anotaciones preventivas - Colegio de Registradores del Perú

ANOTACIONES
PREVENTIVAS
Tito Augusto Torres Sánchez
Trujillo 14-11-2012
Definición
• Son asientos provisionales y transitorios.
• Tienen por finalidad reservar la prioridad
y advertir la existencia de una eventual
causa de modificación del acto o
derecho inscrito.
• (art. 64 TUO - RGRP)
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• Preventivo: adj. Que previene. tr.
Advertir, informar o avisar a alguien de
algo.
• Der. Asiento temporal y provisional de un
título en el registro de la propiedad, como
garantía precautoria de un derecho o de
una futura inscripción.
• Transitorio: adj. Pasajero, temporal.
• Fuente: http://www.rae.es/rae.html
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• Ejemplos:
– Bloqueo: 60 días
– Petitorio Minero: 180 días
– Por defecto subsanable: 01 año
– Embargo.
– Anotación de demanda.
– Inicio de procedimiento de prescripción
adquisitiva de dominio, rectificación de
área y linderos.
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Clasificación
1. Por su función: de mera publicidad o
constitutivas;
2. Por su duración: de duración
predeterminada o de duración indefinida
(figura excepcional);
3. Por su origen: legales, administrativas,
judiciales y voluntarias;
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Clasificación
4. Por su contenido: las que garantizan derechos
reales, y las que garantizan derechos personales;
5. Por su finalidad: las que tengan por finalidad
publicitar la posible inexistencia de las partidas
registrales o la afectación de un bien a ciertas
obligaciones; y las que provocan el cierre de la
partida.
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Clases reconocidas en el RGRP
– Las demandas y demás medidas cautelares: Se
anotan para guardar la prioridad de la sentencia que se
producirá en el proceso.
– Las resoluciones judiciales que no den mérito a una
inscripción definitiva: Se anotan para dar a conocer
resoluciones judiciales que no se encuentran firmes.
– Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por
no estar inscrito el derecho de donde emane. Estos
son los casos en los que falta el título para cumplir con la
cadena de transmisiones que exige el principio de tracto
sucesivo.
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Clases reconocidas en el RGRP
– Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse
porque adolecen de defecto subsanable: Este es el
caso de títulos que luego de la calificación registral no
pueden ser inscritos porque contienen defectos que no
afectan la validez del título, dándose la posibilidad de
solicitar la anotación preventiva para que tales defectos
sean subsanados durante el plazo de vigencia de dicha
anotación.
– Los títulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse
conforme a disposiciones especiales, Ejm: el
bloqueo.
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Características
• Gonzales Loli, comenta:
– "Dentro de las notas características de las anotaciones
•
preventivas, además de su naturaleza orientada a obtener una
inscripción definitiva y su eficacia limitada, se encuentran la
temporalidad de las mismas, puesto que a diferencia de las
inscripciones nacen con una duración temporalmente limitada.“
agrega:
– “la naturaleza y efectos de estos asientos provisionales (...)
fueron objeto de estudio por el VII Congreso Internacional de
Derecho Registral, arribándose entre otras conclusiones a que
son: "esencialmente caducables" y que "deben ser, en todo
caso, caducables en el plazo determinado por la ley, aunque
subsista la situación jurídica que los motiva.”
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Características
• Por tanto, es posible afirmar que:
– la temporalidad de estas anotaciones
es uno de sus rasgos más importantes,
teniendo en cuenta que su finalidad es
publicitar derechos, acciones y
situaciones jurídicas también
provisionales, determinadas por Ley.
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Númerus clausus
• Las AP constituyen situaciones
excepcionales.
• Su fuente se circunscribe a un criterio de
númerus clausus.
• Sólo opera en los casos previstos
normativamente.
• No se pueden practicar en los libros del
Registro más anotaciones preventivas que
las legalmente previstas.
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Son susceptibles de anotación preventiva
• a) Las demandas y demás medidas
cautelares;
• b) Las resoluciones judiciales que no den
mérito a una inscripción definitiva;
• (art. 64 TUO - RGRP)
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Son susceptibles de anotación preventiva
• c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse
por no estar inscrito el derecho de donde
emane;
• d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse
porque adolecen de defecto subsanable;
• e) Los títulos que, en cualquier otro caso, deben
anotarse conforme a disposiciones especiales.
• (art. 64 TUO - RGRP)
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Procedencia y plazo
• En el REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
procede únicamente respecto de los siguientes
casos:
Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no
estar inscrito el derecho de donde emane;
Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque
adolecen de defecto subsanable;
Y respecto de los actos señalados en los numerales 1
al 6 del art. 2019 CC.
• (art. 66 TUO - RGRP)
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Procedencia, plazo y caducidad
• Se extiende:
– A solicitud de parte.
