enajenar en el poder especial objeto de la puede ser interpretada

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REVISTA DE LA A.E.U.- T. 87
(7-12), 2001
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
carta de pago y
obligarse
opinión
Se dan por reproducidos los hechos y la
del consultante.
de
art. 2077 del C Civil.
Informe
Conclusión
Entendemos, al igual que lo hace el
En virtud de los
con
sultante que la forma utilizada para expresar
la facultad de enajenar en el poder especial
de la
objeto
presente,
no
aplicación el
el saneamiento,
argumentos expuestos por
el consultante entendemos que el título
observable.
fue la más adecua
es
no es
Eses. Adriana Amado
da.
y
Jacqueline
Parnás
Informantes
Nuestro C Civil
en su
art.
2056, inciso fi
nal, exige que la facultad para enajenar
dada
sea
forma expresa. Sin embargo, surge
de la lectura del poder objeto de la consulta
en
expresión "pedir la transferencia de las
propiedades pertenecientes a la sucesión", no
puede ser interpretada de otra forma que no
sea la
comprensiva del poder de disposición
que la
expreso
con
relación
a
dichos bienes.
Montevideo, 18 de setiembre de 2001. La
Comisión de Derecho Civil
integrada por los
Silvia Nazabal, Jorge Ma
chado, Laura Parnás, Aída Noblía, María Sien
ra, Carlos Groisman, María Noel Belhot, Ali
Eses.
Roque MoUa,
cia González
Bilche, Mildred Secondo, Fran
Etcheverry, Ana Gelber, Eliane D'Andrea,
Luz María Pena, Fernando Alonso y Miguel
Burdín, aprueba el informe que antecede.
cisco
Consideramos que la voluntad de la po
no fue otra
que la de conferir un
poder especial absoluto (art. 2054 y 2055 del
Esc.
derdante
C
Roque
Molla
Coordinador alterno
Civil), con facultades suficientes entre otras
para otorgar y firmar
una
escritura de
com
praventa. En cuanto al resto de las facultades:
hacer la tradición, recibir el precio, otorgar
Aprobado por unanimidad por la CD. de
la AEU, Acta 2758 de 26 de diciembre de 2001,
Expediente 21.760/01.
3.1.21. PROPIEDAD HORIZONTAL CONSTRUCCIONES. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.
Las facultades para realizar obras
en
dos de las unidades de edificio de pro
piedad horizontal, fueron concedidas por unanimidad en el reglamento de co
propiedad, ya que el que lo otorgó era el único propietario del edificio. Esa auto
rización concedida fue consentida por los promitentes compradores de las otras
unidades en la cláusula de las promesas que expresa: "el propietario se reserva
el derecho a realizar cualquier variante de orden técnico estético o utilitario en el
^
edificio"
CONSULTA
mitente vendedora constituirá de acuerdo al
Relación de hechos
régimen
I) Por escritura pública de promesa de com
praventa, autorizada en esta ciudad por la sus
crita el día 31 de
SRL"
prometió
propiedad
imidad de
con
de 1996, la sociedad "D.
vender a L.E.C.S., la futura
julio
el N°
...,
horizontal identificada
del edificio
...,
y que la
parte pro
de la
Ley
10.751 de
propiedad
hori
zontal, y según el proyecto y planos suscritos
por el
Arquitecto R.A., permiso
ción N°
...
de constíuc
Dicha promesa fue debidamente ins
y en ella se estipuló entíe otras cláusu
las que: "la parte promitente compradora co
en
noce
y acepta el proyecto a llevarse a cabo
cripta
347
CONSULTA
dicho inmueble
...,
medidas señaladas
y que las dimensiones y
los planos quedan suje
en
las alteraciones normales y corrientes que
se produzcan al constituir el edificio ...", asi
mismo se establece en la cláusula tercera de
tas
a
demás
copropietarios, dado que la autoriza
reparaciones o mejoras en
sus
respectivas unidades, previamente esta
blecida en el reglamento de copropiedad, re
ción para realizar
sultaba insuficiente.
