Documento refundido del plan parcial del suelo apto para urbanizar

DOCUMENTO REFUNDIDO DEL PLAN PARCIAL DEL SUELO APTO PARA URBANIZAR SECTOR S-7 DE ARAHAL
Documento Refundido del Plan Parcial de Suelo Apto para Urbanizar Sector S-7 “La Zorrera” de Arahal
INDICE:
DOCUMENTO I. MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACION
1.- INTRODUCCION.1.1.- OBJETO DEL PROYECTO.
1.2.- INICIATIVA.
1.3.- REDACCION.
1.4.- JUSTIFICACION DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD.
2.- INFORMACION URBANISTICA.2.0.-DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO SUPERIOR.
2.1.-OTRAS CONSIDERACIONES DEL PLANEAMIENTO SUPERIOR. LA MODIFICACIÓN Nº 12 DE LAS
NN.SS.MM.
2.2.- SITUACION, EMPLAZAMIENTO Y SUPERFICIE.
2.3.- CARACTERISTICAS NATURALES DEL TERRITORIO.
2.3.1.- Geológicas y Geotécnicas.
2.3.2.- Geomorfológicas.
2.3.3.- Climáticas.
2.3.4.- Fauna.
2.4.- EDIFICACIONES E INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES.
2.5.- USOS EXISTENTES. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.
2.6.- DETERMINACIONES VINCULANTES Y/O INDICATIVAS DE LAS NN.SS. EXPOSICIÓN Y ANÁLISIS.
3.- OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACION.3.1.- OBJETIVOS GENERALES.
3.2.- OBJETIVOS ESPECIFICOS.
3.3.- CRITERIOS EN BASE A LAS DETERMINACIONES DE LAS NN.SS.MM.
4.- DESCRIPCION Y JUSTIFICACION DE LA SOLUCION ADOPTADA.5.- CARACTERISTICAS Y TRAZADO DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURA.5.1.- SANEAMIENTO.
5.2.- ABASTECIMIENTO DE AGUA.
5.3.- DISTRIBUCION D ENERGIA ELECTRICA.
5.4.- ALUMBRADO PUBLICO.
5.5.- CANALIZACION TELEFONICA.
6.- NORMAS DE EDIFICACION.6.1.- GENERALIDADES.
6.2.- TIPOS DE OBRAS.
6.3.- PATIOS.
6.4.- INSTALACIONES Y SERVICIOS.
6.5.- CONDICIONES TECNICAS DE LAS OBRAS EN RELACION CON LOS ESPACIOS PUBLICOS:
PROTECCION DEL VIARIO, ACCESOS, CONEXIÓN CON LAS REDES DE SERVICIO.
6.6.- SERVIDUMBRES.
6.7.- PRESCRIPCIONES DE CORRECION, CONTROL Y DESARROLLO AMBIENTAL DEL PLANEAMIENTO.
6.7.1.- Medidas a Aplicar durante la Fase de Construcción (Ejecución de los Proyectos de
Urbanización).
6.7.2.- Medidas a Aplicar durante la Fase de Explotación (Funcionamiento de la Industria).
6.7.3.- Medidas Correctoras Adicionales.
7.- SINTESIS.7.1.- ASIGNACION DE USOS PORMENORIZADOS Y TIPOLOGIAS EDIFICATORIAS.
7.2.- APROVECHAMIENTO, PONDERACION DE USOS Y CAPACIDAD INDUSTRIAL.
DOCUMENTO II. ORDENANZAS REGULADORAS
TITULO I
CAPITULO I
Artículo 1
Artículo 2
Artículo 3
DISPOSICIONES GENERALES Y TERMINOLOGIA DE CONCEPTOS.
NORMAS PRELIMINARES.
Objeto, naturaleza y ámbito.
Vigencia y efectos, revisión y modificación del Plan Parcial.
Documentación del Plan Parcial.
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Artículo 4
Interpretación del Plan Parcial
Artículo 5
Artículo 6
Adquisición de las facultades urbanísticas. Derechos y deberes de los propietarios de suelo.
Aprovechamiento urbanístico.
TITULO II
CAPITULO 1
DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLAN PARCIAL.
DESARROLLO Y EJECUCION.
CAPITULO 2
Artículo 7
DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DEL SUELO.
Artículo 8
Artículo 9
Artículo 10
Artículo 11
Artículo 12
Desarrollo del Plan Parcial. Instrumentos complementarios de ordenación. Estudios de
detalle.
Ejecución del Plan Parcial.
Sistema de Actuación. Gestión Urbanística. Unidad de Actuación.
Parcelaciones Urbanísticas.
Obras y Proyectos de Urbanización.
Proyectos de Edificación.
Artículo 13
Artículo 14
Artículo 15
Artículo 16
Artículo 17
Artículo 18
Artículo 19
Artículo 20
Artículo 21
Artículo 22
Artículo 23
Artículo 24
Normas Generales.
Condiciones de la Red Viaria.
Condiciones de Abastecimiento de Agua.
Condiciones de Alcantarillado.
Condiciones de la Red de energía Eléctrica.
Condiciones de Alumbrado Público.
Condiciones de Diseño de Espacios Libres.
Condiciones de Protección Frente al Fuego.
Condiciones Estéticas.
Supresión de Barreras Urbanísticas.
Condiciones de Desarrollo de las Obras de Urbanización. Control municipal.
Recepción de la Urbanización.
TITULO III
CONDICIONES DE PROTECCION AMBIENTAL.
CAPITULO 2
Artículo 25
NORMAS DE URBANIZACION.
Artículo 29
Artículo 30
Artículo 31
Condiciones Generales del Tratamiento de los Residuos Sólidos Urbanos (R.S.U.).
Condiciones de Acumulación de los R.S.U.
Puntos Limpios.
Medidas de protección y correctoras de vertidos y aguas residuales.
Medidas de Protección y Correctoras de Desechos y Residuos durante la Fase de
Construcción y Funcionamiento.
Medidas de Protección y Correctoras a aplicar en la fase de obras de urbanización.
Medidas de Control de Ruidos.
Medidas de Arqueológico.
TITULO IV
CAPITULO 1
REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO.
CLASIFICAClON Y CALIFICACION DEL SUELO.
Artículo 26
Artículo 27
Artículo 28
Artículo 32
CAPITULO 2
Clasificación y calificación del suelo.
CONDICIONES GENERALES DE USO.
Artículo 33
Artículo 34
Artículo 35
Artículo 36
Artículo 37
Artículo 38
Artículo 39
Artículo 40
Artículo 41
Artículo 42
Artículo 43
Condiciones Generales de Uso. Simultaneidad. Tolerancia y compatibilidad de usos.
Clasificación de Usos. Usos Pormenorizados.
Condiciones del Uso Industrial Agropecuaria.
Condiciones del Uso Industrial Intensivo.
Condiciones del Uso Industrial Extensivo.
Condiciones del Espacios Libres.
Condiciones del Uso Dotacional.
Condiciones del Uso de la Reserva de Viario.
Condiciones del Uso Espacio Libre no Computable Asociado a Viario.
Condiciones del Uso de Viario, Aparcamientos y Comunicaciones.
Condiciones del Uso de Infraestructuras y Servicios.
Artículo 44
Artículo 45
Artículo 46
Artículo 47
Artículo 48
Artículo 49
Generalidades.
Tipos de Obras.
Patios.
Instalaciones y Servicios.
Condiciones Técnicas de las obras en relación con los espacios públicos:-protección del
viario, accesos, conexión con las redes de servicios, protección del medio ambiente.
Servidumbres.
TITULO V
CAPITULO 1
REGULACION ZONAL.
CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS.
CAPITULO 3
Artículo 50
CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACION.
Normas Generales de Uso.
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Artículo 51
Artículo 52
Normas Generales de Edificación.
Normas Generales Estéticas.
CAPITULO 2
Sección I
NORMAS PARTICULARES POR ZONAS.
Zona Industrial Agropecuaria.
Sección II
Zona Industrial Intensiva.
Sección III
Zona Industrial Extensiva.
Sección III
Zona Espacios Libres Públicos.
Sección IV
Zona Deportiva.
Sección V
Zona Social-Comercial.
Sección VI
Zona de Espacio Libre No Computable Asociado a Viario.
Sección VII
Zona de Viario, comunicaciones y Aparcamientos.
Sección VIII
Zona de la Reserva de Viario.
Artículo 53
Artículo 54
Artículo 55
Artículo 56
Artículo 57
Artículo 58
Artículo 59
Artículo 60
Artículo 61
Artículo 62
Artículo 63
Artículo 64
Artículo 65
Artículo 66
Artículo 67
Artículo 68
Artículo 69
Artículo 70
Artículo 71
Artículo 72
Artículo 73
Artículo 74
Artículo 75
Artículo 76
Artículo 77
Artículo 78
Artículo 79
Artículo 80
Artículo 81
Artículo 82
Artículo 83
Artículo 84
Artículo 85
Artículo 86
Artículo 87
Artículo 88
Artículo 98
Artículo 90
Artículo 91
Artículo 92
Artículo 93
Artículo 94
Artículo 95
Artículo 96
Artículo 97
Descripción.
Condiciones de Parcela.
Condiciones de Uso.
Condiciones de Edificación.
Condiciones de Aprovechamiento.
Condiciones Estéticas.
Descripción.
División Horizontal.
Condiciones de Parcela.
Condiciones de Uso.
Condiciones de Edificación.
Condiciones de Aprovechamiento.
Condiciones Estéticas.
Descripción.
Condiciones de Parcela.
Condiciones de Uso.
Condiciones de Edificación.
Condiciones de Aprovechamiento.
Condiciones Estéticas.
Descripción.
Condiciones de Parcela.
Condiciones de Uso.
Condiciones de Edificación.
Condiciones Estéticas.
Descripción.
Condiciones de Parcela.
Condiciones de Uso.
Condiciones de Edificación.
Condiciones de Edificabilidad.
Condiciones Estéticas.
Descripción.
Condiciones de Parcela.
Condiciones de Uso.
Condiciones de Edificación.
Condiciones Estéticas.
Descripción.
Condiciones de Parcela.
Condiciones de Uso.
Condiciones de Edificación.
Condiciones Estéticas.
Descripción.
Condiciones de Uso.
Descripción.
Condiciones de Uso.
Condiciones de Edificación.
DOCUMENTO III. PLAN DE ETAPAS
1.- CONTENIDO.
2.- SISTEMA DE ACTUACION.
3.- PROGRAMACION TEMPORAL. ETAPAS. PLAZOS.
3.1.-Plan Parcial.
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3.2.-Proyecto de Compensación-parcelación/proyecto de urbanización.
3.3.-Obras de Urbanización.
3.4.-Obras de Edificación.
DOCUMENTO IV. ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO
1.-CONSIDERACIONES GENERALES DEL ESTUDIO.
2.-ESTUDIO ECONOMICO. COSTES DE EJEUCION DE LAS OBRAS DE URBANIZACION.
2.1.-Costes Unitarios.
2.2.-Costes Totales.
3.-PRESUPUESTO GLOBAL.
4.-PRESUPUESTO TOTA DE LICITACION. REPERCUSION DE COSTES.
5.- PLANIMETRIA DE PROYECTO
1.- PLANOS DE INFORMACION (I)
I.1.-Situación.-------------------------------------------------------------------------------------------------------------E/1:8.000
I.2.-Ordenación del Sector S-7 según las NN.SS.MM.------------------------------------------------------- E/1:10.000
I.3.-Topográfico.-------------------------------------------------------------------------------------------------------- E/1:4.000
I.4.-Catastral. Estructura de la Propiedad.----------------------------------------------------------------------- E/1:4.000
I.5.-Secciones Topográficas Long. Estructurantes-------------------------------------------------- E/1:2.500-10.000
I.6.-Secciones Topográficas Trans. Estructurantes------------------------------------------------- E/1:2.500-10.000
I.7.-Secciones Topográficas Trans. Secundarias----------------------------------------------------- E/1:2.500-10.000
I.8.-Estado Actual. Usos e Infraestructuras Existentes------------------------------------------------------- E/1:4.000
2.- PLANOS DE PROYECTO (P)
P.1.-Zonificación. Usos Pormenorizados. Espacios Libres y Dotaciones--------------------------------E/1:4.000
P.2.-Parcelación Orientativa, no Vinculante. Propiedades Superpuestas------------------------------E/1:4.000
P.3.-Edificabilidad según Usos. Manzanas Acotadas--------------------------------------------------------- E/1:4.000
P.4.-Alineaciones y Rasantes. Topográfico Superpuesto--------------------------------------------------- E/1:4.000
P.5.-Red Viaria. Secciones Transversales1 Tipo “1”,“2”,“3”------------------------------------------ E/1:125-10.000
P.6.-Red Viaria. Secciones Transversales2 Tipo “4”,”5”----------------------------------------------- E/1:125-10.000
P.7.-Red Viaria Secciones Longitudinales Estructurantes (Secciones P,Q,R,S)-------------- E/1:2.500-10.000
P.8.-Red Viaria. Secciones Transversales Estructurantes (Secciones D,H,J,K,M)------------ E/1:2.500-10.000
P.9.-Red Viaria Secciones Longitudinales Secundarias (Secciones A,B,C,E,F,G,I,L,N,Ñ)-- E/1:2.500-10.000
P.10.-Esquema de la Red de Saneamiento---------------------------------------------------------------------- E/1:4.000
P.11.-Esquema de la Red de Abastecimiento de Aguas----------------------------------------------------- E/1:4.000
P.12.-Esquema de la Red de Distribución Eléctrica----------------------------------------------------------- E/1:4.000
P.13.-Esquema de la Red de Alumbrado Público------------------------------------------------------------- E/1:4.000
P.14.-Esquema de la Red Telefónica------------------------------------------------------------------------------ E/1:4.000
P.15.-Plan de Etapas--------------------------------------------------------------------------------------------------- E/1:4.000
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DOCUMENTO I. MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA ORDENACION
1.- INTRODUCCION.1.1.-
OBJETO.-
Es objeto del presente Plan Parcial el desarrollo de las determinaciones de las Normas Subsidiarias
Municipales de Planeamiento de Arahal mediante la ordenación detallada y completa del sector
denominado S-7 “La Zorrera”.
La revisión de las Normas Subsidiarias Municipales de Planeamiento de Arahal fue aprobada
definitivamente, con correcciones en sus determinaciones, por la C.P.U., en sesión del día 9 de marzo de
1994 (BOP n1 162 de 15 de Julio de 1994), con documento complementario aprobado definitivamente por
la C.P.U. en sesión celebrada el día 29 de julio de 1994 (BOP n1 192 de 20 de agosto de 1994).
1.2.
INICIATIVA.-
Se redacta el presente Plan Parcial a instancias e iniciativa del Excmo. Ayuntamiento de Arahal, en
virtud del artículo 111 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
TRLRSOU (R.D. 1/1992 de 26 de Junio), sobre competencias y procedimientos de formulación de planes
parciales.
Además del presente Plan Parcial, el desarrollo previsto para este Sector S-7 “La Zorrera”, se
configura a través de proyectos de compensación/reparcelación y urbanización, previos a la actividad
edificatoria, mediante la delimitación de unidades de ejecución según el artículo 146 del TRLRSOU y los
Artículos 98-104 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía
1.3.
REDACCION.-
Este Plan Parcial ha sido elaborado en la Oficina Técnica Municipal del Excmo. Ayuntamiento de
Arahal, bajo la dirección del arquitecto D. José Julio Ortega Godino, colegiado Nº 5.264 del Colegio Oficial
de Arquitectos de Sevilla.
1.4.
JUSTIFICACION DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD.-
El presente Plan Parcial procede en su formulación, en conveniencia y oportunidad por una serie de
justificaciones:
a) El presente Plan Parcial tiene por objeto posibilitar la preparación de suelo industrial de acuerdo
a lo previsto en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Arahal.
b) Con la urbanización de los terrenos objeto de este Plan Parcial se consigue completar el continuo
urbano.
c) Con el desarrollo del sector se logrará un importante asentamiento de industrias estructuradas
urbanísticamente, atendiéndose a una gran demanda actualmente insatisfecha por falta de suelo industrial
adecuado para el término.
d) El desarrollo del polígono posibilitará la legalización de una serie de industrias a lo largo de la
Carretera SE-432 instaladas algunas incluso antes de la redacción de las NN.SS.MM.
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2.- INFORMACION URBANISTICA.2.0.-DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO SUPERIOR.
Las Normas Subsidiarias de Planeamiento (NN.SS.MM) vigentes en el Municipio, establecen las
siguientes determinaciones para los Suelos Aptos para Urbanizar y para el Sector S-7 “La Zorrera”:
REGULACION DEL SUELO APTO PARA URBANIZAR (SEGÚN NN.SS.MM.)
Art. 4.3.1. Ambito de los Planes Parciales
1. El ámbito de los Planes Parciales deberá atenerse al de cada uno de los sectores definidos en estas Normas.
No obstante podrán redactarse Planes Parciales que abarquen más de un sector cuando su integración sea
completa, y siempre que no se desvinculen terrenos comprendidos en alguno de los sectores afectados. El
desarrollo de varios sectores por un mismo Plan Parcial requerirá demostrar la conveniencia de proceder a su
ejecución conjunta.
2. Cabrá la redacción de estudios previos a la redacción de los Planes Parciales de sectores limítrofes con el
objeto de analizar su incidencia mutua y de detectar aquellos elementos que deban ser tenidos en cuenta en la
redacción del planeamiento.
3. El adjunto cuadro de sectores establece las condiciones para cada sector.
4. Cada Sector del Suelo Apto para Urbanizar se delimita como un área de reparto a efectos de lo previsto en el
TRLSRSOU.
5. Coeficientes de homogeneización para el Suelo Apto para Urbanizar.
Siendo cada Sector un área de Reparto, no teniendo Sistemas Generales asignados, y teniendo cada Sector una
sola ordenanza de aplicación, los Coeficientes de Homogeneización son 1,00 para cada uso.
La vivienda libre y la V.P.O. tienen el mismo coeficiente, ya que debido a la demanda del mercado actual no se
encuentra diferencia entre estos productos inmobiliarios.
Estos coeficientes se definen como la relación existente entre el aprovechamiento asignado al sector en
unidades convencionales y los metros cuadrados edificables del uso que se considere para el mismo.
Cualquier alteración de uso o régimen en los sectores deberá motivarse y obligará a la correspondiente
Modificación de las Normas Subsidiarias.
Art. 4.3.2. Relación de Sectores
Las Normas Subsidiarias delimitan los siguientes sectores de suelo apto para urbanizar:
a) Suelo apto para urbanizar residencial:
Sector 1 "Camino de los Puertos"
Sector 2 "La Riberilla"
Sector 3 "Virgen de Araceli"
Sector 4 "El Rondón"
Sector 5 "La Feria"
Sector 8 “La Torbilla” (por modificación de Norma)
Sector 12 “Semillas Pacífico” (por modificación de Norma)
b) Suelo apto para urbanizar industrial:
Sector 6 "Los Pozos"
Sector 7 "La Zorrera"
Sector 9 “La Cantarería I” (por modificación de Norma)
Sector 10 “La Cantarería II” (por modificación de Norma)
Sector 11 “Jimeca” (por modificación de Norma)
Art. 4.3.3. Condiciones para el Suelo Apto para Urbanizar
- Los Sectores 6 y 7 tendrán en cuenta la Zona de afección de la Autovía. No tendrán acceso directo a parcelas
desde la Carretera SE 432.
- En los suelos aptos para urbanizar que afectan a las carreteras N-334 y SE-432, la línea de edificación de
cualquier obra fija, será a partir de 25 metros medidos desde el borde exterior de la calzada. Los accesos de
las urbanizaciones de los polígonos industriales serán únicos, conectados a través de calzadas de servicios o
separados entre si a distancia mínima de 200 metros, se harán con de espera central, si la circulación de los
mismos o a juicio de la Delegación Provincial, Servicio de Carreteras, fuese alta.
Cuando las urbanizaciones o polígonos fuesen en ambas márgenes el paso de peatones será a distinto nivel.
- Las distancias de cerramientos, construcción y autorizaciones en zonas de influencia de la carreteras citadas
serán las regidas en la Ley de Carreteras 25/1988 de 29 de Julio y en el Reglamento General de Carreteras de 17
de Mayo de 1977.
- Los Planes Parciales y Proyectos de Urbanización que desarrollen suelos aptos para urbanizar deberán recoger,
entre otras, las siguientes medidas:
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. Se ha de garantizar el control sobre los desechos y residuos sólidos que se generarán durante las fases de
construcción y funcionamiento, mediante aquellas acciones que permitan una correcta gestión de los mismos.
. El tráfico de maquinaria pesada que se pueda producir en las fases de construcción así como el posterior
tráfico de vehículos pesados para el transporte de mercancías ha de planificarse utilizando aquellas rutas que
resulten menos molestas para las poblaciones cercanas.
. Para seguridad de las personas, la normativa que regule el diseño de las edificaciones a implantar en las
parcelas en lo relativo a alineaciones, retranqueos, cerramiento de parcelas, uso de espacios libres y alturas de
techo, en su caso, ha de evitar la incompatibilidad con el cumplimiento de los arts. 14, 24, 39 y 75 de la
Ordenanza General de Seguridad e Higiene en el Trabajo, aprobada por Orden de 9 de Marzo de 1971 (BOE
núms.64 y 65 del 16 y 17 de Marzo, respectivamente, de 1971).
La citada normativa, así como el trazado de viales que diseñen los Planes Parciales, ha de posibilitar la existencia
de vías de evacuación, no sólo hacia el lindero frontal sino también hacia los linderos laterales y posterior
(opuesto fachada), esto último especialmente en los casos de edificaciones adosadas, donde la evacuación
hacia los laterales se imposibilita.
. Las obras de infraestructuras y construcción de edificaciones en lo que respecta a la técnica y materiales a
emplear han de adaptarse a las características geotécnicas de los terrenos, en base a los resultados de los
estudios que deberán realizarse.
. Dado que la red de abastecimiento de agua del municipio no puede garantizar permanentemente la presión y
caudal mínimo en las redes contra incendios de los polígonos industriales y la suficiente autonomía exigibles, se
ha de dotar a los mismos de un sistema que garantice estos extremos permanentemente, tales como un
depósito regulador y un dispositivo de sobreelevación de la presión y caudal.
Toda actividad que se implante en el municipio tendrá que disponer, en su caso, de los medios propios de
prevención y extinción de incendios adecuados a sus características.
. Con el fin de minimizar en lo posible el impacto sobre la población producido por la emisión de
contaminantes a la atmósfera se recomienda implantar las zonas verdes y áreas libres entre la población y las
zonas industriales.
. En los Polígonos industriales se ha de evitar la instalación de industrias cuyos subproductos o residuos puedan,
por reacción entre ellos, originar sinérgicamente productos aún más dañinos que los originales,
independientemente de cualquiera que sea el estado natural de los mismos (sólido, líquido o gaseoso).
- Se deberá realizar una integración paisajística conjunta de la actuación. Para ello, los Planes Parciales,
Proyectos de Urbanización y de Edificación, especialmente de las zonas industriales, deberán adoptar las
medidas más oportunas, tal como ubicación de zonas verdes, diseño de fachadas, ocultamiento de
elementos fabriles impactantes, creación de zonas ajardinadas, materiales a emplear, colores, y otros.
FICHERO DE SECTORES DE SUELO APTO PARA URBANIZAR (sólo S-7)
SECTOR 7. La Zorrera
Superficie bruta:
Ordenanza:
1.371.600 m2
Industria agropecuaria.
Polígono ganadero
Sistema:
Cooperación
Plazo desde aprobación definitiva NN.SS.MM.:
3 años
Parcelas:
5.000, 10.000 m2
Aprovechamiento medio:
0,3
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Disposición Transitoria 1:
1. No cabrá la concesión de licencias de parcelación, edificación o actividad en los ámbitos grafiados en el plano
de Clasificación del Suelo I como urbanización ilegal.
2. Si en el plazo de dos años contados desde la entrada en vigor de las presentes Normas, no hubiese sido
promulgada ninguna instrucción de ámbito provincial o autonómico para el tratamiento de las urbanizaciones
ilegales, el Ayuntamiento podrá iniciar de oficio la redacción de planes especiales cuyo objeto será la
reconducción urbanística de dichas urbanizaciones. Los planes especiales podrán optar por la demolición de las
construcciones y la restauración del medio natural, o por la reordenación de la edificación y la clasificación del
suelo como urbano para urbanizar.
La restauración del medio natural no requerirá trámite de modificación del planeamiento municipal.
El cambio de clasificación de suelo requerirá la Revisión del Planeamiento municipal.
Disposición transitoria 2:
1. En tanto no se lleve a cabo la formación y aprobación de un nuevo Catálogo de Protección de Edificios y
Elementos, se mantiene la vigencia del Catálogo de Elementos Arquitectónicos de Interés Histórico Artístico de
las Normas Subsidiarias de 1983. (Texto refundido aprobado por la Corporación Municipal el 27 de Diciembre
de 1983).
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2. En los Sectores S-1, S-2 y S-4 clasificados como aptos para urbanizar, deben realizarse los Estudios
Geotécnicos. Posibilidad de drenaje y Repercusión Económica de los aspectos geotécnicos en la actuación
edificatoria, que se especifican en la Declaración de Impacto Ambiental, para comprobar la viabilidad de la
actuación edificatoria sobre dichos suelos.
En tanto en cuanto se cumplimente esta demanda previa al levantamiento de la suspensión de la aprobación
definitiva de la Revisión de las Normas Subsidiarias en el ámbito de los Sectores S-1, S-2 y S-4, se presenta la
subsanación del resto de las determinaciones requeridas por la Comisión Provincial de Ordenación del
Territorio y Urbanismo.
Disposición Transitoria 3:
La clasificación y determinación de los sectores S-1, S-2 y S-4 del suelo apto para urbanizar quedan
suspendidos, hasta que el Excmo. Ayuntamiento de Arahal realice los estudios propuestos por la Declaración de
Impacto Ambiental a fin de determinar la capacidad de esos terrenos para soportar las edificaciones previstas
(estudios geotécnicos, de posibilidades de drenaje y de repercusión económica para la actuación edificatoria), y
a la vista de los mismos la Comisión Provincial de Urbanismo, decida lo que proceda sobre dicha clasificación
urbanística.
Nº
468
470
487
506
512
513
516
523
530
542
548
550
559
Yacimientos Arqueológicos
Nombre
Coordenadas
Morillas
30SGT689063
La Aguaderilla II
Casulillas
Casula
La Aguaderilla II
La Gironda
Las Mazmorras
El Cerro de los Ladrillos
Palomo
La Aguaderilla IV
Casablanquilla
Montaño
Aguaderilla I
30SGT716078
30SGT716078
30SGT6694135
30SGT715081
30SGT701095
30SGT701066
30SGT690108
30SGT672148
30SGT714104
30SGT699117
30SGT695061
30SGT716094
Tipo
Hábitat Eneolítico
Asentamiento Rural
Romano
Asentamiento Eneolítico
Ibérico; Romano; Árabe
Ibérico; Romano; Arabe
Ibérico
Ibérico; Romano
Ibérico; Romano; Visigodo
Romano
Romano
Bronce Final; Romano
Romano
Romano
Romano
CONDICIONES DE LAS INFRAESTRUCTURAS DE LA URBANIZACION
Art. 2.2.6. Condiciones de trazado de la red viaria
1. El diseño del viario local se ajustará a las alineaciones y trazas marcadas en los planos a escala 1:2000 y
subsidiariamente a las siguientes tipología
Tipo A
Calzada 5-6 m. aceras 1 m (peatonal o tráfico restringido)
Tipo B
Calzada 7 m. aceras 1,5 m.
Tipo C
Calzadas 10 m. aceras 2 m.
Tipo D
Calzadas 10 m. aceras 2-6 m. con arbolado
Tipo E
Calzadas 10 m. aceras 6 m. con arbolado
Cuando la sección global lo permita, se ampliarán los peatonales y aceras y se dispondrán bandas de
aparcamientos en batería, con prioridad al aumento de la sección de la calzada.
2. Se dará la mayor continuidad posible a los tráficos peatonales (aceras, pasos, etc.), y se incorporarán diseños
disuasores al tráfico rodado en accesos a garajes, plazas de aparcamiento y calles privadas. Asimismo, se cuidará
la eliminación de las barreras arquitectónicas.
3. La anchura mínima de una calle exclusivamente peatonal será de 3 m.
4. Se evitarán calles en fondo de saco con longitudes mayores de 50 m.
5. La traza de las vías se adaptará a la topografía del terreno, evitando movimientos de tierras.
6. La pendiente máxima recomendada es del 8%. Excepcionalmente pueden aceptarse mayores pendientes,
siempre que se garantice un pavimento antideslizante.
La pendiente mínima recomendada es del 0,66%. Podrán utilizarse pendientes menores siempre que se
resuelva el drenaje de la plataforma mediante cunetas, incrementando el número de sumideros o mediante
otros procedimientos.
7. El bombeo transversal de la calzada se elegirá en función del tipo de pavimento, con los siguientes mínimos:
Firme de hormigón
1%
Firme bituminoso
1,5%
Otros firmes
2%
En las intersecciones la vía principal mantendrá su sección transversal, adaptándose a ella la pendiente de la vía
de menor rango.
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8. Las calles de uso compartido por peatones y vehículos, en las que no exista separación entre acera y calzada,
drenarán el agua de lluvia hacia su eje central.
Cuando se proyecten aceras, la pendiente transversal de las mismas será igual o superior al 2%, vertiendo hacia
la calzada.
9. Las vías en fondo de saco deberán rematar en un espacio de maniobra, cuya forma y dimensión permita el
giro de vehículos.
