1º. derechos reales: concepto y clasificación. la creación de

1º. DERECHOS REALES: CONCEPTO
Y CLASIFICACIÓN. LA CREACIÓN
DE NUEVAS FIGURAS DE CARÁCTER REAL
DR. JOSÉ ÁNGEL TORRES LANA
Catedrático de Derecho civil
Universidad de las Islas Baleares
ACTIVIDAD PRÁCTICA 1ª.
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE NORMAS
Calificación de figuras de dudoso carácter jurídico real.
Código civil
Artículo 594. Todo propietario de una finca puede establecer en
ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni
al orden público.
Artículo 1507. Tendrá lugar el retracto convencional cuando el
vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con
obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás
que se hubiese pactado.
Artículo 1521. El retracto legal es el derecho de subrogarse, con
las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que
adquiere una cosa por compra o dación en pago.
— 9 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Artículo 12 (redactado por Ley 8/1999, de 6 de abril). La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las
modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción
de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o
titulares de los nuevos locales o pisos.
Compilación de Derecho foral de Navarra o Fuero Nuevo de
Navarra (aprobada por Ley de 1 de marzo de 1973).
Ley 379. Concepto [de corraliza]. Salvo los casos en que la denominación de “corraliza” aparezca empleada exclusivamente para expresar la naturaleza o destino de una finca o de un coto de fincas, se entiende por “corraliza”, bien un derecho de aprovechamiento parcial
sobre la finca ajena, bien la comunidad indivisible constituida por la
concurrencia de diversos titulares dominicales, con atribución, a uno
o a varios, de los aprovechamientos especiales de pastos, hierbas,
aguas, leñas, siembras u otros similares. Estos derechos especiales
son transmisibles inter vivos o mortis causa.
Ley 459. Naturaleza y caracteres [de la opción, tanteo y retracto voluntarios]. Los derechos de opción, tanteo y retracto voluntarios tendrán carácter real cuando así se establezca; si se constituyen con carácter personal, se regirán por las disposiciones del Título IX del
presente Libro (…).
Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de
aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso
turístico y normas tributarias.
Artículo 1. Ámbito objetivo.—1. Es objeto de esta Ley la regulación
de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su
— 10 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a la vía pública o
aun elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que
esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al
efecto y el derecho a la prestación de los servicios complementarios.
La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad con
lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo.
………………
6. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas
correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas,
quedarán sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo
prevenido en la Ley de arrendamientos urbanos. (…).
Ley de suelo (Texto refundido aprobado por Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 30 de junio).
Artículo 40. Contenido, constitución y régimen [del derecho de superficie]. 1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el
vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad
temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También
podrá constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de
construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
Cuestiones
Además de los artículos transcritos han de manejarse el art. 2 de
la Ley hipotecaria y el 7 de su Reglamento.
— 11 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
1.
¿Aprecia alguna diferencia entre el texto del artículo 594 del
Código civil y los demás artículos que han sido transcritos?
2.
Califique, desde la perspectiva de los derechos reales, los supuestos regulados en los preceptos que han sido transcritos.
¿Cuántos de los supuestos ostentan naturaleza jurídico real?
3.
Clasifique aquellos supuestos que, en su opinión, ostenten
naturaleza real dentro del cuadro general de clasificación de
los derechos reales.
4.
¿Existe, en su opinión, alguna diferencia entre el enunciado,
contenido y efectos del artículo 12 de la Ley de propiedad
horizontal y los artículos 358 y 359 del Código civil?
5.
¿Cree posible que la naturaleza real o personal de un derecho dependa de la voluntad de las partes? Razone su respuesta.
6.
¿Cree posible que un mismo tipo jurídico real tenga dos contenidos tan distintos que pueda dudarse de que ambos constituyan una misma figura? Antes de responder, lea atentamente los artículos 1655 y 1611, párrafo tercero, del Código
civil.
7.
¿Es, a su juicio, técnicamente posible la creación de nuevas
figuras de carácter jurídico real?
8.
Si la respuesta a la cuestión anterior ha sido afirmativa, ¿qué
requisitos deberían cumplir estas nuevas figuras para poder
ser consideradas como derechos reales?
9.
¿Es lo mismo un derecho real atípico que un derecho innominado?
10. Teniendo a la vista el enunciado del artículo 594 del Código
civil, ¿cree usted que es innecesaria la posibilidad hipotética
de crear nuevos tipos de derechos reales? Razone su respuesta.
— 12 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
ACTIVIDAD PRÁCTICA 2ª
CASO PRÁCTICO
Modelo de caso práctico
Supuesto
Carmen, granadina e inquieta estudiante de Derecho, considera
que el aprovechamiento olivarero de los campos de la provincia de
Jaén, normalmente el único existente sobre esa tierra, no rentabiliza
suficientemente la producción agrícola. Un amigo, ingeniero agrónomo, le ha puesto sobre la pista de una posible solución. Según este
amigo, la plantación de melones entre los olivos, aprovechando la separación existente entre ellos, resulta recíprocamente beneficiosa,
tanto para el olivar, como para los propios melones.
Carmen propuso a uno de los mayores olivareros de la zona que
ella plantaría melones en el olivar, pero conservando la propiedad
exclusiva de las plantas y de los frutos que las mismas produjeran, es
decir, de los melones. El olivarero estuvo de acuerdo, pero le dijo
que, sintiéndolo mucho, el melonar y sus frutos serían suyos porque,
según le había manifestado un hijo suyo, compañero de carrera de
Carmen, el art. 358 del Código civil lo establecía así, aunque estaba
en la mejor disposición para estudiar y admitir otras fórmulas.
Cuestiones
1.
¿Es correcta la información que el olivarero suministra a
Carmen?
2.
¿Existen supuestos legales que modifican la regla derivada
del art. 358 y concordantes del código civil?
3.
¿Podría la autonomía privada encontrar una solución que
permita a Carmen conservar la propiedad del melonar y de
sus frutos, aunque el olivar no le pertenezca?
— 13 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
Argumentación y solución
1. Sí; la respuesta es afirmativa, al menos en principio. La información jurídica que el olivarero posee y manifiesta a Carmen es correcta, aunque puede y debe matizarse, como se verá al contestar a la
segunda cuestión.
