método del coste - curso de formación continua en valoración del
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XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación MÉTODO DEL COSTE APUNTES COMPLEMENTARIOS Profesor Dr. Federico García Erviti Actualización: David Cabrerizo Romero 2012 17 de Febrero de 2012 1 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación EL METODO DEL COSTE El método del coste tiene por objeto el cálculo del valor de un edificio por separado de su suelo, si bien, como se verá, en algún caso, como el que regula la normativa hipotecaria, se considera el valor inmobiliario como un compuesto indisoluble de suelo más edificio, por lo que el método incluye también el suelo (cuyo valor se obtendría mediante la aplicación de los métodos de comparación o residual) en el proceso de cálculo. Pero en ocasiones, como en el caso de la declaración legal del estado de ruina de los edificios, en las valoraciones expropiatorias o en la valoración del seguro, debe excluirse el valor del suelo de la valoración final, por lo que, para la aplicación del método en términos generales, el proceso de cálculo debe permitir la obtención de forma separada del valor de la estructura edificada. Por ello, incluso en la normativa hipotecaria, existe una coincidencia en el proceso de cálculo del valor por el método del coste: el valor de un edificio es enteramente independiente del valor del suelo que lo soporta, si bien es cierta una correlación entre el valor del suelo como reflejo del valor de emplazamiento y de las calidades y dotaciones que pueden ser esperadas por la demanda en la edificación que sobre aquel se construya. Se entiende por valor de reposición de un edificio el coste de su reproducción a los precios actuales mano de obra y materiales, que podrá denominarse coste actual, deducida la depreciación sufrida por el edificio en el tiempo transcurrido desde su construcción. Las distintas normas administrativas que regulan el valor de los inmuebles edificados, si bien son unánimes en la descripción del proceso de aplicación del método, utilizan, sin embargo, distintos criterios de denominación de los elementos que lo constituyen, según la siguiente tabla de equivalencias: Valoración catastral R.D. 1020/1993 Norma 13 Valor de reposición Coste actual Valoración hipotecaria Orden ECO/805/2003 Arts. 17 a 19 Valor de reemplazamiento neto Valor de reemplazamiento bruto Valoración urbanística Ley 6/1998 Art. 31 R.D. 2/2008 Art. 23 Valor de edificación Valor de reposición bruto Valoración contrato de seguro Ley 50/1980 Valor real actual Valor de reposición a nuevo 2 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación Sin embargo, en el desarrollo general del método que sigue, se utilizará la terminología catastral por considerar que es la que mejor refleja el significado real de cada uno de los elementos que lo componen. 1. Procedimiento general de aplicación del método del coste 1.1 Coste actual o valor a nuevo Como se ha visto, para obtener el valor de un edificio, o valor de reposición, por el método del coste, deberá deducirse de su coste actual la depreciación que haya sufrido. El cálculo del coste actual del edificio requiere la estimación del coste de su reemplazamiento o sustitución por otro de similares características, construido a los precios actuales aplicados a técnicas constructivas igualmente actuales. Esta última condición impide que el edificio imaginario cuyo coste se persigue no tenga por qué resultar idéntico al que se pretende valorar, ya que el proceso debe permitir la sustitución económica de este último como activo financiero (siguiendo el principio enunciado en la normativa hipotecaria: “El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel”), sin que se requiera una mera sustitución física. Por ello, el cálculo del coste actual debe evitar que en la valoración del edificio virtual que sustituye al realmente existente se utilicen criterios miméticos, en especial en la valoración de elementos constructivos obsoletos o de difícil reproducción en la actualidad. Estos elementos deberán sustituirse, en los casos en que funcionalmente resulten imprescindibles, por otros de similar calidad obtenidos con técnicas actuales: la valoración de un edificio con un forjado de viguetas de madera y entrevigado de bovedilla de cerámica tabicada y relleno de senos con revoltón deberá sustituirse por otro con viguetas de hormigón pretensado y bovedilla cerámica o de hormigón, con capa de compresión. Si el elemento fuera superfluo desde el punto de vista funcional (por ejemplo, cualquier elemento meramente ornamental), debería omitirse en la