Impacto de la ley en los creditos Hipotecarios y Prendarios del

Impacto de la ley en los creditos Hipotecarios y Prendarios del
sistema financiero nacional
La Asamblea Nacional, con 68 votos a favor, 1 en blanco, 1 en contra y 21
abstenciones, aprobó la nueva ley que regula la concesión de créditos hipotecarios
en el país.
Esta ley protege exclusivamente a las familias que adquieran su primera vivienda,
cuyo valor de avalúo no supere los $146.000. Establece que la hipoteca de este bien
será la única garantía que cubrirá deudas impagas, derivadas del crédito hipotecario
otorgado para su compra. Así las cosas, en caso de no poder honrar los vencimientos
del compromiso crediticio, el deudor deberá entregar su casa al banco acreedor, y
con ello, la totalidad de la deuda estará saldada, sea o no que cubra el valor
pendiente de pago de la deuda original.
Todo cambio genera revuelo, alertas y premoniciones. Esta ley, cuando aún era
proyecto, fue recibida con pesimismo entre los protagonistas del sistema financiero
nacional, anticipándose algunos a afirmar que, de ser aprobada, se endurecerían las
condiciones para conceder créditos hipotecarios, o incluso que había la posibilidad
de que algunos bancos eliminarían esta línea de crédito.
El texto aprobado volvió a manos del Ejecutivo para su veto o aprobación y las instituciones
financieras han ajustado sus estrategias, pendientes del desenlace final. El alboroto se transformó en
opiniones racionales sobre el texto final que vale la pena mencionar. Entre ellas, el reclamo hecho
por el Eco. César Robalino, Director de la Asociación de Bancos Privados del Ecuador, en lo que se
refiere al carácter de retroactividad que parecería tener esta ley para su aplicación, según la redacción
del texto. De ser así, caería en una contradicción con las normas constitucionales.
A su vez, el Superintendente de Bancos, Dr. Pedro Solines, expresó sus observaciones a la
nueva ley. Una de ellas, relacionada con la obligatoriedad de que los bancos deban destinar
el 5% de su patrimonio técnico a la concesión de créditos hipotecarios, fue acogida por el
Presidente en su veto, por considerarla inadecuada. El nuevo texto dice: “El organismo de
regulación de las instituciones del sistema financiero nacional, fijará anualmente el
porcentaje de operaciones hipotecarias obligatorias que cada entidad mantendrá en
relación
Según el Dr. Solines, existen 9 bancos, de los 26 que hay en el sistema financiero nacional,
que se especializan en otros tipos de crédito, como micro crédito o crédito empresarial por
ejemplo, y no están enfocados al segmento hipotecario.
A estas inquietudes, CLAVE! añade una adicional en cuanto a si esta nueva ley contempla
la posibilidad de una segunda hipoteca sobre un mismo bien, cuando una gran parte de la
deuda ha sido absuelta. El uso de este patrimonio personal, como colateral para una nueva
deuda, es un mecanismo utilizado por muchos para obtener préstamos para educación,
salud,
empezar
un
nuevo
negocio
Efecto tranquilizante para la población ecuatoriana tuvieron las declaraciones públicas del
Ing. Efraín Vieira, Gerente General del BIESS, en cuanto a que la posición de esta entidad
es continuar actuando de la misma manera y bajo los mismos parámetros que antes de la
aplicación de la ley. A la fecha, el BIESS entrega el 58% de los créditos hipotecarios del
país, lo cual implica que con su participación se solventan más de la mitad de los
requerimientos
de
vivienda
a
nivel
nacional.
El Centro de Investigación CLAVE! mantuvo conversaciones informales con diferentes
representantes de la sociedad ecuatoriana, llegando a ciertas conclusiones. Entre ellas, que
la banca privada goza de muy buena salud y es extremadamente prudente a la hora de
conceder créditos hipotecarios. La cobertura en caso de contingencia, como sería la
morosidad hipotecaria, alcanza en la mayoría de los bancos hasta el 140% del valor del
crédito al inicio del plazo (valor del avalúo / monto del crédito).
