Mandato y Representación - Consejo Federal del Notariado Argentino

CONSEJO FEDERAL DEL NOTARIADO ARGENTINO
I ASAMBLEA ORDINARIA 2016
Buenos Aires, 8 de abril de 2016
MANDATO Y REPRESENTACIÓN
ACTUACIÓN DE REPRESENTANTES VOLUNTARIOS
CLARIFICACIÓNDECONCEPTOS.-Esconvenientedistinguirentresíestasfiguras:
a) MANDATO.Rigelasrelacionesentremandanteymandatario;esunactobilateral,un
contrato. Requiere un acuerdo de voluntades, expreso o tácito, entre mandante y
mandatario. Regula las relaciones internas entre el principal, el mandante, y la
personaaquienésteleconfíasusasuntos,elmandatario.
b) PODER DE REPRESENTACIÓN. Es una declaración unilateral y recepticia - dirigida a otra
parte-,porlacualseautorizaunactoajeno,recabandoanticipadamenteparasílas
consecuenciasquehayandederivarsedeello.
La actuación del representante será eficaz y comprometerá al representado,
vinculándolo con el tercero, si se obra dentro de las facultades conferidas. Regula
lasrelacionesentreelrepresentadoyeltercero.
c) REPRESENTACIÓN IRREVOCABLE. Para su clarificación, recordemos lo escrito al respecto
porVonTuhr:“Nosiempreelpoderdantetienelibertadpararevocarelpoder...la
irrevocabilidad del poder puede resultar de la relación fundamental... la
irrevocabilidad puede admitirse únicamente cuando el poder se otorga en interés
delrepresentante,oeninteréscomúnsuyoydelrepresentado,oeninterésdeun
tercero... irrevocabilidad del poder no significa ilicitud sino ineficacia de la
revocación.Losnegociosconcluidosporelapoderadosonválidos.Elart.176-IIIdel
Códigoalemánestablecequecarecedeeficacialadeclaraciónderevocacióndeun
poder irrevocable. Sólo adquiere la calidad de revocable cuando se produce una
causagraveyseextinguealcesarlarelaciónjurídicaenquesefunda”.(VON TUHR,
ANDREAS,Derechocivil,vol.III,p.85.DepalmaBs.As.1946)
PRINCIPIOGENERALSOBRESANEAMIENTODEUNDEFECTODEREPRESENTACIÓN
Es oportuno recordar que cualquier defecto sustancial en la representación queda
purgado,respectodeladquirentedebuenafe,poreltranscursodelplazodediezaños
(prescripcióndelosarts.1898y1902,Cód.CivilyComercial).
Quedaporvercomoaplicarálajurisprudenciaelart.2260queintroduceennuestro
Códigolanocióndeadquisición“anondomino”.
INTERPRETACIÓNDELASREPRESENTACIONES.
a) Elapoderadonopuedehacermásdeloqueelpoderdantepodríaconveniruobrar,
actuando personalmente. Esto surge del art. 362 del Cód. Civil y Comercial, cuyo
texto aclara que se refiere a la capacidad de obrar, al decir que el poderdante no
puededarpoderparaunactoquenopuedeotorgarporsimismo.
b) Larepresentaciónotorgadaentérminosgeneralesnocomprendemásquelosactos
deadministración,aunqueelpoderdantedeclarequenosereservaningúnpodery
queelapoderadopuedehacertodoloqueconsidereconveniente.
c) Delaenumeracióndelart.375delCód.CivilyComercialsurgenlosnegociospara
losquesonnecesariospoderesespeciales.Sonaquellosnegociosque,enmayoro
menor medida, comprometen directa o indirectamente el patrimonio del
poderdante y también los de administración extraordinaria, de obligación, de
gravamenydedisposicióndebienes,asícomoalgunosnegociosfamiliares.
d) La representación no se extiende a actos análogos, ni a los que pudieran
considerarseconsecuenciadelquesehaencargadoalapoderado.
Esteprincipiosedesprendedelosartículos359y361delCód.CivilyComercial
e) La representación autoriza al apoderado a realizar todos y cada uno de los actos
necesariosparacumplirlaobligacióncontraída.(art.360C.C.yC.)
Resaltamosquenoesunaincongruenciaconloestablecidoenelpuntoanterior,pues
enélsevedaalapoderadorealizaractosanálogosoquefueranconsecuenciadelque
se le encomendó, mientras que el art. 360 lo autoriza a realizar todos los actos
necesariosparacumplirlaobligaciónquecontrajoalsuscribirelcontratoennombre
delpoderdante.
Elart.372inc.b.delCód.CivilyComercialamplíaelenunciadodelart.36yponecomo
centro y límite de la interpretación el negocio encomendado. Expresa que la
representación alcanza al objeto del poder y a los actos necesarios para su ejecució,
realizarlagestiónencomendadaycumplirlasinstrucciones.
PARA COMPRAR Y VENDER INMUEBLES NO ES NECESARIO UN PODER ESPECÍFICO. - Los llamados
“poderesgeneralesdedisposición”nosontales,sinounaenumeracióndelosdistintos
negociosqueelapoderadopuederealizar.
Estos poderes especiales son “específicos” o “especialísimos” cuando, además del
génerodenegocioqueautorizanarealizar,determinanelbienobjetodelmismo.Esta
determinación es la excepción, como lo explicita el art. 375 inc. b. del Cód. Civil y
Comercialaldecirquesonnecesariasfacultadesexpresasenelinstrumentodelpoder
para otorgar el asentimiento conyugal, en cuyo caso deben identificarse los bienes a
queserefieredichoapoderamiento.
