daños y perjuicios-un fallo interesante-aplicacion del nuevo

TPC 302
Cosas propias y comunes. Fin de la discusión.
Por la Dra. Diana Sevitz
Varias veces hemos comentado, que a la hora de tener que hacer frente a una reparación en
una unidad funcional, los administradores, en la mayoría de los casos, cuando el reglamento no
tiene una buena redacción, debían ir en consulta para que se pudiera interpretar el alcance del
artículo sobre los bienes comunes, en caso de que no se expresase con claridad sobre los
mismos o no definiera cuáles son los que el consorcista se debía hacer cargo como propios.
La tendencia de los reglamentos modernos nos indica que el consorcio afronta todas las
reparaciones de las cosas comunes, no dejando a cargo del propietario ningún tipo de
reparaciones que puedan provenir de cosas comunes (ejemplo: caños que corren dentro de su
unidad y que llevan fluidos ), ya que de la otra forma, y conforme a la experiencia de estos
largos años de vigencia de la ley 13,.512, las reparaciones a cargo del consorcista obligado
suelen ser una fuente de conflictos y ante el incumplimiento de éste, el consorcio y los
propietarios que viven debajo de su unidad se pueden ver seriamente perjudicados.
La misma se encuentra fundamentada en una tesis generalizada que considera a los sectores
de propiedad común como verdaderos cubos de de aire, limitados por planos horizontales y
verticales y, que, tanto esos planos como los elementos o conductos que ellos contienen para
la circulación de fluidos, pertenecen al consorcio de propietarios.
No ofrece duda que los conductos principales que trasladan fluidos provistos por el consorcio
(agua, gas, electricidad, calefacción) y los destinados a las bajadas de cloacales y pluviales,
troncales que sirvan a dos o más unidades son siempre de carácter común, así lo interpreta el
Dr. Orfila (1), por lo tanto las reparaciones deben ser encaradas por el consorcio.
Irreconciliables posiciones acerca de la diferenciación de lo propio y lo común y su
interpretación en los reglamentos de copropiedad ha traído a los consorcios una innumerable
cantidad de juicios con pérdidas para ambos lados.
Ya la jurisprudencia había entendido que:
"Al tratarse de una cosa física, la distinción entre cosa propias y comunes es muy
artificiosa, porque en suma, todo el edificio es común y solamente es propio un sector
circundado por cosas comunes. Por lo tanto, y en orden a los principios que rigen la
materia, debe interpretarse que no se menciona en el reglamento expresamente como
exclusivo, no puede quitarse al patrimonio común"(2)
La ley 13.512 tiene fecha de vencimiento, el 31/7/15 va a quedar derogada para dar paso al
nuevo Código Civil y Comercial que entrará en vigencia el 1ero. de agosto de 2015.
Podemos decir que el nuevo código ha tomado la rica experiencia, tanto de la doctrina como de
la jurisprudencia.
En el art. 2040 define las cosas y partes comunes:
indispensables para mantener la seguridad
las que determina el reglamento de propiedad (3)
En el art 2041 define las cosas comunes, incluyen el concepto de "necesariamente comunes " y
en el inc. f) establece:
las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados,
hasta su ingreso en la unidad funcional;
En el art. 2043 se definen las cosas y partes propias:
las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias
tabiques internos no portantes
puertas
ventanas
artefactos y revestimientos, incluso de balcones
también las previstas en el reglamento de propiedad (4)
En el capítulo referido al reglamento de propiedad horizontal el art. 2056, cuando define el
contenido que debe tener, hace referencia al tema en el inc. d) "enumeración y partes de las
cosas comunes" y el inc. c) “enumeración de los bienes propios” (5).
Aún sin estar en vigencia el nuevo código, un reciente fallo de la Sala H (6) por el cual un
consorcista reclamaba los daños y perjuicios sufridos en su unidad a raíz de una inundación,
hizo lugar a la demandada.
Los daños fueron cuantiosos debido al ingreso de agua por un lapso prolongado ya que la
administración respondió que no tenía recursos para realizar las obras necesarias para
solucionar el problema.
Con sustento en la labor pericial llevada a cabo en este juicio, la juez de primera instancia llegó
a la conclusión de que la causa de la inundación del sótano –y por ende de los daños ubicados
en ese sector- obedeció, por un lado, a la falla de la bomba de achique del consorcio que, por
su mal funcionamiento no extrajo el excedente de agua que filtró de un sector del sótano del
consorcio al espacio del actor.
Estos elementos de prueba son contundentes para el juzgador, tanto para tener por
configurada la inundación, así como la responsabilidad del consorcio.
En el fallo se establece que, aún de haber duda, el consorcio debe hacerse cargo de los
arreglos, pues, por un lado, se presume que todo es común, con excepción de lo que el
Reglamento de Copropiedad regule como privativo (esta afirmación la contiene
expresamente el Código Civil y Comercial que regirá a partir de agosto), y por otro lado, si
no se acredita la responsabilidad del consorcista o de un tercero, no queda otra que atribuírsela
al consorcio. Se trata de un sistema solidario donde unos cubren a otros, y luego pueden ser
cubiertos al sufrir desperfectos.
Es así que, como señala Highton, la presunción es en el sentido de que todo gasto se paga en
común, salvo que se haya dispuesto lo contrario o que haya dolo o negligencia de un
consorcista. En principio toda reparación debe afrontarse en común por vía de expensas. Es
beneficioso para el sistema, para los perjudicados y para los propietarios en particular, que los
gastos recaigan sobre el conjunto; de esta manera, será más fácil el pago a terceros y más
simple y organizada la realización de los trabajos. Al mismo tiempo, en cada caso no será tan
oneroso para un solo propietario, ya que en la vida en común a largo plazo se compensan los
desembolsos ("Responsabilidad civil y propiedad horizontal", p. 19) (6).
Tal como ya lo señalamos precedentemente, salvo que expresamente esté consignado en el
reglamento de propiedad que ciertas y determinadas cosas son de propiedad exclusiva y debe
pagarlas el propietario, todo el resto es de la comunidad, y deben pagarlo entre todos.
Fin de la discusión.
13/04/2015
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
[email protected]
(1) Consorcios Bartolomé Orfila pág. 398
(2) CNCiv Sala I 13/8/96 JA 1999 sum 8607.”
(3) ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las
unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener
su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y
partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de
su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar
o restringir los derechos de los otros propietarios.
(4) ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la
unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras
divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones
que impone la convivencia ordenada.
(5) ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su
forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
(6) Expte. N° 109.328/2008 - "Castaño, Bernardo Luis c/ Cons. De Prop. Edif. Suárez 1159/61
s/ Daños y Perjuicios" – CNCIV – SALA H – 13/03/2015 Fdo.: Sebastián Picasso, Liliana E.
Abreut de Begher, Claudio M. Kiper.- Citar: elDial.com - AA8E0E Publicado el 09/04/2015