Simulación, Mandato y Boleto de Compraventa

SIMULACIÓN, MANDATO Y BOLETO DE COMPRAVENTA(*)
Por:
Horacio Roitman
Hugo A. Aguirre
Eduardo N. Chiavassa
Sumario: 1. Introducción; 2. Boleto de compraventa; 3.
Mandato; 4. Simulación lícita; 5. Prueba e invocación de la
simulación; 6. Conclusiones
1.
Introducción
La dinámica negocial obliga permanentemente al intérprete a redefinir, revisar y
readaptar los contornos de las distintas instituciones jurídicas. El cambio no sólo se
produce de manera horizontal, afectando la estructura misma de aquellas, sino también
transversalmente en su interrelación con otras figuras, potenciando los efectos
originariamente previstos por el legislador.
El negocio simulado es aquel que tiene una apariencia contraria a la realidad,
porque no existe en absoluto o porque es distinto de como se manifiesta 1 Existe
simulación cuando las partes otorgantes del acto aparente han acordado declarar una
voluntad distintas de la real 2
Por su parte el boleto de compraventa es considerado como un verdadero
contrato de compraventa, en el que una de las partes se compromete a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio por ella 3 .
El mandato es el modelo típico de colaboración. Es el encargo que hace una
persona a otra para la realización de actos jurídicos en su nombre 4
(*)
Publicado en: REVISTA
(Simulación), pág. 141
DE
DERECHO PRIVADO
Y
COMUNITARIO, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2006-1
1
FERRARA Francisco, La simulación de lozanita negocios jurídicos (Actos y contratos),
Librería General de Victoriano Suárez, Madrid, 1926, pág. 60
2
Art.328 Proyecto de Reforma del C.C. de 1998
3
Cfr. infra notas 5 y 6
1
Estas instituciones puestas en funcionamiento simultáneo, determinarán una
combinación de efectos no exenta de complicaciones y dificultades interpretativas.
2.
Boleto de compraventa
La doctrina 5 y jurisprudencia 6 son pacíficas hoy día en cuanto a que el “boleto”
implica la perfección del contrato de compraventa del inmueble y no una mera promesa
u obligación de hacer.
Tampoco se discute la oponibilidad del boleto de compraventa a los terceros. La
oponibilidad a los acreedores del vendedor concursado o fallido es consagrada
expresamente por el art. 1185 bis CC 7 . En este sentido se ha sostenido que la
4
LORENZETTI Ricardo Luís, Tratado de los contratos, Rubinzal Culzoni, 2000, Tomo II,
pág.154
5
MOSSET ITURRASPE Jorge, “La discutida naturaleza jurídica del “boleto de compraventa”
¿Contrato preliminar de promesa o contrato definitivo?. Consecuencias de una y otra posición”, en
RDPC 2000-3-12; y “Compraventa inmobiliaria”,Ediar, Bs.As., 1976; MORELLO Augusto M., “El
boleto de compraventa inmobiliaria”¸ Librería Editora Platense, La Plata, 1975, 2º ed., pg. 50;
GREGORINI CLUSELAS Eduardo, “Promesas de venta y de compra. Boletos de compraventa”, en:
“Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial”, dirigido por Alberto J.
BUERES y coord. Por Elena I. HIGHTON, Hammurabi, Bs.As., 1999, T. 3C, pg. 667; ROITMAN
Horacio y DI TULLIO José, “Boleto de compraventa y quiebra del vendedor”¸ RDPC 2000-3-132;
ETCHEGARAY Natalio Pedro, “Boleto de compraventa”, Astrea, Bs.As., 1993, pg. 3; BORDA
Guillermo, “Tratado de derecho civil argentino. Contratos”, T.1, § 454, pg. 325; BUSTAMANTE
ALSINA Jorge, “El boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o quiebra del
vendedor”, LL 131-1274
6
CLaboralyPazCorrientes, 07/09/1999, in re: “Domínguez, Celestino c. Maidana, Marcelino y
otros” - LLLitoral – LLOnline: “Las disposiciones de los arts. 1184, 1185 y 1187 del Cód. Civil no
impiden considerar al boleto de compraventa como un contrato en firme, serio, definitivo y perfecto en sí
mismo, siendo la escritura pública un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio con
independencia de la compraventa en sí”
En similar sentido: C. Fed. Córdoba,sala Civ. y Com.,09/08/1982, in re: “García José y otros v.