EXHIBICIÓN DEL PODER EN EL ACTO DE LA ESCRITURA. - Para acreditar la subsistencia de la
representaciónesimprescindiblepresentarelpodercadavezqueseloutilice,aunque
hubierasidootorgadoanteelmismoregistronotarialosehubiereagregadocopiacon
anterioridad.
IMPORTANCIA DEL ESTUDIO DE LA ESCRITURA MATRIZ DEL PODER.-Hayqueanalizarlaescritura
matrizdelpoderpresentado,almenosportresrazones:a)verificarlaexistenciadela
propiaescrituramatriz,previniéndoseasílautilizacióndetestimoniosabsolutamente
falsos;b)comprobarlaexactitudeintegridaddeltestimonio,paraevitarelusodelos
que hayan sido adulterados, y c) constatar la existencia de una eventual nota
publicitandolarevocaciónporpartedelpoderdante.
Ante la inexistencia de un registro de revocatorias de poderes y representaciones
voluntarias,estaverificacióndelaescrituramatrizdondeseextendióelpoderresulta
imprescindibleparademostrarladiligenciadequiencontrataconelapoderado.
EXTENSIÓNDELPODERENLACOMPRAVENTAINMOBILIARIA.-Elpoderparacomprarovenderun
inmueblecomprendelafacultaddeconvenirtodoslosdetallesdelanegociación,así
como manifestar las circunstancias de hecho que eximan de brindar el asentimiento
conyugal o convivencial, así como el origen del dinero empleado en la compra y las
manifestacionesexigidasporlasnormastributarias.
Ademáselpoderparavendercomprendelafacultadderecibirelpreciodecontado,
hacer tradición del inmueble, otorgar y firmar la escritura, hacer las manifestaciones
negocialesinherentesaunaventadecontado,yafuerandeordennotarial,registralo
impositivo,otorgarelreglamentodecopropiedadyadministraciónparapodervender
unaunidad,asícomodesafectarelbiendelrégimendeviviendafamiliar,sielpoderes
específicoparadisponerdedeterminadoinmueble.(arts.360y372inc.b.).
Deestosartículossedesprendequelanaturalezadelnegociodeterminalaextensión
del poder e inclusive si la necesidad de cumplir el encargo le impone al apoderado
sustituirsurepresentaciónenotrapersona,laposibilidaddehacerlo.Lasreglasdela
sustituciónseexpresanenlosartículos377–referidoalarepresentación-y1327–
delcontratodemandato–,ambosdelCód.CivilyComercial.
Recíprocamente se debe reconocer al apoderado la posibilidad de otorgar poderes,
aunquenotuvieralafacultadexpresadehacerlo.
AUTOCONTRATO.-Elart.372inc.e.delCód.CivilyComercialleprohíbealapoderado
comprar los bienes que se le ha encargado vender. Similar prohibición expresan los
arts.368,1325y1324inc.c.delmismoCódigo.Laposibilidadparaelapoderadode
realizarestenegociodependedelaaprobaciónexpresaoimplícitadelpoderdante.
Existeaprobaciónimplícitacuandosepuedededucirdelascondicionesobjetivasdel
negocioqueleesindiferentealpoderdantelapersonadelcompradorodelvendedor,
ensucaso.(Porej.preciomínimodeventa).
TERMINACIÓN DEL PODER. - La representación puede extinguirse por causas objetivas o
subjetivas.
a) Lascausasobjetivaspuedenderivardelpropiopoderodelarelaciónjurídicaenla
queseapoya:1)expiracióndeltérminoporelqueseotorgólarepresentación;2)
realizacióndelnegocioparaelcualfueconferida,y3)cumplimientodelacondición
resolutoriaalaquesesometiólarepresentación.
b) Las causas subjetivas atañen a la persona del poderdante o del apoderado: 1)
revocacióndelpoder;2)renunciadelapoderado,y3)muerte,incapacidadoquiebradelrepresentanteodelrepresentado.
VIGENCIATEMPORALDELAREPRESENTACIÓN.-Paraanalizarestepuntoesnecesarioteneren
cuentalaprácticaextendidadenoexpresarenlospoderesunafechatopedevigencia,
ylafaltadeunregistroderevocatoriasdepoderes(casodelaCapitalFederalydela
provinciadeBuenosAires).
El excesivo tiempo transcurrido desde que se otorgó el poder adquiere importancia,
anteelfallecimientoolaincapacidaddelpoderdante,paradeterminarlamalafedel
terceroquecontratóconelapoderado,
El Código Civil y Comercial establece un sistema de responsabilidad por negligencia
culposa,paraquienescontratenconunapoderadosinhaberrealizadolasdiligenciasa
sualcanceparacerciorarsedequelarepresentacióninvocadanohabíaacabado:los
arts. 361, 362 y 381 contienen preceptos que comprometen seriamente la
responsabilidad de los terceros que ingenua o ligeramente contrataren con un
apoderado,cuyarepresentaciónhabíacaducado.
En consecuencia, los terceros que contraten con el apoderado deben tener muy
presentes las circunstancias de tiempo, lugar y modo en las que se otorgó la representación.
DESTINODELINSTRUMENTODELPODER.Loresuelvenlosarts.307y372inc.f.delCód.Civily
Comercial.