diagnóstico-pronostico

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2. DIAGNOSTICO
PRONOSTICO.
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2.1 CONDICIONANTES DE NIVELES SUPERIORES DE PLANEACION.
Este apartado tiene como propósito identificar las disposiciones de otros niveles de
planeación del sector asentamientos humanos que son normativos al desarrollo
habitacional que se pretende y tengan como ámbito de aplicación el área de estudio,
dado que los planes parciales de urbanización se inscriben en un marco de planeación
más amplio donde se establecen políticas y lineamientos programáticos que inducen a
la realización de las acciones pertinentes que favorezcan las ventajas comparativas del
centro de población y del área sujeta de planeación.
El Plan Nacional de Desarrollo (PND) establece que: "Las acciones de planeación en el
ámbito urbano tendrán como objetivo central una estrategia que permita la
competitividad internacional del sistema urbano nacional, a la vez que haga posible
incorporar al desarrollo a vastas regiones del país. Las ciudades requerirán adecuar los
servicios y el equipamiento a las necesidades de la población y de las empresas;
estimular la articulación de interrelaciones industriales o cadenas productivas; promover
la construcción de infraestructura de alta tecnología; elaborar planes económicourbanísticos funcionales; establecer una política de reservas y precios bajos de la tierra;
diseñar e implantar esquemas administrativos y de normatividad urbana eficaces;
capacitar sus recursos humanos; y promover la investigación rigurosa de las cuestiones
de la ciudad”.
Los objetivos rectores, principios de actuación institucional y líneas estratégicas de
acción del área de desarrollo social y humano, del área de crecimiento con calidad y del
área de orden y respeto establecidos en el Plan Nacional de Desarrollo 2001-2006
buscan lograr un desarrollo social y humano en armonía con la naturaleza, promover el
desarrollo económico regional equilibrado, crear condiciones para un desarrollo
sustentable y fomentar la capacidad del Estado para conducir y regular los fenómenos
que afectan a la población en cuanto a su tamaño, dinámica, estructura y distribución
territorial.
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El Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio 2001-2006,
publicado por la Secretaría de Desarrollo Social en el Diario Oficial de la Federación el
día 27 de Marzo de 2002, pretende formular la traducción espacial de los objetivos
rectores del PND, en lo que se refiere al sistema de asentamientos humanos en el que
se desarrolla la persona y la sociedad: la localidad, la ciudad, la región, la nación. Todos
estos ámbitos espaciales presentan características particulares muy específicas y se
enriquecen por la interacción que se establece entre ellos, planteando un objetivo
estratégico que visualiza al suelo urbano apto para el desarrollo como un instrumento
de soporte para la expansión urbana.
Para cumplir este objetivo, se presentan estrategias sustantivas orientadas a diseñar,
promover, normar y articular una política de estado para el ordenamiento del territorio
nacional que impulse a través de proyectos estratégicos el desarrollo urbano y regional.
El Sistema Urbano Nacional (SUN) como forma de entender el espacio urbano bajo un
enfoque sistemático para conocer y analizar el territorio nacional a través de su
estructura urbana, agrupa a las ciudades en rangos conforme a la clasificación del
Consejo Nacional de Población (CONAPO), donde la localidad de Nogales se ubica de
acuerdo a su tamaño y nivel de servicios en el rango 6 denominándose “Ciudad” de
conformidad con la jerarquía el Sistema de Ciudades de México; esta categoría está
integrada por todas aquellas localidades cuya expansión urbana no ha sobrepasado los
límites del municipio donde se localizan y cuentan con más de 50 mil habitantes;
presenta así mismo, un vínculo de prestación de servicios directamente con la ciudad
de Hermosillo que se encuentra dentro del rango 3 del referido sistema de ciudades.
La ciudad de Nogales es considerada como ciudad con influencia transfronteriza entre
México y los Estados Unidos y se localiza dentro de la región Guaymas-HermosilloNogales, Sonora / Nogales – Tucson - Phoenix, Arizona; presentando una alta
vinculación comercial, financiera y de tránsito de personas.
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De conformidad con el Sistema Urbano Nacional esta ciudad se ubica dentro de un eje
de vinculación nacional de primer orden, formando parte del corredor industrial NogalesHermosillo. En la estrategia del Programa Nacional de Desarrollo Urbano y
Ordenamiento Territorial, la ciudad de Nogales es considerada parte del “Programa de
la Frontera Norte", mismo que será impulsado con la aplicación del Fondo de
Ordenación del Territorio (FOT), con el fin de apoyar el financiamiento de proyectos
estratégicos tendientes a la ordenación del territorio que armonicen el crecimiento
económico y la distribución territorial de la población.
El Plan Estatal de Desarrollo 2003-2009 en relación a los asentamientos humanos
establece como objetivo general “promover el desarrollo urbano en las ciudades del
territorio estatal, buscando establecer equilibrios en oportunidades económicas y de
accesibilidad a todos los servicios y el equipamiento urbano; proponiendo entre sus
estrategias de desarrollo urbano la dotación de reservas territoriales suficientes, para
equilibrar el mercado de suelo urbano y ofertarlo oportunamente a la población local e
inmigrante, evitando los asentamientos irregulares y la especulación de suelo en las
nuevas áreas que se abran al desarrollo.
El Programa Estatal de Vivienda 2003 - 2009 establece las políticas generales de
conformidad con los postulados constitucionales mediante diversas estrategias y líneas
de acción encaminadas a avanzar en el propósito de que las familias que habitan en
Sonora cuenten con una mejor vivienda, con calidad y seguridad en su construcción,
con certidumbre jurídica y con mínimos impactos ambientales; señalando que el
impulso, gestión y promoción serán las acciones relevantes que asuma el Gobierno del
Estado para que aquellos que intervienen en la construcción y el financiamiento de la
vivienda cuenten con facilidades que permitan lograr el objetivo indicado.