valoración, en especial si su construcción requiriera hoy acudir a técnicas artesanales situadas fuera del mercado de costes estándares de la industria de la construcción. Para el cálculo del coste actual del edificio convencional que sustituye al que se pretende valorar puede recurrirse, en primer lugar, a la aplicación a este último del método analítico análogo al procedimiento utilizado para realizar el estado de mediciones y presupuesto de un proyecto de edificación. Se trataría, por tanto, de efectuar una relación valorada de todas y cada una de las partidas que han intervenido en la construcción del edificio a valorar, agrupadas por capítulos. La suma del valor de cada capítulo constituirá el coste de ejecución material, al que deberá añadirse el beneficio industrial del constructor. Para la obtención del coste de ejecución material de cada partida en el procedimiento analítico se elaborará el estado de mediciones de cada partida a valorar, sustituyendo, como se ha dicho, la 3 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación especificación de aquellas que lo requieran por su obsolescencia por otras equivalentes. A la medición se aplicará el precio unitario actual de ejecución de la partida obtenido por descomposición de los precios de los elementos que intervienen en su ejecución, como la mano de obra, los materiales, los medios auxiliares, costes indirectos, etc. Pero este procedimiento, además de excesivamente prolijo para la realización de una tasación, presenta el inconveniente de la dificultad o imposibilidad de medición y valoración de elementos ocultos en el edificio a valorar, por lo que lo habitual es prescindir de su aplicación para recurrir a procedimientos sintéticos que permitan obtener de forma simplificada el coste actual. Los procedimientos sintéticos están basados en el concepto de tipo edificatorio, concepto que puede definirse como un instrumento de clasificación basado en las analogías que presenta en relación con los elementos determinantes del coste. Como se ha visto en el cálculo del coste de la construcción para el desarrollo del método residual, estos elementos o variables explicativas del coste de la construcción son, fundamentalmente, el uso y clase del edificio (residencial unifamiliar o colectiva, vivienda unifamiliar aislada o adosada); la forma de ocupación del espacio (tipología edificatoria en manzana cerrada o en bloque abierto) y el grado de calidad de los sistemas constructivos y acabados, así como el nivel tecnológico de sus dotaciones e instalaciones. Para la obtención del coste del edificio tipo, puede recurrirse a los precios unitarios de coste que para cada prototipo se publican periódicamente por diversas revistas especializadas (EME DOS, Construc, etc.). De esta manera, basta con identificar el tipo que más se asemeja al edificio a valorar (edificio de vivienda colectiva de superficie media de vivienda 105 m2 y calidad media, edificio de vivienda unifamiliar de calidad alta, etc.) y asignar como coste actual unitario el coste de contrata que dichas revistas asignan al edificio tipo en el período temporal en el que se realiza la valoración. Al tratarse de la valoración de un edificio concreto que presenta determinadas peculiaridades, resulta en ocasiones excesivamente aproximada la referencia a un tipo genérico para establecer el coste actual de una edificación específica. Para individualizar el cálculo de dicho coste de una manera simplificada puede acudirse a criterios alternativos, también de tipo sintético, como el regulado en la normativa catastral, que se desarrollará en el siguiente epígrafe. Finalmente, para la determinación del coste actual, debe tenerse en cuenta que la obtención de un edificio análogo al que ha de valorarse requiere la realización de diversos trámites administrativos, como la obtención de la preceptiva licencia de obras, lo que a su vez exige afrontar una serie de costes adicionales como la redacción de un proyecto que generará unos honorarios profesionales, el pago de los impuestos necesarios, etc. El importe de todos estos conceptos debe añadirse al coste de ejecución de contrata del edificio en cuestión, pudiendo fijarse estimativamente en torno a un 13 por 100 de dicho coste de contrata, porcentaje que deberá modularse en función del emplazamiento del edificio y demás circunstancias que concurran en su construcción. 