padrón. compraventa. remate judicial. hipoteca. inoponibilidad

Derecho civil
PADRÓN. COMPRAVENTA. REMATE JUDICIAL. HIPOTECA.
INOPONIBILIDAD. PUBLICIDAD REGISTRAL.
Resumen
Luego de hipotecado un inmueble es fusionado con inmueble lindero. Al ser subastado judicialmente se le debe escriturar al mejor postor el inmueble hipotecado
con la configuración y deslinde que resulta del plano invocado en la escritura de
hipoteca.
CONSULTA
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I.
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Consulta
El Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de … turno solicita
informe sobre la posibilidad jurídica de escriturar un inmueble padrón
n.° …45 subastado en una ejecución hipotecaria en razón de que con
posterioridad al remate se acreditó en autos que se le había anexado, con
anterioridad a la subasta, parte de un padrón lindero siendo hoy el padrón
resultante (n.° …94) de distinta configuración y deslinde.
Asimismo, la Dirección Nacional de Catastro eliminó del empadronamiento al padrón n.° …45.
II. Relación de hechos
Se presentó en primera instancia, para su estudio, testimonio completo del
expediente, certificados registrales y plano. En segunda instancia se agregaron nuevos elementos como ser una Resolución de la Dirección Nacional
de Catastro e inscripción de una comunicación de dicha Dirección en el
Registro de la Propiedad Inmueble así como copias de escritos presentados
por los mejores postores.
Relacionaremos solo la información necesaria para el correcto planteo
de la situación generada y que resulta del cúmulo de la documentación
presentada.
1) 1971: se hipotecaron a favor del Banco de la República Oriental del
Uruguay tres solares de terreno con sus edificios, empadronados en conjunto con el n.° …45. Cabe señalar que este inmueble tenía constituida a su
favor como predio dominante, una servidumbre de paso a perpetuidad
que gravaba el padrón lindero n.° …49 (luego padrón n.° …14) afectando
una superficie de … m2 y que fue constituida al ser adquirido el padrón n.°
…45 por los deudores hipotecarios, resultando ello de la misma escritura
de compraventa.
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2) 1975, 1976, 1978, 1981 y 1982: sucesivamente se otorgaron ampliaciones del crédito concedido con la garantía hipotecaria del mismo padrón
n.° …45.
3) 1982: según resulta de escrito presentado por los mejores postores, el
Tribunal de Apelaciones en lo Civil de primer turno con fecha 13 de octubre
de 1982 declaró extinguida la mencionada servidumbre de paso. El
fundamento del fallo jurisprudencial fue que se desvirtuó la naturaleza de
esta servidumbre al haberse construido obras e instalaciones ampliándose
la planta industrial que allí funcionaba. No surge si esta extinción fue anotada en los títulos de propiedad de los inmuebles así como tampoco resulta
su eventual inscripción registral (LJU, tomo 86, 1983, caso 9.934).
4) 1983: se levantó plano de mensura y reparcelamiento de los padrones
n.os …45 y …14 (lindero) inscripto en diciembre de 1983. Por este plano el
padrón lindero n.° …14 se divide en dos partes: parcela a y parcela b.
Se establece por nota que la parcela b se deslinda al solo efecto de incorporarse al padrón lindero n.° …45. Además se agrega que la parcela a no
podrá ser enajenada hasta tanto la parcela b se incorpore por escritura
pública al padrón n.° …45 (que se identifica como parcela “c”).
5) 1984: por escritura otorgada el 22 de marzo de 1984 se enajenó al
propietario del padrón n.° …45 la parcela b del mencionado plano. La
primera copia respectiva fue inscripta en el Registro de Traslaciones de
Dominio en el año 1984.
6) 2000: el Banco de la República Oriental del Uruguay promueve judicialmente las medidas preparatorias previas a la ejecución hipotecaria
del padrón n.° …45 ante el Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo
Civil de … turno.
7) 2002: en dicho expediente se trabó embargo específico sobre el padrón
n.° …45 por resolución de junio de 2002 y el que luego fue reinscripto.