Para el diseño de los fondos de saco se tendrá en cuenta el giro de camiones de recogida de basura y vehículos
de extinción de incendios.
Art. 2.2.7. Condiciones del abastecimiento de agua
1.El consumo diario medio, salvo justificación en contra, se ajustará a los siguientes valores de cálculo.
Areas residenciales: 350 lts./habitante/día con factor punta 1,7.
Areas industriales: 0,5 lts./segundo/Ha con factor punta 2,3.
El proyecto deberá justificar la disponibilidad de esta dotación.
2. La red de distribución se diseñará preferentemente en solución de malla, y no será exigible red de riego
independiente siempre que se justifique la existencia de presión suficiente. Los proyectos analizarán y
justificarán la localización de válvulas reductoras y grupos hidroneumáticos.
Las acometidas a parcelas dispondrán de llaves de paso registrables.
3. Si el suministro se realiza mediante pozos se deberá estar en todo de acuerdo con la Disposición Transitoria
3ª de la Ley de Aguas 29/1985 de 2 de Agosto (BOE nº 189 de 8 de Agosto), o en su caso los Arts. 83 al 88 del
Real Decreto 849/1986 de 11 de Abril por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico (BOE
nº 103 de 30 de Abril), en los que se establecen la necesidad de obtención de la concesión previa por este
Organismo en aquellos casos de pozos de nueva construcción y con una extracción anual total superior a 7.000
m3, y la inscripción en el Registro de Aguas de la Confederación Hidrográfica.
Art. 2.2.8. Condiciones del saneamiento
1. Salvo justificación en contra la red de alcantarillado será del sistema unitario, debiendo indicarse
la capacidad de absorción del colector a que vierta. Las aguas verterán siempre a colectores de uso público no
admitiéndose las fosas sépticas salvo en construcciones aisladas en el medio rural.
2. En zonas industriales deberá demostrarse la necesidad o no de una depuración previa al vertido en los
colectores públicos, en función de la capacidad del sistema de depuración.
3. El diseño de la red tendrá en cuenta los siguientes criterios:
- Velocidad del agua a sección llena -0,5 a 2,5 m./sg.
- Cámaras de descarga con capacidad de:
0,5 m3. en cabecera
0,3 m3. en alcantarillas
1 m3. restantes.
- Se preverán pozos de registro visitables en los cambios de dirección y de rasante, y en los tramos rectos cada
50 mts. como mínimo.
- Los aliviaderos de crecida se dimensionarán para una dilución de cuatro partes de agua de lluvia y una de
aguas negras, y se situarán tan próximos como sea posible a los cauces naturales.
Art. 2.2.9. Clasificación de la red de energía eléctrica
A efectos de aplicación de estas Normas la red de energía eléctrica se clasifica en:
- Red de transportes:
380 - 220 KV. Tensión.
- Red de reparto:
- Red de distribución:
132 - 66 KV. Tensión.
20 - 15 KV. Tensión.
Art. 2.2.10. Condiciones de la red de Transporte
1. En suelo urbano de edificación residencial se evitará el tendido aéreo, realizándose en subterráneo siempre
que estén definidas previamente las alineaciones y rasantes por el correspondiente Estudio de Detalle o
Proyecto de Urbanización.
2. En suelo urbano de edificación unifamiliar o con tejido poco compacto cabrá autorizar el tendido aéreo, a
petición del interesado, cuando las circunstancias técnicas o económicas lo aconsejen y exista posibilidad de
incluir el trazado aéreo por zonas compatibles con las limitaciones impuestas por efectos de visualidad,
concurrencia de personas, calidad urbana, servidumbre y distancias. Las edificaciones deberán guardar las
distancias previstas en el Reglamento Técnico correspondiente.
3. En suelo urbano industrial, el tendido será normalmente aéreo acomodado a la propia industria, siendo
conveniente discurra su trazado acoplado a las vías de circulación.
4. En suelo urbano libre de edificación como zonas verdes públicas destinadas a parques y jardines, y de
equipamiento deportivo de recreo y expansión, solo se permitirá el paso de líneas aéreas por trazados en los
que su incidencia sobre el entorno sea mínima.
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Art. 2.2.11. Condiciones de la red de reparto
1. En suelo urbano a excepción del calificado como uso industrial, las líneas de reparto se instalarán
preferentemente subterráneas, salvo imposibilidad técnica o debida justificada, debiendo estar protegidas
entre ellas y separadas adecuadamente para evitar inducciones de unos cables con otros y acoplamientos entre
tensiones. Igualmente se tendrá en cuenta el dotarse a los tendidos en zanjas y canalizaciones con elementos
de protección y señalización, ya que han de cumplir la característica de ser accesibles con medios normales en
cualquier punto de la red.
2. En suelo urbano industrial la red podrá ser aérea, siempre que discurra por pasillos de protección.
3. Las estaciones transformadoras se localizarán en parcelas de propiedad privada. En suelo industrial podrán
situarse a la intemperie, debiendo albergarse en los demás casos en construcciones estéticamente acordes con
el entorno.
Se procurará la integración de los centros de transformación en edificios de otro uso, admitiéndose en
disposición subterránea siempre que cuenten con acceso desde la vía pública, y drenen directamente a la red
pública de alcantarillado.
Art. 2.2.12. Condiciones de la red de distribución
1. En suelo urbano a excepción del calificado como uso industrial, las líneas de distribución en alta (20 Kv.)
discurrirán subterráneas, debiendo estar protegidas entre ellas y separadas adecuadamente para evitar se
creen inducciones de unos cables con otros y, por avería, se produzca un acoplamiento indebido entre
tensiones. Igualmente se tendrá en cuenta el dotar a los tendidos en zanjas y canalizaciones con elementos de
protección y señalización, ya que han de cumplir la característica de ser accesibles con medios normales en
cualquier punto de la red.
2. En suelo urbano industrial, estas líneas de distribución en alta tensión se instalarán aéreas. Las líneas de
distribución en baja (BT.) cumplirán el Reglamento electrotécnico de baja tensión y sus instrucciones
complementarias.
Art. 2.2.13. Condiciones de diseño del alumbrado público
1. La iluminación satisfará los siguientes parámetros mínimos:
Nivel Técnico (valores mínimos en servicio)
Parámetros
Iluminación
Tráfico Rodado
Adecuado
Exigencias
Conductores
Seguridad
Recomendable
30 lux
admisible
12 lux
20 lux
Para Peatones
Exigencias
Zonas exclusivas
Peatones
Peatones
5 lux
8 lux
Uniformidad
Min./med.
1:3
1:3
1:4
1:6
Temperaturas de
Color correlacionadas
4.000 k
4.000 k
4000 k
4.000 k
2. Las instalaciones que satisfagan los parámetros establecidos para el tráfico rodado deben realizarse de forma
que se logre minimizar sus costos actualizados al momento de su puesta en servicio (inversión más gastos
explotación) y la vida media económica prevista.
Ello exigirá la utilización de equipos de alta calidad: conductores que satisfagan las normas UNE; soportes
adecuadamente protegidos de la corrosión; luminarias cerradas con sistemas ópticos que minimicen su
envejecimiento; lámparas de alta eficacia, y larga vida media y reducida depreciación, etc.
3. En todo caso la situación de los centros de mando será tal que ocupen un lugar secundario en la escena visual
urbana y no ocasionen inconvenientes al ciudadano: ni para transitar, ni por la producción de ruidos molestos.
4. Las redes de distribución serán preferentemente subterráneas. Este tipo de tendido será obligatorio en las
instalaciones clasificadas como "adecuadas para conductores" y en aquellas realizadas en zonas con arbolado o
aceras de anchura inferior a 2 mts., excepto en este último caso cuando se utilizan como soportes brazos
murales.
5. En cualquier caso, las instalaciones satisfarán las exigencias de los Reglamentos Electrotécnicos vigentes, así
como aquellas que en su caso elabore el Ayuntamiento.
Art. 2.2.14. Condiciones de diseño de los espacios libres
1. Será obligatoria la plantación de arbolado, de las especies y porte adecuado, a lo largo de las vías de tránsito,
en los estacionamientos de vehículos, calles, plazas y jardines comprendidas en ámbito de nueva urbanización.
2. La elección de las especies se hará en función de las características del suelo y climáticas, considerando la
incidencia del arbolado en la forma e imagen del espacio, la situación del arbolado respecto a las
construcciones, la escala de los edificios, las especies existentes en la zona, y el mantenimiento de las
plantaciones.
3. La distancia entre plantaciones variará según la especie, sin superar los 12 mts. Los troncos se protegerán
durante el primer año de la plantación.
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4. Si se emplean alcorques, su superficie no será inferior a 1 m2.
5. El diseño de los espacios libres se hará como mejor convenga a su uso y características, recomendándose no
utilizar césped ni especies que requieran un alto consumo de agua de riego.
Art. 2.2.15. Supresión de barreras físicas
Se procurará la supresión de barreras físicas que dificulten la circulación de inválidos, invidentes o coches de
niños, para lo cual se dispondrá rebajes en bordillos y acceso a edificios, y se tenderá a eliminar resaltos en las
calles más estrechas o peatonales.
Art. 2.2.16. Mobiliario urbano
La colocación de elementos de mobiliario urbano cuidará su adecuación al entorno, en especial si
se sitúan junto a edificios catalogados.
Art. 2.2.17. Publicidad exterior
1. La fijación directa de rótulos, carteles o elementos publicitarios en los edificios, cumplirá las siguientes
determinaciones:
a) En edificios sujetos a protección y en todo el casco urbano sólo se permiten anuncios sobre los huecos de
fachada de planta baja. Deberán respetar la composición de la fachada, y elegirán materiales que no
perjudiquen la imagen del edificio. Se prohíben expresamente los materiales plásticos.
b) En los restantes edificios se prohíbe la fijación de soportes exteriores o bastidores exentos, luminosos en
vallas, calle, plazas, cornisas o tejados, jardines públicos o privados e isletas de tráfico. Se exceptúan los
anuncios que tengan carácter de servicio público o provisional.
c) No se permiten anuncios sobre postes de alumbrado, teléfono, señales de tráfico o edificios en ruina.
2. La publicidad que incumpla estas condiciones no podrá revisar su licencia de instalación, sin que ello cause
efectos indemnizatorios.
3. El Ayuntamiento podrá delimitar espacios o superficies destinadas a fines publicitarios, así como dictar
normas o criterios estéticos de obligada observación en relación con los anuncios o elementos publicitarios.
4. En aplicación de la legislación sectorial vigente, se prohíbe toda publicidad exterior en el ámbito del suelo no
urbanizable y en suelo urbanizable no programado. Exclusivamente se autorizarán los siguientes tipos de
carteles informativos no publicitarios:
a) Carteles o rótulos con la denominación del establecimiento, situados en la propia parcela o en el edificio,
cumpliendo en este caso las condiciones de los artículos anteriores.
b) Carteles indicadores de las actividades que se desarrollen o vayan a desarrollarse en un terreno y colocados
en el mismo.
c) Carteles informativos relativos a servicios útiles para el usuario de la carretera. Estos carteles podrán situarse a
una distancia no superior a mil metros del lugar en que se encuentre el servicio anunciado.
Art. 2.2.18. Tendidos aéreos
Salvo lo regulado en otros artículos para los tendidos eléctricos, se prohíbe la instalación aérea de tendidos,
debiendo reformarse los existentes de acuerdo con lo que determina la legislación vigente.
Art. 2.2.19. Medidas correctoras y de restauración del medio ambiente
- Los Proyectos de Urbanización incluirán la información siguientes:
. Localización de instalaciones auxiliares de obra.
. Localización de canteras y graveras utilizadas para extracción de material.
. Localización de vertederos y escombreras.
. Diseño y cálculo de la nueva red de drenaje para las aguas de escorrentía.
. Descripción detallada de las medidas a ejecutar para la protección de los valores naturales del entorno de la
zona de actuación.
. Limitaciones de actuación que establece el Plan Especial de Protección del Medio Físico de la provincia de
Sevilla.
- Todas las medidas correctoras y protectoras adoptadas que deban incorporarse al Proyecto de Urbanización
han de hacerlo con el suficiente grado de detalle que garantice su efectividad.
Los Proyectos de Urbanización tendrán que contener un Plan de Restauración, ambiental y paisajístico de la
zona de actuación que embarque, entre otros los siguientes aspectos:
a) Análisis de las áreas afectadas por la ejecución de las obras o por actuaciones complementarias de éstas, tales
como:
- Instalaciones auxiliares.
- Vertederos o escombreras de nueva creación.
- Zonas de extracción de materiales a utilizar en las obras.
- Red de drenaje de las aguas de escorrentía superficiales.
- Accesos y vías abiertas para la obra.
- Carreteras públicas utilizadas por la maquinaria pesada.
b) Actuaciones a realizar en las áreas afectadas para conseguir la integración paisajística de la actuación y la
recuperación de las zonas deterioradas, dedicando una especial atención a los siguientes aspectos:
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- Nueva red de drenaje de las aguas de escorrentía.
- Descripción detallada de los métodos de implantación y mantenimiento de las especies vegetales, que
tendrán que adecuarse a las características climáticas y del terreno de la zona.
- Conservación y mejora del firme de las carreteras públicas que se utilicen para el tránsito de maquinaria
pesada.
El citado Plan de Restauración ha de ejecutarse finalizada cada etapa de actuación, y siempre antes de la
emisión del acta provincial de recepción de la obra. El Promotor remitirá a la Dirección Provincial de la Agencia
de Medio Ambiente de Sevilla, antes de dicho plazo, el documento que certifique la realización del Plan de
Restauración referenciado.
2.1.-OTRAS CONSIDERACIONES DEL PLANEAMIENTO SUPERIOR. LA MODIFICACION Nº12 DE LAS NN.SS.MM.
El Plan Parcial del S-6, sector colindante al Sector S-7 que nos ocupa, fue Aprobado Definitivamente
por el Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Arahal en sesión celebrada el 15 de Octubre de 1998.
La Modificación Nº12 de las NN.SS.MM. fue aprobada definitivamente por la Comisión Provincial de
Ordenación del Territorio y Urbanismo en sesión celebrada el 16 de diciembre de 2003.
El objeto de la Modificación era la reclasificación de parte del suelo apto para urbanizar que en su
momento tenía el Sector S-6 “Los Pozos” y también de otra parte de suelo urbanizable dentro del Polígono
Agropecuario que nos ocupa, Sector S-7 “La Zorrera” para incluirlo en el Plan Parcial del Sector industrial S-6
mencionado con anterioridad.
Los terrenos objeto de la modificación concernían a una parcela de terreno con fachada a la
Carretera SE-432, justo a continuación del límite del Plan Parcial del Sector S-6, con un frente aproximado de
32 m. y un fondo de 295 m., llegando hasta el “Camino del Coronil”.
2.2.- SITUACION, EMPLAZAMIENTO Y SUPERFICIE.Los terrenos comprendidos en el Sector S-7 “La Zorrera”, objeto del presente Plan Parcial están
situados al sur del Sector S-6 “Los Pozos”, Polígono Industrial, a ambos lados de la Carretera SE-432 que
conduce a El Coronil.
El Sector delimitado es de forma sensiblemente trapezoidal.
Los Límites del “La Zorrera” son los que siguen:
-Limita al Norte con el Sector S-6 “Los Pozos”.
-Limita al Este con la vía pecuaria denominada Camino de la Mata (no incluida) hasta la finca
incluida en el Polígono con Referencia. Catastral nº 41.496-32.
A continuación linda al Este con las fincas rústicas del Polígono 32 del Municipio, con números de
parcela y propietarios:
-Parcela nº 44 propiedad de Don Antonio García Cruz.
-Parcela nº 57 propiedad de Don José Mª Torres Cordero.
-Parcela nº 61 propiedad de la Sdad. Coop. Labradores de la Campiña.
-Parcela nº 183 propiedad de Don Claudio Fernández Martín.
-Limita al Oeste con las fincas rústicas del Polígono 31 del Municipio, con números de parcela y
propietarios:
-Parcela nº 30 propiedad de Don Trinidad Brenes Vega.
-Parcela nº 33 propiedad de Don Enrique Rodríguez Moreno.
-Parcela nº 39 propiedad de Don José Mª Torres Cordero.
-Parcela nº 40 propiedad de Doña Juana Sánchez Vega.
-Parcela nº 46 propiedad de Don Trinidad Brenes Vega.
-Parcela nº 51 propiedad de Don José Mª Gallego Brenes.
-Parcela nº 56 propiedad de Doña Manuela Quero Segura.
-Parcela nº 74 propiedad de Doña Mª Josefa Crespo Rojas.
-Parcela nº 75 propiedad de Don José García Gallardo.
-Parcela nº 82 propiedad de Don Rafael Díaz Cruz.
-Parcela nº 84 propiedad de Doña Mercedes Jiménez Balbuena.
-Parcela nº 85 propiedad de Don José Antonio Mengíbar Sánchez.
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-Limita al Sur con las fincas rústicas del Polígono 31 del Municipio, con números de parcela y
propietarios:
-Parcela nº 87 propiedad de Doña Josefa Brenes Álvarez.
-Parcela nº 88 propiedad de Don José Mª Torres Cordero.
A continuación linda al Sur con las fincas rústicas del Polígono 32 del Municipio,
con números de parcela y propietarios:
-Parcela nº 167 propiedad de Don Enrique López Fernández.
-Parcela nº 168 propiedad de Don Rafael López Fernández.
-Parcela nº 189 propiedad de Don Manuel López Fernández.
-Parcela nº 95 propiedad de Doña Araceli Vega Humanes
La superficie total de la actuación es de 128,8493 Ha, según reciente medición, y una vez
descontada la superficie, consecuencia de la Modificación Nº 12 de las NN.SS.MM. Existe una sensible
diferencia respecto al fichero de sectores de suelo apto para urbanizar de las NN.SS.MM. de Arahal ya que
en éste aparece una superficie bruta de 137,16 Ha.
2.3.- CARACTERISTICAS NATURALES DEL TERRITORIO.2.3.1.- Geológicas y Geotécnicas
Podemos extraer las características geológicas y geotécnicas del Entorno Físico-Biótico de la
Diagnosis Ambiental de Arahal de reciente elaboración. En el citado documento se describen, entre otras,
las características físico-bióticas del Municipio.
El espacio que ocupa Arahal, se encuentra dentro del ámbito de las Cadenas Béticas, y más
concretamente dentro del sector central de la denominada depresión del Guadalquivir. En su sector central,
dicha Cuenca está limitada por la Zona Sub-bética al Sureste, la Zona Prebética al Noreste y el Macizo
Hercínico de la Meseta al Noroeste.
Los materiales de relleno presentan una segunda procedencia, cuyo origen es el Burdigaliense
Superior (Mioceno), distinta al proceso de erosión y sedimentación antes descrito. Se trataría de
deslizamientos de tipo gravitatorio de materiales de los relieves béticos más cercanos, desplazados durante
el plegamiento y que cayeron caóticamente sobre la depresión. Siguiendo la dirección Noroeste de la
orogenia. Son los olistotromas, que, junto a otras
formaciones, constituyen por su procedencia externa a la depresión, las tectónicamente denominadas
Unidades Alóctonas.
En las Unidades Autóctonas, los materiales predominantes son sedimentos, de componente
arenosa si la zona se encontraba cerca del antiguo litoral, o de tipo margosos si estaban mar adentro. Los
primeros, los arenosos, se van a localizar en la Zona Oriental de la depresión, en el sector jiennense, y en
general en los bordes Norte y Sur de la depresión.
También se van a dar en los alrededores de Sevilla. Los materiales margosos y arcillosos, de grano
más fino, se dan en las Zonas Centrales de la depresión, las denominadas Campiñas, ampliamente
extendidas por el Centro y Sur de la depresión.
En las formaciones alóctonas, los materiales, provenientes del cercano plegamiento de las Béticas y
caídos sobre la depresión durante la orogenia, son muy diversos, y a menudo están mezclados con
materiales autóctonos.
En general predominan las rocas margosas, aunque también se pueden observar materiales con
componentes arenosas muy importantes, que darán lugar a suelos margosos-arenosos con importantes
repercusiones agronómicas. Junto a estos materiales blandos aparecen, puntualmente, rocas más
consistentes, como calizas y areniscas, que darán lugar a relieves más resistente a la erosión y formas
escarpadas. Por ultimo encontramos en la Zona Suroeste de la depresión los materiales con una deposición
más reciente, generalmente de grano fino, limosos, procedentes de una sedimentación fluvial lenta y
prolongada, que dan lugar a marismas, terrenos bajos y planos.
A continuación podemos ver de forma gráfica las características más
importantes del Término Municipal de Arahal:
Fuente: Atlas de la provincia de Sevilla. Diputación Provincial.
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Estratigrafía
Teniendo en cuenta el Mapa Geológico Nacional (Serie Magna), en el que Arahal se encuentra
enclavado dentro de tres hojas distintas (Hoja 1003, Hoja 1004 y Hoja 1020), tenemos que las series
estratigráficas para Arahal son las siguientes:
La Hoja que nos ocupa es LA Nº1020 (El Coronil)
a)
Triásico
El Triásico aflora en el límite Sur del término de Arahal, cerca del denominado Rancho del Boticario.
Presenta facies del tipo Germano-Andaluz, y está constituido básicamente por arcillas versicolores y yesos.
Es frecuente la presencia de cuarzos bipiramidales rojos.
b) Mioceno
-Margas silíceas blancas.- Se trata de materiales similares a los descritos para la Hoja de Utrera, que afloran
principalmente en el Cerro de Casa Blanca.
-Margas arenosas.- Estos materiales son los primeros pertenecientes a la trasgresión marina del Tortoniense
que aparecen en el sector del término de Arahal situado en la Hoja 1020, aflorando al Oeste del apeadero
de El Coronil.
Son margas ocres, abigarradas, con un contenido variable de arenas, que aumenta hacia el techo
de la formación.
-Arenas.- Afloran solamente al Noreste del Cortijo del Palomo. Se sitúan sobre la unidad anterior. Son arenas
de color anaranjado-amarillento, poco o nada cementadas.
-Margas grises.- Aparecen al Sur del Rancho de Calancha. Son margas con escaso o nulo contenido en
arenas, de tono gris verdoso claro.
c) Plioceno
-Arenas.- Afloran en el sector Sur del término, cerca de la localidad de El Coronil. Se trata de arenas
amarillentas que sólo se diferencian de las anteriormente descritas por su situación estratigráfica.
-Biocalcarenitas.- Se sitúan sobre las arenas incluidas en estas.
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Presentan estratificación cruzada.
-Arcillas margosas.- Afloran al Norte del Rancho del Boticario. Se sitúan sobre las arenas pliocénicas en
contacto aparentemente concordante. Son unas arcillas margosas verdes, con contenido variable en arenas
y limos. Se interpretan como un depósito de estuario y fondo de bahía, por lo que su desarrollo es muy
local.
d) Cuaternario
En este sector del término de Arahal aparecen diversas formaciones cuaternarias. Las más extensas,
situada al Norte, se corresponde con depósitos de limos, arcillas, y arenas de llanura de inundación.
Están presentes también glacis, algunos restos de terrazas conos de deyección, depósitos de cauces
abandonados y materiales aluviales recientes.
Por tanto, en una primera aproximación, parece tratarse de suelos adecuados para su urbanización,
estando vinculada una mayor aseveración a un análisis geotécnico preciso del Sector.
2.3.2.- Geomorfología
Los terrenos delimitados por el Sector S-7 están orientados en su topografía, hacia el Este en una
pendiente suave media del 1.5 % en dirección oeste-este, luego el terreno, en su topografía natural, es
viable para la urbanización, dado que las pendientes máximas quedan por debajo del 8%, máximo previsto
en las condiciones de urbanización de las NN.SS.MM.
2.3.3.- Climáticas
En este apartado, también nos remitiremos a lo dispuesto en la Diagnosis Ambiental de Arahal de la
que podemos extraer:
Variedad Mediterránea-Continental
Las áreas del Guadalquivir medio se incluyen en la variedad llamada “Mediterráneo Continental” y
se extienden desde la ciudad de Sevilla, pasando por las Campiñas hasta llegar a las estribaciones de la
Sierra de Cazorla, y desde los bordes de Sierra Morena al interior de las Béticas Occidentales.
En concreto para Arahal, el clima está inmerso en las características mediterráneas, anteriormente
dichas, con sólo algunas pequeñas variaciones motivadas por su situación meridional dentro de la
depresión Bética. Las altas presiones, que se mantienen durante todos los meses de verano, van a impedir la
circulación atmosférica de Este a Oeste, lo provoca un acusado periodo de sequía.
Se producen fuertes oscilaciones en las precipitaciones dentro de un mismo año, lo que da lugar a
que en muy pocos días llueva mucho y en el resto del año poco o nada.
Las heladas tienen poca repercusión en la zona Sur de la Campiña; en general los vientos tienen
escasa significación si exceptuamos los vientos de levante unidos a fuertes temperaturas en verano.
En definitiva, grandes periodos de sequía, lluvias torrenciales en pocos días, irregularidades y
fuertes oscilaciones térmicas, son los factores térmicos macroclimáticos más importantes.
En cuanto al balance hídrico, las estaciones más lluviosas son el invierno y el otoño con máximas en
los meses de diciembre y marzo. En los seis meses que van desde octubre a marzo, se registran el 80% del
total de las lluvias anuales.
El déficit hídrico, producido cuando el volumen de las precipitaciones resulta ser menor que la
evapotranspiración (ET), afecta a siete meses del año (de abril a octubre), su gravedad se incrementa
durante el estío con el agotamiento de las reservas edáficas acumuladas durante los meses húmedos y el
endurecimiento de las condiciones climáticas.
El periodo libre de heladas disponibles (definidas como aquel en el que la media de las mismas no baja de
dos grados), es de 268 días al año.
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Como media se suelen producir tormentas diez días al año y granizadas 1-2 días. Estos fenómenos,
a pesar de su baja frecuencia tienen siempre importancia por los daños que produce en la vegetación,
sobre todo en primavera cuando coincide con la floración de las distintas plantas.
Los vientos dominantes en otoño e invierno son los del NE y en primavera-verano el SW y W,
predominando los de velocidad inferior a 6 Km./h.
Los de mayor velocidad (entre 29 y 61 Km./h.), alcanza sus máximos en primavera-verano y sus
mínimos en otoño e invierno.
Datos Climáticos
Dentro del Término Municipal de Arahal existen dos Estaciones Termopluviométricas, por una parte
está la localizada dentro del casco urbano, en las instalaciones de “Semillas Pacífico”, y por otra, la localizada
en la Base Aérea de Morón de la Frontera, a unos 12 Km. en dirección a El Coronil.
Esta última se trata de un observatorio principal donde entre otros parámetros se mide (Tª,
precipitación, viento, humedad, nubosidad,…).
La Precipitación se define como el agua, tanto en forma líquida como sólida, que cae sobre la
superficie de la tierra. La precipitación es uno de los caracteres del clima más definitorios, y es también un
factor determinante del ciclo hidrológico de una región, así como de la ecología, paisaje y usos del suelo.
A lo largo del año los meses con mayor volumen de precipitaciones se corresponden con los de
otoño e invierno, especialmente los meses de noviembre, diciembre y enero. Por otra parte los meses con
menos precipitaciones se corresponden con el verano, últimos años sólo llovió una vez en el mes de julio
(2,7 l/m2 en 1999) y dos veces en agosto (3,5 l/m2 entre 1996 y 1997).
La precipitación media anual, de enero a diciembre, de los 10 últimos años, se sitúa en torno a los
553,08 l/m2. Y respecto al año agrícola (septiembre a agosto) en torno a los 488,26 l/m2.
Las precipitaciones máximas se producen generalmente en los meses de diciembre, noviembre y
enero, coincidiendo con el otoño-invierno.
En relación a lo expuesto, es aconsejable el comienzo de cualquier tipo de obras que realice
movimiento de tierras, en verano, para que no haya problemas futuros de asientos y modificación
sustancial de la capa activa del terreno.
2.3.4.- Fauna:
Al igual que la vegetación real del Término Municipal, en el que se ha perdido en su práctica
totalidad el tapiz de vegetación natural que existía por las profundas transformaciones que el hombre ha
llevado a cabo en el medio, las comunidades faunísticas han sufrido un grave deterioro como consecuencia
de la degradación de la vegetación natural.
Las comunidades animales son, en general, poco diversas y pobres en efectivos, los elementos
característicos de ecosistemas maduros prácticamente han desaparecido, con la salvedad de algunos
elementos de la avifauna, que debido a su mayor movilidad, pueden ser avistados ocasionalmente. Este
puede ser el caso del Busardo Ratonero (Buteo buteo), Milano Negro (Milvus migrans), Aguilucho Cenizo
(Circus Pygargus), Cernícalo Primilla (Falco naummani) ó Avutarda (Otis tarda).