O.S.N.”. JA 1984-I-473, Lexis Nº 2/42019; C. Nac. Civ.,sala C,21/10/1987- “Albano de Fernández,
María M. v. Spina, Ricardo L.” - JA 1990-I-645 - Lexis Nº 2/16078; CNCiv., sala E, LA LEY 138-18;
CNCiv., sala A, ED, IV-282, con voto del doctor Borda; CNCiv sala E, ED, 17-658 -La Ley, 124-142-;
CNCiv sala A, ED, 15-443, voto del doctor Llambías; CNCiv., sala A, ED, 20-81; C2ª Santiago del
Estero, LA LEY, 114-26; CNCiv., sala E, LA LEY, 124-142; CCivil. y Com. Bell Ville, Rep. La Ley,
XXIX-353, N° 72
7
ROITMAN Horacio y DI TULLIO José, “Boleto de compraventa y quiebra del vendedor”¸
RDPC 2000-3-132; ROITMAN Horacio, “Efectos de la quiebra sobre los contratos preexistentes”,
Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2005, 2º Ed., pg. 195
2
oponibilidad también alcanza aquellos supuestos no concursales 8 , cuando exista
publicidad suficiente 9 . No se advierte el inconveniente en extender tal carácter, del
proceso universal al proceso singular 10 .
El perfeccionamiento del boleto de compra venta es el de un contrato de
compraventa 11 ; causa eficiente del derecho real es la enajenación 12 .
Por otro lado, no debe perderse de vista que en nuestro sistema legal la
inscripción registral de los inmuebles no es constitutiva sino meramente declarativa de
derechos 13 , conforme el régimen de los arts. 2505 CC y 20 ley 17.801 -cuya
8
CIFUENTES Santos y SAGARNA Fernando, “Código Civil comentado y anotado”, La Ley,
Bs.As., 2005, T. III, pg. 192; DO CAMPO Adriana R. E. y FORTE Roberto, “El artículo 1185 bis del
Código Civil: su ámbito de aplicación”, LL 1988-D-900
9
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala: C, 11/9/2001 in re: “May Zuviria, Diego c.
Casana, Oscar Juan Pablo s/ art. 250 CPC - Incidente civil.” – ED-196-337: “El boleto de compraventa es
oponible si tiene fecha cierta y el adquirente es de buena fe, incluso frente a terceros interesados de
buena fe, siempre que tenga alguna de las publicidades suficientes, o la registral o la posesoria. Y si bien
se considera que es indiscutible la superioridad de la publicidad registral desde el punto de vista técnico,
desde el punto de vista del hombre común, los estados de hecho tienen una función exteriorizadora que
cuestionará el especialista, pero que impresionan sus sentidos de manera más simple y directa que la
evolucionada publicidad registral”
10
CCivyComPosadas, Sala II, 04/12/1997, in re: “Banco de la Provincia de Misiones c.
Hourcade, Roberto J.”, LLLitoral – La Ley On Line; SCBuenosAires - 1993/02/09 – in re: “Club
Personal Banco Río Negro y Neuquén Bahía Blanca en: Gaucci, Roberto c. Graetz, Rodolfo”, LL 1994C-207, JA 1994-IV-181 - Lexis Nº 1/32121; También en: CNCom Sala: C, 20/10/2005 in re:
“Spoliansky Sergio Guillermo c/ Alvarez Francisco y otros s/ tercería de mejor derecho”, Cita: MJJ6191;
Sup. Corte Just. Mendoza en pleno,30/05/1996- in re: “Coviram Ltda” - JA 1997-I-83 - Lexis Nº 1/17566
11
MOSSET ITURRASPE Jorge, “La discutida naturaleza ... ,en RDPC 2000-3-12: “...es el
dominio el que ha menester, ...de un título en escritura pública, como también de modos para la
transmisión, como son la tradición y la inscripción registral...”
