Pozos colorados

PROPUESTA CONSULTORÍA PLAN PARCIAL POZOS COLORADOS DE
SANTA MARTA
CONTENIDO
1º
2º.
3º.
3º
4º
Información de contexto
Objeto General y delimitación del área de trabajo
Referentes conceptuales, jurídicos y técnicos y metodología
Plazo
Propuesta económica
1º. Información de contexto
La zona de Pozos Colorados constituye el área mejor ubicada en Santa Marta
para futuros desarrollos hoteleros, turísticos y vivienda de estratos altos. El
desarrollo que tuvo la zona de Bello Horizonte, la mejor zona turística y de
vivienda en Santa Marta, presenta hoy severas deficiencias a nivel urbanístico y
de infraestructura. Asimismo la antigua zona del Rodadero, que fuera un área
turística de primera calidad para la ciudad y el país, se vino abajo por las
deficiencias urbanísticas y la escasez de infraestructura.
La circunstancia de que los terrenos pertenecen a entidades públicas (nacionales
y municipales) y los avances que se han cumplido en el país en materia de
conocimiento y aplicación de políticas de suelo constituyen elementos que,
aplicados de manera estratégica, podrán facilitar la orientación de un desarrollo
de alta calidad en esta zona, que sirva para dinamizar la actividad turística y
económica de la ciudad y para generar recursos para la administración municipal.
No obstante, de acuerdo con la información hasta ahora suministrada, existen dos
procesos en curso, uno de la Nación contra el acto administrativo que dispuso la
extinción del dominio por parte del Municipio y otro, iniciado por particulares que
pretenden contar con títulos de dominio sobre la misma área1.
Por lo tanto, también es de interés para el Municipio, en el evento de decisiones
adversas en los respectivos procesos y de conciliación con los demandantes
poder contar eventualmente con un mecanismo de pago derivado de los
aprovechamientos urbanísticos del mismo proyecto de desarrollo turístico, que no
le implique al Municipio erogaciones en dinero y que permita el desarrollo del
proyecto en el marco de un plan parcial de escala zonal formulado por el Municipio
en asocio con inversionistas privados.
1
Se insiste que se trata de información preliminar no verificada por quienes formulan la propuesta
1
De otra parte, está planteado por la administración municipal que el Plan Parcial
no se debe concentrar en las 60 hectáreas sino en todos los terrenos por
desarrollar (cerca de 50 hectáreas adicionales) y de toda la zona de Bello
Horizonte que requiere ampliar la infraestructura vial y de servicios. El costo de
todo el Plan zonal, infraestructura vial y de servicios públicos, espacio público, etc
deberá ser asumido por toda la zona beneficiada, no solamente las 60 hectáreas
del municipio, sino los nuevos terrenos por desarrollar de propiedad de
particulares y toda el área de Bello Horizonte, a través de los distintos
mecanismos que prevé la ley 388 de 1997.
El Plan Parcial de escala zonal tiene entonces un valor estratégico en términos de
asegurar un ordenamiento con una visión integrada y general de la zona, de largo
y mediano plazo, que ofrezca suelo urbanizado con altos estándares de calidad
para el desarrollo de una zona turística en las condiciones indicadas, y siente las
bases para la financiación de infraestructuras y servicios con cargo a los
incrementos en los precios del suelo producidos por el desarrollo proyectado.
Teniendo en cuenta que esta zona generará en buena medida la oferta futura de
servicios turísticos y comerciales y de vivienda para grupos de altos estratos2, es
el espacio propicio para aplicar los principios e instrumentos de la ley 388 de 1997,
con el fin de que los aprovechamientos urbanísticos que se autorizarán de manera
específica en los planes parciales aseguren la dotación de infraestructuras y
servicios, generando mayores condiciones de equidad o solidaridad en los
procesos territoriales.
El Plan Parcial de escala zonal cuya elaboración se propone es también
estratégico en cuanto es la herramienta que permite resolver los problemas
detectados en el diagnóstico de la zona la zona como son 3: (i)Densidad vial
primaria baja (vía exclusiva: Troncal del Caribe); (ii) Accesibilidad deficiente en
temporadas; (iii) Deficiente cobertura servicios públicos (no hay alcantarillado) y
(iiii) Excesos pasos nivel vía férrea
2º. Objeto General y delimitación del área de trabajo
2
El Capitulo VI de DTS del POT establece para la zona las siguientes funciones para cada uno de
los sectores de la misma: Área pozos colorados: área de desarrollo prioritario. Gran propuesta
de usos residencial turístico, marinas, hotelería y de manejo ambiental; Sector aeropuerto: puerta
de entrada al distrito y área de servicios turísticos no residencial, centro o nodo de servicios
comerciales y recreativos; La paz cristo rey: centro poblacional de apoyo a la prestación de
servicios turísticos y comerciales. Subcentro de equipamientos y servicios complementarios a la
actividad residencial; Área cabo antibes y don jaca: área de desarrollo residencial baja densidad
y prestación servicios turísticos; Área del country: desarrollo vivienda baja densidad tipo
campestre.
