se reprodu precio y

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REVISTA DE LA AEU
-
3.1.6. ESTADO CIVIL. PROMESA DE COMPRAVENTA. COMPRAVENTA ENTRE
uno
(l-6),20íl{
CÓNYUGES.
de otorgarse promesa de compraventa siendo la promitente
adquj.
se firma la
compraventa definitiva siendo la misma casada con
Luego
rente
T. 92
soltera,
de los
promitentes vendedores.
No
se
trata de
compraventa entre cónyuges
ya que la causa del negocio es anterior al matrimonio. La
compraventa es válida ya que es contrato de «cumplimiento» de la promesa
para obtener el resultado definitivo que es la enajenación.
prohibida
por la
ley
CONSULTA
HECHOS
venta entre
a) Con fecha 7 de marzo de 1973, se otorgó
promesa de compraventa del inmueble rural
padrón N° ...4 en mayor área, en documento
privado debidamente inscripto en el Registro
General de Inhibiciones.
b) Como promitentes vendedores compare
cieron J.J.C de Z.
viuda, A.Z., soltero y E.A.Z.C,
soltera, y como promitente vendedora M.H.H.,
soltera.
c) Con fecha
10 de
marzo
de 1978,
se
otorgó
la escritura de compraventa en cumplimiento
de dicha promesa, siendo uno de los promi
tentes
sado
la
vendedores, A.Z.,
en ese
momento
ca
únicas
nupcias con M.H.H., quien era
promitente compradora.
d) El matrimonio de A.Z. y M.H.H. se cele
en
bró el 27 de diciembre de 1973.
e) Actualmente se proyecta enajenar el refe
rido inmueble a un tercero, escritura que auto
rizaría la consultante, quien observa el título
por tratarse de compraventa entre
cónyuges.
OPINIÓN DE LA CONSULTANTE
Entiende que de acuerdo al art. 1675 del C
Civil que dice: "Es nulo el contrato de compra-
pos",
cónyuges
no
separados
la escritura de 10 de
marzo
de
cuer
de 1978
es
absolutamente nula.
La
la
norma es
clara
en
cuanto
a
la nulidad de
entre
cónyuges y no prevé
excepción que la causa de dicha compra
venta haya sido anterior al matrimonio. Foresta
compraventa
como
razón entiende que el título es observable.
Para la escribana consultante una soludón
ser obtener la declaración judicial de
nulidad de la compraventa para poder cance
lar la inscripción registral de la misma y reha
podría
bilitar la
inscripción de la promesa de compra
retrotrayendo la situación
venta. En este caso,
al estado anterior de la compraventa, estaría
ante una promesa de compraventa válida,
mos
ya que
se
otorgó
cuando aún
eran
solteros los
señores Z.-H.
recuperaría la calidad de pro
compradora y estaría en condiciones
de ceder al futuro comprador la calidad de pro
mitente compradora y este último debería rea
lizar la escrituración judicial del bien, ya que
parte de los obligados a suscribir dicha com
praventa en cumplimiento de promesa, están
fallecidos. Actualmente no existen embargos
que afecten a los promitentes vendedores.
La señora H.
mitente
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
La informante
no
comparte la conclusión
te
nula.
cuanto
a
que entre
transcripto es claro
cónyuges no se puede
otorgar escritura de compraventa, pues la con
es la nulidad o la inexistencia, según
la posición que se sostenga.
secuencia
ce en
el
hipótesis no
caso en
es
la que
se
reprodu
cuestión, pues aquí se trata de
compraventa otorgada en cumplimiento
promesa, de un negocio preliminar
de que respecto a la naturaleza se lo
allá
(más
una
de
El art. 1675 del C Civil
en
Pero esta
a
que arriba la consultante, respecto a que en el
caso se trate de una compraventa absolutamen
una
considere contrato definitivo o preliminar), del
cual surgen las obligaciones típicas de un con
trato definitivo, en el caso, pago del precio y
entrega de la cosa y surge también la obliga-
t:ONSULTAS
123
:ión de hacer, que consiste en otorgar otro con
trato en cumplimiento del contrato anterior.