Para entenderlo mejor citamos un ejemplo. Si el avalúo de la vivienda a financiarse es de
$100.000, el banco concederá el 70% de ese valor en crédito hipotecario, es decir $70.000,
cubriendo en exceso cualquier drama que pudiera darse durante el largo plazo de vigencia
del crédito. Es así como responsablemente precautelan los intereses de los depositantes,
aplicando tal vez excesiva prudencia, si se considera que el rubro de créditos hipotecarios
ha demostrado ser el que menor riesgo implica.
Esta es una de las grandes diferencias que existen entre la situación ecuatoriana y lo sucedido en
España, (que ocasionó la creación de esta ley), donde los bancos financiaron montos superiores al
100% del valor de la vivienda, para que su nuevo dueño pudiera incluso amoblarla. Era obvio
predecir que, en caso de existir reveses en la economía como efectivamente sucedió en España, el
valor comercial de la vivienda después de algunos años de uso, no cubriría el saldo de la deuda,
dejando de la noche a la mañana literalmente a la “gente en la calle”.
El desalojo inmediato es algo que no sucede en Ecuador y es otra gran diferencia importante con
la legislación española. En Ecuador, la ley en algún sentido protege al deudor que por alguna razón
no puede pagar sus cuotas, ya que este podrá vivir en su casa hasta que el banco acreedor la venda
a un tercero, producto de la subasta en la que desemboca el proceso legal de ejecución de una
garantía hipotecaria (entre 3 y 5 años). En España, la ley contempla el desahucio que es de efecto
inmediato.
Es decir, cuando el deudor entra en mora, pierde su capacidad de vivir en esa casa y cualquier
derecho que sobre ella tuvo.
Con estas consideraciones hechas en beneficio del lector y su entendimiento sobre los
antecedentes y la aplicación de la ley, pasamos a entrevistar a dos importantes protagonistas del
sistema financiero ecuatoriano para constatar el real impacto que la aplicación de esta ley tendrá
en el ámbito de créditos hipotecarios.
El Ing. Mario Burbano de Lara, Gerente General de Mutualista Pichincha (MUPI), institución
con 50 años en el mercado inmobiliario, responde a nuestras preguntas. Cabe resaltar que el
crédito hipotecario de MUPI incluye una póliza de seguro contra desempleo, además de la de
desgravamen e incendio que son obligatorias. Esta estrategia, es exclusiva de esta institución y
busca proteger al deudor que, sin poder predecir el futuro, asume un compromiso de deuda a
largo plazo.
¿Cuál es su opinión sobre el impacto directo que tendrá la vigencia de esta ley en la
concesión de créditos hipotecarios de Mutualista Pichincha?
La ley no debería tener impactos importantes para quienes manejamos procesos crediticios
adecuados desde hace muchos años, en los que la relación deuda a valor del bien son
prudentes, sin duda este instrumento plantea nuevos elementos que deberán ser considerados
durante el proceso de concesión de las operaciones de financiamiento de vivienda.
¿Cuáles serían estas consideraciones?
Por ejemplo, nuevos elementos que requerirán ajustar un tanto lo criterios de evaluación, tanto
del sujeto de crédito cuanto de la unidad de vivienda a ser financiada. Resulta evidente que la
correcta valoración de la misma en el tiempo, se vuelve una variable crítica cara a un potencial
cobro de la deuda por la vía de la dación en pago. Creemos que, particularmente,
pudieran resultar afectados los créditos asociados con propiedades situadas en barrios populares,
que estén expuestos a procesos de tugurización o de cambios de ordenanza que puedan mermar
su valor.
¿Qué valor en dólares representa el 5% de su patrimonio técnico?
Nuestro patrimonio técnico, al mes de abril de 2012, se sitúa en $29 millones. El 5% de este valor
corresponde a $1.4 millones aproximadamente.
¿El monto concedido en hipotecarios supera ese 5%, o está por debajo?
