la
calificación de la terraza como privativa o comunal, o comunal de uso privativo,
siempre tendrá la consideración de gasto general de la comunidad, a salvo que
concurra culpa o negligencia en su deterioro por parte del propietario o usuario único
de la terraza superpuesta bien por obras inconsentidas o mal ejecutadas, o por falta de
conservación o limpieza de ésta.
1
Así, GARCIA ABURUZA, M.ª Paz. “Sobre cerramientos, locales y propiedad horizontal”. Aranzadi
Doctrinal. Marzo 2011.
2
Como el Arbitraje o la Mediación (PEREZ MIRALLES, José Arturo. “Arbitraje y Mediación Inmobiliaria.
Especial referencia a la propiedad horizontal”. Tirant Lo Blanch. Valencia, 2011).
3
EDJ 2009/112088. Pte: García Varela, Román.
4
LEY 16254/2011. Pte. Juan Antonio Xiol Ríos. Presidente de la Sala Primera del Tribunal Supremo.
5
Ver Estableciendo la obligación de pago de los gastos de impermeabilización dependiendo del caràcter
privativo o comunal de la terraza.
6
De forma que hay gastos que son imputables pero no individualizables, como el consumo de agua por
una vivienda sin existencia de aparato contador (CUADRADO IGLESIAS, Manuel. “Comentarios a la Ley
de Reforma de la Propiedad Horizontal”. Dykinson, 2000. Cit. P. 316. No obstante, y en este mismo
supuesto (ausencia de contador), la sentencia de la AP de Burgos de 23 de diciembre de 2008 (EDJ
2008/356219) se niega a conceptuar el gasto como general, y mantiene su calificación de
individualizable
7
SS del TS de 22 de diciembre de 1979 y 24 de enero de 2008 (EDJ 2008/5021), y las de las AP de La
Coruña de 27/1/2000, Cádiz de 15 de marzo de 2002, Asturias de 30/9/ y 14/10 de 2003, Ciudad Real de
17/12/2003, Valladolid de 18/2/2004, Madrid 28/9/2004 y 25/10/2006, Zaragoza 19/5/2005, y Burgos
de 23/12/2008, entre otras.
8
La sentencia de la AP de Valencia Sección 4ª, nº 30/2000, respecto a la contribución al gasto derivado
del coste de reposición de barandillas, elementos comunes (conforme artículo 396 Cc), únicamente por
los propietarios con balcones, y, por tanto, con excepción de las plantas bajas que no tienen posibilidad
de acceso a los mismos; y la de la AP de Zaragoza, Sección 4ª, nº 246/2002, en cuanto a la
individualización de los gastos de reparación del interior de los balcones en los propietarios de las
respectivas viviendas (barandillas, marcos de ventanas y persianas).
9
SS de la AP de Valencia de 31/5/2004, Sección 2ª, nº 255/2004, recogida en la posterior de 6/5/2010
(Sección 6ª, nº272/2010) en cuanto a responsabilidad por daños derivados de filtraciones de bajante de
uno de los cuerpos de edificación de los que se compone la comunidad general, declarando la
individualización de tal gasto o responsabilidad sólo en dicho cuerpo de edificación, o subcomunidad, y
aún no existiendo disposición estatutaria.
10
EDJ 197/14353; EDJ 2001/54746; EDJ “003/11093; y SP/SENT/497723, respectivamente. En cuanto a
que los gastos y responsabilidad derivados de su conservación y limpieza, aún siendo elementos
comunes, es de los usuarios.
11
SS del TS de 21 de noviembre de 1968, 5 de marzo de 1969, 16 de febrero de 1971 y 30 de diciembre
de 1993.
12
Siguiendo a la sentencia de la AP de Córdoba de 14/6/2004, cabe sentar que cuando las normas
estatutarias, en el ejercicio de esa posibilidad de regulación eximen a algún propietario de concretos
gastos no lo hace, o lo puede hacer, de forma arbitraria, irracional, abusiva o ilícita sino con base en una
causa o razón que lo justifique.
13
EDJ 2000/2159.
14
Véanse estos y otros supuestos en el artículo “Contribución al pago de gastos generales y gastos
susceptibles de individualización”. Lourdes Roberto Blasco. Asesoría Jurídica Colegio Territorial de
Administradores de Fincas de Valencia. URBIS. Revista del Consejo Valenciano de Administradores de
Fincas. Número 65. 1ºTrimestre 2011.
15
Así, identificando terminológicamente terraza con cubierta (terraza que sirve, o que realiza, funciones
de cubierta, o terrazas/cubiertas) pueden verse las SS de las AP de Alicante, Sec.6ª, 264/2008, de 25 de
junio; AP de Barcelona, Secc.1ª, 342/2009, de 28 de julio; o AP de Pontevedra, Sec.3ª, 210/2009, de 28
de mayo y Secc. 6ª, 95/2011, de 3 de febrero. En otros casos directamente se ha prescindido del
término “cubierta”, y se ha utilizado únicamente el término de “terraza”, aún tratándose de problemas
de filtraciones en elementos estructurales (véase la de Cantabria, Sec.2ª, 612/2008, de 8 de octubre).
16
En SS del TS como las de 25/5/1984 (RJ 2549) o 23/7/1990 (RJ 6128) se decía que la cubierta en su
parte superior puede estar concebida como terraza, y que entonces se denomina “cubierta pisable”.
17
Así la sentencia de la AP de Madrid, Sec. 19ª, 378/2010, de 13 de julio. Otras como la de Lugo, Sec.1ª,
54/2003, de 11 de febrero, indican la responsabilidad del propietario de la terraza por filtraciones, en
base a una responsabilidad objetiva, al margen de su intervención, o no culposa. Por su parte, la de
Valencia, Sec.6ª, 129/2009, de 3 de marzo, hace responsable de la falta de impermeabilización de
cubierta durante 34 años a la propietaria de la terraza.
18
EDJ 1999/50003. En relación a “terrazas a nivel” (aquéllas que estando situadas a continuación de una
vivienda sirven asimismo de cubierta a los pisos inferiores), que, siendo privativas, lo que realmente
importa para imputar el pago, y dado que sirve de cubierta a los pisos inferiores, es atender a la
naturaleza de los gastos a satisfacer. Y que la obra gruesa del elemento arquitectónico, tela asfáltica y
material de sostén benefician a todos los propietarios y a todos corresponde contribuir.
19
Sección 8ª. Ponente Eugenio Sánchez Alcaraz. Sentencia 217/2006.
20
MARTÍN PÉREZ, Antonio. “Comentarios a la Ley de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal” –Coord.
Manuel Cuadrado Iglesias -. Dykinson. 2000. Cit. p. 863-4. Recoge igualmente en el mismo sentido a
otros autores como PÉREZ PASCUAL, RAGEL SÁNCHEZ O VENTURA TRAVESET.
21
La SAP de Jaén, Sec.2ª, 94/2008, de 9 de abril, distingue entre baldosas (elemento de la terraza a cuyo
propietario le corresponde su mantenimiento) y membrana impermeabilizante (responsabilidad de la
Comunidad)