El Programa Estatal de Desarrollo Urbano 2003 - 2009 en su estrategia general señala
que se deberán orientar acciones hacia el fortalecimiento de los corredores productivos
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regionales para potencializar las ventajas comparativas de su especialización
económica, estructurando un sistema de ciudades que ordene la localización de los
equipamientos e infraestructura de acuerdo al nivel de servicios determinado por su
rango de población y que permita distribuir los beneficios a su área de influencia.
En la estrategia espacial de desarrollo económico se le asigna al centro de población
de Nogales, una política de impulso como centro de especialización en manufacturas y
diversidad de la planta industrial con énfasis en la alta tecnología y en la prestación de
servicios, ubicado en el contexto del corredor de desarrollo económico Guaymas Nogales dentro de la Región 2, Frontera Norte, de la cual se le determina como
cabecera regional, fortaleciendo simultáneamente los movimientos de carga comercial y
turísticos por su condición de puerto fronterizo.
El Plan Municipal de Desarrollo 2003-2006 tiene como propósito conjugar esfuerzos
para sumarse a un desarrollo municipal que a través de un proceso de planeación logre
objetivos específicos para promover, coordinar y fortalecer un desarrollo urbano
armónico y equilibrado de los centros de población y asentamientos humanos del
municipio mediante el mejoramiento de la infraestructura, el equipamiento y la vialidad
urbana, a fin de contribuir a elevar la calidad de vida de la población
Así mismo, para atender las necesidades de ordenar el crecimiento urbano se crea la
Dirección de Planeación y Control del Desarrollo Urbano y Ecología quien deberá de
promover, administrar y vigilar que las acciones de los particulares y las inversiones
públicas y privadas se apliquen de acuerdo a lo indicado en el Programa de Desarrollo
Urbano del Centro de Población Nogales.
Este Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Nogales señala que los
criterios para la formulación de su estrategia de desarrollo físico se basan en los
principios del desarrollo sustentable, asociando estrechamente el crecimiento
poblacional al crecimiento económico y al crecimiento de los espacios urbanos para el
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satisfactorio desarrollo de las actividades productivas y domésticas; atendiendo que el
proceso de ordenamiento territorial incluya la corrección y prevención de los efectos
negativos que el crecimiento conlleva, mediante una satisfactoria interrelación de las
funciones que cumplirán los diversos espacios urbanos para la preservación y
rehabilitación del medio ambiente, optimizando los usos del suelo y la infraestructura
existente y prevista.
En sus lineamientos programáticos establece que la incorporación de suelo rústico al
área urbana se realizará mediante la elaboración de programas parciales de
crecimiento (planes parciales de urbanización) como requisito para abrir nuevas tierras
al desarrollo de la ciudad; induce el fortalecimiento en la capacidad de gestión y
participación de la comunidad en la promoción económica y en la asignación de
recursos para la inversión en obras que impulsen el desarrollo urbano; se orienta a
optimizar la ocupación del suelo con aptitud para uso urbano, previniendo la
especulación sobre zonas y áreas de crecimiento futuro y regular los regímenes de
tenencia para fomentar las inversiones tendientes a ampliar la oferta de vivienda,
infraestructura y equipamientos urbanos; se propone jerarquizar adecuadamente la
estructura vial para el aprovechamiento máximo del sistema actual y su satisfactoria
integración con las áreas de futuro crecimiento, haciendo eficiente y ecológicamente
amigable los flujos de transportación; así mismo se indica que es pertinente desarrollar
el sentido de identidad en el conjunto de la microregión de la ciudad de Nogales,
promoviendo en las áreas de incorporación al contexto urbano el carácter de
pertenencia como zonas homogéneas que permitan revitalizar la imagen urbana del
centro de población y el mejoramiento del paisaje cultural.
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2.2 SINTESIS DE LA ESTRATEGIA DEL PROGRAMA DE
DESARROLLO URBANO DEL CENTRO DE POBLACION.
En su aspecto más general, el programa determina que la estructura urbana prevista se
organizará a partir de la jerarquización vial propuesta, el centro urbano regional actual y
los subcentros urbanos proyectados (uno de los cuales se localiza inmediatamente al
norte del área normativa del presente plan parcial de urbanización), las áreas señaladas
para concentrar los usos industriales y los equipamientos, los corredores urbanos
desarrollados sobre la vialidad primaria que alojarán en sus predios adyacentes las
actividades y espacios comerciales y de servicios, así como las diversas zonas
habitacionales en sus diferentes topologías que albergarán las actividades de
residencia asociadas a los equipamientos y servicios de escala barrial y vecinal, como
se aprecia en el mapa D2 USOS DEL SUELO del diagnóstico en este plan parcial.
La programación del crecimiento se proyecta en etapas progresivas donde la
incorporación del suelo urbanizable al área urbana actual se realizará mediante la
elaboración de planes parciales de urbanización (programas parciales de crecimiento
urbano) como requisito para abrir nuevas tierras al desarrollo urbano, previendo la
expansión de la ciudad fundamentalmente hacia el sur sobre una extensión territorial
aproximada de 4,567 Has. que conformará el área urbana futura, lo que conjuntamente
con las áreas urbana actual y de preservación ecológica configuran un poligono cercano
a las 36,600 Has. que define al centro de población de Nogales (ver mapa D1 del
diagnóstico.