– Luego de formulada la correspondiente observación.
• Duración:
– Vigencia de un año, contado a partir de la fecha del
asiento de presentación.
• Caducidad:
– Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho.
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• Improcedencia de anotación preventiva de
inmatriculación
• No procede anotar preventivamente una inmatriculación
aun cuando el título que contiene dicho acto adolezca de
defectos subsanables, por cuanto la norma pertinente
(primer párrafo del artículo 66 del R.G.R.P.) limita la
anotación preventiva a aquellos actos inscribibles
contenidos en los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del
Código Civil y, la inmatriculación se encuentra
prevista en el artículo 2018 del Código Civil.
• Resolución Nº 767-2008-SUNARP-TR-L
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Precisión en el asiento:
• Se deberá consignar:
– Expresa y claramente dicho carácter.
– El defecto que motiva su extensión.
– El plazo de caducidad.
– La indicación de que vencido el mismo la
anotación no surtirá ningún efecto.
– Cualquier otra precisión que impida que los
terceros sean inducidos a error.
• (art. 66 TUO - RGRP)
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Caso de procedencia
• Supuesto que los títulos cuya inscripción no pueda
efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane :
• Sólo procede:
– Cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del
otorgante a la fecha del asiento de presentación
mediante el respectivo contrato con firmas legalizadas
notarialmente.
– En defecto de éste, se podrá presentar copia legalizada
notarialmente del respectivo contrato o la declaración
jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del
acto adquirió su derecho del titular registral.
– En estos casos, el Registrador notificará al titular registral
que se ha practicado la anotación preventiva.
• (art. 66 TUO - RGRP)
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Caso de procedencia
• Supuesto que los títulos cuya inscripción no pueda
efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane :
• Sólo procede:
– En cualquier momento durante la vigencia de la
anotación preventiva, el titular registral podrá solicitar su
cancelación, debiendo contener su solicitud la declaración
jurada con firmas legalizadas notarialmente en el sentido
que él no realizó transferencia alguna a favor del
otorgante del acto o derecho anotado.
– Por el sólo mérito de esta solicitud, el Registrador
procederá a cancelar la anotación preventiva, aún
cuando no hubiera transcurrido el plazo de un (01) año.
• (art. 66 TUO - RGRP)
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Caso:
• Juan vende un terreno a Pedro quien luego vende a
Pepe.
• Juan fallece. Se inscribe la sucesión. Herederos: María y
José.
• Pepe solicita la inscripción de la compra. Se observa por
falta de tracto. Pepe alega que no intervienen los
herederos por cuanto a su vendedor (Pedro) le ha vendido
el causante (Juan), no obstante sólo tiene copia legalizada
del contrato efectuado por Juan a Pedro.
• Para salvaguardar su derecho solicita la inscripción de la
anotación preventiva.
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Caso de improcedencia
• No procede la anotación preventiva:
– Sustentada en otra anotación preventiva
de la misma naturaleza.
– En los supuestos de tacha sustantiva
señalados en el art. 42 TUO RGRP.
– Ni cuando el instrumento que da mérito a la
inscripción no preexiste a la fecha del
asiento de presentación del título.
• (art. 66 TUO - RGRP)
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Efectos no excluyentes
• La existencia de una anotación preventiva no
determina la imposibilidad de extender asientos
registrales relacionados con los actos y derechos
publicitados en la partida registral.
• Salvo que el contenido mismo de la anotación
preventiva o la disposición normativa que la
regula establezca expresamente lo contrario.
• (art. 67 TUO - RGRP)
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Retroprioridad
• Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido
cautelada por la anotación preventiva, surtirá
sus efectos desde la fecha del asiento de
presentación de la anotación, salvo
disposición distinta. (art. 68 TUO - RGRP)
• Salvo disposición distinta ¿en qué casos?
“El bloqueo tiene una vigencia de sesenta (60) días hábiles contados a
partir de la fecha de su anotación en la partida registral correspondiente.”
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Indicación del plazo de
vigencia
• Los asientos de anotación preventiva deben
contener, de ser el caso, la indicación del
plazo de su vigencia, el cual se encontrará
determinado por las normas que autorizan su
extensión. (art. 70 TUO – RGRP)
• De ser el caso: ¿hay casos en que no se indica?
• Embargo, anotación de demanda, etc.
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Extinción
• Las anotaciones preventivas se extinguen
por:
– cancelación,
– caducidad o
– conversión en inscripción.
• (art. 92 TUO – RGRP)
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• Respecto a la caducidad de la anotación
preventiva, Albaladejo nos dice: es
– "la pérdida de vigor del asiento por el transcurso de
su plazo de vida. Cuando éste se acaba, el asiento, de
forma automática (sin necesidad de solicitud alguna
ni de que preste su consentimiento el titular ni de
que lo ordenen los Tribunales), cesa de ser eficaz, y
aunque no es tachado ni borrado materialmente ni
haya sido cancelado, jurídicamente en adelante es
como si no existiera"
– ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil. Tomo III. Volumen II. José
María Bosch Editor S.A., 1994, p. 468.
