Publicidad en Proyectos Inmobiliarios

PUBLICIDAD EN PROYECTOS
INMOBILIARIOS
Andrés Montoya
Posse Herrera & Ruiz Abogados
Cali, mayo 30 de 2012
MARCO CONCEPTUAL DE LAS CONSECUENCIAS DE LA
PUBLICIDAD ENGAÑOSA
Prácticas restrictivas
Competencia desleal
Responsabilidad civil
Protección al consumidor
CASOS INTRODUCTORIOS
 Las áreas.
 “Administración +/- $115.000”.
 El salón comunal.
 Prestigio del constructor.
INVESTIGACIONES SIC 2011 (General)
Archivadas 1156 55%
Sanciones 977 45%
Total investigaciones 2133 100%
INVESTIGACIONES SIC 2011
(Constructoras)
INVESTIGACIONES SIC 2011
(Multas a constructoras)
Del Decreto 3466 de 1982 a la Ley 1480
de 2011
• “Publicidad: toda forma y contenido de
comunicación que tenga como finalidad
influir en las decisiones de consumo”.
(Art. 5 # 12)
• “Publicidad engañosa: aquella cuyo
mensaje no corresponda a la realidad o
sea insuficiente, de manera que induzca
o pueda inducir a error, engaño o
confusión.” (Art. 5 # 7)
ATRIBUTOS DE LA INFORMACIÓN
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Veraz
Suficiente
Clara
Oportuna
Verificable
Comprensible
Precisa
Idónea
Completa
Debe comprender los riesgos
INFORMACIÓN QUE SE DEBE
SUMINISTRAR AL CONSUMIDOR
INFORMACIÓN DEL PRECIO (1)
Artículo 26:
El proveedor está obligado a informar al consumidor:
- El precio de venta al público en pesos colombianos,
incluidos todos los impuestos y costos
adicionales de los productos.
- El precio debe informarse visualmente y el
consumidor solo estará obligado a pagar el precio
anunciado.
INFORMACIÓN DEL PRECIO (2)
- Los costos adicionales al precio, generados por
estudio de crédito, seguros, transporte o cualquier
otra erogación a cargo del consumidor, deberá ser
informada adecuadamente, especificando el motivo y el
valor de los mismos.
- En el evento de que aparezcan dos (2) o más precios,
prevalece el más bajo.
- Las diferentes formas que aseguren la información visual
del precio y la indicación del precio en moneda diferente
a pesos colombianos, serán determinadas por la
Superintendencia de Industria y Comercio.
CIRCUNSTANCIAS ESPECIALES QUE SE
DEBEN INFORMAR (1)
 Garantías
 Condiciones de uso y mantenimiento
 Áreas
 Riesgos de consumo o utilización
 Productos nocivos para la salud
CIRCUNSTANCIAS ESPECIALES QUE SE
DEBEN INFORMAR (2)
 Bienes usados
 Condiciones sobre promociones y ofertas
 Término de disponibilidad de repuestos,
partes insumos y mano de obra capacitada
 El principio de la transparencia negocial.
MEDIOS DE TRANSMISIÓN (1)
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Folletos
Volantes
Pasacalles
Sala de ventas
Apartamento modelo
Vendedores
Licencia de construcción
Planos
Maquetas
Internet
MEDIOS DE TRANSMISIÓN (2)
 Contrato de vinculación
 Términos y condiciones
 Promesa de compraventa
 Contrato de compraventa
 LAS REDES SOCIALES
Información y publicidad
En la web 2.0
Fotos subidas al perfil de Facebook
Fotos subidas al perfil de Facebook
Twitter, sus mensajes cortos y las discusiones
ADVERTENCIAS USUALES
“Sujeto a cambios no significativos”
“Sujeto a modificaciones por
coordinación técnica y estructuración”
“Estas imágenes son una representación aproximada del diseño y acabados del proyecto los
cuales son susceptibles de cambio por parte de la compañía constructora”
INFORMACIÓN SANCIONABLE
 Potencialidad de afectar la decisión de
consumo
 Induce o puede inducir a error, engaño o
confusión
EL CONSUMIDOR
EL CONSUMIDOR MEDIO O RACIONAL
 Persona promedio
 No hace un análisis a profundidad
 La temporalidad del mensaje
 Se basa en información objetiva
 Sentido común y usual de las palabras
¿Qué incide en la decisión de adquirir bienes
inmuebles?
 Precio
 Forma de pago
 Acabados
 Áreas privadas
 Metraje
 Acceso a servicios
 Zonas comunes
 Destinación
 Vista
 Entrada de luz
 Portería
 Ascensores
 Parqueaderos
RESPONSABILIDAD
 DEL ANUNCIANTE
 DEL MEDIO DE COMUNICACIÓN
EXONERACIÓN DE RESPONSABILIDAD
 Fuerza mayor
 Caso fortuito
 Publicidad adulterada sin que lo hubiera podido
evitar
 Publicidad suplantada sin que lo hubiera podido
evitar
SANCIONES
 Multas hasta
$1.134.000.000
 Cierre del establecimiento de comercio.
 Prohibición temporal o definitiva de producir,
distribuir u ofrecer al público determinados
productos
 Responsabilidad por perjuicios
RESOLUCIONES CASOS INTRODUCTORIOS
 “Administración +/- $115.000”.
 Carga de inspeccionar el inmueble (Res. 5407 de
2012).
 El prestigio de la constructora.
 “Cambios no significativos”.
 Diferencias de áreas.
CIRCULAR EXTERNA 6 DEL 8 DE FEBRERO DE
2012
Superintendencia de Industria y Comercio
Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (1)
 Campo de aplicación: todas las personas
naturales o jurídicas que vendan o promocionen
inmuebles destinados a vivienda.
 Responsabilidad: por no corresponder a la
realidad o inducir a error al consumidor.
Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (2)
 Carácter contractual de la información:
“Las
declaraciones
o
manifestaciones
relacionadas con características, componentes
o atributos de bienes y servicios que son
anunciadas a los consumidores a través de
cualquier medio de información, se entiende
que forman parte del contexto contractual”.
Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (3)
 Áreas:
• “Se deberá informar el área privada
construida, sin perjuicio de que se indiquen
otras áreas, como el área privada libre o las
áreas comunes de uso exclusivo”.
• El área indicada sin alguna calificación se
presume que es privada construida.
• Modificaciones:
¿Únicamente
las
“ordenadas” por la curaduría o la alcaldía?
Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (4)
Parqueaderos: “Cuando los parqueaderos de los
propietarios estén ubicados en áreas comunes de
uso exclusivo, se deberá informar a los
consumidores que una vez constituida la propiedad
horizontal, la asamblea de copropietarios, con la
decisión de más del 70% del coeficiente de la
copropiedad, podrá modificar la destinación de las
áreas comunes de uso exclusivo”.
Circular Externa 6 del 8 de febrero de 2012 (5)
 Si el proyecto es por etapas se deberá especificar
qué zonas se entregan con cada una y el tiempo
estimado de las etapas
 Valor estimado de la cuota de administración
 Estrato socioeconómico
 Características de zona de parqueo
 Características de los muebles y equipos a
entregar
 Calidad de los acabados
CONCLUSIONES Y
RECOMENDACIONES
 Cumplimiento
 Tener en cuenta la carga de la prueba.
 ¿Qué pruebas?
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Andrés Montoya
Posse Herrera & Ruiz Abogados
Cali, mayo 30 de 2012