El área normativa del presente plan parcial de urbanización es denominada Unidad
Barrial Las Bellotas y se incorpora como suelo urbanizable en el Distrito de Planeación
X, el cual corresponde a la porción central del área urbana futura del centro de
población Nogales, que contiene una superficie ocupada actualmente de 108 Has. y
previsto un crecimiento sobre 356 Has. para un espacio urbano a desarrollar sobre un
territorio de 564 Has. aproximadamente; donde la propuesta de estructuración vial
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proyecta la comunicación con el Boulevard Luis Donaldo Colosio hacia el norte del
predio Las Bellotas, una conexión hacia el oriente del mismo para ligarlo con la Avenida
Carretera Internacional y otra vialidad que desfogará el tráfico vehicular hacia el sur
formando una articulación con la Calzada del Raquet, así como una vialidad al sur que
formará un circuito entre esta y la Avenida Tecnológico (ver mapa D2 del diagnostico).
Toda esta zona del denominado Distrito de Planeación X es en su mayoría considerada
como reserva territorial, definiendo al predio Las Bellotas (área normativa del presente
plan parcial de urbanización) como área de crecimiento urbano de uso predominante
habitacional y asignándole una densidad general objetivo de 40 Viv./Ha. con una
población esperada de 14,200 habitantes (indicadores estos que se ajustarán en el
planteamiento de la estrategia de este plan parcial), considerándose dentro de los
predios individuales un coeficiente máximo de ocupación del suelo de 0.70 y un
coeficiente máximo de utilización del suelo de 1.6 veces la superficie del lote
urbanizado; de igual manera se indica que la modificación de estas condiciones
encaminadas a la incorporación de suelo rústico al área urbana, se realizará mediante
la elaboración de programas parciales de crecimiento como requisito para presentar
nuevas alternativas al desarrollo urbano de la ciudad, razón por la cual se formula el
presente plan parcial de urbanización que expresa los argumentos en términos de costo
beneficio estando dirigido a precisar y adecuar el Programa de Desarrollo Urbano del
Centro de Población Nogales, en congruencia con los lineamientos establecidos en el
mismo.
2.3 DELIMITACION DEL AREA DE ESTUDIO.
El área de estudio del presente Plan Parcial de Urbanización “Las Bellotas” (programa
parcial de crecimiento urbano), deriva en principio, de las condicionantes normativas
establecidas en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Nogales
que determina la referencia que al mismo deberán hacer todas aquellas acciones de
crecimiento del espacio urbano en el escenario del desarrollo sustentable de la
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microregión en que están insertos, diagnosticando las condiciones del medio físico
natural y modificado que permita su articulación satisfactoria a las infraestructuras,
vialidades y servicios existentes; asociado a la apreciación empírica de estudios de
urbanismo que indican como razonable estudiar un área aproximada de 10 a 15 veces
la superficie sujeta al diseño urbano que se pretende.
Con el propósito de lograr el cumplimiento de ambas premisas se seleccionó una
superficie aproximada a las 1,830 Has. en la porción central del área urbana prevista
como proyecto de ciudad en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población
Nogales, que configura un polígono que incluye el Distrito de Planeación X determinado
en el mismo y dentro del cual se localiza el predio objeto de planeación constituido
como área normativa, así como las áreas del contexto urbano que serán impactadas
por el proyecto de desarrollo habitacional Las Bellotas considerado integralmente
planificado y que se articule adecuadamente a la estructura urbana actual; mismo que
configura un polígono de 146.25 Has. de superficie propiedad de las empresas
Supervisión Integra, Cenit y Desarrollos del Norte donde se pretende aplicar inversiones
para la construcción de viviendas y las infraestructuras y equipamientos requeridos.
Las áreas de estudio y normativa del presente plan parcial de urbanización pueden
observarse en los mapas D7 y D9 del diagnóstico, así como los documentos probatorios
de la propiedad en términos de las disposiciones legales aplicables en el apartado 7
Anexos Varios del presente plan parcial de urbanización.
2.4 DETERMINACION DEL AREA NORMATIVA.
La superficie del terreno donde se llevarán a cabo las obras de urbanización y
construcción de viviendas previstas, que se constituye como el área normativa del
presente Plan Parcial de Urbanización “Las Bellotas”, está configurada por un polígono
de 146-25-49 Has. localizado al sur del área urbana actual (porción central del área
urbana futura) del centro de población Nogales, donde las empresas supervisión
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Integral, Cenit y Desarrollos del Norte aplicarán las inversiones proyectadas de acuerdo
a la propuesta de diseño urbano expresada como plan maestro de urbanización y cuyas
escrituras de compra - venta y traslado de dominio están contenidas en el capítulo 7
Anexos Varios del presente documento.
La delimitación del referido polígono se expresa en el mapa D9 (Delimitación del Area
Normativa) en el cual se aprecia el cuadro de construcción del mismo con sus
respectivos vértices, coordenadas, rumbos y distancias, así como el fraccionamiento
previamente construído a la elaboración del presente plan parcial y que denominaremos
Las Bellotas 1° y 2° etapa, el polígono “E” como donación anticipada y los polígonos 1 y
2 como áreas de transferencia de derechos para albergar de manera regularizada los
asentamientos existentes producto de invasión; los cuales en conjunto conforman una
superficie de 1’462,549.925 m2 y que para efectos del presente Plan Parcial de
Urbanización “Las Bellotas” constituirán el área normativa, en la cual se determinarán
las políticas y acciones consideradas en la estrategia de desarrollo físico, plan maestro
de urbanización y organización territorial.
Esta área normativa colinda al norte con el predio “El Dorado” donde existe un proyecto
para la construcción de viviendas de clase media, al sur colinda con varias propiedades
particulares y con el fraccionamiento habitacional de clase media denominado
“California”, al poniente es limitado por el derecho de vía de las redes de alta tensión de
la Comisión Federal de Electricidad ( que separa al predio de la zona industrial y la zona
escolar) y al oriente colinda con los asentamientos irregulares que forman la colonia
Luis Donaldo Colosio Murrieta.