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Capítulo VI DTS POT
2
El objeto general de la Consultoría será la elaboración de un proyecto de plan
parcial de escala zonal para los terrenos ubicados en la Comuna 8 Pozos
Colorados, con un área aproximada de 100 hectáreas y cuya delimitación se
define de la siguiente manera:
La Comuna 7 Norte, al Este con predios de reserva del Distrito, al Sur por el
Municipio de Ciénaga y al Oeste por el litoral. Posee una trama dispersa y de
diferentes desarrollo; grandes propiedades desarrolladas en forma unitaria y
grandes zonas con estructura espacial y densidad diferentes.
Zona Microrefugio, Bello Horizonte - Zona de Pozos Colorados Zona Aeropuerto,
Sector Don jaca y Cabo Antibes, Sector poblado La Paz- Cristo Rey.
Desarrollo urbanístico consolidado por áreas.
Accesibilidad: Troncal del Caribe aeropuerto S. Bolívar
Elementos urbanos estructurantes: Litoral, Cerros, Aeropuerto, Vía Férrea
Para la formulación de dicho Plan Parcial se organizará una Gerencia, entendida
como un equipo interdisciplinario encargado de:



La coordinación interinstitucional de los distintos actores, públicos y
privados, involucrados en la formulación del plan parcial
La revisión del los diseños urbanísticos, que ya han sido elaborados y se
encuentran a disposición del contratante, para la zona turística de Pozos
Colorados, y los que se elaborarán, bajo la supervisión de la consultoría
pare el resto de la zona objeto del plan parcial, que serán la base de la
formulación del plan parcial y para el cálculo del sistema de reparto
equitativo de cargas y beneficios
La elaboración de conceptos y documentos técnicos, jurídicos y económicofinancieros hasta producir un proyecto de Decreto de Plan Parcial, con los
contenidos que más adelante se señalan, acompañado de los soportes
jurídicos necesarios para la aplicación de los instrumentos de gestión del
suelo previstos en la ley 388 de 1997 y las normas que la reglamenten o
desarrollen, y que recogen el diseño urbanístico vinculado directamente a
un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios y la cartografía de
soporte que será entregada por el contratante.
2º. Alcance de la consultoría y referentes conceptuales, jurídicos y técnicos
y metodología
La consultoría propuesta se dirigirá a coordinar la formulación de un plan parcial
de escala zonal, en el que se establezcan con claridad las obligaciones
urbanísticas de los propietarios de tierra objeto del ámbito de actuación, en los
términos de la ley 388 de 1997 y las normas que la reglamenten o desarrollen y
cuantificará dichas obligaciones en un sistema de reparto equitativo de cargas y
3
beneficios y en un modelo financiero que sirva de soporte para un reajuste de
tierras que permita aplicar dicho reparto. La Consultoría elaborará los documentos
necesarios para el anuncio del proyecto que permita contar con un precio de
partida de la tierra antes de las intervenciones e inversiones públicas y privadas
que se prevén; la formulación del plan parcial (documento técnico de soporte y
proyecto de decreto), el modelo financiero que puede ser utilizado en un encargo
fiduciario contratado para la gestión del proyecto, las indicaciones para la
contratación de una fiducia y las bases para la utilización de certificados de
derechos de construcción o de otro tipo de documentos expedidos por una entidad
fiduciaria, pero no se hará cargo de la emisión y colocación de dichos certificados,
ya que este es un trámite que se debe realizar ante la Superintendencia de
Valores y que exceden los tiempos de la consultoría.
En particular la consultoría coordinará la realización o propondrá los documentos
pertinentes para la puesta en práctica de los procedimientos necesarios para (1)
definir el valor de la tierra antes de la intervención urbanística que adelantará o
coordinará la administración municipal, tanto en términos de la formulación del
plan parcial como de las inversiones requeridas para el desarrollo del proyecto
turístico (2) definir el costo de las inversiones legalmente requeridas, teniendo en
cuenta adicionalmente las consideraciones ambientales, sociales y técnicas, para
que la zona pueda ser desarrollado de acuerdo con los usos que se propongan (3)
cuantificar los aprovechamientos urbanísticos que podrán ser autorizados en
funciones de las condiciones de mercado que permitan absorber los usos
propuestos (4) definir las etapas de ejecución del proyecto, tanto de las obras
como de los usos urbanísticos que se autoricen (5) cuantificar las plusvalías
generadas por el desarrollo y sus formas de redistribución, de conformidad con la
reglamentación de la participación en plusvalías vigente en el Municipio (6) Definir
los mecanismos para hacer operativa la utilización de derechos de construcción y
desarrollo u otros mecanismos similares que permitan el pago de los aportes en
tierra con suelo urbanizado
En particular, la consultoría diseñará un esquema jurídico y financiero que permita
la conversión de los aportes en tierra y los aportes públicos y privados para la
financiación de las obras en aprovechamientos urbanísticos que podrán ser
reconocidos y pagados en tierra urbanizada o en derechos de construcción y
desarrollo. El esquema se dirigirá también a hacer efectivo la participación en
plusvalías a favor del Municipio, de conformidad con las normas vigentes.
