i METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
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INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS i METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS Manuel G. Romana José Carlos Cortés ÍNDICE 1 INTRODUCCIÓN 1 2 MÉTODOS Y TÉCNICAS 1 3 CARACTERÍSTICAS DE UNA INSPECCIÓN 4 4 FASES DE UNA INSPECCIÓN 6 5 FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIÓN 7 5.1 5.2 TRABAJOS INICIALES FUENTES DE INFORMACIÓN PREVIA A LA INSPECCIÓN 7 8 6 FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIÓN DE LOS ELEMENTOS A INSPECCIONAR 11 7 FASE 4: INSPECCIÓN DE ELEMENTOS Y DETECCIÓN DE POSIBLES DETERIOROS 17 7.1 7.2 INSPECCIÓN DE LOS ELEMENTOS CLASIFICACIÓN DE LOS DETERIOROS 17 20 8 FASE 5: IDENTIFICACIÓN Y CATEGORIZACIÓN DE DETERIOROS 20 9 FASE 6: ASIGNACIÓN DE CAUSAS PROBABLES 22 10 FASE 7: ESTABLECIMIENTO DE LAS POSIBLES CONSECUENCIAS 25 11 FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O DESFAVORABLE)25 12 RECOMENDACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN A ENTREGAR 27 13 BIBLIOGRAFÍA ( A CAMBIAR) 27 INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 1 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS Manuel G. Romana Prof. Titular de Universidad Departamento de Ingeniería Civil: Transportes Universidad Politécnica de Madrid 1 INTRODUCCIÓN En este texto se presenta al lector una posible metodología para la realización de las Inspecciones Técnicas de Edificios (en adelante ITE, en singular, e ITEs, en plural). Las ITEs son inspecciones reglamentadas obligatorias cuya responsabilidad de realización corresponde a los propietarios de los inmuebles. Esta obligación está regulada en los artículos 25 a 32, correspondientes al Título III, de la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de Madrid, aprobada por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 28 de enero de 1999 (BOCM núm. 45, de 23 de febrero de 1999). La intención de la Ordenanza es cambiar la situación preexistente, en la que las actuaciones de rehabilitación eran curativas, y no preventivas. En aquéllas condiciones la Administración no disponía de información acerca del estado de un edificio mientras no existieran daños visibles en el mismo. La falta de información equivalía a un estado de conservación correcto. 2 MÉTODOS Y TÉCNICAS Etimológicamente, un método es “camino para llegar a un final (meta)”. El DRAE lo define como “modo de hacer o decir con orden una cosa”. Así pues, seguir un método es seguir un cierto camino propuesto de antemano como tal 2 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN (Ferrater Mora, 1975). En el caso de la ITE, este fin es la evaluación del estado del edificio. El método es el camino opuesto al azar o suerte, ya que es, ante todo, un orden concretado en un conjunto de reglas. Ni la suerte ni el azar aseguran la consecución del fin propuesto. Un método adecuado es un camino que, seguido correctamente, permite la medición y evaluación de lo obtenido. Adicionalmente, puede abrir otros caminos e, incluso, alcanzar tras estas ramificaciones otros fines que no se habían propuesto. Desde el punto de vista científico “método” es, o puede ser, al mismo tiempo, estas tres realidades: Una manera de conducir nuestros pensamientos, palabras o acciones para alcanzar un fin. La disciplina que imponemos a los pensamientos, palabras y acciones para conseguir eficacia en lo que se desea realizar. Un plan de acción, o pasos a seguir según unos principios, para alcanzar una meta. No es rara la confusión entre los conceptos de método y técnica. Técnica es “conjunto de procedimientos y recursos de que se sirve una ciencia o un arte” (DRAE). Así, el concepto de método es más amplio que el de técnica. La técnica está más adscrita a la forma de presentación inmediata de una materia, y es simplemente una manera de utilizar los recursos didácticos para que el alumno lleve a cabo el aprendizaje de forma eficaz. A su vez, la técnica se supedita a la ciencia, ya que es precisamente la herramienta que permite su transmisión y aprendizaje y, en última instancia, su aplicación ordenada. Los métodos no solamente contienen los pasos o fases a seguir, sino también las razones que originan los pasos establecidos y las fases adoptadas. Por lo tanto, el método, cuya finalidad es establecida de antemano, requiere la organización racional y práctica por parte del profesional de sus recursos, para poder dirigirlos hacia los objetivos previstos. INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 3 Así pues, método, en su más amplia definición, es un conjunto de procedimientos y técnicas lógicamente coordinados para dirigir el trabajo realizado hacia ciertos objetivos. Las técnicas o herramientas, a su vez, son los recursos a los que se acude para concretar cada una de las fases establecidas en el método. Para alcanzar sus objetivos de forma eficaz, un método de elaboración de ITEs necesita acudir a un determinado conjunto de técnicas. Puede decirse que el método se hace efectivo a través de las técnicas. De un modo general, los diferente métodos se pueden agrupar en tres