8) 2004: se agrega al expediente cédula catastral informada emitida
el 23 de agosto de 2004 de la que resulta que el padrón n.° …45 tiene un
área de … m2 desde el año 1946.
9) 2007: la propietaria del padrón lindero n.° …14 se presentó ante la
Dirección Nacional de Catastro solicitando que en mérito a que el 22 de
marzo de 1984 se enajenó la parcela b de dicho padrón al propietario del
padrón n.° …45 se proceda a la modificación predial de ambos padrones.
Solicitud que fue aceptada por dicha Dirección según resolución de fecha
12 de octubre de 2007 emitiéndose en diciembre de 2007 las respectivas
cédulas catastrales:
— por el padrón n.° …93, segregado del padrón lindero n.° …14 y que
corresponde a la parcela a; esta cédula catastral fue retirada por
los interesados en diciembre de 2007;
— por el padrón n.° …94 que es la suma del anterior padrón n.° …45
y la parcela b (parte del anterior padrón n.° …14). Esta cédula
catastral nunca fue retirada por el propietario.
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Consecuentemente se eliminaron del empadronamiento los n.os …14 y
…45.
10) 2008: en el expediente judicial y por auto de fecha 15 de mayo de
2008 se decreta se proceda al remate del inmueble embargado y se realiza
el edicto de remate donde se individualiza al mismo como el padrón n.°
…45 con la configuración, deslinde y superficie que resultan de las escrituras de préstamo hipotecario y sus ampliaciones. El día 04 de setiembre
de 2008 se realiza la subasta resultando aceptada la mejor oferta por una
suma de U$s 162.000,oo.
11) 2008: los mejores postores se presentan el 24 de setiembre de
2008 invocando que se produjo el ya mencionado reparcelamiento, que
el padrón rematado n.° …45 no existe más y en su lugar está el nuevo
n.° …94; adjuntan al efecto cédula catastral informada del n.° …94. Asimismo presentan certificado registral por el actual padrón n.° …94 y sus
padrones anteriores n.os …45 y …14 del que resulta:
— por el padrón n.° …45 surge el título de propiedad a nombre de los
propietarios rematados, la hipoteca y sus ampliaciones y el embargo
específico;
— por el padrón n.° …14 surge la venta de la parcela b del año 1984
relacionada en el numeral 4) ut supra;
— por el padrón n.° ...94 no surge información alguna.
Y en definitiva, solicitan que, previa conformidad de la oficina actuaria,
se tenga presente el cambio de número de padrón ordenándose la escrituración del padrón n.° …94, antes padrones n.os …45 y …14 parte. Por su
parte la oficina actuaria informó que deberá tenerse presente al momento
de la escrituración judicial el nuevo padrón resultante n.° …94 y que a
tales efectos deberá presentarse un certificado notarial en el que conste
la descripción y deslinde del mismo.
Por resolución de fecha 20 de octubre de 2008 el Juez aprobó el remate
y de lo informado por la oficina actuaria dio vista a las partes a la
vez que dispuso que se integrara la totalidad del precio.
Los mejores postores, en consecuencia, integraron la totalidad de dicho
precio.
12) 2008: el 23 de diciembre de 2008 se presentó el acreedor hipotecario,
el Banco de la República Oriental del Uruguay solicitando que se escriturara el inmueble subastado en autos, esto es, el padrón n.° …45.
13) 2009: el 13 de abril de 2009 la oficina Actuaria informa que:
— es necesario oficiar a la Dirección Nacional de Catastro a los efectos
de que informe el motivo del reparcelamiento operado, quién hizo
la solicitud y fecha de la misma y agregación de los planos respectivos;
— deberá ser objeto de resolución judicial que se haya rematado
un objeto distinto al hipotecado originariamente (destacado
nuestro). Por resolución del 16 de abril de 2009 el Juez dispuso que
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INFORME 7
El caso en consulta resulta, en una primera lectura, signado por la complejidad y confusión como notas dominantes. Sin embargo a poco de pro-
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se oficiara como solicita la oficina actuaria y que a lo demás oportunamente se proveerá.