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2.5 REVISION DE LA ESTRATEGIA DEL PROGRAMA DE
DESARROLLO URBANO DEL CENTRO DE POBLACION
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La Legislación Urbanística prevé la elaboración de Programas Parciales de
Crecimiento, los que permitirán modificar y/o complementar las disposiciones
establecidas en los Programas de Desarrollo Urbano de Centros de Población, que por
su escala de estudio no es posible detallar en su formulación respecto de sectores,
distritos y predios en particular, constituyéndose en instrumentos de apoyo que
permiten enriquecer las políticas y lineamientos programáticos indicados en sus
estrategias.
El presente Plan Parcial de Urbanización “Las Bellotas” (programa parcial de
crecimiento urbano), en consecuencia, pretende complementar las disposiciones que el
Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Nogales establece para el
crecimiento de su área urbana actual y sobre la transformación del suelo rústico en
urbanizable, específicamente en la porción sur de la actual superficie urbana y porción
central de la futura área urbana, particularmente sobre la determinación de densidades
de población y de vivienda que deberán estar asociadas a la rentabilidad de las
inversiones aplicables para la construcción de espacios habitables en términos de costo
– beneficio de las mismas y cuyos argumentos no son posibles de precisión en el
programa urbano de la ciudad, siendo solamente pertinente analizar con detalle en los
planes parciales de urbanización y respectivos proyectos ejecutivos de urbanización
para los desarrollos habitacionales como se plantea en este instrumento denominado
Plan Parcial de Urbanización “Las Bellotas”.
Se considera sustantivo precisar la estructuración urbana que deberá conformarse en el
proceso de crecimiento de la porción de la ciudad objeto de este estudio, comparando
su nivel de detalle con las indicaciones vertidas en el Programa de Desarrollo Urbano
del Centro de Población; por lo que una vez realizado el análisis es pertinente señalar
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las adecuaciones que deberán implementarse y que a la vez sirvan de modelo análogo
para futuros estudios en los diversos sectores de las áreas susceptibles de
incorporación al uso urbano.
Primeramente habrá de indicarse que el principal argumento para sugerir una
modificación respecto de las densidades previstas en el referido programa de desarrollo
urbano para incorporar suelo rústico al área urbana actual, está determinado por las
inversiones proyectadas por el sector privado y que están orientados a ampliar la oferta
de espacios habitables que sean redituables para el promotor y propietario del predio,
cuando estas sean productivas y no especulativas, en congruencia plena con los
lineamientos programáticos establecidos en el programa de desarrollo urbano de la
ciudad y con especial énfasis en la generación de un mayor valor agregado en la
aplicación de estas inversiones y mediante una adecuada orientación de la autoridad
municipal logren incidir en el deseado ordenamiento territorial del centro de población y
protección de su medio ambiente, en el contexto del desarrollo sustentable, procurando
una mejora significativa del paisaje cultural con identidad.
Por lo tanto, este plan parcial de urbanización sugiere que en virtud de las inversiones
previstas para la construcción de obras de infraestructura y edificación de viviendas,
que convertirán suelo rústico en suelo urbanizado a 146-25-49.925 has., se permita
modificar las densidades asignadas al área normativa dentro del mismo horizonte de
planeación señalado en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población
Nogales.
Las propuestas relativas a los componentes físicos de la estructuración urbana y las
inversiones previstas en las obras de urbanización y de construcción de viviendas,
establecidas en plazos consignados, se detallarán en el capítulo de la estrategia y los
beneficios al H. Ayuntamiento por conceptos relativos a la aplicación de las mismas se
especificarán en el apartado de los instrumentos financieros.
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No obstante cabe señalar, que deben precisarse las adecuaciones que el presente plan
parcial de urbanización hace respecto de la estructuración vial, las propuestas en la
complementación y detalle de servicios requeridos para una adecuada movilidad urbana
en el centro de población, la indicación puntual de equipamientos y servicios necesarios
en el área normativa, así como la satisfactoria integración de esta al área urbana actual.
En conclusión, las empresas Supervisión Integral, Cenit y Desarrollos del Norte tienen
proyectado inversiones para convertir suelo rústico (sin uso aparente actualemente) en
urbanizado y la construcción de viviendas en una superficie aproximada de 146.25 Has.
en la porción sur del área urbana actual y central del área urbana futura del centro de
población Nogales, por lo cual formula y elabora el presente Plan Parcial de
urbanización “Las Bellotas” con el objeto de adecuar y precisar las densidades de
población y vivienda establecidas en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de
Población Nogales, así como proyectar y planificar integralmente en congruencia con
este los predios de su propiedad que son denominados “Las Bellotas” considerados
como área normativa en el presente plan parcial de urbanización, expresando los
argumentos de naturaleza jurídica, administrativa, financiera y de adecuación al medio
físico para lograr el objetivo previsto que signifique beneficio compartido entre estas
empresas y el H. Ayuntamiento de Nogales, trasladando los mismos a la población para
con equidad incidir en los índices de bienestar que permita mejorar las condiciones de
vida y del paisaje cultural del centro de población Nogales.
2.6 ARTICULACION DEL AREA DE ESTUDIO A LA ESTRUCTURA
URBANA ACTUAL.
La adecuada integración del área normativa sujeta de planeación con el área urbana
actual, deberá de expresarse en una articulación satisfactoria de sus respectivas
estructuras físicas, con dotaciones suficientes de los equipamientos requeridos en la
primera y fundamentalmente a través de una jerarquización vial que permita la
económica movilización urbana a los diversos destinos existentes, a través de un
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sistema de transportación ecológicamente amigable; deberá asimismo, prever la
simplificación en la operación urbana para el H. Ayuntamiento de Nogales respecto de
los diversos servicios públicos que este prestará a la futura población adquiriente de
viviendas en el área normativa donde se desarrollará el conjunto habitacional Las
Bellotas.