El art. 350 del código civil, en efecto, señala que “el propietario
de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de
ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le
convengan (…). El 358 expresa que “lo edificado, plantado y sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos,
pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone
en los artículos siguientes “, y el 359, por su parte, dispone que “todas
las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario”.
Las normas anteriores componen lo que se denomina la accesión artificial sobre inmuebles, regla que puede condensarse en el
aforismo latino superficies solo cedit. Como habrá podido verse, la coordinación entre los tres artículos del Código civil conduce siempre a
una doble conclusión: en primer lugar, que es el dueño del suelo el
que ingresa en su patrimonio el resultado de cualquier acto humano
sobre el mismo; en segundo, que es indiferente que la actividad provenga del dueño del suelo o de un tercero.
Esta norma, y el aforismo latino en que se resume, no son más
que la concreción de otra regla más general, contenida de forma semioculta en el art. 375 del Código civil y condensada en otro aforismo latino: accesorium sequitur principale. La finalidad de este principio
es evitar los graves problemas que surgirían en el supuesto de que
dos cosas pertenecientes a distintas personas se unieran de manera
inseparable y cada uno de los dueños conservase la propiedad de su
cosa. Por ello, ya desde el Derecho romano, se ha solucionado la
cuestión atribuyendo la propiedad de todo el conjunto al dueño de
la cosa principal. Esto podría suponer un enriquecimiento injustificado del dueño del conjunto, pero el Código ha solucionado el problema, como enseguida se verá.
— 14 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
En el caso de la accesión inmobiliaria, la superficie accede al suelo, es decir, se atribuye el propietario del terreno la propiedad de lo
edificado, plantado o sembrado porque tradicionalmente se ha entendido que el suelo era siempre la cosa principal, el valor seguro o inmutable por antonomasia. Sin embargo, como acaba de indicarse, no sería justo atribuir al dueño del suelo la propiedad del todo sin tener en
cuenta, bien que los materiales que él utilizó podían ser ajenos, bien
que la persona que edificó, plantó sembró en terreno ajeno hubiera
utilizado materiales de su propiedad. Por esta razón, el Código ha establecido un sistema resarcitorio, teniendo en cuenta la buena o mala fe
de quien realizó las obras, plantaciones o siembras y si en éstas se utilizaron materiales ajenos sobre suelo propio o materiales propios sobre
suelo ajeno. Se han dedicado a resolver esta cuestión los arts. 360 y siguientes del Código civil. De éstos, el que más interesa ahora es el 361
porque ha propiciado una sugestiva solución jurisprudencial a un problema que el Código ni siquiera se había planteado. De acuerdo con
este artículo, “el dueño del terreno en que se edificare, sembrare o
plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o
plantación, previa la indemnización establecida en los arts. 453 y 454,
o a obligar al que edificó o plantó a pagarle el precio del terreno y al
que sembró la renta correspondiente”. Hay que advertir, desde ahora,
que el Código está pensando en que la obra, plantación o siembra se
realice íntegramente en el terreno invadido.
2. Sí existen; y su existencia acredita que la regla reguladora de la
accesión es muy importante, pero no inmutable. Hay, en efecto, supuestos e incluso tipos jurídico reales que presuponen o implican
una modificación de las reglas que rigen la accesión. Muchos de ellos
se han originado y persisten o se han creado en territorios con Derecho civil propio, como puede ser el caso de una especie de corraliza o
de helechal, relativamente frecuente en Navarra. Aquí no va a procederse ahora a una relación exhaustiva, pero sí se expondrán las posibilidades más comunes, sometidas todas ellas al ámbito de aplicación
del Código civil.
Está, para empezar, el supuesto derivado del art. 361 del Código
al que acaba de hacerse referencia. Es lo que se conoce con el nom— 15 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
bre de construcción extralimitada, que genera un supuesto de accesión invertida. El problema se plantea cuando se construye con materiales propios, parte en terreno propio y parte en terreno ajeno, con
buena fe. Hay que advertir que el único supuesto que cabe es el de la
construcción, porque, como ha dicho la STS de 22 de marzo de 1996,
en los casos de plantación o siembra no se da la indivisibilidad que se
da entre lo construido y el suelo sobre el cual se construye. Este caso,
como se ha dicho, no estaba previsto por la regulación del Código,
pero se planteó en la práctica y el Tribunal Supremo tuvo oportunidad de abordarlo y resolverlo ya desde una lejana sentencia de 1923,
a la que siguieron otras muchas, señaladamente las de 31 de mayo de
1949 y 17 de junio de 1961, que fueron las que consolidaron la doctrina, que ha llegado hasta la actualidad. Y la doctrina consiste en eliminar uno de los términos de la opción que el art. 361 concede al
propietario del terreno invadido. Éste no puede hacer suya la parte
de la obra que invade su terreno; tan sólo puede “obligar al que fabricó a pagarle el precio del terreno”. Esta solución se ha denominado
accesión invertida porque es el suelo el que accede al edifico y no al
revés como en la formulación tradicional, aunque, si bien se mira, la
regla de la accesión no se ha modificado: lo accesorio continúa siguiendo a lo principal, sólo que, en estos caso, lo accesorio es el suelo, de menor valor e importancia que el edificio.
Otros supuestos legales de modificación de la regla de la accesión son los referidos al derecho de vuelo y al de superficie. En su
manifestación urbana, ambos se interfieren recíprocamente. El vuelo, en principio es un elemento común en las casas divididas por pisos (art. 396 del Código civil). Sin embargo, el art. 12 de la Ley de
propiedad horizontal autoriza a atribuir –previo acuerdo de la comunidad de propietarios—un destino diferente a las nuevas plantas que
se construyan sobre un edificio, con variación incluso, y consecuentemente, de las cuotas de participación de los condueños. Por su parte,
el derecho de superficie permite, de acuerdo con el art. 40 de la vigente Ley de suelo, realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la
propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
Y asimismo permite que este derecho se otorgue sobre edificaciones
— 16 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
ya existentes, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de
las nuevas plantas.
Ambas soluciones alteran la regla básica de que la superficie accede al suelo, pero presentan también un grave inconveniente a los
efectos del supuesto analizado. Se refieren solamente a construcciones y no a plantaciones.
