Bogotá D - Superintendencia de Sociedades

220-49914, agosto 4 de 2003
Ref: Alcances del artículo 103 de la Ley 222 de 1995
Aviso recibo de su comunicación radicada el pasado 1 de julio, mediante la cual consulta si por aplicación del
artículo 103 de la Ley 222 de 1995, “ el acreedor hipotecario, adjudicatario de un bien inmueble dentro de un
proceso de liquidación obligatoria tiene la obligación de respetar el contrato de arrendamiento de que fue
objeto tal bien, en atención a que el arrendatario se encuentra en la etapa de cumplimiento de un concordato
celebrado bajo la dirección de la Superintendencia de Sociedades”
En el entendido que el asunto impone determinar los alcances del precepto contenido en el articulo 103 de la
Ley 222 de 1995, es pertinente efectuar las consideraciones siguientes, tendiendo en cuenta su tenor literal:
“ Se tendrá por no-escrita la cláusula en la que se pacte la admisión a concordato, como causal de
terminación de los contratos de tracto sucesivo.
Igualmente no podrá decretarse la caducidad administrativa por la admisión del concordato de los contratos
celebrados con el Estado”
En primer lugar se tiene que la norma objeto de análisis, que se encuentra en la Sección III titulada EFECTOS
DE LA APERTURA DEL CONCORDATO, hace alusión a los contratos de tracto sucesivo, regla que obviamente
responde a la filosofía propia del concordato, cuyo objeto según los términos del artículo 94 de la mencionada
ley, es la recuperación y conservación de la empresa como unidad económica y fuente generadora de empleo,
así como la protección adecuada del crédito.
Considerando que el proceso concursal tiene por finalidad la recomposición de los pasivos del deudor mediante
un acuerdo con sus acreedores, son llamados a participar de él todos los acreedores del deudor, por lo cual
uno de los principios que lo orientan, cual es el de la colectividad, le da al procedimiento un carácter colectivo
que implica, que no se desarrolla en beneficio de uno o determinados acreedores, sino de su totalidad, sin
distinción de ninguna clase, razón por la cual todos deben comparecer. Por tanto y como quiera que es
indiferente el tipo de obligación de la cual el concursado sea deudor e igual, que las obligaciones sean de
carácter legal o surgidas con ocasión de un contrato, todas por igual imponen al acreedor la obligación de
hacerse parte en el concurso y además de sujetarse a las reglas que lo gobiernan.
Para los fines que interesan, se advierte entonces que la norma invocada categóricamente consagra que se
tendrá por no escrita la cláusula en la que se pacte la admisión al concordato como causal de terminación de
los contratos de tracto sucesivo, de donde puede afirmarse en tal sentido que esta previsión constituye una
excepción a la expresa estipulación contractual de la condición resolutoria tacita que envuelve todo contrato,
pero referida únicamente a los denominados contratos de tracto sucesivo, cuya continuidad es inherente a su
naturaleza misma, independientemente de que alguno de los contratantes sea admitido o convocado a un
tramite concursal.
En ese orden de ideas, resulta claro que tratándose de un contrato de arrendamiento, son sujetos de la
previsión, por una parte el deudor que en calidad de arrendatario sea admitido a concordato y de la otra, el
acreedor que sea arrendador del bien objeto del contrato, quien por virtud de la previsión mencionada y dadas
las características del proceso concursal, se obliga a las reglas que se imponen para el mismo, lo que conlleva
que no puede invocar como causa de terminación del contrato la iniciación del tramite concordatario.
Consecuente con lo anterior, debe inferirse que siendo otro el supuesto a que alude la consulta, no tendría
aplicación frente al mismo la regla contenida en la norma objeto de análisis, razón por la cual no podría el
arrendatario por el sólo hecho de estar en la etapa de ejecución de un concordato oponerse a la restitución
del inmueble, invocando la excepción mencionada, pues por una parte el adjudicatario del inmueble arrendado
no se constituye en esas condiciones en sujeto de dicha obligación y de la otra, no sería ya la admisión al
concordato la causa que se aduzca, como quiera que ya el mismo surtió el tramite que permitió su celebración.
Atendiendo esas circunstancias, a juicio de este Despacho el contrato habrá de estarse a las estipulaciones
que se acuerden entre las partes y como tal podrá darse por terminado por cualquiera de ellas, cuando se den
los presupuestos de orden legal o contractual.