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EL DERECHO EFECTIVO A LA VIVIENDA
En España hay un serio problema de excesivo endeudamiento ligado a la burbuja
inmobiliaria. Pero el problema de la vivienda no surge con el excesivo endeudamiento
de los hogares y su consecuencia más sangrante (la pérdida de la vivienda y el
desahucio) sino que tiene un origen previo mayoritariamente impuesto y/o aceptado en
nuestra sociedad: la vivienda es una mercancía que se compra y vende en el mercado,
pero no una mercancía cualquiera, es también un bien de ahorro, inversión y
especulación. En este modelo se excluye del acceso a la vivienda por criterios
económicos a los sectores que el mercado considera no solventes o rentables y se
desahucia a aquellos otros sectores que no pueden seguir pagando las condiciones
financieras y/o económicas impuestas en el acceso a su vivienda.
La vivienda tiene una triple faceta dentro del capitalismo (alojamiento, mercancía,
capital) y las dos últimas priman a costa de la primera: la propiedad se ha desvinculado
completamente de su función social como alojamiento. Y para impulsar la función
social de la vivienda hay que minimizar sus facetas de mercancía y capital y limitar la
especulación y su rentabilidad y hay que maximizar la faceta de alojamiento y la
utilización del parque residencial.
Por razones de justicia social y equidad el acceso a la vivienda es una necesidad social
básica que hay que garantizar de forma real al conjunto de la población, con el menor
coste posible en términos de PIB por motivos de eficiencia y eficacia, lo que permitirá
liberar socialmente recursos de la servidumbre financiera y el monocultivo inmobiliario
y dirigirlos a sectores productivos estratégicos, atender otras prioridades sociales y
alcanzar mayores cotas de bienestar: “que no haga falta gastar la vida para pagar la
vivienda”.
El coste inmobiliario y las rentas cautivas del capital terrateniente suponen un
“impuesto sobre el suelo” cuya reducción mejoraría automáticamente la situación del
tejido económico y productivo en detrimento de un sector inmobiliario
sobredimensionado y succionador de recursos de la economía real. En paralelo, la
actividad de la construcción debe proceder de su capacidad para aportar valor social y
satisfacer la necesidad de alojamiento, de un medio urbano y ambiente adecuado,… lo
que actualmente pasa por la rehabilitación y regeneración urbana frente a la expansión
urbanística constante.
La problemática de la población en materia de vivienda es variada: sectores que no
pueden pagar lo que exige el mercado (en compra o alquiler) lo que provoca su
exclusión de acceso y la falta de emancipación, hacinamiento, sobreendeudamiento…
otros sectores que sí pagaron el peaje exigido y se endeudaron son ahora desahuciados
de su vivienda, en muchos casos ligado a la pérdida del empleo, y además mantienen
una elevada deuda lo que penaliza socialmente con una triple exclusión (desempleo,
desahucio, deuda); otros sectores aunque pueden pagar –de momento- lo que exige el
mercado, se ven obligados a destinar un elevado porcentaje de sus recursos a la vivienda
a costa de otras prioridades o necesidades. Lo mismo vale para aquellos que ya pagaron
su vivienda pero gastaron gran parte de su vida a este fin.
En España existe un amplio parque de viviendas vacías (3,44 millones), un importante
gasto público en vivienda (40.000 millones entre 2007 y 2010) y un ordenamiento
legislativo que garantiza el derecho a una vivienda digna. Es decir, se dan las
condiciones materiales y legales para hacer efectivo el derecho a la vivienda y lo que
falta es hegemonía social y política para poner estos recursos al servicio del interés
general.
El Censo de Población y Viviendas de 2011 identifica 18,1 millones de viviendas
principales, 3,7 millones de segundas residencias y 3,44 millones de viviendas vacías.
La prioridad es actuar sobre las viviendas vacías aunque no todas (por su ubicación,
conservación u otras circunstancias) podrán servir para garantizar un alojamiento digno,
pero sí un porcentaje muy relevante:
- El 42% de las viviendas vacías se ubica en municipios con más de 50.000
habitantes y hasta el 71% de las viviendas vacías si incluimos los municipios
con más de 10.000 habitantes.
