La formación de lotes en la subasta de bienes inmuebles

La formación de lotes en la subasta de bienes inmuebles
Antonio Evaristo GUDÍN RODRÍGUEZ-MAGARIÑOS
Doctor en Derecho. Secretario del Juzgado Central de Instrucción núm. 6
Diario La Ley, Nº 7996, Sección Doctrina, 8 Ene. 2013, Editorial LA LEY
LA LEY 19049/2012
Se viene discutiendo en los últimos años la procedencia de la diligencia de formación de lotes en
la subasta de bienes inmuebles, destacándose las dificultades que puede implicar tal diligencia
al entrar en conflicto con el principio de especialidad que rige en materia registral. En el
presente estudio se pretende justificar, que si bien son muchas las dificultades que conlleva la
subasta de lotes de bienes inmuebles, en determinados supuestos la formación de lotes se hace
estrictamente indispensable para llevar a buen término la subasta.
I. LA REGULACIÓN EN LA LEC DE LA DILIGENCIA DE FORMACIÓN DE LOTES DE BIENES
La Ley de Enjuiciamiento Civil estableció como antesala de la subasta la diligencia de formación
de lotes, diligencia que aunque desconocida en el orden civil se hallaba prevista anteriormente
en el art. 261.3 del Texto Articulado de la Ley de Procedimiento Laboral de 1990. Sin embargo,
la lógica de la formación de los lotes se entronca en una práctica inveterada de los tribunales, en
la que éstos por razones de eficiencia —cuando no por mera comodidad a fin de evitar una
letanía imposible de objetos subastados— admitieron la posibilidad de que una pluralidad de
bienes fueran considerados conjuntamente dando lugar a un único remate para todos ellos.
De este modo, nuestra vigente Ley de enjuiciamiento, en el art. 643 dentro de la sección
6.ª, capítulo IV, título IV, del Libro III, regula entre los actos de preparación de la
subasta la fijación de lotes de bienes:1. La subasta tendrá por objeto la venta de uno o
varios bienes o lotes de bienes, según lo que resulte más conveniente para el buen fin de la
ejecución. La formación de los lotes corresponderá al Secretario Judicial, previa audiencia de las
partes. A tal efecto, antes de anunciar la subasta, se emplazará a las partes por cinco días para
que aleguen lo que tengan por conveniente sobre la formación de lotes para la subasta.
El art. 643 prevé tres supuestos lógicos:
— Un bien, un remate.
— Varios bienes, varios remates.
— Un lote de bienes, un único remate para el conjunto de los bienes.
Siguiendo está sistemática cabría preguntarse, si sería posible una cuarta posibilidad lógica:
un bien, varios remates. A mi modo de ver tal posibilidad está vedada por normas de orden
público relativas al ejercicio de la actio communi dividundo. Esta facultad se anuda al núcleo
duro del derecho de propiedad, siendo una facultad que sólo pertenece al propietario y que en
tal sentido es inalienable (400 CC), irrenunciable ( art. 400 CC) e imprescriptible ( art. 1965
CC). Proceder de tal modo por el ejecutante, segregando una parte de una finca al objeto de
obtener una realización parcial del bien subastado implicaría arrogarse por parte del ejecutante
facultades que la ley no le confiere, al tratarse, como decimos, de facultades personalísimas no
susceptibles de quedar afectadas en el curso de la ejecución ( art. 605 LEC). No cabe por tanto
proceder a sacar a subasta una parte de un bien y otra no, por muy ventajoso que pueda
resultar para el éxito de la subasta.
Volviendo a la sistemática legal, se ha de señalar que hay una diferencia substantiva entre los
dos primeros casos y el de formación de lotes. En la subasta de uno o varios bienes
singularizados, dado que no se está produciendo una alteración de la individualidad de la cosa,
no existe modificación de la realidad subyacente y por tanto no es preciso dar audiencia a las
partes, ni hacer cuestión de un conflicto donde no existe. Por el contrario, cuando se pretenda
un remate en su conjunto de los diversos bienes, se hace estrictamente necesario que aquéllas
sean oídas, pues en tales casos se está vinculando el destino de unos bienes al de otros, y esto
necesariamente afectará al desarrollo de la subasta (1) .
En otros supuestos, la ley ordena que la enajenación de unos bienes inmuebles esté vinculada a
la de otros —véase el caso de una unidad urbanística o una explotación agraria— (2) , no
existiendo otra posibilidad que la de proceder a la formación de un único lote por mucho que los
bienes puedan estar individualizados en fincas registrales independientes. En estos casos, no
cabe dar audiencia a las partes para proceder a formar lotes toda vez que los bienes
imperativamente deberán ser considerados como una universalidad. Pese a ello, como veremos,
la problemática que se presenta en este tipo de subastas no es distinta que las que son objeto
del presente estudio.
II. PROCEDENCIA DE LA DILIGENCIA DE FORMACIÓN DE LOTES
¿Cómo decidir en qué supuesto estamos? La LEC sólo nos ofrece un concepto jurídico
indeterminado: «lo que resulte más conveniente para el fin de la ejecución». Por su parte la
vigente Ley Reguladora de la Jurisdicción Social en el art. 263.3 señala genéricamente que será
procedente la venta de los bienes por lotes cuando se haga preciso «a fin de dotar a la subasta
de mayor efectividad». ¿Que debe entenderse por tal eficacia o conveniencia? En principio, y sin
perjuicio de los supuestos puntuales en el que la conveniencia de establecer lotes de bienes
venga determinada por razones de comodidad —supuesto que entiendo que tampoco es
descartable—, el supuesto prototipo de subasta por lotes es aquel en que las cosas embargadas,
consideradas colectivamente, tengan un valor de afección propio superior a la suma de sus
distintas individualidades. Es por esto, que tales previsiones han de ponerse en relación con
otros preceptos de la propia ley que se refieren a la realización de una universalidad de bienes.