Sin embargo, el Código civil ofrece otra alternativa, denominada
también derecho de superficie. En efecto; aunque con una notable
carencia de regulación, el art. 1611 se refiere en su párrafo tercero al
derecho de superficie, al que considera como una especie dentro del
censo enfitéutico. Y el Código civil no refiere la superficie sólo a las
edificaciones, por lo que hay que concluir que admite también lo
que se ha llamado superficie rústica, es decir, la facultad de plantar
en finca ajena y ostentar la propiedad de lo plantado. En realidad, la
regulación del Código es tan escasa que realmente el derecho de superficie, antes de la legislación urbanística, primera que lo reguló,
podía considerarse un derecho nominado, pero atípico. Precisamente por esto es posible incluir en él el derecho a plantar, en aplicación
del clásico aforismo de que ubi lex non distinguet, nec nos distinguere debemus, donde la ley no distingue, tampoco nosotros debemos distinguir. La escasez de la regulación autoriza también a defender el carácter perpetuo de esta modalidad del derecho de superficie, al igual
que la enfiteusis de la que parece constituir una especie. Precisamente este punto, junto con la posibilidad de que su contenido incluya el
derecho a plantar y no sólo a construir, ha llevado a discutir si en realidad hay dos clases o subespecies de derecho de superficie, la urbana, regulada por la Ley de suelo y referida sólo a construcciones, y la
mencionada por el Código civil, que permitiría la manifestación que
cabe llamar rústica, o solamente una, la regulada en la Ley de suelo.
La cuestión es discutible, porque la llamativa carencia de regulación del derecho de superficie en el Código civil parece inclinar más
bien hacia la segunda solución, la unitaria. De admitirse la primera,
ésta podría ser la fórmula para satisfacer los intereses de Carmen y
del olivarero. Es obvio, y no merece la pena detenerse más en este
punto, que haría falta un título constitutivo negocial, es decir, acordado por las dos partes, basado en la libertad de pacto (art. 1255 del
— 17 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
Código civil), pero no en la de forma, porque el Código obliga al
otorgamiento de escritura pública con carácter constitutivo (art.
1628).
3. Pero si finalmente se decide que no es posible la constitución
de un derecho de superficie rústica, porque los arts. 1655 y siguientes
del Código civil no dan pie para configurar un tipo distinto del previsto por la Ley de suelo, existe otra posibilidad de conseguir los mismos resultados. Se trata de ejercer la autonomía privada y configurar
a su través un tipo nuevo de derecho real, es decir, un derecho real
atípico.
Ello obliga a replantearse en pura hipótesis esta posibilidad creativa, lo que exige recordar, en primer lugar, el principio de autonomía privada (art. 1255 del Código civil) y, en segundo, dos normas de
la legislación hipotecaria, en concreto, los arts. 2 de la Ley hipotecaria y 7 de su Reglamento. El primero de los artículos consagra el principio de autonomía privada y permite que las partes de un contrato
puedan incluir en el mismo los pactos, cláusulas y condiciones que
tengan por conveniente, siempre que no vayan en contra de la ley, la
moral o el orden público. Pocas trabas se han puesto a la posibilidad
de creación de contratos atípicos, de los que existe en la práctica jurídica una nutrida colección, con o sin denominación (entre aquellos,
por ejemplo, el contrato de opción, y los mercantiles leasing, factoring
o franchising). Sin embargo, doctrinal y jurisprudencialmente se han
opuesto dificultades a la creación ilimitada de nuevas figuras o tipos
jurídico reales, en base fundamentalmente a dos argumentos: la peculiar estructura de la relación jurídico real y del derecho nacido de
ella, y los intereses públicos que concurren en torno a las figuras jurídico reales, en la medida en que aparecen fuertemente vinculadas a
la creación de riqueza o a derechos fundamentales de la persona
como la vivienda. De ahí que se haya defendido con argumentos razonables que el catálogo de derechos reales constituye una lista cerrada integrada por aquellos que aparecen regulados por el Código
civil y algunas pocas leyes especiales.
Sin embargo, el art. 2, nº 2, de la Ley hipotecaria parece abrir
una puerta a la posibilidad contraria, es decir, a la creativa. Este pre— 18 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
cepto, en efecto, ordena la inscripción en el Registro de la propiedad
de los actos y contratos en los que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres “y otros cualesquiera
reales”. La norma se completa con la contenida en el art. 7 del Reglamento hipotecario, todavía más explícito y permisivo, puesto que ordena la inscripción, además de los títulos a que se refiere el art. 2 de
la Ley, de “cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de transcendencia real
que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o
en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales”.
Todavía puede incluirse en el debate otro precepto más, el art.
594 del Código civil, que permite al propietario de una finca “establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo
y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes
ni al orden público”. La norma, como se ve, se parece mucho a la del
art. 1255, porque, en definitiva, la discusión se centra en configurar
el ámbito y límites del principio de autonomía priva en este punto.
Por esto no puede olvidarse que, como se ha dicho (ALBALADEJO),
prácticamente todas las hipótesis que puedan imaginarse pueden reconducirse al tipo real de la servidumbre. Esta última reflexión permite una reformulación del problema, para distinguir con SANCHO
REBULLIDA dos hipótesis: la primera se refiere a la posibilidad de creación de nuevas figuras reales; la segunda, a la disponibilidad de contenidos, dentro de un tipo real preexistente.
Está última hipótesis está explícitamente permitida no sólo por
el art. 594, recién citado, sino por otros preceptos específicos del Código civil (así, arts. 467 y 470 para el usufructo, 523 para el uso, 1608,
1610, 1628, para los censos, 111, 114, 123 de la Ley hipotecaria, para
la hipoteca, etc.). Pero también la primera se ha asentado en el ordenamiento jurídico, unas veces mediante normas que han creado nuevos tipos reales, otras por normas que han reconocido legalmente tipos que ya existían en la realidad jurídica y otras, finalmente, porque
la jurisprudencia ha admitidos su licitud. Ejemplo de lo primero es el
derecho real de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de
— 19 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
uso tur´sitico creado por el art. 1.4 de la Ley 42/1998. Ejemplo de lo
segundo son los llamados complejos inmobiliarios, que introducen
en el art. 24 de la Ley de propiedad horizontal, en su reforma de 6 de
abril de 1999, las urbanizaciones privadas anteriormente existentes y
carentes de regulación, a las que la jurisprudencia aplicaba por analogía las normas reguladoras de la comunidad de casas por pisos.
