SECCIÓN TERCERA

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SECCIÓN TERCERA: DERECHO DE HABITACIÓN
Artículo 43. Contenido
1. El derecho de habitación supone el derecho de ocupar la parte del
inmueble indicada en el título constitutivo o, si no existe esta indicación,
la parte necesaria para atender a las necesidades de vivienda del titular y
de las personas que conviven con él, aunque el número de éstas aumente después de la constitución.
2. El derecho de habitación comprende el derecho de ocupar las dependencias y ejercer los derechos anejos de la vivienda, de acuerdo con las
necesidades especificadas en el apartado 1.
Artículo 44. Titular
El derecho de habitación sólo puede constituirse a favor de personas físicas.
Artículo 45. Convivencia con el propietario
En caso de convivencia entre el propietario y el habitacionista,
ambos deben ejercer su derecho de forma correcta, a fin de facilitar
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una relación normal entre uno y otro, y con las personas que convivan con ellos.
Artículo 46.Gastos
El habitacionista queda relevado de cubrir los gastos derivados de la
vivienda, siempre que haga un uso normal de la misma. Van a cargo del
habitacionista los gastos que sean individualizables y los que se deriven
de los servicios que él mismo haya instalado.
Carlos Villagrasa Alcaide
Profesor Titular de Derecho Civil de la Univesitat de Barcelona
I.- Ámbito objetivo de aplicación. Contenido.
II.- Ámbito subjetivo de aplicación.
III.- La convivencia entre habitacionista y propietario.
IV.- Gastos
I.- El artículo 43 de la Ley 13/2000, de 20 de noviembre regula el
contenido del derecho de habitación. Este artículo concuerda con el artículo 37 del proyecto (B.O.P.C., núm. 23, de 21 de febrero de 2000), del
que sólo se modificó la expresión de “las personas que conviven con él”
-con el habitacionista- a la de “las personas que conviven” -en la vivienda-, alejándose así de los preceptos del Código Civil, que después de
indicar que “las facultades y obligaciones del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo” (artículo 523), establece,
en su defecto, que “la habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las
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personas de su familia” (artículo 524). Sin duda esta indeterminación
subjetiva de la Ley catalana, que supone una superación no sólo de los
vínculos de parentesco, sino incluso de los familiares, guarda una relación directa con los paulatinos derechos “ope legis” que se han establecido recientemente con base en la mera convivencia. Junto con la regulación de la obligación de alimentos entre parientes (que incluye todo lo
que es indispensable para la habitación o vivienda, artículo 259 del
Código de Familia de Cataluña)1 y del “año de viudedad” (que permite,
en concreto, al cónyuge supérstite que no sea usufructuario universal de
la herencia de su cónyuge, habitar la vivienda conyugal durante el año
posterior al fallecimiento de éste, si no estaban separados, artículo 36
del Código de Familia de Cataluña), se recoge un derecho similar a éste
en la Ley 10/1998, de 15 de julio, de Uniones Estables de Pareja (artículo 18.2, para las uniones estables heterosexuales, y 33.b, para las uniones estables homosexuales), y en la Ley 19/1998, de 28 de diciembre,
sobre situaciones convivenciales de ayuda mutua, que establece, en su
artículo 6, la posibilidad de seguir ocupando la vivienda tras la ruptura
de la convivencia, durante tres o seis meses, según se produzca en vida
o tras el fallecimiento del propietario, respectivamente. Asimismo la Ley
22/2000, de 29 de diciembre, de acogimiento de personas mayores,
recoge, en su artículo 6, el derecho a ocupar la vivienda de propiedad
ajena, tras extinguirse el acogimiento en vida de los contratantes, durante tres meses (que se reduce en los casos de incumplimiento de obligaciones y de difícil convivencia a dos meses, para los acogidos, y a quince días, para los acogedores), y en su artículo 7, para el supuesto de
extinción por causa de defunción, se prevé el derecho a habitar la vivienda ajena, durante un año. En consecuencia, el derecho de habitación se
relaciona no sólo con las necesidades de alojamiento del habitacionista,
sino con la de todos los que convivan en un hogar común2 y pretende
1.