Invertebrados:
Respecto a los Invertebrados hay que decir que a falta de estudios y trabajos de investigación
publicados al respecto, no se sabe como se encuentran las distintas comunidades. Sí es obvio, que el grupo
más representado en el Término es el de los Artrópodos, sobre todo la Clase Insectos y los Arácnidos. A
continuación describiremos algunas de las especies detectadas en el Término Municipal de Arahal.
a)
Arácnidos: En cuanto a los Arácnidos, decir que constituyen, después de los Insectos, el grupo más
numeroso en cuanto a especies de todos los artrópodos. El hábitat principal es el medio terrestre,
aunque hay especies que viven en el medio acuático. El grupo más conocido lo constituyen las
Arañas, entre ellas citaremos algunas de las presentes en la región que tienen un mayor tamaño
que el resto. Se ha detectado la presencia de araña de tapón (Nemesia hispanica), Argiope (Argiope
lobata), Tarántula (Lycosa tarentula), Tarántula (Tarentula spp.), Licósido (Trochosa spp.) ó
Macrotele (Macrothele calpetana). Esta última es la araña de mayor tamaño de la fauna europea, y
se localiza en nidos que construye debajo de grandes piedras. La bibliografía no la citaba en la
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provincia de Sevilla, sin embargo en nuestro Término es muy abundante, sobre todo en los troncos
de los olivos, donde forma nidos con asiduidad. Su presencia se detecta por la gran cantidad de
seda que rodea las entradas y salidas del nido.
b) Insectos: En cuanto a los Insectos, obviaremos a aquellos que en gran número causan plaga a los
distintos cultivos que se dan a lo largo del Término, por ello nos centraremos en los más
representativos que aparecen en las referencias bibliográficas consultadas sobre la zona de la
Campiña o sobre la Región Mediterránea. De todas formas los distintos grupos se encuentran en
clara regresión, fundamentalmente por la presión humana y por la antropización del medio. Las
transformaciones que ha experimentado la Campiña Sevillana en general, ha condicionado la baja
diversidad de insectos, arácnidos, miriápodos y gasterópodos. A continuación se muestra un
listado de las distintas especies más representativas que se pueden localizar en el Término
Municipal de Arahal.
Vertebrados:
Los Vertebrados se clasifican en varias clases, a continuación describiremos las principales especies
presentes en el Término. Hay que decir que sobre este grupo existen estudios y trabajos de investigación,
sobre todo referente a especies ligadas al río Guadaira y sobre la avifauna.
Reptiles: Entre los Reptiles tampoco existe mucha abundancia, debido al predominio de áreas
cultivadas y a la escasa presencia de zonas de vegetación natural conservada. Entre las especies detectadas
o citadas en la bibliografía encontramos: Galápago europeo (Emys orbicularis), Lagartija Ibérica (Podarcis
hispanica), Lagarto Ocelado (Lacerta lepida), Lagarto Verde (Lacerta viridis), Lagartija Cenicienta
(Psammodromus hispanica), Lagartija Roquera (Podarcis muralis), Lagartija colilarga (Psammodromus spp.),
Eslizón ibérico (Chalcides bedriagai), Culebrilla Ciega (Blanus cinereus), Culebra viperina (Natrix maura),
Culebra bastarda (Malpolon monspessulanum), Culebra de escalera (Elaphe scalaris), Culebra de herradura
(Coluber hippocrepis), Víbora hocicuda (Vipera latasti). Salamanquesa Común (Tarentola mauritanica), etc.
La mayoría de estos reptiles tienen una presencia
ocasional o poco frecuente.
Aves: Entre las Aves el Término Municipal de Arahal decir que sólo son abundantes las
comunidades que soportan la antropización del medio o que se asocian a las áreas de cultivo. Si
exceptuamos a las Aves de paso, las comunidades son en general poco diversas, y la mayor parte de los
efectivos corresponden a un número corto de ejemplares, todo ello como consecuencia de la degradación
de la vegetación natural.
Mamíferos: También hay que decir que su situación es similar a la de otras comunidades de
vertebrados, ya que predominan las especies que soportan la antropización o que están asociadas a las
áreas de cultivos. Con gran diferencia el grupo mejor representado es el de los roedores. Entre las especies
que podemos encontrarnos, tenemos a Murciélago Común (Pipistrellus pipistrellus), Murciélago ratonero
(Myotis spp.), Musaraña común (Crocidura russula), Musaraña enana (Suncus etruscus), Rata de agua
(Arvicola sapidus), Rata Común (Rattus norvegicus), Ratón de campo (Apodemus sylvaticus), Ratón Casero
(Mus musculus), Topillo Común (Pitymys duodecimcostatus), Erizo Común (Erinaceus europaeus), Conejo
(Oryctolagus cunniculus) y Liebre (Lepus capensis).
Entre los Mamíferos carnívoros se ha detectado la presencia de Comadreja (Mustela nivalis), Hurón
(Mustela furo), Gineta (Genetta genetta) y Zorro (Vulpes vulpes). Estos mamíferos tienen una presencia
ocasional, debido sobre todo a que necesitan una amplia zona de campeo, y pueden desplazarse varios
kilómetros desde unos espacios a otros.
En lo que respecta a algún tipo de protección especial referente a la fauna del Término Municipal
de Arahal tenemos que decir que, sólo se aplican las protecciones generales que se imponen desde la Junta
de Andalucía y la Diputación de Sevilla, pero ninguna protección especifica en lo que respecta a ninguna
especie concreta de las que hemos citado anteriormente.
2.4.- EDIFICACIONES E INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES.Aparecen, por un lado, unos pocos cultivos de invernaderos hacia el interior del margen derecho de
la SE-432 en dirección a Villamartín, en consonancia con la estructura de la propiedad de los terrenos.
Por otro lado aparecen edificaciones industriales localizadas a ambos márgenes de la SE-432,
ubicadas también teniendo en cuenta la propiedad rústica existente.
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Todas las infraestructuras existentes están situadas en posición paralela a la SE-432, estando
reflejadas, en el Plano de Información-07 de la documentación Gráfica del presente Documento,
consistentes en:
a)
b)
c)
d)
Línea aérea eléctrica de Media Tensión y 15 kv de potencia de suministro.
Colector subterráneo de PVC de alta presión y 315 mm. de diámetro, con Bombeo
mecánico para la conducción a balsas de evaporación de Residuos Industriales
derivados de las Industrias de aceitunas instaladas en el Sector.
Conducción subterránea de fibrocemento de 175 mm. de diámetro de abastecimiento
de aguas desde los pozos cercanos de Patas Largas.
Tendido aéreo de telefonía.
En cuanto a las infraestructuras de conexión del sector tenemos:
- En referencia al abastecimiento de agua, éste se realizará a partir de la red existente y proyectada
en las NN.SS.MM. de Arahal, previo a su uso, deberá realizarse un nuevo trazado de la conducción existente
para adaptar su trazado al previsto para la SE-432.
- En relación al alcantarillado, aparecen dos situaciones distintas según el tipo de vertidos:
a) Los residuos industriales se tratan en las propias industrias en forma previa al vertido a
la red general de alcantarillado. Un caso singular son los residuos derivados del
tratamiento de la aceituna, este tipo de industria es de gran importancia en el Municipio
suponiendo uno de los principales motores económicos del mismo, se dispone una red
independiente y exclusiva para la evacuación de estos residuos, impulsada por un
sistema de bombeo hasta balsas comunitarias de evaporación de vertidos.
b) Las aguas fecales y pluviales van por gravedad a una Estación Depuradora de nueva
creación, exclusiva para el Polígono, posteriormente se verterán las aguas tratadas a
cauce natural (Arroyo Alameda, que desemboca en el Río Guadaira).
- Respecto a la distribución de la Energía Eléctrica, esta se proyectará a partir del tendido aéreo de
media tensión que circula por el Sector, y que habrá que enterrar, de cualquiera de las formas, para adaptar
su trazado al de la SE-432, siempre y cuando exista capacidad en la línea. La previsión eléctrica del Sector
está contemplada en la potencia prevista para la nueva subestación de energía eléctrica de Arahal-Paradas
que va a ser construida en breve.
-.En relación a la red de Telefonía, existe una línea suficiente para conectar con el sector. La línea
deberá corregir su trazado y deberá procederse a su soterrado para adaptar el trazado al previsto para la SE432.
Por tanto, no existen condicionantes de importancia que dificulten la ordenación propuesta.
2.5.- PLANO CATASTRAL. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD.La mayoría de los terrenos del S-7 se dedican al cultivo del olivar, si bien coexisten una serie de
industrial situados en ambos márgenes de la SE-432 algunas instaladas incluso con anterioridad a la
aprobación de las NN.SS.MM., así como unas pocas parcelas dedicadas a cultivos agrícolas de tipo intensivo.
Los terrenos delimitados por el sector S-7 de naturaleza rústica pertenecen, según información
catastral, a los siguientes propietarios:
Nº
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Superficie
9.138
2.937
6.787
20.234
36.227
11.405
6.200
12.489
7.073
1.213
Uso Actual
INDUSTRIAL
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
INDUSTRIAL-OLIVAR
OLIVAR
INDUSTRIAL
OLIVAR
INDUSTRIAL
HORTICOLA INTENSIVO
Titular
Agropecuaria Fernández Gómez, S.L.
Enrique Rodríguez Moreno
Carmen Brenes Segura
José Torres Cordero
Trinidad Brenes Vega
Desconocido
José Rodríguez Galán
Herederos de Alfonso Gallego Cordón
Francisco José García García
Manuel Prado Rayo
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11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
2.089
768
777
989
13.230
39.339
31.578
11.350
1.185
5.653
2.521
8.537
6.368
23.647
22.304
86.501
30.047
42
11.455
5.454
21.902
18.913
11.297
29.993
5.664
6.470
10.363
5.517
15.769
8.019
9.891
4.372
7.361
3.012
3.517
4.901
3.828
6.797
3.006
32.580
29.834
12.533
3.942
19.186
8.326
7.356
8.588
7.387
16.509
26.350
5.027
16.459
7.180
7.383
28.520
16.719
16.774
HORTICOLA INTENSIVO
HORTICOLA INTENSIVO
HORTICOLA INTENSIVO
VIARIO PUBLICO
INDUSTRIAL-OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
INDUSTRIAL
VIARIO PUBLICO
HORTICOLA INTENSIVO
OLIVAR
INDUSTRIAL
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
PASO PUBLICO
INDUSTRIAL
INDUSTRIAL
INDUSTRIAL-OLIVAR
OLIVAR
INDUSTRIAL-OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
INDUSTRIAL-OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
INDUSTRIAL
OLIVAR
INDUSTRIAL
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
INDUSTRIAL
OLIVAR
OLIVAR
INDUSTRIAL
INDUSTRIAL
OLIVAR
VIARIO PUBLICO
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
OLIVAR
Octavio Gómez Reina
Herederos de Joaquín Fernández Sánchez
Burrego
Excelentísimo Ayuntamiento Arahal
Garcioliva S.L.
Francisco Sánchez Camacho
Maria Josefa Humanes Manaute
Hermanos del Río Montes
Excelentísimo Ayuntamiento Arahal
Antonio Humanes Manaute
Antonio García Pérez
Mario García García
José Manuel Camacho Cintado
Jesús Benito García
Isabel Jiménez Jiménez
Empresa Publica Suelo Andalucía
Agrogom SL.
Sevillana Endesa S.A.
Antonio Rodríguez Cantarejo(A. Paternilla S.A.)
José Prados, S.L.
Almacenes Benito García S.A.
Segundo Carmona Jiménez
Anselmo y Hnos. Benito García
Manuel Fernández Gamboa
Productos Agrícolas y Transformados, S.L.
Productos Agrícolas y Transformados, S.L.
Aceitunas Hinojosa y Vázquez, S.L.
Manuel Bermúdez Bermúdez
(PAT, S.L.)
Manuel Fernández Rasco
Manuel Alcaide Reina
Manuel Sánchez Casado
Manuel Alcaide Reina
Antonio Márquez Pastora
Manuel Salvago González
Pilar Salvago González
Manuel Cabrera Salvago
Francisco Álvarez Bohórquez
Antonio Pulido Almeda
Lavi Inversores, S.L.
R.F.G., Suministros Cárnicos, S.L.
Sdad. Coop. Labradores Campiña
Sdad. Coop. Labradores Campiña
Herederos de Araceli Vega Humanes
Excelentísimo Ayuntamiento Arahal
Rogelio Carmona Navarro
(Grupo Prado)
José Prados, S.L.
Rogelio Carmona Navarro
(Grupo Prado)
José Prados, S.L.
Araceli García Lobato
Juana Sánchez Lobato
Rafael Sánchez Brenes
Manuel García Lobato
José María Torres Cordero
José María Torres Cordero
Manuel Lobato Jiménez
Rafael Rodríguez Domínguez
Manuel Brenes Lobato
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68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
16.726
3.463
11.217
10.060
11.806
23.883
25.364
5.894
25.546
38.394
5.002
12.812
8.543
10.200
23.260
6.502
5.729
9.065
10.734
11.699
5.953
12.763
12.132
6.416
5.956
6.105
6.112
33.696
31.663
10.577
12.454
OLIVAR
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Mercedes Sánchez García
Manuel Montes Triguero
Manuel Fernández Gamboa
Manuel Humanes Álvarez
Manuel Bermúdez Bermúdez
Patrocinio López Fernández
Dolores García Lobato
José García Lobato
Trinidad Sánchez Vega
Desconocido
Pilar García Oliva
Encarnación Castro Bohórquez
Enrique Rodríguez Moreno
Juan José Gallardo Núñez
Antonio Vega Trigueros
Antonio Brenes García
Amparo Bernau Gamero
Francisco Bohórquez Jiménez
Encarnación Castro Bohórquez
Manuel López Jiménez
Dolores García Romero
Guillermo López Fernández
Antonio Lobato Amodeo
José Lobato Roldan
José Lobato Roldan
Salvador Bohórquez Rodríguez
Patrocinio Blanco Martines
Mercedes Brenes Lobato
Manuel Vera Villanueva
Rafael López Fernández
Enrique López Fernández
Nota: Las superficies asignadas a cada propietario en este documento lo son supeditadas a una
medición más detallada cuando se constituya la Junta de Compensación o se presente el Proyecto de
Reparcelación Voluntaria, suscrito por todos los propietarios de las diferentes unidades de ejecución del
Sector S-7.
2.6.- DETERMINACIONES VINCULANTES Y/O INDICATIVAS DE LAS NN.SS.MM, EXPOSICION Y ANALISIS.De los planos de las NN.SS.MM. de Arahal, en el ámbito del Sector S-7 “La Zorrera”, y en especial en
el plano nº 3 “Calificación de Suelo. Alineaciones y Rasantes y Gestión”, así como en los artículos 4.3.2 y
4.3.3. de las Ordenanzas de las Normas, se establecen las determinaciones vinculantes y/o indicativas del
Planeamiento Superior.
La ejecución del Plan Parcial se realizará mediante Unidades de Ejecución que se delimitarán dentro
del Sector S-7, considerando éste como una única área de reparto. El sistema de actuación elegido en las
NN.SS.MM. para el sector es el de Cooperación.
Se establece para los propietarios tres años de plazo para adquirir el derecho urbanístico mediante
el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, desde la aprobación definitiva
de las NN.SS. que fueron publicadas en el B.O.P. nº 138 de 16de febrero de 1995, por lo que el plazo se
extendería hasta el 16 de febrero de 1998. No obstante en el Artículo 28.2 del TRLRSOU se considera que el
plazo para suelo urbanizable no debe contabilizarse desde la aprobación definitiva del planeamiento
aplicable sino desde la aprobación definitiva de la Unidad de Ejecución donde se incluya, por lo que se
entiende que el plazo de los tres años a que se refiere la Norma Subsidiaria se debe empezar a contabilizar
desde la aprobación definitiva de cada una de las Unidades de Ejecución en que se planifique la actuación
global.
El Art. 3.1.5. de las Normas Subsidiarias Municipales de Planeamiento de Arahal describe el régimen de
suelo apto para urbanizar, a saber:
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1.
2.
3.
En cada área de suelo urbanizable se cumplirán las determinaciones que, individualmente para
cada una de ellas, se señalan en las fichas correspondientes a cada sector.
Las Normas determinan para cada sector los usos globales y los incompatibles, las líneas maestras
de la ordenación, las dimensiones de la actuación, la densidad y la edificabilidad máxima del
conjunto de usos admisibles.
El desarrollo y ejecución de los planes parciales se atendrá a lo dispuesto en la Ley sobre Régimen
del Suelo y Ordenación Urbana, y las condiciones de urbanización y generales de uso y edificación
de estas Normas.
Las determinaciones estipuladas en las ordenanzas de la Normas para el Sector que nos ocupa son:
Superficie bruta:
Cesiones:
Usos:
Sistema de actuación:
Plazo desde aprobación definitiva de NN.SS.MM.
Parcelas:
Aprovechamiento medio:
1.371.600 m2
A definir en el plan parcial
Industria Agropecuaria. Polígono Ganadero
Por Cooperación
3 años
5.000 y 10.000 m2
0,3
La Edificabilidad Media del Sector se estima en 0,46338 m2 eutc/m2. Disponiéndose TRES USOS
diferenciados, a saber: Uso Agropecuario, Industrial Intensivo e industrial Extensivo, con los siguientes
aprovechamientos tipos respectivos: 0,40763, 0,61600 y 0,34000 m2 eutc/m2.
A continuación se citan aquellas determinaciones derivadas del Artículo 4.3.3. de las Ordenanzas de
las NN.SS. que explícitamente regulan el régimen general de los usos de suelo y la edificación del sector y
que incluye las exigencias mínimas en lo referente a infraestructuras y servicios que deben ser
contempladas en la redacción del presente Plan Parcial según se refleja en el Artículo 40.3 del Reglamento
de Planeamiento.
- No podrán existir accesos directos a parcelas desde la carretera SE-432.
- Los accesos al Sector serán puntuales, conectados por calzadas de servicio y separados entre si
una distancia mínima de 200 m.
- Se debe garantizar el control de los desechos y residuos sólidos que se generen durante las fases
de ejecución de la urbanización y edificación y el posterior funcionamiento del sector industrial.
- Toda actividad que se implante en el sector deberá disponer de los medios propios de prevención
y extinción de incendios adecuados a sus características haciendo hincapié en la existencia de vías de
evacuación suficientes.
- Se debe acometer en el sector un sistema que garantice la presión y caudal mínimo en las redes
contra incendios tales como un depósito de sobre-elevación de la presión y del caudal.
- Se recomienda implantar las zonas verdes entre el sector y las parcelas agrícolas aledañas para
que actúen como barrera de posibles emisiones de contaminantes e impacto visual de la actividad
industrial.
- Se deben evitar la implantación de industrias cuyos residuos puedan, en reacción entre ellos,
originar sinérgicamente productos aún más dañinos que los originales.
- Se deberá realizar una integración paisajística conjunta de la actuación con medidas tales como
diseño de fachadas, ocultamiento de elementos impactantes, zonas ajardinadas, materiales a emplear,
colores.
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3.- OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACION.3.1.-OBJETIVOS GENERALES
Como objetivos generales de la Ordenación están el desarrollo de las determinaciones de las NN.SS.
de Arahal, referidas para el Sector de suelo apto para urbanizar de uso agropecuario S-7 “La zorrera”, junto
con el interés social y municipal de solucionar el problema de la falta de grandes parcelas de suelo industrial
de uso agropecuario (Parcelas de 5.000/10.000 m2) y así resolver la demanda del Municipio posibilitando la
dotación adecuada de este Sector y una correcta continuidad de la trama urbana y de las infraestructuras
de la zona.
3.1.-OBJETIVOS ESPECIFICOS
Como objetivos específicos de la ordenación, cabría señalar:
-Buscar una ordenación lo suficientemente flexible para ser capaz de absorber un mercado de
demanda que pueda variar en las previsiones planteadas a priori.
-Conseguir una ordenación adaptada a la topografía del sector, evitando grandes movimientos de
tierra que modifiquen el entorno natural y encarezcan la ejecución de la urbanización, dificultando su
gestión.
-Dimensionar adecuadamente los viales para el tráfico industrial y la previsión de aparcamientos en
la vía pública. Conectar los viales propuestos con el eje de la carretera SE-432 mediante vías de servicio para
no entorpecer el tráfico por la misma con un número excesivo de accesos.
Duplicar el número de carriles de la SE-432 por sentido, en el tramo de carretera que circula por el
Sector permitiendo un carril adicional para vehículos lentos.
-Completar la nueva imagen urbana de Arahal en torno a la SE-432, aumentando la longitud de la
vía de doble carril como uno de los accesos principales a la ciudad.
-Resolver el problema medioambiental que supone una implantación industrial de estas
características y en especial en lo que respecta a la evacuación de los residuos generados. El Sector S-7 es
especialmente sensible a este problema por cuanto que coexisten en ambos márgenes de la SE-432 una
serie de industrias de uso variado, que precisan de la oportuna ejecución del planeamiento del suelo donde
se sitúan.
-Buscar una ágil gestión del sector teniendo en cuenta tanto el interés general como la efectividad
provocada por la realidad del mapa de propiedades existentes. En este sentido se favorecerán la firma de
Convenios Urbanísticos encaminados a la pronta implantación de la urbanización de las infraestructuras
generales del sector.
3.3.-CRITERIOS EN BASE A LAS DETERMINACIONES DE LAS NN.SS.
Como criterios considerados hay que señalar:
-Establecimiento de dos vías de servicio paralelas a la carretera SE-432 con una rotonda de acceso a
las mismas en los límites del Plan Parcial.
-Mantener el actual trazado de la SE-432 a su paso por el sector asumiendo la Desafectación de la
Cañada Real de Villamartín, alineando (en lo posible) las edificaciones a los límites de propiedad.
Obligación de prever en el interior de las parcelas una plaza de aparcamiento por cada 200 m2
construidos mediante un retranqueo trasero de evacuación o solución alternativa justificada.
agua.
Ubicación de un depósito regulador y un dispositivo de sobre elevación de la presión y caudal del
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4.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA.Como consecuencia de la demora en la elaboración del Planeamiento de desarrollo del Sector, y
dada la inexistencia de suelo industrial con el uso y las características del mismo, se han ido instalando en
este suelo a la espera de su desarrollo, una serie de industrias principalmente vinculadas al aderezo de la
aceituna, uno de los principales motores económicos del Municipio. Algunas de estas empresas estaban
instaladas incluso antes de la elaboración de las vigentes NN.SS.MM.
En la actualidad resulta que en torno al 24% del total del suelo neto de aprovechamiento privado
previsto para el Sector se encuentra ocupado por estas empresas localizadas fundamentalmente a ambos
márgenes de la carretera SE-432.
Este factor, junto a infraestructuras existentes y la topografía de los terrenos han condicionado en
gran medida el diseño de la propuesta final, intentando respetar en lo posible las preexistencias anteriores.
A rasgos generales el planteamiento del diseño intenta ser lo más simple posible para que de esta
manera se consiga la máxima versatilidad en su futura ejecución. El tamaño de las parcelas (la parcela
prevista para “La Zorrera” según las NN.SS. es de 5.000/10.000 m2),
La organización del Polígono a nivel de viarios interiores, se articula a través de dos tipos de viarios,
los estructurantes y los secundarios, según localización y funcionamiento.
VIARIOS ESTRUCTURANTES:
-Según la dirección de la SE-432 la componen los viarios de servicio (denominados “P” y “Q”)
situados a ambos de la Carretera, la conversión del “camino-partidor” existente del Polígono (viario “R”),
elemento que dará continuidad al viario existente del Sector Industrial “Los Pozos” y por último, otro viario
longitudinal paralela al anterior (viario “S”), que permitirá reducir el ámbito de las manzanas de suelo neto,
zonificar y dar salida al tráfico perimetral del Polígono.
-Según la dirección Perpendicular a la SE-432 los viarios Estructurantes enumerados en dirección
Norte a Sur y comenzando por el Margen Derecho de la Carretera en sentido Arahal la componen: El Viario
“D”, por necesidad de paso de canalizaciones y Servicios Generales del Polígono; los viarios “J” y “K”
elementos que partiendo del nudo de acceso de la SE-432, atraviesan transversalmente el polígono; el
viario “O”, paralelo a los anteriores y localizándose perimetralmente en el extremo sur del Sector. Al otro
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lado de la Carretera, en el Margen Izquierdo, el resto de viarios Estructurantes (viarios “H” y “M”) se localizan
en la posición de caminos existentes.
VIARIOS SECUNDARIOS:
-Los viarios secundarios se localizan en dirección Perpendicular a la SE-432, en el Margen Derecho
de la Carretera en sentido Arahal, enumerados en sentido Norte-Sur :“A”, “B”, “C”, “E”, “F”, “G”, “I”, “L”, “N” y
“ñ”.
Independientemente de la duplicación de carriles para el tramo de la SE-432 de anchura y la
existencia de vías de servicio paralelas a la Carretera, otro de los condicionantes derivados del
cumplimiento de las NN.SS. (sección de Viarios tipo “4”), de 20 m. de anchura…;
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aparecen 4 tipos de viales, los tipos “3”, “2”, “1”y “5” de 3,20/4,80 m; 15,00 m.; 20,00 m. y 55,00-57,17 m. de
anchura respectivamente, que peinan el territorio de una forma sensiblemente ortogonal creando grandes
manzanas a ambos lados de la Carretera y otras más reducidas en el resto del Sector, todas en torno a los
300 m. de anchura media, salvo en aquellas que la edificación y los mencionados condicionantes existentes
lo desaconsejan:
La topografía del terreno presente una ligera pendiente de caída en dirección oeste-este que se va
acentuando a medida que nos alejamos de la SE-432. Se propone un acceso único para el interior del Sector
en el único espacio libre a ambos márgenes de la carretera con entidad suficiente para albergarlo. A partir
de este acceso se propone la creación de una gran rambla que atraviesa transversalmente la totalidad del
Polígono y permite acceder a los restantes viales longitudinales.
Los viales longitudinales se definen en función de la posición que ocupan en el ámbito del Sector.
Se disponen dos viales estructurantes paralelos a la SE-432 con diferente anchura, el intermedio (Tipo “2”,
con 15m. de anchura total) condiciona su localización y dimensiones para dar continuidad al vial existente
del Sector S-6 “Los Pozos” dentro del Sector 7 que nos ocupa.
Se propone otro vial longitudinal (Tipo “1”, con 20 m. de anchura total) situado en la posición más
alejada a la Carretera, que absorberá perimetralmente el tráfico del interior del Polígono.
Los viales transversales Tipo “3” de menor anchura, derivan de la preexistencia de caminos de
acceso a parcelas rústicas que lindan con el Sector.
Dado el tamaño de las parcelas, es poco previsible que se necesiten nuevas vías de acceso a
parcelas industriales. Aunque este hecho no es definitivo por lo que se ha decidido reservar unas áreas de
suelo susceptibles de su conversión a viario público en un futuro, según se vayan definiendo las
necesidades futuras de desarrollo del Sector, al mismo tiempo, estas reservas de suelo para viario,
posibilitarán una futura ampliación de suelo industrial. El diseño propuesto permitirá la conexión a través
de este suelo reservado a tal efecto.
El elevado número de propietarios que aparecen en el Sector, no sólo registrales sino adquirientes
por contratos de compraventa, así como la gran superficie bruta del mismo, ha hecho al Ayuntamiento de
Arahal plantearse una estrategia de actuación en la redacción y posterior ejecución del Plan Parcial basada
en un intento de establecimiento de un Plan de Etapas en el que en una primera fase de actuación se
desarrollen terrenos cuyos propietarios posean la suficiente entidad de superficie para que, mediante
Convenios Urbanísticos firmados se puedan acometer las grandes infraestructuras necesarias, no ya sólo
para dichas zonas, sino para la totalidad del Sector.
De esta manera, en una primera etapa de actuación, el exceso de aprovechamiento real de estas
Unidades se reinvertirá en el propio Sector en gastos de urbanización por lo que el Sector podrá tener las
dimensiones que el mercado vaya exigiendo pero con la perspectiva de que en un futuro se colmate y los
gastos que se acometan ahora sirvan para entonces. Este Plan Parcial así configurado, y especialmente
detallado, hace operativo el planeamiento y la gestión de este Sector.
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5.- CARACTERISTICAS Y TRAZADO DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURA.Seguidamente se establecen las características, junto con el trazado en los planos, de las redes de
infraestructura previstas en el Plan Parcial, debiendo ajustarse con exactitud en el Proyecto de
Urbanización.
5.1.-RED DE SANEAMIENTO
OFICINA TECNICA
MUNICIPAL
NORT
E
Escala:
Promotor:
Arquitecto:
Referencia:
La existencia de industrias instaladas en el Sector ha condicionado en gran medida el trazado de los
viales que lo estructuran, ello condiciona directamente el trazado del alcantarillado que circula por estas
vías.
La red de alcantarillado se proyecta bajo un sistema separativo:
Por un lado se dispone un sistema unitario por gravedad para la evacuación de las aguas negras y
pluviales que termina en una estación de depuración de aguas residuales exclusiva para el Sector.
Por otro lado, una red independiente y exclusiva para la evacuación de residuos derivados del
tratamiento de las industrias de la aceituna, impulsada por un sistema automatizado de bombeo que
llevarán los residuos a balsas comunitarias de evaporación de vertidos.
La ordenanza que regulará el uso prevé la gestión de residuos industriales de forma particular para
cada empresa, distinguiendo entre los que podrán verter los residuos a esta red exclusiva y los que deberán
tratar los vertidos dentro de la propia industria como paso previo a su evacuación a la red de alcantarillado
general.
Previa a la Conexión a la Red General de Alcantarillado Público, tanto para la red de residuos sólidos
urbanos como para la red independiente de residuos derivados de la transformación de productos
derivados de la aceituna, deberá disponerse de arqueta de registro apta para la toma de muestras, para el
control de los residuos vertidos a la misma. La ubicación de la arqueta será en suelo de propiedad pública.
Para el diseño de la E.D.A.R. se proporcionan los siguientes datos:
Suponiendo la colmatación completa del sector S-7, se estima que podrán coexistir unas 101
empresas. En periodos puntas de trabajo, estas empresas podrán albergar alrededor de 40
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Trabajadores/Empresa; lo que nos establece una Dotación de Población Equivalente de 4.000 habitantes a
la que deberá dar servicio la estación depuradora.
Se considera suficiente un consumo de 200 hab.litro/día.
La superficie estimada para la implantación de la depuradora es de 2.500 m2.