Por coordinación interinstitucional se entienden las gestiones dirigidas a informar
sobre el proceso de formulación del plan parcial y explicar el esquema de gestión
del suelo que lo sustentará a los diferentes actores públicos y privados y a obtener
los insumos que deben producir las distintas entidades, sin que sea de su
responsabilidad que los respectivos trámites se verifiquen.
Para que pueda cumplir con las actividades propuestas la Consultoría deberá
contar con lo siguiente:
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Estudio de las condiciones de infraestructura vial y costos
actualizados de las nuevas vías para el área del proyecto y para toda
la zona.
Estudio de infraestructura de servicios públicos domiciliarios de
energía eléctrica y gas, agua potable y alcantarillado, teléfonos y
disposición de residuos sólidos. Deficiencias actuales. Proyecciones
de ampliación. Cantidades de obra y precios unitarios.
Costeo detallado de las distintas obras requeridas para que se pueda
dar viabilidad al plan parcial de escala zonal (no será responsabilidad
de la consultoría)
Identificación y delimitación del sistema de áreas protegidas
presentes en la zona del plan parcial, de conformidad con las normas
nacionales y municipales y con los determinantes de superior
jerarquía del Plan de Ordenamiento Territorial Municipal
Espacio publico exigido y sistema de equipamientos
Censo o catastro de propietarios y de predios en la zona, los cuales
servirán de base para determinar el reparto de cargas y beneficios,
con los respectivos certificados de libertad y tradición
Estudio de mercado realizado para el proyecto turístico, y si es
posible su actualización.
Proyecto urbanístico propuesto para la zona. Existen estudios
previso realizados por los inversionistas interesados, que tendr{ian
que ser revisados y, eventualmente, actualizados
Datos del precio suelo urbano para determinar los avalúos de
referencia. Puede hacerse mediante muestreo por la Lonja de Santa
Marta.
De manera coordinada entre la administración municipal de Santa Marta y el
inversionista interesado en el desarrollo del proyecto, se organizará un grupo de
trabajo en Santa Marta que apoye la actualización o producción de la información
necesaria para la formulación del Plan Parcial que se acaba de señalar.
Para la adecuada formulación del plan parcial de escala zonal y, en particular, la
adopción de los instrumentos de gestión del suelo se requiere adicionalmente la
inclusión del marco normativo y de política pertinente en la revisión del plan de
ordenamiento municipal en lo que tiene que ver con los instrumentos de gestión
del suelo y la reglamentación del acuerdo de participación en plusvalías aplicable
en el Municipio. En caso de hacer aceptación por parte de la administración
municipal de Santa Marta, parte de las actividades de la asesoría propuesta
consistirá en asesorar el cumplimiento de dichos trámites y la elaboración de los
respectivos documentos.
Se entiende que estas son funciones y competencias de la administración
municipal de Santa Marta, por lo tanto hará parte del proceso de coordinación
interinstitucional de la Gerencia proponer los ajustes necesarios para la revisión y
eventual trámite por parte de la administración municipal, sujeto, como se ha
expresado, a la aceptación por parte de la misma.
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2.1. El marco jurídico y conceptual
A continuación se plantea la manera cómo el equipo que formula esta propuesta
concibe la definición, objeto y el papel o funciones del Plan Parcial que será
formulado, los elementos centrales del sistema urbanístico colombiano que
orientarán la formulación del Plan Parcial objeto de la propuesta y otras
consideraciones técnicas. En el punto 2.2. se señalan los elementos estratégicos
que justifican la formulación del Plan Parcial y en el punto 2.3. se plantea de
manera general la metodología que será utilizada.
2.1.1. Definición, objeto y papel del Plan Parcial
Los Planes Parciales son definidos por la ley 388 de 1997 en su artículo 19º
“...como los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las
disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo
urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las
que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística,
macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las
autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos
previstos en la presente ley”.
De manera más amplia, el Plan Parcial se asume, para los efectos del trabajo que
constituye el objeto de esta propuesta, como un instrumento en el cual se articulan
de manera específica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión
del suelo, que se expresan en la concreción de las condiciones de diseño
urbanístico, vinculadas a los análisis técnicos, jurídicos y económico-financieros
que permitan que la ciudad cuente con los soportes necesarios para nuevos usos
urbanos o para la transformación de los espacios urbanos previamente existentes,
asegurando la protección de la Estructura Ecológica principal y, cuando sea
posible, su integración al sistema de espacio público, así como la generación de
condiciones de habitabilidad.