14) 2009: se presentan primero los mejores postores aduciendo que la
información solicitada por la oficina actuaria ya luce agregada en autos y
que debe procederse a escriturar el inmueble subastado con la configuración y deslinde del actual padrón n.° …94. Y, entre otras consideraciones,
sostienen que antes del remate visitaron el bien a subastar y constataron
que el mismo tenía dos frentes uno por la calle … (único frente del viejo
padrón n.° …45 agregamos nosotros) y otro por la calle … (frente de la
fracción que se anexó, también agregamos nosotros) y que durante el remate se resaltó la importancia de que el inmueble que se estaba subastando
contaba con los frentes referidos. Y agregaron que el agregado predial al
bien subastado había sido un acto libremente otorgado por el propietario
rematado y que, en definitiva, ello favorecía al acreedor hipotecario. Luego
se presenta el actor Banco de la República Oriental del Uruguay aduciendo
que desconocía la mutación predial operada y que la oficina actuaria había
aprobado oportunamente la titulación del padrón subastado y que por tanto
correspondía la escrituración del padrón hipotecado n.° …45.
15) 2009: la oficina actuaria elabora informe donde sucintamente relaciona lo acontecido en estos autos y sugiere se oficie a la Asociación de
Escribanos del Uruguay “a los efectos de que informe la posibilidad jurídica de proceder a la escrituración del bien ejecutado en autos en el estado
material y jurídico que hoy tiene […]”. La sede judicial accedió a dicha
sugerencia oficiándose a la AEU en los términos referidos.
16) 2010: el 28 de abril de 2010 el Banco de la República Oriental del
Uruguay solicitó a la Dirección Nacional de Catastro la expedición de
una nueva cédula catastral por el padrón n.° …45 en sus dimensiones
anteriores al mencionado reparcelamiento a los efectos de proceder a la
escrituración judicial.
El 9 de noviembre de 2010 la Dirección Nacional de Catastro resolvió
no hacer lugar a la solicitud del BROU.
17) 2010: el 12 de octubre de 2010 la Dirección Nacional de Catastro
emitió un Oficio dirigido al Registro de la Propiedad Inmueble dando conocimiento de las mutaciones catastrales operadas y referidas en el numeral
8) ut supra en cumplimiento de las disposiciones de la Ley 16.871 y el que
fue inscripto en el mencionado Registro el 15 de octubre de 2010.
7
Ver informes elaborados por las Comisiones de Derecho Registral y de Técnica
Notarial Procesal, publicados en p. 587 y 613 respectivamente.
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fundizar en el mismo se alcanza la comprensión real de lo sucedido y los
alcances jurídicos de los hechos visualizándose finalmente una adecuada
solución.
Soslayando los eventuales errores cometidos por los distintos protagonistas de esta historia se impone la necesidad del análisis con la rigurosidad
propia del instituto de la hipoteca.
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a)
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La especialidad de la hipoteca
Entre las notas que signan a la hipoteca de nuestro Código Civil está la
especialidad. En mérito a ella la hipoteca afecta determinado bien el cual
debe individualizarse en forma concreta (arts. 2322 y 2334 del C. Civil). Y
respecto de la extensión de la hipoteca el art. 2335 del C. Civil establece:
“La hipoteca de una cosa se extiende a todos los accesorios y mejoras que le
sobrevengan. (…) Afecta asimismo los frutos de cualquier especie […]”.
Comentando esta norma, Gamarra expresa que: “Hay que comprender
como accesorios a los inmuebles por destino, a los árboles y plantas así
como a los productos y a las yerbas, maderas, frutos, tierra o arena […].
Cuando no se establecen limitaciones la hipoteca se extiende por la accesión
al edificio que se construye sobre el suelo hipotecado o a los pisos superiores
que se agregan posteriormente al edificio (adiciones, incorporaciones). Pero
como es obvio, la garantía no comprende aquellas adquisiciones voluntarias
del propietario que conservan su individualidad propia como por ejemplo
un terreno contiguo aunque lindero al bien hipotecado”.