- El 21% de las viviendas vacías tiene menos de 10 años de antigüedad y el 70%
de las viviendas tiene menos de 50 años de antigüedad.
- El 83% de las viviendas vacías se ubica en edificios en buen estado de
conservación.
El Gobierno central destina un volumen elevado de recursos a la vivienda, como
muestran los datos acumulados hasta 2010 (último año disponible):
- Solo en el IRPF el gasto fiscal en vivienda acumulado entre 2007 y 2010 fueron
23.593 millones, sin incluir el coste de las reducciones fiscales a los propietarios
de viviendas arrendadas.
- El coste fiscal de aplicar un tipo reducido y superreducido de IVA a la
compraventa de vivienda nueva es también muy elevado. Según la memoria de
beneficios fiscales de los Presupuestos Generales del Estado la previsión del
coste del IVA especial aplicado a la compra de vivienda fueron 11.533 millones
entre 2007 y 2010.
- En el periodo 2007-2010 el Gobierno central dotó la política de vivienda con un
presupuesto acumulado de 5.740 millones destinados a financiar los planes de
vivienda, tanto estatal como autonómicos.
- Las comunidades autónomas destinaron un total de 9.597 millones a la política
de acceso a la vivienda y fomento de la edificación entre 2007 y 2010. No se
pueden agregar directamente los presupuestos estatal y autonómico, porque una
parte relevante del presupuesto autonómico son transferencias recibidas del
presupuesto estatal.
El derecho a un alojamiento digno debe ser un derecho exigible ante los poderes
públicos, que deberán garantizarlo a partir de un amplio parque de alquiler de viviendas
a un coste asequible. Para pasar del derecho teórico a la vivienda al derecho efectivo se
plantean varios ejes que articulan medidas concretas, que serán estériles sin la
implicación plena de las administraciones en cumplir el mandato constitucional y la
función social de la vivienda: amplio parque de alquiler social, acabar con el atractivo
de la vivienda como inversión especulativa, evitar los desahucios de viviendas
habituales y mejorar las condiciones hipotecarias. Además, sin una lucha a fondo contra
el fraude fiscal y la economía sumergida como primera prioridad nacional no habrá
recursos para poder impulsar las políticas y derechos sociales. La mejor política de
vivienda y contra los desahucios es una política económica orientada al pleno empleo,
con condiciones laborales y salariales dignas y suficientes.
La política de vivienda del PP
El Gobierno del PP ha recortado sensiblemente el presupuesto destinado a la política de
vivienda y ha reducido el gasto fiscal asociado a la compra de vivienda. El Plan estatal
de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y
renovación urbanas 2013-2016 contará con un presupuesto acumulado reducido (2.400
millones) muy inferior al de planes anteriores. Como su nombre indica, sus ejes
centrales serán el fomento del alquiler y de la rehabilitación, pero los recortes implican
la supresión de las subvenciones a la compra de vivienda y que en el caso del alquiler
(tras suprimir la renta básica de emancipación) se destinen incluso menos fondos que en
la actualidad.
El gobierno del Partido Popular está impulsando diversas reformas legislativas en
materia de vivienda (Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas; Ley de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler) que pese a abordar
algunas de las cuestiones más reclamadas en los últimos años (alquiler, rehabilitación)
siguen sin dar respuesta al enorme problema existente por su incapacidad por romper
con los intereses del tinglado financiero e inmobiliario construido desde hace décadas
en torno a la vivienda. Y sin embargo está aprovechando estas reformas legislativas para
introducir modificaciones regresivas en materia de suelo, supresión de la obligación de
edificar viviendas protegidas, merma de derechos de los inquilinos,…
La reforma de la Ley hipotecaria se ha quedado muy lejos de las demandas recogidas en
la ILP que abogaba por la dación en pago retroactiva y el alquiler social. Las tibias
mejoras de la nueva ley son insuficientes frente a las necesidades de los hipotecados y
las condiciones abusivas impuestas por las entidades financieras. En este sentido el
código de buenas prácticas bancarias que el Gobierno aprobó para intentar reducir el
problema de los desahucios hipotecarios apenas ha tenido un impacto real y en su
primer año solo ha ofrecido soluciones prácticas (dación en pago, reestructuración de la
deuda) a menos de mil familias y el “fondo social de viviendas en alquiler” puesto en
marcha por 33 entidades financieras con aportación de 6.000 viviendas para atender a
familias desahuciadas solo ha recibido unos cientos de solicitudes.