Las funciones que cumple el Plan Parcial son:
1. Como lo indica la ley 388 de 1997, desarrolla y complementa las
previsiones o disposiciones de los Planes de Ordenamiento Territorial
3. Permite la coordinación e integración de las distintas intervenciones
sectoriales, con el fin de cumplir los tres objetivos básicos de los procesos
de conversión de espacios rurales o suburbanos en urbanos o de
transformaciones de espacios urbanos previamente existentes: (1) Dotación
de infraestructuras viales ligadas a las políticas de movilidad que hacen
parte del modelo de ordenamiento territorial (2) Dotación de servicios
públicos domiciliarios (3) Generación de espacios públicos (áreas verdes o
libres y recreativas) y de equipamientos colectivos o de interés social
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3. El Plan parcial en su escala zonal incorpora o concreta la dimensión
temporal del ordenamiento territorial, tradicionalmente concebida
únicamente en su perspectiva espacial. El Plan Parcial es el instrumento
que permite programar tanto las inversiones públicas como la actuación
privada.
La programación define etapas que se convierten en vinculantes, al igual
que los demás elementos de los instrumentos de ordenamiento territorial.
Al respecto es claro el artículo 15 de la ley 388 de 1997 cuando define las
normas urbanísticas generales como “….aquellas que permiten establecer
usos e intensidad de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y
procedimientos de parcelación, urbanización, construcción e incorporación
al desarrollo de las diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro
urbano y suelo de expansión. Por consiguiente, otorgan derechos e
imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus
constructores, conjuntamente con la especificación de los instrumentos que
se emplearán para que contribuyan eficazmente a los objetivos del
desarrollo urbano y a sufragar los costos que implica tal definición de
derechos y obligaciones”.
La interpretación que se da a esta norma es que para acceder a los
derechos hay que asumir correlativamente obligaciones y que se debe
establecer con precisión los mecanismos a través de los cuales los
propietarios asumirán los costos de la urbanización o del desarrollo urbano
que permitirán acceder a los aprovechamientos urbanísticos.
El Plan Parcial define las etapas para sufragar esos costos y la forma de
realizarlo. En consecuencia, se entiende superada la etapa del urbanismo
en que se suponía que la norma de manera estática asignaba
supuestamente derechos. Por el contrario, esos derechos hoy en día
dependen directamente de las cargas que asuma el propietario de tierra,
establecidas también por la ley y por el Plan de Ordenamiento Territorial.
No obstante, la programación y el establecimiento de fases tendrán en
cuenta la condición de inmediatez que caracteriza las operaciones
urbanísticas, así como la transición y articulación entre los procesos de
formulación de planes parciales para unidades de actuación urbanística u
otras formas de gestión integrada que se encuentran en curso, con el
establecimiento de un sistema zonal de reparto de cargas.
4. A través del Plan Parcial es posible definir o concretar las condiciones
específicas de aplicación de los instrumentos de gestión del suelo, como la
declaratoria de desarrollo prioritario, el derecho de preferencia u otros.
7
5. Una de las principales funciones del Plan Parcial es la de definir los ámbitos
espaciales de distribución equitativa de cargas y beneficios, sean estas
generales, zonales o locales, habida cuenta de que este es uno de los
principios centrales de la ley 388 de 1997.
6. El Plan Parcial autoriza de manera específica los índices de ocupación y de
construcción, los usos y otras normas urbanísticas asumidas como
aprovechamientos o beneficios urbanísticos dentro del sistema de
distribución equitativa o de reparto a que ya se ha hecho referencia y las
condiciones de participación en los mismos de los diferentes partícipes o
aportantes al plan parcial, sea en tierra o en inversión.
En concordancia con lo ya expresado, las normas del Plan de
Ordenamiento Territorial, por detalladas que sean, son sólo normas
generales que no implican una autorización específica. Esa autorización
específica está sujeta a la definición y asunción efectiva de las cargas de
urbanización, que se concretan en el Plan Parcial.
7. Establece las condiciones para la conformación, delimitación y ejecución o
gestión de las unidades de actuación urbanística o cualquier otro sistema
concertado o no de gestión integrada, privilegiando siempre la claridad en la
definición de los sistemas de reparto de las cargas generales y locales.
8. Establece las condiciones de participación de los propietarios de tierra, las
entidades del Estado y de inversionistas o promotores privados cuando los
propietarios no tengan la capacidad financiera y técnica de acometer
directamente el desarrollo del respectivo proyecto
Esta es otra función muy importante del Plan Parcial. Al respecto es preciso
hacer énfasis en que la autorización específica de los aprovechamientos
urbanísticos está sujeta a la efectiva asunción de los costos de urbanización
(o cargas urbanísticas) por parte de los propietarios de tierra, o, en otras
palabras, que las cargas urbanísticas (que se señalan más adelante) pesan
sobre el propietario de tierra, y, por tanto, se convierten en un mecanismo
de regulación del precio de la tierra ya que, como es bien aceptado en la
teoría económica las cargas y gravámenes sobre la tierra tienden a reducir
su precio.
