que otorga garantías a los compradores de nuevas viviendas.

Asamblea Nacional
Secretaría General
TRÁMITE LEGISLATIVO
2014-2015
168
ANTEPROYECTO DE LEY:
PROYECTO DE LEY:
LEY:
GACETA OFICIAL:
TÍTULO:
QUE OTORGA GARANTÍAS A LOS COMPRADORES DE
NUEVAS VIVIENDAS.
FECHA DE PRESENTACIÓN:
27 DE ENERO DE 2015.
PROPONENTE:
INICIATIVA CIUDADANA.
COMISIÓN:
COMERCIO Y ASUNTOS ECONÓMICOS.
Apartado 0815-01603 Panamá 4 , Panamá
ANTEPROYECTO DE LEY Nº168
COMISIÓN DE COMERCIO Y ASUNTOS ECONÓMICOS
ANTEPROYECTO DE LEY NO.
(De de
de 2014)
Que otorga garantías a los compradores de nuevas viviendas
LA ASAMBLEA NACIONAL
DECRETA:
Artículo 1. Esta Ley tiene como objeto garantizar a los compradores de bienes inmuebles, sobre las
futuras reclamaciones de daños estructurales a la propiedad, vicios ocultos y cualquier otro dafío que
no involucre el mal uso del bien inmueble.
Igualmente extender el plazo de garantía que deben otorgar las promotoras una vez entregada la
propiedad.
Artículo 2. Se extiende la garantía sobre la propiedad por un periodo mínimo de tres (3) años, está
garantía debe estar constituida mediante un fideicomiso de administración, con el fin de garantizar los
reclamos de daños estructurales a la propiedad, vicios ocultos y cualquier otro daño que no involucre
el mal uso del bien inmueble durante el periodo de garantía otorgado.
Artículo 3. Los promotores deberán obtener a su costo, un fideicomiso de administración, para
garantizar la atención de los reclamos que presenten los consumidores, en el caso de disolución de la
sociedad o cierre de operaciones de la empresa promotora. La reserva de fondos será de un cinco por
ciento (5%) del precio de venta de cada propiedad, cuando el precio de la misma no superen los
CIENTOVEINTE MIL BALBOAS (B/.l20,OOO.OO) y por el dos por ciento (2%) del precio de venta
de cada propiedad cuando el precio de la misma supere los CIENTOVEINTE MIL BALBOAS
(B/.l20,OOO.OO) y su vigencia se extenderá por tres (3) años, a partir de la fecha de entrega de la
propiedad objeto de compra. Esta reserva no es una limitación en caso que los daños superen el monto
reservado, la promotora deberá cubrir el excedente del costo con fondos propios.
Quienes promuevan la construcción de viviendas de uso residencial familiar, responderán ante los
consumidores por defectos de construcción, vicios redhibitorios de la obra, defectos de equipos
incorporados al inmueble (término de garantía del fabricante).
Artículo 4. Los promotores de viviendas residenciales deberán abrir un fideicomiso de administración
en una fiduciaria con licencia en Panamá, quienes abrirán cuenta en un banco de la localidad, para
custodiar los dineros provenientes de los abonos realizados por los compradores en un término de 3
días. El fideicomiso tendrá una duración de tres (3) rulos, correspondiente con el periodo de garantía,
según el artículo 2 de la presente ley.
Se deberá incluir dentro del contrato del fideicomiso, una cláusula que indique las instrucciones de
devolver a los compradores, los abonos realizados solo en el caso que el proyecto no se realice, se
suspenda una vez iniciado, o por resolución del contrato de compra y venta.
Artículo 5. El fideicomiso será cancelado y los fondos devueltos a la promotora, pasado los tres (3)
años de garantía, siempre que no existan reclamaciones pendientes por resolver, presentadas ante la
promotora o autoridad competente por parte del comprador.
Artículo 6. La Autoridad competente verificará el cumplimiento de esta disposición, en caso de
incumplimiento de la presente ley, incurrirá en una sanción administrativa que podría llegar a la
suspensión del proyecto hasta tanto no sea subsanado el inconveniente; o pecuniaria de CINCUENTA
MIL BALBOAS (B/.50.000.00) hasta CIEN MIL BALBOAS (B/.lOO.OOO.OO).
Artículo 7. La presente Ley entra a regir al día siguiente al de su promulgación.
COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE
Propuesto a la consideración de la Asamblea Nacional, hoy _ de _ _ _ _ _ de 2014, por la
Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad Interamericana de Panamá, en virtud de la
iniciativa presentada a la Dirección Nacional para Promoción de la Patiicipación Ciudadana, con
fundamento en el artículo 111 del Reglamento Orgánico del Régimen Interno.