Y también existen ejemplos de los terceros. El más adecuado al
caso que ahora trata de resolverse es el resuelto, en primer lugar, por
la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 1953. Se discutió la propiedad de un monte de encinas y el Tribunal Supremo declaró lo siguiente:
“Entre las múltiples modalidades que por razón de su elasticidad, diferente amplitud de las facultades de uso, disfrute y disposición puede revestir el dominio, la más irregular y difícil de
catalogar en nuestro Derecho es aquella en que el suelo y el vuelo
de una finca, con sus respectivos aprovechamientos, corresponde
a titulares distintos, pues si guarda afinidad con otras figuras
específicamente reguladas por el legislador, como la servidumbre
personal y la copropiedad, a efectos singularmente esta última de
la acción de retracto, o con el derecho de superficie, carente de la
debida regulación legal,, las normas de aquellas instituciones típicas no son exactamente aplicables al supuesto del dominio
compartido que es objeto de examen en estos autos, caracterizado
en definitiva como relación jurídica innominada de derechos
yuxtapuestos sobre una misma finca, que, en su ejercicio, pueden entrar en colisión por la incompatibilidad que provoque la
concurrencia del pleno señorío de los titulares del suelo y del arbolado, recíprocamente limitados o restringidos por el derecho ajeno, y en estos supuestos de incompatibilidad de facultades dominicales, sin abandonar por completo el ordenamiento jurídico de
las instituciones afines, es preciso idear la regla razonable que
armonice las facultades en colisión”.
En la misma línea, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de
abril de 1965 señaló, además, que
“La figura resultante no puede calificarse de copropiedad, sino
más bien de concurso o yuxtaposición de derechos de propiedad
— 20 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
distintos sobre una misma cosa –terminología francesa– o de
propiedad dividida –según la técnica germánica–”.
La solución se ajusta perfectamente al caso planteado. Carmen y
el olivarero podrían, pues, acordar la constitución de un derecho a
plantar y una propiedad dividida respecto del melonar y de sus frutos. Solamente tendrían que respetar los límites que la propia jurisprudencia establece para la validez y licitud de las figuras reales atípicas, tal y como ponen de relieve las sentencias transcritas: el respeto a
la estructura de la relación jurídico real y la organización de un estatuto de concurrencia entre los dos titulares. Sería posible incluso la
inscripción de esta nueva figura en el Registro de la propiedad al acaparo de los arts. 2, nº 2º, de la Ley hipotecaria y 7 de su Reglamento.
Además, como la fórmula debe incluir el derecho de Carmen a
plantar las plantas de melón hay también buenos argumentos para
defender que la fórmula podría acaso ser calificada como superficie
rústica, no regulada por la Ley de suelo, sino simplemente mencionada por el Código civil. Pero la falta de regulación de la esta figura
por parte del Código realmente supondría la utilización de una denominación ya existente, la de derecho de superficie rústica, a una
figura jurídica nueva.
— 21 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
Actividad práctica 2.1. a realizar por el alumno.
Caso práctico 2.1
Guillermo G. V., catedrático de Derecho civil en la Universidad
de Granada, vendió aun tercero una preciosa casa de su propiedad.
Meses después, y con motivo de unas obras realizadas en la casa vendida, apareció una habitación oculta en la que se encontró una nutrida colección de armas de época (siglo XVIII y comienzos del XIX) y
un cofre de mediano tamaño lleno de monedas de oro.
El vendedor sabía que la propiedad de aquel tesoro correspondía al comprador de la cosa (art. 351 del Código civil), pero comenzó
a plantearse la posibilidad de modificar esta regla respecto a la posible venta de otra casa de su propiedad.
Cuestiones
1.
2.
3.
¿Es válido y eficaz el pacto por el que el vendedor de un inmueble se reserve en el contrato de compraventa la facultad
de atribuirse los tesoros que puedan ocultarse en el mismo?
¿A cuántas personas podría afectar la posible eficacia de este
pacto?
¿Sería posible configurar esta reserva como un derecho real
y, por tanto, oponible a terceros adquirentes? Hay que tener
presente el contenido del art. 1257 del Código civil.
— 22 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
Actividad práctica 2.2. a realizar por el alumno.
Caso práctico 2.2
En muchos pueblos de España existe un curioso derecho, cuya
naturaleza siempre ha sido objeto de dudas y discusiones. Se trata de
un derecho que atribuye a una persona la facultad de entrar en una
determinada casa construida en la plaza mayor del pueblo y situarse
en los balcones y ventanas existentes sobre dicha plaza mayor, tanto
de día como de noche, para presenciar los festejos populares en las
fechas en que éstos se celebren, así como acontecimiento sociales de
especial relevancia, tales como visitas de los Reyes o de su familia.
Según los casos, este derecho puede extenderse a los familiares
del titular o a las personas que éste libremente designe. También según los casos, el derecho es transmisible mortis causa. No se conoce el
caso de que se permita su transmisión por actos inter vivos.
Cuestiones
1.
¿Puede entenderse que este peculiar derecho tiene carácter
real?
2.
En caso afirmativo, ¿encaja en alguno de los tipos de derechos reales existentes y objeto de regulación por el ordenamiento jurídico?
— 23 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
Actividad práctica 2.3. a realizar por el alumno.
Caso práctico 2.3
El art. 452 del Código civil otorga, en su párrafo primero, al poseedor de buena fe la facultad de retener la cosa que deba restituir
hasta que se le abonen los gastos necesarios realizados en ella. Por su
parte, el art. 1600 dispone que quien haya realizado un trabajo u
obra sobre una cosa mueble “tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague”. Y, a su vez, el art. 1866 concede al acreedor
pignoraticio derecho para retener la cosa en su poder o en el de la
persona a quien se le haya entregado hasta que se le pague el crédito.
Cuestiones
1.
2.
Estas facultades de retención, ¿son idénticas o similares?
¿Puede considerarse que la retención que estos preceptos
conceden constituye un derecho real? Razone la respuesta.
— 24 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
ACTIVIDAD PRÁCTICA 3ª
COMENTARIO DE SENTENCIA
Modelo de comentario de sentencia (El texto de la sentencia se encuentra en el Anexo I)
COMENTARIO JURISPRUDENCIAL: Sentencia del Tribunal Supremo
de 22 de enero de 1953.
MATERIA: Derechos reales.
ASUNTO: Creación y reconocimiento de nuevos tipos jurídico reales.