De acuerdo
a nuestro ordenamiento jurídi
requiere luego del otorgamiento de un
f ontrato de "promesa", el otorgamiento de otro
contrato de cumplimiento para la obtención del
resultado definitivo que es la enajenación.
La causa del negocio que culmina con el otor
gamiento de la compraventa del año 1978, se
,
co,
se
encuentra
en
el contrato de promesa, que de
los hechos referidos por la consul
tante y la documentación agregada, fue otor
gado siendo las partes involucradas (Z.-H.), de
acuerdo
a
estado civil solteros.
Compartiendo la opinión del Esc. Fernando
("Derecho práctico y teórico. Algunas
Consultas", Mdeo., AEU, 1973, pág. 130), la pro
Sostiene el Esc. Miranda
en
el
trabajo
cita
do: "Lo que está prohibido es celebrar el con
trato y contraer la obligación; no el cumplimien
to de
obligación preexistente al matrimo
cumplirse, voluntaria o forza
damente, en especie o por equivalente ...".
una
nio y que debe
Incluso, el hecho de que el precio
se
hubiere
pagado, durante la vigencia de la sociedad con
yugal, no nos merece observación en cuanto a
la validez de la compraventa, pudiendo ser en
todo
en
caso una situación
que deberá resolverse
el momento de la disolución y liquidación
de la sociedad
conyugal.
CONCLUSIÓN
Miranda
hibición del art. 1675 del C Civil no
se
da
en
este
icaso, pues el contrato "promesa" fue otorgado
anterioridad al matrimonio y ahora solo
Icón
mediante el modo
¡resta cumplirlo
Por lo tanto, si bien
:
es
cierto
pertinente.
como
sostiene
lia consultante que el C Civil en el artículo cita
do no prevé como excepción que la causa de la
compraventa haya sido anterior al matrimonio,
cierto que del contrato de promesa
¡surgen las obligaciones típicas del contrato deifinitivo (las obligaciones principales entrega de
¡también
pago del precio) e incluso comienzan
ejecutarse desde ese momento. En consecuen
la
a
es
cosa
-
cia, la única
obligación que queda pendiente,
otorgarrüento del contrato de compraven
ta en cumplimiento de aquella promesa, no in
es
el
teresando
sean
en ese
momento que los
otorgantes
cónyuges.
El art. 1675 del C Civil
prevé la situación del
compraventa entre cónyu
otorgamiento
una
ges, pero
compraventa fuente de obligacio
nes, donde surjan las obligaciones principales
de
y
no
de
una
contenido
es
una
compraventa
dar
en
la cual el único
cumplinüento
al
negocio
an
terior y otorgar la respectiva tradición, para al
canzar el resultado definitivo enajenación.
compraventa del año 1978 es válida y efi
pues se trata de una compraventa en cum
La
caz,
plinüento de una promesa otorgada cuando las
partes interesadas eran de estado civil solteras,
negocio de cumplimiento, que solo cumple la
función de yuxtaponerse al negocio obligacio
nal para alcanzar el resultado enajenación.
Esc. Daniella Cianciarulo
Informante
Montevideo, 4 de octubre de 2005. La Comi
integrada por los Eses.
Enrique Arezo, Miguel Burdín, Guiselda Cas
sión de Derecho Civil
tillo, Daniella Cianciarulo, Ana María de Me
llo, Gustavo Echavarría, Daniela Fontana, Ma
ría Gabriela García Várela, Alicia González Bil
che, Jorge Machado, Mariela Mazzilli, Roque
Molla, Aída Noblía, Javier Parga, Laura Parnás,
Margarita PuertoUano, María Ritacco, Fanny
Rodríguez Duarte, Laura Rodríguez Rodríguez,
Bruno Rossi, Mildred Secondo, Adriana Silva
Fierro, Silvia Tourné y María Beatriz Vázquez,
aprueba el informe que antecede, elaborado por
la Esc. Daniella Cianciarulo.
Esc.
Roque
Molla
Coordinador alterno
Aprobado por la CD de la AEU el 26 de abril
de 2006, Acta 2953, Expediente 6551/2005.