El Caudal Diario estimado según los datos anteriores es de 800,00 m3/h. El Caudal Horario Máximo
es 80,00 m3/h.
La Carga Media DBO5: 300,00 mg/l.
La Carga Media de Sólidos en Suspensión (S.S.): 450,00 mg/l.
Son objeto del presente apartado las obras e instalaciones de tratamiento, desde los puntos de
toma de agua bruta, hasta su entrega al cauce receptor, incluyendo el tratamiento y evacuación de los
fangos producidos en el proceso y todas las instalaciones complementarias.
Un factor muy importante, tanto para el dimensionado de la Estación Depuradora, como para la
problemática de los vertidos, lo constituye la previsión de la ubicación de un estanque de retenida con
rebosadero en la llegada de los colectores a la E.D.A.R, como elemento de adaptación permanente de los
caudales de avenida, a la capacidad de la depuradora o del vertido, propiamente dicho.
La elección del sistema unitario para la llegada de los residuos a la depuradora origina grandes
problemas de control del caudal de aportación a la depuradora. En este caso, la posibilidad de lograr un
control, siquiera aproximado del caudal de “primer arrastre” originado en las conducciones cuando
comienza un aguacero, se efectúa con el mencionado Estanque de Retenida, cuya misión es la de captar las
fracciones de caudal más contaminadas contenidos en este primer arrastre.
El depósito de retención se dimensionará de forma que admita ese primer caudal de lluvia. En la
parte superior del mismo se dispondrá un rebosadero por el que se elimina el exceso de agua de la segunda
avenida, de forma que, al estar prácticamente limpias, estas aguas no planteen problemas en cuanto a su
vertido y se posibilite, sin embargo la depuración del caudal muy contaminado. La capacidad del estanque
de retención viene definido por el de la depuradora, es decir, por el estricto de las aguas usadas, si bien
podrá preverse, si así lo exige el cálculo, más de un tanque de retención en conexión directa con la misma
planta depuradora.
Otros criterios para el diseño de la red serán los siguientes:
-Velocidad del agua a sección llena: 0,60-2,50 m/seg.
-Previsión de pozos de registro visitables en los cambios de dirección y rasante, y en los tramos
rectos cada 50 mts. como mínimo.
mismo.
-Pozos de resalto en cambios de cota mayores de 80 cm. entre los conductos que acometan al
-El proyecto deberá ser informado por los técnicos de TEDESA, debiendo cumplirse la Normativa
relativa a materiales, calidades y piezas especiales, así como cumplir las hipótesis de cálculo, los caudales
mínimos, trazados y secciones de tuberías, estipuladas por dicha compañía.
El Proyecto de Urbanización contendrá las condiciones de carácter general, condiciones técnicas de
los materiales, tuberías, elementos complementarios que deban cumplir en base a su idoneidad, puesta en
servicio y prestaciones. Asimismo se definirán las particularidades tales como homologaciones, etc….
Relativas a estos mismos materiales y elementos que, por criterios de diseño, durabilidad, económicos, o
particulares, etc…, deban cumplir en el ámbito de la red de alcantarillado. Deberán recogerse todos
aquellos elementos que hayan sido descritos en la memoria y reflejados en los planos de proyecto como
unidades de obra o partidas que sean posteriormente medibles.
Respecto a la Normativa a cumplir, deberá señalarse cual es la normativa que ha de cumplirse para
que toda la red de alcantarillado, incluidos sus elementos complementarios, tenga garantizada la calidad,
funcionalidad, durabilidad y rendimiento esperados. En especial son las Normas-UNE las que cubren estas
exigencias.
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Respecto al Control de Calidad: Se efectuarán:
a) Pruebas Preceptivas para prevenir defectos de circulación o fugas en cualquier punto del
recorrido.
b) Pruebas de la Tubería Instalada Se indican a continuación las pruebas a las que debe someterse
la tubería de alcantarillado instalada, según el Pliego de Prescipciones técnicas para Tuberías de
Saneamiento en Poblaciones en vigor:
Pruebas por tramos.- Se deberá probar al menos el 10% de la longitud de la red, salvo que
el respectivo Pliego de Condiciones técnicas particulares fije otra distinta. El Director de la obra
determinará los tramos que deberán probarse.
Una vez colocada la tubería de cada tramo, construidos los pozos y antes del relleno de la
zanja, el contratista comunicará al director de la obra (D.O.) que dicho tramo está en condiciones de
ser probado. El D.O., en el caso de que decida probar ese tramo, fijará fecha; en caso contrario,
autorizará el rellano de la zanja.
-Las pruebas se realizarán obturando la entrada de la tubería en el pozo de aguas abajo y
cualquier otro punto por el que pudiera salirse el agua; se llenará completamente la tubería de
agua y el pozo de aguas arriba del tramo a probar.
Transcurridos 30 minutos del llenado se inspeccionarán los tubos, las juntas y los pozos,
comprobándose que no ha habido pérdidas de agua. Todo el personal, elementos y materiales
necesarios para la realización de las pruebas serán de cuenta del contratista.
Excepcionalmente el D.O. podrá sustituir este sistema de prueba por otro suficientemente
constatado que permita la detección de fugas.
Si se aprecian fugas mediante la prueba, el contratista las corregirá, procediéndose a
continuación a una nueva prueba. En este caso el tramo en cuestión no se tendrá en cuenta para el
cómputo de la longitud total a ensayar.
Revisión General.- Una vez terminada la obra y antes de la recepción provisional, se
comprobará el buen funcionamiento de la red vertiendo agua en los pozos de registro de cabecera
o, verificando el paso correcto de agua en los pozos de registro de aguas abajo.
El contratista suministrará el personal y los materiales necesarios para esta prueba.
Respecto al Uso y Mantenimiento. Se indicarán las especificaciones relativas al uso, conservación y
mantenimiento que, de la red de alcantarillado y elementos complementarios que deba hacer la compañía
encargada de este cometido, con objeto de conseguir una mayor eficacia, rendimiento y durabilidad.
Respeto a las Especificaciones de Montaje.- Se describirá la ejecución de cada unidad de obra,
incluyendo la definición de las operaciones que comprende y las condiciones que deberá cumplir, así como
los ensayos precisos para comprobar los valores establecidos.
Respecto a los Criterios Aplicables de Medición y Valoración del Presupuesto: Deberán establecerse
con claridad los criterios o Normas aplicables para medir las distintas unidades de obra o partidas. Asimismo
se deberán fijar las pautas que deberán aplicarse en la valoración a efectuar en cada partida. Estos criterios
pueden ser los que figuran en las Normas Tecnológicas (para la red de Alcantarillado.
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5.2.-RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUAS
OFICINA TECNICA
MUNICIPAL
Escala:
Promotor:
Arquitecto:
Referencia:
Se consideran las condiciones de las NN.SS.MM., en su Artículo 2.2.7. “Condiciones de
Abastecimiento de Aguas”, así como las Normas Técnicas de abastecimiento de agua, riego e hidrantes
contra incendios sectoriales.
Previo a su uso, deberá realizarse un nuevo trazado de la conducción existente para adaptar su
trazado al previsto para la SE-432. Posteriormente la red se conectará provisionalmente con la traída de
aguas municipal, cuyos pozos se encuentran en Patas Largas, a 7 Km. del núcleo urbano con una tubería de
fibrocemento de 175 mm. de diámetro que discurre paralela a la Carretera SE-432 que atraviesa el Sector.
Según conversaciones mantenidas con técnicos responsables de la compañía suministradora del
servicio “AQUALIA”, a corto-medio plazo se prevé la construcción de una nueva tubería que, circulando
paralela a la existente, dará suministro al Polígono, debido al estado actual de saturación de los pozos de
Patas Largas.
Para la red de abastecimiento de aguas del Polígono, se dispondrán dos redes independientes,
redes que deberán definirse de forma que se evite cualquier posibilidad de confusión entre agua
potable/no-potable; mediante código cromático de la tuberías (tuberías de potable en color azul, tuberías
de riego en color violeta) o método similar…
A nivel del presente Documento y a efectos de denominación distinguiremos entre:
1.- Aquella que parte de la Conducción de Abastecimiento Público destinada al Sistema Contraincendios y
normal abastecimiento de usuarios del Sector, denominada en planos (Plano e Proyecto, Nº 11 “ESQUEMA
DE LA RED DE ABASTECIMEINTO DE AGUAS”) como “Red de Abastecimiento General del S-7”.
(Esquema en la siguiente Página).
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2.- La que partiendo de la salida de la tubería aguas tratadas de la E.D.A.R., se destina a riego de especies
vegetales, zonas verdes y limpieza de viarios del Sector, denominada en planos “Red de Riego del S-7”.
Esta red resulta de la aplicación de criterios de sostenibilidad respecto al reciclado de las aguas
industriales y su posterior aprovechamiento tras el proceso de depuración.
La red de riego precisa de un sistema de impulsión mecánica de las aguas por bombeo automático
que permitan asegurar los caudales de utilización que se determinan a continuación:
Las condiciones mínimas exigibles para el proyecto de la Red de Abastecimiento, en general, serán:
-Tuberías de fundición/Polietileno de alta densidad con diámetro mínimo de 125
mm.
-Velocidad admisible: 0,50 a 2,00 m/seg.
-Las tuberías irán bajo las aceras o zonas verdes.
-La dotación de agua será como mínimo 1,5 litros/seg/Hectárea.
-El caudal Punta será de 3,00 litros/seg/Hectárea.
-En la red de distribución se dispondrán hidrantes y bocas anti-incendios según la Normativa
Municipal, el Reglamento de seguridad contra Incendios en los Establecimientos Industriales,
Código Técnico de la Edificación y/o Norma Básica Española/similar vigente.
-Grupo de Bombeo con cámara de acumulación previa. El dimensionado de bombas deberá
determinarse en el correspondiente proyecto de urbanización.
-En la red de distribución se dispondrán hidrantes según la normativa municipal y la normativa
contraincendios vigente.
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El esquema de la red se establece en la documentación gráfica, estableciendo para la red de
“Abastecimiento General del S-7” una red mallada con anillos perimetrales en cada manzana y para la red
de “Red de Riego del S-7” un sistema de ramales principales y derivaciones secundarias que partiendo de la
E.D.A.R. abastecen los distintos espacios libres y zonas verdes del Polígono.
Características de Materiales y Elementos Complementarios.
Contendrá las condiciones de carácter general, condiciones técnicas de materiales tuberías, elementos
complementarios que deben de cumplir en base a su idoneidad, puesta en servicio y prestaciones,
asimismo, se definirán las particularidades tales como homologaciones, etc... relativas a estos mismos
materiales y elementos que por su criterio de diseño , durabilidad, económicos, o particulares, etc..., deban
cumplirse en el ámbito de la red de abastecimiento. Deberán recogerse todos aquellos elementos que
hayan sido descritos en la memoria y reflejados en los planos de proyecto como unidades de obra o
partidas que sean posteriormente medibles.
Control de Calidad.
Pruebas Preceptivas.
Son preceptivas las dos pruebas siguientes:
a. Prueba de presión interior.
b. Prueba de estanqueidad.
c.
El contratista proporcionará todos los elementos precisos para efectuar estas pruebas, así como el
personal necesario; la Administración podrá suministrar los manómetros o equipos medidores si lo estima
conveniente o comprobar los suministrados por el contratista.
a.
Prueba de presión interior.
1.
A medida que avance el montaje de la tubería se procederá a pruebas parciales de
presión interna por tramos de longitud fijada por la Administración. Se recomienda
que estos tramos tengan una longitud aproximada a los 500 metros, pero en el tramo
elegido la diferencia de presión entre el punto de rasante más baja y el punto de
rasante más alta no excederá del 10% de la presión de prueba establecida en el inicio.
2.
Antes de empezar las pruebas deben estar colocados en su posición definitiva todos
los accesorios de la conducción. La zanja debe estar parcialmente rellena, dejando las
juntas descubiertas.
3.
Se empezará por rellenar lentamente de agua el tramo objeto de la prueba, dejando
abiertos todos los elementos que puedan dar salida al aire, los cuales se irán cerrando
después y sucesivamente de abajo hacia arriba una vez se haya comprobado que no
existe aire en la conducción. A ser posible se dará entrada al agua por la parte baja, con
lo cual se facilita la expulsión del aire por la parte alta. Si esto no fuera posible, el
llenado se hará aún más lentamente para evitar que quede aire en la tubería. En el
punto más alto se colocará un grifo de purga para expulsión del aire y para comprobar
que todo el interior del tramo objeto de la prueba se encuentra comunicado en la
forma debida.
4.
La bomba para la presión hidráulica podrá ser manual o mecánica, pero en este último
caso deberá estar provista de llaves de descarga o elementos apropiados para poder
regular el aumento de presión. Se colocará en el punto más bajo de la tubería que se
va a ensayar y estará provisto de dos manómetros, de los cuales uno de ello será
proporcionado por la Administración o previamente comprobado por la misma.
5.
Los puntos extremos del trozo que se quiere probar se cerrarán convenientemente
con piezas especiales que se apuntalarán para evitar deslizamientos de las mismas o
fugas de agua y que deberán ser fácilmente desmontables para continuar el montaje
de la tubería. Se comprobará cuidadosamente que las llaves intermedias en el tramo
de prueba, de existir, se encuentren bien abiertas. Los cambios de dirección, piezas
especiales, etc..., deberán estar anclados y sus fábricas con la resistencia debida.
6.
La presión interior de prueba en zanja de la tubería será tal que alcance en el punto
más bajo del tramo en prueba 1, 4 veces la presión máxima de trabajo en el punto de
más presión. La presión se hará subir lentamente, de forma que el incremento de la
misma no supere 1 kg/cm2 minuto.
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7.
Una vez obtenida la presión, se parará durante treinta minutos, y se considerará
satisfactoria cuando durante este tiempo el manómetro no acuse un descenso
superior a raíz cuadrada de “p” quintos, siendo “p” la presión de prueba en zanja en
kg/cm2. Cuando el descenso del manómetro sea superior, se corregirán los defectos
observados repasando las juntas que pierdan agua, cambiando si es preciso algún
tubo, de forma que al final se consiga que el descenso de presión no sobrepase la
magnitud indicada.
8.
En el caso de tuberías de hormigón y de amianto cemento, previamente a la prueba de
presión se tendrá la tubería llena de agua, al menos veinticuatro horas.
9.
En casos muy especiales en los que la escasez de agua u otras causas hagan difícil el
llenado de la tubería durante el montaje, el contratista podrá proponer,
razonadamente, la utilización de otro sistema especial que permita probar las juntas
con idéntica seguridad. La administración podrá rechazar el sistema de prueba
propuesto si considera que no ofrece suficiente garantía.
b. Prueba de estanqueidad.
1.
Después de haberse completado satisfactoriamente la prueba de presión interior,
deberá realizarse la de estanqueidad.
2.
La presión de prueba de estanqueidad será la máxima estática que exista en el tramo
de la tubería objeto de la prueba.
3.
La pérdida se define como la cantidad de agua que debe suministrarse al tramo de
tubería en prueba mediante un bombín tarado, de forma que se mantenga la presión
de prueba de estanqueidad después de haber llenado la tubería de agua y haberse
expulsado el aire.
4.
La duración de la prueba de estanqueidad será de dos horas, y la pérdida en este
tiempo será inferior al valor dado por la fórmula:
V=KxLxD
Siendo:
V Pérdida total en la prueba, en litros.
L Longitud del tramo objeto de la prueba, en metros.
D Diámetro interior, en metros.
K Coeficiente dependiente del material.
Según la siguiente tabla:
Hormigón en masa
K= 1,000
Hormigón armado con o sin camisa
K= 0,400
Hormigón pretensado
K= 0,250
Fibrocemento
K= 0,300
Fundición
K= 0,300
Acero
K= 0,350
Plástico
K= 0,350
De todas formas, cualesquiera que sean pérdidas fijadas, si éstas son sobrepasadas, el
contratista, a sus expensas, repasará todas las juntas y tubos defectuosos, asimismo viene
obligado a reparar cualquier pérdida de agua apreciable, aún cuando el total sea inferior al
admisible.
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Uso y Mantenimiento
Se indicarán las especificaciones relativas al uso, conservación y mantenimiento que, de la red de
abastecimiento y elementos complementarios, al menos lo más importantes, debe hacer Ayuntamiento o
compañía encargada de este contenido, con objeto de conseguir una mayor eficacia, rendimiento y
durabilidad.
Especificaciones de Montaje
Se describirá la ejecución de cada unidad de obra, incluyendo la definición de las operaciones que
comprende y las condiciones que deberá cumplir, así como los ensayos precisos para comprobar los valores
establecidos.
Presupuesto
Deberán Establecerse con claridad los criterios o normas aplicables para medir las distintas
unidades de obra o partidas (al menos la más importantes o significativas).Asimismo, se deberán fijar las
pautas que deberán aplicarse en la valoración a efectuar en cada partida. Estos criterios pueden ser los que
figuren en las Normas Tecnológicas (para el tema de la red de abastecimientos).
5.3.-RED DE DISTRIBUCIÓN DE ENERGÍA ELECTRICA
OFICINA TECNICA
MUNICIPAL
NORTE
Escala:
Promotor:
Arquitecto:
Referencia:
La red eléctrica se alimentará provisionalmente a partir de la infraestructura eléctrica existente
(siempre que exista potencia de suministro y bajo el permiso y supervisión de la compañía suministradora
del servicio), también del tendido aéreo de media tensión que circula por el sector y que habrá que enterrar
de cualquiera de las formas, para adaptar su trazado al nuevo previsto para la carretera SE-432.
Posteriormente, y una vez entre en servicio la futura Subestación Arahal-Paradas derivada del Plan
General de Ordenación Urbana de Arahal (en redacción); y según conversaciones mantenidas con
responsables de la Compañía suministradora, será esta Subestación, la que aportará el suministro eléctrico
al Polígono ya que se contempla en la previsión de potencia de la subestación la necesidad energética del
Sector.
El esquema de distribución de energía eléctrica pública se detalla en el plano correspondiente de
Ordenación. La realización de la red, así como la disposición y características de los Centros de
Transformación necesarios, se deberán contrastar previamente con los responsables de la zona de la
Compañía Sevillana-Endesa, responsable del Suministro.
El cálculo de electrificación se ha realizado, en su predimensionado, para un consumo de 50 W/m2
de superficie construida (según indicaciones de responsables de la compañía suministradora). Las redes de
media (15 Kv y 45 Kv) y baja ( 380/220 v) tensión serán enterradas.
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Para la previsión de cargas y coeficientes de simultaneidad se estará a lo dispuesto en la Instrucción
14 de Octubre de 2004 de la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Consejería de Innovación,
Ciencia y Empresa de la Junta de Andalucía.
Los centros de transformación se construirán preferentemente prefabricados para entradas y
salidas subterráneas aunque se pueden admitir otros tipos normalizados por la compañía suministradora.
La red de distribución del sector se realizará enterrada bajo acerado, desde los centros de
transformación hasta los puntos de consumo.
El proyecto deberá ser informado y autorizado por los servicios técnicos de la compañía
suministradora, debiendo cumplirse las normas establecidas por ella, así como las condiciones de ejecución
de las obras e instalaciones necesarias.
Es de comentar también, que en el futuro proyecto de urbanización, se tendrán en cuenta las
disposiciones de los artículos 2.2.9., 2.2.10, 2.2.1. y 2.2.12. de las NN.SS.MM. de Arahal
Condiciones Técnicas.
El Pliego de condiciones técnicas se regirá en cada una de las obras correspondientes mediante la
“personalización” del mismo para cada caso concreto. Es norma habitual que, además de las condiciones
específicas contenidas en el Pliego, se haga referencia a todas aquellas Normas y Disposiciones Oficiales
que no se opongan a las condiciones específicas enumeradas anteriormente y que guarden relación con las
obras del proyecto de que se trate (Reglamentos Electrotécnicos de Alta y baja Tensión así como las
modificaciones posteriores, Normas Tecnológicas de la Edificación, Instrucción de normas UNE de
aplicación, etc.).
Características de Materiales y Elementos Complementarios.
Contendrá las condiciones de carácter general, condiciones técnicas de materiales tuberías, elementos
complementarios que deban cumplir en base a su idoneidad, puesta en servicio y prestaciones. Asimismo,
se definirán las particularidades tales como homologaciones, etc, relativas a estos materiales y elementos
que por criterios de diseño, durabilidad, económicos o particulares, etc, deben cumplirse en el ámbito de la
red de suministro.
Deberán recogerse todos aquellos elementos que hayan sido descritos en la memoria y reflejados en
los planos de proyectos como unidades de obra o partidas que sean posteriormente medibles. Las leyendas
y textos serán eminentemente técnicos y se referirán a aquellos aspectos que conviene examinar como
documentación anexa, contemplando temas tan diversos como condiciones de control, ejecución,
seguridad, mantenimiento, etc.
Normativa a Cumplir.
En este caso debe señalarse cual es la normativa que ha de cumplirse para toda la red de suministro
incluidos sus elementos complementarios tengan garantizada la calidad, funcionalidad, durabilidad y
rendimiento esperados. En especial son las normas UNE las que cubren esta exigencia. Si no se redacta, por
extenso, el contenido correspondiente debería, al menos, hacerse referencia al número (y/o apartado) de la
Norma a cumplir.
Complementando la normativa indicada en el párrafo anterior, deberá tenerse presente en la
realización de los trabajos tanto como normativa en general como en cuanto a riegos eléctricos se refiere el
Real Decreto 1627/97 de 24 de octubre de 1997 sobre Disposiciones mínimas de Seguridad y Salud en las
Obras de Construcción así como la Ley 31/95 de 8 de noviembre de 1995 sobre Prevención de Riesgos
Laborales en todos aquellos aspectos que sean de aplicación en el contexto del trabajo a realizar. También
es recomendable la inclusión de las NTE que se indican a continuación:
-
NTE- IEB: Instalaciones de electricidad: Baja tensión.
NTE- IEE: Instalaciones de electricidad: Alumbrado exterior.
NTE- IEP: Instalaciones de electricidad: Puesta a tierra.
NTE- IET: Instalaciones de electricidad: Centros de transformación.
NTE- IER: Instalaciones De electricidad. Red exterior.
NTE- IEG: Instalaciones de electricidad: Generales.
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Control de Calidad.
Deberán recogerse las condiciones y partes a controlar de la red de suministro de energía eléctrica
en los siguientes aspectos:
-
Control de materiales (recepción).
Control de ejecución.
Pruebas de servicio.
En todos los casos el criterio a seguir será el de indicar el hecho de que, para dar una buena
instalación de este tipo resultan imprescindibles determinados controles específicos en cada una de las
etapas anteriores; fundamentalmente en la fase de tendido y conexionando originando como consecuencia
directa la existencia de anomalías que afectan no solamente a la calidad del suministro propiamente dicho
sino, y especialmente, a la seguridad de la red y de los usuarios.
Este control debe ser realizado por personal muy especializado, si bien integrado y encuadrado en
la organización general del Control de Calidad de la Obra.
En cuanto a los porcentajes de control a aplicar, los mismos lógicamente variarán en función de la
importancia de los edificios a servir, pero es frecuente la recomendación de adoptar porcentajes variables
entre 50 y un 70 por 100 del número de elementos o de longitud de canalizaciones, tanto en el tendido de
las redes como en el utillaje eléctrico propiamente dicho.
Completadas las actuaciones anteriores de forma satisfactoria se dará por finalizado el suministro e
instalación correspondiente, lo cual será certificado por el Director de la Obra procediéndose seguidamente
a la redacción y firma del Acta de Recepción Provisional. En dicho Acta, si existen algunos reparos a la
instalación, se harán constar los mismos junto con un plazo de tiempo para que los mismos sean
subsanados.
Estos reparos deberán ser tales que no impidan la correcta operación del equipamiento y su
explotación y uso normal. En caso de que no se presenten problemas de envergadura se fijará un plazo de
garantía de los equipos, materiales, obras e instalaciones incluidas en el trabajo de, por ejemplo, un año a
partir de la fecha de recepción provisional.
Uso y Mantenimiento.
Se indicarán las especificaciones relativas al uso, conservación y mantenimiento que, de la red de
suministro y elementos complementarios, al menos lo más importantes, la compañía encargada de este
cometido, con objeto de conseguir una mayor eficacia, rendimiento y durabilidad.
Las referencias al mantenimiento de la red y sus componentes se realizará de forma específica e
indicando los correspondientes periodos de comprobación (anuales, bianuales, quinquenales, etc.) para los
diferentes elementos componentes (Centros de Transformación, armarios y cuadros de protección, cables y
conductores, líneas de puestas a tierra, etc.) indicando los valores límites en cuanto a tensiones,
resistividades, etc. Todo ello con el suficiente detalle y en las circunstancias climatológicas adecuadas
(terrenos secos, tras episodios de descargas eléctricas, etc.), de forma que se mantengan los valores y
rendimientos iniciales de la red lo cual redundará en una explotación eléctrica mucho más segura de la
misma.
Especificaciones de Montaje.
Se describirá la ejecución de cada unidad de obra, incluyendo la definición de las operaciones que
comprende y las condiciones que deberá cumplir, así como los ensayos precisos para comprobar los valores
establecidos.
Presupuesto.
La oferta económica detallará los precios unitarios de todos los componentes, equipos, módulos,
materiales y obras así como aquellos elementos de infraestructura que se recogen en el correspondiente
Proyecto, cuyo número puede ser objeto de consideración individualizada.
Criterios Aplicables de Medición y Valoración.
Deberán establecerse con claridad los criterios o normas aplicables para medir las distintas unidades de
obra o partidas (al menos las más importantes o significativas). Asimismo, se deberán fijar las pautas que
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deberán aplicarse en la valoración a efectuar en cada partida. Estos criterios pueden ser los que figuran en
las Normas Tecnológic¡
5.4.-RED DE ALUMBRADO PUBLICO
OFICINA TECNICA
MUNICIPAL
NORTE
Escala:
Promotor:
Arquitecto:
Referencia:
La red de alumbrado público urbano de la red viaria y peatonal prevista para el Sector, se ha
proyectado a partir de una red de distribución de baja tensión 220/380 v., desde el cuadro de alumbrado
tipo intemperie, con el sistema de protección y encendido automático y manual del Sector, en el exterior de
los centros de transformación, alimentado por el cuadro general de baja tensión de aquel.
En el plano correspondiente de ordenación, se refleja el esquema de la red de alumbrado público,
con ramales de distribución por sectores de alumbrado, abastecidos desde cada uno de los centros d
transformación, con red subterránea bajo acerados, con cables de cobre u otro tipo que satisfaga las
Normas UNE, con sección uniforme en el recorrido de cada ramal.
La red de alumbrado público será subterránea a base de cobre, con aislamiento de 1000 v. bajo
tubo de PVC. Los báculos serán de acero galvanizado en caliente por inmersión de chapa de 3 ó 4 mm. de
espesor. Tendrán una altura según la anchura de viales de 8 a 15 mts, según cálculo.
Se tendrán en cuenta en el futuro proyecto de urbanización, las condiciones del art. 2.2.13 de las
NN.SS. as luminarias, salvo justificación en contra del proyecto de urbanización, serán de tipo de vapor de
mercurio o de sodio de alto rendimiento, eficacia, larga vida media y reducida depreciación. Los grupos
ópticos deberán ser tales que minimicen su envejecimiento, serán cerrados y adecuados a la intensidad
lumínica exigida.
Se cumplirán las condiciones del artículo 2.2.13 de las Ordenanzas de las NN.SS. y las condiciones
técnicas sectoriales vigentes.
Características de Materiales o Elementos Complementarios.
Contendrá las condiciones de carácter general, condiciones técnicas de materiales, elementos
complementarios que deben cumplir en base a su idoneidad, puesta en servicio y prestaciones. Asimismo,
se definirán las particularidades tales como homologaciones, etc, relativas a estos mismos materiales y
elementos que por su criterio de diseño, durabilidad, económicos a particulares, etc, deban cumplirse en el
ámbito de la red de alumbrado público.
Deberán recogerse todos aquellos elementos que hayan sido descritos en la memoria y reflejados
en los planos de proyecto como unidades de obra o partidas que sean posteriormente medibles.
Normativa a Cumplir.
En este caso deben señalarse cual es la normativa que han de cumplirse para toda la red de
alumbrado público incluidos sus elementos complementarios tengan garantizada la calidad, funcionalidad,
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durabilidad y rendimientos esperados. En especial son las Normas UNE las que cubren estas exigencia. Si no
se redacta, por extenso, el contenido correspondiente debería, al menos, hacerse referencia al número y/o
apartado de la Norma a cumplir.
Control de Calidad.
público.
En este apartado deberían recogerse las condiciones y partes a controlar de la red de alumbrado
Uso y Mantenimiento.
Se indicarán las especificaciones relativas al uso, conservación y mantenimiento que, de la red de
alumbrado público y elementos complementarios –al menos lo más importantes-, que debe hacer la
compañía encargada de este cometido, con objeto de conseguir una mayor eficacia, rendimiento y
durabilidad.
Especificaciones de Montaje.
Se describirá la ejecución de cada unidad de obra, incluyendo la definición de las operaciones que
comprende y las condiciones que deberá cumplir, así como los ensayos precisos para comprobar los valores
establecidos.
Presupuesto.
Deberán establecerse con claridad los criterios o normas aplicables para medir las distintas
unidades de obra o partidas (al menos las más importantes o significativas). Asimismo, se deberán fijar
las pautas que deberán aplicarse en la valoración a efectuar en cada partida. Estos criterios pueden ser
los que figuran en las Normas Tecnológicas (para el tema de la red de alumbrado público).
5.5.-RED DE TELEFONIA
La red de distribución se proyecta a partir de la central más próxima efectuando la conexión en
aquellos puntos que marque la CTNE.