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Clases de cancelación
• La cancelación de las inscripciones y
anotaciones preventivas podrá ser:
•De carácter total o
•Parcial.
• (art. 93 TUO – RGRP)
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Supuestos de cancelación total
• La cancelación total de las inscripciones y anotaciones
preventivas se extiende:
– a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona
jurídica o el derecho inscritos;
– b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud
se hayan extendido;
– c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o
anotación preventiva por falta de alguno de los
requisitos esenciales establecidos en el Reglamento
correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de
rectificación de asientos previstos en este mismo
Reglamento;
• (art. 94 TUO – RGRP)
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Supuestos de cancelación total
• La cancelación total de las inscripciones y anotaciones
preventivas se extiende:
– d) Cuando se haya producido la caducidad de la
inscripción o anotación preventiva por mandato de la
Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella;
– e) Cuando por disposición especial se establezcan
otros supuestos de cancelación distintos a los
previstos en los literales precedentes.
• (art. 94 TUO – RGRP)
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Cancelación por inexistencia del
acto causal o de la rogatoria
• Se cancelarán de oficio o a petición de
parte:
– Los asientos de inscripción o de anotación
preventiva cuando contengan actos que no
consten en los títulos consignados como
sustento de los mismos o cuando se hayan
extendido sin estar comprendidos en la
rogatoria de inscripción.
– (Art. 95 TUO – RGRP)
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Cancelación por comprobada inexistencia
del asiento de presentación o denegatoria de
inscripción
• Las inscripciones y anotaciones preventivas,
podrán ser canceladas, de oficio o a petición de
parte:
– En mérito a la resolución que expida la jefatura de la
oficina registral respectiva, previa investigación del
órgano competente, cuando se compruebe la
inexistencia del asiento de presentación del título que
debería sustentarlas o la denegatoria de inscripción
del título correspondiente.
• (Art. 96 TUO – RGRP)
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Cancelación por nulidad del título
• La nulidad del título supone la nulidad de la
inscripción o anotación preventiva
extendidas en su mérito, siendo la
resolución judicial que declare dicha nulidad,
título suficiente para la cancelación del
asiento respectivo.
• (Art. 99 TUO – RGRP)
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Mandato judicial de cancelación
• Cuando se requiera la intervención del
titular del derecho para que proceda la
cancelación del asiento y aquél no
consintiere en ella, el interesado podrá
solicitarla judicialmente.
• (Art. 101 TUO – RGRP)
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Cancelación de asientos
extendidos por mandato judicial
• Las inscripciones o anotaciones preventivas
extendidas en virtud de mandato judicial se
cancelarán sólo por otro mandato judicial, sin
perjuicio de lo señalado en el literal d) del
Artículo 94 de este Reglamento. (Art. 102 TUO –
RGRP)
• 94.d) Cuando se haya producido la caducidad de la
inscripción o anotación preventiva por mandato de la Ley
o por el transcurso del tiempo previsto en ella;
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Extinción de pleno derecho
• Los asientos se entenderán extinguidos de
pleno derecho cuando opere la caducidad.
• Sin perjuicio de ello, el Registrador podrá,
de oficio, extender los asientos de
cancelación respectivos, salvo en los
supuestos que por disposición especial se
requiera solicitud de parte.
• (Art. 103 TUO – RGRP)
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Efectos de la cancelación de
asientos
• Se presume, para efectos registrales, que
la cancelación de un asiento extingue el
acto o derecho que contiene.
• (Art. 104 TUO – RGRP)
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Contenido del asiento de cancelación
• El asiento de cancelación de toda inscripción o anotación
preventiva, debe expresar:
• a) El asiento que se cancela;
• b) El acto o derecho que por la cancelación queda sin
•
•
•
efecto;
c) La causa de la cancelación; salvo cuando se trate de
garantías reales, en cuyo caso, a efectos de cancelar el
asiento respectivo, bastará la sola manifestación de
voluntad en ese sentido del titular de tal garantía real;
d) En los casos de cancelación parcial, debe precisarse
además la reducción o modificación realizada;
e) Los demás requisitos señalados en el art. 50 y ss., en
cuanto le sean aplicables.
• (Art. 105 TUO – RGRP)
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Bibliografía
• ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil. Tomo III.
Volumen II. José María Bosch Editor S.A., 1994.
• GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al
Nuevo Reglamento General de los Registros
Públicos. Editorial Gaceta Jurídica. Lima Perú. 2002.
• www.sunarp.gob.pe
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