Las medidas planteadas por el gobierno apenas protegen a unos miles de hogares
cuando los desahuciados se cuentan por decenas de miles cada año y centenares de
miles soportan problemas de acceso, exclusión o excesivo endeudamiento. Las medidas
del gobierno no inciden sobre la causa del problema ni ofrecen soluciones paliativas en
la dimensión que se necesita.
En España la solución del problema de la vivienda no es técnica, es política. Es un
problema de hegemonía social y política, que posibilite poner la riqueza al servicio del
interés general (como recoge la Constitución Española). Lo triste es que no son los
gobiernos y los parlamentos los que ponen freno a los abusos inmobiliarios y
financieros (con excepciones como Andalucía) y sean los jueces y tribunales los que
estén poniendo coto a algunos de los excesos (desahucios, cláusulas abusivas, cláusulas
suelo,…)
Se puede plantear un listado de medidas concretas e interrelacionadas, cuya efectividad
conjunta depende de la aplicación simultánea de todas ellas:
1) Constituir un amplio parque de vivienda social en alquiler.
La mejor alternativa para garantizar a corto plazo un amplio parque de vivienda social
en alquiler es movilizar los millones de viviendas vacías ya construidas, a través de
mecanismos tanto públicos como privados, dando facilidades y garantías al alquiler y
penalizando a los propietarios que no cumplan con la función social de la vivienda
como alojamiento. Todas las viviendas públicas disponibles se incorporarían al parque
de alquiler social.
El sector del alquiler necesita una profesionalización frente a la “deficiente” situación
actual de la oferta de alquiler. Los arrendatarios necesitan estabilidad y una mayor
oferta –en cantidad y calidad- de alquiler asequible (competitivo frente a la compra).
Los propietarios requieren sobre todo garantías de cobro y agilidad en la resolución de
los posibles conflictos. Esta relación asimétrica entre propietario e inquilino puede
equilibrarse mediante mecanismos públicos y privados de intermediación y de cobertura
de los posibles riesgos (impago, desperfectos). Las bolsas públicas de vivienda pueden
y deben jugar un papel primordial en este sentido, e impulsar otros mecanismos de
gestión sin ánimo de lucro como las cooperativas de inquilinos.
Desde el punto de vista de los fondos públicos, se deben sustituir las desgravaciones
fiscales del alquiler en el IRPF, que favorecen en gran medida a los propietarios sin
cumplir ningún tipo de condición o precio máximo, y reorientar los fondos liberados
hacia ayudas directas al inquilino –según su renta- o al pago de seguros de cobertura a
propietarios que arrienden sus viviendas por una cuantía inferior al alquiler social.
En las zonas donde persista una necesidad no satisfecha de vivienda habitual se actuará
sobre las viviendas vacías existentes, prioritariamente sobre las viviendas propiedad de
entidades financieras y sociedades mercantiles y, si fuera necesario, también sobre las
viviendas propiedad de particulares:
- Gravar las viviendas vacías en zonas con urgente necesidad de alojamiento y con
los recursos obtenidos financiar la política de alquiler social. El gravamen
afectaría inicialmente a entidades financieras e inmobiliarias propietarias de
viviendas desocupadas. En el caso de los propietarios particulares a través del
IRPF podría sumarse un recargo al porcentaje que ya grava el valor catastral de
las viviendas que no constituyen residencia habitual ni están arrendadas.
