DIVISIÓN DE DESARROLLO INSTITUCIONAL UNIDAD DE AUTORIZACIONES Y APROBACIONES Al contestar refiérase al oficio No. 13044 14 de octubre, 2005 DI-AA-2389 Licenciada Ileana Calvo Fonseca Coordinadora, Departamento Legal Ministerio del Ambiente y Energía Estimada señora: Asunto: Criterio sobre normativa aplicable a los reconocimientos de reajustes de precios en contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Artículo 67 Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Damos respuesta a su oficio No. DAJ-639, mediante el cual solicita el criterio de este Órgano Contralor sobre la normativa que debe aplicarse al realizar reconocimientos de reajustes del precio en contratos de arrendamiento de bienes inmuebles. Específicamente consulta si tales reajustes del alquiler deben calcularse utilizando el índice general de precios al consumidor o si, por el contrario, éstos deben regirse por lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Sobre el particular, para una mejor comprensión, de seguido procedemos a exponer algunos aspectos relevantes en lo que a esta materia se refiere: 1. MANTENIMIENTO DEL EQUILIBRIO ECONÓMICO FINANCIERO DE LAS CONTRATACIONES SUSCRITAS POR LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA 1.1. DE LOS ASPECTOS DOCTRINALES El ajuste de precios en un contrato tiene la finalidad de mantener el principio constitucional de intangibilidad patrimonial, esto es, el equilibrio económico financiero de la contratación, de manera que ninguna de las partes -contratante y contratista- se vea perjudicada en el cumplimiento del respectivo contrato. Dentro de este contexto, la doctrina hace una separación en cuanto a los términos “cláusulas de variación de precios” y “cláusulas de revisión de precios o automáticas”. 2 Li c d a . Il e a n a C a l v o F o n s e c a 14 de octubre, 2005 Las cláusulas de variación de precios establecen el derecho al ajuste del precio pactado y señalan las condiciones generales que regirán su aplicación, sin embargo, no se refieren al procedimiento –metodología- para su aplicación, es decir, no establecen fórmulas matemáticas específicas para su cálculo. Por su parte, las cláusulas de revisión de precios o automáticas, no solamente establecen las condiciones generales para ejercer el derecho al reajuste o revisión del precio, sino que también establecen los procedimientos para su cálculo, incorporando la fórmula matemática que se va a utilizar, la estructura porcentual de los componentes del precio y las fuentes de los índices correspondientes. En nuestro país, de conformidad con lo que estatuye el artículo 18 de la Ley de la Contratación Administrativa, No. 7494, la mayoría de los mecanismos para el mantenimiento del equilibrio económico financiero, toman la forma de lo que la doctrina denomina, cláusulas de revisión de precios o automáticas, por cuanto deben establecerse a partir de ecuaciones matemáticas basadas en índices de precios. No obstante lo anterior, en el caso de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por su naturaleza, nos encontramos ante cláusulas de variación de precios, que únicamente establecen las condiciones generales para el ajuste periódico de la renta pactada por las partes. 1.2. DEL PROCEDIMIENTO PARA EL AJUSTE DEL PRECIO PACTADO EN CONTRATOS ADMINISTRATIVOS DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES En los negocios jurídicos suscritos por la Administración Pública con el objeto de arrendar bienes inmuebles, la variación o ajuste del precio pactado deberá regirse por lo establecido en el artículo 73.3 del Reglamento General de la Contratación Administrativa, Decreto No. 25038-H, que a la letra señala: “En los arrendamientos de bienes inmuebles por parte de la Administración, el reajuste de la renta se regirá por los parámetros contenidos en el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, No. 7527 de 10 de julio de 1995.” 3 Li c d a . Il e a n a C a l v o F o n s e c a 14 de octubre, 2005 Del análisis del citado artículo de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, se desprende que el ajuste del precio o renta en los contratos administrativos de arrendamiento de bienes inmuebles se regirá por las siguientes condiciones generales: 1. El precio pactado se actualizará al final de cada año de contrato. 2. La cláusula de variación del precio podrá establecer un porcentaje fijo del 15% o bien, podrá acordar un porcentaje menor. 3. Concomitante con lo anterior, también será válido vincular el porcentaje de incremento del precio con el Índice de Precios al Consumidor de manera que el arrendador esté facultado para ajustar la renta de acuerdo con la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año de contrato, manteniendo siempre un tope máximo del 15%. 4. Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año de contrato supere el 15%, se aplicará el porcentaje de aumento dictado por el Banco Hipotecario de la Vivienda, que no podrá ser inferior al 15% ni superior a la tasa anual de inflación. 5. Los contratos pactados en moneda extranjera no se reajustan. 6. Adicionalmente, ha sido criterio de este Órgano Contralor que los ajustes de la renta podrán aplicarse sobre el precio cotizado o sobre el precio últimamente variado. 