2.
Aunque la habitación es un elemento incluido en la obligación de alimentos, no existe
coincidencia, por el carácter personal e irrenunciable de ésta y el procedimiento específico que existe para reclamarlos. Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1967.
Tradicionalmente se han entendido comprendidas en el término familia, a todas las personas que vivan en el mismo techo y estén a cargo del habitacionista, como su cónyuge, sus hijos o sus criados. CASTÁN TOBEÑAS, J. Derecho Civil Español, Común
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dar una respuesta concreta a la necesidad de vivienda, en cada momento histórico.
No obstante, la aplicación más relevante, en la práctica, del derecho de
habitación, utilizado tradicionalmente por el legislador para resolver ciertas
situaciones, especialmente dentro del derecho de familia3, se da en los supuestos de crisis matrimonial y de parejas con hijos comunes, en los que el título
constitutivo se conforma por la resolución que atribuye a uno de los cónyuges
o progenitores el uso de la vivienda familiar, según el artículo 83 del Código de
Familia de Cataluña, y los artículos 90.b), 96.1 y 1.407 del Código Civil, que
configura, junto a aquellos, un derecho de habitación de carácter legal, sin
detrimento del derecho de propiedad con el que resulta inconfundible4.
La pretensión del legislador no ha sido la de desarrollar una regulación exhaustiva, al menos por ahora, del derecho de habitación, sino únicamente seguir con escasas variaciones el régimen previsto en el Código
Civil, que en este contexto puede considerarse supletorio, al coincidir con
la tradición jurídica catalana en las raíces romanas del usufructo, del uso y
de la habitación.
El derecho de habitación, en cuanto derecho real limitado5, recae
directamente sobre la cosa gravada y es oponible “erga omnes” frente a
2.
3.
4.
5.
y Foral. Madrid: Edit. Reus, 1983. T.II, V.2, pág. 83. La sentencia del Tribunal
Supremo de 28 de marzo de 1925 consideró incluidas en este concepto a las personas
que normalmente deben vivir en compañía del favorecido con el derecho de habitación.
En un sentido similar, el artículo 1023 del Codice Civile prevé, en cuanto a la familia
del habitacionista, que tal concepto incluye a los hijos nacidos con posterioridad a la
constitución del derecho real, a los hijos adoptivos, a los hijos naturales reconocidos o
aquellos en que se haya determinado la filiación, así como a las personas al servicio del
titular del derecho o de su familia.
Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1984.
Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1993
La base 12ª de la Ley de Bases de 11 de mayo de 1888 sigue la línea del Code
“Napoléon” de 1804 y desliga el derecho de habitación de todo residuo feudal que permitiese equiparar el derecho de habitación a una servidumbre personal, estableciendo
que “el usufructo, el uso y la habitación se definirán y regularán como limitaciones del
dominio y formas de su división”.
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terceros, siempre que haya tenido acceso al Registro de la Propiedad. Para
su adquisición es precisa la tradición, siendo, por lo demás, por razón de
la posesión, susceptible de usucapión, aunque, inversamente, queda limitado por el plazo de prescripción de las acciones reales. No obstante, en la
práctica, puede resultar difícil distinguir la posesión en concepto de habitacionista del precario.
Se admite la constitución legal del derecho de habitación, y su creación voluntaria, a título oneroso o gratuito, mediante negocio jurídico
inter vivos6 o mortis causa, además de su nacimiento por prescripción.