dicho documento que: "la parte promitente
compradora acepta desde ya el Reglamento de
Copropiedad que se autorizará en el futuro"
pública de reglamento
en esta ciudad
otorgada
por
copropiedad
II) Según
de
escritura
el Esc. A.E.C.C el día 9 de
marzo
del año 2001,
el
Registro de la
entre sus disposiciones
Inmueble,
Propiedad
se estableció la que corresponde al art. 12: In
y debidamente
inscripta
en
Si bien
en
el
caso
que
me
ocupa
no se
trata
de
propietarios sino de promitentes compra
dores, la empresa o propietario no se reservó
previamente (esto es en el compromiso de
compraventa), la posibilidad de autorizar a
las unidades 1001 y 1002 a construir lo que
deseen en sus respectivos bienes comunes de
exclusivo. Por tanto, los promitentes com
pradores podrían verse afectados en sus de
uso
novaciones. Obra nueva. Reserva de derecho
de construir, en donde se establece que: "los
rechos, en la medida
propietarios de las unidades 1001 y 1002,
quedan autorizados desde ya y en forma irre
trucciones que pueden realizar las unidades,
por ejemplo: cerramiento de la terraza, cons
vocable para
vidualmente
munes
de
poder
realizar cada
en sus
respectivos
uso
uno
indi
bienes
co
creta
trucción de
un
parrillero, etc., sino que
realizar lo que deseen.
permite
se
les
exclusivo terrazas MÍO y
MAIO, las obras y/o construcciones que de
sin
requerir autorización alguna del o
los propietarios de las restantes unidades del
Edificio. Solamente requerirán ser realiza
das conforme las ordenanzas municipales
vigentes y con el debido asesoramiento e
intervención profesional"
seen
en
que no existe una con
individualización de las obras o cons
Del contenido de la promesa de compra
descripta no surge preestablecido la
venta
concesión de autorización para construir en
los respectivos bienes comunes de uso exclu
sivo de las unidades 1001 y 1002. Sólo
se
esta
blece que la parte
promitente compradora
firma del compromiso el re
acepta desde la
glamento de copropiedad que
Sin
perjuicio
munes
de
uso
construcciones
de que
trata de bienes co
se
exclusivo, y de que las obras
a
formidad de las
o
realizarse
requerirán la con
ordenanzas municipales vi
y el debido asesoramiento e interven
ción profesional, entiendo que caprichosamen
gentes
podemos soslayar el contenido de las dis
posiciones de los arts. 12 y 13 de la Ley 10.751,
y dejar librados a los propietarios del último
piso a realizar lo que deseen, que si bien pue
de estar de acuerdo con disposiciones mimicipales, estéticamente y arquitectónicamente esa
construcción libre podría significar perjudicar
te
no
el aspecto exterior del edificio y disminuir el
valor venal de las unidades que lo componen.
otorgara.
se
Consulta
Entiendo que lo que está aceptando el pro
mitente comprador es el reglamento de copro
piedad con las cláusulas de estilo, con las es
básicas que regirán el condomi
nio, pero la autorización de los promitentes
compradores a que las unidades 1001 y 1002
puedan realizar las obras y construcciones que
tipulaciones
deseen
uso
en sus
respectivos bienes
exclusivo,
no se
estableció
comunes
en
de
el compro
1. Es
nida
en
dad, tomando
dada
en
cuenta que la autorización
los
a
propietarios
de las
unidades 1001 y 1002, para que estos puedan
realizar las obras y construcciones que deseen
en sus
respectivos bienes comunes de uso ex
clusivo, sin requerir autorización alguna de
copropietarios del edificio, no se
reservó
Tomando
en
{Rev AEU,
yó que el
cuenta la consulta que se eva
t. 79, n° 7-12, 1993), se conclu
propietario
dusivo de bienes
patios),
en
el mismo
los restantes
miso.
cuó
posible aceptar la disposición conte
reglamento de copropie
el art. 22 del
de unidades de
comunes
(en
este
uso ex-
caso eran
debía recabar la autorización de los
previamente
en
el
compromiso
de
compraventa.