tipos según la naturaleza de los fines que procuran alcanzar: métodos de investigación, métodos de organización y métodos de transmisión. Se definen de la siguiente forma: Métodos de investigación: Se destinan a descubrir nuevas verdades, o a esclarecer hechos desconocidos, o a enriquecer el patrimonio de los conocimientos. Métodos de organización: Trabajan sobre hechos conocidos, y procuran ordenar y disciplinar esfuerzos para que sea eficaz en lo que se desea realizar. Métodos de transmisión: Están destinados a transmitir conocimientos, aptitudes, comportamientos o ideales. Dicho de otra manera, los organizados a conducir y orientar hacia objetivos ya conocidos para quien los transmite, y desconocidos para quien los recibe. Se denominan también métodos de enseñanza y se utilizan en la acción educativa. Como ya se ha apuntado, el objetivo de este texto es resumir las fases de un método válido para realizar una ITE. El éxito completo se alcanza cuando se completan todas las fases, pero se dedica a cada una de ellas sólo la intensidad de trabajo necesaria. Esta intensidad está en relación con la importancia del edificio y su estado actual. A veces (las más, dentro de una práctica media) se trata simplemente de tener unas buenas listas de chequeo y fichas de inspección, mientras que en otras ocasiones hace falta dedicar un 4 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN esfuerzo considerable a la recopilación de información y a la investigación de causas y factores coadyuvantes. Al final, y dado que se trata de una actividad profesional remunerada, el éxito completo consiste en aplicar el método correctamente, incluyendo en la consideración de correcto la adopción de las técnicas necesarias con un margen económico suficiente. Margen es la diferencia entre gastos directos e ingresos, y no debe confundirse con beneficio. Los costes indirectos, que incluyen la publicidad, la gestión comercial, el tiempo de no actividad, los medios de producción (como ordenadores, cámaras, impresoras y otras herramientas), y la producción propiamente dicha (papel, fotos y fotocopias, visado) deben también ser costeadas por el precio final. Si este precio se limita al coste marginal, lo que obviamente prefieren los clientes, la actividad no tiene sentido desde un punto de vista económico. 3 CARACTERÍSTICAS DE UNA INSPECCIÓN En el contexto de cualquier proceso reglamentado de inspección, y en esto las ITEs no son una excepción, existen dos aspectos que planean sobre todas las discusiones: la responsabilidad civil y la relación entre alcance mínimo de los trabajos y su precio. Muchas de las consideraciones que tienen relación con estos dos aspectos son difíciles de establecer de forma objetiva, ya que la situación final estará influida por el mercado que se desarrolle y la actitud final de las Administraciones Locales ante eventuales demoras, ausencias de inspección e irregularidades en la misma. En cualquier caso, pueden indicarse algunas características de las inspecciones: una inspección no es un seguro. En efecto, una inspección permite asegurar únicamente que no se detectan síntomas que indiquen la existencia de deterioros inminentes. No predice la evolución futura, aunque, INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 5 lógicamente, si no existen síntomas de daños se infiere que, en condiciones normales, éstos tardarán en aparecer. una inspección se basa en un trabajo sistemático. La base del éxito de una inspección es su carácter de sistemática. Esta característica, que se examinará más adelante, debe ser cuidada y desarrollada durante la experiencia. una inspección no es un informe de patología El resultado normal, estadísticamente hablando, de una ITE debería ser una inspección satisfactoria. Cuando el sistema esté rodado, sólo en una minoría de los casos se dictaminaría una ITE desfavorable. En estos casos, la atribución de causas es recomendable, pero no obligatoria. Bastaría con dar una serie de posibles causas. En cuanto a la recomendación de medidas paliativas de tratamiento de la patología, está completamente fuera del objetivo perseguido. Una ITE desfavorable es el punto de comienzo de los trabajos de patología, que sí deben determinar las causas de los daños y los remedios a aplicar. Una inspección se basa en tres pilares: sistemática, herramientas empleadas y tiempo empleado. La sistemática permite asegurar la calidad del trabajo, evitando olvidos, descuidos e irregularidades entre unos trabajos y otros. Las herramientas empleadas están en relación con los daños observados en las primeras fases de la misma, ya que no se justifica el uso de herramientas y métodos demasiado costosos si no se detectan daños que lo justifiquen. Por último, el tiempo empleado en el trabajo debe ser el suficiente como para garantizar que éste sea completo y de calidad adecuada. El tiempo puede ser aquilatado con la experiencia, ya que cuanto más amplia sea ésta, será necesario emplear menos tiempo. En cualquier caso, este tiempo no puede ser reducido sensiblemente, ya que existe un límite inferior que será necesario respetar. 