El futuro del sector inmobiliario depende del riesgo dispuesto a asumir

El futuro del sector inmobiliario depende del riesgo dispuesto a asumir
La crisis financiera está barriendo por todo el mundo billones de dólares en valores inmobiliarios.
Sin embargo, como señalaban los participantes en uno de los paneles del reciente Madrid
Wharton Global Alumni Forum, en este contexto tan desfavorable existen algunas oportunidades
en los mercados inmobiliarios residencial y comercial.
La moderadora del panel, Olivia S. Mitchell, profesora de Gestión de Seguros y Riesgos en
Wharton, centró el debate en las perspectivas a largo plazo, incluyendo el impacto de la recesión
sobre el desarrollo urbano y las repercusiones de los “crecientes déficits de los gobiernos y los
hasta ahora nunca vistos niveles de deuda”.
En relación sobre la situación del mercado inmobiliario en España, el panelista Ismael Clemente,
director ejecutivo de RREEF, la división de gestión de inversiones inmobiliarias de Deutsche Bank,
AG, señalaba que su punto de vista sobre el sector, en un principio negativo, había dado paso a
una perspectiva “ligeramente más positiva. Estamos siendo testigos de los primeros pasos de una
recuperación, donde ya se han realizado la mayor parte de las correcciones para el sector. Creo
que sobreviviremos a esta crisis”, sostenía Clemente añadiendo que aunque aún quedan cosas
que corregir en el lado residencial, “lo peor posiblemente ya haya pasado”.
Clemente, que es responsable de las inversiones en España, Portugal y el Norte de África,
sostenía que ahora lo que se necesitaba es determinar “el ritmo de la recuperación. Es
importante delimitar correctamente los plazos temporales. Si inviertes demasiado pronto, saldrás
mal parado; igual que si determinas mal el ciclo”. Asimismo, Clemente citaba varias amenazas a
la recuperación, la mayoría a nivel macroeconómico. “La financiación del inmenso déficit que
tenemos en las sociedades occidentales podría llevar a los gobiernos a incrementar los impuestos
y adoptar otras medidas… teniendo en cuenta que ya estamos en un sector extremadamente
regulado, mi mayor temor es una regulación excesiva”.
En esta misma línea optimista se encontraba el panelista Christian Schulte Eistrup, director
ejecutivo, mercados de capital, de MGPA en Londres. “Ayuda mucho que la recesión haya dado
un respiro al sector inmobiliario. Los días de los ingenieros financieros especializados en valores
inmobiliarios han desaparecido, y hemos vuelto a un entorno en el que la gente comprende los
fundamentos básicos del sector inmobiliario”. Si esta gente sigue informando sobre sus
decisiones de inversión, Schulte Eistrup predice que el sector puede empezar a resolver temas
como el crecimiento de la población o la urbanización. El panelista Alfonso Vegara, fundador y
presidente de Fundación Metrópoli en Madrid y experto en planificación urbana, estaba de
acuerdo con la necesidad de centrarse en esas áreas. En los próximos 25 años, explicaba, los
países necesitarán construir vivienda para dos mil millones de personas; el crecimiento se
producirá sobre todo en Asia y en Latinoamérica, que están creciendo ocho y seis veces más
rápido que Europa respectivamente.
El panelista Armin Lohr, director de la oficina de McKinsey en Oriente Medio y que trabaja
principalmente en infraestructuras, activos inmobiliarios y transportes y logística, habló sobre los
retos relacionados con los suministradores. Lohr planteaba la siguiente pregunta a la audiencia:
“Suponga que usted es un fabricante de equipamientos originales (en inglés OEM, acrónimo de
original equipment manufacturer). ¿Qué ganancias de productividad esperaría de sus
suministradores? ¿Al menos 2-3%? ¿Qué ha hecho la construcción en los últimos 15 o 20 años?”
La respuesta es que las ganancias de productividad han sido cero en cualquier parte del mundo,
sostenía. “No se ha producido literalmente innovación ninguna. Si observas un país como Estados
Unidos, la productividad incluso ha disminuido. En Europa ha aumentado ligeramente”. Uno de
los grandes retos de los promotores inmobiliarios “es verse a sí mismos como los OEM del sector
y hacer todo lo posible para que la productividad de la construcción de hecho aumente”,
explicaba.