La constitución por negocio jurídico inter vivos puede consistir en la
creación o transmisión del derecho de habitación a favor de otra persona,
o puede suceder que el propietario de un inmueble lo enajene reservándose para sí el derecho de habitación en las circunstancias que se establezcan,
de acuerdo con el artículo 33.2 de la Ley catalana, lo que supondría ciertas
ventajas respecto del arrendamiento -al poder controlar el nuevo propietario el cumplimiento de las condiciones previstas (por ejemplo, en cuanto al
tiempo o a las necesidades de alojamiento)- y en cuanto al derecho de usufructo, de mayor amplitud que el derecho de habitación -de hecho, cabría
la concurrencia del habitacionista con el usufructuario sobre un mismo
bien, que vería reducidas sus facultades de uso sobre el inmueble-.
El derecho de habitación supone el aprovechamiento temporal
-vitalicio-7 y parcial de cosa ajena8, exclusivamente inmueble, y se defi6.
7.
La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1995 sostiene que la constitución
del derecho de habitación mediante donación exige el otorgamiento de escritura pública, de conformidad con el artículo 633 del Código Civil. El artículo 2 de la Ley catalana prevé que si el título constitutivo es una donación, el donante pueda reservarse la
facultad de reversión, especificando las causas en el título.
La temporalidad derivada, según la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de
1983, del Código Civil y de la tradición jurídica catalana, que en este contexto viene
integrada por lo dispuesto en el Digesto y en las Partidas, reconocía un límite temporal máximo de cien años a partir del título constitutivo, afirmando que en otro caso se
habría limitado el derecho de habitación colectivo a treinta años, al ser simultáneo, por
aplicación del artículo 515 del Código Civil. En caso de ser sucesivo, se limitaría a
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ne por su ocupación delimitada, en primer orden, al ámbito espacial
fijado en el título constitutivo (por ejemplo, en un testamento), en el
mismo sentido que el artículo 523 del Código Civil y la Ley Foral 423
de Navarra9. En otro caso, su ámbito objetivo queda limitado legalmente a “las necesidades” de vivienda del titular y de los convivientes,
tanto en el aspecto personal, como en el aspecto material10. El derecho
de habitación es, pues, un derecho real limitativo de la propiedad, de
goce, estrictamente personal, sin que deba probarse estrictamente la
necesidad, ya que opera como límite y no como requisito constitutivo
del derecho de habitación, en el sentido de que sea actual y determinada o determinable.
La habitación constituye una especie de uso, restringido a la finalidad
exclusiva de alojamiento en una o varias estancias de una casa11, sin facultades para la percepción de frutos12. Además, a diferencia del uso, el derecho de habitación no abarca la totalidad de la cosa, sino meramente de los
espacios necesarios, limitándose al específico fin de habitabilidad de la
vivienda, lo que excluye la posibilidad de utilizar el inmueble para otros
fines (comerciales, industriales o análogos), así como la aplicación del
derecho sobre habitáculos que no cubran las condiciones de habitabilidad
7.
dos generaciones, a modo de sustitución fideicomisaria, por aplicación del artículo 781
en relación con el 469 del Código Civil. En la ley catalana debe mantenerse esta última
solución, según el artículo 11 de la Ley, y el carácter vitalicio como presunción general,
si no se fija la duración en el título constitutivo, para todos los demás casos, según el
artículo 34 en relación con el artículo 10.
8. Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1934. El derecho de habitación sólo
puede constituirse en cosa ajena.
9. La Compilación de Derecho Foral de Navarra, de 1 de marzo de 1973, inspirada en la
Recopilación Privada, publicada por la Institución Príncipe de Viana de la Diputación
Foral de Navarra, dedica el título IV del libro III, capítulos I y II, a los derechos de usufructo, uso y habitación.
10. Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 1925 y de 4 de febrero de 1983.
11. D. 7, 8, 2. y 3, 33, 13. El derecho de habitación goza de plena sustantividad y autonomía respecto del derecho de uso. Para Domat la habitación es a la casa lo que el uso es a
otros fundos, al limitarse a satisfacer las necesidades de alojamiento sobre un inmueble.
12. RAMS ALBESA, J. Uso, habitación y vivienda familiar. Madrid: Tecnos, 1987.
Aunque su gratuidad supone también su carácter lucrativo, al percibir frutos civiles
mediante la ausencia de obligación de pago de rentas.