12
Nota al art.2502 CC
13
Cfr.: GATTI Edmundo, en: “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y
jurisprudencial”, dirigido por Alberto J. BUERES y coord. Por Elena I. HIGHTON, Hammurabi, Bs.As.,
2004, 2º ed., t. 5ª, pg. 449; PUERTA DE CHACON Alicia, “Comentario al art. 2505 CC”, en: “Código
Civil y leyes complementarias”, dirigido por Eduardo A.. ZANNONI y coordinado por Aída
KEMELMAJER de CARLUCCI, Astrea, Bs.As., 2005, T. 10, pg. 949; LOPEZ CASTIÑEIRA José Luis,
, “Comentario al art. 2505 CC”, en: “Código civil comentado. Derechos reales”, Dirigido por Claudio
KIPER, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2004, T. I, pg. 607
STJ Río Negro, Sala Civil, Sent. del 29 Junio 2004, in re: “M., L. De Las M. C/ S., F. G. S/
Alimentos S/ Terceria De Mejor Derecho S/ Casacion”, SAIJ F0016178;
C. Civ. y Com. Córdoba,1ª,15/09/2003- “Targi, Silvana s/tercería de dominio en Rodeo S.R.L.
Carnes Argentinas v. Sánchez, Alejandro y otro”, Lexis Nº 1/1000212;
3
enumeración no se puede considerar taxativa 14 - que hacen irrelevante la existencia de
inscripción registral cuando existe conocimiento indudable por parte del tercero de la
realidad negocial 15 . En definitiva, puede sostenerse que el tercero no puede prevalerse
del estado registral del inmueble frente a la noticia extraregistral respecto de la
titularidad del bien.
3.
Mandato
Cuando la venta se celebra por intermedio de un boleto de compraventa, entre
las obligaciones del vendedor se encuentra la de otorgar la correspondiente escritura
traslativa del domino, en favor el comprador, a los fines de cumplir los requisitos de
forma necesarios para la transmisión del derecho real de dominio.
14
PUERTA DE CHACON Alicia, “Comentario al art. 2505 CC”, en: “Código Civil y leyes
complementarias”, dirigido por Eduardo A.. ZANNONI y coordinado por Aída KEMELMAJER de
CARLUCCI, Astrea, Bs.As., 2005, T. 10, pg. 959; ORMAECHEA Carolina, “Registro e la propiedad
inmueble. Ley 17.801”, en: “Código civil comentado. Derechos reales”, Dirigido por Claudio KIPER,
Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2004, T. III, pág 774
Cra. 4º CyC Cba., 6/12/1983, in re: “Reinoso Juan E. en: Porta Delfor c/Cristori Hèctor A.”,
LLC 1984-940: “La enumeración contenida en el art. 20 de la ley del Registro de la Propiedad Inmueble
17.801 no es taxativa, por lo que una correcta interpretación de esta norma lleva a la conclusión de que
tampoco podrá prevalecerse de la falta de publicidad, cualquier persona que tenga conocimiento efectivo
de lacto”. Criterio mantenido en: Cra. 4º CyC Cba, 24/6/1994, in re: “Milatich Mario c/ Inversiones
Latinoamericanas S.A.” , LLC 1994-811
15
En efecto, el Art. 2505, respecto de la oponibilidad a terceros de las trasferencias contiene un
doble aspecto: Uno objetivo, la registración; y otro subjetivo, la buena fe del tercero. Por buena fe en este
caso, se entiende la buena fe “ignorancia” de la venta. Cfr.:MOISSET ESPANES, "Dominio De
Automotores Y Publicidad Registral", pg. 205 y 367, Ed. Hammurabi, Bs.As, 1981; y "Publicidad
Registral", pg. 67, Ed. Advocatus, Cba., 1992; VARGAS-BONETTO, “La inexactitud registral y su
proyección negocial”, pg. 70; ANDORNO-MARCOLIN DE ANDORNO, “Ley nacional registral
inmobiliaria”, pg. 255; MARIANI DE VIDAL "Curso De Derechos Reales" Tomo 3, pg. 458, Zavalia,
Bs. As., 1999; MUSTO, "Derechos Reales", Tomo 2, pg. 450 in fine, Ed. Astrea. Bs.As., 2000
CNFed Civ y Com, Sala II, 24/9/1991, in re: “Casadei de Krzcstof Graziana c/ Plolicía Federal
Argentina”, LL 1992-C-323: “Si bien la inscripción registral es exigida a los efectos de publicitar el
derecho real…no queda excluida la posibilidad de que los terceros arriben por otras vías al
conocimiento de la realidad jurídica extraregistral, supliendo dicho conocimiento la inscripción”.