2. En el
diendo la
caso
de
aplicación
aceptar que
de las
tablece el art. 12 de la
se
está elu
mayorías que es
Ley 10.751, ¿cómo po-
348
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 87
(7-12), 2001
dría modificarse el contenido de este art. 22
dad, ¿podría
del
documento similar limitarse el término "rea
lizar las obras y construcciones que deseen"
reglamento
3. En el
del
en
caso
de
copropiedad?
de entender que dicho art. 22
de copropiedad no perjudica
reglamento
generales al resto de la copropie-
términos
a
través de
una
declaratoria
o
algún tipo de obra particular como por ejem
plo: cerramiento o parrillero de determinadas
o
características?
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Se dan por
reproducidos la relación de he
chos, la consulta y la opinión de la consultan
te.
praventa, del
mismo surge, sin perjuicio de
estipulaciones a que hace mención la con
sultante en el apartado I de su escrito, que por
las
cláusula decimocuarta "la
parte promitente
para sí y
Informe
vendedora
1. En primer lugar establecemos que la
opinión vertida por la consultante y median
bientes y la parte promitente compradora
acepta desde ya y reconoce tales reservas de:
a) c) el derecho a realizar cualquier varian
te la cual expresa la conclusión
te de orden
la que arri
bó luego de su estudio sobre el tema, se basó
en un informe de esta Comisión
publicado en
Rev
AEU,
t.
a
79, n° 7-12, 1993, el cual
clusión del
pueda ser diferente. En aquél,
la autorización concedida en el reglamento de
copropiedad a los propietarios de cada uni
dad fue a "... efectuar reparaciones o mejoras
que crean convenientes a sus respectivas uni
dades, o en los patios que le acceden y sean
de su uso exclusivo, siempre que no afecten
la estabilidad, seguridad y solidez del edifi
cio, y se ajusten a las disposiciones legales y
municipales vigentes sobre edificación, sin
caso
necesidad de consentimiento de los otíos con
dóminos ...", pretendiéndose en el caso, reali
zar
obras que
patios
comprendían
comunes
de
uso
el techado de tres
exclusivo
a
tíes uni
(propiedad de un solo individuo), de
paredes entre ellas convirtiéndolas en
una sola unidad, construir dos
pisos sobré uno
de los patios, y de ser posible transformar los
bienes comunes en bienes propios.
dades
rribar
2. Debemos
precisar, además, que ante si
aparentemente similares, las mis
mas
pueden no arribar a una misma solución;
en cada caso, para su estudio, se deberá tener
tuaciones
presente el
momento de realización de cada
hecho y acto jurídico y además el contenido
de estos últimos.
3. En el
zando
en
particular a estudio y anali
primer lugar el compromiso de comcaso
sus
causaha-
...
técnico, estético
edificio; y d) ...".
no es
dable comparar con el presente, pues parten
de supuestos desiguales que hacen que la con
se reserva
va
o
utilitario
en
el
Entendemos que es a partir de esta reser
realizada que el propietario del inmueble
pudo establecer las estipulaciones contenidas
en la cláusula 22 del
reglamento, facultades
en tanto sea
propietario de
quejnantendrá
dichas unidades
cedan
4.
en
o trasmitirá a los
que le
la titularidad de las mismas.
Respecto al segundo
su
cuestionamiento de
reglamentos de
copropiedad contienen disposiciones de puro
carácter reglamentario o estatutario, pero pue
la consultante decimos que los
normas
que consagren derechos
de carácter individual de determinados copro
den contener
pietarios.
ble que
En cuanto
su
a
las
modificación
cuenta las
primeras, es induda
se
realiza teniendo
en
mayorías, simples calificadas, se
gún lo exija la ley; cuando por el contrario, con
o
adquiridos por alguno de
ellos,
podrán modificarse sin la anuen
cia de todos los condóminos, esto requiere una
nueva convención, no
pudiendo las solas ma
yorías derogarlas. Si consagra un derecho a im
propietario de una imidad sobre un bien co
mún, por la sencilla razón de que el reglamen
to obliga a todos los copropietarios como la ley
misma al haberlo éstos consentido al adquirir
sus imidades, no pueden despojarlo de un de
recho adquirido sin su expreso consentimien
to y ningima resolución de asamblea, aimque
la misma haya sido lograda por las mayorías
legalmente establecidas, le será oporúble. Tén
determinagase presente que muchas veces,
figuren
derechos
estas
no
349
CONSULTA
dos derechos sobre bienes comunes por ejem
la
plo, pueden ser determinantes al decidir
de una unidad.
