XVI Congreso de Derecho Registral

XVIII Congreso Nacional de
Derecho Registral.
Rosario. Octubre de 2015.
Tema 1.-
Aspectos Registrales del Dominio Fiduciario y
Dominio Revocable.
Distintos supuestos.
**
Aspectos Registrales del DOMINIO REVOCABLE.-
Astrid ALFONSIN
Gloria GIMENEZ
Alberto F.RUIZ de ERENCHUN
Instituto de DERECHO REGISTRAL
del
Colegio de Abogados de LA PLATA.
1
2
PONENCIA
1. El Dominio Revocable: Está definido en el art. 1965 del CCyC, como “..es
el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe
restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o plazo deben ser impuestos por
disposición voluntaria expresa o por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al
dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no pueda
realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor e incierto. Si los
diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo
del dominio imperfecto”.El texto nos está señalando el carácter de dominio imperfecto de la especie.
II. Por ello creemos que hay no menos de 40
1
especies de “Dominio
Imperfecto”, pero NO TODAS SON DOMINIO REVOCABLE. De la nómina sólo
revisten el carácter DOMINIO REVOCABLE:
1
CASOS DE DOMINIO IMPERFECTO en el nuevo ccyc.
1. Dominio fiduciario arts.1701/7 y ccds.1166/1700
2. Dominio alcanzado por caso de "vivienda familiar" art.244 y ccds.
3. Dominio con "condicion" inserta en título de dominio al tiempo del acto o a posteriori
(ars.343/4 y cds.)
4. Dominio con "plazo" inserta en título de dominio al tiempo del acto o a posteriori
(arts.350/3 y cds.)
5. Dominio con "plazo" inserta en título de dominio al tiempo del acto o a posteriori
(arts.354 y cds.)
6. Dominio alcanzado por caso de "atribución de vivienda" ( art.444 y cds,)
7. Dominio con "pacto de preferencia" inserto en titulo dominio al tiempo del acto o a posteriori
(art.997 y cds.)
8. Dominio con "cláusula resolutoria expresa" inserta en titulo de dominio al tiempo del acto de
adquisición o a posteriori.( art.1086, 1169 y cds.)
9. Dominio con "cláusula resolutoria implícita” en virtud que su título de adquisición tiene
obligaciones bilaterales (art.1087ycds).
10. Dominio con "pacto de retroventa” inserto en titulo de dominio al tiempo del acto de
adquisición (art.1163 y cds.)
11. Dominio con "pacto de reventa” inserto en titulo de dominio al tiempo del acto de
3
adquisición ( art.1164 y cds.)
12. Dominio con "pacto de preferencia” inserto en titulo de dominio al tiempo del acto de
adquisición ( art.1165,1167, 1182 y cds.)
13. Dominio afectado por contrato de leasing por el titular “dador” (arts.1234 y cds.)
14. Dominio adquirido en " gestión de negocios" que se expresa en el acto de adquisición y se
registra al efecto (arts.1781/1790y cds.)
15. Dominio que se afecta al régimen denominado "Tiempo compartido" (arts.2091-2093
inc.a),2099 y cds.)
16. Dominio que se afecta al régimen de "Cementerio Privado" (art.2103/4 y cds.)
17. Dominio que constituye el “derecho real de superficie” a tercero (arts.2114, 2120,2128 y
cds.)
18. Dominio que constituye “derecho real de Usufructo” a tercero (: 2129/53 y cds.)
19. Dominio que constituye el “derecho real de Uso” a tercero ( arts.2154/7 y cds.)
20. Dominio que constituye el “derecho real de Habitación” a tercero ( arts.2158/61 y cds.)
21. Dominio afectado con “derecho real de habitación del cónyuge supérstite” (art.2383 y cds.)
22. Dominio que constituye “derecho real de Servidumbre” como fundo sirviente (pasiva)
(art.2162 y cds.)
23. Dominio que constituye “derecho real de Hipoteca” en garantía (arts. 2205/11, 2184/2204 y
cds.)
24. Dominio que constituye el “derecho real de Anticresis” en garantía ( arts.2212/2218 y cds.)
25. Dominio de cosa mueble que se dá en “derecho real de Prenda (arts.2219, 2226 inc.a. y
cds.).26. Inmueble afectado de “VIVIENDA” con el “acto de afectación” inscripto en el RPI.arts.244/256
27. Inmueble con “Atribución de Vivienda” en caso de sentencia de divorcio y disolución de sociedad
conyugal. A parti r de la inscripción en el RPI. (conf,art.243/5 y cds. ).
28. Inmueble con “Unión Convivencial” inscripta en el RPI.(art.522 y cds)
29. Inmueble con “Pacto de Convivencia” inscripto en el RPI.(art.513/17 y cds.)
30. Derecho real de superficie forestal (ley 25.509)
31. Arrendamiento rural (art.40 ley 13246).- Anotado en RPI.
32. Inscripción registral del “sujeto a expropiación” (ej.conf.ley 5708 BsAs)
33. Venta de lotes en mensualidades de Ley 14005.(ref.23266). Legajo vigente.
34. Bien de Familia. Afectado e inscripto .Efectos legales (ley 14394)
35. Servidumbre Administrativa de Electroducto: (ley 19.552 y ref. leyes provinc. ej. BsAs.8398)
inscripta en el dominio sirviente en RPI.