Relativo a la articulación del sistema de vialidad del área de estudio con el área urbana
actual, se tomará como elemento de referencia las vialidades y su jerarquización
establecidas en el programa de desarrollo urbano de la ciudad y dado la escala de
estudio del área sujeta a este programa parcial se precisarán la totalidad de las
vialidades que permitirán su integración con las existentes, en cumplimiento con los
criterios normativos de aquel, respecto de los diversos derechos de vía que deberán
observarse.
Los diferentes equipamientos requeridos en los conjuntos habitacionales de acuerdo a
lo señalado en el programa de desarrollo urbano de la ciudad, deberán precisarse en el
área normativa a nivel de sistemas y subsistemas en cumplimiento de la normatividad
que para tal efecto indica el Sistema de Normas para Equipamiento Urbano de la
SEDESOL, dependencia del gobierno federal, e indicarse a nivel de nodos en el
conjunto del área de estudio.
La determinación de los propósitos en este apartado indicados y relativos a los
componentes de la estructura física del área de estudio y del área normativa que
permitan una adecuada articulación con el área urbana actual, estarán expresados y
definidos en los capítulos CONDICIONANTES NORMATIVAS y ESTRATEGIA del
pesente Plan Parcial de Urbanización “Las Bellotas”, en los cuales se precisarán de
manera cuantificada y gráfica los cumplimientos obligatorios para cada uno de los
elementos físicos que los desarrollos habitacionales requieren, así como las
características que deben presentar los diversos tipos de vialidad de acuerdo a su
jerarquización.
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2.7 MEDIO FISICO NATURAL.
El área de estudio del presente plan parcial de urbanización ubicado en la porción
central del área urbana futura no presenta variaciones de consideración con respecto a
las características generales del medio natural identificado para la microregión del
centro de población Nogales (los aspectos relevantes del medio físico natural se
expresan en los mapas M1 al M13 del diagnóstico microregional).
¾ TOPOGRAFÍA.
El área que circunda al predio “Las Bellotas” se ubica sobre la cumbre de la cuenca del
arroyo Los Nogales, precisamente donde inicia la cañada “La Carbonera”; la cota más
alta en el predio “Las Bellotas” es de 1,366 metros y la menor es de 1,276 m.s.n.m.; sus
pendientes varían entre el 15 y 30 % presentando las mismas características
topográficas de la ciudad de Nogales, siendo estas de alto costo para su incorporación
al desarrollo urbano de la ciudad por lo que deberá realizarse un análisis encaminado a
obtener una mejor optimización en la utilización del suelo y considerando que el uso
predominante será de uso habitacional, este se podrá lograr con el aumento en la
densidad de viviendas por hectárea. En el Plano Microregional “M3 Carta Topográfica” y
en el Plano de Diagnóstico “D6 Fotografía Aérea del Centro de Población” se observan
la morfología del terreno de la ciudad; así mismo en el Plano de Diagnóstico “D10
Análisis de pendientes del Area Normativa” se pueden observar los rangos de las
pendientes; de igual manera las elevaciones de la topografía del área normativa se
presentan por rangos en el Plano de Diagnóstico “D11 Expresión Tridimensional del
Predio”.
¾ HIDROLOGÍA.
La ciudad de Nogales de localiza en la región hidrológica “RH7 Río Colorado",
conformada básicamente por los arroyos Bambuto, Santa Barbara, Planchas de Plata,
Los Nogales y por el río Santa Cruz. Los primeros tres arroyos aportan su volumen
hidrológico a la cuenca del Río Magdalena, el cual a su vez forma parte de la cuenca
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del Río Asunción que surca la región del Desierto de Altar; el arroyo Los Nogales se
forma sin auxilio de manantiales siendo de escurrimiento violento en las épocas de
lluvias y seco el resto del año, cuyas aguas se internan al territorio americano para
formar el río Gila.
En general la zona de estudio se encuentra drenada por corrientes intermitentes que
componen un drenaje dirigido principalmente con dirección Poniente-Oriente, con un
coeficiente de escurrimiento
de 5 a 10 %, de acuerdo a la cartografía del INEGI,
representada en el Plano Microregional “M5 Aguas Superficiales”.
Para el área normativa se presenta un análisis de las cuencas hidrológicas, las cuales
se distribuyen en cuatro zonas: la cuenca “Norte” con 18.21 hectáreas ocupa el 12.46 %
del total del predio; la mayor cuenca denominada “Centro” con 98.13 hectáreas ocupa el
67.10 %; la cuenca “Oriente” con 9.55 hectáreas ocupa el 6. 53 %; y la cuenca “Sur”
con 19.86 hectáreas ocupa el 13.58 %, como se detalla en el Plano de Diagnóstico
“D12 Análisis de Cuencas Hidrológicas”.
¾ CLIMATOLOGIA.
Durante el período 1986-1995 la temperatura promedio registrada fue de 17.4 °C,
donde las temperaturas más altas se presentan en los meses de Julio a Agosto, que
oscilan entre los 28° y 42 °C, mientras que las temperaturas más bajas se aprecian en
los meses de Diciembre y Enero oscilando entre los 5° y 7 °C bajo cero.
La precipitación total anual promedio en el mismo periodo fue de 507.1 mm,
presentándose entre los meses de Mayo a Octubre de 250 a 325 mm. y en los meses
de Noviembre a Abril del orden de los 125 a 150 mm., registrando en el año más seco
399 mm. y el más lluvioso 622.5 mm.
Los vientos dominantes se orientan en dirección Suroeste a Noreste entre los meses de
Mayo a Octubre y predominando de Norte a Sur entre los meses de Noviembre a Abril.
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¾ GEOLOGIA Y EDAFOLOGIA.
