hojas del manual de renta 2011 en el que se aclara este

Ganancias y pérdidas patrimoniales que no se integran en la base imponible del IRPF.
Determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales: normas generales
Ejemplo 4:
El matrimonio formado por don M.P.T. y doña J.L.C., de 70 y 68 años de edad, respectivamente, han vendido su vivienda
habitual el 25 de mayo de 2011 por un importe de 250.000 euros.
Dicha vivienda fue adquirida por ambos cónyuges en régimen de sociedad legal de gananciales el 13 de marzo de 1980
por un importe equivalente a 60.000 euros incluidos, los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición.
Determinar las consecuencias fiscales de dicha transmisión.
Solución:
Al tener ambos esposos una edad superior a 65 años, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda
habitual está exenta del IRPF.
Determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales: normas generales
1. Derivadas de transmisiones onerosas o lucrativas (Arts. 34 a 36; disposición transitoria novena Ley IRPF y 40 Reglamento).
La determinación del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales que procedan de la
transmisión, onerosa o lucrativa, de elementos patrimoniales no afectos (9) viene determinada por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de los elementos
patrimoniales.
l El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a)El importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado o, cuando la misma hubiere sido a título lucrativo o gratuito (herencia, legado o donación), por el declarado o el comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones (10), sin que éste pueda exceder del valor de mercado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, sin que se
computen, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación. Tiene la consideración
de mejora, a estos efectos, la indemnización que satisface el propietario a su inquilino para
que éste desaloje el inmueble.
c) Los gastos (comisiones, Fedatario público, Registro, etc.) y tributos inherentes a la adquisición (Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA o Impuesto
sobre Sucesiones o Donaciones si la adquisición se realizó a título gratuito), excluidos los
intereses que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
d)De la suma correspondiente a las anteriores cantidades se restará, el importe de las
amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima. No procede computar amortización por aquellos bienes no susceptibles de depreciación, como por ejemplo, los terrenos, los valores mobiliarios, etc.
(9)
La determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial que proceda de la transmisión de elementos patrimoniales afectos se comenta en las páginas 351 y ss. de este mismo Capítulo.
(10) En las transmisiones lucrativas de empresas o participaciones a las que se refiere el artículo 20.6 de la Ley
29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE del 19), el valor de adquisición
coincidirá con el originario del donante ya que el donatario se subroga en la posición de aquél respecto de los
valores y fechas de adquisición de dichos bienes.
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Capítulo 11. Ganancias y pérdidas patrimoniales
En relación con el cómputo de las amortizaciones, debe subrayarse que las "fiscalmente
deducibles" corresponden exclusivamente a los inmuebles o muebles arrendados o subarrendados, a derechos reales de uso y disfrute sobre bienes inmuebles, a los supuestos de
prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica y al arrendamiento
de negocios o minas o subarrendamientos. En estos casos, la amortización mínima (11) se
computará, con independencia de su efectiva consideración como gasto.
l
El valor de transmisión estará formado por:
a) El importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado o el valor declarado o,
en su caso, el comprobado administrativamente a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones cuando la transmisión se hubiese realizado a título lucrativo o gratuito, sin que
éste pueda exceder del valor de mercado.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre
que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
b) De la cantidad anterior podrán deducirse los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto hubieren resultado satisfechos por el transmitente.
En resumen, los componentes de los respectivos valores de adquisición y transmisión de los
diferentes elementos patrimoniales son los que se indican en los siguientes cuadros:
(+) Importe real de la adquisición (o valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
(+) Inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses), satisfechos por el adquirente.
(-) Amortizaciones (inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos, así como en los supuestos
de prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica).
= Valor de adquisición
(+) Importe real de la transmisión (o valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
(-) Gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente.
= Valor de transmisión
Actualización de los componentes del valor de adquisición de inmuebles no afectos (Art.
40.2 Reglamento).
Para las transmisiones de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas realizadas durante el año 2011, los coeficientes aplicables para determinar los importes actualizados de los diferentes componentes del valor de adquisición son los que figuran en cuadro
de la página siguiente: (12)
(11)
La amortización mínima es la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que
corresponda, según cada caso. Para inmuebles arrendados, el importe de la amortización mínima se determina
aplicando el 1,5 por 100 hasta el 31-12-1998; el 2 por 100 hasta 31-12-2002, y el 3 por 100 desde 1-1-2003.
(12) Véase el artículo 59 de la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011
(BOE del 23).
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