También: Cra 8° CyCom. Córdoba, AI n° 85 del 26/5/1994 in re: “Banco Provincia de Córdoba c/ Rubén
Luis G. – Prendario”, en un doctrinario voto de la Dra. Zavala de González
4
Sin embargo una práctica usual en esta materia es extender, en lugar de la
escritura traslativa de dominio a favor del comprador, un mandato 16 o poder “de venta”
o “de escrituración”, autorizando al adquirente por boleto a inscribir el inmueble a su
nombre o de un tercero. La finalidad del mismo trasluce una evidente necesidad de
agilizar el tráfico comercial del bien inmueble. De esta manera, el comprador podría a
su vez transferir la propiedad a una tercera escriturando directamente el inmueble que
compró a nombre de ésta 17 . Se trata en definitiva de un negocio lícito por el que se
busca movilizar con dinamismo la riqueza.
De la interpretación armónica de los artículos 1880 y 1881 CC, surge que para
dicho negocio se requieren poderes especiales. Además, se debe tener en cuenta que el
art.1889 CC establece que pueden ser objeto de este contrato todos los actos lícitos,
susceptibles de producir alguna adquisición, modificación o extinción de derechos.
El adquirente por boleto al que se extiende, con posterioridad a la tradición del
inmueble, el poder en reemplazo de la escritura traslativa de dominio; al momento de
ser designado “mandatario” ya es exclusivo y excluyente poseedor -animus dominilegítimo (art. 2355 CC), del inmueble en cuestión 18 . Exclusivo porque él y solamente él
ejerce la posesión –relación real o derecho- sobre la cosa; y excluyente porque no
reconoce una potestad o señorío sobre la cosa superior o incompatible con el suyo 19 ,
16
Que puede ser irrevocable o no, con o sin renuncia al derecho de exigir la rendición de centas,
lo que no hace a la esencia de la cuestión sino que se limita a una más o menos fácil prueba del carácter
simulado del mandato.
17
E incluso autorizando a este tercero a su vez a escriturar a su nombre o del de otro tercero.
18
CCivyComSan Martín,sala 2ª,20/11/2001- in re. “Fenoy de Pollini, Zunilda M. y otra v.
Basso, Enrique J. y otros s/prescripción adquisitiva” - BA B2002072 - Lexis Nº 14/78521: “Quien
adquiere mediante boleto de compraventa un inmueble, lo hace con el ánimo de que su dominio le sea
trasmitido mediante la suscripción de la respectiva escritura pública…y la posesión que toma del bien es
hecha con animus domine, dado que si bien reconoce que el dominio está en cabeza del vendedor, lo
hace al único fin de que se lo transmita, sin reconocerle un derecho sobre la cosa ni a él ni a ningún
tercero. De tal modo tiene el bien bajo su poder con la real intención de someterlo a un derecho de
propiedad (art. 2351 CCiv.), comportándose en lo sustancial como dueño… Su reconocimiento del
dominio en cabeza de otro es meramente formal y atendiendo a su faz registral”
También: Sup. Trib. Just. Entre Ríos,sala Civ. y Com.,17/05/1994, in re: “Díaz de Giménez,
Celia R. y otro” - JA 1995-II-108 - Lexis Nº 1/29902
19
KIPER Claudio M., “Comentario al art. 2351 CC”, en: “Código Civil y leyes
complementarias”, dirigido por Eduardo A.. ZANNONI y coordinado por Aída KEMELMAJER de
CARLUCCI, Astrea, Bs.As., 2005, T. 10, pg. 191; PICADO Leandro S., “Comentario al art. 2351 CC”,
en: “Código civil comentado. Derechos reales”, Dirigido por Claudio KIPER, Rubinzal Culzoni, Santa
Fe, 2004, T. I, pg. 148
5
contando con todos los derechos y acciones necesarios para repeler a cualquier tercero
que intente entrometerse en su posesión. Inclusive a quien le transfirió la cosa por
boleto y le otorgó el “poder”, cuando ya se haya hecho tradición de la cosa 20 .
Es un elemento esencial del mandato que los actos del mandatario sean
realizados en interés del mandante y recaigan sobre su patrimonio (art. 1869 CC) 21 . En
consecuencia en el caso que analizamos, el mandato se encontrará casi vacío de
contenido ya que al haberse celebrado el boleto de compraventa y transmitido la
posesión, el vendedor por boleto-“mandante” no podría dar un poder para actuar sobre
una cosa que ya no detenta, sino que posee el comprador por boleto-“mandatario” como
dueño exclusivo y excluyente.