Recientemente Lohr estudiaba 10.000 proyectos inmobiliarios para determinar qué es lo que más
afecta a los resultados. “Observamos diferentes factores y no encontramos correlación alguna
excepto para uno, que era el gestor del proyecto. Tanto el tamaño como el segmento son
irrelevantes. Lo único que parece afectar a los resultados es el gestor del proyecto”. Así, Lohr
hizo una comparación con el sector automovilístico. “Existen líneas de producción con buenos
trabajadores y malos trabajadores. Las líneas buenas obtienen calidades excelentes y las líneas
malas obtienen calidad inferior. Esto no es aceptable. Esta es una gran oportunidad para todo el
sector seguir avanzando para mejorar la productividad con los suministradores”.
Trabajo de calidad en países en desarrollo
A la hora de evaluar el futuro del mercado inmobiliario comercial, el panelista Pelayo Primo de
Rivera, director ejecutivo de Norfin en Madrid, una empresa de gestión de inversiones
inmobiliarias, analizó tres temas diferentes. El primero es la economía. “La economía nos dirá si
lo hacemos bien”. Aunque normalmente el sector inmobiliario se suele recuperar unos años
después de que lo haga la economía, “eso no significa que alguien no pueda invertir, por
ejemplo, en REITs (fondos de inversión inmobiliarios)”. Los valores inmobiliarios, explicaba,
representan “el 50% de la riqueza neta tangible del mundo”.
El segundo tema a considerar es el crecimiento potencial de la población y el empleo –por
ejemplo, si los bancos no alquilan, será necesario disminuir el espacio para oficinas-, y el tercer
tema es la capacidad (o vacantes) del sector inmobiliario. “La tasa de vacantes es el resultado
neto de la nueva construcción”, pero la nueva construcción depende de la financiación, cuya
oferta es en estos momentos escasa, señalaba Primo de Rivera.
En respuesta a la pregunta de Mitchell sobre regulación, Clemente destacaba el estricto entorno
regulatorio en las economías occidentales para los promotores inmobiliarios. La mayor diferencia
entre operar en Marruecos y operar en España es que en Marruecos “puedes comprar un terreno,
diseñar un gran proyecto, desarrollarlo y venderlo en un marco temporal razonable de tres a
cinco años máximo. En España, si tienes suerte, podrías hacer todo eso en 15-20 años; cada vez
son más las partes interesadas que intervienen en el diseño y desarrollo del proyecto”.
La gente suele pensar que en los países en desarrollo se pueden desarrollar proyectos
rápidamente pero que la calidad es baja, señalaba Clemente. “Eso no es cierto. En países como
Marruecos se pueden ver ejemplos de buena arquitectura y buenos ingenieros. Se pueden ver
puertos, autopistas y vías ferroviarias muy bien ejecutados, principalmente por empresas
extranjeras pero también por empresas locales”.
Lohr no podía estar más de acuerdo con Clemente, y describía un gran complejo universitario en
Arabia Saudi para el cual sólo se necesitaron dos años desde el momento en que surgió la idea
hasta que entraron los primeros estudiantes en las aulas. “Aquí tan sólo había un desierto, nada
más”, explicaba añadiendo que el proyecto fue desarrollado por una filial de la empresa saudí
Aramco por petición del gobierno saudí. “Imaginemos por un momento la velocidad necesaria en
el proceso de toma de decisión para conseguir los permisos y las licencias, y al mismo tiempo
reclutar profesores y estudiantes de talento”.
Los panelistas discutieron otros mercados inmobiliarios globales y sus diferentes escenarios. Por
ejemplo, Schulte Eistrup señalaba “la masiva demanda secular de edificios modernos” en Rusia,
demanda que hasta el momento no ha sido satisfecha. “La gente quiere vivir en sitios mejores;
quieren más locales modernos. Y a medida que aumenta el poder de compra, la gente quiere
gastar más dinero en establecimientos atractivos. Sí, existen mercados donde podemos afirmar
que los precios inmobiliarios van a seguir creciendo porque existe demanda, lo cual acabará
incrementando los alquileres”.
En Portugal, “aún puedes ganar dinero si eres inteligente”, añadía Clemente. “Aún se necesitan
proyectos específicos. Y si la inflación vuelve, veremos un desapalancamiento natural de toda la
economía dado que el valor de los activos subirá mientras la deuda permanecerá más o menos
constante”.