SINOPSIS: Cotitularidad dominical. Concurrencia de derechos de
propiedad separados sobre el suelo y los árboles plantados en una dehesa extremeña.
HECHOS: Como consecuencia de las leyes desamortizadoras, la
Comunidad llamada “Monte Navas” ostentaba la propiedad “de un
monte de encinas y alcornoques y derecho de apostar que existe dentro del perímetro de la dehesa boyal ‘Navas’, en el término y de los
propios” del municipio de C., al que pertenecía el suelo y todos sus
pastos. Por esta razón, la Comunidad “Monte Navas” sólo podía introducir en la dehesa ganado de cerda, porque no comía pastos, y
sólo en la época legal de montanera –de 8 de octubre hasta 8 de enero--. Podía introducir, además, el ganado de tiro o carga que fuese necesario para la conservación y explotación del arbolado, que era exclusivamente suyo.
Esta situación se prolongó durante casi un siglo, pero posteriormente el Ayuntamiento pretendió que la Comunidad le pagase la
cantidad de 25.000 Ptas. anuales a cambio de respetarle la reserva del
monte y el ejercicio de los derechos que acaban de describirse.
La falta de acuerdo entre las dos partes implicadas motivó que la
Comunidad “Monte Navas” interpusiera una demanda contra el
ayuntamiento en la que solicitaba que se declarase que dicha Comunidad era propietaria legítima del arbolado o monte alto y bajo y del
derecho de apostar que estuviera comprendido dentro del perímetro de la dehesa “Navas” y que, como consecuencia, toda la zona de
monte de la dehesa le estaba reservada para su disfrute exclusivo du— 25 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
rante la época de la montanera, por lo que Ayuntamiento no podía
autorizar la estancia de ninguna clase de ganado en la dehesa durante dicha época.
El Juzgado estimó sustancialmente la demanda, pero la Audiencia Territorial revocó la sentencia del Juzgado, desestimó por completo la demanda y absolvió al Ayuntamiento demandado. La Comunidad demandante interpuso recurso de casación, basado en cuatro
motivos, ante el Tribunal Supremo y éste lo estimó, declarando que
la demandante es dueña legítima del arbolado o monte alto y bajo y
derecho de apostar de la dehesa “Navas” y que el suelo pertenece al
Ayuntamiento demandado. El Ponente fue CELESTINO VALLEDOR.
DERECHO Y PROCESO: Normas procesales. Todos los motivos del
recurso de casación se amparaban en el art. 1792 de la antigua Ley de
enjuiciamiento civil de 1881. Dos de ellos tenían carácter procesal –
estaban numerados como primero y segundo-- y denunciaban error
de Derecho en la apreciación de la prueba, el primero por infracción
del art. 1218 del Código civil (que permanece vigente) y el segundo
por infracción de los arts. 1232, 1233 y 1248, también del Código civil, (hoy derogados por la Ley de enjuiciamiento civil vigente) y de la
doctrina jurisprudencial que citaba.
El primero de dichos motivos fue estimado por el Tribunal Supremo. Entendió el Tribunal que la Sala de instancia había incurrido
en evidente error en la apreciación al denegar a la Comunidad actora la propiedad del arbolado o monte alto y bajo cuando tal derecho
constaba en escritura pública, la cual había sido reconocida por el
Ayuntamiento en su contexto literario. Por tanto, a tal escritura la
Sala de instancia no le había otorgado la eficacia probatoria que le
asigna el art. 1218 del Código civil, razón por la que tal precepto se
estimó infringido por el Tribunal Supremo que, de este modo, declaró que tal monte alto y bajo o arbolado pertenecía a la Comunidad
demandante.
Normas sustantivas. Los dos motivos de carácter sustantivo –tercero y cuarto del recurso de casación--denunciaban la infracción del
antiguo art. 6 del Código civil y de la doctrina legal contenida en una
sola sentencia que se citaba, y de los arts. 348 y 353 del Código civil.
Es de recordar que el antiguo art. 6 del Código civil contenía, aun— 26 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
que de forma bastante rudimentaria, el elenco, jerarquía y orden de
prelación de las fuentes del Derecho, normas hoy repartida en varios
apartados del vigente art. 1.El motivo tercero denunciaba la infracción de una costumbre local praeter legem, supuestamente aplicable al
caso. El Tribunal Supremo desestimó el motivo porque, como recordó, la costumbre sólo es fuente supletoria del Derecho, en defecto de
ley aplicable. En cambio estimó el cuarto motivo. Por entender infringido el art. 353 del Código civil y declaró que el Ayuntamiento no
podía autorizar la entrada en el Monte de ganado de cerda que se alimentaba de bellotas, ya que éstas pertenecían a la actora.
DOCTRINA JURISPRUDENCIAL: Esta sentencia es un importante leading case. La doctrina que la misma sienta fue consolidada por otra de
8 de abril de 1965. Los antecedentes fácticos también ocurrieron en
Extremadura. En el litigio, al que se había acumulado otro iniciado
por el demandado en éste, se solicitó, por la Fundación Obra Pía de
los Pizarros “Hospital de la Inmaculada Concepción” de Trujillo, una
determinada declaración de derechos respecto de un particular, Dn.
Antonio M. B. En los antecedentes apareció que primitivamente la
actora, Fundación Obra Pía de los Pizarros “Hospital de la Inmaculada Concepción”, era dueña de la plena propiedad de la finca “Cuadrado Grande” o “Conquista”. Posteriormente, sin que se pudiera
determinar cuándo, se desmembró de esa finca el derecho descrito
en una escritura pública otorgada en 1916, consistente en la propiedad de 6.912 encinas, hechas y rehechas y el derecho de apostar y fomentar.
La demanda fue estimada parcialmente, tanto en primera como
en segunda instancia. Ambas partes interpusieron recurso de casación. El Tribunal Supremo rechazó el de Dn. Antonio y estimó el de
la demandante. Casó, en consecuencia, la sentencia de la Audiencia
Territorial y dictó una segunda sentencia, estimatoria, en parte, del
recurso de apelación interpuesto por la demandante.