En todo caso el poder únicamente tendría virtualidad para la confección de la
escritura traslativa de dominio a nombre del comprador mediante boleto o del tercero
que éste decida, con lo que se respetaría el principio registral del tracto sucesivo.
Pero en lo que a la venta propiamente dicha se refiere, el instrumento carecía de
virtualidad por habérsele ya vendido el inmueble a quien aparece como mandatario, a su
vez poseedor legítimo de la cosa. Quién aparece como supuesto mandante no tendría al
momento de suscribir el poder señorío alguno sobre el inmueble, por haberse
desprendido de él con anterioridad.
20
MARIANI DE VIDAL Marina, “Curso de derechos reales”, Zavalía, Bs.As., 1995, T.I, pg.
142: “…el poseedor por boleto puede rechazar la acción de reivindicación intentada por el
enajenante…”. En similar sentido: FAZIO DE BELLO Marta, “Teoría y técnica del boleto de
compraventa”, Abaco, Bs.As., 1984, pg. 125.
SCMendoza, 06/12/1991, in re: “Ongaro de Minni, y otros en: Minni, Miguel A. y otro en:
Gómez, H. c. Grzona, J. C.”, LA LEY 1992-B, 160 - DJ 1992-1, 1093 - ED 147, 437, del voto de la Dra.
Kemelmajer de Carlucci: “…el poseedor por boleto puede rechazar la acción de reivindicación intentada
por el enajenante o por quienes son sus sucesores universales o particulares…”
21
Cfr.:LORENZETTI Ricardo Luis, “Tratado de los contratos”, Rubinzal Culzoni, Santa Fe,
2004, 2º Ed., T. II, pg. 180
6
4.
Simulación lícita
Se trata de un caso típico de simulación relativa lícita – ya que el único propósito
de la causae simulandi ha sido el de agilizar el tráfico jurídico del bien – referida a la
naturaleza del negocio: se presenta como un mandato lo que en realidad es una venta 22 .
Cabe entonces analizar los efectos que tiene esta operatoria entre las partes y
ante terceros. Entre las partes primará la realidad negocial: el adquirente por boleto“mandatario” será poseedor legítimo del inmueble, se comportará como dueño y podrá
realizar los actos necesarios a los fines de su inscripción registral a su nombre o de un
tercero. El vendedor-“mandante” no podrá desconocer esta situación (por ejemplo
revocando el poder 23 ) y el comprador-“mandatario” podrá incluso rechazar las
pretensiones del vendedor-“mandante” para recuperar la cosa 24 .
En cuanto los terceros, el caso típico es el del que adquiere la cosa del
comprador -“mandatario”. La solución respecto de los terceros dependerá de su buena o
mala fe, entendida como el conocimiento o la ignorancia de la realidad negocial
escondida detrás de la simulación 25 .
Un ejemplo aclarará la explicación. Suponiendo que A hubiese vendido un
inmueble por boleto de compraventa a B, dándole un poder “de venta” o “de
escrituración”; y C hubiese adquirido el mismo inmueble contratando con B, quién
22
Cfr. MOSSET ITURRASPE Jorge, “Contratos simulados y fraudulentos”, Rubinzal Culzoni,
Santa Fe, 2001, Tomo I (Contratos simulados), pg. 116; RUBINO D., “El negocio jurídico indirecto”,
Revista de Derecho Privado, Madrid, 1953, pg. 77.
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 5a Nominación de Córdoba, 16/02/1998,
Menseguez, Gustavo R. y otro c. Juárez, Marciana J. y otro, LLC 1998, 1294: (i) La "causa simulandi" es
el interés que lleva a las partes a hacer un contrato simulado, el motivo que induce a dar apariencia a un
acto jurídico que no existe, el porqué del engaño.(ii) En la simulación lícita el motivo determinante se
vincula a un interés justificado y aceptable que, a la vez, no causa perjuicio a terceros. En la simulación
ilícita el engaño encierra o produce un perjuicio a un tercero
23
Y si lo llegara hacer el comprador podrá demandar la escrituración.
24
Supra nota nº 20
25
BETTI Emilio, “Teoría general del negocio jurídico”, trad. A. Martín Pérez, Editorial Revista
de Derecho Privado, Madrid, 1959, 2º ed., pg. 306: “La simulación, manteniendo circunscrita su
influencia a las relaciones internas entre las partes, no puede oponerse a los terceros de buena fe…La
buena fe alude aquí a un estado de conciencia consistente en ignorar el acuerdo simulatorio y creer, por
tanto, en la plena eficacia vinculante del negocio simulado.
