LIQUIDANDO LOS DERECHOS REGISTRALES ¿VALORADO O

Pontificia Universidad Catolica del Peru
From the SelectedWorks of Gilberto Mendoza del Maestro
Spring June 2, 2016
LIQUIDANDO LOS DERECHOS
REGISTRALES ¿VALORADO O
INVALORADO?
Gilberto Mendoza del Maestro, Pontificia Universidad Catolica del Peru
Available at: https://works.bepress.com/gilberto-mendozadelmaestro/34/
LIQUIDANDO LOS DERECHOS REGISTRALES ¿VALORADO O
INVALORADO?1
La publicidad registral en nuestro país es valiosa dado que una vez inscrito el
derecho es conocido por todos (ficción)2, se presume cierto3 y es oponible4 frente
a derechos no inscritos.
Sin embargo, existe cierta desinformación de los pagos que se tienen que
realizar para acceder a dicha publicidad vía inscripción o vía publicidad formal.
Así pues, si por ejemplo uno desea adquirir un inmueble mediante el contrato de
compraventa tiene que pagar S/. 32.00 soles por derechos de calificación y por
derechos de inscripción 1.5/1000 por el valor del bien5.
En caso se inscriba una hipoteca legal se tendrá que cancelar S/. 32.00 soles
por derecho de calificación y por derechos de inscripción 0.75/1000 por el valor
del bien.6
¿Cómo se componen dichos derechos? ¿En todos los casos debe pagarse
derechos de inscripción? ¿Puede cancelarse al final de la calificación o el pago
debe hacerse de forma total al momento de la presentación? ¿Qué son actos
invalorados? Estas son algunas dudas que procederemos absolver de forma
general en el siguiente post, el cual forma parte de un trabajo mayor de un
análisis económico de las tasas registrales.
DERECHO DE CALIFICACIÓN Y DE INSCRIPCIÓN
El Art. 165 del Reglamento General de los Registros Públicos define a los
Derechos Registrales como:
1
Mg. Gilberto Mendoza del Maestro. Profesor de Derecho Civil de la Pontificia Universidad
Católica del Perú.
2 C.C. Artículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones.
3 C.C. Artículo 2013.- El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación
de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las
disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones
vigentes”.
4 C.C. Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.
5 Según el Tupa: 0.81 % de UIT por derechos de calificación y por derecho de Inscripción
1.5/1000 del valor si éste no supera los S/. 35,000, o 3/1000 cuando supera dicho monto.
6 Según el Tupa: 0.81 % de UIT por derechos de calificación y por derecho de Inscripción
0.75/1000 del valor si éste no supera los S/. 35,000, o 1.5/1000 cuando supera dicho monto.
“Las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros
que presta el Registro.”7
Ahora bien, generalmente se disgregan los derechos registrales entre: derechos
de calificación (presentación, la calificación del título y la búsqueda de los
antecedentes registrales previos a la inscripción) y los derechos de inscripción
propiamente dicha (incorporación del acto o derecho al Registro).
El monto correspondiente por cada derecho lo podemos encontrar en el TUPA
el cual se encuentra actualizado por la Resolución del Superintendente Nacional
de los Registros Públicos No. 012-2016-SUNARP/SN del 20 de enero del
presente año.
Respecto a la cancelación de derechos el Art. 169 del Reglamento General
señala que los derechos de calificación deben de pagarse íntegramente o el
monto mínimo establecido en su caso. En el caso de los derechos de inscripción
deberán cancelarse conjuntamente con los de calificación o posterior a la
presentación del título:
Artículo 169.- Pago de derechos
Constituye requisito para la admisión de la solicitud de inscripción o de la
expedición de certificados y otros servicios, el pago de los derechos de
calificación o el monto mínimo establecido en su caso, respectivamente,
salvo que se acredite la exoneración o inafectación correspondiente.
Los derechos de inscripción pueden ser pagados conjuntamente con los
derechos de calificación o luego de la presentación del título. En este
último caso, deberá realizarse dentro del plazo previsto en el segundo
párrafo del Artículo 37 de este Reglamento.8
En este sentido los registradores podrán plantear reserva de calificación por
derechos impagos tal cual lo señala la Resolución N° 290-2015-SUNARP-TR-L
de 10.2.2015:
“Reserva de Calificación: El Registrador Público debe formular reserva de
calificación mientras no se hayan pagado en su integridad los derechos
de calificación"
Una vez cancelados los derechos de calificación el usuario deberá reingresar el
título por el área de Mesa de Partes, adjuntando copia simple del recibo y/o
7
Este artículo debe concordarse con el Art. 18 literal i) de la Ley N° 26366 y numeral 2 del Art. II
del Título Preliminar y Arts. 36, 37 inc.1, 44 y 45 de la Ley de Procedimiento Administrativo
General.