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(cobertizos, chozas o tiendas de campaña)13. La eficacia del derecho se
relaciona con la aptitud del bien inmueble para satisfacer directamente las
necesidades del habitacionista, por lo que debe ser susceptible de ser utilizado como vivienda.
En todo caso, el derecho de habitación requiere un acto expreso y más
o menos solemne, por el que se transmite el “usus domus”, no pudiéndose admitir que se constituya por la mera tolerancia en la ocupación14 o por
otros títulos15, salvo en los supuestos legales indicados.
La Ley catalana no prohíbe expresamente el arrendamiento o traspaso del derecho de habitación16, como sí lo hace el artículo 525 del Código
Civil. Por el contrario, la Ley Foral 424 de Navarra, reconoce literalmente al habitacionista la facultad “de arrendar la vivienda total o parcialmente”, teniendo en cuenta que “el arrendamiento cesará al extinguirse el
derecho de habitación sin prórroga alguna”. Excluida, por el contrario, la
posibilidad de gravar con hipoteca el derecho de habitación, por aplicación del artículo 108,3º de la Ley Hipotecaria, debemos preguntarnos si
en Cataluña es posible llevar a cabo otros actos dispositivos del derecho
13. No obstante, existen otras dependencias que pueden perfectamente cubrir las necesidades de alojamiento, como pueden ser las caravanas, remolques o barracones, pero que
igualmente deben reputarse excluidas, al impedir el gravamen de derechos reales,
mediante su inscripción registral.
14. Como expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, al sostener que la cesión de un piso de un padre a su hijo, para que lo habitase tras casarse,
sin renta ni merced, no constituye en modo alguno un derecho real de habitación, sino
un simple precario. El derecho de habitación no puede ser ejercido a título de precario.
También las sentencias del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 1950, 9 de julio de
1954 y 18 de febrero de 1961.
15. Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de diciembre de 1907. No existe derecho real de
habitación a favor de quien ocupa una vivienda y cobra como portero.
16. En la Constitución de Justiniano, del año 530, se resolvió que la “habitatio” es un “ius
proprium” –entre el “usus” y el “ius utendi fruendi”, a los que se reconocía cierta naturaleza de servidumbre personal- y se concedió a su titular la facultad de arrendar el bien
objeto de habitación a un tercero, aunque no se reconoció la posibilidad de cederla a
título gratuito, al considerarse una especie de alimentos. También en las Partidas se concede al titular de la habitación la facultad de arrendar el derecho, “a personas de buena
voluntad”. Por el contrario, en el artículo 634 del Code “Napoléon” de 1804, se prohibió al habitacionista la posibilidad de arrendar o ceder su derecho.
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de habitación o si debe mantenerse su carácter personalísimo a ultranza.
Antes de la entrada en vigor de la ley, el Tribunal Superior de Justicia de
Cataluña, mantuvo la prohibición de arrendamiento sobre el derecho de
habitación, manteniendo que era un derecho de goce directo17. A pesar del
silencio legal, la intransmisibilidad del derecho constituye un elemento
natural, al subvenir a satisfacer las necesidades de alojamiento, por lo que
deberá mantenerse, con base en su carácter personalísimo, que las facultades del habitacionista se desenvuelven exclusivamente dentro del derecho
de goce, manteniéndose también en este sentido la limitación del poder
de disposición, por aplicación del artículo 36.1 de la ley catalana, y, por
ende, la prohibición de toda transmisión de la posesión, so pena de nulidad ex artículo 6.3 del Código Civil, sea en virtud de título (arrendamiento, comodato, etc.), sea en precario, salvo que disponga otra cosa el
título constitutivo18, que puede modificar la figura legal en esta característica, en cuanto fuente primaria de la relación jurídica, sin afectar a su contenido esencial. Al respecto, puede destacarse lo previsto en el preámbulo
de la ley catalana, al manifestarse que los derechos de uso y habitación se
configuran como derechos inalienables y, en general, como vitalicios.