Ahora bien, no en todos los casos el propietario tiene la capacidad
financiera de asumir los costos de urbanización o cargas urbanísticas. Por
tanto, el Plan Parcial opera como el mecanismo que permite vincular
inversionistas o promotores que, al asumir las cargas de urbanización,
tienen derecho a la asignación de aprovechamientos urbanísticos. Este
mecanismo posibilita el desarrollo empresarial de la actividad inmobiliaria y
de la construcción y puede ayudar a superar prácticas simplemente
especulativas.
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Para comprender las distintas funciones del Plan Parcial a continuación se
exponen los elementos centrales del sistema urbanístico colombiano, consagrado
en la Constitución Política de 1991 y en las leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997 y
ratificado y explicitado en la jurisprudencia, en particular la constitucional.
2.1.2. Elementos del sistema urbanístico colombiano que orientarán la
formulación del Plan Parcial
Además del ya señalado artículo 15 de la ley 388 de 1997 que establece la
correlación entre derechos y obligaciones urbanísticas y dispone la adopción de
instrumentos específicos que definan las condiciones para sufragar los costos que
implica tal definición de derechos y obligaciones, el capítulo V de la ley contiene
las normas que concretan la manera en que se asumen las cargas urbanísticas y
cómo se aplica el principio de distribución equitativa de cargas y beneficios,
estableciendo no solamente reglas de juego para los agentes privados sino
normas de obligatorio cumplimiento para las entidades públicas.
Estas disposiciones son:
Artículo 36. Actuación urbanística pública. Son actuaciones urbanísticas la
parcelación, urbanización y edificación de inmuebles. Cada una de estas
actuaciones comprenden procedimientos de gestión y formas de ejecución que
son orientadas por el componente urbano del plan de ordenamiento y deben
quedar explícitamente reguladas por normas urbanísticas expedidas de acuerdo
con los contenidos y criterios de prevalencia establecidos en los artículos 13, 15,
16 y 17 de la presente ley.
Estas actuaciones podrán ser desarrolladas por propietarios individuales en forma
aislada por grupos de propietarios asociados voluntariamente o de manera
obligatoria a través de unidades de actuación urbanística directamente por
entidades públicas o mediante formas mixtas de asociación entre el sector público
y el sector privado.
(…)
“… las normas urbanísticas establecerán especificamente los casos en que las
actuaciones urbanísticas deberán ejecutarse mediante la utilización del reparto de
cargas y beneficios tal como se determina en el artículo 38 de esta ley”. (…)
Artículo 37.
(…) Las reglamentaciones urbanísticas “…También deberán
especificar, si es el caso, las afectaciones a que estén sometidos por efectos de
reservas de terreno para construcción de infraestructura vial, de transporte, redes
matrices y otros servicios de carácter urbano o metropolitano. Para las
actuaciones que lo requieran como la urbanización en terrenos de expansión y la
urbanización o construcción en terrenos con tratamientos de renovación urbana,
9
deberá señalarse el procedimiento previo para establecer la factibilidad de
extender o ampliar las redes de servicios públicos, la infraestructura vial y la
dotación adicional de espacio público, así como los procesos o instrumentos
mediante los cuales se garantizará su realización efectiva y la equitativa
distribución de cargas y beneficios derivados de la correspondiente actuación.
Artículo 38. Reparto equitativo de cargas y beneficios. En desarrollo del principio
de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento
territorial y Ias normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer
mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios
derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados.
Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de
construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este
propósito.
Artículo 39. Unidades de Actuación Urbanística. Los planes de ordenamiento
territorial podrán determinar que las actuaciones de urbanización y de
construcción, en suelos urbanos y de expansión urbana y de construcción en
tratamientos de renovación urbana y redesarrollo en el suelo urbano, se realicen a
través de unidades de actuación urbanística .
Como Unidad de Actuación Urbanística se entiende el área conformada por uno o
varios inmuebles, explícitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan
de ordenamiento que debe ser urbanizada o construida como una unidad de
planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el
cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus
propietarios, de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos
domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las
cargas y beneficios.
Parágrafo. Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico que serán objeto
del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuación
incluirán entre otros componentes las cesiones y la realización de obras públicas
correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de
acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las cesiones para parques
y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los
equipamientos comunitarios.
Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes
matrices de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área
beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas,
contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial o
cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y
beneficios de las actuaciones.
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Lo anterior quiere decir que, adicionalmente a las cesiones para espacios libres y
equipamientos, los propietarios de aquellos terrenos, sobre todo los sometidos al
tratamiento de desarrollo o de renovación, deben asumir las cargas de la
infraestructura vial principal y de las redes matrices de servicios públicos, bien sea
a través de contribución de valorización, de participación en plusvalías o de tarifas
y cuando ninguno de estos mecanismos aplique para los terrenos objeto de
urbanización, a través de sistemas de reparto de los planes parciales.
Como se indica más adelante, este es el marco general que justifica y orienta el
Plan Parcial cuya elaboración constituye el objeto de esta propuesta, que es el de
definir a escala zonal, las condiciones que garanticen la realización efectiva de las
cargas generales antes mencionadas.