1.3. DEL AJUSTE DEL PRECIO EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES PACTADOS EN DÓLARES Como se indicó en el acápite anterior, la normativa aplicable a la variación del precio en contratos administrativos de arrendamiento de bienes inmuebles establece que, en los contratos pactados en moneda extranjera, se mantendrá la renta convenida durante todo el plazo del contrato, sin derecho a variación o reajuste. A mayor abundamiento, tenemos que en lo que a contrataciones en dólares se refiere, no se justifica la incorporación de un mecanismo de variación o ajuste de precios adicional, puesto que ello permitiría reconocerle al contratista aumentos en el precio por partida doble. 4 Li c d a . Il e a n a C a l v o F o n s e c a 14 de octubre, 2005 Efectivamente, al establecerse un precio en dólares, pagadero en colones al tipo de cambio de venta del colón con respecto al dólar, vigente al momento del pago, ello produce en forma automática que el precio de la contratación (al convertirse a colones) se modifique en cada pago, de acuerdo con la variación que muestre el tipo de cambio en el transcurso del año. Lo anterior significa que el establecimiento de un precio en dólares, pagadero mensualmente al tipo de cambio de venta de la fecha de pago, genera implícitamente aumentos escalonados del precio base -calculado en colones-, y por ende, continuamente se estaría restableciendo el equilibrio económico financiero del contrato. Así las cosas, reiteramos que en contrataciones de esta naturaleza no se justifica la aplicación de un mecanismo de ajuste adicional, puesto que el objetivo de dicho mecanismo, a saber, aumento escalonado del precio, ya se cumple durante la vigencia de la contratación. En consecuencia, basados en dicha tesis de principio, podemos concluir que el autorizar en forma adicional variaciones en los alquileres en dólares tomando como base en el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, No. 7527, equivaldría a otorgar dentro de la misma contratación dos mecanismos –devaluación del colón con respecto al dólar y aplicación del mecanismo de variación del precio en particular- para lograr un mismo objetivo, cuyo resultado sería contrario a la filosofía que gira en torno a esta materia, a saber, mantener el equilibrio financiero en la relación contratantecontratista. Es importante señalar que lo anterior no implica de ninguna manera que el contratista esté renunciando al reajuste de la renta pactada, puesto que, como se ha indicado reiteradamente, el tipo de cambio funciona implícitamente como un mecanismo que cumple con el fin primordial de las cláusulas de variación de precios, cual es, establecer el equilibrio económico financiero del contrato. 2. DEL ESTABLECIMIENTO DE UN NUEVO PRECIO EN CONTRATOS ADMINISTRATIVOS DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES Del análisis de los numerales 70 y 71 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley No. 7527, se desprende que, en los contratos pactados a un plazo igual o superior a 3 años, las partes estarán facultadas para establecer, en primera instancia, un nuevo precio de alquiler al vencimiento del plazo contractual original, 5 Li c d a . Il e a n a C a l v o F o n s e c a 14 de octubre, 2005 y en lo sucesivo, al término o vencimiento del plazo correspondiente a cada una de las prórrogas que lleguen a operar en la relación negocial. Concomitante con lo anterior, en los contratos pactados a plazo indefinido, el nuevo precio podrá establecerse una vez transcurrido el plazo establecido por la citada ley o sea cada 3 años, pero manteniéndose vigente el contrato que le dio origen a esa relación jurídica. En ambos casos, para pactarse un nuevo precio de alquiler en los contratos administrativos deberán cumplirse al menos los siguientes requisitos: 1. Que haya transcurrido el plazo que establece el contrato vigente para el caso, con la finalidad de que surja el derecho del arrendante, al nuevo precio del contrato de inquilinato. En los contratos de plazo indefinido, el derecho al nuevo precio surgirá cada tres años. 2. Que haya una gestión de la parte interesada, esto es, que exista una gestión de incremento del arrendante del inmueble. 3. Que haya un acuerdo de voluntades en cuanto al monto del nuevo precio; en otro decir, que ambas partes de la relación negocial establezcan un incremento que satisfaga sus intereses. 4. Que exista un avalúo practicado por la Dirección General de la Tributación Directa o el personal capacitado de la respectiva Administración. Cabe señalar, que la posibilidad de establecer un nuevo precio, de acuerdo con las condiciones antes señalas, no estará condicionada por la moneda en que se pactó la contratación, esto es que independientemente de haberse pactado la negociación en colones o en moneda extranjera, será viable negociar un nuevo precio de arrendamiento, previo cumplimiento de los requisitos apuntados. 3. DE LA CONSULTA EN CONCRETO En atención de todo lo expuesto, se concluye que de acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico, el ajuste anual de la renta en los contratos administrativos de arrendamiento de bienes inmuebles se regirá por los parámetros dispuestos en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. 6 Li c d a . Il e a n a C a l v o F o n s e c a 14 de octubre, 2005 Finalmente, ofrecemos las disculpas del caso por la dilación en la emisión del presente criterio, situación que justificamos en el volumen de trabajo que soporta esta Unidad sujeto, por lo general, a plazos en cuanto a las autorizaciones y aprobaciones que otorgamos. Atentamente, Licda. Laura María Chinchilla Araya Fiscalizadora LMCA/mst ci: Archivo Central Ni: 12672 2004004079 Criterios y dictámenes