6 4 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN FASES DE UNA INSPECCIÓN En una ITE pueden distinguirse ocho fases diferenciadas: 1. Encargo, que finaliza al firmarse el contrato o, en otros casos, alcanzar un acuerdo equivalente. En general, es aconsejable disponer como mínimo de una hoja de encargo del cliente por escrito, en la que se acepten el plazo y presupuesto acordados. 2. Trabajos iniciales y recogida de información 3. Planteamiento del trabajo y decisión de los elementos a inspeccionar 4. Inspección de elementos y detección de posibles síntomas y deterioros 5. Identificación y categorización de deterioros 6. Asignación de causas probables 7. Establecimiento de las posibles consecuencias 8. Dictamen final de la ITE (favorable o desfavorable) En los apartados siguientes se sigue este esquema, punto por punto, indicando las particularidades de cada una de las fases. En realidad, se comienza por la segunda fase, ya que se considera que las tareas comerciales y técnicas asociadas con las negociaciones previas y la firma del contrato son comunes a otras actividades, y, por otra parte, materia difícil para dar consejos oportunos. La labor de un técnico no tiene porqué terminar cuando se detectan deterioros importantes, y el dictamen final de la ITE es desfavorable, Dentro del mismo campo profesional, pero ya fuera de la ITE, es posible continuar participando en la identificación de las causas y la selección de las medidas constructivas más adecuadas para corregir la situación del edificio, lo que puede culminar en el proyecto y dirección de obra de las medidas de rehabilitación seleccionadas. 7 INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 5 FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIÓN 5.1 Trabajos iniciales Tras haber contratado la realización de una ITE hay que dar los primeros pasos, que son la averiguación de datos básicos del edificio. Entre ellos podemos destacar los recogidos en la tabla 1. En muchos casos esta lista se rellenará de forma irregular. Algunos de los datos serán inmediatos, mientras que otros no serán fáciles de obtener. Dado el carácter del trabajo (una inspección), no es preciso dedicar mucha energía a recabar toda la información, aunque es posible que los resultados de la primera inspección obliguen a volver sobre nuestros pasos con más empeño, al pasar a ser prioritarios datos con los que no se contaba. Tabla 1. Datos básicos a obtener en los primeros momentos de una ITE Año de construcción Número de alturas Sótanos: profundidad y situación Tipología estructural en planta Superficie Naturaleza de los cerramientos Historial de principales reformas realizadas Cambios en la distribución de las plantas Obras importantes en el entorno, posteriores a la construcción del edificio La información oral que viene del propietario o propietarios del inmueble puede no ser fiable: es conocida la frase de que “a quién más mienten los clientes es a sus propios abogados”. En primer lugar, un propietario puede no saber casi nada del edificio en el que vive, de forma que sólo transmitirá opiniones propias. En segundo lugar, la prioridad de un propietario que no es consciente de que existan daños importantes (y la de algunos que sí lo son) es que se pase la inspección con un gasto mínimo. Finalmente, si alguno de los 8 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN datos erróneos transmitidos resulta ser importante para el desarrollo de los trabajos, el propietario se encogerá de hombros, aduciendo que él no es un profesional. En resumen, deben preferirse las fuentes escritas y los datos conocidos con seguridad. En todo caso, las entrevistas deben recogerse en actas fechadas y firmadas por los interlocutores. Estas actas no deben contener minuciosamente las conversaciones, sino limitarse a recoger la información relevante: la transmitida y los acuerdos que, en su caso, se puedan alcanzar. 5.2 Fuentes de información previa a la inspección Una vez conocidos los datos del inmueble, es oportuno dedicar un cierto esfuerzo a obtener otros datos que pueden estar disponibles, de una variedad de fuentes de información, contenidas en la tabla 2. Tabla 2. Fuentes de información previa acerca del edificio Proyecto del edificio: memoria, Planos históricos de la ciudad planos y pliego de condiciones Libro de órdenes de la obra Fotografías aéreas Notas de obra, actas e informes Entrevistas Manuales de mantenimiento Documentación existente en registros públicos Los documentos citados en la primera columna pueden ser difíciles de obtener. Es difícil dictaminar con carácter general cuánto esfuerzo hay que dedicar a buscar información previa. La necesidad de información es muy variable en función del estado del edificio. En todo caso, es aconsejable incluir siempre este paso en el método. La herramienta más útil es la lista de comprobación (tabla 3), con tres columnas: información existente, información consultada, información que se INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 9 considera necesaria. Esta tercera columna puede ser completada tras realizar la inspección. La edad del edificio es una valiosa fuente de información, ya que permite estimar