8 Artículo 37.- Plazos para la calificación y reingreso de títulos
(…) El reingreso para subsanar una observación o el pago del mayor derecho registral se admitirá
hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación. Vencido
dicho plazo se rechazarán de plano. (…).
voucher de pago, manifestando haber cumplido con abonar los derechos
registrales mínimos.9
Posteriormente, en caso esté expedito para su inscripción, deberán abonarse los
derechos de inscripción.
En caso el valor esté expresado en moneda extranjera, se liquidarán los
derechos sobre la base del tipo de cambio establecido a la fecha de
presentación.
Artículo 171.- Liquidación en moneda extranjera
Los derechos de inscripción, en los casos en que el valor esté expresado
en moneda extranjera, se liquidarán sobre la base del tipo de cambio
establecido por la entidad competente, a la fecha de presentación del
título.
Ahora bien, mediante precedente No. 21 del pleno X10 se señaló que no en todos
los casos en que exista una solicitud de inscripción de un acto se van cobrar
derechos de inscripción toda vez que pueden haber sido cancelados por la
naturaleza del acto en otros títulos anteriores:
PX-21.- DERECHOS REGISTRALES EN LEVANTAMIENTO DE
HIPOTECA
“Cuando se hubiesen pagado los derechos de inscripción para la
cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se
extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no
resulta procedente formular nueva liquidación por derechos de inscripción,
cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las demás
partidas registrales”.11
Es decir si en un edificio el gravamen que afecta a la partida matriz se traslada
a la partidas independizadas, si se pagan los derechos de inscripción para la
cancelación de la hipoteca en su totalidad, en caso se desee cancelar la misma
hipoteca en las otras independizadas no debe cobrarse derecho de inscripción
dado que ya fueron cancelados.
En igual sentido se pronunció el Tribunal Registral en el siguiente precedente:
PXXII-1. DERECHOS DE CALIFICACIÓN EN CANCELACIÓN DE
GRAVÁMENES
“Cuando se solicite la cancelación de una carga o gravamen, se cobrará
9
Recuérdese la obligación regulada en el Artículo 170.- Obligatoriedad de verificación de
liquidación de derechos. Los Registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las
liquidaciones y de los pagos que se efectúen por concepto de derechos registrales, debiendo
ordenar las devoluciones o reintegros que en su caso correspondan.
10 Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 86 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).
11 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 715-2003-SUNARP-TR-L de 6 de noviembre 2003,
Nº 247-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004 y Nº 248-2004-SUNARP-TR-L del 23 de
abril de 2004. Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005. Publicado en el diario
oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005.
derechos de calificación correspondientes a un solo acto, al margen que
la carga o gravamen cuya cancelación se solicite, conste extendido en
más de un asiento”. 12
Y en el acuerdo:
PLXXIII-1. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS REGISTRALES DE LA
PRIMERA CANCELACIÓN DE HIPOTECA EN UNA DE LAS PARTIDAS
INDEPENDIZADAS"
"Para efectos de la liquidación de derechos registrales por cancelación
de hipoteca en una de las partidas independizadas, trasladada de la
partida matriz, cuando se trata de la primera cancelación de dicha
hipoteca, los derechos de inscripción deben calcularse en base al monto
íntegro de la hipoteca. En las sucesivas cancelaciones de dicho gravamen
en las otras partidas independizadas, sólo deben cobrarse los derechos
de calificación".13
De otro lado, hay casos de títulos que contienen la independización de un predio
pero no se liquida en función de las partidas que debían abrirse a consecuencia
de la independización:
(ACUERDO) PCVI-2. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS REGISTRALES
DEVENGADOS POR CALIFICACIÓN DE INDEPENDIZACIÓN.