El segundo considerando de la primera sentencia contenía la siguiente doctrina:
“En supuestos tales, el contenido de la propiedad se presenta distribuido entre dos sujetos, de modo que cada uno de ellos tiene
una parte de las facultades y pretensiones contenidas en el domi— 27 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
nio, pero sin que por esto aparezca uno como propietario y otro
como titular de un derecho limitado sobre cosa ajena, sino que
cada uno de los dos titulares es limitado por el derecho del otro,
de manera que, desapareciendo el derecho de uno de ellos, el del
otro se amplía sin más, para convertirse en propiedad plena otra
vez; es decir, que el derecho de los dos propietarios no recae sobre
la totalidad e integridad de la cosa, de forma que cada uno pueda gozar de ella y de sus productos en proporción a su respectiva
cuota –ya que no existen porciones alícuotas--, por lo cual esa figura resultante no puede calificarse de copropiedad, sino más
bien de concurso o yuxtaposición de derechos de propiedad distintos sobre una misma cosa –terminología francesa-- o de propiedad dividida –según la técnica germánica.”
Y en el tercero se añadía:
“Para la delimitación de las respectivas facultades de cada uno
de esos propietarios de diversos aprovechamientos sobre una misma finca, hay que partir de que, como unánimemente proclama
la doctrina científica, lo mismo los casos de limitación que los de
desintegración o división de la propiedad son excepcionales y
contrarios al concepto unitario de la misma y han de ser, por ello,
debidamente probados (…)”.
Por su parte, el segundo considerando de la segunda sentencia
decía lo siguiente:
“”El ejercicio simultáneo y contrapuesto de dos derechos de propiedad distintos y concurrentes sobre la misma finca exige una
completa delimitación de ellos, evitando colisiones y que el uno
pueda invadir y hacer efectiva la anulación (sic) del otro”.
Esta Sentencia de 1965 corrobora la doctrina afirmada por la de
1953, reitera la distinción entre la llamada “propiedad dividida” y la
comunidad de bienes y establece la necesidad de configurar un estatuto de concurrencia en todas estas situaciones en que dos titularidades convergen sobre un único objeto.
CONCLUSIÓN: 1. Es conveniente exponer en primer lugar el sistema básico de clasificación de los derechos reales típicos, es decir, de
aquellos que ostentan regulación legal y, normalmente, también denominación (nomen iuris).
— 28 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
El derecho de propiedad o dominio es el derecho real por antonomasia, puesto que contiene la plenitud de las facultades de uso,
disfrute y disposición. Pero dentro del concepto de dominio existen
dos subespecies: el modelo general, construido sobre la base de la comunidad romana, condominio, comunidad de bienes o copropiedad
por cuotas (arts. 392 y siguientes del Código civil) y la llamada propiedad horizontal o propiedad de casas por piso (art. 396 del Código
civil y Ley de 21 de julio de 1960).
Después hay que enumerar los derechos reales limitados, que
sólo contienen alguna o algunas de las facultades del dominio. Entre
los de goce hay que incluir el usufructo (arts. 467 y siguientes del Código civil), el uso (art.), la habitación (art.), las servidumbres, típicas
(arts. 530 y siguientes) y atípicas (al amparo del art. 594, pero manteniendo la estructura de la servidumbre), y los censos, en sus diversas
variantes (arts. 1604 y siguientes). Entre los de garantía hay que mencionar la prenda (art. 1863 y siguientes), la hipoteca (arts 1874 y siguientes y 106 y siguientes de la Ley hipotecaria) y la anticresis (arts.
1881 y siguientes). Y entre los llamados de adquisición, de carácter
real más dudoso, el Código regula los de tanteo y retracto (arts. 1507
y siguientes). Aunque el Código menciona los foros y el derecho de
superficie (art. 1611 y 1655) no puede decirse que los regule. Por
tanto, serían en principio derechos nominados, pero atípicos. Sin
embargo, uno y otro han sido regulado, aunque fuera del Código. El
foro en las Leyes civiles gallegas, lugar donde ha gozado de mayor
implantación, y el derecho de superficie en la Ley de suelo (arts. 40 y
siguientes). Además, existen otros derechos reales limitados típicos
en determinadas regiones forales (vg. Las corralizas y los helechales
en el Derecho civil de Navarra).
El elenco que podría llamarse clásico acaba aquí. Sin embargo, el
propio legislador ha creado otros derechos reales limitados, distintos de
los enumerados. Así, el derecho de vuelo, introducido por el art. 11
(ahora 12) de la Ley de propiedad horizontal o el derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico, introducido
por el art. 1 de la Ley del mismo nombre, 42/1998, de 15 de diciembre.
Parece evidente que el legislador puede crear nuevos tipos de derechos reales. Pero esta evidencia no resuelve la cuestión de si pue— 29 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
den también hacerlo los particulares en ejercicio de su autonomía
privada. Esto es así debido a los condicionantes a los que obliga la específica estructura que requiere toda relación jurídico real, sujeta a
mayores requerimientos que los exigidos para crear nuevas figuras
contractuales.
2. El supuesto de hecho de la sentencia comentada no encaja en
ninguno de los moldes anteriores. Es cierto que existe una disociación dominical, con dos titulares, pero no responde al esquema previsto por el art. 392 del Código civil. No existen esos entes de razón
que el propio Código denomina cuotas y que expresan la proporción
que corresponde a cada condueño en el total de la cosa que se tiene
en común. En el caso debatido existen dos objetos de derecho de
propiedad diferenciados, pero unidos de forma inseparable: el suelo
y el arbolado. Y cada uno de los dos titulares ostenta sobre su específico objeto la totalidad de las facultades dominicales, pero sólo sobre
su específico objeto.
No existe, pues, esa vocación solidaria que permite a cualquier
copropietario disfrutar de la totalidad de la cosa, respetando el correlativo derecho de utilización de los demás (art. 394 del Código civil).
En el supuesto debatido cada titular dominical ostenta un señorío directo e inmediato, sin cuota alguna, sobre el objeto de su derecho, el
suelo o el arbolado y puede excluir al otro de su goce, porque cada
condueño carece de facultades sobre el objeto que pertenece al otro.
3. La descripción del supuesto debatido que acaba de hacerse sugiere la comparación con el tipo jurídico real que parece más próximo: la comunidad de bienes. Sin embargo, la situación a que da lugar
no es un condominio; al menos, no en el sentido técnico de la expresión, que se refiere a la comunidad romana o por cuotas. Sí puede, en
cambio, hablarse de copropiedad, en un sentido genérico, porque
existen, en efecto, dos propietarios, aunque, como se ha dicho, cada
derecho recaiga sobre un objeto distinto, parte de un todo genérico e
indivisible. Es por ello por lo que le cuadra bien la denominación que
le atribuye la sentencia: yuxtaposición o concurrencia de derechos que
conduce a un supuesto de propiedad separada y dividida.