El tendido actual deberá corregir su trazado y procediéndose a su soterrado para adaptar el trazado
al previsto para la SE-432.
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MUNICIPAL
NORTE
Escala:
Promotor:
Arquitecto:
Referencia:
El esquema de distribución se establece en el plano de ordenación correspondiente debiendo
contemplarse, en el futuro proyecto de urbanización la normativa técnica de la Compañía Telefónica para la
ejecución de urbanizaciones.
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6.- NORMAS DE EDIFICACION.6.1.-GENERALIDADES
Las condiciones de edificación serán de aplicación en las obras de nueva planta, ampliación y
reforma d edificaciones existentes.
Serán de aplicación las Normas y condiciones establecidas en el presente punto y
complementariamente las establecidas en el Cap. 3 del Título 3 de las NN.SS.MM.
6.2.-TIPOS DE OBRAS
Los tipos de obras considerados se atendrán a lo especificado en el Art. 3.3.2 de las NN.SS.
6.3.-PATIOS
Serán de aplicación los artículos 3.3.19, 3.3.20 y 3.3.22 de las NN.SS.
6.4.-INSTALACIONES Y SERVICIOS
Serán de aplicación el Art. 3.3.24 de las NN.SS.
6.5.-CONDICIONES TECNICAS DE LAS OBRAS EN RELACION CON LOS ESPACIOS PUBLICOS: PROTECCION
DEL VIARIO, ACCESOS, CONEXIÓN CON LA SREDES DE SERVICIO
A).-PROTECCION DEL VIARIO: Las obras sobre parcelas deberán estar vallados sin sobrepasar las
alineaciones públicas establecidas por el Plan Parcial, con elementos de, al menos 2 m. de altura, opacos y
resistente a los impactos, cuando existe una edificación a menos de 6 m. y de tela metálica mallada cuando
esté a más distancia.
Cuando se justifique y conste en la licencia municipal de obras, se podrán ocupar espacios públicos
de viario, disponiéndose una señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado, con señales luminosas
nocturnas y vallas reflectantes. En caso de peligro de caídas de materiales se dispondrán las medidas de
seguridad necesarias en la propia edificación, tales como un paso peatonal cubierto a lo largo del acerado
colindante con la obra.
Será de aplicación el Art. 2.3.27 de las NN.SS. relativo al vallado de obras.
B).-ACESOS: Losa accesos a las obras estarán claramente señalados con placas de tráfico o señales
luminosas desde una distancia mínima de 20 m. En los acerados se penalizará la entrada a las obras de los
vehículos necesarios, estableciéndose la protección necesaria para mantener sin interferencia el tráfico de
peatones.
Salvo que se recoja en la licencia de edificación, no se podrá ocupar la calzada rodada con
elementos que faciliten la entrada a la obra.
Los desperfectos causados en la vías públicas por los accesos a las obras serán los mínimos posibles
y deberán subsanarse previamente a la solicitud de licencia municipal de ocupación.
C).- CONEXIÓN CON LAS REDES DE SERVICIO: Para las obras de conexión con las redes de
infraestructuras en estado de servicio, se cumplirá realizar las obras provisionales necesarias que impidan el
corte temporal del mismo a otros usuarios o minimizar el mismo, siendo obligada la reposición a su estado
original, previo la puesta en servicio de la red ejecutada.
6.6.-SERVIDUMBRES
Serán de aplicación los Arts. 3.4.16 y 3.4.17 de las NN.SS.
6.7.- PRESCRIPCIONES DE CORRECION, CONTROL Y DESARROLLO AMBIENTAL DEL PLANEAMIENTO.
6.7.1.- Medidas a Aplicar durante la Fase de Construcción (Ejecución de los Proyectos de
Urbanización).
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• Se han de humectar los materiales productores de polvo cuando las condiciones climatológicas
sean desfavorables durante las obras de urbanización, edificación o cualquier otra actuación que pudiera
afectar a la calidad atmosférica.
• Quedan prohibidas las emisiones a la atmósfera de elementos radioactivos, polvo y gases en
valores superiores a los establecidos en la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental y en los
Reglamentos que la desarrollan, especialmente el Reglamento de Calidad del Aire.
• Se deberá ajustar los límites de emisión y recepción sonora a los que marca el Anexo III del
Reglamento de la Calidad del Aire, aprobado por Decreto 74/1996, de 20 de febrero.
• No se podrá edificar hasta que los terrenos cuenten con conexión a las redes de abastecimiento y
saneamiento, no admitiéndose con carácter general, el uso de pozos negros, fosas sépticas o el vertido
directo.
• Como modo de garantizar la correcta evacuación de las aguas pluviales se establecerán sistemas de
desagüe con secciones suficientes para evitar encharcamientos.
• La red de drenaje de aguas pluviales y de saneamiento se dimensionará teniendo en cuenta los
caudales máximos a evacuar, de manera que se evite la sobresaturación de la red bajo condiciones
climáticas extremas y/o bajo modificaciones producidas en la escorrentía natural. Los colectores seguirán
preferentemente el trazado viario y de espacios públicos no edificables adaptándose a la pendiente natural
del terreno.
• No se otorgará licencia de construcción mientras no quede garantizado el caudal de agua necesario
y la presión idónea para el desarrollo de la actividad, mediante el sistema de suministro municipal, y
acreditada la garantía sanitaria de las aguas destinadas a consumo humano de acuerdo con lo dispuesto en
el Real Decreto 928/19179, de 16 de marzo, sobre Garantías Sanitarias de los Abastecimientos de Agua con
Destino al Consumo Humano.
• Los vertidos de aguas residuales que se realicen a la red general estarán sujetos a las
determinaciones fijadas por la compañía suministradora del servicio.
• La entidad promotora deberá garantizar, durante las obras, la inexistencia de afectaciones sobre le
suelo producidas por vertidos de aceites, grasas y combustibles procedentes de maquinarías y motores.
• Los aceites usados de la maquinaria deben gestionarse de acuerdo con la legislación vigente sobre
este tipo de residuos (Orden de 28 de febrero de 1989 – B.O.E. de 8 de marzo 1989).
• El proyecto de urbanización de la ampliación de la nave industrial deberá incluir las medidas
necesarias para garantizar el control sobre los desechos y residuos sólidos que se generen durante la fase
de construcción, mediante acciones que permitan una correcta gestión de los mismos. Para ello, la entidad
promotora del proyecto tendrá obligatoriamente que poner a disposición los residuos en las condiciones
higiénicas más idóneas, de modo de evitar los malos olores y derrames, y de forma que se faciliten las
operaciones de recogida y transporte. En cualquier caso, podrá llegarse a un acuerdo entre las partes
implicadas y la corporación municipal para la correcta gestión de los citados residuos.
• Cualquier residuo peligroso que pueda generarse en el desarrollo de la Modificación Puntual
deberá gestionarse de acuerdo con la legislación vigente (Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos; R. D.
833/88, de 20 de julio, que ejecuta la Ley 20/1986, de 14 de mayo, Básica de Residuos Tóxicos y Peligrosos;
R.D. 292/1997, de 20 de junio, por el que se modifica el Reglamento para la ejecución de la Ley 20/1986; D.
283/1995, de 21 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Residuos de la Comunidad
Autónoma de Andalucía y Orden de 28 de febrero de 1898, por la que se regula la gestión de los aceites
usados).
• El Proyecto de Ejecución de las construcciones deberá incluir las limitaciones geotécnicas a la
construcción, derivadas de las características del terreno, procesos geomorfológicos, etc. con el fin de
prever posibles asentamientos diferenciales.
• El suelo de buena calidad que sea extraído en las obras de ejecución de la actuación prevista será
reutilizado para zonas verdes y jardines. En caso de ser necesario el almacenamiento provisional de capas
superiores de suelo extraído, se realizará preferiblemente en montones o caballones de altura inferior a 2 m.
• Con objeto de lograr la integración paisajística de la nave industrial se emplearán colores de
fachada similares a los del entorno natural o rural.
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• La ocupación de las zonas verdes han de realizarse preferentemente con especies autóctonas que
al estar adaptadas al medio no requieran especiales cuidados o labores de mantenimiento.
• En el caso de aparición de restos arqueológicos durante la fase de urbanización se paralizarán las
obras, poniéndolo en conocimiento del organismo competente en la materia (Delegación Provincial de la
Consejería de Cultura) a los efectos oportunos.
• Todas las medidas correctoras y protectoras propuestas que deban incorporarse al Proyecto de
Urbanización han de hacerlo con el suficiente grado de detalle que garanticen su efectividad. Aquellas
medidas que sean presupuestables deberán incluirse como una unidad de obra, con su correspondiente
partida presupuestaria en el Proyecto, o bien en un nuevo Proyecto de mejoras. Las medidas que no
puedan presupuestarse se exigirá que se incluyan en los pliegos de condiciones técnicas y en su caso,
económico – administrativas, de obras y servicios.
6.7.2.- Medidas a Aplicar durante la Fase de Explotación (Funcionamiento de la Industria).
• Se ha de garantizar la inexistencia de afecciones sobre las personas por la emisión de ruidos,
durante la fase de explotación. Para ello se cuidará de cumplir lo establecido en el Reglamento de la Calidad
del Aire (Decreto 74/1996, de 18 de febrero) y la Orden de 23 de febrero de 1996 que desarrolla este
Decreto, en materia de medición, evaluación y valoración de ruidos y vibraciones.
• La gestión de los residuos garantizará el cumplimiento de los requisitos de la legislación vigente
(Ley 10/98 de Residuos): Los residuos generados asimilables a urbanos serán depositados en la forma que
determine el Ayuntamiento para su correcta recogida y transporte; los residuos peligroso, así como sus
envases serán tratados a través de gestores autorizados de residuos; se garantizará por último que los
residuos se mantienen en condiciones adecuadas de higiene y seguridad mientras se encuentren
almacenados en la nave.
• Las aguas pluviales deberán evacuarse independientemente de las aguas de lavado de tanques y
remolques.
• Los vertidos de aguas residuales que se realicen a la red general estarán sujetas a las
determinaciones fijadas por la compañía suministradora del servicio. Se dispondrá asimismo de una arqueta
que permita el muestreo por parte de dicha compañía.
• Los accesos a la nave industrial deberán estar adecuadamente señalizados, así como la circulación
de vehículos, como objeto de evitar en la medida de lo posible la ocurrencia de accidentes de tráfico.
6.7.3.- Medidas Correctoras Adicionales.-
1. Medidas a desarrollar por las distintas Figuras de Planeamiento:
• La implantación de actividades industriales en este ámbito queda expresamente condicionada al
cumplimiento de los procedimientos de prevención ambiental, niveles de emisión de contaminantes
atmosféricos y exigencias de aislamientos acústico y de gestión de residuos que resulten procedentes de la
aplicación de la Ley 7/94 de Protección Ambiental, Reglamento de Calificación Ambiental, Reglamento de
Calidad del Aires y Reglamento de de Residuos.
• Los procedimientos de Calificación Ambiental que resulten necesarios, se instruirán y resolverán en
base a los siguientes criterios:
− Garantizar el cumplimiento de los niveles legalmente establecidos en ruidos o vibraciones.
− Garantizar el cumplimiento de los niveles y controles legalmente establecidos par al emisión de
otros contaminantes atmosféricos.
− Análisis de la influencia que el tráfico de vehículos generado por la actividad concreta pudiera tener
sobre los accesos y fluidez de la circulación en la zona.
• En lo referente al saneamiento de aguas residuales y a los vertido, se adoptarán las siguientes
determinaciones:
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− Debe preverse la correcta depuración de las aguas residuales priorizando, a nivel municipal, la
ejecución de los colectores necesarios así como la prolongación hasta la estación depuradora.
− En ningún caso se verterán aguas residuales al sistema hidrológico local, quedando prohibidos los
verditos directos al cauce o indirectos sobre el terreno.
− No se permitirá en ningún caso el vertido directo de las aguas residuales procedentes de los
procesos de elaboración que puedan derivarse del uso industrial del sector ni a cauces ni a fosas, por lo que
habrán de someterse, si procede, a depuración previa de manera que queden garantizados unos niveles
DBO, residuos minerales, etc.., asumibles por los sistemas de depuración municipales. Las instalaciones cuya
producción de aguas residuales se mantengan dentro de los parámetros admisibles, podrán verter
directamente a la red con sifón hidráulico interpuesto. Estos vertidos sin tratamiento previo a la red general
de alcantarillado, solo serán autorizados cuando no supongan riesgo para la red general por sus
características corrosivas, densidad, por su naturaleza inflamable o explosiva, o por contener contaminante
tóxicos en cantidades tales que supongan una amenaza para la calidad de las aguas receptoras del vertido
común final.
− Cuando las aguas residuales de origen industrial no sean asimilables a las de uso doméstico,
deberán ser descontadas y depuradas a costa de la propia industria, de forma que se garanticen niveles
similares a los de uso doméstico.
− Durante la fase de ejecución del proyecto, se tomarán las medidas oportunas para evitar el vertido
fuera de la red municipal.
• Los instrumentos de desarrollo del sector deben incluirse las medidas necesarias para garantizar el
control de desechos y residuos generados durante la fase de construcción y funcionamiento. Para ello se
adoptarán las siguientes medidas:
− Los residuos sólidos generados durante el desarrollo del sector y los que se deriven de su futuro
uso, serán conducidos a vertederos controlados y legalizados. La retirada de materiales de desecho y
escombros será especialmente escrupulosa en los bordes de la actuación, durante la fase de obras.
− Así mismo, el Proyecto de Urbanización deberá contener expresamente un apartado dedicado a
definir la naturaleza y volumen de los excesos de excavación que puedan ser generados en la fase de
ejecución, especificándose el destino del vertido de estas tierras.
− La gestión de aceites usados y lubricación empleados por la maquinaria de construcción habrá de
realizarse conforme a la Orden de 28 de febrero de 1989 del Ministerio de Obras Públicas. En este sentido,
queda prohibido todo depósito o vertido de aceite usado en aguas superficiales, subterráneas o en los
sistemas de evacuación de aguas residuales, así como todo vertido o depósito de aceite usado con efectos
nocivos sobre el suelo. El contratista vendrá obligado bien a efectuar el cambio en centros de gestión
autorizados (talleres, estaciones de engrase, etc.), bien a efectuar el cambio en el parque de maquinaria y
entregar los aceites usados a persona autorizada para la recogida o bien realizar la gestión completa de
estos residuos peligroso mediante la oportuna autorización.
− Estos condicionantes ambientales deberán aparecer expresamente en el Pliego de Condiciones
Técnicas o documento homologo, para todas las obras a ejecutar en el sector.
• Se recomienda asumir como criterio de ordenación del mantenimiento, en lo posible; de la
topografía existente y minimizar grandes explanadas con taludes perimetrales. La Urbanización se
acomodara en lo posible a la configuración primitiva del terreno, evitándose alteraciones y
transformaciones significativas del perfil existente y minimizar el volumen de movimiento de tierras,
evitando la creación de grandes explanadas con taludes perimetrales. La Urbanización se acomodara en lo
posible a la configuración primitiva del terreno, evitándose alteraciones y transformaciones significativas
del perfil existente.
• Se realizarán estudios de las modificaciones de flujo y escorrentía superficial que las obras van a
ocasionar, como modo de garantizar la correcta evacuación de aguas pluviales a través de sistema de
desagüe de sección suficiente.
• Las diferentes Unidades de Ejecución contendrán un estudio paisajístico del ámbito, en este se
analizará la incidencia de los volúmenes y colores pretendidos en la ordenación sobre la imagen, tanto a
nivel urbano como desde los corredores visuales mas frecuentados (carreteras y accesos), estableciendo
medias correctoras para paliar su impacto. A tal efecto, se implantaran como mínimo las siguientes:
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− Como borde con el medio rural se dispondrán de sistemas de espacios libres o acerados amplios
que permitan la disposición de masas de arbolado.
− Se incorporarán el tratamiento obligado de los espacios no ocupados por la edificación y en los
bordes de contacto con las vistas más comprometidas (carreteras) se implantarán pantallas vegetales que
oculten, al menos parcialmente, la edificación prevista.
− Las especies vegetales a utilizar en estas actuaciones, deberán estar en concordancia con las
condiciones climáticas y características del suelo.
− Como condición estética en las fachadas medianerías y cerramientos que hayan de quedar visibles
sólo se emplearán como materiales vistos aquellos cuyo acabado de fabricación esta previsto y
homologado para dicha finalidad.
2. Medidas protectoras y correctoras a aplicar en la fase de la obra:
• Se realizarán riegos periódicos en tiempo seco para evitar la suspensión de polvo durante los
movimientos de tierra y se entoldarán los camiones durante el traslado de tierras.
• El tráfico de la maquinaria pesada se planificará utilizando las rutas que resulten menos molestas
para las zonas edificadas próximas y, si fuera preciso, contando con la presencia de agentes municipales
que controlen el tráfico. En el caso de que exista imposibilidad técnica para efectuarlo, se facilitará una
circulación fluida al atravesar la zona industrial, limitando a su vez la velocidad máxima para minimizar la
emisión de ruidos, vibraciones y gases.
• Los horarios en que se lleven a cabo las obras deberán evitar las molestias a la población,
ajustándose al horario convencional de la jornada laboral.
• Los materiales de obra procederán de explotaciones debidamente legalizadas.
• Las áreas de manipulación de los aceites, combustibles y lubricantes empleados por la maquinaria
de los aceites, combustibles y lubricantes empelados por la maquinaria de obra, serán impermeabilizadas
para evitar cualquier afección a las aguas subterráneas.
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7.- SINTESIS.7.1.-ASIGNACION DE USOS PORMENORIZADOS Y TIPOLOGIAS EDIFICATORIAS
La asignación de usos pormenorizados y tipologías edificatorias se establece a continuación, y en la
documentación gráfica en atención a los artículos 83.2 del TRLRSOU y 45.1b del Reglamento de
Planeamiento.
Además, según el artículo 48.2 del Reglamento de Planeamiento, el Plan Parcial debe expresar el
destino público o privado de los terrenos que resulten edificables. Por tanto, tenemos en m2 de suelo:
USOS LUCRATIVOS
Superficie (m2)
Uso Industrial Agropecuario
Uso Industrial Intensivo
Uso Industrial Extensivo
TOTAL USO INDUSTRIAL
USOS NO LUCRATIVOS
Superficie (m2)
TOTAL USO ESPACIO LIBRE
USOS NO LUCRATIVOS
SUPERFICIE DE CESIONES
SIPS Social
SIPS Comercial
SIPS Deportivo
TOTAL
CESIONES(EQUIPAMIENTOS)
USOS NO LUCRATIVOS
SIST. GENERALES LOCALES
SE-432
Depuradora (E.D.A.R.)
TOTAL SIST. GENERALES
USOS NO LUCRATIVOS
VIARIO Y AREAS ASOCIADAS
Reserva de Viario
Esp. Libre no Comp. Asociado a
Viario
Viario
TOTAL RED VIARIA Y ESPACIOS
ASOCIADOS
41,25
18,83
4,66
64,75
Porcentaje (%)
130.839,20
Superficie (m2)
10,15
Porcentaje (%)
14.336,40
14.908,45
27.189,70
1,11
1,16
2,11
56.434,55
4,38
Superficie (m2)
Porcentaje (%)
20.099,25
2.500,00
22.599,25
Superficie (m2)
1,56
0,19
1,75
Porcentaje (%)
39.610,60
26.341,50
3,07
2,05
178.476,65
13,85
244.428,75
18,96
Superficie (m2)
TOTAL SECTOR S-7
LA ZORRERA
Porcentaje (%)
531.531,90
242.658,35
60.000,00
834.190,25
1.288.492,00
Porcentaje (%)
100,00
7.2.-APROVECHAMIENTO, PONDERACION DE USOS Y CAPACIDAD INDUSTRIAL
Respecto al cumplimiento de establecer las superficies edificables por usos, aprovechamiento
edificatorio por usos, aprovechamiento edificatorio y ponderación de usos (arts. 83.2 y 97.3 del TRLRSOU),
aparecen seguidamente y reflejados en la documentación gráfica de Ordenación. El Plan Parcial asigna al
Sector tres ordenanzas de aplicación a saber: Uso Industrial Agropecuario, Uso Industrial Intensivo, Uso
Industrial Extensivo; dentro de una única área de reparto con los siguientes Sistemas Generales Locales
asignados:
1.- Estación Depuradora de Aguas Residuales (E.D.A.R.) para el Sector.
2.- El Desdoble del tramo de la Carretera SE-432 incluido en el Sector que recorre y da acceso al
Polígono.
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ZONAS DE USOS
PORMENORIZADOS
SUPERFICIE
BRUTA
EIDIFICABILIDAD
UNITARIA
EDIFICABILIDAD
TOTAL
COEFICIENTE
DE
PONDERACION
APROVECHAMIENTO
TOTAL DE USO
CARACTERISTICO
Industrial
Agropecuario
531.531,90
0,40763
216.668,35
(2)
216.668,35
Industrial Intensivo
242.658,35
0,61600
149.477,54
(2)
149.477,54
Industrial Extensivo
60.000,00
0,34001
20.400,60
(2)
20.400,60
No Lucrativa
454.301,75
_
TOTAL
1.288.493
(1)
_
_
386.547,60
(1) Esta edificabilidad no genera aprovechamiento, según el artículo 98.2 del TRLRSOU.
(2) Aún existiendo tres ordenanzas de aplicación diferenciadas en el Sector y dadas las características
edificatorias de cada una de ellas, se ha considerado el coeficiente de ponderación homogéneo “1,00” para
cada uno de ellos.
Aprovechamiento tipo según planeamiento general = 0,30 m2eutc/m2s.
Aprovechamiento Medio del Sector calculado en el Plan Parcial = 386.547,60 m2eutc/m2s.
Comprobación: 386.547,60 / 1.288.492 = 0.30 m2eutc/m2s.
La Edificabilidad Media del Sector=
Edif.: 0,46338
(Superficie Lucrativa Total: 834.190,25 m2)
Comprobación: 386.547,60 / 834.190,25 = 0,46338
Las cesiones de sistemas locales que se establecen en la ordenación del Plan Parcial son las
obligatorias que prescribe el TRLRSOU y sus reglamentos vigentes, en especial el Anexo al Reglamento de
Planeamiento.
Arahal, Octubre de 2007
José Julio Ortega Godino, Arquitecto.
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DOCUMENTO II. ORDENANZAS REGULADORAS
TITULO I.-DISPOSICIONES GENERALES Y TERMINOLOGIA DE CONCEPTOS
CAPITULO 1.-NORMAS PRELIMINARES
Artículo 1.- Objeto, Naturaleza y Ámbito.
1.- El presente Plan Parcial es el instrumento de ordenación integral del Sector S-7, suelo apto para
urbanizar industria “La Zorrera”. Tiene por finalidad ordenar la actividad urbanístico-edificatoria que en éste
sector se lleva a efecto, y en consecuencia regula:
-
El planeamiento urbanístico que lo desarrolla.
La ejecución y gestión del proceso de urbanización.
El ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso y aprovechamiento de parcelas y
edificaciones.
Aquellas actividades que con arreglo a lo dispuesto en la Ley del suelo sean congruentes con la
competencia urbanística.
2.- El presente Plan Parcial es la aplicación en la totalidad del sector de S.A.U. S-7 “La Zorrera”.
3.- La naturaleza del Plan Parcial se define por las siguientes características:
-
Son una ordenación integral del S.A.U. S-7.
Deben acomodarse a las determinaciones de las NN.SS.MM. de Arahal.
Artículo 2.- Vigencia y Efectos, Revisión y Modificación del Plan Parcial.
1.- El Plan parcial tiene una vigencia indefinida, en cuanto no se apruebe definitivamente otro instrumento
de planeamiento que lo supla, en los casos de posible revisión o modificación, en los supuestos y por los
procedimientos legalmente previstos, y entrará en vigor el día siguiente a su publicación de aprobación
definitiva en el Boletín Oficial de la Provincia de Sevilla.
2.- El Plan Parcial será inmediatamente público, obligatorio y ejecutivo desde la publicación de su
aprobación definitiva.
3.- El Ayuntamiento verificará la oportunidad de revisar o modificar el presente Plan Parcial,
considerándose, además de lo dispuesto en la TRLRSOU y sus Reglamentos vigentes, lo establecido en las
Ordenanzas de las NN.SS.MM. de Arahal
4.- Siguiendo el procedimiento previsto en el TRLRSOU, para aprobación de planes, podrán introducirse
modificaciones y correcciones de detalle que la realidad y evolución de los hechos aconsejen, sin incurrir en
las circunstancias propias de la Revisión del Planeamiento, modificando cualquier elemento de la
ordenación referente a calificación de suelo, cesiones previstas, modificación del viario, o cualquier otro
parámetro del Plan Parcial.
Artículo 3.- Documentación del Plan Parcial.
El Plan Parcial está integrado por los siguientes documentos, en atención a los artículos 57 a 63 del
vigente Reglamento de Planeamiento:
I.- Memoria: Integrada por la Memoria Informativa y la Justificativa; contiene la descripción urbanística y
global del sector, la síntesis de la información, los objetivos del planeamiento, la descripción del enfoque y
carácter del Plan parcial, la justificación de las soluciones adoptadas, la descripción de la ordenación y de las
políticas de intervención.
II y III.- Planos: Integrados por los planos de información y los de ordenación. Los primeros constituyen la
representación gráfica de la información urbanística, los datos que han servido para fundamentar las
propuestas del Plan; y los segundos, constituyen la representación gráfica de la regulación urbanística,
determinaciones resultantes de la ordenación establecida, teniendo carácter vinculante.
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IV.- Ordenanzas: Constituye el cuerpo normativo específico de la ordenación urbanística del Plan Parcial.
V.- Plan de etapas: Es el documento que determina el orden y las previsiones temporales para el desarrollo y
ejecución del Plan; tiene carácter normativo.
VI.- Estudio económico-financiero.- Es el documento que contiene la evaluación económica
inversiones a realizar, ajustándose al detalle preciso en el futuro Proyecto de Urbanización.
de las
Artículo 4.- Interpretación del Plan Parcial.
Los documentos del Plan Parcial contienen una unidad coherente, cuyas determinaciones se
aplicarán en atención al mejor cumplimiento de los objetivos generales y sociales del propio Plan. En caso
de desacuerdo o imprecisión del contenido de la documentación, se tendrá en cuenta los siguientes
criterios:
a).- La interpretación del Plan Parcial compete al Ayuntamiento, sin perjuicio de las facultades de la Junta de
Andalucía y de las funciones del Poder Judicial.
b).- El documento de Ordenanzas prevalece sobre cualquier documento escrito o gráfico, en los materiales
en ella reguladas, sobre el desarrollo, gestión y ejecución, así como respecto a las condiciones de uso y
edificación zonal. Supletoriamente, serán de aplicación las Ordenanzas de las NN.SS.MM. de Arahal.
c).- Los documentos escritos prevalecen sobre los gráficos, y los planos de mayor escala sobre los de menor
nivel de detalle.
d).- Si existiera contradicción entre determinaciones expresadas en valor absoluto y porcentaje,
prevalecerán estos últimos.
e).- Los conflictos entre documentos, o las dudas en la aplicación de determinaciones, se resolverán de
modo que prevalezca la interpretación más favorable al sentido común, a las dotaciones, a la reserva de los
espacios libres, y al menor deterioro del medio ambiente y la edificación, y al interés general y social.
CAPITULO 2.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS.
Artículo 5.- Adquisición de las Facultades Urbanísticas. Derechos y Deberes de los Propietarios del Suelo.
1.- Los derechos, cargas y deberes inherentes a la propiedad del suelo, se regulan en las NN.SS.MM. de
Arahal, en consonancia con el TRLRSOU (artículos 19, 20, 21 y 22), y supletoriamente, por el Plan Parcial.
2.- El proceso gradual de adquisición de las facultades urbanísticas de la propiedad se regula por medio de
los artículos 23, 24, 26, 27 28, 29 33, 35 y 37 del vigente TRLRSOU.
3.- Los plazos para dar cumplimiento a los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, así como los
plazos de edificación, se establecen en el Plan de etapas del presente Plan Parcial.
Artículo 6.- Aprovechamiento Urbanístico.
1.- Son requisitos necesarios para la consolidación del aprovechamiento urbanístico: la aprobación
definitiva del planeamiento que debe completar la ordenación urbanística, prevista en las NN.SS.MM. de
Arahal o por el presente Plan parcial, el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y
urbanización en los plazos fijados por el planeamiento o la legislación urbanística aplicable.
2.- Cada parcela futura será susceptible del aprovechamiento urbanístico que determina el presente Plan
parcial, o las figuras de planeamiento que deban desarrollarlas.
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TITULO II. DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL.
CAPITULO 1. DESARROLLO Y EJECUCIÓN.
Artículo 7.- Desarrollo del Plan Parcial. Instrumentos Complementarios de Ordenación. Estudio de Detalle.
1.- El desarrollo y ejecución del Plan parcial corresponde al Ayuntamiento, sin perjuicio de la participacióncolaboración de los particulares, en los términos previstos, y de la cooperación de organismos competentes
de la Administración Autonómica.
2.- El presente Plan Parcial se desarrolla mediante los instrumentos de planeamiento, gestión, y ejecución
previstos en la vigente TRLRSOU. Aunque el Plan Parcial contempla una ordenación pormenorizada
suficiente para la directa urbanización y edificación, se prevé la posibilidad, en caso necesario, de
instrumentos de desarrollo tales como Estudios de Detalle con las finalidades específicas establecidas por el
artículo 91 del TRLRSOU y los artículos 65 y 66 del vigente Reglamento de Planeamiento. El Plan Parcial,
instrumentos de desarrollo de las NN.SS.MM. de Arahal, se desarrolla a través de los instrumentos de
ejecución siguientes.
a).- Proyectos de Gestión: Proyecto de Compensación/reparcelación y parcelación.
b).- Proyectos de Obras: Proyectos de Urbanización y Edificación.