En tal sentido el art. 592 LEC se refiere a estas universalidades cuando en su apartado 3.º
señala: «También podrá decretarse el embargo de empresas cuando atendidas todas las
circunstancias, resulte preferible al embargo de sus distintos elementos patrimoniales». Este
precepto se encuentra estrechamente relacionado con lo dispuesto en los arts. 630 y ss. para la
administración judicial, vinculación que se explica por el hecho de que difícilmente se podrá
evitar la dispersión de los distintos elementos particulares de la empresa sin que se adopten una
serie de medidas que permitan controlar la gestión de aquéllos. En todo caso, la administración
judicial se presenta en muchos casos como una medida alternativa a la realización de los bienes,
y en tal sentido, quizás, a la hora de proceder a formar los lotes, sería bueno también plantearse
la conveniencia de otro tipo de medidas distintas de la realización forzosa.
También dicha previsión guarda una relación directa como veremos con las limitaciones que
para el embargo de bienes establecen los apartados 2 y 3 del art. 605. Estos preceptos
excluyen el embargo de bienes en el supuesto de bienes accesorios que, o bien no sean
alienables con independencia del principal, o bien carezcan por sí solos de contenido
patrimonial. En tales supuestos queda excluida la posibilidad de formación de lotes al tratarse
de una unidad corpórea por destino, debiendo ser considerados los bienes accesorios como un
único bien adjunto a la cosa principal y no como un lote.
En el ámbito administrativo el Reglamento General de Recaudación, concreta en el art. 99
los supuestos en que el órgano de ejecución estará facultado a distribuir los bienes en lotes:
1.Bienes de análoga naturaleza.Los bienes trabados podrán ser distribuidos en lotes,
integrando en cada uno de éstos los que sean de análoga naturaleza, según sus características y
el aprovechamiento o servicio de que sean susceptibles. La razón de ser de esta forma de
proceder se explica por razones de economía procesal. Sería así el caso de la venta de géneros
de comercio mayorista en que resultase conveniente proceder a su realización conjunta a fin de
facilitar la labor de tasación de los bienes.
2.Bienes que considerados conjuntamente tengan un valor intrínseco,de modo que
subastados conjuntamente, sea de prever una mayor concurrencia de licitadores. Ejemplo típico
de lotes de bienes de este tipo sería el caso de una colección de sellos. Respecto de éstos cabría
proceder a subastar la colección en su conjunto o fijar lotes de sellos según la serie a que se
refieran o podrían también subastarse individualmente. Obviamente el resultado final de la
subasta será muy diferente.
Por el contrario cuando exista una norma que imponga imperativamente la enajenación conjunta
de los bienes —véase el caso de una colección artística o científica— no estaríamos propiamente
ante la enajenación de un lote de bienes, sino de un único bien constitutivo per se de una
universalidad. Tal es el caso SAP Madrid, Secc. 25, de 18 de febrero de 2005, ponente LópezMuñiz Criado [LA LEY 40317/2005], la cual plantea la cuestión de la convocatoria de una
subasta de unas acciones sin haber procedido a la previa formación de lotes. En la citada
sentencia, se puso de manifiesto, que la formación de lotes carece de sentido cuando la
enajenación de las acciones que constituían el lote no tenía otra finalidad que la asunción de
una posición de dominio dentro de la sociedad.
Señala en tal sentido la sentencia comentada: Si la indicada resolución decidió determinar un
solo tipo de 3.606.072,63€ por la totalidad de las 11.925 acciones que serviría como base para
la subasta, fue porque las agrupó en un único lote donde no se diferenciaba ni se ofrecía la
venta individualizada según la clase de cada uno de los títulos, de modo que la postura debía
ser por la totalidad de todas ellos. Esa circunstancia obligaba al potencial postor a ofertar el
precio por todas las acciones, y no por algunas o parte de ellas, de modo que su expectativa de
compra abarcaba el lote completo, comportándose a tales efectos como un bien único cuyo
interés económico viene dado, precisamente, por adquirirse en bloque, en cuanto haciéndolo de
esa manera puede reportar al adquirente un poder de decisión en la sociedad participada muy
difícil de lograr si la oferta de venta se hace en varias agrupaciones pequeñas, de modo que la
cantidad de dinero ofrecida por el comprador estará en consonancia con la base fijada para la
subasta.
Obviamente salvo en supuestos de indivisibilidad absoluta, supuestos excepcionales en los que
no sea posible físicamente la división de las cosas, la divisibilidad de las cosas es siempre una
cuestión muy relativa. En tal sentido, un libro puede ser dividido entre los folios que incorpora,
pero obviamente lo que confiere su individualidad no es la suma de unos folios sino la finalidad
práctica con la que son considerados. Este carácter relativo de la corporeidad de las cosas
permite siempre cierto margen de discrecionalidad, pero precisamente es esta consideración la
que da sentido a que las partes puedan ser oídas y puedan exponer la conveniencia o no de
proceder a la venta del todo o de cada una de las partes en que el todo se integra.