las técnicas y materiales empleados en su construcción. Son de particular interés las técnicas y materiales empleados para la estructura y las cimentaciones, así como en las fachadas, ya que aportan pistas acerca de los puntos que deben ser inspeccionados. Además, permite saber si las obras cercanas se hicieron antes o después de la construcción del edificio a inspeccionar. De la edad del edificio también pueden deducirse algunos datos sobre el terreno de cimentación, ya que en las ciudades es frecuente que las ampliaciones se construyan en zonas en las que anteriormente se rellenaron vaguadas con escombros. En este sentido, los planos históricos de la ciudad informan de la edad de las calles y manzanas, y del estado de la trama urbana en el entorno del edificio en cada momento histórico. Las fotografías aéreas también pueden aportar información valiosa al respecto, si bien tanto planos como fotografías son fuentes de información fragmentaria que es preciso completar. Pueden distinguirse tres situaciones diferentes: edificaciones anteriores a 1930, edificaciones construidas bajo una normativa no vigente, y edificios construidos bajo la normativa vigente. La tercera situación es inusual en las ITES, ya que es prácticamente seguro que un edificio de veinte años de edad fue construido con una normativa que ha cambiado, a veces sustancialmente. En el segundo caso, edificios construidos entre 1930 y la actualidad, la casuística es compleja. Algunos edificios habrán sido construidos con arreglo a la normativa (sobre todo en entornos urbanos relativamente desarrollados y controlados), mientras que otros serán artesanales. En otros casos (una minoría), es posible que los materiales empleados en el momento de la construcción resulten ser de vida corta, y ello obligue a su rehabilitación (como, por ejemplo, es el caso de la aluminosis de los forjados de hormigón). 10 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN Tabla 3. Lista de comprobación para la información previa disponible ITE (identificación): Información previa (lista de comprobación) Información Existente Necesaria Observaciones Proyecto del edificio: memoria, planos y pliego de condiciones Libro de órdenes de la obra Notas de obra, actas e informes Manuales de mantenimiento Documentación existente en registros públicos 1. Proyecto 2. Antecedentes administrativos 3. Otros antecedentes Entrevista con _______________________ Entrevista con _______________________ Planos históricos de la ciudad Fotografías aéreas NOTA: la entrevista debe recoger el interlocutor y, si es posible, la fecha Además, la mayoría de los cambios de normativa son de obligado cumplimiento sólo en edificaciones nuevas, pero situaciones preexistentes son admisibles, siempre que exista un margen suficiente de seguridad, aunque este margen sea inferior al exigido por la normativa vigente. Por último, cabe realizar algunos comentarios pertinentes acerca de las edificaciones anteriores a 1930, y especialmente aplicables a los anteriores a 1850. Los edificios antiguos se construían empleando una mezcla de artesanía y técnica, así como unos materiales heterogéneos menos resistentes que los actuales y con una durabilidad en ocasiones insuficientemente conocida. En cualquier caso, algunos edificios se mantienen en el estado de conservación muy bueno, mientras que otros han sucumbido al paso del tiempo. Por tanto, INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 11 la heterogeneidad señalada impide hacer predicciones generales, además de complicar la estimación de los mecanismos de transmisión de esfuerzos a través de la estructura. Por último, las conducciones suele estar en peor estado, lo que puede influir en la durabilidad de la estructura y la calidad del apoyo o incluso del propio terreno de cimentación. Por todo ello, la inspección de edificios antiguos es una tarea que debe ser reservada a especialistas con experiencia específica en este campo. Para profesionales que deseen adentrarse en estos terrenos es recomendable leer la documentación publicada, que es abundante, y realizar inspecciones en colaboración con un técnico experimentado. Para terminar este apartado queda citar una fuente de información fundamental, aunque también irregular: la documentación disponible el Ayuntamiento. El Ayuntamiento debería sin duda disponer de información detallada y veraz sobre los inmuebles que se han construido en los terrenos que administra. Sin embargo, la unión de la azarosa vida de los archivos con la afición existente a realizar reformas sin comunicarlo debidamente, o tergiversando la información de lo que en realidad se va a hacer (con la pobre excusa de ahorrar dinero y agilizar los permisos), hacen que la información existente suela ser incompleta o algo optimista. 