No obstante, que no pueda alienarse ni transmitirse no significa que el
derecho de habitación sea irrenunciable. De hecho, puede asimilarse a la
renuncia que el habitacionista pueda dar su consentimiento a la constitución
de una hipoteca sobre el bien, ya que, de ejecutarse, supondría la extinción
del derecho de habitación, según el artículo 36.2 de la Ley catalana.
No obstante, el habitacionista está facultado para permitir la entrada
y permanencia de las personas que normalmente deban vivir en su com17. Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 4 de febrero de 1999.
18. Siguiendo la opinión de MANRESA NAVARRO, J.M. Comentarios al Código civil
español. 7ª ed. Madrid: Reus, 1972, T.IV, págs. 669 y 670; de ALBALADEJO, M.
Derecho Civil. Barcelona: Bosch, 2000, T. II, pág. 93; y de DORAL GARCÍA DE
PAZOS, J.A. Comentarios a los artículos 523 a 529 del Código Civil. En ALBALADEJO, M. y DÍAZ-ALABART, S. (Dir.). Comentarios al Código Civil y
Compilaciones forales. 2ª ed. Madrid: EDERSA, 1992, T.VII, V.1, pág. 594. En contra, por considerar que el derecho es esencialmente intransmisible sin excepciones,
LACRUZ BERDEJO, J.L. Elementos de Derecho Civil. Barcelona: Bosch, 1991, y
RAMS ALBEZA, J. Uso, habitación y vivienda familiar. Madrid: Tecnos, 1987.
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pañía19, o por razones de necesidad o urgencia, ya sea para la prestación
de servicios, ya sea para la ejecución de obras.
El derecho de habitación también comprende el de ejercer los “derechos anejos de la vivienda”, según las necesidades que sean precisas. Esta
ampliación debe entenderse en términos objetivos, según el artículo 3.a)
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que integra
en el derecho de propiedad sobre el piso o local, como elemento privativo, “el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título,
aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado [de aprovechamiento independiente]”, o el artículo 2.2 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que amplía las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda “al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador”, en
términos más actuales que los establecidos por el artículo 85 de la
Compilación de Derecho Civil de les Illes Balears, al definir el derecho de
habitación como “el disfrute de los elementos y pertenencias comunes de
la vivienda y, en especial, de una habitación independiente que cierre con
llave. El disfrute de todos los mencionados elementos y habitación, salvo
estipulación expresa en contrario, se entenderá que es en la medida suficiente para atender a las necesidades del titular del derecho, y su contenido comprenderá, a título enunciativo, todo lo relativo al ‘porxo’, cocina,
cisterna de la casa y frutas frescas”. No obstante, el derecho de habitación,
20
en principio, no comprende la facultad de utilizar muebles .
Se suprime el artículo 38 del proyecto, que disponía la posibilidad de
“conversión en derecho de uso, en caso que el habitacionista haga una utilización de la vivienda muy superior a la del propietario”, al aprobarse las
enmiendas presentadas por el Grupo Parlamentario Socialista-Ciutadans
pel Canvi -núm. 85-, por el Grupo Parlamentario de Esquerra
Republicana de Catalunya -núm. 86- y por el Grupo Parlamentario de
19. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 1925.
20. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 1925.
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Iniciativa per Catalunya-Verds –núm. 87-, que sostenían que esa “vis
expansiva” del derecho de habitación desnaturalizaba la institución y contradecía la voluntad del constituyente (B.O.P.C., núm. 23, de 21 de febrero de 2000). Esta supresión ha dejado fuera de toda previsión específica
la posibilidad de “abuso grave de la habitación”, que se recoge expresamente como causa concreta de extinción del derecho de habitación, en el
artículo 529 del Código Civil y en la Ley Foral 423.3 de Navarra, aunque
nada impide que se declare judicialmente la extinción del derecho, si se
ejercita de modo abusivo, en contra de su naturaleza o mediante una grave
conducta antisocial que permita calificarla de antijurídica, con base en el
artículo 37.2 de la Ley catalana y 7.2 del Código Civil21. No obstante, será
el propietario quien cargue con la prueba de la falta de “necesidad” de alojamiento del habitacionista, a través de su conducta abusiva.