III. ADMISIBILIDAD DE LA FORMACIÓN DE LOTES EN LA SUBASTA DE BIENES INMUEBLES
La cuestión más discutida de esta diligencia es la posibilidad de formación de lotes respecto de
bienes inmuebles. Parece ser que dicha posibilidad no estaba en la mente del legislador. Así el
art. 668 a la hora de definir el contenido de la subasta de inmuebles, si bien se remite al art.
646, habla tan sólo de la identificación de la finca entendida como una singularidad
«expresándose en los edictos la identificación de la finca», omitiendo cualquier referencia a la
posibilidad de que se saquen a subasta lotes de bienes inmuebles, circunstancia que por el
contrario si se previene para la subasta de bienes muebles. Ahora bien, si ciertamente dicha
diligencia está regulada en la sección correspondiente a los bienes muebles, se debe tener
también presente la regla de supletoriedad establecida en el art. 655.2. Conforme a dicho
precepto, en las subastas de los bienes inmuebles se aplicarán las normas de los bienes muebles
salvo las especialidades de los artículos siguientes, por lo que se ha de entender que no
existiendo norma alguna que en principio excluya tal posibilidad, no cabe eludir dicho trámite
respecto de los bienes inmuebles. Debe tenerse en cuenta que la sección sexta referida a la
subasta de bienes inmuebles no contiene un procedimiento acabado de cómo llevar a efecto la
subasta, sino sólo especialidades respecto de la sección anterior, y es así, que en cuestiones tales
como la cesión de remate, el destino de las consignaciones previas para tomar parte en la
subasta o la notificación del señalamiento de subasta se acude con normalidad a lo dispuesto
con carácter general para la subasta de bienes muebles.
Parece claro en todo caso, que las razones de necesidad a que se exponen los bienes en uno y
otro caso, no son distintas. Supongamos el caso de un campo de golf, en el que cada hoyo del
campo constituya una finca registral independiente, ¿se podría atribuir un hoyo a cada
rematante? Lo mismo cabe decir de un conjunto de parcelas de una urbanización en
construcción, supongamos que se adjudica cada finca a un rematante distinto, ¿cómo llevar a
efecto entonces el proyecto de urbanización? Por otra parte, ¿no podría dar lugar a maniobras
torticeras por parte de tercero, quien para conseguir un rédito puramente especulativo, adquiera
una de las parcelas con la única intención de negociar con la empresa constructora?
Lo cierto es que si en determinados supuestos puede tener sus ventajas, la formación de lotes
respecto de bienes inmuebles presenta también enormes dificultades. Para empezar como hemos
visto el art. 669 LEC que se refiere al contenido de la subasta, si bien se remite al art. 646 LEC,
sólo habla de la identificación de la finca y no alude para nada a lotes. A lo más indica que
puede celebrarse la subasta sobre uno o varios bienes inmuebles. Pero aparte de estas
ambigüedades de la norma, la formación de lotes sobre bienes inmuebles presenta enormes
dificultades prácticas al tener difícil encaje con el principio especialidad que rige en materia
registral. Cabe destacar entre otros los siguientes problemas:
—La distribución de la responsabilidad entre cada una de las fincas a los efectos de la
eventual distribución de sobrante. Un remate único para el conjunto de las fincas puede
distorsionar el correcto entendimiento del principio de especialidad que rige en materia
hipotecaria particularmente cuando se trate de cargas que no sean homogéneas. Sería el caso de
bienes inmuebles que estuviesen afectados por cargas distintas, ¿cómo proceder a distribuir el
sobrante si desconocemos el precio dado por cada una de las fincas agrupadas? Este mismo
problema se presenta en el caso de la adjudicación de los bienes en pago de las deudas,
reconocida en el art. 671, cuando sean distintas las responsabilidades a que estén afectos cada
uno de los bienes.
—La valoración de los bienes. Como ha quedado indicado, una de las razones de proceder a
la formación de lotes es la existencia de un valor de afección de las cosas consideradas en su
conjunto. El problema es que la tasación de los bienes es anterior a la formación de los lotes.
Esto de suyo implicará o bien omitir la consideración de ese valor de afección en la tasación o en
otro caso la realización de una tasación complementaria.
—La fijación de los tipos de licitación. La falta de uniformidad de los tipos de licitación de
las fincas agrupadas puede resultar también un impedimento para la aprobación del remate
para el conjunto del lote. Tal es el caso de la vivienda habitual, en el que la ley exige un tipo de
licitación distinto respecto de otras viviendas que no tengan esta consideración.
Toda esta problemática se aborda muy especialmente en el AAP Barcelona, Secc. 16.ª, de 30 de
abril de 2008, ponente Seguí Puntas [núm. 89/2008, Rec. 689/2007, LA LEY 49317/2008].