Nuestro saldo de cartera de vivienda, al mes de abril de este año, es de $92.7 millones, es decir
casi 90 veces mayor al requerido. Recordemos que Mutualista Pichincha origina, es decir, concede
nuevos créditos, por aproximadamente $95 millones cada año, distribuidos en alrededor de 3.500
operaciones. Esta cifra evidencia que la especialidad de crédito de las mutualistas en general, y de
MUPI en particular, es la cartera de vivienda por lo que superamos ampliamente esta exigencia.
¿Qué se plantean para lo que resta del año después de que la ley ha sido aprobada?
Mutualista Pichincha ha sido durante 50 años un actor importante en el financiamiento de vivienda
en el Ecuador. De hecho, durante la última década nos hemos constituido en el mayor titularizador
de cartera hipotecaria, producto de nuestra consistente generación de créditos de este tipo. En esta
línea, lo que podemos asegurar es que siempre buscaremos mantener nuestra orientación
viviendista, tanto desde la óptica de la producción de bienes inmobiliarios como del financiamiento
hipotecario.
¿Qué porcentaje de la cartera de hipotecarios de MUPI estaría amparada bajo esta
nueva ley?
El criterio jurídico universal impone el concepto de que las leyes no son retroactivas por lo que,
bajo esta consideración, la cartera que estará amparada bajo esta ley será la que se origine a partir
del momento de la publicación de la misma en el Registro Oficial.
¿Cuál es el valor promedio de los créditos hipotecarios que concedieron en el 2011?
El valor promedio de crédito de vivienda fue de $33.800.
¿Y el presupuesto para colocación en hipotecarios para el 2012?
El presupuesto inicial contempla la originación de $90 millones en nuevos créditos.
Esta visión práctica y optimista del Ing. Burbano de Lara no nos sorprendió en absoluto.
Conociendo su forma de actuar, sabemos que trabajar por el bien común de la sociedad
ecuatoriana es el norte que guía el rumbo de Mutualista Pichincha.
¿Alguna estrategia para seguir captando clientes?
A partir de la presente fecha, el Banco otorgará, bajo el producto denominado “Hipoteca Pacífico”,
créditos para compra de vivienda con tasas desde el 8% de interés, a 15 años plazo. Esto, al
momento, constituye la tasa más baja del mercado. Financiamos hasta el 70% del avalúo comercial
del bien y nuestro producto está dirigido a clientes y no clientes del Banco. Este es un esfuerzo más
de Banco del Pacífico para incentivar a este sector y apoyar a la industria de la construcción.
¿Qué porcentaje de la cartera de hipotecarios de Banco Pacífico estaría amparada bajo
esta ley?
Considerando que la ley no tendría carácter de retroactividad para su aplicación, pero tomando
como parámetro los valores de los créditos otorgados en años anteriores, más del 95% de ellos
estaría amparado bajo esta ley. Nuestro crédito hipotecario promedio está en $40.000.
¿Cuál es el presupuesto para colocación en hipotecarios para el 2012?
Nuestra intención es continuar aplicando los parámetros de análisis de crédito habituales para
precautelar los intereses de los depositantes, tal cual lo hemos hecho hasta hoy. La meta para este
año es superar los $80 millones en nuevos créditos para vivienda.
En el cuadro No. 2 presentamos las condiciones que Banco del Pacífico exigía a los solicitantes de
crédito hipotecario antes de la aprobación de la ley, es decir en abril, y la comparación con lo que
está vigente una vez que la ley ha sido aprobada. Es grato ver que, igual que lo que sucede con
Mutualista Pichincha, el único cambio que se ha dado es en la reducción de la tasa de interés.
Los efectos inmediatos de la aplicación de la ley están a la vista. Sólo el tiempo dirá si esta política
de Gobierno fue acertada o no. De momento, el panorama luce optimista para quienes buscan
hacer realidad su sueño de tener vivienda propia. Paralelamente, una actitud positiva marca el
norte de las instituciones financieras que, manteniéndose en su posición de prolijidad en el análisis
de riesgo, continuarán concediendo crédito hipotecario a sus clientes.