Podría pensarse que esta situación es idéntica a la regulada por
el derecho de vuelo o, quizá con mayor ajuste, por el de superficie.
— 30 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
No es así, sin embargo. Es verdad que todas estas figuras presentan
algunas notas comunes, pero también las hay diferenciales y, en honor a la verdad, son más importantes y transcendentes las diferencias que las similitudes. Las tres figuras conceden, en efecto, facultades de uso y aprovechamiento y aun de disposición sobre el
objeto. Pero el derecho de vuelo y el de superficie comprenden,
además, la facultad de construir –también de plantar, en el caso de
la superficie rústica–, facultad de la que carecen los titulares dominicales de derechos concurrentes. Además, en el caso del derecho
de vuelo, el destino final de las nuevas plantas y locales construidos
puede diversificarse y no ser atribuido en su totalidad al titular del
derecho de vuelo, originariamente la comunidad, puesto que es un
elemento común o un cesionario. Y, en el caso del derecho de superficie, la propiedad de lo construido ostenta un carácter temporal, revocable, que comporta la consolidación del dominio pleno
en una sola mano, la del titular del suelo, cuando haya transcurrido
el plazo por que el se constituyó.
La falta de encaje de la propiedad concurrente con la los otros tipos reales examinados conduce a concluir que se trata de un nuevo
tipo de derecho real. Es atípico, porque carece de régimen jurídico
legal, pero no es un tipo innominado, puesto que sí ostenta hasta un
triple nomen iuris: yuxtaposición de derechos, derechos de propiedad
concurrentes o propiedad dividida.
El origen de este nuevo tipo jurídico real no es legal. Proviene de
la autonomía privada. Es cierto que este dato se aprecia más claramente en el supuesto resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 1965, puesto que existe un título público. Pero
también puede deducirse sin esfuerzo en el caso de la sentencia de
1953: en ella se afirma que no puede determinarse cuándo, pero el
desglose de titularidad proviene inequívocamente de actos del hombre. Ello obliga a indagar sobre la legitimidad de tal proceder. Y, en
este punto, el art. 2 de la Ley hipotecaria y el 7 del Reglamento demuestran su utilidad de herramientas imprescindibles en el reconocimiento de que la eficacia configuradora de la autonomía privada
trasciende el ámbito de los derechos de obligaciones y contratos y alcanza hasta a las relaciones jurídico reales.
— 31 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
4. Tanto la sentencia objeto de comentario como la de 1965 insisten en la enorme importancia que tiene la creación de un estatuto de
concurrencia entre las titularidades coexistentes, es decir, de un régimen de armonización entre ellas. Ninguna de las dos descubre en
este punto nada nuevo, puesto que tanto el Código civil como las leyes especiales, en su caso, se han ocupado de establecerlo respecto a
los derechos reales típicos. Así lo hace el Código, por ejemplo, en el
caso de la comunidad de bienes o en el del usufructo. El art. 394 concede a cada comunero el derecho a utilizar la cosa común siempre
que no perjudique a la comunidad ni impida el correlativo derecho
que los restantes comuneros tienen respecto a la cosa común; los arts. 467 y 489 imponen tanto al usufructuario como al nudo propietario la obligación de respetar la forma y la sustancia de la cosa usufructuada. Y los ejemplos podrían seguir.
Las cuestiones fundamentales que debe abordar este estatuto
son las relativas a la delimitación de los objetos sobre los que recae
cada titularidad, la determinación de las facultades que cada uno de
los cotitulares ostenta y, en su caso, el tiempo de ejercicio de las mismas por cada cotitular, extremo éste de singular importancia en el supuesto debatido. La carencia de norma que organice la concurrencia
sólo puede suplirse por el acuerdo entre los interesados o por una
sentencia que lo establezca, bien interpretando el título constitutivo,
bien, si éste no existe o carece de reglas al respecto, mediante el empleo de otras técnicas jurídicas (prueba consuetudinaria, analogía,
etc.).
NOTA BIBLIOGRÁFICA: L. DÍEZ PICAZO, “Autonomía privada y derechos reales”, en Revista Crítica de Derecho inmobiliario, 1976, págs. 273 y
sigs.; V. FONT BOIX, “Posibilidad de nuevos tipos de derechos reales:
posición de la ley, de la doctrina y de la jurisprudencia”, en Revista de
Derecho Español y Americano, 1960, págs. 371 Y SIGS.; M. J. LÓPEZ FRÍAS,
“La superposición de inmuebles. Estudio jurídico de las casas empotradas o engalabernos y de las casas a caballo”, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1999, págs. 87 y sigs; A. NATUCCI, La tipicità dei diritti
reali, 2ª ed. Padova, 1988; J. OSSORIO MORALES, Las servidumbres personales, Madrid, 1936; N. PÉREZ CÁNOVAS, Disociación jurídica de la plantación y el suelo (A propósito de los conceptos de bien, parte integrante y acce— 32 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
sión), Granada, 1988; A. ROMÁN GARCÍA, La tipicidad en los derechos
reales, Madrid, 1994; E. RUBIO TORRANO, “Consideraciones en torno al
departamento procomunal”, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario,
1975, págs. 333 y sigs.; J, M. RUIZ-RICO RUIZ A. CAÑIZARES LASSO, Multipropiedad y aprovechamiento por turnos, Madrid, 2000; E. SABATER BAYLE, La facultad de retención posesoria, Pamplona, 1991; F. SANCHO REBULLIDA, “La facultad de retención posesoria”, en Estudios de Derecho
civil, I Pamplona, 1978, págs. 243 y sigs.; F. SANCHO REBULLIDA “El sistema de los derechos reales en el Fuero Nuevo de Navarra”, en Estudios de Derecho civil, II, Pamplona, 1978, págs. 230 y sigs.; SERVAT ADÚA,
“Derechos reales y pactos de transcendencia real”, en Revista Crítica
de Derecho inmobiliario,1948, págs. 750 y sigs; J. A. TORRES LANA, La
multipropiedad, Madrid, 2007.
— 33 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
Actividad práctica 3.1. a realizar por el alumno
COMENTARIO: Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de
1998.