En dicha sentencia se resuelve en apelación la desestimación por el juzgado de instancia de la
petición suscitada por el rematante por la que se solicitaba que por juzgado se procediese con
posterioridad a la adjudicación del remate a distribuir el precio del remate entre las diversas
fincas que habían sido adjudicadas en un solo lote. El caso enjuiciado se refería a un
supuesto de hipoteca unilateral constituida por una empresa inmobiliaria sobre nueve
diferentes fincas de su propiedad (concretamente, tres viviendas, cuatro locales y el 15%
indiviso sobre otra finca que daba derecho a cinco plazas de parking, a razón de 3% por plaza),
todo ello en garantía, hasta un máximo de cien millones de pesetas de principal y diez millones
más para costas y gastos y con la finalidad de hacer efectivo con su importe el pago de las
deudas que ostentaba la inmobiliaria frente a cuatro diferentes entidades de crédito. La escritura
fijaba con toda precisión la responsabilidad hipotecaria de cada finca y establecía, para el caso
de realización de los bienes, que el tipo que debía servir para la primera subasta judicial o
extrajudicial sería el valor asignado a cada una de las fincas en la escritura constitutiva (art.
682.2, 1.º LEC). Sin embargo, la ejecutante, después de practicado el requerimiento judicial de
pago al deudor y expedidas por los registros de la propiedad competentes las certificaciones de
dominio y cargas prevenidas en el art. 688 LEC reclamó del Juzgado que «se saquen en un solo
lote a subasta pública las fincas ejecutadas para favorecer su adjudicación a un solo
adjudicatario y evitar su disgregación, habida cuenta de que hay pisos, plazas de parking y
locales comerciales».
El secretario del juzgado atendidas las razones de economía procesal, expuestas por el
ejecutante, al tratarse todos aquellos de inmuebles sitos en la misma comunidad, acordó que
«los bienes embargados [sic] se sacarán a pública subasta en un solo lote atendiendo a la
naturaleza homogénea de los bienes». Celebrada la subasta se aprobó el remate de las fincas a
favor de la sociedad ejecutante, sin hacer alusión alguna a la distribución de la garantía
hipotecaria entre las diferentes fincas. Un testimonio de ese auto fue presentado ante los
registros de la propiedad para su inscripción, el cual motivó sendas calificaciones negativas de
los registradores concernidos en atención a los siguientes motivos: «1) a la indefensión para los
acreedores posteriores y los terceros en general derivada de la omisión de la certificación de
dominio respecto de dos fincas, 2) a la falta de mención de la situación arrendaticia de las
fincas, 3) a la omisión de los mandamientos cancelatorios de la hipotecada realizada con
mención expresa del ingreso del sobrante a disposición de los acreedores posteriores, y, sobre
todo, 4) a que la transmisión forzosa de hasta doce fincas por un precio unitario sin
individualizar la carga hipotecaria de que responde cada una de ellas y los eventuales sobrantes
que puedan corresponder a los acreedores posteriores, contraría lo dispuesto en los arts. 119 y
246 de la Ley Hipotecaria ("la legislación no admite la ejecución hipotecaria conjunta de varias
fincas registrales independientes, salvo casos excepcionales", se lee en una de dichas
calificaciones registrales)».
Lo cierto es que tras denegarse el acceso de dicha resolución al Registro de la Propiedad, el
rematante solicitó del juzgado la distribución del precio entre las fincas. Esta pretensión fue
denegada por el juzgado por extemporánea y el fallo fue confirmado por la sala en la sentencia
comentada, cuyo razonamiento jurídico segundo creo que es de gran interés y que como tal
transcribo a continuación:
El intento de la sociedad ejecutante por efectuar retrospectivamente una traslación del
precio único del remate en función de la responsabilidad hipotecaria individual de cada una
de las fincas no puede ser acogido, ya que esa distribución del precio debía efectuarse en el
momento de la subasta, donde se expresa la voluntad del adquirente. Nótese que la ley
procesal civil contempla expresamente la posibilidad de formar lotes de bienes para la
subasta de bienes muebles, previa audiencia de las partes y siempre que «resulte lo más
conveniente para el buen fin de la ejecución» (art. 643.1 LEC), y es manifiesta la
improcedencia de esa modalidad de venta forzosa tratándose de la realización de inmuebles
hipotecados sujeta al principio de especialidad (en caso de hipoteca de varias fincas en
garantía de un crédito, cada finca responde de una parte de éste, como expresa el art. 119
LH).
Es cierto que, como indica el recurrente, el efecto traslativo del dominio en las compraventas
judiciales se consigue con el auto de aprobación del remate (SSTS 4 de abril de 2002 y 11
de febrero de 2003), de tal manera que para la mayor eficacia de esas ventas dicho auto
debe contener todas «las circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la
legislación hipotecaria» (art. 674.1 I LEC). Pero ello no significa que el testimonio de ese
auto que haya de librar el órgano ejecutor pueda referir unas circunstancias distintas de las
que acontecieron en el proceso ejecutivo. Y una circunstancia capital en el presente supuesto
es que, a solicitud de la ejecutante, todas las fincas se vendieron como un solo lote, de
manera que la mejor postura reflejó un precio global por todas ellas; dicho precio ha de
considerarse indivisible, máxime cuando —como ocurre en el supuesto enjuiciado— la mejor
postura superó ampliamente el tipo de salida.
En consecuencia, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponder al ejecutante en el
ámbito registral (impugnación de las calificaciones negativas) o judicial (anulación de un
proceso de realización de bienes ejecutados trufado de anomalías de diversa índole que
hacen inviable la inscripción registral del dominio del rematante), es indudable que el auto
ahora impugnado no incurre en la infracción legal aducida por el recurrente.