7
actúa como mandatario de A; la solución dependerá del conocimiento que tenga C del
boleto de compraventa entre A y B, o sea del carácter simulado del mandato.
Si C desconocía la existencia del boleto de compraventa, se tratará de un tercero
de buena fe y en lo que a él respecta habrá comprado un inmueble que era de A por
medio de su mandatario. A y B deberán resolver sus cuestiones entre ellos, sin
trasladarlas a C.
Pero si C era conocedor por cualquier motivo del boleto de compraventa entre A
y B, no será un tercero de buena fe y deberá entonces salir a la luz el acto jurídico real –
la compraventa – con todas sus consecuencias jurídicas, según la real intención de las
partes (art. 958 CC) 26 y será de plena oponibilidad al tercero que conoce la verdadera
naturaleza del negocio jurídico subyacente 27 .
26
FERRARA Francisco, “La simulación de los negocios jurídicos”, trad. Rafael Atard y Juan A.
De La Puente, Librería General de Victoriano Suarez, Madrid, 1926: “…descorrido el velo de la
apariencia, queda incólume la verdadera relación jurídica contraída…la cual será eficaz si reúne las
condiciones necesarias para su existencia y validez. De este modo, apartado el negocio ficticio, se
aplicarán al disimulado los principios comunes y producirá los mismos efectos que habría producido de
haber sido estipulado de un modo manifiesto…”
CNacCiv.,sala C,08/11/1988, in re: “Campos Vírgenes S.A. v. Santa Catalina Estancias” - JA
1989-II-524 - Lexis Nº 2/25819: “En el supuesto de la simulación de carácter relativo, su declaración
opera el desvanecimiento del acto simulado pero al mismo tiempo produce el descubrimiento del acto
real oculto, el cual prevalecerá con todas las consecuencias legales que esto comporte atendiendo a lo
que fue la real intención de las partes intervinientes…”
CNCom, Sala D, 31/07/80, in re: “Lanusse, Antonio C/ Arca Sa De Ahorro Y Préstamo Para La
Vivienda S/Ord” – Jurisprudencia de la CSJN, base libre en www.csjn.gov.ar, asiento número 19800731:
“Prescribe el CCiv 958 que cuando en la simulación relativa se descubriese un acto serio, oculto bajo
falsas apariencias (como sucede en la emergencia, tal cual ha sido reconocido por las partes y puesto en
relieve en la sentencia…) no podrá ser este anulado desde que no haya en el violación de una ley ni
perjuicio a tercero … Al contrato realmente celebrado por las partes, si el mismo -como a.C. sucede- no
resulta violatorio de la ley o de derechos de terceros (CCom, sala b, 24.12.65, Palacio de Zaini c/
Nusehold" especialmente voto del dr. Vásquez) y en idéntica tesitura la cámara civil, sala c, 7.3.72, en
autos "Candiani Mayol c/ Elia" señalada que tratándose de una simulación de carácter relativa, su
declaración opera el desvanecimiento del acto simulado pero al propio tiempo produce el descubrimiento
del acto real oculto, el cual prevalecerá con todas las consecuencias reales que esto importa atendiendo
a lo que fue la real intención de las partes intervinientes”
27
MÜLLER Enrique C., “La simulación” en: “Derecho privado”, homenaje a Alberto J.
Bueres, Hammurabi, Bs.As., 2001, pg. 640; COMPAGNUCCI DEL CASO Rubén H., “El negocio
jurídico”, Astrea, Bs.As., 1992, pg. 351; ZANNONI Eduardo A., “Comentario al art. 958 CC”, en:
“Código Civil y leyes complementarias”, dirigido por Augusto C. BELLUSCIO y coordinado por
Eduardo A.. ZANNONI, Astrea, Bs.As.,1982, T. 4, pg. 404; SAUX EDGARDO I. – MÜLLER
ENRIQUE C., “Comentario al art. 958 CC”, en: “Código Civil y normas complementarias. Análisis
doctrinal y jurisprudencial”, dirigido por Alberto J. BUERES y coord. Por Elena I. HIGHTON,
Hammurabi, Bs.As., 1998, T. 2B, pg. 650
8
Desde ya que a los fines registrales del derecho real de propiedad, deberá
respetarse el tracto sucesivo y en el registro inmobiliario figurará la transmisión de
dominio de A a C, de hecho hemos dicho supra § 3, que el mandato tendría contenido
únicamente a estos fines. Pero en todas las demás cuestiones relativas a la compraventa
(reclamos por daños y perjuicios, vicios redhibitorios, etc.), C carecerá de legitimación
para reclamar directamente a A, sino que deberá dirigir sus reclamos contra B.
