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 Funciones del Presidente
Nos han encomendado la elaboración de un resumen detallando las funciones del Presidente de una
Comunidad de Propietarios. El resumen a continuación, debe ofrecer a los propietarios un
entendimiento claro de este cargo y el alcance de sus responsabilidades.
Básicamente, la única autoridad impuesta por Ley, es la del Presidente.

Procedimiento de Elección: La función del Presidente es obligatoria. El Presidente debe ser
elegido por los miembros de la comunidad y, de acuerdo con el Artículo 13, debe ser miembro
de esa comunidad. Un voto mayoritario en la Junta General Anual es suficiente para elegir al
Presidente. Sí nadie se ofrece, entonces se lleva acabo un sorteo y el ganador (¡perdedor!) es
el Presidente. En pequeñas comunidades, algunas veces el cargo es rotativo.

Las legalidades: Si el Presidente desea ser relevado de su cargo, el/ella debe solicitarlo al
Juzgado un mes después de asumir el cargo dando sus motivos, sin embargo, como este tipo
de acción legal es un proceso largo, realmente no se justifica tomar esta acción teniendo en
cuenta que normalmente la permanencia en el cargo es de un año a no ser que los estatutos
especifiquen otro periodo de tiempo. El Juez basará su dictamen en el Artículo 17.3,
designando, de acuerdo con el mismo artículo, cual de los propietarios substituirá al Presidente
en funciones hasta que se elija un Presidente dentro de un periodo de tiempo determinado por
el Juez. Asimismo, se puede recurrir al Juzgado cuando, por algún motivo, ha sido imposible
elegir Presidente. Sí la Comunidad no actúa dentro del periodo de tiempo establecido para
elegir un nuevo Presidente, al vencerse el plazo, el Presidente anterior deberá continuar en
funciones hasta que se elija un Presidente nuevo. Una mayoría simple también puede destituir
a un Presidente. La persona designada para ser Presidente puede ser sustituida de su cargo
antes de la fecha señalada mediante una resolución de la Junta General convocada en reunión
extraordinaria.

Comunidades pequeñas: Todas las comunidades se gobiernan por sí mismas por el sistema de
administración del Artículo 396 del Código Civil, a no ser que sus estatutos específicamente
indiquen lo contrario.
A continuación se citan los conceptos erróneos más frecuentes:
-
El Presidente no tiene que ser o hablar Español.
-
El Presidente no tiene que ser residente a tiempo completo.
-

El Presidente puede recibir pago por sus servicios o sus gastos siempre que así lo
decida la Comunidad.
La importancia de las funciones: El Presidente está encargado de la Comunidad y, como su
representante, tiene total autoridad. El/ella es responsable por ley de las acciones de la
Comunidad y, a no ser que la Junta General elija a un administrador profesional, puede
representar a la Comunidad en todos los aspectos legales dentro y fuera del Juzgado. El
Presidente y/o el administrador asignado, firmará contratos y cheques y puede iniciar acciones
legales a nombre de la Comunidad cuando hayan sido autorizados por votación en Junta
General. En caso de enjuiciamiento a la Comunidad, i.e. Sí alguien se cae por una verja en
mal estado – el Presidente y/o el administrador, a través de un abogado, representarían a la
Comunidad en el Juzgado.

Política de la Comunidad:
La Comunidad deberá escoger y elegir a su Presidente y miembros de la Junta Rectora
prudentemente y con cautela. En nuestra calidad de Administradores siempre recomendamos
que la Comunidad escoja y elija una persona seria con experiencia en negocios.
Hemos tenido experiencia con personas no cualificadas ganando poder en una comunidad de
propietarios involucrándola en problemas legales y financieros que han devaluado el valor de
las propiedades hasta en un 40%.
Por ejemplo:
Un complejo con más de 200 propiedades, durante el boom inmobiliario de mediados de 1990
hasta el 2006, en lugar de ver subir el valor de las propiedades, éste bajó debido a falta de
pintura y dos o tres piscinas cerradas – todo debido a falta de fondos para financiar el
mantenimiento normal y los servicios necesarios.
Como una pauta realista, los propietarios deben considerar que sus cuotas comunitarias
oscilarán entre el 1 y el 1.5% del valor actual de su propiedad.

El Administrador: Las funciones de secretario y administrador pueden asumirse por el
Presidente de la Comunidad a no ser que en los estatutos o la Junta General por votación
mayoritaria, decida que dicho cargo lo desempeñe una entidad independiente a la
Presidencia. El cargo de secretario y administrador pueden ser la misma persona o compañía
o puede elegirse separadamente. El administrador por lo general es un requerimiento legal y a
no ser que la comunidad sea muy pequeña, debe ser un profesional individual o una entidad
corporativa, con el software, el personal y la experiencia necesaria para respaldar y aconsejar
al Presidente. En última instancia es el Presidente quien tomará las decisiones. Al
administrador se le pagará por sus servicios y, en principio, no debe ser miembro de la
comunidad puesto que esto crearía un conflicto de intereses.