En respuesta a los comentarios de una persona de la audiencia sobre la existencia de fases de
euforia, recesión y negación en la mayoría de los ciclos inmobiliarios –y afirmando que España
aún parece estar en fase de negación-, Clemente señalaba las “enormes diferencias entre los
inmobiliarios residenciales y comerciales existente en España”. En relación con los inmobiliarios
comerciales, “la fase de negación ya ha finalizado porque las rentas han bajado, tal y como era
necesario, y el valor del capital está donde necesitaba estar. En el sector comercial los agentes
son más profesionales –fondos de inversión, empresas de seguros-, y reflejan más niveles de
precios. En el sector residencial es donde tenemos el mayor retraso en nuestro sistema”.
Sin embargo, Primo de Rivera tenía otro punto de vista sobre el sector inmobiliario en España y
señalaba la existencia de una cantidad significativa de terreno infradesarrollado que seguía sin
desarrollar debido a la falta de financiación y al enorme inventario de edificios vacíos.”El hecho de
haber tenido una burbuja tiene muchas consecuencias para el desarrollo futuro del mercado de
inversiones. Los precios que la gente ha estado pagando aún siguen presentes en sus cabezas y
en los balances generales de bancos e instituciones, y eso está paralizando el desarrollo del
sector. No existe mercado. La diferencia entre el precio que se pide y el que se está dispuesto a
pagar es enorme. Hay una gran diferencia entre lo que los inversores quieren pagar y lo que los
propietarios del activo inmobiliario quiere conseguir”.
Otro miembro de la audiencia preguntaba qué se necesitaba para mejorar las inversiones interfronterizas. La respuesta es analizar diferentes regiones, como Oriente Medio –explicaba Lohr-,
donde las perspectivas de firmas de inversión son buenas tanto en mercados locales como
internacionales, “una tendencia liderada por los promotores, no por los bancos ni fondos de
inversión soberanos. Se han creado conglomerados de promotores que han conseguido
rápidamente presencia internacional, y no sólo en Dubai o Abu Dhabi. La clave detrás de esta
tendencia es la política y las relaciones políticas”.
Vegara habló del caso de Singapur, que recientemente había dado prioridad a la creación una
“solución urbana” que proporcionase vivienda, transporte, agua y otros elementos que
contribuyen a la sostenibilidad de la vida urbana. “Existe un acuerdo de colaboración” entre el
gobierno de Singapur y el gobierno chino para crear una nueva entidad que pueda conseguir los
acuerdos necesarios para crear nuevas ciudades pensadas para albergar unas 500.000 personas.
Los conocimientos tecnológicos y la capacidad de gestión de Singapur están siendo empleados
para construir una nueva generación de eco-ciudades”, afirmaba Vegara. “Es una oportunidad
impresionante. Sin embargo en España nuestro sector inmobiliario está muy fragmentado. En
cuanto a China, se desarrollan proyectos muy pequeños con mucho riesgo y sin conexiones
institucionales, sin un colchón”.
La diferencia clave entre Asia y Europa es la organización, añadía Lohr señalando que en Asia hay
muchos promotores haciendo viviendas a precios razonables “con técnicas creativas, con una
idea clara de cuál es el segmento al que sirven, y con unos objetivos en costes. En el área se ven
márgenes del 20%. Es una oportunidad excelente”. Reconociendo el atractivo de los márgenes
del 20%, Schulte Eistrup también señalaba que para los bancos españoles “Asia está lejos, y los
rendimientos del 20% se obtienen con cierto grado de riesgo. Así pues, depende del riesgo que
estés dispuesto a asumir”.
En general, los panelistas parecían estar de acuerdo en las muchas oportunidades que esperaban
al sector en el futuro. Asimismo, también estaban de acuerdo en la necesidad de innovación en el
sector y de inversión no sólo en terrenos, sino en investigación, en especial a medida que la
población aumenta, las ciudades crecen y la demanda de vivienda a precios razonables aumenta.
El camino hacia la recuperación, afirmaba Vegara, “se convertirá en un diálogo entre el sector
inmobiliario y las ciudades”.
Informe realizado por la Wharton School, de la Universidad de
Pennsylvania, y otorgado por Universia