El otro elemento es una propuesta de interpretación de la ley 388 de 1997,
planteada por el equipo que formula esta propuesta, en el sentido de que el mismo
artículo 19 de la mencionada ley hace referencia a dos escalas o ámbitos
espaciales de los planes parciales.
Como se observa al revisar dicho artículo, su encabezamiento indica que los
planes parciales se expiden para áreas determinadas del suelo urbano y para las
áreas incluidas en el suelo de expansión urbana y también para las que se deben
desarrollar mediante unidades de actuación urbanística o macroproyectos u otras
operaciones urbanas especiales.
Es decir que no se puede reducir el Plan Parcial a su vinculación a la figura de
unidad de actuación urbanística a través de cualquiera de los sistemas de gestión
asociada (reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación entre
partícipes) sino otras figuras como la Operación Urbana Especial o el
macroproyecto o incluso determinadas áreas del suelo urbano o de expansión.
Los numerales del artículo 19 ratifican nuestra premisa, en particular el 2º que
indica que el Plan Parcial contendrá la definición de objetivos y las directrices
urbanísticas específicas que orientan la correspondiente actuación u operación
urbana (…) los programas y proyectos urbanísticos que específicamente
caracterizan los propósitos de la operación y las prioridades de su desarrollo, todo
ello de acuerdo con la escala y complejidad de la actuación o de la operación
urbana contemplada o el 5º dispone que el Plan Parcial contendrá los demás
elementos
necesarios para complementar el planeamiento de las zonas
determinadas, de acuerdo con la naturaleza, objetivos y directrices de la operación
o actuación respectiva.
Estas disposiciones le dan sentido al instrumento Plan Parcial de escala zonal o
simplemente zonal o, expresado de otra manera, el componente zonal o general
de distribución de cargas y beneficios que se concreta en un Plan Parcial.
En consecuencia, el Plan Parcial que será elaborado por la Consultoría objeto de
esta propuesto tendrá por objetivo central definir las directrices generales de
11
ordenamiento y los sistemas de reparto equitativo entre todos los propietarios
involucrados, de lo que hemos denominado cargas generales, es decir, las vías
arteriales, las redes matrices de servicios públicos domiciliarios y los elementos
del sistema de áreas protegidas.
Este Plan servirá de marco general para dar cumplimiento a lo dispuesto en el ya
trascrito artículo 37 de la ley 388 de 1997 que establece claramente que en el
caso de procesos de urbanización de terrenos no desarrollados se be establecer
previamente la factibilidad de extender las redes de servicios públicos y la
infraestructura vial y adoptar los mecanismos que garanticen su realización
efectiva.
Adicionalmente, el Plan Parcial establecerá las condiciones para el desarrollo de
planes parciales ligados a unidades de actuación urbanísticas u otras formas de
gestión asociada, o de ámbitos o sistemas de reparto de cargas locales, para los
cuales el Plan de Ordenamiento Territorial actualmente vigente define áreas
mínimas de 20 o 10 hectáreas, según estén localizados en suelo de expansión o
en suelo urbano.
2.1.3. Otras consideraciones técnicas
La elaboración del Plan Parcial estará guiada por otras consideraciones ligadas a
las condiciones de regulación del mercado del suelo, que es uno de los elementos
centrales del modelo urbanístico colombiano.
La primera orientación tiende a controvertir la práctica hasta ahora predominante,
que desliga cargas generales de cargas locales y que les da un tratamiento
diferente. Con relación a las segundas (cesiones para áreas libres y recreativas y
para equipamientos y el costo de los equipamientos) no existe ninguna duda
respecto a que corren de cargo de los urbanizadores y aún así en la práctica se
busca eludir o minimizar la magnitud y calidad de las mismas. Con respecto a las
cargas generales tiende a primar la idea, equivocada y no ajustada ni a los
principios generales del urbanismo ni al ordenamiento jurídico colombiano, de que
se trata de “reservar” o “afectar” los terrenos, que son comprados por las
entidades públicas en procedimientos en general inequitativos, para el patrimonio
público.
El propietario busca entonces hacer valer su derecho a que el precio
indemnizatorio en las adquisiciones públicas incluya los derechos ligados a
aprovechamientos urbanísticos. Estas prácticas elevan los costos de los proyectos
viales y de servicios públicos, que son los que generan los soportes urbanos
estructurantes que posibilitan los procesos de urbanización o transformación de la
ciudad; dilatan y desfasan los programas de ejecución de obras y generan
condiciones de difícil manejo para los propietarios, como es el caso de predios
afectados por años antes de ser adquiridos por la Administración Pública.