- Expropiar temporalmente el uso de las viviendas vacías e incorporarlas al parque
de alquiler social, abonando a su propietario el correspondiente alquiler social y
garantizando el correcto mantenimiento y conservación de la vivienda cuando
sea reintegrada a su propietario.
2) Reorientar la política y el presupuesto público en vivienda
El objetivo de la actuación pública debe ser garantizar el derecho a la vivienda al
conjunto de la población, para lo que se debe actuar prioritariamente sobre el amplio
parque residencial construido y desocupado y dejar de subvencionar nueva edificación
residencial. Simplemente reorientando hacia la rehabilitación para habitar y el alquiler
social los fondos públicos que ya se venían destinando a vivienda habría recursos para
actuar sobre cientos de miles de viviendas cada año: ayudas al alquiler para familias con
recursos insuficientes, cobertura fianzas de alquiler, pago póliza seguros de propietarios
que alquilen a precios asequibles, créditos blandos y subvenciones para la rehabilitación
de viviendas que se incorporen al parque de alquiler social,…
La fiscalidad debe dejar de subvencionar la posesión y compra de una vivienda y pasar
hacia un esquema más exigente de responsabilidades a la propiedad, que incorpore
gravámenes y penalizaciones en el caso de que la propiedad (en este caso la vivienda) se
desentienda o atente contra su función social.
3) Ayuda a los hogares para evitar/minimizar desahucios
Ayuda a hogares con problemas para hacer frente al pago de su vivienda.
En el caso de hogares que residan en alquiler y no puedan hacer frente al pago por
circunstancias de empobrecimiento sobrevenido las ayudas podrán ser de una ayuda al
pago del alquiler (si el alquiler no supera el máximo fijado) o su acceso a una vivienda
del parque de vivienda social en alquiler. Antes de un posible desalojo se deberá
garantizar una alternativa alojamiento digno.
En el caso de hogares hipotecados por la compra de su vivienda habitual se establecerá
una moratoria de desahucios (o una expropiación temporal) mientras dure la crisis en
casos de empobrecimiento sobrevenido y en tanto no se pueda garantizar una alternativa
de alojamiento digno. La prioridad en todo caso es que esa familia mantenga la
propiedad de la vivienda, a través de facilitar la renegociación de plazos y cuotas
hipotecarias, supresión de toda cláusula abusiva, reducción intereses de demora,…
En esta labor el gobierno a través de las entidades financieras nacionalizadas y del ICO
debiera jugar un papel más proactivo en impulsar otra política de vivienda: movilizando
sus viviendas vacías hacia el parque de alquiler social, impulsando buenas prácticas
hipotecarias y la moratoria de desahucios por empobrecimiento sobrevenido mientras
dure la crisis, renegociando plazos, ofrecer seguir como inquilino frente al desahucio de
su vivienda habitual,…
4) Cambios para evitar los abusos hipotecarios
Hay que cambiar la ley hipotecaria para introducir la dación en pago obligatoria, reducir
el tope máximo de intereses de demora, elevar de forma efectiva el porcentaje mínimo
del valor de tasación a efectos de subasta al 80%, reducción del número máximo de
años de hipoteca,… La dación en pago retroactiva (para casos de vivienda habitual y
pobreza sobrevenida) tiene fuertes implicaciones sobre el funcionamiento y solvencia
del sistema financiero que deben ser tenidas en cuenta, pero que no deben frenar el
objetivo de ayudar a los hogares y ofrecerles otra oportunidad de retomar su proyecto
vital.
No importa tanto si se conceden menos hipotecas o si éstas serán a priori más caras. Es
que tiene que haber menos hipotecas en la medida que el alquiler sea una alternativa
real y asequible y haya menos compraventas. Y no tiene porqué penalizar
económicamente a los que quieran comprarse su vivienda habitual: al reducirse el
atractivo inversor de la vivienda y primar su valor de uso, se reducirá el coste de
adquisición de la vivienda y el importe a financiar, lo que compensará el aumento de los
intereses hipotecarios derivado de hipotecas más seguras para el hipotecado.