Los materiales predominantes en la zona son de tipo Litosol (I) como suelo de primer
orden presentando clase textural media en los 30 cm. superficiales de suelo y con
susceptibilidad a la erosión de poca consideración; la morfología es semimontañosa
considerándose como de lomerío fuerte con pequeñas zonas planas y su geología está
representada por formaciones de origen ígneo extrusivo y basáltico de origen
sedimentario.
El área de estudio presenta una amplia distribución de suelos sedimentarios que están
representados por un intrusivo de composición granítica-granodiorítica del Cenozoico
Terciario Superior. Los afloramientos de rocas sedimentarias están representados por
lomeríos consistentes en conglomerados, areniscas, limos y arcillas moderadas o
débilmente consolidadas y forman parte de la unidad geológica conocida como
Formación Báucarit en el estado de Sonora.
La erosión de las diversas unidades litológicas han dado lugar a la formación de
diferentes tipos de suelos donde destaca el Regosol que presenta fases físicas lítica y
gravosa con fertilidad variable.
Las características del medio físico natural se expresan en los mapas M1 al M13 del
presente Plan parcial de Urbanización “Las Bellotas”.
¾ VEGETACIÓN.
En la mayor parte de la superficie municipal predomina el zacate pelillo, zacate tres
barbas y pelo de ángel que ocupan el 52.29 % del total; los bosques sobre el 32.69 %
del territorio municipal presentan formaciones vegetales de Encino, Cedro y Encino
Prieto que son utilizados para leña; en los matorrales con el 7.46 % de la superficie se
desarrollan mezquites, Hierba del Burro y Gobernadora.
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En los limites del área urbana se observa la vegetación del tipo pastizal gipsófilo
mediano y amacollado arbosufrutescense, estando constituida por plantas herbáceas y
gramíneas inducidas, en su mayoría perennes con porte mediano como la navajita
velluda y el zacate chino, predominando una gran variedad de encinos y bellota,
mezquites, robles, nogales, álamos y vegetación secundaria arbustiva en menor
cantidad.
En el área normativa no se aprecia actividad agrícola o pecuaria, presentándose
pequeñas formaciones de bosques de encinos, pinos y bellotas, mismas que deberán
protegerse para no deteriorar la calidad de esos microsistemas.
¾ FAUNA
En los alrededores del área urbana de Nogales se encuentran comunidades de conejos,
tecolote, cornudo, cardenal, alondra cornuda, gavilán ratonero, murciélago, ardillas,
camaleón, topos, ratones de campo, zorras, zorrillos, jabalíes, culebra, salamanquesa,
coralillo, venado bura, venado cola blanca, borrego cimarrón, paloma morada,
codornices y zopilotes; en cuanto a reptiles se encuentra como principal habitante la
víbora de cascabel y en las riberas de los ríos en tiempo de lluvias abundan los sapos,
tortuga de río y ranas; en el área de estudio solo se aprecian pequeñas especies de
poca consideración.
2.8 MEDIO FISICO ARTIFICIAL.
En su aspecto más general, en la microregión donde se localiza el área normativa
objeto del proyecto de desarrollo habitacional y motivo del presente plan parcial de
urbanización, se observa el avance paulatino de los diversos procesos de ocupación y
crecimiento del área urbana a través de la oferta de espacios habitacionales del
mercado formal de la vivienda y de invasiones de predios para fincar de manera
irregular en su régimen de tenencia, lo que asociado a las características morfológicas
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del suelo, generan una imagen peculiar que se expresa en una desordenada ocupación
de cerros y cañadas.
El sistema de circulación dentro de la estructura urbana presenta una traza vial del tipo
lineal al que se articula otro sistema del tipo plato roto; es decir, la estructuración de la
ciudad se crea a partir de una vía principal longitudinal ramificándose a sus lados
vialidades secundarias y locales sin un orden geométrico definido y carente de una
adecuada jerarquización, situación que caracteriza la dificultad de dotación suficiente de
las infraestructuras y los equipamientos requeridos en sus diversas zonas, sectores y
barrios.
Los diversos usos del suelo y ocupación del territorio urbano se despliegan sobre una
superficie de 3,095 Has., presentándose una alta concentración de actividades
manufactureras sobre predios adyacentes a los dos ejes lineales principales (carretera
internacional y Blvd. Luis Donaldo Colosio) y con la incorporación paulatina de
edificaciones que albergan actividades comerciales y de servicio; de igual manera se
observa una alta concentración de comercios y servicios, incluidos los de administración
pública, en el centro urbano aledaño a la línea y cruce fronterizo Deconcini y sobre la
avenida Obregón.
Para el año 2000 se cuantificaron un total de 37,249 unidades de vivienda, que
representan el 98.7 % del total municipal y reflejando una densidad domiciliaria de 4.21
Habs./Viv., las que presentaron una disponibilidad de servicios de infraestructura al
interior de 79.45 % en agua potable, 77.48 % con drenaje sanitario y 94.11 %
conectadas a la red de electrificación, de las cuales 77.25 % del total de las viviendas
habitadas disponen de estos tres servicios de infraestructura básica en su interior. Cabe
señalar que la misma información censal indica que el 11.8 % de las unidades de
vivienda en el centro de población Nogales presenta en alguno de sus componentes la
utilización de material de desecho y/o lámina de cartón para su construcción.
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Las fuentes de captación para el abastecimiento de agua potable se conforman por los
sistemas Paredes – Mascareñas y Los Alisos que aportan un gasto total de 680 lps. a
la red de conducción y distribución que cuenta con una capacidad de almacenamiento
de 32,000 m3 en 33 tanques elevados y/o superficiales distribuidos en la ciudad, como
puede observarse en el mapa del diagnóstico D3 Red Primaria de Agua Potable; la
recolección de aguas residuales se realiza mediante un sistema de redes de
subcolectores y atarjeas que convergen en el emisor principal denominado Arroyo Los
Nogales, en cual descarga en la planta de tratamiento de aguas residuales de la ciudad
de nogales, Arizona, lo cual se aprecia en el plano D4 Red Primaria de Alcantarillado; el
servicio de energía eléctrica se suministra a partir de las dos subestaciones existentes a
las que se trasmite el fluído en el contexto
del Sistema Integrado del Noroeste,
presentando un patrón de usuarios de 36,211 acometidas domiciliarias, 3,423
comerciales y 354 industriales, estimándose una cobertura del alumbrado público
municipal cercano al 90 % en el área urbana.