6 FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIÓN DE LOS ELEMENTOS A INSPECCIONAR En este apartado, así como en los siguientes, se presenta una posible metodología a seguir en la realización de una ITE. Las técnicas empleadas son una adaptación de herramientas teóricas desarrolladas para procesos de racionalización e inspección de tareas, así como para la identificación de causas probables y de su importancia relativa, dentro de un conjunto de varios factores coadyuvantes. No es misión de este texto la descripción estricta de las herramientas métodos que emplea, ligeramente modificados (Pareto, 6M o espina de pez o diagrama de Ishikawa , listas de comprobación, histogramas), de forma que se remite al lector interesado a otros libros de inspección estadística y control que han sido publicados. A modo de breve 12 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN resumen, al final de este texto se adjuntan unas transparencias que sirven de recordatorio y resumen de estas herramientas básicas. A partir de este momento el método se desarrolla con la idea de que se dispone de una o dos pizarras en las que se pueden colocar papeles adhesivos (el clásico Post-It). Por supuesto, este método puede seguirse también con listas y cuadernos, pero ello obliga a repetir bastantes veces cada nombre o elemento. Al comenzar la inspección, se escribe en Post-It (verdes, por ejemplo) las seis funciones que pueden cumplir los elementos existentes en un edificio, reseñadas en la tabla 4 (figura 1). Figura 1. Pizarra con funciones de los elementos de un edificio 13 INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS Se colocan cada Post-It en un área de una de las pizarras y debajo, en papeles de color rosa, se describen los elementos que existirán en el edificio para cumplir cada función (figura 2). Cuando un elemento cumple varias funciones (caso de los muros de carga por ejemplo) es aconsejable duplicar el papel, teniendo presente que a partir de este momento existen dos o más etiquetas para el mismo elemento. Una lista de elementos que pueden existir en un edificio se da en la tabla 5, tomada del libro “En torno a la Inspección Técnica de Edificios”, de García Casas y Yáñez, editado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid. Tabla 4. Funciones de los elementos de un edificio Estructura Tabiquería y cerramientos Cubiertas Elementos ornamentales y no estructurales Cimentaciones y sótanos Red de saneamiento y fontanería Figura 2. Pizarra con funciones y tipo de elementos a inspeccionar 14 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN Tabla 5. Posibles elementos de un edificio, según su función (fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000). 1. Cimentaciones y sótanos y Estructura Cimentaciones y sótanos Estructura Zapatas aisladas Pozos de cimentación Cimentación corrida Muros de contención Muros de cerramiento en sótano Pantallas Murería de fábrica: Muros de carga Tabiques y muros de atado Arcos Mixta de entramados de madera: Muros de carga Tabiques y muros de atado Porticada: Estructura porticada Estructura de hormigón armado Estructura de hormigón pretensado Estructura metálica Forjados: Fábrica Madera Metálicos Hormigón Escalera: De fábrica Entramado Metálica Hormigón Cubierta: De fábrica (bóvedas y cúpulas) Madera (par-hilera, par y picadero, molinera, cuchillo) De fundición (cerchas y jácenas) De hormigón (láminas) INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS Tabla 5. Posibles elementos de un edificio, según su función (fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000, y elaboración propia). 2. Tabiquería y cerramientos y Cubiertas Tabiquería y cerramientos Cubiertas Paños Revocos, aparejos vistos, chapados y aplicados Huecos (cargaderos, arcos) Anclajes y apoyos Salientes y vuelos Marquesinas Balcones Miradores Anclajes y apoyos Apoyos en forjados Anclajes de chapados Remaches y bulones Anclajes de instalaciones Cubiertas inclinadas Cubrición de faldón con teja (de pizarra, cerámica curva, cerámica plana, de cemento) Cubrición de faldón con placa (de fibrocemento, metálica) Sustentación de faldón (placa, losa nervada, tablero cerámico, tablero de madera, enlatado de ripia, enlistonado, tablero conglomerado de cemento) Encuentros (en caballete, con muro, en limahoya, en limatesa, ensillado) Elementos salientes y de cerramiento (beatas, piñones, picadero, sotobanco, chimeneas, buhardillones, lucernarios) Cubiertas planas Pavimento (transitable o registrable) Sustentación (tablero flotante, mortero nivelador, elementos plásticos) Aislantes e impermeabilizantes Cubierta invertida Mimbeles Imbornales Juntas 15 16 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN Tabla 5. Posibles elementos de un edificio, según su función (fuente: García Casas y Yáñez Velasco, 2000, y elaboración propia). 