La sentencia por lo demás no excluye la posibilidad de realización de bienes por lotes, pero
en el conjunto de anomalías que se denunciaron entonces, quedaba claro las enormes
dificultades que pueden presentarse a la hora de llevar a efecto una subasta de un lote de
bienes inmuebles, cuando se desconocen las necesarias previsiones que el principio de
especialidad exige para el éxito de este tipo de subastas.
IV. POSICIÓN DEL REGLAMENTO GENERAL DE RECAUDACIÓN
Todas estas dificultades a nuestro juicio, sin embargo, no son insalvables. En tal sentido, el
Reglamento General de Recaudación, tiene una previsión muy concreta al respecto, que
revisando y ampliando en parte el criterio establecido en el anterior reglamento de 1990,
posibilita la formación de lotes sobre bienes inmuebles. Se previene así en el art. 99 de
dicho Reglamento:
1. Los bienes trabados podrán ser distribuidos en lotes, integrando en cada uno de éstos los
que sean de análoga naturaleza, según sus características y el aprovechamiento o servicio de
que sean susceptibles.
2. Igualmente podrán formarse lotes, aunque no se trate de bienes de naturaleza análoga,
cuando se estime conveniente a fin de obtener mayores facilidades para la concurrencia de
licitadores.
3. Podrá formarse un solo lote con aquellos bienes embargados que estén gravados con una
misma hipoteca u otra carga o gravamen de naturaleza real o cuando se trate de enajenar
derechos sobre un mismo bien cuya titularidad corresponda a varios deudores.
4. Una vez efectuada la valoración y la formación de lotes, se procederá a la enajenación
observándose el orden establecido para el embargo en el art. 169.2, segundo párrafo, de la
Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. La aparición posterior de otros bienes
no afectará a la validez de las enajenaciones ya realizadas, aunque se trate de bienes
anteriores en el orden de embargo.
Lo realmente interesante a estos efectos es el párrafo tercero, en su primer inciso: «podrá
formarse un solo lote con aquellos bienes embargados que estén gravados con una misma
hipoteca u otra carga o gravamen de naturaleza real». De este último inciso se deduce con
toda claridad que la formación de lotes en sede de bienes inmuebles no sólo es posible sino
también en muchos casos —como cuando existan unas mismas cargas sobre los bienes—
muy aconsejable.
Como señala MONTERO DOMÍNGUEZ establecida esta importantísima habilitación, el
precepto sigue las reglas de la lógica que ya se contenían en la norma preexistente y que se
inspiran en la idea de que la agrupación de los bienes se lleve a efecto de forma tal que la
oferta de los mismos resulte lo más atractiva posible al objeto de promover la mayor
concurrencia de postores en el procedimiento de enajenación (3) . Ese principio básico es el
que puede deducirse de la referencia a la exigencia de que los bienes sean de análoga
naturaleza. Existe incluso en el vigente Reglamento una ampliación de las previsiones
respecto del anterior, cuando en aquél, además de seguir permitiendo que se puedan
agrupar bienes que estén gravados por una misma carga real (mismo titular o titulares de la
carga, por tanto), se contempla idéntica posibilidad cuando se trate de enajenar derechos
sobre un bien respecto del que exista titularidad compartida. La razón en ambos casos es la
misma: mantener inalterada la unicidad bien-carga o derecho-titularidad del bien, de tal
modo que la relación entre los titulares de la carga o entre los cotitulares de los derechos
sobre el mismo sea única respecto a un mismo adjudicatario.
Pero es que además, en tal caso, además del especial atractivo que una oferta de bienes
agrupados pueda suponer para los postores, la circunstancia de que concurran las mismas
cargas en dichos inmuebles, no sólo lo hace posible, sino muy conveniente para mantener el
principio de indivisibilidad y eliminar muchos de los problemas que se crean cuando se
subastan bienes, que por la circunstancia que sea, estén afectos a una garantía solidaria. Y
es que los problemas de mantener la realización separada de fincas que responden de un
mismo crédito, suponen una complicación añadida a la realización de los bienes inmuebles,
particularmente en el caso de que el acreedor ejecutante se adjudica alguno de los bienes
subastados, dado que al subrogarse éste en la responsabilidad garantizada por las cargas y
gravámenes anteriores ( arts. 669.2 y 670.5 LEC) puede producirse la confusión de
derechos en su perjuicio (4) .
V. EFICACIA DE LA FORMACIÓN DE LOTES DE BIENES INMUEBLES: AGRUPACIÓN DE
FINCAS O MERA VINCULACIÓN ENTRE LOS BIENES CONSTITUTIVOS DEL LOTE
Como hemos visto la ejecución individualizada de un conjunto de fincas para el caso de que
aquéllas estén afectadas por unas mismas cargas presenta enormes dificultades. Sobre tal
presunción, y para evitar este efecto contrario al principio de especialidad, el RGR adopta
una posición de orden público fuerte: la conveniencia de constituir un lote de bienes cuando
los bienes objeto de la subasta estén gravados con una misma hipoteca u otra carga o
gravamen de naturaleza real o cuando se trate de enajenar derechos sobre un mismo bien
cuya titularidad corresponda a varios deudores. Tales previsiones pudieran dar a entender
que la formación de los lotes determina necesariamente la agrupación de las fincas en una
sola como consecuencia de la aprobación del remate, sin embargo, entendemos que esto no
es así.