Se trata entonces de un caso particular de oponibilidad del boleto de
compraventa a terceros. Normalmente será el comprador por boleto quién opondrá su
compra a los acreedores del vendedor. En el supuesto que estudiamos, será en cambio el
vendedor quién opondrá el boleto a un acreedor del comprador.
5.
Prueba e invocación de la simulación
La prueba del carácter simulado del negocio que tratamos se regirá por los
principios generales de la prueba de la simulación 28 . Ciertos indicios pueden ser
reveladores, por ej.:
a)
Que se trate de un mandato irrevocable
b)
Que se haya hecho renuncia del derecho a solicitar la rendición de cuentas
c)
El hecho de que no se haya revocado el mandato ni se haya exigido en el
caso concreto la rendición de cuentas, cuando no se trate de un mandato
irrevocable o no se haya renunciado a la rendición de cuentas.
d)
La autorización que se hace en el mandato para que el aparente mandatario
inscriba el inmueble a su nombre (art. 1918 CC)
e)
La coetaneidad entre la fecha en la que conforme el boleto de compraventa
debería haberse extendido la escritura de venta y la fecha del mandato
f)
El otorgamiento del poder en la oportunidad exacta y ante la escribana
designada en el boleto de compraventa.
9
En cuanto se refiere a la invocación de la simulación, la misma puede hacerse
por acción o excepción, tendiente a la declaración de falta de título en el actor para
demandar 29 .
6.
Conclusiones
Cuando en una compraventa inmobiliaria por boleto de compraventa, en lugar de
otorgarse la escritura traslativa de dominio se extiende al comprador un poder “de
venta” o “de escrituración”, se tratará de una simulación lícita, a los fines de agilizar el
tráfico jurídico y que no afecta derechos de terceros.
El conocimiento de esta simulación por parte del tercero que ha contratado con
el comprador por boleto-“mandatario”, implica que la realidad negocial subyacente le es
oponible. Se trata en definitiva de una variante de la oponibilidad frente a terceros que
se le reconoce al boleto de compraventa.
28
FERRARA Francisco, La simulación ..., pág.375 y ss.. MOSSET ITURRASPE Jorge,
“Contratos simulados... , T.I pg.281 y ss.
29
ZANNONI Eduardo A., “Comentario al art. 958 CC”, en: “Código Civil y leyes
complementarias”, dirigido por Augusto C. BELLUSCIO y coordinado por Eduardo A.. ZANNONI,
Astrea, Bs.As.,1982, T. 4, pg. 413; CIFUENTES Santos, “Comentario al art. 1058 bis CC”, en: “Código
Civil y leyes complementarias”, dirigido por Augusto C. BELLUSCIO y coordinado por Eduardo A..
ZANNONI, Astrea, Bs.As.,1982, T. 4, pg. 746
CNacCiv.yCom. Fed.,sala 3ª,29/07/1985, in re: “Banco San Miguel v. Banco Central de la
República Argentina” - JA 1986-III-456 - Lexis Nº 2/37576: “Dentro de nuestro sistema procesal, la
simulación opuesta como defensa tiene la virtualidad necesaria como para detener el progreso de la
demanda si su existencia resulta probada”
CNCivil, sala A, 25/9/1980 in re: “Huberman Silvio E. c/Trombka Salomón – suc.”, ED-92-165:
“1) Si la nulidad se opone por vía de excepción, la defensa debe plantearse como “de fondo” para ser
resuelta al dictarse la sentencia definitiva; 2) Si al pedir la declaración de nulidad…sólo se pretende la
desestimación de la demanda, necesario reconvenir.
CNCiv, Sala D, 22/12/1964 in re: “Schlesinger Ladislao c/ Benítez Ramona”, LL 118-439: “La
defensa de nulidad tiende a destruir la eficacia de la acción y quien la articula no está obligado a
reconvenir para obtener una declaración expresa de esa nulidad si sólo persigue el propósito de resistir
la demanda instaurada contra él”
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