2. Elementos ornamentales y no estructurales, Red de saneamiento y fontanería Elementos ornamentales y no estructurales Red de saneamiento y fontanería Impostas Gárgolas Relieves Fresqueras Petos Balaustradas Carteles Postes Barandillas Antenas Cornisas y aleros Canecillos Entrecalles Vuelo Escocia Fontanería Colector Acometida Cuadro de contadores Montantes Derivaciones Aparatos sanitarios Depósitos Saneamiento Sumideros Canalones Red vertical (codos, bajantes, ventilaciones, manguetones) Red horizontal (Arquetas, registros, colectores, pozos, galerías, acometida) Red de drenaje Anclajes y fijaciones INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 7 17 FASE 4: INSPECCIÓN DE ELEMENTOS Y DETECCIÓN DE POSIBLES DETERIOROS 7.1 Inspección de los elementos Una vez elaborada la lista de elementos que pueden ser inspeccionados puede procederse a la inspección física del edificio. Como se indica en la documentación existente acerca de las ITES, la herramienta principal será la inspección visual, aunque deben emplearse otros medios o dispositivos, en caso de que se considere necesario por parte del técnico que realiza la ITE, siempre según la importancia de los síntomas detectados. Para proceder a la inspección hay que 1. Entrevistar al propietario del inmueble, o, en caso de que se trate de un conjunto de viviendas o locales, al presidente de la Comunidad. El objetivo de la entrevista es averiguar si se han detectado deterioros en el inmueble, y, en caso afirmativo, dónde se han detectado y cuáles son las medidas correctoras abordadas. Tal y como se ha indicado en el apartado correspondiente a la fase 1, debe levantarse un acta de la entrevista, que debe ser firmada por ambas partes. En caso de que se hayan detectado deterioros, se procederá a contactar con los propietarios o arrendatarios de las viviendas o locales donde se hayan producido. La herramienta más indicada para esta tarea es la lista de chequeo 2. Inspeccionar los elementos existentes, que consiste en: 2.1. La selección de los elementos concretos a inspeccionar: se procederá a seleccionar los elementos a inspeccionar, ya que no hay que confundir una inspección con un inventario detallado. Si existen deterioros, se inspeccionarán los elementos que se encuentren en peor estado. En caso de que no existan 18 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN deterioros detectados, se procederá a la selección de una muestra representativa, siguiendo criterios semialeatorios, ya que se debe inspeccionar elementos de varias localizaciones dentro del edificio. Otra posibilidad es tener una sistemática fija, en el sentido de inspeccionar siempre los elementos de unos pisos determinados (siempre los pilares de los pisos pares, por ejemplo). Es importante ser consciente de que el reconocimiento de elementos de las plantas inferiores facilita la detección de deterioros relacionados con la importancia de las cargas con respecto a las características resistentes de los elementos (las plantas inferiores soportan cargas mayores), mientras que en las plantas superiores se suelen detectar mejor los movimientos globales a los que ha sido sometido el edificio. 2.2. La inspección física de los elementos seleccionados, a fin de dejar constancia objetiva de su estado. Debe completarse una ficha de inspección de cada elemento inspeccionado, incluyendo los datos especificados en la tabla 6. Tabla 6. Datos a incluir en la ficha de cada elemento inspeccionado Fecha Fotografía (varias en casos especiales) Inspector Croquis Situación del elemento en el Notas u observaciones edificio La herramienta más indicada para esta tarea es la hoja de verificación, inspección, registro o validación INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 19 Estas fichas pueden elaborarse en cualquier orden, siendo en general preferible hacerlo por orden geográfico, agrupando la inspección de elementos que estén próximos, con independencia de su función. Sin embargo, al final del trabajo es más conveniente agrupar la fichas según la función cumplida por cada uno de los elementos, para facilitar el análisis de los deterioros, su categorización y la asignación de causas probables. 2.3. La inclusión en la ficha de todos los aspectos a recoger. La inspección de cada elemento permitirá detectar la posible existencia de síntomas o deterioros y proporcionará los datos que permitan posteriormente evaluar su estado. Deben recogerse los aspectos relacionados con: La continuidad estructural del elemento (existencia de grietas, separaciones, fracturas o huecos) Su integridad estructural (el material aparece íntegro o deteriorado) Los movimientos que el elemento ha podido sufrir a lo largo de su vida. La influencia de los mecanismos de deterioro apreciables (existencia de humedades, sales, rastros de animales o vegetales, etc) 3. La inspección de las condiciones ambientales generales: si se observa la existencia de humedad o agentes químicos (mal de la piedra, por ejemplo), es conveniente registrar algunas variables físicas que puedan relacionarse con el deterioro. Por ejemplo, se puede intentar el establecimiento de la relación 20 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN entre la pluviosidad y la evolución de las humedades detectadas, en términos de estacionalidad, caudal y retraso (el intervalo de tiempo existente entre el comienzo de la precipitación y la activación de la humedad). 