36. Prehorizontalidad. Efectos legales (ley 19724). Afectación inscripta en RPI.(vigente)
37. Inscripciones de ley 24.374 (ley Pierre y complemt.).-(antes plazo “consolidación dominio”
conf.ley)
38. Turismo y Sistema Turístico de Tiempo Compartido. (leyes 25997 y 26536). Inscripto en RPI.
39. Medidas Cautelares: decretadas judicialmente conforme las leyes de procedimiento de los diferentes
fueros (civil, comercial, penal, contencioso administrativo, laboral, etc.).-
4
1. Dominio “fiduciario” (arts.1701/7 y ccds.1166/1700)
2. Dominio sujeto a "condición" inserta en título de adquisición del dominio al
tiempo del acto o a posteriori (ars.343/4 y cds.)
4. Dominio sujeto a "plazo" inserto en título de adquisición del dominio al
tiempo del acto o a posteriori "plazo" ( arts.350/3 y cds.)
5. Dominio sujeto a "cargo" inserto en título de adquisición del dominio al
tiempo del acto o a posteriori ( arts.354 y cds.)
6. Dominio sujeto a "pacto de preferencia" inserto en titulo de adquisición del
dominio al tiempo del acto o a posteriori (art.997 y cds.)
7. Dominio sujeto a "cláusula resolutoria expresa" inserta en el título de
adquisición del dominio o a posteriori.( art.1086, 1169 y cds.)
8. Dominio sujeto a "cláusula resolutoria implícita" resultante de un título de
adquisición del dominio mediante un contrato bilateral.( art.1087/88 y cds)
9. Dominio sujeto a “Pacto de Retroventa” inserto en el título de adquisición
del dominio (art.1163 y cds.)
10. Dominio sujeto a “Pacto de Reventa” inserto en el título de adquisición
del dominio ( art.1164 y cds.)
11. Dominio sujeto a “Pacto de Preferencia” inserto en el título de adquisición
del dominio ( arts.1165,1167, 1182 y cds.)
12. Dominio adquirido con expresa manifestación en el título de que se formula
“gestión de negocios" (arts.1781/1790)
2. Aspectos Registrales:
Trataremos de hacer una enunciación de los aspectos registrales
de los “casos” mencionados precedentemente (12). En todos ellos
:
a. En los supuestos enumerados, el “título de adquisición” debe contener
expresamente la “cláusula” de la que deriva el carácter o naturaleza que
produce el caso de “dominio revocable” que le corresponda.. El “documento”
debe ser “auténtico” (sea notarial o judicial).b. Se debe “rogar” expresamente ,en el momento de presentar el “documento a
inscribir”, la toma de razón “de la cláusula (s)” de las que resulta en ese
40. Inscripciones o anotaciones registrales, establecidas por “otras leyes nacionales o provinciales”
como establece el inc.c) del art.2 de la Ley 17801.
5
documento inscribible “la causa” que produce “dominio imperfecto” en la
categoría de “dominio revocable”. La redacción ha de contribuir en ese sentido
ya que el “autorizante” refleja en la redacción y las “partes interesadas” lo
han convenido y suscriben. Se inscribe por tanto como “dominio” con la
cláusula aludida.. Di fuere a posteriori la “oponibilidad” de esa causa de
revocación, lo será desde la fecha en que se formula “rogación”. Dejamos a
salvo las dos hipótesis de “error (material)que encaminan el caso hacia la
“rectificación de asiento”
c
Medidas cautelares:
Las “medidas cautelares” producen “dominio
imperfecto”, y en los casos de tratarse de acciones sobre nulidad, reivindicación,
revocación, usucapión u otro juicio relacionado a esa “titularidad”.” el dominio
puede considerarse a partir de alli, “dominio revocable” frente a tercero.No todas las medidas cautelares tienen ese efecto. Tal las que son dictadas
en procesos donde no se cuestiona la “titularidad de dominio”. Pero es regla que
en todo caso de juicio, el “titular de dominio” puede ser afectado por medida
cautelar decretada en juicio. Sea embargo, anotación de litis, prohibición de
contratar, En todo caso el “registrador califica” el documento judicial y de no
mediar “defectos formales”,(se toma razón “provisoria”-180 días etc)se provee la
inscripción definitiva de la cautela. El “tercero” que ha obtenido la cautela en su
favor obviamente está legitimado para peticionar copia del “folio real” cautelado
para disponer de la “constancia” de la cláusula inscripta. Si la hubiere. Si no la
hay se encamina el caso a un conflicto de “oponibilidad” y/ó rectificación de
asiento “oponible o no” según las alternativas de “error” del registrador o de
quien efectuó la “rogación”, ya indicada.d
Publicidad: A partir de la inscripción del documento con la “cláusula”
respectiva, se produce el “efecto registral” “oponibilidad” que en el CCy C las
6
normas establecen con toda claridad en diversos capítulos cuando señala que el
acto debe ser inscripto. Por tanto en cualesquiera de las hipótesis en que
expresamente la ley señala que es “oponible” el derecho que se trate desde la
“inscripción registral”, se produce el efecto jurídico y la consecuente publicidad
registral. Los terceros “pueden conocer” y por tanto para ello la vía del “informe”
(art.27 ley 17801)o en su caso las “certificaciones” (arts.23/5 ley.cit).