Compartiendo dicho razonamiento concluimos que al presente caso de
fusión de inmuebles no puede aplicarse este art. 2335 pues no encaja en
el concepto legal de “accesorio”.
Por otra parte, la misma naturaleza jurídica de la especialidad de la
hipoteca fija como límite material del gravamen al inmueble originalmente
hipotecado. La fracción que se le anexó con posterioridad no puede ser alcanzada por el gravamen sencillamente porque no fue objeto del mismo.
b)
La servidumbre de paso a la calle …
Este gravamen constituido a favor del predio hipotecado —padrón n.°
…45— fue constantemente tenido en cuenta por el acreedor hipotecario (al
otorgarse las hipotecas y al solicitar su ejecución), por la oficina actuaria
(al aprobar los títulos) y por los mejores postores al hacer postura. Sin
embargo esta servidumbre habría sido extinguida por un fallo judicial del
año 1982, o sea con posterioridad a las hipotecas y con mucha anterioridad
al remate judicial.
Resulta claro que de no haberse operado dicha extinción no habría conflicto alguno: se escrituraría el bien hipotecado que tendría constituida a
su favor esta servidumbre de paso.
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De todos modos el otorgamiento de la compraventa de fecha 22 de marzo
de 1984 referida en el numeral 5) determinó por esta vía la extinción, sin
dudas, de esta servidumbre.
c)
La fusión de padrones
d)
Los edictos de remate
Téngase presente que en el año 2008 se realizó la subasta con edictos que
invocaban títulos de propiedad que comprendían una servidumbre de paso
inexistente, omitían la fusión operada e invocaban un número de padrón
inexistente en esa fecha.
Es claro que de haberse tramitado en ese momento una cédula catastral
por el inmueble a subastar habría quedado en evidencia la problemática
planteada y se habría reconsiderado toda la situación.
Ahora bien, cabe preguntarse: ¿qué consecuencias tiene el contenido de
estos edictos en los términos que vienen de expresarse? Se trata de una
oferta de venta que realiza el Poder Judicial donde se determinan las bases
de la misma y sus características así como la descripción y deslinde del
inmueble a rematar. Entendemos que, de todos modos, en este caso no se
ve afectada la validez del remate en tanto se puede sostener que:
— la extinción de la servidumbre se originó en un fallo judicial que, al
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La realidad empero nos dice que luego de esta extinción judicial y en el
año 1984 se enajenó al propietario del padrón hipotecado (n.° …45) parte
del padrón lindero (ex sirviente) —n.° …14 parcela b— el área correspondiente a la servidumbre extinguida.
Pero fue recién el 10 de octubre del año 2007 que la propietaria del
padrón lindero (n.° …14) solicitó y obtuvo de la Dirección Nacional de
Catastro la modificación predial de ambos padrones. En mérito a ella se
crearon los nuevos padrones:
— n.° …94: es la suma del viejo padrón n.° …45 más la parcela b;
— n.° …93: es el resto del padrón lindero n.° …14.
Se eliminaron del catastro los padrones n.os …45 y …14.
En cumplimiento del art. 17 de la Ley 16.871 (vigente desde el 1.° de
mayo de 1998) la Dirección Nacional de Catastro ofició al Registro de la
Propiedad, Sección Inmobiliaria el 12 de octubre de 2010, comunicando
las mutaciones catastrales operadas.
Vale decir que esta fusión de inmuebles permaneció un tiempo oculta al
conocimiento del público en general y de los ya mencionados interesados
en particular. Entre 1984 (adquisición de la fracción anexada) y el año
2007 la Dirección Nacional de Catastro no fue informada de dicho otorgamiento y mal podía realizar las correspondientes mutaciones catastrales.
Y hasta el año 2010 el Registro de la Propiedad no tomó conocimiento de
las mismas.