“La calificación sin inscripción de un título que contiene la independización
de un predio devenga derechos registrales equivalentes sólo al 1.55% de
la UIT. No es procedente realizar la liquidación de tales derechos
atendiendo al número de partidas que debían abrirse a consecuencia de
la independización”.14
Caso distinto es el caso de apertura de lotes el cobro es por cada partida abierta:
(ACUERDO) PXLVI-4. DERECHOS DE INSCRIPCIÓN EN APERTURA
DE PARTIDA DE LOTES
“Por la apertura de partida de lotes provenientes de una habilitación
urbana, trazado y lotización o parcelación sólo se cobra los derechos de
inscripción que ascienden a 0.32 % de la UIT por cada partida, sea que
se independice conjunta o posteriormente.”15
Caso singular es el de la numeración de una edificación en la que debe tomarse
en cuenta el acto a inscribir por más que los documentos sustenten la inscripción
otros:
(ACUERDO) PXXI-1. LIQUIDACIÓN DE LA NUMERACIÓN
“La inscripción de la numeración de una edificación deberá liquidarse
como un solo acto aunque el documento que sustentará la extensión del
12
Sesión ordinaria realizada los días 18, 19 y 20 de diciembre de 2006.
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 03 de mayo de 2011.
14 Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada el día 24 de mayo de 2013.
15 Sesión ordinaria realizada el día 02 de abril de 2009
13
asiento se refiera a varios números internos”.16
De otro lado, los derechos registrales que se cobran por la publicidad formal ya
están fijados en la Resolución inicialmente citada, sin embargo debe tenerse en
cuenta los alcances de la rogatoria, por ejemplo si se requiere la vigencia de
poder de los representantes se liquidan los gastos en función de cada uno de
ellos.
(ACUERDO) PLVI-2. DERECHOS REGISTRALES POR CERTIFICADO
DE VIGENCIA DE PODER.
“La publicidad formal de tipo compendiosa en el Registro de Mandatos y
Poderes implica verificar la vigencia del acto de apoderamiento de cada
apoderado, razón por la que los derechos registrales deben liquidarse en
función a la vigencia de poder de cada persona”.17
ACTOS VALORADOS Y ACTOS INVALORADOS
Un tema que causa interés es la diferencia que existe en sede registral sobre los
denominados actos invalorados y valorados.
Como actos invalorados por ejemplo se señalan los supuestos de sucesión
intestada, dado que la transferencia se realiza por mandato de la ley y no por
acto de autonomía privada. Así pues lo ha señalado el siguiente precedente:
PII-8.- LIQUIDACIÓN DE DERECHOS EN SUCESIÓN INTESTADA
“La transferencia de dominio por sucesión constituye un acto invalorado,
pues la sucesión opera por imperio de la ley, no pudiendo exigirse la
valorización como requisito para la determinación de los derechos
registrales”.18
El Tribunal Registral también ha mencionado como actos invalorados aquellos
supuestos de circulación de bienes producto del fenecimiento, si bien la decisión
en este caso es de autonomía privada e incluso exista una valoración de los
bienes, el fin en ambos supuestos es el dejar sin efecto un status y en virtud a
ello se produce una transferencia legal, situación recogida en el acuerdo:
PXLVI-3. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS EN ADJUDICACIÓN DE
BIENES COMO CONSECUENCIA DEL FENECIMIENTO DE LA
SOCIEDAD DE GANANCIALES O DE LA PARTICIÓN ENTRE
COPROPIETARIOS
“La adjudicación de bienes como consecuencia del fenecimiento de la
sociedad de gananciales o de la partición entre copropietarios se liquida
16
Criterio sustentado en la Resolución Nº 133-2006-SUNARP-TR-T. Sesión extraordinaria no
presencial realizada los días 13 y 16 de octubre de 2006.
17 Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de marzo de 2010.
18 Criterio adoptado en la Resolución N° 143-2001-ORLL/TR del 23 de octubre de 2001,
publicada el 24 de enero de 2002. Sesión ordinaria realizada los días 29 y 30 de noviembre de
2002. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 22 de enero de 2003.
como acto invalorado, aunque en el título se haya consignado el valor de
los bienes”19
Otros ejemplos lo encontramos en la prescripción adquisitiva de dominio, entre
otros.