Los equipamientos urbanos que prestan servicios a la población se organizan en el
sistema educativo con 44 planteles preescolares, 59 de enseñanza primaria, 18
secundarias, 14 escuelas de nivel profesional medio, 2 para la educación especial, 13
escuelas preparatorias, 11 centros de educación técnica y 3 instituciones de educación
superior; el sistema cultural cuenta con 1 biblioteca pública, un teatro-auditorio, y un
archivo histórico; para la recreación y el deporte se tienen 2 salas de cine, 2 unidades
deportivas, 1 gimnasio municipal, 1 parque infantil y 2 plazas cívicas; la atención a la
salud se brinda en 2 hospitales generales y 4 clínicas hospitales; así mismo, cuenta con
1 palacio municipal, 3 estaciones de bomberos, 3 garitas aduanales, el cónsulado de los
Estados Unidos de América, 3 agencias del ministerio público del fuero común y 9
agencias del ministerio público del fuero federal, 2 centros de readaptación social y 3
subestaciones de policía con cárcel preventiva, equipamientos comerciales al mayoreo
y menudeo, instituciones bancarias, servicios hoteleros y diversidad de establecimientos
en materia gastronómica.
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Respecto del área de estudio, considerada como el entorno inmediato del predio Las
Bellotas definido como área normativa del presente Plan Parcial de Urbanización,
presenta una morfología del suelo característica de la totalidad del área urbana y cuya
ocupación territorial se aprecia en el mapa D8 Usos del Suelo del Area de Estudio,
destacando las edificaciones que alojan actividades manufactureras en la porción norte
adyacente al área normativa y a través de una de sus vías existentes es el acceso
actual a la misma, que contiene a la elaboración del presente plan parcial las etapas 1°
y 2° del fraccionamiento Las Bellotas con 1,336 unidades de vivienda duplex y una
población estimada de 6,680 habitantes; en sus porciones oriente y poniente se
localizan unidades habitacionales construidas y/o en proyecto por el sector formal de la
vivienda, en tanto al sur colindando con el predio Las Bellotas se ubican asentamientos
irregulares producto de invasiones y a partir de esta situación se determinaron áreas del
mismo (denominadas poligono 1 y 2) para transferir los derechos de propiedad al H.
Ayuntamiento de Nogales y de esa manera constituirse en reserva territorial municipal
que permita la regularización del régimen de tenencia del suelo en las referidas
invasiones.
Los mapas D10, D11 y D12 del diagnóstico expresan gráficamente los análisis de
pendientes, la expresión tridimensional y el análisis de cuencas hidrográficas del área
normativa considerados pertinentes de estudiar para lograr un proyecto de diseño
urbano del plan maestro de urbanización adecuado al medio físico natural, que permita
conciliar el planeamiento físico de interés para la autoridad municipal y la planeación
financiera de suma importancia para las empresas Supervisión Integral, Cenit y
Desarrollos del Norte para la capitalización de las inversiones que aplicarán.
2.9 ASPECTOS SOCIOECONOMICOS.
El propósito de este apartado es observar la dinámica presentada en el conjunto del
centro de población Nogales y no solamente circunscrita al área de estudio, con el
objeto de presentar la importancia que significa la aplicación de inversiones en la
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construcción de viviendas en la microregión tendiente a equilibrar la oferta de espacios
habitables con los requerimientos exigidos por el crecimiento poblacional; de esta
manera permitiremos expresar el compromiso social que las empresas Supervisión
Integral, Cenit y Desarrollos del Norte manifiestan con la comunidad y en concordancia
con las políticas que del sector asentamientos humanos plantean niveles superiores de
planeación.
El dinamismo que caracterizó el inicio de la actividad manufacturera de ensamble para
exportación (industria maquiladora) generó un activo crecimiento poblacional en la
microregión, lo que asociado a ser el cruce fronterizo de mayor importancia en la
entidad, impulsó importantes flujos migratorios a partir de la década de los 70’s
reflejándose en una expansión continua del área urbana del centro de población.
El XII Censo General de Población y Vivienda indica que la población asentada en el
municipio de Nogales es de 159,787 habitantes en el año 2000, casi triplicando la
población asentada en 1970 que ascendía a 53,494 habitantes, y presenta una tasa de
crecimiento del 4.8 % en la última década
al censarse una población de 107,936
habitantes en el año 1990; de la cual el 98.16 % se localiza en el centro de población
Nogales, cabecera municipal, expresando una densidad poblacional de 50.6 Hab./Km2
que rebasa la media estatal que es de 11.3 Hab./Km2.
La ciudad de Nogales para el año 2000 registró una población total de 156,854
habitantes, donde la composición por grupo de edades manifiesta una participación
significativa de la población menor de 24 años reflejada en el 55.61 % del total, que
expresa un predominio de habitantes jóvenes y susceptibles de requerir al corto y
mediano plazos espacios habitables que se traducen en unidades de vivienda, aunado
al déficit actual estimado en cerca del 12 %.