3.- El desarrollo temporal del Plan Parcial se atendrá a lo específico en el documento del Plan de Etapas.
4.- Los estudios de Detalle, que sean necesarios redactar, tendrán el contenido documental previstos en el
artículo 66 del reglamento de Planeamiento y estarán a lo dispuesto en el artículo 2.1.5 de las NN.SS.MM. de
Arahal, y cumplirán las siguientes determinaciones:
a).- El área abarcada por el estudio de Detalle no será inferior a una manzana completa, o
todo el frente parcelario de una manzana, hacia un vial de los establecidos en el presente
Plan Parcial.
b).- No establecerán la apertura de nuevos viales rodados o peatonales de dominio público,
pudiendo solamente establecer vías rodadas privadas a través de suelos de dominio
privado, con la salvedad que dispone el presente documento en lo relativo a parte de los
Viarios Secundarios de dirección perpendicular a la SE-432, concretamente los
denominados “A”, “B”, “C”, “E”, “F”, “G”; “I”, “L”, “N” y “Ñ”, siempre en correspondencia con
los las manzanas de uso Industrial Intensivo anexas a los anteriores, concretamente los
Grupos de Manzanas que se mencionan a continuación:
- PRIMER GRUPO: Las manzanas “5” Y “6”, (afectando el estudio de detalle al grupo
completo).
- SEGUNDO GRUPO: Las manzanas “8”, “9” Y “10”, (afectando el Estudio de Detalle a más de
una manzana o al grupo completo).
- TERCER GRUPO: Las manzanas “11”, “12”, “13”, “14” y “15”, (afectando el Estudio de Detalle
a más de una manzana o al grupo completo)..
- CUARTO GRUPO: Las manzanas “16”, “17”, “18” y “19”, (afectando el Estudio de Detalle a
más de una manzana o al grupo completo).
El Estudio de Detalle estará habilitado para, manteniendo superficies y
aprovechamientos de las referidas manzanas, agruparlas entre sí (dentro de los referidos
grupos unas manzanas con otras), pudiendo cambiar también la posición de los viarios
referidos, agrupándolos entre sí, e incluso proponiendo la conversión de alguno de ellos
como área de estacionamiento o zona verde adicional a los contemplados en el Plan
Parcial, área que tendrá que recoger los condicionantes del nuevo uso que propone, según
refiere el Plan Parcial.
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c).- No contendrán determinaciones que contradigan las determinaciones del presente Plan Parcial.
5.- Los Estudios de Detalle serán obligatorios cuando sea necesario:
a).- La adaptación o reajuste de las alineaciones y/o rasantes establecidas en el Plan Parcial;
justificando la necesidad de este extremo, manteniendo las magnitudes básicas del Plan Parcial, y
repercutiéndose el costo de la urbanización complementaria necesaria al promotor del estudio de
Detalle.
b).- La ordenación de los volúmenes edificatorios, en atención a las normas particulares de
edificación de la zona industria, alterando la ubicación de los patios de edificación y las condiciones
de posición de edificación.
c).- La previsión de los espacios libres interiores mancomunados, de carácter privado, o vías de
carácter privado que presten servicios a vías o parcelas de una manzana, o permitan el acceso al
espacio libre mancomunado, estableciendo las alineaciones y rasantes y ordenación de volúmenes
necesarios, previniendo, como mínimo, una anchura de 15 metros para dichas vías.
d).- Cuando se pretenda introducir la tipología de naves entre medianeras en una manzana donde
ya existan, o no, naves aisladas, será necesaria la tramitación previa de Estudio de Detalle que
ordena los volúmenes y ofrezca solución a las medianeras vistas. Asimismo será necesaria para
introducir la tipología de edificación en hilera o entre medianeras en manzanas completas. Se
podrá introducir con este instrumento, la tipología de edificación entre medianeras en manzanas
en las que todas sus parcelas estén sin edificar o en manzanas parcialmente edificadas. No será
necesario que la tipología de edificación entre medianeras se extienda a toda la manzana
completa, pero sí deberá prever una solución adecuada de integración de ambas tipologías y
garantizar que no se generarán medianeras vistas.
Artículo 8.- Ejecución del Plan Parcial.
1.- El desarrollo y ejecución del Plan Parcial se atendrá a lo dispuesto en el TRLRSOU, y a las
condiciones de urbanización y generales de uso y edificación de las NN.SS.MM.
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2.- La ejecución del Plan Parcial se realizará por medio de la delimitación, en el Plan Parcial, de una
única área de reparto y tantas Unidad de Ejecución como se consideren delimitar tanto en el Plan
Parcial como posteriormente junto con la fijación del sistema de actuación para cada una de ellas.
Artículo 9.- Sistemas de Actuación. Gestión Urbanística. Unidad de Actuación.
1.- Los sistemas de actuación previstos para la ejecución del Plan Parcial son los de Compensación y
Cooperación.
2.- La Gestión Urbanística y/o aplicación de estos sistemas de actuación se realizarán con arreglo a
los dispuesto en el Reglamento de Gestión Urbanística, y a las determinaciones complementarias
que las NN.SS.MM. de Arahal establecen.
Artículo 10.- Parcelaciones Urbanísticas.
1.- Se considera parcelación urbanística a toda agrupación, división o subdivisión simultánea o
sucesiva de terrenos en dos o más lotes.
2.- No se permitirá ninguna parcelación que dé lugar a parcelas que no reúnan las condiciones de
ordenación y tamaño establecidas en las presentes Ordenanzas del Plan Parcial.
3.- Los Proyectos de Parcelación se someterán a licencia municipal, según el artículo 242 del
TRLRSOU y artículo 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística.
4.- El contenido documental del Proyecto de Parcelación será, como mínimo, el referenciado en el
artículo 2.1.10 de las NN.SS.MM. de Arahal; e incluirá además en sus determinaciones, la asignación
individualizada de la superficie edificable de toda la manzana.
Se describirán, en su caso, las cargas, afecciones y servidumbres que afectasen a los
terrenos para futuras transmisiones, así como se establecerá su mantenimiento o supresión en cada
caso.
En caso de creación de vial privado interno o áreas libres mancomunada a varias parcelas
en una misma manzana, se afectarán los terrenos de dichas parcelas con previsión de una
comunidad de propiedades, que ostentará el dominio y se responsabilizará de su ejecución y
mantenimiento.
Artículo 11.- Obras y Proyectos de Urbanización.
1.
Las condiciones que deben cumplir los proyectos de urbanización se establecen en el capítulo de
Normas de urbanización, y suplementariamente en el Capítulo 2 del Título 2 de las NN.SS. de
Arahal, así como en el Capítulo I del Título II del decreto 72/92 relativo a Normas técnicas para la
accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas y del transporte en Andalucía.
2.
Los proyectos de urbanización, serán únicos para cada unidad de ejecución que se desarrolle y
tendrán que justificar su autonomía dentro de todo el sector así como el total cumplimiento de los
condicionantes definidos en el presente Plan parcial.
3.
Las condiciones de cálculo de la demanda infraestructural necesaria, contenida en la Memoria del
Plan Parcial, será condiciones mínimas y de obligado cumplimiento; siendo así mismo obligado
respetar los esquemas de redes, contenidas en los planos.
4.
Será obligatoria la redacción de un Proyecto de Urbanización cuando se proyecte un viario interno
o espacios libres mancomunados en el interior de una manzana, y no se proyecte
complementariamente como proyecto de obras la urbanización complementaria junto a un
proyecto de ejecución unitario de la edificación propuesta.
Artículo 12.- Proyectos de Edificación.
El contenido y condiciones que deberán cumplir los proyectos de edificación se establecen para
cada tipo de obra en el capítulo 3 del título 2 “Normas de tramitación” de las vigentes NN.SS. de Arahal.
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CAPITULO 2. NORMAS DE URBANIZACIÓN.
Artículo 13.- Normas Generales.
1.
Las normas de urbanización serán de aplicación a el/los proyecto/s de urbanización que defina/n la
ejecución del Plan Parcial, conforme a lo dispuesto en el artículo 117 y SS. del TRLRSOU y los
artículos 67 y 68 del Reglamento de Planeamiento.
2.
En ningún caso, los Proyectos de Urbanización podrán contener determinaciones sobre ordenación
y régimen del suelo o de la edificación, no modificando las previsiones del Plan Parcial, sin perjuicio
de las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo para la ejecución
material de las obras, que no supongan alteración de las determinaciones anteriormente
expuestas, necesitándose si es así, la correspondiente modificación del planeamiento
correspondiente.
3.
El contenido del Proyecto de Urbanización se establece en el artículo 69 y 70 del Reglamento de
Planeamiento y en los artículos 2.2.3 y 2.2.4 de las vigentes NN.SS. de Arahal.
Artículo 14.- Condiciones de la Red Viaria.
1.
2.
El diseño del viario se ajustará a las alineaciones y rasantes establecidas en los planos
correspondientes del Plan Parcial, con las correcciones que se deban establecer en función de los
estudios sobre el terreno o adaptación a su topografía.
3.
Se le dará la mayor continuidad posible a los tráficos peatonales, cuidándose de la eliminación de
las barreras arquitectónico-urbanísticas.
4.
Se respetarán las demás condiciones establecidas en el artículo 2.2.6 de las NN.SS. de Arahal.
5.
Las vías se pavimentarán por medio de firme bituminoso, aglomerado asfáltico en caliente en
calzada y riego asfáltico de aparcamientos. Los itinerarios peatonales cumplirán el Decreto 72/92,
siendo antideslizantes, variando texturas y color en esquinas y/o cualquier obstáculo, y con
pendiente transversal menor del 2%.
6.
El viario se dispondrá con la señalización horizontal y vertical necesaria para la funcionalidad de la
circulación viaria, con el cumplimiento del Decreto 72/92 antes referenciado.
7.
Las conexiones y acceso a la SE-432 se adecuará a lo dispuesto en la Ley de Carreteras de Andalucía
y a lo dispuesto por el titular de la misma.
Artículo 15.- Condiciones de Abastecimiento de Agua.
1.
Se cumplirán las condiciones establecidas en el artículo 2.2.7 de las NN.SS. de Arahal,
complementadas por las condiciones establecidas en la memoria del Plan Parcial.
2.
El proyecto deberá ser informado por los técnicos de AQUALIA o empresa responsable del
suministro, debiendo cumplirse las normas relativas a materiales, calidades y piezas especiales, así
como cumplir las hipótesis de cálculo relativas a materiales, calidades y piezas especiales, así como
cumplir las hipótesis de cálculo, los caudales mínimos, trazados y secciones de tuberías y
conexiones a las redes municipales previstas.
Artículo 16.- Condiciones de Alcantarillado.
1.
Se cumplirán las condiciones establecidas en el artículo 2.2.8 de las NN.SS. de Arahal,
complementadas por las condiciones establecidas en la memoria del Plan Parcial.
2.
El proyecto deberá ser informado por los técnicos de TEDESA o empresa responsable del
mantenimiento de la red, debiendo cumplirse las normas relativas a materiales, calidades y piezas
especiales, así como cumplir las hipótesis de cálculo, los caudales máximos, trazados, secciones de
tuberías y conexiones a las redes municipales previstas.
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Artículo 17.- Condiciones de la Red de Energía Eléctrica.
1.
Se cumplirán las condiciones establecidas en el artículo 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11 y 2.2.12 de las NN.SS. de
Arahal, complementadas por las establecidas en la Memoria del Plan Parcial. Los centros de
transformación podrán localizarse en zonas verdes, cercanas a los viarios públicos, siempre que se
garantice su calidad estética, protección, e integración del entorno.
2.
El proyecto deberá ser informado y autorizado por los servicios técnicos de Sevillana-ENDESA o
empresa responsable del mantenimiento y suministro eléctrico, debiendo cumplirse las
determinaciones establecidas por dicha compañía suministradora, así como las condiciones
técnicas de la ejecución de las obras e instalaciones necesarias.
Artículo 18.- Condiciones del Alumbrado Público.
1.
Se cumplirán las condiciones establecidas en el artículo 2.2.13 de las NN.SS. de Arahal,
complementadas por las establecidas en la Memoria del Plan Parcial.
2.
El proyecto deberá ser informado y autorizado por los servicios técnicos municipales del Excmo.
Ayto. de Arahal, debiendo cumplirse las determinaciones establecidas en estos.
Artículo 19.- Condiciones de Diseño de Espacios Libres.
Se cumplirán las condiciones establecidas en el artículo 2.2.14 de las NN.SS. de Arahal,
complementadas por las condiciones establecidas en la Memoria del Plan Parcial. La superficie mínima de
alcorques se podrá reducir hasta el mínimo necesario, según el tipo de arbolado a introducir.
Artículo 20.- Condiciones de Protección Frente al Fuego.
Se ajustarán a lo dispuesto en el Reglamento de Protección Contar Incendios en Establecimientos
Industriales, Código Técnico de la Edificación, Ley de Prevención de Riesgos Laborales y demás
disposiciones legales vigentes que le sean de aplicación.
En este sentido, cada parcela dispondrá de acometida independiente a la red general de suministro
a la red de incendios interior. Así mismo, cada propietario deberá instalar los medios necesarios para
cumplir con la reglamentación vigente, independientemente de la presión y caudal disponibles en cada
parcela.
Artículo 21.- Condiciones Estéticas.
Se prohíbe en cualquier fachada de una edificación el uso de materiales deleznables u otros que no
resistan en debidas condiciones el paso del tiempo y no acordes con la normas del buen construir.
Las empresas titulares quedarán obligadas al buen mantenimiento y conservación de los materiales
exteriores.
Las edificaciones en parcelas con frente a más de una calle quedarán obligadas a que todos los
parámetros de fachada tengan la misma calidad de diseño y acabado. Se entiende por parámetros de
fachada los que dan frente a cualquier vía pública.
Las edificaciones con frente a las avenidas con mediana central ajardinada, deberán cumplir un
elevado estándar de acabado en las fachadas recayentes a las citadas avenidas, procurando ubicar en ellas
las actividades comerciales inherentes a las industrias (expositores, oficinas, etc.). Para ello deberán ejecutar
dichas fachadas con materiales nobles y al menos el 30 % de las mismas con acabados en vidrio de
adecuado diseño estético.
Tanto las paredes medianeras como los parámetros que sean susceptibles de posterior ampliación,
deberán tratarse como una fachada, debiendo ofrecer calidad de obra terminada.
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Las construcciones auxiliares e instalaciones complementarias de las industrias de las industrias
deberán ofrecer un nivel de acabado digno, y que no desmerezca la estética del conjunto; para lo cual
dichos elementos deberán tratarse con idéntico nivel de calidad que la edificación principal.
Los espacios libres de edificación en los frentes a calle o visibles desde la misma, serán tratados
como espacios ajardinados o como aparcamientos convenientemente pavimentados, no pudiéndose, en
ningún caso destinarse a depósito material.
Los rótulos empleados se ajustarán alas normas de correcto diseño en cuanto a composición y
colores utilizados y se realizarán a base de materiales inalterables a los agentes atmosféricos. La empresa
beneficiaria es la responsable, en todo momento, de su buen estado de mantenimiento y conservación.
Los rótulos deberán ser secuenciales de manera que dirijan el recorrido desde los accesos hasta
cada industria.
Las señales de localización estarán compuestas por los rótulos de identificación de cada calle
situados en los cruces, y la numeración de cada parcela en el acceso a éstas.
Artículo 22.- Supresión de Barreras Arquitectónicas.
Se procurará la supresión de las barreras físicas arquitectónico-urbanísticas que dificulten la
circulación de minusválidos, con el cumplimiento de las disposiciones del Decreto 72/92 de las Normas
Técnicas para la Accesibilidad y Eliminación de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y del Transporte de
Andalucía.
Artículo 23.- Condiciones de Desarrollo de las Obras de Urbanización. Control Municipal.
1.
El proyecto de urbanización contendrá las medidas necesarias para garantizar el control sobre los
desechos y residuos sólidos que se generen durante la ejecución de la urbanización, mediante una
adecuada gestión de los mismos; facilitando las operaciones de recogida y transporte, disponiendo
los residuos en las condiciones más idóneas para evitar malos olores, derrames,...y previendo el
coste de gestión de los residuos sólidos en el presupuesto de las obras de urbanización, o el
correspondiente convenio con el Ayuntamiento si son los Servicios Municipales los que se
encargarán de sus recogida y transporte.
2.
El proyecto de urbanización contendrá las mediadas necesarias para el tratamiento de los
materiales productores de polvo, humectándolos cuando las condiciones climatológicas sea más
desfavorables.
3.
El Proyecto de Urbanización garantizará la no existencia de afectaciones sobre el terreno, debidas a
vertidos de aceite, grasas y combustibles de las máquinas operadoras de la urbanización.
4.
El Proyecto de Urbanización dispondrá las medidas protectoras necesarias para el correcto
desarrollo de la urbanización, incluyéndose en el presupuesto de obra de urbanización y/o pliego
de condiciones del proyecto de urbanización.
5.
Los proyectos de urbanización incluirán medidas protectoras y de restauración del medio ambiente
necesarias, tal como establecen en el artículo 2.2.19 de las vigentes NN.SS.
6.
El Ayuntamiento de Arahal verificará que la ejecución de las obras se realiza de conformidad con el
Proyecto de Urbanización aprobado, nombrando un técnico competente que efectué el
seguimiento, inspección y control continuado de la urbanización, junto con el técnico director
nombrado por la propiedad.
7.
El Proyecto de Urbanización recogerá las determinaciones previstas en el artículo 4.3.3 de las NN.SS.
de Arahal.
Artículo 24.- Recepción de la Urbanización.
1.
Finalizadas las obras de urbanización, el Excmo. Ayuntamiento de Arahal, previa notificación de las
propiedad y técnicos directores, procederá a la recepción provisional de las mismas, que será
llevada a término en el plazo máximo de 30 días a partir de la constatada terminación de las obras,
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en presencia de representantes legales de la Propiedad y del Ayuntamiento, y de el/los técnico/s
directores de las obras, levantándose acta de la misma a los efectos oportunos.
2.
La recepción definitiva de las obras de urbanización se llevará a efecto transcurrido un plazo
máximo de seis meses desde la fecha de la recepción provisional, siguiéndose el mismo
procedimiento descrito para ella. Si durante el intervalo de tiempo entre ambas recepciones,
aparecieran defectos imputables a la ejecución de las obras de urbanización, éstos serán
subsanados por la Propiedad, pero, si los defectos son derivados de la falta de vigilancia y
conservación de las mismas, desde la fecha de recepción provisional, éstos serán subsanados a
cargo del Ayuntamiento.
3.
Si transcurriese un plazo mayor de treinta días desde la notificación de finalización de las obras de
urbanización, sin que se realizase la recepción provisional, la propiedad establecerá la fecha de la
misma, notificándola fehacientemente al Excmo. Ayuntamiento con tres días de antelación como
mínimo. La no comparecencia de representantes municipales, en su caso no impedirá que se lleve a
término la recepción provisional, con validez legal a todos los efectos, salvo que el Excmo.
Ayuntamiento de Arahal notificará a la propiedad la existencia de motivos técnicos razonados de
disconformidad con las obras ejecutadas.
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TITULO III. MEDIDAS DE PROTECCION AMBIENTAL.
Artículo 25.- Condiciones Generales del Tratamiento de los Residuos Sólidos Urbanos (R.S.U.). Condiciones
de Acumulación de los R.S.U.:
Para la acumulación de basuras y residuos sólidos urbanos será necesario el uso de contenedores
soterrados de 3.000/5.000 litros de capacidad, con buzón exterior para el depósito de las basuras, fabricado
en acero inoxidable (zonas en contacto con las basuras) y chapa de acero termo-lacada RAL 7012 o
materiales equivalentes debidamente justificados que reúnan, al menos, condiciones de uso y durabilidad
similares.
Se adjunta Tabla extraída del Actual Plan Director Territorial de Residuos Urbanos de Andalucía:
COMPONENTESº
Materia Orgánica
GENERACION (t/año)
COMPOSICION (%)
1.490.012
47,5
251.792
8,0
1.746.804
55,5
Papel/Cartón
629.479
20,0
Plástico
377.687
12,0
Vidrios
251.791
8,0
Metales
110.159
3,5
31.474
1,0
Subtotal
1.400.590
44,5
TOTAL
3.147.394
100,0
Otros
Subtotal
Complejos (Brick)
De igual forma también se dispone de los datos conjuntos de residuos sólidos urbanos extraídos
del Vertedero municipal en el año 2003 que ascendieron a 420 kg/hab/año.
En base a los datos anteriores u otros similares que puedan obtenerse justificadamente, la
disposición de los viarios y a un reparto homogéneo de contenedores, deberá fijarse en los posteriores
Proyectos de Urbanización la dotación mínima de contenedores que deberán ubicarse en las distintas
Unidades de Ejecución en que se divida el Sector.
Artículo 26.- Puntos Limpios.
En el marco de lo establecido en los Planes Directores de Gestión de Residuos Urbanos y según la
Ley 7/2007 de Gestión de la Calidad Ambiental, los nuevos polígonos industriales y las ampliaciones de
los existentes, deberán contar con un punto limpio para la recogida selectiva de residuos que serán
gestionados directamente o a través de órganos mancomunados, consorciados u otras asociaciones
locales, en los términos regulados en la legislación de régimen local. La gestión de la citada instalación
corresponderá a una empresa con autorización para la gestión de residuos.
Artículo 27.- Medidas de Protección y Correctoras de Vertidos y Aguas Residuales.
27.1.- El vertido de las aguas fecales y pluviales del Sector (según las condiciones recogidas en la
Memoria de este Documento), deberá conectarse al colector que vierta directamente a la estación
Depuradora.
27.2.- En ningún caso se verterán aguas residuales al Sistema Hidrológico Local, quedando
prohibidos los vertidos directos a cauces indirectos sobre el terreno.
27.3.- No se permitirá el vertido directo de las aguas residuales procedentes de los procesos de
elaboración que puedan derivarse del uso industrial del Sector ni a cauces ni a fosas, por las que
habrán que someterse, si procede, a depuración previa de manera que queden garantizados unos
niveles de DBO, residuos minerales, etc…; asumibles por los sistemas de depuración municipales.
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27.4.- Cuando las aguas residuales de origen industrial no sean asimilables a los de uso doméstico,
deberán ser decantadas y depuradas en/a través de la propia industria, ya sea en sus mismas
instalaciones o en otras ajenas; de forma que se garanticen niveles similares a las de uso doméstico
como fase previa al vertido de las mismas a la red general de alcantarillado.
27.5.- Durante la fase de ejecución de los proyectos, se tomarán las medidas oportunas para evitar
el vertido fuera de la red municipal.
27.6.- Las condiciones de edificación reguladoras serán de aplicación en las obras de nueva planta,
ampliación y reforma de edificaciones existentes.
27.7.- se realizarán estudios de las modificaciones de flujo y escorrentía superficial que las obras van
a ocasionar, como forma de garantizar la correcta evacuación de aguas pluviales a través de los
sistemas de desagüe de sección suficiente.
Artículo 28.- Medidas de Protección y Correctoras de Desechos y Residuos durante la Fase de Construcción
y Funcionamiento:
Las condiciones ambientales que a continuación se señalan deberán aparecer expresamente en el
Pliego de Condiciones Técnicas o documento homólogo, para todas las obras a ejecutar en el Sector:
28.1.- Los residuos sólidos generados durante el desarrollo del Sector y los que se deriven de su
futuro uso, serán conducidos a vertederos controlados y legalizados. La retirada de materiales de
desecho y escombros será especialmente escrupulosa en los bordes de al actuación, durante la fase
de obras.
28.2.- El Proyecto de Urbanización deberá contener expresamente un apartado dedicado a definir
la naturaleza y volumen de los excesos de excavación que puedan ser generados en la fase de
ejecución, especificándose el destino del vertido de estas tierras.
28.3.- La gestión de aceites usados y lubricantes Empleados por la maquinaria de construcción
habrá de realizarse conforme a la Orden de 28 de Febrero de 1989 del Ministerio de Obras Públicas.
En este sentido queda prohibido todo depósito o vertido de aceite usado en aguas superficiales,
subterráneas o en los sistemas de evacuación de aguas residuales, así como todo vertido o
depósito de aceite usado con efectos nocivos sobre el suelo. El contratista vendrá obligado, bien a
efectuar el cambio en centros de gestión autorizados (talleres, estaciones de engrase, etc.), bien a
efectuar el cambio en el parque de maquinaria y entregar los aceites usados a persona autorizada
para la recogida o bien realizar la gestión completa de estos residuos peligrosos mediante la
oportuna autorización.
Artículo 29.- Medidas de Protección y Correctoras a aplicar en la Fase de Obras de Urbanización.
Los condicionantes ambientales que a continuación se señalan deberán aparecer expresamente en
el Pliego de Condiciones Técnicas o documento homólogo para todas las obras de urbanización a ejecutar
en el Sector:
29.1.- Se realizarán riegos periódicos en tiempo seco para evitar la suspensión de polvo durante los
movimientos de tierra y se entoldaran los camiones durante el traslado de tierras.
29.2.- El tráfico de la maquinaria pesada se planificará utilizando las rutas que resulten menos
molestas para las zonas ocupadas próximas, y si fuera preciso, contando con la presencia de los
agentes municipales que controlen el tráfico. En el caso de que exista imposibilidad técnica para
efectuarlo, se facilitará una circulación fluida al atravesar la zona industrial, limitando a su vez la
velocidad máxima para minimizar la emisión de ruidos, vibraciones y gases.
29.3.- Los horarios en que se lleven a cabo las obras deberán evitar, en lo posible, molestias a los
usuarios del Polígono, ajustándose al horario de la jornada laboral.
29.4.- Los materiales de obra procederán de explotaciones debidamente legalizadas.
29.5.- Las áreas de manipulación de los aceites, combustibles y lubricantes empleados por la
maquinaria de obra, serán impermeabilizadas para evitar cualquier afección a las aguas
subterráneas.
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Artículo 30.- Medidas de Control de Ruidos.
Se garantizará la inexistencia de afecciones sobre las personas por emisión de ruido y
vibraciones. Para ello, las condiciones de implantación del Sector habrán de adecuarse a las
“Normas de Calidad Acústica” establecida en el Título III del Reglamento de Protección contra la
Contaminación Acústica de Andalucía, aprobado por Decreto 326/2003, de 25 de Noviembre. En
particular y para la tramitación de actividades sujetas a alguno de los procedimientos de
prevención ambiental, deberá contemplarse lo establecido en el Título IV “Normas de Prevención
Acústica” del citado Reglamento.
Artículo 31.- Medidas de Control Arqueológico.
Se establecerá un procedimiento cautelar para el caso de aparición de restos arqueológicos
durante las fases de urbanización y edificación. A este respecto se recuerda la obligación de comunicar la
aparición de restos arqueológicos a la Consejería de Cultura, establecida en el art. 50 de la Ley 1/91 de
Patrimonio Histórico de Andalucía.
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TITULO IV. REGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO.
CAPITULO 1. CLASIFICACION Y CALIFICACIÓN DEL SUELO
Artículo 32.- Clasificación y Calificación del Suelo.
1.
El régimen urbanístico del suelo del sector S-7 “La Zorrera”, será de suelo apto para urbanizar
hasta que no se materialice el derecho al aprovechamiento urbanístico pasando entonces a ser
clasificado como suelo urbano, según el artículo 10 del TRLRSOU, con todos los derechos
legales inherentes. Cuando la licencia municipal autorice la urbanización y edificación
simultáneas, la adquisición definitiva de los derechos al aprovechamiento urbanístico y a
edificar, quedarán subordinadas al cumplimiento del derecho a urbanizar.
2.
El Plan Parcial establece la calificación pormenorizada del suelo del sector, estableciendo usos
pormenorizados e intensidades de aprovechamiento.
CAPITULO 2. CONDICIONES GENERALES DE USO.
Artículo 33.- Condiciones Generales de Uso. Simultaneidad, Tolerancia y Compatibilidad de Usos.
1.
La implantación de un uso en una parcela, local o edificio requerirá el cumplimiento de la
normativa contenida en este capítulo, y complementariamente por lo contenido en el capítulo 2
del Título 3 de las NN.SS.
2.
Para cada actividad concreta, se entienden incluidos los servicios complementarios de
aparcamiento al aire libre o cubierto, zonas de almacenado al aire libre o cubiertas, oficinas,
laboratorios, comedores de empresa, servicios higiénicos y sanitarios, instalaciones, etc; siempre
proporcionados y vinculados al uso industrial.
3.
Simultaneidad de usos. Será de aplicación el artículo 3.2.2 de las NN.SS.
4.
Tolerancia entre usos. Será de aplicación el artículo 3.2.3 de las NN.SS.
5.
Compatibilidad de usos. Será de aplicación el artículo 3.2.23 de las NN.SS. y su cuadro anexo, para
aplicación en parcelas de uso compartido, con las limitaciones de uso establecidas para cada zona.
Se consideran usos compatibles con el uso dominante o principal aquellas actividades que no siendo
específicamente industriales complementan tal actividad y no supongan un conflicto para la misma. De
entra ellas podemos destacar los siguientes:
-
Vivienda Unifamiliar, cuando se encuentre anexo a la industria y/o instalación terciaria relacionada
en el presente artículo, siendo destinado al personal encargado de la vigilancia y conservación;
debiendo constituir un sector de incendio respecto a la industria, contar con acceso independiente
y con aislamiento adecuado respecto de las vibraciones, ruidos y demás fuentes de perturbación
de forma que resulte garantizada la protección frente a cualquier actividad insalubre.