RESUMEN: Derecho de vuelo. Adquisición por usucapión. Reclamación de la titularidad del derecho de vuelo sobre una dehesa. Posibilidad de inscripción en el Registro de la propiedad.
NOTA BIBLIOGRÁFICA: La referenciada en el modelo de comentario y, además, M. ALBALADEJO GARCÍA, El derecho de sobreelevación del art.
16.2 del Reglamento hipotecario, Separata de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación, Madrid, 2000; F. DE FRANCO PAZ, El derecho de
sobreedificación. Su naturaleza jurídica, Pamplona, 2002; B. DOMENGE
AMER, El derecho de sobreedificación y subedificación, Palma de Mallorca,
1983; M. I. DE LA IGLESIA MONJE, El derecho de edificación sobre suelo ajeno.
Aspectos civiles y registrales, Madrid, 1995; M. I. DE LA IGLESIA MONJE, El
derecho de superficie. Aspectos civiles y registrales, Madrid, 2000; J. A. MATHEU DELGADO, La configuración jurídica del derecho de vuelo y subsuelo en
el ordenamiento español y su incidencia en el marco normativo del régimen de
propiedad horizontal, Tesis doctoral, La Laguna, 2009; M. DEL C. PÉREZ
DE ONTIVEROS BAQUERO, El derecho de sobreedificación y subedificación,
Madrid, 2003; .; J. A. TORRES LANA, “Reflexiones sobre el concepto de
corraliza”, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1979, págs. 835 y
sigs.; J. A. TORRES LANA, Legislación estatal del suelo y Derecho civil, Madrid, 2008, págs. 81 y sigs.
— 34 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
Actividad práctica 3.2. A realizar por el alumno
COMENTARIO: Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2009.
RESUMEN: Retracto voluntario concedido sobre un local de negocio. Venta del edificio entero. Posibilidad de ejercicio del derecho de
retracto frente al adquirente de todo el edificio. Calificación y naturaleza del derecho de retracto voluntario.
NOTA BIBLIOGRÁFICA: La referenciada en el modelo de comentario y, además, L. ARECHEDERRA ARANZADI, “Los derechos de tanteo y
retracto configurados con carácter personal”, en Revista de Derecho privado, 1980, págs. 123 y sigs.; M. COCA PAYERAS, Tanteo, retracto, función
social de la propiedad y competencias autonómicas, Bolonia, 1988; E. RUBIO TORRANO, El pacto de retroventa, Madrid, 1990; M. I. DE LA IGLESIA
MONJE, El derecho de retracto convencional, Madrid, 2002.
Actividad práctica 3.3. a realizar por el alumno
COMENTARIO: Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1993.
RESUMEN: Derecho de paso entre fincas. Calificación y naturaleza
jurídica. Serventía: notas características y diferencia con otras figuras
jurídico reales típicas.
NOTA BIBLIOGRÁFICA: La referenciada en el modelo de comentario y, además, E. AFONSO RODRÍGUEZ, “Notas sobre la serventía (A
propósito de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de
1985), en Revista Jurídica de Navarra, nº 5, 1988, págs. 149-165; E. GARCÍA DE ENTERRÍA, “Las formas comunitarias de propiedad forestal y su
posible proyección futura”, en Anuario de Derecho civil, 1976, págs. 281
y sigs.; P. GUTIÉRREZ SANTIAGO, Titularidade e aproveitamento dos montes
veciñais en man común, Santiago de Compostela, 2007; A. L. REBOLLEDO VARELA, “Los derechos reales en la Ley 4/1995, de 24 de mayo, de
Derecho civil de Galicia (Montes vecinales en mano común, aguas,
servidumbre de paso y serventía)”, en Revista Xurídica Galega, 1999.
— 35 —
Cuadernos Prácticos Bolonia – Derechos reales
Actividad práctica 3.4. a realizar por el alumno
COMENTARIO: Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de
2002.
RESUMEN: Las condiciones particulares de una urbanización mallorquina destinaban los solares a ser ocupados sólo por viviendas,
con una altura máxima de planta baja, piso y torre. La sociedad adquirente de uno de ellos pretendió darle un uso diferente, alegando
que no le afectaban las referidas condiciones particulares. Calificación y transcendencia jurídico real de la mencionada condición particular.
NOTA BIBLIOGRÁFICA: La referenciada en el modelo de comentario y, además, J. A. DORAL, “Interés público e interés privado en la servitus altius non tollendi” en Revista de Derecho privado, 1968, págs. 923 y
sigs.; J. RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN, Las urbanizaciones privadas, Madrid,
1987.
Actividad práctica 3.5. a realizar por el alumno
COMENTARIO: Resolución de la Dirección General de los registros
y del Notariado de 25 de octubre de 1999,
RESUMEN: Negativa del Registrador de la propiedad a inscribir un
convenio regulador de separación, de fecha 1989, que atribuía al marido el uso y disfrute de una vivienda adquirida por la mujer en 1991.
NOTA BIBLIOGRÁFICA: La referenciada en el modelo de comentario y, además, F. FERNÁNDEZ DEL POZO, “Derecho real de uso y poder
de disposición”, en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 1988, págs.
85 y sigs.; J. RAMS ALBESA, Uso, habitación y vivienda familiar, Madrid,
1987;
— 36 —
Cuaderno I. Introducción al estudio de los derechos reales. La posesión
Actividad práctica 3.6. a realizar por el alumno
COMENTARIO: Resolución de la Dirección General de los registros
y del Notariado de 9 de octubre de 2008.
RESUMEN: La Registradora de la propiedad denegó la inscripción
de dos estipulaciones incluidas en una escritura de venta de parcela.
Una de ellas imponía al comprador la obligación de ceder en uso a
favor del vendedor un espacio de solar dentro de la parcela para instalación de vallas publicitarias, por plazo de cincuenta años con facultades de disposición condicionadas al cumplimiento de determinadas obligaciones; la otra constituía sencillamente una prohibición
de disponer.
NOTA BIBLIOGRÁFICA: La referenciada en el modelo de comentario y, además, B. DOMENGE AMER, Las prohibiciones voluntarias de disponer, Madrid, 1996; J. L. DE LOS MOZOS, “La obligación real. Aproximación a su concepto”, en Estudios Roca Sastre, II, Madrid, 1976, págs.
331 y sigs.
— 37 —