Representante de la Facultad de Derecho y
Ciencias Políticas de la Universidad
Interamericana de Panamá
ANTEPROYECTO DE LEY Nº168
COMISIÓN DE COMERCIO Y ASUNTOS ECONÓMICOS
ASAMBLEA NACIONAL
SECRETARÍA GENERAL
DIRECCIÓN NACIONAL DE ASESORÍA EN ASUNTOS PLENARIOS
INFORME TÉCNICO-JURÍDICO
INICIATIVA CIUDADANA NO. 17
Por el cual se crea el fondo de reserva para garantizar la respuesta por parte de las
inmobiliarias a los reclamos de los compradores de nuevas viviendas
I.
SOBRE LA PROPUESTA
Los estudiantes de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad
Interamericana de Panamá, han presentado la propuesta de Ley No.17, Por el cual se crea el
fondo de reserva para garantizar la respuesta por parte de las inmobiliarias a los reclamos
de los compradores de nuevas viviendas, con de darle protección a los compradores de los
nuevos proyectos de vivienda de Panamá
Esta iniciativa se fundamenta en que actualmente Panamá con una amplia oferta en
cuanto al sector inmobiliario. Sin embargo ocurre el caso que muchas veces estas
construcciones resultan ser de mala calidad o presentan un problema posteriormente y
cuando esto ocurre el comprador esta bastante desprotegido frente a la inmobiliaria con la
cual contrato el proyecto.
El objetivo principal de la propuesta de la Leyes proveer a los compradores de una
figura la cual garantice brindar respuesta en caso de que se compruebe un reclamo por
algún proyecto inmobiliario. A la misma vez que impulsa a las promotora a no incurrir en
ofrecer un producto de mala calidad.
Por los motivos expuestos la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la
Universidad Interamericana de Panamá, ha tenido a bien someter a consideración de los
trámites legislativos de la Asamblea Nacional ~sta propuesta ciudadana.
II.
CONSIDERACIONES JURÍDICAS
l.
Contenido material de la propuesta
La iniciativa ciudadana No.17 consiste en crear un fondo especial para que de
respuesta cuando los compradores de nuevas viviendas tengan reclamos sobre el producto
inmobiliario adquirido, en la misma se ha anexado un anteproyecto de Ley el cual en esta
sección del informe se desglosada de la siguiente forma:
Titulo I, Capítulo I titulado, Del Objeto y Campo de Aplicación, posee un solo
artículo que plantea el objeto del anteproyecto como bien lo expresa su titulo.
El Capítulo II se titula, De la Garantía y Cumplimiento, en el cual se expone la
formula del financiamiento para crear esta figura y como debe ser cumplida.
El Título II el cual se titula, Deposiciones Generales, y posee un Capitulo Único,
dispone las multas que deben aplicarse y trata la vigencia de la Ley.
2.
Fundamento del análisis técnico jurídico
Como cuestión previa, se deben señalar al ciudadano, que las propuestas de ley
ciudadanas, antes de ser sometidas a trámites internos dentro de la Asamblea Nacional,
deben ser sometidas a un examen técnico jurídico de viabilidad, según lo dispuesto en el
artículo 111 del Reglamento Orgánico del Régimen Interno, cuyo texto trascribimos:
Artículo 111. Curso de las propuestas de ley ciudadanas. Las propuestas de ley
aprobadas por la Asamblea Juvenil y las presentadas ante la oficina de
participación ciudadana de la Asamblea Nacional, previo examen técnicojurídico favorable, serán remitidas por el Secretario o Secretaria General, como
anteproyectos de ley, a la Comisión que corresponda para los fines de que trata
el artículo anterior.
Es decir, que solo las propuestas ciudadanas que sean técnica y jurídicamente
viables podrán ser sometidas al proceso legislativo. Las que no sean viables, serán
archivadas. Así está previsto en la Resolución No.93, de 31 de diciembre de 2009, que
establece el procedimiento para el trámite de las iniciativas ciudadanas presentadas ante la
Dirección para la Promoción de la Participación Ciudadana.
3. Aspectos formales de la propuesta
La propuesta fue evaluada y revisada en su contenido normativo, estructural y
sistemático, tal como fue presentada, llegando a la conclusión de que es viable técnica y
jurídicamente, pero se observó que algunos de sus preceptos deben ser replanteados, de
manera que se preserve su espíritu, respetando el marco jurídico constitucional y
reglamentario y se acaten las directrices de técnica legislativa aplicables a este tipo de
propuesta de ley.