7.2 Clasificación de los deterioros La clasificación de los deterioros puede hacerse en función de varios criterios. De un modo general, los deterioros pueden ser: Visibles u ocultos, en función de su evidencia Activos o inactivos, en función de que puedan progresar o estén estacionarios Intrínsecos o extrínsecos: son intrínsecos los que sean el producto de la evolución lógica del elemento, en función de su naturaleza, cargas que resiste, movimientos sufridos y solicitaciones a los que está sometido, mientras que se denomina extrínsecos a los producidos por actuaciones exteriores (condiciones ambientales, fuegos, eliminación de elementos, como muros o pilares, adición de elementos, como antenas, apeos o estructuras, etc.) Por la propia naturaleza de la ITE, la inspección se encamina a la detección y categorización adecuada de los deterioros visibles. De ellos, los deterioros más preocupantes son los activos. El hecho de que sean intrínsecos o extrínsecos influye únicamente en la fase de asignación de causas probables. 8 FASE 5: IDENTIFICACIÓN Y CATEGORIZACIÓN DE DETERIOROS Una vez finalizada la fase de inspección física, y rellenadas las fichas de elementos inspeccionados, debe procederse a anotar los deterioros detectados en cada uno de los elementos (o, mejor, en cada conjunto de elementos INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 21 congruentes, esto es, elementos que cumplen conjuntamente una misma función) en unos Post-It de un tercer color (amarillo). Estos papeles se colocan en la pizarra, debajo de los correspondientes a los elementos, que a su vez estaban agrupados por funciones (ver figura 4). Figura 3. Pizarra con funciones, tipo de elementos y deterioros En esta fase no es preciso dedicar tiempo a identificar causas, sino aislar y diferenciar los deterioros individuales, agrupándolos bajo los elementos a los que afectan. Hay que, eso sí, establecer el impacto de estos deterioros en la integridad del elemento en el que se detectan. Este dato será empleado en la fase penúltima del método (fase 7), que es el establecimiento de las posibles consecuencias. Cuando estén agrupados todos los deterioros detectados, será posible hacerse una idea clara de que ocurre en el conjunto del edificio, priorizando y evaluando si los deterioros están relacionados, u originados por la misma causa, con lo que puede pasarse a la fase siguiente. 22 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN La herramienta más indicada es el diagrama de Pareto, en el que se representan gráficamente los deterioros por orden de la frecuencia detectada. 9 FASE 6: ASIGNACIÓN DE CAUSAS PROBABLES La asignación de causas probables a los deterioros detectados es una fase algo peculiar dentro del método presentado, por varias razones, entre las que pueden apuntarse las siguientes: 1. No es un paso que tenga un éxito garantizado. En efecto, mientras que la ejecución correcta y ordenada de las demás fases garantiza el éxito de las tareas abordadas, en la asignación de causas el método es importante, pero influyen mucho los conocimientos técnicos, la experiencia y la intuición. 2. No es estrictamente necesaria en la ITE. Si, por los motivos que sea, no es posible desarrollar esta fase, la ITE no queda incompleta. Recuérdese que la intención de la ITE es determinar el estado actual del edificio a través de una inspección tan somera como sea posible. Si se llega a determinar el estado actual, puede realizarse un dictamen sin que sea indispensable el conocimiento de las causas. Este conocimiento, en cambio, resulta imprescindible para abordar los trabajos de rehabilitación del edificio. 3. Es la fase más integradora, ya que intervienen los síntomas y deterioros, los elementos en los que se dan y las funciones que cumplen estos elementos Esta tarea debe abordarse en este punto del método, y no al final de la ITE. Esto es debido a que es preferible determinar las causas con la mente abierta y la inspección reciente. Si se llevan a cabo la categorización de deterioros y la evaluación de las posibles consecuencias, se corre el riesgo de que, si las posibles consecuencias son graves, surja el deseo de encontrar una causa “suficientemente importante”, que esté acorde con la gravedad del INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 23 diagnóstico. En casos extremos, es posible que aparezca en el técnico, en el cliente o en ambos la idea de encontrar una causa que alivie el gasto económico o elimine la responsabilidad del propietario. También puede darse el efecto contrario, que la ausencia de consecuencias importantes lleve a un trabajo “ligero” en la asignación de causas. En la asignación de causas probables entra en juego la segunda pizarra. En ella se colocan en Post-It blancos las causas posibles, y cada deterioro se toma de la primera pizarra y se coloca bajo la causa más probable a la que puede ser atribuido (figura 4). La herramienta más indicada en esta fases sería un análisis causa efecto (diagrama Ishikawa), para sistematizar la identificación de relaciones entre causas y deterioros. La fase se completa cuando se cumplen simultáneamente dos condiciones: 1. La primera pizarra no contiene ningún deterioro: esto quiere decir que se han agotado todos los daños detectados. La asignación no suele ser biunívoca, es decir, que o bien varios deterioros son ocasionados por la misma causa, o, al contrario, un deterioro surge por la conjunción de más de una causa. En este caso, las causas coadyuvantes se colocan juntas en la segunda pizarra. Normalmente el número de causas es pequeño, siendo mayor el número de deterioros observados. 