Sobre el impacto que tendría en nuestros bolsillos una eventual

Sobre el impacto que tendría en nuestros bolsillos una eventual reducción
del valor catastral de un inmueble hasta su valor de mercado
Núria Nicolau y Daniel Cuyás
Revista Inmueble, nº 144/2014 (septiembre)
La ya prolongada crisis económica, que ha afectado de forma especialmente
incisiva al sector inmobiliario, ha comportado que nos encontremos con
supuestos que hace una década eran prácticamente impensables.
Así, con relativa frecuencia observamos que, en algunos inmuebles, su valor
actual de mercado es superior al valor catastral que tienen asignado. Este caso
es más probable que se dé en aquellos municipios cuya última Ponencia de
Valores fue aprobada entre los años 2004 y 2007, cuando el mercado
inmobiliario se encontraba en su momento álgido, inconsciente de la profunda
recesión que estaba a punto de experimentar.
Aquellos propietarios que se encuentren en el supuesto descrito, pueden
plantearse
utilizar
los
instrumentos
jurídicos
adecuados
para
iniciar
un
procedimiento con el objetivo de que el valor catastral disminuya hasta el valor
real del inmueble. En el procedimiento debería apelarse a lo dispuesto en el
artículo 23.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, precepto
conforme al cual el valor de mercado de un inmueble constituye una frontera
que nunca puede traspasar una valoración catastral.
Debe tenerse en cuenta que una eventual reducción del valor catastral
comportaría un menor coste fiscal, por cuanto el valor catastral incide, de forma
directa o indirecta, en diversos tributos.
En primer lugar, el valor catastral incide de forma directa en la cuota tributaria
que debe satisfacerse en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, puesto
que constituye su base imponible.
El valor catastral (aunque en este caso tan sólo el del suelo) también determina
qué importe tienen que abonar a los Ayuntamientos los contribuyentes por la
venta de inmuebles, cuando afrontan el pago del Impuesto sobre el Incremento
del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como
“plusvalía municipal”, y ello a pesar de que en ocasiones tal transmisión dé lugar
a una minusvalía.
En el caso de propietarios personas físicas con inmuebles que no constituyen su
vivienda habitual, el valor catastral afecta a las imputaciones de renta que
deben efectuar en sus autoliquidaciones del Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas. Además el valor catastral puede incidir directamente en la
tributación del recuperado Impuesto sobre el Patrimonio.
Asimismo, en relación a las sociedades cuya actividad empresarial sea la del
arrendamiento de inmuebles, el valor catastral de éstos incidirá en la cuota que
deban pagar en el Impuesto sobre Actividades Económicas (epígrafes 861.1 y
861.2).
Los valores catastrales también pueden afectar de forma indirecta a otros
tributos, como sería el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados, y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En
el
ámbito
de
estos
tributos
cedidos,
las
Comunidades
Autónomas
acostumbran a publicar las denominadas “reglas de comprobación preferente”,
cuyos parámetros consisten en la multiplicación del valor catastral por un
coeficiente, que varía en función del municipio. Los valores que arrojan estos
cálculos son el límite por debajo del cual los contribuyentes serán objeto de
comprobación prioritaria por parte de la Administración. De esta forma, a mayor
valor catastral, más alto será el valor límite para la comprobación preferente.
Como vemos, los valores catastrales, inicialmente concedidos con fines censales,
se han convertido en un poderoso instrumento recaudatorio, sobre todo para las
maltrechas arcas de los Entes locales.
Y, de la misma forma, inciden directamente en la carga tributaria que los
contribuyentes tenemos que soportar, especialmente pesada en estos tiempos
de crisis. Iniciar el procedimiento administrativo pertinente para situar el valor
catastral de los inmuebles en su valor de mercado puede servir para aligerar
dicha carga.