Bajo esta perspectiva, se ha procedido a introducir los ajustes a la propuesta
ciudadana inicial, lo cual produjo un texto unificado el cual acata los parámetros de
técnica legislativa de redacción de proyectos de Ley. Los cambios han quedado
reco gidos en el Anteproyecto de Ley que acompaña este informe y que se detallan a
continuación:
\9
..
Se ha suprimido la división de Títulos y Capítulos ya que el manual Técnica
Legislativa aprobado por la Asamblea Nacional en resolución del No. 27 del
19 de marzo de 2009, indica que los parámetros a seguir en la redacción de
leyes cortas, como es este el caso, no es necesaria este tipo de división.
El título del anteproyecto pasa a ser, Que otorga garantías a los compradores
de nuevas viviendas. El cambio se debe a que se está promoviendo una
nueva forma de realizar este proceso de compra y venta y no se esta creando
un fondo especial propiamente.
4. Aspectos sustantivos o materiales de la propuesta
En cuanto al fondo de la propuesta, es necesario recordar que la función legislativa
encargada a la Asamblea Nacional (y la iniciativa legislativa es parte del proceso de
formación de las leyes), está reglado por la Constitución Política de la República y su
Reglamento Orgánico del Régimen Interno (Ley 49 de 4 de diciembre de 1984).
Es por esa razón, que las propuestas de ley ciudadanas deben ser confrontadas con
los parámetros constitucionales y reglamentarios. El examen del contenido sustantivo de la
propuesta con el referido marco jurídico, pone de relieve los siguientes efectos materiales:
a) Obligaciones del Vendedor
La presente propuesta está ligada a las disposiciones de tipo Civil. El Código Civil
establece cuales son las obligaciones del vendedor para con el comprador de la cosa,
dentro de las cuales está comprendida el saneamiento de la cosa si la misma tuviere vicios.
Por ende la de esta propuesta es cónsona con esta línea de pensamiento, como bien queda
expresado en el artículo 1231 del Código Civil dice lo siguiente:
Artículo 1231. El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de
la cosa objeto de la venta.
Esta acotación es cónsona con la intención de la propuesta ya que la naturaleza de
la misma es brindarle una protección a los compradores de estas propiedades que son
victimas de los malos productos ofrecidos en por las promotoras. En este caso, tratamos a
los bienes inmuebles, a los cuales en las disposiciones de nuestra legislación civil se
refieren ó se entiende como la "cosa" específicamente cuando se produce este tipo de
compraventa.
Además el Código Civil desarrolla ampliamente este tema ya que el mismo dedica
una sección al saneamiento. Dicha sección contempla las diferentes disposiciones y casos
en los que el saneamiento de la cosa toma lugar. En el artículo 1244 se dispone lo
siguiente:
Artículo 1244. En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1231 el
vendedor responderá al comprador:
1.
2.
De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida;
De los vicios o defectos ocultos que tuviere.
En lo que respecta al articulo anteriormente citado es claro que cuando el comprador
adquiere un producto el cual está defectuoso o viciado es responsabilidad del vendedor
sanear, indemnizar, etc. al comprador. Esta propuesta nace con el ideal de cuando esta
situación se presente en el mercado inmobiliario el comprador tenga un recurso el cual
pueda ejecutar en el momento. Esta figura es jurídicamente viable ya que no entra en
conflicto con ninguna legislación anterior.
Por lo antes expuesto, se concluye que la propuesta de ley No. 17, Por el cual se
crea el fondo de reserva para garantizar la respuesta por parte de las inmobiliarias a los
reclamos de los compradores de nuevas viviendas, puede ser sometida a los trámites
internos en la Asamblea Nacional.
111.
CONCLUSIÓN
Por las consideraciones que vienen expuestas, se concluye que:
l.
La propuesta de ley tiene fundamento técnico y jurídico.
2.
La propuesta de ley puede quedar recogida en un Anteproyecto de Ley.
3.
La propuesta de ley aprobada que se presenta es viable jurídicamente, por lo que
puede ser sometido al trámite legislativo, en el evento que sea acogida por la
respectiva comisión.
4.
Se hace la observación de que la propuesta ciudadana, elevada Anteproyecto de
Ley, no implica su aceptación, pues queda sujeta a que sea acogida por los titulares
de la iniciativa legislativa, lo que dependerá de la agenda de la respectiva Comisión.
Panamá, 23 de septiembre de 2014
Carlos Ramón Alvarado
Asesor Legal