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El sistema de reparto en los planes parciales tiende justamente a superar esta
modalidad de urbanismo, ya que parte de la premisa de que la tierra necesaria
para las infraestructuras de interés colectivo –incluidas las de carácter general- no
tiene que ser comprada4, dicha tierra puede ser obtenida dentro de los procesos
de ordenamiento/gestión del suelo, como contraprestación al otorgamiento de los
derechos o aprovechamientos urbanísticos, asegurando que todos los propietarios
participen de manera equitativa tanto en las cargas como en los beneficios y que
se aplique el principio de prevalencia del interés general o colectivo sobre el
particular.
Este sistema conduce necesariamente a una ampliación de las áreas en relación
con las cuales aplicar los sistemas de reparto. En otras palabras, para que este
objetivo se cumpla, es necesario trabajar en la escala o ámbito espacial adecuado
y con la anticipación temporal suficiente. De lo contrario, la ciudad continuará
desarrollándose con la lógica del predio a predio.
La otra consideración se dirige a plantear, como ya se ha dicho, que las cargas
urbanísticas en términos de suelo se imponen al propietario y no al urbanizador o
constructor, y que estas cargas reducen el predio del suelo en lugar de
aumentarlo. Este planteamiento guarda relación con que el precio del suelo no se
forma a priori, sino que se forma a partir del precio de una determinada mercancía
inmobiliaria y que está mercancía o producto inmobiliario está incidido por las
reglamentaciones urbanísticas. En otras palabras, quien regula los usos del suelo,
le da valor el suelo y, por tanto, lo regula.
2. 3.Metodología
En las reuniones preliminares con funcionarios de la administración del Distrito de
Santa Marta y con la firma inversionista que realizó en 1995 estudios de
factibilidad para la zona, pudimos apreciar que existe gran cantidad de información
que servirá de base para el desarrollo del Plan Zonal o Parcial propuesto. El
trabajo propuesto tendrá como base esos estudios y aquellos que se elaboren
para contar con la información requerida que se indica un poco más adelante.
El trabajo objeto de esta propuesta se estructura en torno a la figura de Gerencia.
No se trata de un simple diagnóstico, o de la producción de recomendaciones. Se
trata fundamentalmente de articular distintos actores, públicos y privados, para
traducir y concretar decisiones de ordenamiento en el nivel más específico y
dinámico del sistema urbanístico colombiano, como son los planes parciales. El
trabajo se realizará teniendo en cuenta como objetivo la formulación de un plan
parcial de escala zonal, lo que implica un trabajo con las dependencias
4
Por lo general con base en avalúos que tienden a utilizar el método comparativo y que redunda
en un alto impacto sobre el presupuesto público
13
municipales de planeación, obras públicas, las empresas de servicios públicos y la
autoridad ambiental.
Si bien el equipo consultor se compromete a producir resultados específicos,
según se señala más adelante, estos resultados no consisten en un trabajo
teórico, sino que recogerán necesariamente las decisiones de carácter técnico y
político de las distintas entidades públicas participantes, así como las decisiones y
concertaciones con los agentes privados que se alcancen a producir. Por lo tanto,
el trabajo del equipo consultor dependerá en buena medida de estos procesos.
En consecuencia, su primera tarea será la de articulación de los distintos actores.
Además, se dirigirá a reconocer e incorporar los procesos de ordenamiento en
curso, para generar de manera progresiva el marco general que se requiere para
reducir los impactos del desarrollo predio a predio y las inequidades propias de
este tipo planeamiento, tanto entre los propietarios, como entre éstos y el interés
colectivo.
El avance y cumplimiento de los objetivos y productos de la Consultoría estarán
sujetos a que se suministre la información, los soportes técnicos y las decisiones
necesarias para configurar efectivamente un instrumento de planeación y, sobre
todo de gestión del suelo, como el que se propone
Por lo tanto será de cargo de Planeacion Distrital de Santa Marta o de la firma
consultora que adelantó los estudios en los años 90 la siguiente información:
- Estudio de las condiciones de infraestructura vial y costos
actualizados de las nuevas vias para el area del proyecto y para toda
la zona.
- Estudio de infraestructura de servicios. Deficiencias actuales.
Proyecciones de ampliación. Cantidades de obra y precios unitarios.
- Lo anterior significa obtener de Uds los costos de vias,
infraestructura de servicios, etc necesarios para el Plan Zonal
- Espacio publico exigido, zonas de protección, rondas hídricas, etc
- Censo de propietarios y de predios en la zona, los cuales serviran de
base para determinar el reparto de cargas y beneficios.
- Estudio de mercado realizado para el proyecto, y si es posible su
actualizacion.
- Proyecto urbanistico propuesto para la zona. La firma consultora hizo
anteriormente una propuesta que debe ser revisada.
- Datos del suelo urbano para determinar los avaluos de referencia.
Puede hacerse mediante muestreo por la Lonja de Santa Marta.
La propuesta consiste en que el Plan Zonal cuente con un grupo de trabajo en
Santa Marta acordado entre el Municipio y la firma consultora de Barranquilla 5, a
quienes asesoraríamos en los aspectos que a continuación analizamos.
5
Nos referimos a la firma que adelantó los estudios en el año 1995 y que estaría interesada en participar como
inversionista del proyecto.