adquisición
2. Las facultades para realizar obras
midad, teniendo en cuenta que, quien la
gó
5. Dicho esto, y teniendo en cuenta el con
tenido de las facultades concedidas, agregamos
era
el único
propietario
da cláusula
el único propietario de todas las unidades, exis
y 1002,
tió unanimidad
requisito sustancial,
6. En cuanto
a
en
dad de los
su
se
deberá contar
propietarios
provocaría
omisión
el
art.
22,
es con
querer
7. Lo que sí está
obras
sean
es
en
la
poder de los restantes
vigilancia de que las
realizadas de conformidad
ordenanzas
municipales
soramiento
e
ser
así,
se
y
intervención
podrá requerir
con
la falta de
un
Esc. Mildred Secondo
Informante
el consentimien
expreso de los propietarios de las unida
des 1001 y 1002; igual tratamiento amerita el
limitar el tipo de obras.
to
copropietarios,
la conformi
aparta
do II, numerales 1 y 2, decimos que conforme
al análisis realizado, por tratarse de un dere
cho adquirido, la única forma de modificar el
contenido del
con
de las unidades 1001
el consentimiento, por
tanto la modificación carecería de valor.
otorgamiento.
lo consultado
otor
del edificio.
3. Para modificar el contenido de la referi
además, que contíariamente a lo expresado por
la consultante, al otorgarse el reglamento por
en su
y/o
construcciones fueron concedidas por unani
a
el debido
las
ase
profesional; de no
cumplimiento.
su
Montevideo,
4 de diciembre de 2001. La
Comisión de Derecho Civil
integrada por los
Roque Molla, Enrique Arezo, Adriana
Goldberg, Jacqueline Parnás, Jorge Machado,
Laura Parnás, Susana Zuluaga, Nancy Maya,
Eses.
Rossana Ivanier, Aída Noblía, María Sienra,
Carlos Groisman, María Noel Belhot, Guisel
da Castillo, Alicia González, Mildred Secon
do, Américo Bianchi, Ana Gelber, Fernando
Alonso, Cristina Sasco y Miguel Burdín,
aprueba
el informe que antecede.
Esc.
Conclusiones
Roque
Molla
Coordinador alterno
1. La autorización concedida
en
la cláusu
entiende consentida
reglamento,
el
por
promitente comprador en la cláusula
14 literal c del compromiso de compraventa.
la 22 del
se
Aprobado por unanimidad por la CD. de
la AEU, Acta 2758 de 26 de diciembre de 2001,
Expediente 22.138/01.
3.1.22 TESTAMENTO. LEGADOS.
la voluntad clara y manifiesta del testador fue la de disponer a
legado sólo el 50% del bien, aunque era propietario del 100%. Al ser un
de cosa cierta y determinada ingresó por el modo sucesión al patrimonio
En el
caso
título de
legado
del legatario
aceptar,
éste si los legatarios fueron instados a
y puede ser aceptado por
habiendo vencido los plazos del art. 1070 del C. Civil, no existiendo
testamentaria de sustitución o acrecimiento, el legado se refunde en
disposición
la
masa
de la herencia.
CONSULTA
tevideo el 20 de diciembre de 1967 por el Esc.
Antecedentes
VK.E.
I) L.K.L. viuda de E.G. y W.J.O. divorciado
de A.R
adquirieron la unidad 603, padrón N°
■■•/603 ubicada en el Balneario A., por
praventa y tradición de los cónyuges J.S. y
com
A.G.M., según
escritura autorizada
en
Mon-
II)
Por escritura que autorizó
en
Montevi
deo el 29 de mayo de 1985 el Esc. A.L., L.K.L.
en el mismo estado civil, adquirió por com
praventa y modo tradición de W.J.O. divor-