Tal conclusión, si ya es discutible en sede administrativa, no es admisible en modo alguno
en el marco del proceso civil, resultando contraria a los principios que regulan el proceso de
ejecución civil. La previsión de la formación de lotes de bienes, únicamente puede
implicar una previsión procesal de carácter organizativo, la necesidad de que la
puja que se realice incluya todos los bienes comprendidos en el lote pero no puede
dar lugar a desnaturalizar el estado físico de las fincas. El hecho de que la puja sea
única, no determina que cada uno de los bienes incluidos continúe sujeto a sus propias
exigencias respecto de los tipos de licitación y distribución de responsabilidades.
No cabe, por tanto, que como resultado de la adquisición en pública subasta se pretenda
directamente la agrupación de fincas. La agrupación o división de las fincas como hemos
visto forma parte del núcleo duro del derecho de propiedad y a nuestro modo de ver queda
fuera del poder de afección de la ejecución. En tal sentido, para PEÑA BERNALDO DE
QUIRÓS, este tipo de operaciones no son como se ha dicho «modificaciones formales» o
meramente «librarías», en ellas, según dicho autor, existe el reflejo de un acto dispositivo
del dueño o condueño al quedar profundamente afectada el objeto sobre el que recae la
titularidad dominical (5) . No ha sido éste sin embargo el criterio, acogido en el Reglamento
Hipotecario, el cual tras la reforma del año 1982 ha configurado estas facultades como actos
de simple administración (cfr. arts. 93-4 y 94-2 y 3 en relación con los arts. 1375 y 1384
CC). En realidad no se trata tanto de las formalidades en orden al ejercicio del derecho como
de la esencialidad misma del propio derecho. La agrupación, al igual que la segregación, la
división o la misma desaparición de la cosa (véase el caso de ruina o expropiación forzosa),
determina no tanto la modificación de las facultades de su ejercicio como la extinción o
sustitución del objeto sobre el que recae. Se trata de hechos, que como señala
expresivamente PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, vienen a conmover la base del sistema
registral, la finca, y que en consecuencia alteran (abren, cierran, aumentan o disminuyen el
ámbito objetivo) el alcance de los registros particulares o folios registrales (6) . Otra cosa es
que adjudicados los bienes, pueda el postor, siempre que los bienes tengan la
homogeneidad suficiente, proceder a agrupar los bienes en la forma que le parezca, pero tal
consecuencia a posteriori no afecta al modo en que pueda llevarse a efecto el procedimiento
de apremio.
Por otra parte el hecho de la agrupación que se prevé por caso en el RGR no implica
necesariamente una alteración de las responsabilidades de las fincas agrupadas. La
agrupación de fincas se regula en los arts. 45 y ss. del Reglamento Hipotecario, preceptos
que si bien parten necesariamente del presupuesto de la previa solicitud de los interesados
(véase art. 44.1 inciso primero), prevén también que el ejercicio de este derecho no podrá
afectar a las cargas anteriores, las cuales se mantendrán subsistentes e íntegras cualesquiera
que sean las vicisitudes de la finca subastada (cfr. art. 48 del Reglamento). Otra cosa es
que tanto en el proceso civil como en el administrativo se haga estrictamente necesaria la
distribución de las responsabilidades entre las fincas agrupadas (7) . En realidad como
señala el art. 101 LH, la hipoteca se extiende a cualesquiera mejoras que se produzcan en
las fincas siempre que no se produzca agregación de terrenos, por lo que se ha de entender
que si se da esta circunstancia los terrenos así agregados quedan excluidos de la
responsabilidad a la que eventualmente estuviese afecta la finca matriz.
Pretender agrupar las fincas como consecuencia de la formación de lotes para la subasta
parte de un presupuesto erróneo, pues como hemos pretendido justificar, ni en el
procedimiento de recaudación, ni menos aún en el procedimiento de ejecución civil se
deduce tal cosa. Lo esencial en la salida a pública subasta de un lote de bienes no es tanto
la existencia de un único precio de los bienes como la vinculación de todos los bienes entre
sí. Tal vinculación no implica necesariamente, una agregación de las fincas, sino únicamente
la exigencia de que el postor que ofrezca la mejor postura sea el mismo respecto de todas y
cada una de las fincas que se encuentren dentro del lote, pero el que esto sea así, no
determina, ni puede determinar, un cambio en el estatus jurídico de los bienes.
VI. REQUISITOS ESPECIALES PARA LA FORMACIÓN DE LOTES EN LA SUBASTA DE BIENES
INMUEBLES
Como hemos pretendido exponer en el marco del proceso de ejecución civil, la subasta de
bienes inmuebles por lotes no puede ser entendida como una mera agrupación de
titularidades, sino más bien como una especial fórmula organizativa de la subasta,
la cual determina que la puja se dirija frente al conjunto de los bienes, sin que quepa una
licitación separada de cada una de las fincas que componen el lote. Sobre la base de este
presupuesto consignaremos a continuación los requisitos que, en mi opinión, deben ser
tenidos especialmente en cuenta para el éxito de una subasta de este tipo.
1. Distribución del precio de los bienes agrupados y el destino de sobrante
Para que la formación de los lotes sea posible, se hace estrictamente necesario en primer
lugar que al tiempo de realización de los bienes se proceda bien a la fijación de la mejor
postura ofrecida por cada uno de los bienes, o bien a la distribución del precio asignado en
su conjunto, haciendo posteriormente imputación de la parte de aquel que corresponda a
cada uno de los bienes que integran la subasta. De este modo, se evitarán los eventuales
problemas que pueden surgir en orden a individualizar las responsabilidades a la que cada
uno de los bienes del lote se encuentre afecto.