En cambio, como actos valorados tenemos:
CII-1. PAGO DE DERECHOS EN LEVANTAMIENTO DE EMBARGO
POR TERCERÍA
"El levantamiento de embargo es un acto valorado a efectos de liquidar
los derechos registrales, aun cuando el sustento de la resolución que
ordena el levantamiento sea el haberse declarado fundada una tercería
excluyente de propiedad".20
Lo dispuesto en el acuerdo:
PXVIII-2. DERECHOS REGISTRALES EN INSCRIPCIÓN DE
DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES
“Conforme a lo establecido por el Decreto supremo Nº 017-2003-JUS a
través del cual se aprueban las tasas registrales para el Registro de
Predios, la inscripción de una edificación debe liquidarse como un acto
valorado”. 21
El detalle de los actos valorados están especificados dentro del TUPA
actualizados en la Resolución de Superintendencia inicialmente señalada. Sin
embargo existen diversos casos en los cuales no queda claro cuando son
valorados o invalorados:
En la Resolución N° 064- 2012-SUNARP-TR-T la Superintendencia Nacional de
Aduanas y de Administración Tributaria dispuso el levantamiento de una medida
cautelar inválida, dado a que se trabó sobre un predio de propiedad de tercero y
no del deudor tributario.
El usuario señaló que la cancelación de dicha medida cautelar (embargo en
forma de inscripción) tenía la naturaleza de un acto invalorado para efectos del
pago de los derechos registrales.
No obstante ello el Tribunal señaló que aunque la constitución del embargo en
forma de inscripción es inválida, su levantamiento por resolución administrativa
está sujeto al pago de los derechos registrales por tratarse de un acto valorado.
Ya que todos los actos que de alguna forma impliquen la modificación,
ampliación o extinción del monto de una medida cautelar se configuran como
valorados, resultando irrelevante la fuente del acto.
19
Sesión ordinaria realizada el día 02 de abril de 2009.
Criterio adoptado en la Resolución N° 651-2011-SUNARP-TR-T del 14/12/2011.
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 04 de enero de 2013. Publicado
en el diario oficial “El Peruano” el 10 de enero de 2013.
21 Sesión extraordinaria no presencial realizada el día 4 de julio de 2006.
20
Con igual criterio se resolvió en la Resolución N° 051- 2012-SUNARP-TR-T, en
la cual se solicitó la inscripción de una resolución coactiva emitida por la
Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria, en la cual
se dispuso el levantamiento de la medida cautelar de embargo que recae sobre
un inmueble inscrito el cual aparentemente si hizo de forma irregular.
Igual que la Resolución anterior el Tribunal señaló que es un acto valorado dado
que resulta intrascendente, para efectos registrales, la fuente del acto. El
fundamento de ello es que se estaría diferenciando en qué supuestos un mismo
hecho debe o no cancelar el tributo, lo que significaría establecer por vía indirecta
algún tipo de privilegio o exoneración.
Frente a la incertidumbre de si estamos ante un acto valorado o invalorado el
Tribunal ha señalado como criterio de distinción:
“El principio diferenciador entre actos invalorados y actos valorados
determina la asignación de la tasa por los derechos de calificación e
inscripción en el Registro de Predios. Los actos invalorados tienen una
tasa fija en el arancel de derechos registrales y los actos valorados tienen
una tasa variable.(…).”22
EXONERACIÓN Y APLAZAMIENTO DE LOS DERECHOS REGISTRALES
El artículo 166 del Reglamento General es claro al señalar que existe prohibición
de la exoneración de tasas registrales:
“No procede conceder exoneración de tasas registrales de conformidad
con lo previsto en el Código Tributario, sin perjuicio de las exoneraciones
otorgadas, conforme a Ley, con anterioridad a la prohibición establecida
en el citado Código.”
No obstante ello, el no cobro inicial de tasa por inscripción de un acto no supone
necesariamente un supuesto de exoneración dado que puede aplazarse su
cobro.
Ejemplo de ello lo encontramos en la Resolución N° 416- 2015-SUNARP-TR-T
mediante la cual el Organismo de Evaluación y Fiscalización Ambiental dispuso
la cancelación de un embargo anotado mediante la Resolución Coactiva N° 42014-REI/CINCO. Al momento de la inscripción del embargo no se le requirió el
pago de una tasa, haciendo presumir al usuario que su fundamento era que se
trataba de una entidad del Estado la cual disponía en ejercicio de sus facultades
coercitivas.
El Tribunal precisa que el Texto Único Ordenado de la Ley N° 26979 expresa
que si bien la anotación del embargo no requería pago, eso no significa que sea
exonerado, dado que el monto que debe pagarse por anotar el embargo se
aplaza para cuando se produzca su cancelación del acto.
22
Resolución N° 853- 2010-SUNARP-TR-T
Por tanto el interesado debía pagar los derechos registrales referidos a la
anotación y el levantamiento del embargo, sin importar a qué persona o ente le
correspondía el pago.23
23
Igual criterio se adoptó en la Resolución N° 415- 2015-SUNARP-TR-T.