Además de las causas de extinción del usufructo (muerte del titular,
renuncia, pérdida de la cosa, cumplimiento de la condición resolutoria,
vencimiento del término final, consolidación, prescripción o resolución
del derecho del constituyente), que aquí deben considerarse aplicables,
también debe tomarse en cuenta, como causa de extinción del derecho de
habitación la inadecuación sobrevenida del objeto para su finalidad o la
pérdida parcial de la cosa, si afecta a la subsistencia del derecho, así como
el cumplimiento de las causas específicas de extinción que legítimamente
pueden preverse en el título constitutivo.
II.- El artículo 44 de la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, sobre el
“titular”, establece que “el derecho de habitación sólo puede constituirse
a favor de las personas físicas”. Este artículo concuerda plenamente con el
artículo 39 del proyecto (B.O.P.C., núm. 23, de 21 de febrero de 2000),
lo que resulta relevante al no indicarse de forma tan contundente en la
21. La gravedad es una cuestión de hecho que debe ser resuelta en cada caso concreto, a
partir de la prueba practicada, sin perjuicio de que todo daño que se produzca deba ser
perfectamente reparable. Así, en las sentencias del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 1908 y de 30 de abril de 1910, se sigue una línea restrictiva, al no ser determinantes las meras conductas omisivas en cuanto al deterioro de la casa y su falta de reparación. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Lugo de 8 de julio de 1994 califica
la enajenación de los bienes como causa de extinción por abuso grave.
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regulación tradicional del derecho de habitación22. Asimismo, contrasta
con el derecho de uso, al admitirse en el artículo 39 de la Ley catalana, que
pueda constituirse a favor de personas jurídicas, por un plazo máximo, en
tal caso, de treinta años.
En el artículo 35 de la Ley se admite la constitución del derecho de
habitación a favor de una pluralidad de titulares simultáneos o sucesivos,
siempre que vivan en el momento de la constitución.
III.- El artículo 45 de la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, regula específicamente el supuesto de convivencia del habitacionista con el propietario.
Este artículo concuerda con el artículo 40 del proyecto (B.O.P.C.,
núm. 23, de 21 de febrero de 2000), del que se modificó el término
“usuario” por el más exacto de “habitacionista”, al aceptarse la enmienda
de modificación núm. 88, presentada por el Grupo Parlamentario
Socialista-Ciutadans pel Canvi.
Esta posibilidad coincide en parte con la variedad consuetudinaria del
derecho de habitación, denominada “estatge”, que se regula en el artículo
54 de la Compilación de Derecho Civil de les Illes Balears, y que “confiere el derecho personalísimo e intransmisible de habitar gratuitamente una
casa, ocupando privativamente las habitaciones necesarias y compartiendo
el uso de las dependencias comunes con los poseedores legítimos del
inmueble, sin concurrir a los gastos, cargas y tributos que le afecten”23.
22. Se niega, por tanto, la doctrina que entendía que no existían obstáculos para que se
constituyese el derecho de habitación a favor de una persona jurídica. Sentencia del
Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1924.
23. Esta forma consuetudinaria del derecho de habitación fue incluida en la Compilación
de 19 de abril de 1961, siendo el artículo 54 aplicable a las islas de Mallorca y Menorca,
según el artículo 65. En las islas de Ibiza y Formentera existe también una modalidad
especial de derecho de habitación, de contenido más limitado a aquél, según el artículo 85 de la Compilación: “el derecho de habitación conferido por cualquier título se
entenderá, salvo estipulación en contrario, referido a habitación independiente que cierre con llave, y comprenderá el disfrute del porche, cocina y horno, y, en lo referente a
las necesidades del habitacionista, del pozo o cisterna de la casa”.