En principio la distribución de responsabilidades debería de hacerse al tiempo de la subasta,
pero tampoco creo que existan especiales objeciones para que pueda llevarse a efecto en un
momento posterior. Ya hemos visto que éste no fue el criterio de la sentencia anteriormente
comentada de la Audiencia Provincial de Barcelona, pero debe tenerse en cuenta que estos
problemas no son exclusivos de la subasta por lotes de bienes inmuebles, siendo también
común el caso de que fincas ya agrupadas registralmente, cuenten con cargas anteriores a la
agrupación, haciéndose luego necesaria la distribución de las responsabilidades entre las
cargas a las que estuvieran previamente afectas. La práctica diaria nos muestra cómo en
muchos casos fincas que presentan sus propias cargas posteriormente son agrupadas o
simplemente quedan agregadas en virtud de expedientes urbanísticos, procesos de
concentración parcelaria, etc. (8) . En todos estos casos, como quiera que el art. 101 LH
excluye la posibilidad de transmisión de cargas, se hace necesario también que luego de
verificada la realización de la finca de algún modo se proceda a distribuir el precio obtenido
entre los titulares de las cargas de las fincas que componían previamente la finca subastada
(9) .
2. Los requisitos de publicidad de la subasta
La principal razón de la especial vinculación de los bienes comprendidos en el lote se explica
por la necesidad de obtener una postura más atractiva para los postores. En tal sentido la
publicidad que se dé a la subasta es esencial. Como ha quedado indicado el art. 668 LEC, a
diferencia del art. 646, no contiene una previsión al efecto, aludiendo genéricamente a la
titulación del bien o bienes inmuebles. Debe de precisarse, no obstante, que las previsiones
del art. 646, tampoco es que pretendan referirse exclusivamente a bienes muebles, pues si
bien dicho precepto previene que el contenido de la subasta podrá limitarse a los datos
precisos para identificar los bienes o lotes de bienes, precisa a continuación también su
situación posesoria si fueran inmuebles, conforme a lo dispuesto en el art. 661. Sea como
fuere, el silencio del legislador no puede impedir llevar a efecto lo que de suyo se encuentra
dentro de las exigencias lógicas del procedimiento de subasta de bienes. Se hace por tanto
necesario llenar este vacío legal, estableciendo las prevenciones y apercibimientos oportunos
en aquellos anuncios, al objeto de que quienes pretendan participar en la subasta estén
concienciados de las especiales exigencias que la puja de bienes incluidos en un lote puede
presentar.
3. La tasación de los bienes subastados
El art. 649.1 segundo inciso de la LEC establece que cada lote de bienes se subastará por
separado, no existiendo ninguna otra precisión de cómo proceder a la formación de los lotes
y particularmente, del modo en que deba llevarse a efecto la valoración de aquéllos. La ley
no contiene ninguna previsión al respecto, y parece que el legislador no tuvo en cuenta esta
circunstancia al incardinar las normas sobre la tasación de los bienes en un epígrafe anterior
y distinto al previsto para la formación de lotes. Si como hemos indicado, lo esencial de la
formación de los lotes es la existencia de un valor de afección del lote distinto y superior a la
tasación individualizada de cada uno de los elementos, la correcta valoración de los bienes
haría preciso que la formación de los lotes se produjese con anterioridad y no al tiempo del
señalamiento de la subasta. Lo cierto es que salvo que el perito hubiera tenido en cuenta
esta posibilidad al tiempo de su tasación, si se decide proceder a la realización por lotes se
haría conveniente una nueva valoración teniendo en cuenta el valor de afección existente
entre todos los bienes incluidos en el lote. Sea como fuere, esto no debe dar lugar a un
retraso en la tramitación del procedimiento, debiendo solventarse éstos y cualesquiera otros
problemas en el trámite de audiencia para la formación de los lotes previsto en el art. 643.
Será entonces, luego de oídas las partes, cuando se deberá sopesar si este valor de afección
tiene la entidad suficiente para alterar el tipo de la subasta.
4. Depósito previo para tomar en la subasta
Aunque la subasta de los bienes vinculados en un lote no deja de ser una subasta
individualizada de sus distintos elementos, parece claro que la exigencia de un remate
conjunto exige cuando menos que los depósitos constituidos para participar en la subasta
atiendan al valor total de los bienes subastados en el lote, no siendo admisible un depósito
parcial, puesto que esto implicaría de suyo que la intención del postor se dirige, no a
concurrir con todos los bienes, sino únicamente respecto de aquellos que por la razón que
sea esté especialmente interesado.
5. Tipo de licitación
Uno de los problemas más importantes para la realización de una subasta por lotes es la
fijación del tipo de la licitación cuando entre éstos se encuentra una vivienda habitual. La
especial protección que la Disposición Adicional 6.ª otorga a estos bienes, impone establecer
un tipo de licitación que puede no resultar acorde al resto de los bienes del lote. Iguales
matizaciones, entiendo que cabría hacer en el caso de viviendas de protección oficial,
cuando la legislación sectorial para este tipo de bienes establezca límites cuantitativos para
la adquisición de bienes de este tipo. En principio, en tales supuestos se hace aconsejable
excluir de la formación del lote a este tipo de bienes, al carecer éstos del requisito de
homogeneidad, que como hemos visto, se requiere para constituir un lote (10) .