e Asiento registral de Inscripción: Un aspecto que necesariamente hay que
comenzar el tratamiento es en qué lugar del “folio real” corresponde hacer la
publicidad de estas cláusulas que “textualmente” la ley 17801 no tenía ni tiene
previsto. O sea en qué rubro del folio real, se “asienta” al inscribir el documento
la “cláusula (s)” que tipifica la especie que fuere de “dominio revocable”, ahora
EXPRESAMENTE dispuesto por la ley de fondo.e.1.Rubro titular del dominio: lugar designado como a) en el diseño de la
Prov.BsAs, n*6 en el Registro de Capital Federal. Cada Provincia diseño su “folio
real” conforme la manda de la ley nacional en el art.38.Utilizar el espacio destinado al “titular de dominio”, consignando luego de los
todo los datos identificatorios del nuevo titular (o los, o “persona jurídica” art.141
ccyc que fuere) la “especie” de “dominio revocable” que contuviere la “rogación”
correspondiente y tuviere su correlato documental.Indicando si es condición,
plazo, cargo ,pacto de las especies admitidas: retroventa, recompra, preferencia; o
gestión de negocios. Luego como es de ley: documento (especie), lugar, fecha y
autorizante del mismo. fecha de ingreso al Registro.e.2. Rubro gravámenes y restricciones: Tal vez el mas adecuado. Colocando en
primer lugar la “especie” de “dominio revocable” y demás especificaciones
básicas que se indican en el punto anterior.(obviamos repetición).
Damos así nuestra postura sobre lugar y contenido NECESARIO del “registro
del “dominio revocable”.
7
Cancelación:
La cancelación de las “cláusulas” indicadas se produce por vía
de “documento inscribible” (notarial o judicial) relativo a la especie y contenido
que corresponda (calificación registral). No hay “cancelación de oficio”. Debe ser
“rogada”con documento idóneo al efecto. De tal modo en la realidad
“extraregistral” se puede haber cumplido la “condición” o vencido el “plazo” u
otro aspecto que sea causa de la potencial “revocación”o “consolidación del
dominio”, pero la “inscripción de la cláusula” está ”vigente en el Registro”.El
interesado en ajustar el “registro” a la “realidad jurídica”, debe impulsar con el
documento que corresponda la “cancelación” de la “cláusula” que imperfecciona
su “derecho”.f
Caducidad:
La caducidad es la “perdida de toda oponibilidad” y en casos
“del derecho mismo”, no obstante tener “existencia la inscripción registral”. Hay
supuestos en que la misma ley de fondo establece el efecto de “inoponibilidad”, y
otros en los que debe mediar ”cancelación” del asiento de ese “derecho” en el
Registro, mediante la rogación documental pertinente para hacer coincidir la
realidad registral con la extrarregistral.
Consideración previa y alcances de la propuesta:
Hemos querido presentar lo que consideramos –en una primer mirada“aspectos registrales” del “dominio revocable”. Las cuestiones o “nov edades
registrales” que se originan con el “nacimiento del derecho” o la causa de
“revocabilidad del dominio”,y la inserción “registral” que requiere para ellas la ley de
fondo. No es un tema que se deba abordar, según la convocatoria, las “cláusulas” en sí
mismas.
8
Obviamente no es que no se relacionen cada una de ellas con las
“modalidades” de su asiento en el Registro. Empero para circunscribirnos a la pura
esfera “registral”, hemos efectuado la ubicación de el tema que luego de la reforma de
fondo aludida, se torna –ahora frente a textos expresos- de suma importancia para los
operadores jurídicos, y la comunidad toda.La ponencia en consecuencia no pretende otro fin que responder según se
expresa a los “aspectos registrales” que tiene el “dominio revocable”, a la luz e la
nueva normativa de la ley de fondo, que ahora contiene toda claridad en la materia ,en
los diferentes casos que expresamente señala y enumeramos.
Estamos iniciando un debate en el que se deben sumar aportes. No hay ni
doctrina ni jurisprudencia anterior que nos constriña. Sólo líneas generales.
Todo originado en que anteriormente tanto por no requerir “inscripción
registral” el código de Vélez como recaudo para su “oponibilidad”, como asimismo no
desprenderse con toda claridad –aunque no estaba prohibido- de la ley 17801 que sólo
preveía en el art.33 la “cancelación. Hoy en cambio la ley de fondo nos constriñe
claramente. Esta era una de las tantas cuestiones en las que no era uniforme el
tratamiento. Desde el 1 de agosto de 2015, no quedan dudas Hay que tratarlo.-
Astrid Alfonsin.
Gloria Gimenez
Alberto F Ruiz de Erenchun
Instituto de Derecho Registral
del Colegio de Abogados de La Plata.La Plata. septiembre de 2015.-
9