-
Hostelería y restauración en todas las categorías de estos usos establecidas en el planeamiento
vigente.
-
Oficinas financieras, bancos, seguros, comerciales y servicios profesionales y técnicos, en todas las
categorías de estos usos establecidas en el planeamiento vigente.
-
Terciario en todas las categorías de este uso establecidas en el planeamiento vigente.
-
Se consideran como usos incompatibles con los usos agropecuario e industrial Intensivo y
extensivo previstos en el ámbito de actuación, los siguientes:
- Chatarrerías.
- Industrias de cualquier categoría que por razón de sus vertidos, no cuenten con
depuración propia de aguas residuales que permitan su asimilación por la red pública
municipal.
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- Industrias que sobrepasen las capacidades de infraestructura previstas en este Plan Parcial
y el Proyecto de Urbanización correspondiente, en tanto no se planteen por sus
promotores las medidas a adoptar para subsanar dichas deficiencias.
- Aquellas industrias que no cumplan con las condiciones de protección ambiental
definidas en el presente Documento.
Artículo 34.- Clasificación de Usos. Usos Pormenorizados.
Las zonas con clasificación de suelo similar que establece el Plan Parcial son las que se definen
seguidamente.
Su localización en el sector se establece en la documentación gráfica del Plan Parcial. Se considera
la siguiente clasificación de usos pormenorizados: Agropecuario, Industrial Intensivo, Industrial Extensivo,
Dotacional Público (deportivo, social-comercial), Espacios Libres Públicos, Reserva de Viario, Espacio Libre
No Computable Asociado a Viario, Viario, Aparcamientos, Infraestructuras, Servicios y Comunicaciones.
Artículo 35.- Condiciones del Uso Agropecuario.
1.- Serán de aplicación las condiciones de las presentes Ordenanzas, y complementariamente las de
los artículos 3.2.5, 3.2.7 y 3.2.11 y de las NN.SS.
2.- Corresponde a uso y dominio privado, con uso principal industrial en nave exenta.
Artículo 36.- Condiciones del Uso Industrial Intensivo.
1.- Serán de aplicación las condiciones de las presentes Ordenanzas, y complementariamente las de
los artículos 3.2.5, 3.2.7 y 3.2.11 y de las NN.SS.
2.- Corresponde a uso y dominio privado, con uso principal industrial en nave exenta o entre
medianeras.
Artículo 37.- Condiciones del Uso Industrial Extensivo.
1.- Serán de aplicación las condiciones de las presentes Ordenanzas, y complementariamente las de
los artículos 3.2.5, 3.2.7 y 3.2.11 y de las NN.SS.
2.- Corresponde a uso y dominio privado, con uso principal industrial en nave exenta.
Artículo 38.- Condiciones del Uso de Espacios Libres Públicos.
1.- Serán de aplicación las condiciones de las presentes Ordenanzas, y complementariamente las del
artículo 3.2.19 de las NN.SS.
2.- Corresponde a uso y dominio público, con uso principal de ocio y esparcimiento, estancia y juego
de niños, con usos compatibles dotacionales y de servicios.
Artículo 39.- Condiciones del Uso de Espacios Libres Públicos No Computables Asociados al Viario.
1.- Serán de aplicación las condiciones de las presentes Ordenanzas, y complementariamente las de
los artículos 3.2.19 y 3.2.21 de las NN.SS.MM.
2.- Corresponde a uso y dominio público, con uso principal de ocio y ocupación a base de áreas
ajardinadas y zonas verdes, con usos compatibles dotacionales y de infraestructuras y servicios.
Artículo 40.- Condiciones del Uso de la Reserva de Viario.
1.
Serán de aplicación las condiciones del presente artículo, y complementariamente las establecidas
por la reglamentación sectorial.
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2.
Corresponde a uso y dominio público, siendo el uso principal el de viario peatonal o rodado y
aparcamientos; con usos compatibles dotacionales y de infraestructuras y servicios.
Provisionalmente, en tanto no se determine el trazado del viario a que se destina este suelo, deberá
sometérsele a tratamiento equiparable al del espacio libre, permitiéndosele incluso, cuando la su
naturaleza y dimensiones lo permitan, la compatibilidad de usos de ocio, esparcimiento, estancia y
juego de niños según figuran en el Art. 38 de este documento (“Condiciones de Uso del Espacio
Libre”); vinculando, eso sí, a la desocupación de estas instalaciones una vez se determine el trazado
de los viarios definitivos que los que fueran a destinados. La conversión del suelo calificado como
“reserva de Viario” a “Viario”, deberá realizarse mediante una MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL.
Los Estudios de Detalle no están habilitados para autorizar esta conversión.
Artículo 41.- Condiciones del uso Dotacional.
1. Serán de aplicación las condiciones de las presentes Ordenanzas, y complementariamente las del
artículo 3.2.17 de las NN.SS.
3.
Corresponde a uso y dominio público, con varias subzonas, que definen el uso principal o
dominante de cada una, tales como: deportivo y social-comercial.
Artículo 42.- Condiciones del Uso de Viario, Aparcamientos y Comunicaciones.
1.
Serán de aplicación las condiciones del presente artículo, y complementariamente las establecidas
por la reglamentación sectorial.
2.
Corresponde a uso y dominio público, siendo el uso principal el de viario peatonal o rodado,
aparcamientos, o parcelas destinadas a Terminal de vehículos de transporte de viajeros.
Artículo 43.- Condiciones de Uso de Infraestructuras y Servicios.
1.
Serán de aplicación las condiciones del presente artículo, y complementariamente las del artículo
3.2.21 de las NN.SS.
2.
Corresponde a uso y dominio público, con edificaciones destinadas a centros de transformación
principalmente.
CAPITULO 3. CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACIÓN.
Artículo 44.- Generalidades.
Las condiciones generales de edificación reguladas serán de aplicación en las obras de nueva
planta, ampliación y reforma de edificación existente.
Serán de aplicación las condiciones establecidas en el presente capítulo, y complementariamente
las establecidas en el Capítulo 3 del Título 3 de las NN.SS.MM.
Artículo 45.- Tipos de obras.
Los tipos de obras considerados se atendrán a lo especificado en el artículo 3.3.2 de las NN.SS.MM.
Artículo 46.- Patios.
Serán de aplicación los artículos 3.3.19, 3.3.20 y 3.3.22 de las NN.SS.
Artículo 47.- Instalaciones y Servicios.
Será de aplicación el artículo 3.3.24 de las NN.SS.
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Artículo 48.- Condiciones Técnicas de las Obras en Relación con los Espacios Públicos: Protección del Viario,
Accesos, Conexión con las Redes de Servicio, Protección del Medio Ambiente.
1.
Protección del viario.- Las obras sobre parcelas deberán estar valladas sin sobrepasar las alineaciones
públicas establecidas en el Plan Parcial, con vallado de al menos 2 m. de altura, opaco y resistente a los
impactos cuando exista una edificación a menos de 6 m. El vallado será de tela metálica mallada
cuando la edificación se localice/localizará a mayor distancia. Cuando se justifique y conste en la
licencia municipal de obras, se podrán ocupar espacios públicos de viario, disponiéndose una
señalización adecuada en calzadas de tráfico rodado, con señales luminosas nocturnas y vallas
reflectantes. En los casos de peligro de caídas de materiales se dispondrán las medidas de seguridad
necesarias en la propia edificación, tales como un paso peatonal cubierto a lo largo del acerado
colindante con la obra. Será de aplicación el artículo 2.3.27 de las NN.SS. relativas a vallados de obras.
2.
Accesos.- Los accesos a las obras serán claramente señalados con placas de tráfico o señales luminosas
desde una distancia mínima de 20 m. En los acerados se señalizará la entrada a las obras de los
vehículos necesarios, estableciéndose la protección necesaria para mantener sin interferencias el
tráfico de peatones. Salvo que se prevea en la licencia de edificación, no se podrá ocupar la calzada
rodada con elementos que faciliten la entrada a la obra. Los desperfectos causados en las vías públicas
por los accesos a obras, serán los mínimos posibles y deberán subsanarse previamente a la solicitud de
licencia municipal de ocupación.
3.
Conexión con las Redes de Servicios.- Para las obras de conexión con las redes de infraestructura, en
estado de servicio, se cumplirá realizar las obras provisionales necesarias que impidan el corte temporal
del mismo a otros usuarios, siendo obligada la reposición a su estado original, previo a la puesta en
funcionamiento de la red ejecutada.
4.
Protección del medio ambiente.- Serán de aplicación los artículos 3.4.3, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, 3.4.7, y 3.4.8.
Artículo 49.- Servidumbres.
Serán de aplicación los artículos 3.4.15, 3.4.16 y 3.4.17 de las NN.SS.MM.
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TITULO V. REGULACIÓN ZONAL.
CAPITULO 1. CONDICIONES COMUNES A TODAS LAS ZONAS.
Artículo 50.- Normas Generales de Uso.
Serán de aplicación las condiciones establecidas en las presentes Ordenanzas del Plan Parcial, y
complementariamente las determinaciones del Capítulo 2 “Condiciones generales de uso” del Título 3 de
las NN.SS. de Arahal.
Artículo 51.- Normas Generales de Edificación.
Serán de aplicación las condiciones establecidas en las presentes Ordenanzas del Plan Parcial y
complementariamente las determinaciones del Capítulo 3 “Condiciones generales de edificación” del Título
3 de las NN.SS. de Arahal.
Artículo 52.- Normas Generales Estéticas.
1.
No se establecerán diferencias en el tratamiento de fachadas principales y traseras, intentando
adecuarse a las características tipológicas del entorno.
2.
los elementos construidos sobre cubierta de las edificaciones, deberán integrarse en la
composición del edificio, no siendo visibles desde los espacios públicos.
3.
Los cerramientos de parcelas privadas o públicas, no podrán tener una altura superior a 2,50 m., y
estarán formadas por un murete macizo tratado adecuadamente de altura máxima 1 m., y el resto
por celosía metálica o por vegetación.
CAPITULO 2. NORMAS PARTICULARES POR ZONAS.
SECCION I ZONA INDUSTRIAL AGROPECUARIA
Artículo 53.- Descripción.
Zona destinada a industrias que por sus características requieren una relación compensada entre
superficie de parcela y superficie construida. A nivel del Plan Parcial, este uso representa la posición
intermedia entre las edificabilidades de las tres ordenanzas de tipo industrial que se recogen en el
Documento. No existe una parcela máxima para agrupar y que resulta apropiada para la implantación de
industrias del tipo medio y grande que necesiten grandes superficies de parcelas en una localización
cercana a la carretera que recorre transversalmente el sector.
Artículo 54.- Condiciones de Parcela:
A efectos de segregaciones y agrupaciones de parcelas, se establece como parcela mínima
edificable la de 5.000 m2, con frente mínimo de 34,00 m. y cuya forma permita la inscripción de un círculo
de diámetro 34,00 m. No se considera parcela máxima.
Artículo 55.- Condiciones de Uso:
1.- El uso característico es el industrial.
2.- El uso necesario es el de garaje-aparcamiento, con una dotación de una plaza por cada 100 m2
de superficie construida. El 50% de esta previsión (1 plaza/200 m2), deberá ubicarse en el interior de
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la parcela. El garaje podrá situarse en el espacio libre de parcela, acceso, sótano o semisótano,
teniendo en este caso la rampa de acceso una anchura no menor de 3.00 m., con un tramo de
espera horizontal de 4.00 m. de longitud mínima, en contacto directo con la embocadura de acceso
al garaje.
3.- Las Instalaciones Industriales deberán asegurar el tratamiento de los residuos en sus propias
instalaciones mediante depurado/similar hasta alcanzar los niveles de contaminación admitidos
por la legislación vigente, como fase previa al vertido a la Red General de Alcantarillado del
Polígono. También se permite el traslado de los residuos para su reciclaje/tratamiento en lugares
especializados por empresas debidamente autorizadas.
Un caso singular consiste en las empresas dedicadas a la transformación y aderezo de la
aceituna de mesa, exclusivamente se permite a estas empresas el uso de la red separativa de
residuos que contiene el Polígono, para ello deberá estar asegurado el vertido de estos residuos a
balsas comunitarias de evaporación como las que funcionan actualmente en el Municipio.
Previa Conexión a la Red General de Alcantarillado Público, tanto para la red de residuos
sólidos urbanos como para la red independiente de residuos derivados de la transformación de
productos del olivar, deberá disponerse de arqueta de registro apta para la toma de muestras, para
el control de los residuos vertidos a la misma. La ubicación de la arqueta será en suelo de
propiedad pública.
4.- Son usos compatibles:
a) El uso agropecuario.
b) El ocio.
c) Vivienda unifamiliar.
d) Las oficinas y los despachos profesionales.
e) El comercial.
5.- Son usos prohibidos los restantes.
Artículo 56.- Condiciones de Edificación:
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2
3
2
5
3
5
5
3
5
5
5
3
2
2
2
2
1.- La edificación situará su fachada principal con un retranqueo mínimo; de 24,00 m. a la alineación
de las calles tipo “4” y “5” y no existirá retranqueo mínimo obligatorio en las de tipo “3” siempre y cuando la
fachada principal y de acceso a las instalaciones no se contemple en dicho viario; en el caso que no sea así,
el retranqueo mínimo será de 7m. El retranqueo mínimo obligatorio de la fachada principal a la alineación
de las calles tipo “2”. En cualquier caso se efectuará el mismo retranqueo para todas las construcciones del
frente de manzana.
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2.- La fachada posterior de la edificación deberá guardar una distancia mínima a testero de 10 m.,
salvo en los casos en que la longitud de la semisuma de los linderos laterales sea menor o igual a 1/3 de la
semisuma de los linderos frontal y trasero, en estos casos la separación con el testero será de 5 m. como
mínimo. Lo redactado podrá ser susceptible de modificación a través de un Estudio de Detalle del tipo
previsto en el Art. 2.1.5 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Arahal, de forma que así se justifique
la conveniencia de reordenar los volúmenes edificatorios alterando la ubicación de los patios, y siempre
que no existan perjuicios sobre las parcelas colindantes.
3.- La edificación se retranqueará de los linderos laterales de la parcela un mínimo de 5,50 m.
4.- Con carácter excepcional y mediante solicitud, informe previo (positivo) emitido por los
Servicios Técnicos Municipales y posterior autorización; se permitirá la variación de las separaciones a
linderos que indica la ordenanza, en aquellas parcelas ocupadas por instalaciones industriales existentes
antes de la aprobación del Presente Documento; para un uso racional de la actividad dentro de la misma,
siempre y cuando quede asegurada el número mínimo permitido de plazas de estacionamiento que le
corresponde (1 plaza/200 m2), según los estándares aplicados al presente Documento.
5.- La altura máxima se establece en 2 plantas (B+1ª) sobre rasante.
6.- La altura de cumbrera no será superior a 15.00 m.
Artículo 57.- Condiciones de Aprovechamiento Real:
1.- El coeficiente de aprovechamiento será de 0.40763 m2 edific./m2 parcela.
2.- Dentro de cada manzana industrial, y mediante un estudio de detalle previo, se podrá
redistribuir, entre las parcelas, el aprovechamiento real máximo previsto por la manzana en el Plan Parcial.
3.- No computarán a efectos de edificabilidad, las entreplantas cuya superficie sea inferior al 15% de
las edificaciones máximas permitidas siempre que dentro del proyecto de obras éstas se definan como
instalaciones complementarias de la actividad principal.
Artículo 58.- Condiciones Estéticas:
1.- Los cierres de parcela no podrán tener una altura superior a 2,50 m. de los que sólo se podrá
hacer opacos hasta una altura de 1,20 m.
2.- Como materiales de fachada se empleará preferentemente el bloque de hormigón prefabricado
en cualquiera de sus texturas y colores. Se prohíbe el empleo de revocos lisos y rugosos y el ladrillo visto
excepto el de excepcional calidad.
3.- Las medianerías vistas deberán tratarse como fachadas.
4.- Los espacios libres de edificación deberán tratarse en todas sus zonas de tal manera que las que
no queden pavimentadas se completen con elementos de jardinería, decoración exterior,…
5.- Las construcciones auxiliares e instalaciones complementarias de las industrias deberán tratarse
con igual nivel de calidad que la edificación principal.
SECCION II ZONA INDUSTRIAL INTENSIVA
Artículo 59.- Descripción.
Zona destinada a parcelas de superficie MEDIA/PEQUEÑA, en la que manteniendo la
parcela mínima de 5.000 m2 estipulada por las NN.SS.MM. para el Sector S-7. Está permitida la subdivisión
en unidades independientes de no menores de 400 m2 de techo (en parcelas de 5.000 m2 de superficie
resultarían 8 unidades independientes como máximo), mediante la correspondiente división horizontal,
parcelas que consideramos óptima para el establecimiento de instalaciones y establecimientos terciarios
de dominio privado de reducido tamaño, que busquen la relación más ventajosa que proporciona el Plan
Parcial entre superficie de parcela y edificabilidad.
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Artículo 60.- División Horizontal.
En las parcelas de este tipo de uso industrial, tanto las construidas parcialmente como
las no edificadas, para las que se prevea división horizontal de la propiedad, a efectos del aprovechamiento
materializado, la superficie a considerar será la máxima.
La división de estas naves deberá cumplir las siguientes condiciones:
Todo el suelo de la parcela constituirá elemento común de la misma, en régimen de proindiviso en
proporción a los componentes (vuelo) de la propiedad horizontal (que constituirán los elementos
privativos). Se permitirá la consideración del subsuelo relativo a sótano y semisótano -con las condiciones
establecidas en estas Normas como “anejo privativo”, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Propiedad
Horizontal. Junto con la declaración de obra nueva se formulará escritura de división horizontal que
recogerá
estas
determinaciones.
1ª.- Las distintas unidades contarán con acceso independiente.
2ª.- Cuando se establezcan calles de circulación interior su anchura mínima será de 10 m. en las de
sentido único y de 12 m. en sentido doble.
3ª.- Deberán especificarse en Proyecto y señalizarse en la obra las Plazas de Aparcamiento exigidas
por la Ordenanza.
4ª.- No podrán existir más accesos desde la vía pública ni más vados que los que correspondan a
razón de uno por cada 15 m. de fachada, estando limitada su anchura a un máximo de 5 m. Se podrá
ampliar la anchura del vado a razón de 1 m. por cada 5 m. adicionales de fachada a contar desde el mínimo
establecido.
5ª.- La solución arquitectónica del conjunto debed ser unitaria o sujetarse a unas condiciones
comunes, aprobadas/supervisadas por los Servicios Técnicos del Excmo. Ayto. de Arahal, que garanticen el
tratamiento común de fachadas.
6ª.- Sólo se permitirá 1 acometida comunitaria (de cada tipo de instalación) por parcela
mancomunada a los VIARIOS ESTRUCTURANTES DEL POLÍGONO (o sea, los viarios denominados TIPO “2” y
TIPO “1”, siendo a través de espacios mancomunados por donde discurrirán las instalaciones comunitarias
del conjunto de propietarios que pudieran componer la parcela mancomunada según esquema que se
muestra a continuación:
Artículo 61.- Condiciones de Parcela:
A efectos de segregaciones y agrupaciones de parcelas, se desautoriza tanto la posibilidad de
segregaciones y agrupaciones de parcelas como la modificación del parcelario existente.
La parcela mínima se establece en 5.000 m2. La parcela máxima para agrupar se establece en
22.385m2.
Artículo 62.- Condiciones de Uso:
1.- El uso característico es el industrial.
2.- El uso necesario es el de garaje-aparcamiento, con una dotación de una plaza por cada 100 m2
de superficie construida. El 50% de esta previsión (1 plaza/200 m2), deberá ubicarse en el interior de
la parcela. El garaje podrá situarse en el espacio libre de parcela, acceso, sótano o semisótano,
teniendo en este caso la rampa de acceso una anchura no menor de 3.00 m., con un tramo de
espera horizontal de 4.00 m. de longitud mínima, en contacto directo con la embocadura de acceso
al garaje.
3.- Las Instalaciones Industriales deberán asegurar el tratamiento de los residuos en sus propias
instalaciones mediante depurado/similar hasta alcanzar los niveles de contaminación admitidos
por la legislación vigente, como fase previa al vertido a la Red General de Alcantarillado del
Polígono. También se permite el traslado de los residuos para su reciclaje/tratamiento en lugares
especializados por empresas debidamente autorizadas.
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Un caso singular consiste en las empresas dedicadas a la transformación y aderezo de la
aceituna de mesa, exclusivamente se permite a estas empresas el uso de la red separativa de
residuos que contiene el Polígono, para ello deberá estar asegurado el vertido de estos residuos a
balsas comunitarias de evaporación como las que funcionan actualmente en el Municipio.
Previa Conexión a la Red General de Alcantarillado Público, tanto para la red de residuos
sólidos urbanos como para la red independiente de residuos derivados de la transformación de
productos del olivar, deberá disponerse de arqueta de registro apta para la toma de muestras, para
el control de los residuos vertidos a la misma. La ubicación de la arqueta será en suelo de
propiedad pública.
4.- Son usos compatibles:
a) El uso agropecuario.
b) El ocio.
c) Vivienda unifamiliar.
d) Las oficinas y los despachos profesionales.
e) El comercial.
5.- Son usos prohibidos los restantes.
Artículo 63.- Condiciones de Edificación:
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2
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3
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2
2
1.- La edificación situará su fachada principal con un retranqueo mínimo de 7,00 m a la alineación
de las calles de acceso al a las unidades independientes de las parcelas mancomunadas El retranqueo para
todas las construcciones del frente de manzana será homogéneo.
2.- La fachada posterior de la edificación deberá guardar una distancia mínima a testero de 6,00
metros, salvo que a través de un estudio de detalle del tipo previsto en el artículo 2.1.5 de las Normas
Subsidiarias de Planeamiento de Arahal, se justifique la conveniencia de reordenar los volúmenes
edificatorios alterando la ubicación de los patios, y siempre que no existan perjuicios sobre las parcelas
colindantes.
3.- La edificación se retranqueará de los linderos laterales de la parcela un mínimo de 5,50 m.
4.- Con el fin de aumentar la fachada edificada, se permitirá en todas las zonas del plan parcial la
separación mínima de hasta 3,00 m. a los linderos laterales y traseros siempre que el retranqueo de la
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fachada principal a cualquier tipo de vial sea de 10,00 metros o más para garantizar el aparcamiento en le
interior de la parcela.
5.- La altura máxima se establece en 2 plantas (B+1ª) sobre rasante.
6.- La altura de cumbrera no será superior a 10.00 m.
Artículo 64.- Condiciones de Aprovechamiento Real:
1.- El coeficiente de aprovechamiento será de 0.61600 m2 edific./m2 parcela.
2.- Dentro de cada manzana industrial, y mediante un estudio de detalle previo, se podrá
redistribuir, entre las parcelas, el aprovechamiento real máximo previsto por la manzana en el Plan Parcial.
3.- No computarán a efectos de edificabilidad, las entreplantas cuya superficie sea inferior al 25% de
las edificaciones máximas permitidas siempre que dentro del proyecto de obras éstas se definan como
instalaciones complementarias de la actividad principal.
Artículo 65.- Condiciones Estéticas:
1.- Los cierres de parcela no podrán tener una altura superior a 2,50 m de los que sólo se podrá
hacer opacos hasta una altura de 1,20 m.
2.- Como materiales de fachada se empleará preferentemente el bloque de hormigón prefabricado
en cualquiera de sus texturas y colores. Se prohíbe el empleo de revocos lisos y rugosos y el ladrillo visto
excepto el de excepcional calidad.
3.- Las medianerías vistas deberán tratarse como fachadas.
4.- Los espacios libres de edificación deberán tratarse en todas sus zonas de tal manera que las que
no queden pavimentadas se completen con elementos de jardinería, decoración exterior,…
5.- Las construcciones auxiliares e instalaciones complementarias de las industrias deberán tratarse
con igual nivel de calidad que la edificación principal.
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SECCION III ZONA INDUSTRIAL EXTENSIVA
Artículo 66.- Descripción.
Zona destinada a industrias que por sus características, precisan de poca superficie construida y de
mucho espacio privado al aire; está previsto para parcelas de superficie MEDIA/GRANDE donde no existe
una parcela máxima para agrupar.
Artículo 67.- Condiciones de Parcela:
A efectos de segregaciones y agrupaciones de parcelas, se establece como parcela mínima
edificable la de 5.000 m2, con frente mínimo de 20,00 m. y cuya forma permita la inscripción de un círculo
de diámetro 20,00 m. No se considera parcela máxima.
Artículo 68.- Condiciones de Uso:
1.- El uso característico es el industrial.
2.- El uso necesario es el de garaje-aparcamiento, con una dotación de una plaza por cada 100 m2
de superficie construida. El 50% de esta previsión (1plaza/200 m2), deberá ubicarse en el interior de
la parcela. El garaje podrá situarse en el espacio libre de parcela, acceso, sótano o semisótano,
teniendo en este caso la rampa de acceso una anchura no menor de 3.00 m., con un tramo de
espera horizontal de 4.00 m. de longitud mínima, en contacto directo con la embocadura de acceso
al garaje.
3.- Las Instalaciones Industriales deberán asegurar el tratamiento de los residuos en sus propias
instalaciones mediante depurado/similar hasta alcanzar los niveles de contaminación admitidos
por la legislación vigente, como fase previa al vertido a la Red General de Alcantarillado del
Polígono. También se permite el traslado de los residuos para su reciclaje/tratamiento en lugares
especializados por empresas debidamente autorizadas.
Un caso singular consiste en las empresas dedicadas a la transformación y aderezo de la
aceituna de mesa, exclusivamente se permite a estas empresas el uso de la red separativa de
residuos que contiene el Polígono, para ello deberá estar asegurado el vertido de estos residuos a
balsas comunitarias de evaporación como las que funcionan actualmente en el Municipio.
Previa Conexión a la Red General de Alcantarillado Público, tanto para la red de residuos
sólidos urbanos como para la red independiente de residuos derivados de la transformación de
productos del olivar, deberá disponerse de arqueta de registro apta para la toma de muestras, para
el control de los residuos vertidos a la misma. La ubicación de la arqueta será en suelo de
propiedad pública.
4.- Son usos compatibles:
a) El uso agropecuario.
b) El ocio.
c) Vivienda unifamiliar.
d) Las oficinas y los despachos profesionales.
a) El comercial.
5.- Son usos prohibidos los restantes.
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Artículo 69.- Condiciones de Edificación:
2
2
2
3
2
5
3
5
5
3
5
5
5
3
2
2
2
2
1.- La edificación situará su fachada principal con un retranqueo mínimo; de 12,00 m. a la alineación
de la calle. En cualquier caso se efectuará el mismo retranqueo para todas las construcciones del frente de
manzana.
2.- La fachada posterior de la edificación deberá guardar una distancia mínima a testero de 50 m. Lo
redactado podrá ser susceptible de modificación a través de un Estudio de Detalle del tipo previsto en el Art.
2.1.5 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Arahal, de forma que así se justifique la conveniencia
de reordenar los volúmenes edificatorios alterando la ubicación de los patios, y siempre que no existan
perjuicios sobre las parcelas colindantes.
3.- La edificación se retranqueará de los linderos laterales de la parcela un mínimo de 6,75 m.
4.- La altura máxima se establece en 2 plantas (B+1ª) sobre rasante.
5.- La altura de cumbrera no será superior a 15.00 m.
Artículo 70.- Condiciones de Aprovechamiento Real:
1.- El coeficiente de aprovechamiento será de 0.34000 m2 edific./m2 parcela.
2.- Dentro de cada manzana industrial, y mediante un estudio de detalle previo, se podrá
redistribuir, entre las parcelas, el aprovechamiento real máximo previsto por la manzana en el Plan Parcial.
3.- No computarán a efectos de edificabilidad, las entreplantas cuya superficie sea inferior al 15% de
las edificaciones máximas permitidas siempre que dentro del proyecto de obras éstas se definan como
instalaciones complementarias de la actividad principal.
Artículo 71.- Condiciones Estéticas:
1.- Los cierres de parcela no podrán tener una altura superior a 2,50 m. de los que sólo se podrá
hacer opacos hasta una altura de 1,20 m.
2.- Como materiales de fachada se empleará preferentemente el bloque de hormigón prefabricado
en cualquiera de sus texturas y colores. Se prohíbe el empleo de revocos lisos y rugosos y el ladrillo visto
excepto el de excepcional calidad.
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3.- Las medianerías vistas deberán tratarse como fachadas.
4.- Los espacios libres de edificación deberán tratarse en todas sus zonas de tal manera que las que
no queden pavimentadas se completen con elementos de jardinería, decoración exterior,…
5.- Las construcciones auxiliares e instalaciones complementarias de las industrias deberán tratarse
con igual nivel de calidad que la edificación principal.
SECCION III. ZONA DE ESPACIOS LIBRES PUBLICOS.
Artículo 72.- Descripción.
Corresponde a los espacios ajardinados y arbolados, parques y plazas públicas, áreas peatonales y
espacios libres poli funcionales, de ocio, recreo, estancia y esparcimiento de la población.
Deben poseer unas condiciones apropiadas para la plantación de especies vegetales, y tener
garantizado un adecuado soleamiento, y equipados adecuadamente a la función que han de desempeñar.
Artículo 73.- Condiciones de la Parcela.
Las parcelas establecidas en el Plan Parcial se considerarán a todos los efectos como
indivisibles. Las parcelas mínimas se establecen en 1.800 m2 mínimos, con círculo inscrito de diámetro 30
m. para jardines.
Artículo 74.- Condiciones de Uso.