2. Se ha comprobado que la verosimilitud de las hipótesis realizadas es máxima enfrentándolas con las hipótesis de causas alternativas. El examen de verosimilitud se basa en la congruencia y compatibilidad de causas y deterioros. En esta fase hay que recordar dos frases célebres: “las cosas deben ser tan simples como sea posible, pero no más simples” (A. Einstein), y “cuando se han descartado todas las demás hipótesis, la última, por improbable que 24 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN parezca, tiene que ser la verdadera” (A. Conan Doyle, en boca de Sherlock Holmes). Figura 4. Las dos pizarras al final del proceso 25 INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 10 FASE 7: ESTABLECIMIENTO DE LAS POSIBLES CONSECUENCIAS Cada uno de los deterioros detectados o inferidos a partir de los síntomas tiene dos aspectos que es preciso evaluar: 1. Cuál es la previsible evolución futura del deterioro, tanto a corto como a largo plazo. 2. Qué riesgos se derivan de la existencia del deterioro. Estos riesgos pueden ser: Para la integridad del edificio (riesgo máximo) Para la integridad de los habitantes del edificio o sus visitantes Para la integridad de otras personas, tales como peatones o usuarios de vehículos en la vía pública Para la funcionalidad del edificio Para la apariencia del edificio (exterior). Para la apariencia del edificio (interior) (riesgo mínimo). 11 FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O DESFAVORABLE) El mejor de los casos posibles es que los deterioros sean nulos o muy pequeños, no afectando más que a la apariencia del edificio: el dictamen será favorable. Sin embargo, esta no es siempre la realidad. Si se aplica el método descrito (o cualquier otro, completo), pueden darse hasta cuatro resultados, contenidos en la tabla 7. 26 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN Como puede verse, existen cinco posibles resultados de la intervención de un técnico competente. En dos de los casos el dictamen será favorable, mientras que en otros dos el dictamen será desfavorable. Únicamente en el caso tercero el resultado no es totalmente concluyente, por lo que debe realizarse una inspección adicional, empleando medios más costosos y concluyentes que una inspección visual y el examen de una respuesta a ensayos simples. En caso de que la propiedad no acceda a desembolsar el coste de la nueva inspección, la ITE debe terminarse con un dictamen de desfavorable. Tabla 7. Posibles resultados de una ITE Resultado de ITE Dictamen No se detectan deterioros FAVORABLE Se detectan deterioros, cuyo riesgo no afecta a la seguridad constructiva, ni a los viandantes FAVORABLE Se detectan deterioros que pueden ITE INCOMPLETA implicar la existencia de riesgos, aunque no es seguro Debe realizarse una inspección complementaria, o dictaminar DESFAVORABLEMENTE Existe riesgo ligero a corto plazo DESFAVORABLE Existe riesgo grave DESFAVORABLE Debe proponerse un conjunto de medidas provisionales con su plazo de ejecución INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 27 12 RECOMENDACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN A ENTREGAR Una vez finalizado el proceso, queda únicamente elaborar la documentación a entregar al cliente y al Ayuntamiento, La ordenanza marca como obligatorios los siguientes documentos: De una ITE favorable: Acta de inspección Ficha urbanística De una ITE desfavorable: Acta de inspección Ficha urbanística Informe Además, y con independencia del dictamen final, es conveniente entregar al cliente un informe completo, con copia de las fichas y listas elaboradas. Una copia de todo lo entregado al cliente debe quedar en los archivos del técnico que realiza la ITE, a ser posible firmada por el Cliente. Este informe suele acompañarse de una carta en la que se da el trabajo por terminado y se informa al cliente del dictamen alcanzado, justificándolo brevemente. 13 BIBLIOGRAFÍA [1] Manual de diagnostico e intervención en estructuras de hormigón armado. Varios autores. Colección de manuales de diagnóstico del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Barcelona, 2000. 28 METODOLOGÍA DE INSPECCIÓN [2] Patología de la edificación. El lenguaje de las grietas. Francisco Serrano Alcudia. Fundación Escuela de la Edificación, Madrid, 1998. [3] Curso de patología: Conservación y restauración de edificios. Varios autores. Colegio de Arquitectos y Arquitectos Técnicos de Madrid, 1988. [4] Durabilidad de estructuras de hormigón. Guía de Diseño CEB. Boletín nº 12. GEHO-CEB. Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, Madrid, 1998. [5] Reparación y refuerzo de estructuras de hormigón. Guía FIP de buena práctica. GEHO-CEB. Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, Madrid, 1998. [6] Fallos en los edificios. Lyall Addleson. Ediciones Blume. Madrid, 1986 [7] En torno a la Inspección Técnica de Edificios. Ignacio García Casas e Igor Yánez Velasco. Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid. Madrid, 2000. INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS 29 APÉNDICE: RESUMEN DE HERRAMIENTAS BÁSICAS