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parecer no tuvo más publicidad que la generada por su publicación
en La Justicia Uruguaya;
— la fusión operada —como se verá— resulta inoponible como acto posterior a la hipoteca que no contó con el consentimiento del acreedor
hipotecario y además el gravamen hipotecario no puede alcanzar a la
superficie predial anexada después de haberse constituido aquel;
— el número de padrón es importante en tanto permite individualizar
un inmueble pero esta individualización no resulta únicamente de
dicho elemento sino también de otros como el plano, la ubicación, la
superficie y los linderos.
Por otra parte, nuestro sistema legal establece que todo postor al hacer postura en una subasta judicial acepta como “buenos” los títulos de
propiedad del inmueble correspondiente siendo de su responsabilidad el
asesorarse profesionalmente respecto de la situación del bien.
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e)
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Determinación del bien hipotecado
Por la ya mencionada especialidad de la hipoteca se puede concluir que
el bien subastado no podía ser otro que aquel que se afectó reiteradamente
con gravámenes hipotecarios por un deudor que finalmente incumplió con
su obligación de pago. Y no solo eso, sin contar con el consentimiento de
su acreedor modificó el bien hipotecado anexándole superficie de un bien
lindero. Por tanto, nos encontramos siempre ante el mismo objeto, ante
el mismo bien que fue inicialmente hipotecado, luego subastado y ahora
debe ser escriturado a favor de los mejores postores. Para ello deberá ser
descripto y deslindado invocando el plano utilizado en el título de propiedad
y en las hipotecas. Se podría sostener que el concepto “anexos”, reiteradamente invocado al describirse el bien en la distinta documentación y
en los edictos, se referiría a dicha servidumbre de paso. Pero este “anexo”
que significaría la servidumbre de paso desapareció por un fallo judicial
por lo que mal puede ser invocada. Lo que sucedió luego, esto es, la fusión
del bien hipotecado con parte de un bien lindero, no puede ser considerada
“anexo”. Primero, porque ni gramatical ni jurídicamente lo es. Y segundo
porque dicha fusión no era de conocimiento de los protagonistas de estos
acontecimientos quienes se enteraron de la misma con posterioridad a la
subasta.
f)
Conclusiones
Se debe escriturar el bien inmueble que fue objeto de las hipotecas.
En mérito a los conceptos desarrollados ut supra entendemos que siguiendo un estricto rigor jurídico corresponde que se escriture a los mejores postores el bien inmueble descripto y deslindado en las escrituras de
hipotecas e invocando el mismo plano allí referido.
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El Juzgado deberá remitir oficio a la Dirección Nacional de Catastro
mandatándolo para que adopte las medidas necesarias a fin de permitir
el cumplimiento del remate de autos.
g) Bibliografía consultada
— Gamarra, Jorge en Tratado de Derecho Civil Uruguayo, tomo II, vol. 2,
pp. 80 y ss.
— Rev. AEU, tomo 79, n.os 7 a 12, jul.-dic. de 1993- pp. 320 y ss.
Esc. Fernando Alonso Fernández
Informante
Escs. Enrique Arezo y Roque Molla
Coordinadores alternos
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 11 de julio
de 2011. Expediente 684/2009).
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Montevideo, 21 de junio de 2011. La Comisión de Derecho Civil integrada
por los Escs. Federico Albin, Fernando Alonso, Adriana Amado, Enrique
Arezo, Sandra Bochard, Miguel Burdín, Guiselda Castillo, Daniella Cianciarulo, Andreina De Benedetti, María Angelina Díaz, Gustavo Echavarría,
Valeria Fraga, Adriana Goldberg, Alicia González Bilche, Carlos Groisman,
Fátima Izaguirre, Jorge Machado, Roque Molla, María Alejandra Portillo,
Margarita Puertollano, María Ritacco, Estela Sarachu, Mildred Secondo,
Adriana Silva, Silvia Tourné, María Beatriz Vázquez de León, Silvia Vázquez Sepúlveda y Jimena Viana, aprueba el informe que antecede.
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