Uso característico o principal de jardines, con usos compatibles públicos de dotaciones y servicios
municipales en edificio exclusivo, instalaciones no permanentes de quioscos, venta de helados, centros de
transformación,…; y estacionamientos públicos bajo rasante.
Artículo 75.- Condiciones de Edificación.
Las construcciones destinadas a albergar usos compatibles con el de espacios libres no ocuparán
más de un 15% de la superficie total del espacio libre, ni tendrán una altura superior a una planta y 4,00 m.
de altura a cara inferior de alero. La suma total de usos compatibles que precisen construcción, y usos
compatibles al aire libre, no podrá exceder del 30% de la superficie neta del espacio libre.
Artículo 76.- Condiciones Estéticas.
El diseño de los espacios libres se realizará libremente, con espacios adaptados al lugar,
implantación de especies vegetales preferentemente autóctonas y de porte adecuado (caso que las
especies a implantar sean foráneas, tendrá que contar con la debida autorización de los Servicios Técnicos
Municipales). Las edificaciones que alberguen usos compatibles se podrán componer acordes tanto a las
condiciones estéticas circundantes, como a su propia singularidad tipológica y carácter de hito, utilizando
los materiales más neutros posibles a modo de pabellón aislado.
SECCION IV. ZONA DEPORTIVA.
Artículo 77.- Descripción.
Zona de equipamiento S.I.P.S. parque deportivo, destinado a edificaciones pequeñas y,
principalmente, a pistas deportivas al aire libre e instalaciones auxiliares y zonas ajardinadas.
Artículo 78.- Condiciones de Parcela.
La parcela establecida en el Plan Parcial se considera, a todos los efectos, como indivisible, dada su
superficie mínima respecto a los estándares del Anexo al reglamento de Planeamiento.
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Artículo 79.- Condiciones de Uso.
El uso característico de la zona es el de dotacional SIPS parque deportivo. Es uso necesario el de
plazas de aparcamientos, a razón de 2 plazas por cada 100 m2 construidos, localizadas en el interior de la
parcela. Serán usos compatibles las oficinas de la administración y servicios municipales.
Artículo 80.- Condiciones de Edificación.
La tipología de las edificaciones a implantar será la edificación aislada, o paralela a algún vial, con
una separación mínima a linderos de 5,00 m., y altura máxima de dos plantas y 15 m. a cumbrera.
Artículo 81.- Condiciones de Edificabilidad.
1.- El coeficiente de edificabilidad será de 0,088 m2 edificables/ m2 parcela.
2.- Será perceptiva la redacción de un Estudio de Detalle que contemple el impacto de las
instalaciones en el entorno.
Artículo 82.- Condiciones Estéticas.
Las edificaciones a implantar podrán componerse acordes tanto a las condiciones estéticas
circundantes, como a su propia singularidad tipológica y carácter de hito, pudiendo utilizar los materiales
que se estimen necesarios para mejor adaptarse a su carácter representativo.
SECCION V. ZONA SOCIAL-COMERCIAL.
Artículo 83.- Descripción.
Zona de equipamiento S.I.P.S. Social-comercial, en edificaciones compactas, destinadas a centros
cívicos ciudadanos multifuncionales socioculturales, terciarios, asistenciales y recreativos.
Artículo 84.- Condiciones de Parcela.
Las parcelas establecidas en el Plan Parcial se consideran, a todos los efectos, como indivisibles,
dada su superficie mínima respecto a los estándares del Anexo al reglamento de Planeamiento.
Artículo 85.- Condiciones de Uso.
El uso característico de la zona es el de dotacional SIPS social-cultural- asistencial-comercial. Es uso
necesario el de aparcamiento bajo rasante, a razón de 1 plaza por cada 100 m2 de superficie construida.
Serán usos compatibles, las oficinas de administración y servicios municipales necesarios. Serán
usos prohibidos los restantes.
Artículo 85.- Condiciones de Edificación.
La tipología de las edificaciones a implantar será la edificación aislada, o paralela a algún vial, con
una separación mínima a linderos de 5,00 m., y una altura máxima de dos plantas y 15 m. a cumbrera.
Artículo 86.- Condiciones de Edificabilidad.
1.- El coeficiente de edificabilidad será de 0,75 m2 edificables/ m2 parcela.
2.- Será preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle que contemple el impacto de la
instalación en su entorno.
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Artículo 87.- Condiciones Estéticas.
Las edificaciones a implantar podrán componerse acordes tanto a las condiciones estéticas
circundantes, como a su propia singularidad tipológica y carácter de hito, pudiendo utilizar los materiales
que se estimen necesarios para mejor adaptarse a su carácter representativo.
SECCION VI. ZONA DE ESPACIO LIBRE NO COMPUTABLE ASOCIADO A VIARIO.
Artículo 88.- Descripción.
Corresponde a los espacios de desahogo, zonas verdes y áreas ajardinadas, localizadas en el
entorno del viario que no reúnen dimensiones mínimas para contemplarse como “Espacio Libre” (según
ordenanza existente en el Propio Plan Parcial).
Deben poseer unas condiciones apropiadas para el uso a que se les destina, ya sea para la
plantación de especies vegetales, como para el normal funcionamiento de las viales a los que se vinculan.
Tal como recoge la planimetría del Documento.
Artículo 89.- Condiciones de la Parcela.
Las parcelas establecidas en el Plan Parcial se considerarán a todos los efectos como indivisibles. No se
establece a estos efectos parcela máxima ni mínima.
Artículo 90.- Condiciones de Uso.
Uso característico de zonas verdes, ubicación de pequeñas instalaciones para el normal
funcionamiento de las infraestructuras del sector y también para el normal funcionamiento de los viales.
Artículo 91.- Condiciones de Edificación.
Las construcciones destinadas a albergar usos compatibles con el del “Espacio Libre no
Computable Asociado a Viario” no ocuparán más de un 15% de la superficie total del espacio libre, ni
tendrán una altura superior a una planta y 4,00 m. de altura a cara inferior de alero. La suma total de usos
compatibles que precisen construcción, y usos compatibles al aire libre, no podrá exceder del 30% de la
superficie neta del “Espacio Libre no Computable Asociado a Viario”.
Artículo 92.- Condiciones Estéticas.
El diseño de los espacios libres se realizará libremente, con espacios adaptados al lugar,
implantación de especies vegetales preferentemente autóctonas y de porte adecuado (caso que las
especies a implantar sean foráneas, tendrá que contar con la debida autorización de los Servicios Técnicos
Municipales). Las edificaciones que alberguen usos compatibles se podrán componer acordes tanto a las
condiciones estéticas circundantes, como a su propia singularidad tipológica y carácter de hito, utilizando
los materiales más neutros posibles a modo de pabellón aislado.
SECCION VII. ZONA DE VIARIO, COMUNICACIONES Y APARCAMIENTOS.
Artículo 93.- Descripción.
Zonas destinadas a circulación rodada o peatonal o estacionamiento de vehículos, así como a
paradas o aparcamientos de vehículos de transporte de viajeros.
Artículo 94.- Condiciones de Uso.
El uso característico será el de viario rodado o peatonal y aparcamiento de vehículos, con las
condiciones establecidas en la reglamentación sectorial de aplicación.
No se permite ningún volumen, salvo los derivados de aquellos elementos propios de las redes de
servicio que deban localizarse en esta zona, siempre y cuando no impidan o desvirtúen su uso
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característico. Excepcionalmente se permitirán, bajo autorización municipal, instalaciones provisionales,
tipo quiosco de venta aislado, siempre que no se invada la calzada rodada, y se deje un paso peatonal libre
mínimo de 1,20 m.
SECCION VIII. ZONA DE RESERVA DE VIARIO.
Artículo 95.- Descripción.
Zonas susceptibles de conversión en viales, por necesidades del aumento justificado de la dotación
viaria del sector o por razones de conexión del polígono industrial existente con otro situado en forma
anexa al Sector S-7 “La Zorrera”.
Artículo 96.- Condiciones de Uso.
-96.1.- Uso característico Provisional de “Zonas Verdes”, ubicación de pequeñas instalaciones
provisionales para el normal funcionamiento del sector y el funcionamiento de los viales. Estos suelos, al
igual que los sujetos a la ordenanza de “Espacios Libres”, deberán estar dotados de especies vegetales con
sus correspondientes servicios de riego y mantenimiento respectivos.
Para uso exclusivo de acceso a dotaciones públicas se permitirá su conversión a viario rodado o
peatonal restringido, con las condiciones establecidas en la reglamentación sectorial de aplicación.
Se prohíbe cualquier tipo de edificación permanente, aunque se permitirían, bajo autorización
municipal, instalaciones provisionales, tipo quiosco de venta aislado, que no supere los 5 m2 ocupados,
siempre que no se invada la calzada rodada, y se deje un paso peatonal libre mínimo de 1,20 m. Una vez se
determinen los viarios destinados a este suelo, estas instalaciones provisionales deberán desocupar el
suelo.
-96.2.- Una vez se determinen los viarios destinados a este suelo, el Uso Característico Definitivo
será el de “Viario rodado o peatonal y aparcamiento de vehículos”, con las condiciones establecidas en la
reglamentación sectorial de aplicación. En este momento, esta área de suelo cambiará automáticamente
para regirse, a todos los efectos, según las consideraciones recogidas en la anterior “SECCION VII”, pasando
a denominarse como “ZONA DE VIARIO PUBLICO Y APARCAMIENTOS”.
Artículo 97.- Condiciones de Edificación.
Estos espacios deberán tratarse, en tanto no se determinen los viales sobre los que fuesen
destinados, según marca la ordenanza de “Espacios Libres” que contempla este Plan Parcial, por tanto, las
construcciones destinadas a albergar usos compatibles de carácter provisional, no ocuparán más de un 15%
de la superficie total del espacio libre, ni tendrán una altura superior a una planta y 4,00 m. de altura a cara
inferior de alero. La suma total de usos compatibles que precisen construcción, y usos compatibles al aire
libre, no podrá exceder del 30% de la superficie neta del espacio libre.
Estos usos “de carácter Provisional”, deberán desocuparse en el momento que se determinen los
viales sobre los que fuesen destinados.
Arahal, Octubre de 2007
José Julio Ortega Godino, Arquitecto.
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DOCUMENTO III. PLAN DE ETAPAS
1.- CONTENIDO.Según se establece en el artículo 83 del TRLRSOU y en el artículo 62 del Reglamento de
Planeamiento, el Plan de Etapas del Plan Parcial, se configura para establecer el desarrollo temporal de las
determinaciones del Plan Parcial incluyéndose los plazos para dar cumplimiento a los deberes de cesión,
equidistribución y urbanización del sector, y de solicitar licencia de edificación, se redacta como documento
independiente y describe detalladamente el reflejado en el plano correspondiente de la documentación
gráfica.
2.- PROGRAMACION TEMPORAL. ETAPAS. PLAZOS.El Plan Parcial delimita una única área de reparto. Se propone una primera etapa cuya duración
máxima será de dos años desde la publicación del B.O.P. de la aprobación definitiva del Plan Parcial. En esta
etapa se incluye el desarrollo de las zonas delimitadas en el plano de Proyecto-14 con los números: 1, 6, 11,
16, 12, 17, 25.
La elección de estos terrenos corresponde a las siguientes causas:
-
Proximidad al sector industrial S-6 “Los Pozos” anexo al S-7, con el consiguiente efecto de
propaganda para la implantación de nuevas empresas.
-
Edificaciones existentes que hacen más fácil la colmatación.
-
Existencia en estas áreas de propietarios afectados con los que se han firmado convenios para
ejecutar la infraestructura general del Sector.
-
Zonas que tienen un aprovechamiento por encima del susceptible de apropiación por los
particulares con lo que el Ayuntamiento adquiere patrimonio en infraestructuras con el que podrá
compensar a los propietarios de fases sucesivas.
-
Inclusión de los terrenos destinados a la nueva estación depuradora de residuos urbanos del
Polígono, así como los destinados tanto al acceso como al área de colectores generales que la
habrán de acometer, para permitir su normal funcionamiento desde el momento que sea necesario
su uso.
En el presente Plan Parcial no se delimitan unidades de ejecución, y en el plan de etapas lo único
que se pretende es una estrategia de actuación encaminada a la pronta puesta en marcha del suelo
industrial ya urbanizado.
Así mismo en estos dos años se deberán completar el 100% de las obras de urbanización de la fase
primera, incluyendo aquellas obras de infraestructura general del sector que sean necesarias para el
funcionamiento autónomo de dichas zonas.
El resto del Sector tendrá que condicionar su programación temporal a la demanda de suelo
industrial que exista, siendo su desarrollo análogo al que se plantea para la primera etapa. Si consideramos
al resto de la actuación como la segunda etapa, se establece un plazo de 4 años desde la publicación en el
B.O.P. de la aprobación definitiva del Plan Parcial, transcurrido el cual, sin haber delimitado ninguna nueva
unidad en el sector, se podrá mediante revisión de las NN.SS.MM/similar desclasificar el suelo industrial no
desarrollado.
2.1.- PLAN PARCIAL.La Aprobación Definitiva del Plan Parcial deberá producirse en un plazo máximo de 6 meses desde
la aprobación inicial del Documento. Se adquirirá el derecho a urbanizar.
2.2.- PROYECTOS DE COMPENSACION-REPARCELACION, PROYECTO DE URBANIZACION.La Aprobación definitiva de los Proyectos de Compensación-Reparcelación y de los Proyectos de
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Urbanización, con el consiguiente cumplimiento de los deberes de cesión y equidistribución de las
unidades de ejecución que se delimiten, deberá producirse en un plazo máximo de 6 meses desde la
Aprobación Inicial de dichos documentos.
2.3.- OBRAS DE URBANIZACION.Las obras de urbanización previstas, con el consiguiente cumplimiento del deber de urbanización,
deberán concluirse y obtener la recepción definitiva del Excmo. Ayuntamiento de Arahal en el plazo
máximo de 12 meses desde la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización. Se adquirirá el derecho
al aprovechamiento urbanístico.
2.4.- OBRAS DE EDIFICACION.El plazo máximo para solicitar la licencia de edificación será de 24 meses desde la aprobación
definitiva de las obras de urbanización por el Excmo. Ayuntamiento de Arahal, exceptuando el caso en que
la urbanización y la edificación se realicen simultáneamente.
Una vez obtenida la licencia municipal para la edificación, se obtendrá el derecho a edificar.
Cuando la licencia autorice la urbanización y edificación simultáneas, la adquisición definitiva de los
derechos al aprovechamiento urbanístico y a edificar, quedará subordinada al cumplimiento del deber de
urbanizar.
Arahal, Octubre de 2007
José Julio Ortega Godino, Arquitecto.
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DOCUMENTO IV. ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO
1.- CONSIDERACIONES GENERALES DEL ESTUDIO.El presente documento del Plan Parcial, Estudio económico-financiero, se adapta, en su contenido,
a los artículos 55 y 63 del vigente Reglamento de Planeamiento.
Establece la evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras
de urbanización, en un coste aproximado. Esta evaluación económica se refiere a las siguientes obras y
servicios: movimiento de tierras, firmes, pavimentación y señalización; abastecimiento de aguas, riego e
hidrantes contra incendios; alcantarillado; distribución de energía eléctrica; alumbrado público; telefonía;
jardinería, mobiliario urbano y los sistemas generales (locales) de la estación depuradora y el depósito
elevado de aguas.
Para esto, se establece inicialmente una evaluación económica de los costes unitarios de las obras
previstas, y, posteriormente a unos costes totales, para llegar finalmente a una evaluación económica global
de las inversiones a realizar, con repercusiones económicas deducidas.
2.- ESTUDIO ECONOMICO. COSTES DE EJECUCION DE LAS OBRAS DE URBANIZACION.2.1.- COSTES ECONOMICOS.Estos costes unitarios se han establecido como concreción sumatoria de varios costes
individualizados, y globalizados, con referencia a los Precios para urbanizadores, establecidos por la
Fundación, Codificación y Cuadro de Precios de la Construcción. Así, se han establecido unos costes
unitarios globales referidos a elementos mensurables en los planos o deducibles de éstos. Tenemos los
siguientes capítulos:
Movimiento de Tierras, Firmes, Pavimentación y Señalización:
Se establece un coste unitario de estos elementos, globalizado como €/ml de vial ejecutado, con la
inclusión de:
-
Explanación.
Cajeado de Viales.
Compactado del Terreno.
Subbase de Zahorra o Albero Compactado.
Macadam de piedra o Todo Uno.
Pavimento de Calzadas y Aparcamientos, formado por Aglomerado Asfáltico en Caliente.
Pavimento y Encintado de Acerados.
Señalización y parte proporcional (P.p.) de espacio libre, zona verde y Arbolado asociada al Viario.
Se establecen, en base a las cinco secciones tipo establecidas en el Plan Parcial:
a) Vial tipo A (4,00 m anchura media)
110,96 €/ml.
b) Vial tipo B (15,00 m anchura)
396,33 €/ml.
c) Vial tipo C (20,00 m anchura)
515,24 €/ml.
d) Vial tipo D (56,10 m anchura media)
1.576,63 €/ml.
e) El Vial tipo E, supone un caso singular, pues recoge la ampliación de la carretera SE-432 en su paso
por el Polígono. La Consejería de Obras Públicas de La Junta de Andalucía ayudará a subvencionar
parte de las obras relativas a la carretera. Se estima un coste unitario de ml de vial tipo de:
Vial tipo E (80,10 m anchura media)
2.063,54 €/ml.
Abastecimiento de Agua, Riego e Hidrantes Contra Incendios:
Para la red de abastecimiento de aguas del Polígono, habrá que distinguir entre dos redes
independientes:
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1.- Aquella que parte de la Conducción de Abastecimiento Público destinada al Sistema Contraincendios y
normal abastecimiento de usuarios del Sector, denominada “Red de Abastecimiento General del S-7”.
2.- La que partiendo de la salida de la tubería aguas tratadas de la E.D.A.R., se destina a riego de especies
vegetales, zonas verdes y limpieza de viarios del Sector, denominada “Red de Riego del S-7”.
Como se menciona en el capítulo 4 del Documento I del Texto Refundido del presente Plan Parcial,
habrá que proceder a la derivación de la actual canalización de abastecimiento de aguas que discurre
paralela a la Carretera, para adaptarla al nuevo trazado previsto en el Plan Parcial.
Contando con lo anterior, se establece un coste unitario de estos elementos, globalizado como
€/ml de red ejecutada. Se contempla:
1.- Red de Abastecimiento General del S-7:
- Apertura de Zanjas, Relleno, Regado y Compactado.
- Canalización de Red de Polietileno de Agua Potable.
- P.p. de bocas de Riego e Hidrante contra incendios, incluso obras de albañilería necesarias.
- P.p. de Registros, Conexiones, Válvulas y Elementos Accesorios y Acometidas a la Red Existente.
- P.p. de Montaje y Pruebas Preceptivas.
Los precios unitarios considerados son:
-Red Principal de Abastecimiento:
-Red de Distribución de Abastecimiento:
81,79 €/ml.
38,43 €/ml.
2.- Red de Riego del S-7:
- Apertura de Zanjas, Relleno, Regado y Compactado.
- Canalización de Red de Polietileno de Agua Potable.
- P.p. de bocas de Riego e Hidrante contra incendios, incluso obras de albañilería necesarias.
- P.p. de Registros, Conexiones, Válvulas y Elementos Accesorios y Acometidas a la Red Existente.
- P.p. de Montaje y Pruebas Preceptivas.
- Grupos de Impulsión con cámara de Acumulación Previa.
Los precios unitarios considerados son:
-Red Principal de Riego:
-Red de Distribución de Riego:
84,87 €/ml.
38,43 €/ml.
Red de Alcantarillado:
Para La red de alcantarillado, habrá que distinguir entre dos redes independientes:
1.- La Red que recoge las aguas fecales del Polígono para conducirlas a la E.D.A.R.
2.- La Red independiente para conducción de los residuos derivados de las industrias de la aceituna.
1.- Red de Fecales:
- Apertura de Zanjas, Relleno, Regado y Compactado.
- Canalización de Red de Hormigón Centrifugado.
- P.p. de Pozos de registro/resalto, cada 40-50 m. de media.
- P.p. de Obras Accesorias, Elementos Auxiliares, Imbornales y Acometidas a Parcelas
- Estanque de Retenida con Rebosadero.
Los precios unitarios considerados son:
-Red Principal de Alcantarillado:
-Red de Secundaria:
79,26 €/ml.
64,98 €/ml.
2.- Red de Residuos de la Industria de la Aceituna:
- Apertura de Zanjas, Relleno, Regado y Compactado.
- Canalización de Red de Hormigón Centrifugado.
- P.p. de Pozos de registro/resalto, cada 40-50 m. de media.
- P.p. de Obras Accesorias, Elementos Auxiliares, Imbornales y Acometidas a Parcelas
- Grupo de Impulsión Automatizado con Cámara de Acumulación Previa.
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Los precios unitarios considerados son:
-Red Principal de Residuos:
-Red de Distribución de Residuos:
76,32 €/ml.
62,56 €/ml.
Red de Distribución Eléctrica:
Como se menciona en el capítulo 4 del Documento I del Texto Refundido del presente Plan Parcial,
habrá que proceder a la derivación del actual Tendido aéreo de Media Tensión que discurre paralelo a la
Carretera, para adaptarla al nuevo trazado previsto en el Plan Parcial.
Contando con lo anterior, se establece un coste unitario, globalizado como pts/ud. Para los Centros
de Transformación, incluyendo la aportación de la empresa suministradora y la obra civil necesaria, y pts/ml.
Para la red eléctrica ejecutada, con la inclusión de:
-
Apertura de zanja, Solera de Hormigón, Relleno y Compactado.
Canalización de Red de Media Tensión/Baja Tensión enterrada bajo tubo.
P.p. de Arquetas, Conexiones y Elementos Complementarios.
Los precios unitarios considerados son:
- Centro de Transformación
- Red de Media Tensión Enterrada
- Red de Baja Tensión Enterrada
29.100,00 €/Ud.
52,31 €/ml.
27,74 €/ml.
Red de Alumbrado Público:
Se establece un coste unitario, globalizado como pts/ml de red de alumbrado ejecutado, con la
inclusión de:
-
Apertura de Zanja, Relleno y Compactado.
Canalización de Red de Alumbrado Enterrada Bajo Tubo.
P.p. de Arquetas, Conexiones y Elementos Complementarios.
P.p. de Farolas con Basamento de Hormigón
El precio Unitario Considerado es:
-Ud. de Farola, Báculo de 12 m.
-Red de Alumbrado Público Enterrado
630,00 €.
23,83 €/ml.
Red de Telefonía:
Como se menciona en el capítulo 4 del Documento I del Texto Refundido del presente Plan Parcial,
habrá que proceder al soterrado del actual tendido aéreo del cable telefónico que discurre paralelo a la
Carretera, para adaptarla al nuevo trazado previsto en el Plan Parcial.
-
Apertura de Zanja, Relleno y Compactado.
Canalización de Red de Telefonía enterrada Bajo Tubo.
P.p. de Arquetas, Conexiones y Elementos Complementarios.
Los precios unitarios considerados son:
-Red Principal de Telefonía:
-Red de Distribución:
22,99 €/ml.
16,64 €/ml.
Jardinería y Mobiliario Urbano:
Se
establece
un
coste
unitario,
globalizado
como
€/m2
de
tratamiento
(ajardinamiento/pavimentación e introducción de mobiliario urbano) del suelo destinado a Espacios Libres.
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El suelo destinado a Reserva de Viario y el suelo destinado para el Espacio Libre No Computable Asociado a
Viario también se prevén con tratamientos asimilables al del espacio libre, si bien su propia naturaleza lo
limita en cuanto a dotarlo con una cuantía menor que el anterior
-El precio unitario considerado para la adecuación del Espacio Libre (E.L.):
3,90 €/m2.
-El precio unitario considerado para la adecuación de la Reserva de Viario:
2,80 €/m2.
-El precio unitario considerado para la adecuación del E.L. no Comp. Asoc. A Viario: 2,80 €/m2.
Sistemas Generales (Locales):
Se debieran considerar tres partidas diferenciadas:
a)
Por un lado la correspondiente a la ampliación de la carretera SE-432, esta partida ya se contempla
en el Capítulo de Movimiento de Tierras, ya que la carretera se inscribe dentro de la sección del viario “Tipo
4”.
b)
La construcción de la Estación de Aguas Residuales del Polígono, globalizado como €/ud, de la que
se empleará un coste unitario globalizado como €/ud., incluyendo por separado la infraestructura en sí y la
obra civil necesaria:
E.D.A.R.:
- Estación Depuradora de Aguas Residuales.
- Obra Civil Necesaria.
TOTAL:
440.489,30 €.
482.167,85 €.
922.657,15 €.
c)
La construcción del Depósito Sobre Elevado para reserva de aguas contra incendios
50.000 litros, globalizado como €/ud, de la que se empleará un coste unitario globalizado como €/ud.,
incluyendo por separado la infraestructura en sí y la obra civil necesaria:
Depósito Sobre elevado:
- Depósito.
- Obra Civil Necesaria.
18.500,00 €.
3.000,00 €.
TOTAL:
21.500,00 €.
2.2.- COSTES TOTALES.Se establecen los costes totales, como sumatorio de los capítulos de la urbanización:
OBRA
UNIDADES
PRECIO Ud
PEM
1.-Movimiento de Tierras, Firmes, Pavimentación y Señalización:
VIAL “Tipo 3”
561,50 ml
110,96 €/ml
62.304,04 €
VIAL “Tipo 2”
4.870,71 ml
396,33 €/ml
1.930.408,49 €
VIAL “Tipo 1”
1.098,00 ml
515,24 €/ml
565.733,52 €
VIAL “Tipo 5”
876,00 ml
1.576,63 €/ml
1.381.127,88 €
VIAL “Tipo 4”
1.147,50 ml
2.063,54 €/ml
2.367.912,15 €
TOTAL 1
6.307.486,08 €
2.-Abastecimiento de Agua, Riego e Hidrante Contra Incendios:
2.1.-Red de Abastecimiento General del S-7:
Red Ppal.
3.659,54 ml.
81,79 €/ml
299.313,77 €
Red Dist.
8.213,01 ml
38,43 €/ml
315.625,97 €
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.
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OBRA
UNIDADES
PRECIO Ud.
P.E.M.
2.2.-Red de Riego del S-7:
Red Ppal.
4.037,72 ml.
84,87 €/ml
342.681,29 €
Red Dist
3.518,67 ml
38,43 €/ml
135.222,48 €
81,79 €/ml
98.400,73 €
2.3.-Desdoble Red Existente a través del S-7:
Red Existente
1.203,09 ml.
TOTAL 2
1.191.244,24 €
3.-Red de Alcantarillado Público:
3.1.-Red de Fecales
Red Ppal.
3.654,00 ml.
79,26 €/ml
289.616,04 €
Red Secund.
6.190,50 ml.
64,98 €/ml
402.258,69 €
3.2.-Red de Residuos de la Aceituna
Red Ppal.
3.654,00 ml.
76,32 €/ml
278.873,28 €
Red Secund.
6.190,50 ml.
62,56 €/ml
387.277,68 €
TOTAL 3
1.358.025,69 €
4.-Red de Distribución Eléctrica:
Ctos.Transf.
15 Ud.
29.100 €/Ud.
436.500,00 €
Red M.T.
6.220,50 ml.
52,31 €/ml
325.394,35 €
Red B.T.
20.774,50 ml.
27,74 €/ml
576.284,63 €
1.203,09 ml.
52,31 €/ml
62.933,63 €
Desdoble
Red M.T. Exist.
TOTAL 4
1.401.112,61 €
5.-Red de Alumbrado Público:
Farolas
Red Alumb.
512 Ud.
26.230,66 ml.
630,00 €/Ud.
322.560,00 €
23,83 €/ml
625.076,62 €
TOTAL 5
947.636,62 €
6.-Red de Telefonía:
Red Ppal.
5.199,33 ml.
22,99 €/ml
119.532,59 €
Red Dist.
14.854,28 ml.
16,64 €/ml
247.175,21 €
1.203,09 ml.
22,99 €/ml
27.659,03 €
Desdoble
Red Tlfn. Exist.
TOTAL 6
394.366,83 €
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OBRA
UNIDADES
PRECIO Ud.
P.E.M.
7.-Jardinería y Mobiliario Urbano:
Esp. Libre (E.L.)
130.839,20 m2
3,90 €/m2
510.272,88 €
39.610,60 m2
2,80 €/m2
110.909,68 €
E. L. no Comp. Asoc. Viario 26.341,50 m2
2,80 €/m2
73.756,20 €
Res. Viario
TOTAL 7
694.938,76 €
8.-Sistemas Generales:
E.D.A.R.
Depósito Sobre Elevado
Contra Incendios:
922.657,15 €
922.657,15 €
21.500,00 €
21.500,00 €
TOTAL 8
944.157,15 €
2.3.- PRESUPUESTO GLOBAL.-
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL
13.238.967,98 €
15% BENEFICIO INDUSTRIAL Y G.G.
1.985.845,19 €
PRESUPUESTO DE CONTRATA
15.224.813,17 €
COSTE/m2 SUELO
11,81 €/m2
2.4.- PRESUPUESTO TOTAL DE LICITACION. REPERCUSION DE COSTES.-
TOTAL DE HONORARIOS TECNICOS
115.848,52 €
TOTAL PRESUPUESTO DE LICITACION
15.340.661,69 €
COSTE/m2 SUELO
11,91 €/m2
Arahal, Octubre de 2007
José Julio Ortega Godino, Arquitecto.
EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ARAHAL - OFICINA TÉCNICA MUNICIPAL