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El carácter restringido del derecho de habitación permite reducirlo a
las estancias necesarias para su finalidad, pudiendo ser compartida con el
propietario24. La finalidad del derecho, dirigido a satisfacer una necesidad
de alojamiento impide su ejercicio de modo amplio y flexible, ya que debe
ser interpretado y aplicado en el sentido estricto de habitación sobre los
espacios necesarios para las necesidades del titular. Por tanto, no es necesario que el propietario se vea desposeído de la vivienda para satisfacer el
derecho del habitacionista.
IV.- El artículo 46 de la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, establece
el régimen jurídico de los “gastos”.
Este artículo concuerda con el artículo 41 del proyecto (B.O.P.C.,
núm. 23, de 21 de febrero de 2000), al que se añaden, a cargo del habitacionista, “los gastos que sean individualizables”, al aprobarse la enmienda de modificación núm. 89, presentada por el Grupo Parlamentario de
Esquerra Republicana de Catalunya.
Aunque el habitacionista no está obligado en modo alguno al pago de
25
renta , la Ley intenta evitar que cause un perjuicio económico para el propietario a costa del enriquecimiento del habitacionista26, debiendo atribuirse al propietario los excedentes que se deriven del uso normal de la
vivienda por el habitacionista, en virtud de su título de dominio. En la Ley
Foral 423.2 de Navarra, tras dejar sentado que el derecho de habitación
“se presume gratuito y vitalicio”, matiza que “el titular sólo tendrá obli24. Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 1925. Al no contener el testamento ninguna explicación sobre la extensión del derecho de habitación se redujo por el
Tribunal a las habitaciones necesarias, sin permitir a los legatarios la ocupación de toda
la casa, que debieron compartir con la heredera.
25. Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1910. Nada tiene que pagar el habitacionista si el resto de la finca es improductiva y el dueño no quiere habitarla ni explotarla. También, la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 1924, que plantea como
carácter singular del derecho de habitación la ausencia de obligación de pagar alquiler.
26. Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1987. Aunque es el propietario
quien está obligado al pago de las contribuciones especiales, si no recibe frutos o aprovechamientos bastantes para cubrirlas, podrá trasladarlas parcialmente al habitacionista
(Art. 527 CC).
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gación de pagar las contribuciones que graven precisamente el uso exclusivo que él haga de la cosa; así mismo deberá hacer las reparaciones que
exija el desgaste por el uso ordinario”.
Partiendo del carácter altruista, o de beneficencia privada, o, si se
quiere, alimenticio, del derecho de habitación, al no imponerse legalmente la participación del habitacionista en las cargas, deberá relacionarse esta
cuestión con la extensión del derecho de goce. Si el habitacionista ocupa
toda la casa deberá pagar los gastos de conservación y las contribuciones,
de forma análoga al usufructuario, pero si sólo habita parte de la casa, no
deberá contribuir económicamente, siempre que le quede al propietario
un rendimiento suficiente para cubrir los gastos.
La utilidad práctica del derecho de habitación se concreta en los
supuestos en que se busca asegurar el derecho a la vivienda de una persona, afín al propietario, necesitada de alojamiento, con la titularidad de un
derecho real de finalidad asistencial y, por tanto, sin desembolso económico de ésta, pero sin obviar la posición de aquél, que podrá controlar
permanentemente el cumplimiento del derecho y su adecuado ejercicio,
según las directrices marcadas en el título constitutivo, como fuente primaria de regulación del derecho real.
Hay que tener en cuenta que el artículo 50 del Real Decreto
1629/1991, de 8 de noviembre, Reglamento del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, fija como
valor de los derechos reales de uso y habitación, “el que resulte de aplicar
el 75 por 100 del valor de los bienes sobre los que fueren impuestos las
reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales o
vitalicios, según los casos”.
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