El Vicepresidente: La función del vicepresidente es voluntaria. El/ella son elegidos también por
voto mayoritario igual que el Presidente. El vicepresidente puede reemplazar al Presidente si él
tuviera que ausentarse o estuviera incapacitado. El vicepresidente también ayudará al
Presidente en sus funciones de acuerdo con las condiciones establecidas en la Junta General.

Obligaciones del Presidente: Normalmente solo el Presidente puede convocar una junta pero
en el improbable caso de que el/ella rehusaran hacerlo, el 25% de los propietarios pueden,
legalmente, convocar una reunión después de contactar con el Presidente quien luego deberá
dar instrucciones al administrador. La reunión deberá tener dos convocatorias.
Para que la reunión sea legal en la primera convocatoria, el 51% de los propietarios deben estar
presentes para que haya quórum. En realidad, esto ocurre raramente por lo que la ley estipula
que en una segunda convocatoria cualquier número de propietarios puede formar quórum pero esta
reunión deberá llevarse a cabo treinta minutos después de la primera convocatoria.
-

Se recomienda a los propietarios que asistan a la reunión personalmente o por
representación para evitar que se tomen decisiones equivocadas – esto podría tener un
efecto negativo en el valor de inversión de sus propiedades.
El Presidente y/o el administrador:
1.- Convocar la JGA con suficiente antelación.
2.- Presidir la reunión general y asegurarse que se observe el Orden del Día.
3.- Supervisar la preparación de las cuentas, gastos e ingresos.
4.- Preparar el presupuesto para el próximo año.
5.- Asegurarse que el Acta se transcribe correctamente.
6.- Informar a cualquier miembro ausente, por escrito, de las decisiones tomadas. Sí ellos no
expresan su disconformidad dentro de 30 días, se asumirá que están de acuerdo con las
decisiones a no ser que éstas contradigan el texto de la ley en cuyo caso, podrán revocarse a los
3 meses ó, en el Juzgado a los 12 meses.
7.- Supervisar la gestión de los elementos comunes y los servicios de la Comunidad.
8.- Escuchar o recibir las quejas de los miembros de la Comunidad.
9.- Es responsable del desenvolvimiento de la comunidad, sujeto exclusivamente a la aprobación
de la JGA.

Condominium Services: En el caso de que Condominium Services fuese asignado
administrador todas las cuentas personalizadas de la comunidad, documentación, contratos y
sección fotos, pueden encontrarse entrando en la web ingresando su código de acceso
personalizado y su contraseña.
Sí el propietario no hubiera recibido la información concerniente a su acceso privado, sencillamente
le pediríamos que envíe un correo electrónico a nuestra oficina ([email protected])
solicitando los datos de su acceso privado o, nos llame por teléfono dándonos su nombre completo,
el nombre de su comunidad y la propiedad en referencia.
Este artículo y otros artículos relacionados con la gestión de la comunidad puede encontrarse en
nuestra página web www.condominium.es
Todos los propietarios tienen el estado de cuentas de su comunidad en la web y pueden ver su
saldo en cualquier momento 365 días al año/24 horas al día. Por cierto, se dará prioridad a los
Presidentes.

La Junta General Anual (JGA): En la JGA el Presidente presentará los gastos del año anterior y
el presupuesto para el próximo año a no ser que se haya acordado que sea el administrador
quien desempeñe estas funciones. Los temas financieros deberán aprobarse en la reunión.
Generalmente se envía a los propietarios suficiente información con relación a los gastos, junto
con la convocatoria a la JGA. La aprobación de los gastos; el presupuesto; así como la
elección (o re-elección) del Presidente y el administrador, son puntos obligatorios en el Orden
del Día. Las propuestas de propietarios que necesiten someterse a votación, son otros puntos
a incluir en el Orden del Día. Puntos en “Ruegos y Preguntas” pueden discutirse y, sí el
Presidente lo estima necesario, podrá convocarse una JGE (Junta General Extraordinaria) o
proceder a votar dicho punto en ese acto.
La Junta General Anual debe llevarse tratarse de manera seria y responsable.
La Junta General Anual debe ser el foro para revisar lo ocurrido el año pasado y prepararse
para el año siguiente. Donde esto se hace adecuadamente, la aprobación de cuentas y la lista
de morosos pasa a ser una mera formalidad.

Conclusión: Para recapitular, el Presidente y/o el administrador juegan un papel importante en
la gestión de su inversión inmobiliaria y debe tenerse en cuenta al de elegir a estos
profesionales.