En ciertas situaciones, sin embargo, puede resultar de interés vincular la vivienda habitual a
otro tipo de bienes asociados al uso del inmueble, tales como puedan ser garajes y trasteros.
Puede darse también el caso de que la vinculación de la vivienda con estos elementos
anejos, vaya más allá de lo que es simplemente la formación de un lote, como pueda ser el
caso de que dichos anejos se encuentren afectos al pago de la misma cuota de la
comunidad de propietarios.
La fijación del tipo de licitación en estos supuestos será distinta en uno y otro caso,
y dependerá del tipo de vinculación que estos anejos puedan tener con la vivienda.
Así, en el caso de inmuebles, que aun teniendo la consideración de fincas registrales
distintas, presenten una vinculación directa al uso de la vivienda, el tipo de licitación habrá
de ir referido al conjunto de los bienes vinculados, pues en realidad no estamos sino ante
un único inmueble con sus elementos accesorios ( art. 605 LEC). Si no existe tal
vinculación, al presentar los bienes una funcionalidad autónoma, se haría preciso que se
respetase el tipo de licitación propio de cada uno de los bienes comprendidos dentro del
lote. En tal caso, aun cuando puede ser que exista una puja conjunta para el lote de
bienes, parece claro que posteriormente habría que concretar respecto de cada una de las
fincas, si la postura ofrecida cumple con el tipo de licitación que le fuese de aplicación.
(1)
Algún autor ha planteado sus dudas sobre si es preciso que estas
diligencias se notifiquen personalmente al deudor y demás
i n t er esad os en l a su b ast a. T al exi g en ci a r ep r esen t a u n
ultragarantismo al que nuestra práctica forense a veces nos tiene
malacostumbrados. La diligencia de formación de lotes, no
representa un aspecto esencial del procedimiento de apremio y la ley
tampoco exige una notificación personal, ni indica la forma en que se
deba de llevar a efecto. Se ha de entender por tanto el ejecutado ya
es conocedor de que tiene el derecho a personarse desde el mismo
momento que se le dé traslado del despacho de ejecución. En tal
caso y no personado, la notificación se tendrá por válida y producirá
todos sus efectos legales desde que se acredite la correcta remisión
lo que haya de comunicarse (art. 155.4 LEC) sin que sea necesaria
una notificación personal por cada resolución que se vaya dictando en
el curso del procedimiento. Véase, BARRIO CALLE, M.ª Asunción,
«Ejecución forzosa definitiva en la Ley de Enjuiciamiento Civil del
2000», Estudios Jurídicos del Cuerpo de Secretarios Judiciales, n.º 6,
2000, Ejemplar dedicado a la Ley de Enjuiciamiento civil (II), págs.
597-626.
Ver Texto
(2)
Véase, arts. 23 y ss. Ley 19/1995 de 4 de julio, de modernización de
las Explotaciones Agrarias. Hoy por hoy la normativa estatal, aun
cuando presenta carácter básico, ha sido desbordada por la
legislación autonómica.
Ver Texto
(3)
MONTERO DOMÍNGUEZ, Antonio. «El art. 99: Formación de lotes y
orden para su enajenación», en El nuevo Reglamento General de
Recaudación comentado, edición n.º 1, Editorial LA LEY, Madrid,
enero 2006. LA LEY 17045/2008. Comentarios a la NLEC.
Coordinadores Miguel Angel Fernández Ballesteros y otros.
Ver Texto
(4)
Véase sobre este particular la polémica surgida a raíz de la
interpretación dada por la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de
enero de 1999 a la cuestión relativa a la asunción de la
responsabilidad personal garantizada como consecuencia de la
adjudicación de una de los fincas sujetas a una misma garantía,
véase en particular el comentario a esta sentencia de García García,
«El "vértigo jurídico" de la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de
enero de 1999», en Lunes 4.30, núm. 259, págs. 12-16, que
contiene una severa crítica. MIQUEL GONZÁLEZ, José M.ª. Las cargas
anteriores en la ejecución de un crédito hipotecario posterior Revista
de Derecho Patrimonial, núm. 3/1999, págs. 27-66.
Ver Texto
(5)
Véase PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, M. Derechos Reales Derecho.
Derecho Hipotecario, Madrid, 1995, pág. 89.
Ver Texto
(6)
Véase PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, M. obra cit. pág. 91.
Ver Texto
(7)
Véase PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, M. obra cit., pág. 564.
Ver Texto
(8)
Las previsiones contenidas en el Reglamento Hipotecario en cuanto a
agregación y agrupación de fincas no prevén la necesidad de
distribuir las responsabilidades entre las fincas resultantes, y
únicamente, por excepción, el art. 48 del Reglamento exige tal
requisito en el caso de que la agrupación resulte como consecuencia
de la segregación de otra finca también inscrita.
Ver Texto
(9)
Véase LASARTE ÁLVAREZ, C. Principios de Derecho Civil, tomo 5.º,
propiedad y derechos reales, segunda parte, 2.ª edición, 2003, p.
136.
Ver Texto
(10)
Téngase presente en este sentido el reciente Real Decreto-Ley
27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, si bien sus previsiones sólo
serán aplicables para el caso de que sea el acreedor el que se
adjudique la vivienda.
Ver Texto