La población económicamente activa (PEA) en al ciudad de Nogales representa cerca
del 41 % de la población total con aproximadamente 63,784 personas ocupadas,
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ubicándose el 53.37 % en actividades manufactureras del sector secundario, 46.08 %
en comercios y servicios del sector terciario y solamente el 0.55 % se ocupa en las
actividades del sector primario; respecto de los niveles de ingreso el 51.84 % de la
población ocupada percibe mensualmente entre 2 y 5 veces el salario mínimo de la
región, el 25.60 % percibe hasta 2 salarios mínimos, el 12.75 % percibe entre 5 y 10
salarios mínimos y el 6.05 % tiene ingresos mayores a los 10 salarios mínimos, de
acuerdo a los datos presentados en el XII Censo General de Población y Vivienda 2000.
2.10 ASPECTOS RELEVANTES DEL MERCADO REGIONAL DE LA
VIVIENDA.
Derivado del análisis realizado a la encuesta de opinión llevada a cabo en el proceso de
elaboración del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Nogales, así
como observaciones en trabajo de campo y de estudios de preferencia sobre
características de la vivienda que se ha documentado, es posible señalar aquí
situaciones que son del agrado de los potenciales adquirientes de unidades de vivienda
en los conjuntos habitacionales que oferta el sector desarrollador inmobiliario en la
región.
Existe amplia aceptación y preferencia de los fraccionamientos del tipo cerrado, en
virtud de la percepción de una mayor seguridad para sus habitantes, asociado al
concepto de villa residencial que permita así mismo darle identidad y homogeneidad al
conjunto habitacional.
Un segmento importante de potenciales adquirientes desearían viviendas unifamiliares
pero aceptando de buena manera la vivienda duplex y que la construcción inicial de la
vivienda sea de un solo nivel, con preparación de cimientos y proyecto orientador para
la ampliación en planta alta que ellos desearían encargarse de acuerdo a sus
posibilidades.
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Se observa preferencia por viviendas con aspecto exterior atractivo, es decir con
fachadas, colores y texturas agradables a la vista del observador y con cocheras
cubiertas integradas.
Se considera de importancia sustantiva la seguridad, por lo que se prefiere la
posibilidad de recibir las viviendas con protecciones en ventanas, puertas y bardas de
altura suficiente.
Matrimonios jóvenes se orientan por viviendas de dos recámaras y conteniendo un
baño de medianas dimensiones con azulejos de colores, poniendo énfasis en las
características de una buena distribución de la planta arquitectónica que permita la
flexibilidad de una futura ampliación en el mismo nivel o en una planta alta.
Se expresa una preferencia por enjarres y acabados bonitos al exterior, aplanados de
yeso en interiores, colores pastel de las pinturas, jardín frontal y pasillo de servicio, así
como la cocina ubicada al frente y suficiente espacio en la sala dado que es el espacio
mayormente utilizado en la convivencia familiar.
Respecto de los equipamientos se desea la construcción de un parque infantil con las
instalaciones suficientes para un adecuado y sano esparcimiento familiar y
preferentemente la construcción de una escuela primaria que de atención al conjunto
habitacional.
Se percibe un marcado interés por regular los usos del suelo para evitar la instalación
de comercio al menudeo y servicios menores que interfieran con la actividad básica de
habitar, es decir no aceptar cerca o junto a sus viviendas los changarros, tortillerías,
farmacias, talleres mecánicos, etc.; así como la conformación de comités de vecinos
para reglamentar el adecuado funcionamiento del conjunto habitacional.
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Finalmente, los potenciales adquirientes de unidades de vivienda manifiesta la
importancia de adecuados planes de financiamiento, el ofrecimiento de buenos precios
y amplias facilidades de pago, sobre todo lo concerniente al enganche o pago inicial.
2.11 CONCEPTUALIZACION DEL ESPACIO RESIDENCIAL.
El espacio residencial es el concepto en que se basan los desarrollos habitacionales
donde el acceso a la vivienda se logra mediante vialidades locales del tipo cerrada y/o
privada y se concibe desde su origen como un plan maestro comunitario capaz de
albergar con flexibilidad diferentes tipos de viviendas de interés social; brindando
además de áreas habitacionales, suficientes áreas verdes, educativas, recreativas y
comerciales para el desarrollo completo y armónico de una comunidad.
La conjunción de diversos espacios residenciales genera desarrollos habitacionales que
fomentan la convivencia integral de la familia en un ambiente residencial con alta
calidad de vida, prestigio social, seguridad física y patrimonial, estando compuesta de
tres elementos sustantivos:
•
•
•
La vivienda
El entorno
Los elementos de identidad
El umbral de acceso es el elemento de identidad que enmarcará el ingreso al conjunto
del desarrollo habitacional Las Bellotas, así como al espacio residencial y que se
caracteriza por ser un punto de referencia en la zona o en las unidades territoriales de
planeación (secciones a construir y ofertar) previstas en el plan maestro de
urbanización.
Los equipamientos urbanos en sus diversos sistemas integrados en unidades de barrio
y el equipamiento recreativo vecinal, se constituyen en elementos de alta valorización
para la adecuada movilidad al interior del conjunto habitacional que permita el buen
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funcionamiento y la satisfactoria interrelación de los diversos componentes de cada uno
de los diferentes espacios residenciales y la conjunta armonía del desarrollo
habitacional en términos de identidad de su imagen urbana; considerándose de alto
valor y atracción los equipamientos vecinales concebidos como unidades recreativas
internas, que estarán ubicadas en cada unidad territorial de planeación (UTP) que
permita una satisfactoria convivencia y fortalezca el sentido de pertenencia de los
pobladores en cada una de ellos, siendo complementarios a los equipamientos del
conjunto habitacional que estarán agrupados en centros de barrio.
La fachada urbana esta formada por una vivienda de dos niveles con características
formales especiales, diferentes a las fachadas normales y se complementa con las
bardas urbanas. La fachada urbana se ubica sobre los recorridos principales del
conjunto habitacional y tiene la finalidad principal de conservar una imagen urbana
favorable del espacio residencial y de todo el desarrollo habitacional.
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