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Los ejes en torno a las cuales se trabajará son:
1. Asegurar que la propuesta de Plan Parcial se ajuste a la revisión del POT
que se iniciará.
2. Con base en la información suministrada por el contratante sobre el plan
maestro de acueducto y alcantarillado, tanto sanitario como pluvial así
como de la proyección de malla vial arterial prevista en el POT, revisión y
propuesta de provisión de vías arteriales y de redes matrices de servicios
públicos domiciliarios como elemento central del sistema de reparto
equitativo de cargas y beneficios a la escala del plan zonal
3. Revisar y rendir un concepto y recomendación sobre el estudio de
mercado existente, debidamente actualizado por parte del contratante, de
la posible oferta inmobiliaria para la zona de desarrollo turístico de Pozos
Colorados
4. Articulación entre cargas generales y cargas locales
5. Programación de obras públicas como elemento del sistema de reparto
6. Revisión y análisis del censo de propietarios de la zona con la
caracterización socio económica de los mismos, y de la información
predial de catastro y los folios de Matrícula Inmobiliaria de los predios del
ámbito de aplicación, suministrados por el contratante, para la
identificación de las distintas situaciones jurídicas existentes en la zona y
alternativas de solución en el marco del Plan Parcial de escala zonal
7. La normativa urbanística entendida como asignación específica de
aprovechamientos que se reparten de manera equitativa y que está
sujeto al cumplimiento efectivo de las cargas
8. Análisis y determinación del valor final del suelo de acuerdo con los
beneficios del Plan con el objeto de determinar el margen de plusvalía y la
absorción de las cargas del proyecto. Nuestro grupo asesorará la
valoración inicial del suelo contratada por muestreo con avaluadores del
lugar, requisito indispensable para determinar la plusvalía y la distribución
de cargas del Plan Parcial.
9. Presentación de una propuesta de soporte jurídico-institucional del
esquema de gestión que asegure la aplicación de los sistemas de reparto:
Un contrato de Fiducia mercantil de administración, que podrá operar
como mecanismo para recibir aportes en tierra y para convertir derechos
sobre el suelo en derechos sobre aprovechamientos urbanísticos y poder
establecer las distintas equivalencias que reflejen o soporten el sistema
de distribución de cargas y beneficios.
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Este instrumento estará acompañado del diseño financiero del sistema de
distribución equitativa de cargas y beneficios.
El cumplimiento del cronograma esta sujeto a que en el momento en que se
suscribe el acta de iniciación se entreguen la cartografía y las bases de datos alfa
numéricas e información catastral de toda el área de trabajo los levantamientos o
planos topográficos de la zona, toda la información de estudios o consultorías
contratadas por la distintas entidades, toda la información detallada disponible en
la Secretaría de Planeación Municipal y en las demás entidades del Distrito
Turistico
3. Plazo para el desarrollo del trabajo
Teniendo en cuenta la metodología de trabajo, y los tiempos necesarios para el
acopio de la información y su armonización en el plan parcial, así como los
tiempos necesarios para la coordinación entre entidades y para la adopción de
decisiones políticas se estima un tiempo de trabajo de un año, contados a partir de
la firma del acta de iniciación del respectivo contrato.
Algunos de los integrantes del equipo acompañarán el proceso durante todo el
término, mientras que otros cumplirán funciones de asesorías puntuales,
producción de conceptos o de información, etc.
4 Propuesta económica
Para efectos de la ejecución de la consultoría se propone el siguiente personal
profesional y técnico.
Equipo de trabajo
(1) Gerente Proyecto
(2) Abogado Urbanista
(3) Profesional Asesor Inmobiliario
(4) Asesor Financiero
(5) Arquitecto Urbanista
(6) Profesional asistente de apoyo en
elaboración planos
Sub total honorarios a profesionales
Factor prestacional (Profesionales 1,5 y 6)
Total honorarios profesionales
Honorarios
$ 8,000,000
Suma fija
Suma fija
Suma fija
$ 6,000,000
$ 3.000,000
Papelería, fotocopias, impresión fotos, planos
Transporte (30 visitas a razón de $ 500,000 c/u)
Viáticos (30 visitas a razón de $ 200,000 c/u)
Sub total costos de operación
Dedicación Tiempo
meses
25%
12
30%
12
50%
6
30%
Gl
Costo Total
$ 24.000.000
$ 18.000.000
$ 12.000.000
$ 10.000.000
$ 18.000.000
$ 9,000,000
$ 91.000.000
$ 15.300.000
$ 106.300.000
$ 6,000,000
$ 15,000,000
$ 6,000,000
$ 27,000,000
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Administración e imprevistos
Valor total de la propuesta
15%
$ 19.995.000
$153.295.000
El anterior valor no incluye el IVA que se cobrará con la facturación
Está previsto para contratación con persona particular, si eventualmente se
decidiera hacerlo con una Universidad, habría que añadir el overhead de la
universidad
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