4 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación 1.2 Depreciación Como se ha dicho, una vez obtenido el coste actual, la aplicación del método del coste requiere deducir de aquel la depreciación sufrida por el inmueble por el paso de los años desde la fecha de su construcción, lo que nos conduce al concepto de amortización inmobiliaria. El concepto de amortización de un bien se identifica con la expresión en términos contables de la pérdida de valor que dicho bien experimenta con el mero transcurso del tiempo. Este concepto económico resulta preciso para el cálculo del valor actual (o de reposición, en la terminología aquí utilizada) de los bienes de equipo y activos fijos empresariales, y se establece mediante deducciones porcentuales a aplicar con periodicidad anual sobre su coste actual, porcentajes que varían, desde el punto de vista contable y fiscal, para cada bien valorado en relación con su vida útil. Los bienes inmuebles sufren un proceso de amortización en el que inciden, fundamentalmente, tres causas de depreciación: la caída en desuso o depreciación económica, la pérdida de utilidad o depreciación funcional y, finalmente, el deterioro causado por la depreciación física. Las dos primeras causas tienen su origen, en el caso de la depreciación económica, en la devaluación generada por el entorno del edificio por causas ajenas a él (deterioro social, medioambiental, etc.), y sus consecuencias son siempre difíciles de evaluar económicamente de forma objetiva; en el caso de la depreciación funcional, que tiene su origen en unas características del edificio inadecuadas a la finalidad para la que fue construido (por ejemplo, la distribución obsoleta de un edificio de viviendas, en relación con los hábitos de consumo actuales), la normativa catastral regula la aplicación de un coeficiente 0,8 sobre la suma del valor del suelo más el valor de la construcción por este concepto (Norma 14), por lo que puede también estimarse posible su aplicación directa al coste actual, evaluando, por lo tanto, en un 20 por 100 de aquel, la concurrencia de esta circunstancia. La depreciación física de un edificio tiene, a su vez, dos posibles causas: la edad de vida o antigüedad del edificio y su estado de conservación. La primera es una causa natural que sobreviene por el mero transcurso del tiempo y supone un desgaste o degradación material en sus materiales e instalaciones, afectando en mayor medida a los edificios de menor nivel de calidad en acabados, sistemas constructivos, instalaciones, etc. En términos generales, desde un punto de vista técnico se considera que la depreciación por antigüedad se estabiliza al concluir la vida útil del edificio desde un punto de vista económico, es decir, al amortizarse, de forma que, llegado ese momento, puede ser todavía destinado al uso para el que fue concebido, por lo que conserva un valor residual hasta su desaparición física. El criterio más simple para determinar la depreciación por antigüedad de un edificio es la amortización lineal, según la cual se produce una depreciación constante a lo largo del tiempo, de forma que el inmueble pierde una parte idéntica de su valor cada año de vida transcurrido. 5 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación Esta depreciación puede estimarse, de forma simplificada en un 1 por 100 de su coste actual por cada año transcurrido desde la fecha de su construcción, lo que quiere decir que un edificio cuyo coste actual fuera de 600 €/m2 con 30 años de antigüedad, tendría un valor de reposición de: 600 – 0,3 x 600 = 600 (1- 0,3) = 600 x 0,7 = 420 €/m2 Este criterio de depreciación inmobiliaria es el desarrollado por la normativa hipotecaria, en la que, sin embargo, se estima que el valor del inmueble desaparece al finalizar su vida útil, siguiendo un criterio estrictamente contable que se aparta, en este aspecto, de la realidad del valor inmobiliario. Y, por otra parte, un criterio alternativo propone una ley de amortización según la cual los edificios se deprecian más rápidamente en los años que siguen a su construcción, para ir estabilizándose el ritmo de devaluación con el paso del tiempo. Esta depreciación viene representada por una función logarítmica y parece reflejar con mayor precisión la evolución real del deterioro de la estructura edificada con el paso del tiempo, dado que los materiales y sistemas constructivos propios de la obra gruesa son más duraderos que los acabados e instalaciones, más accesibles, sometidos al uso diario y vulnerables, por tanto, al paso del tiempo. Este procedimiento de amortización es el adoptado por la normativa catastral, que se verá en detalle en le siguiente epígrafe. Por último, a la depreciación por antigüedad puede sumarse, en su caso, el estado de conservación del edificio, que es un fenómeno que es independiente de la edad de vida y, por lo tanto, simultaneable con aquella. Tanto la normativa catastral como la hipotecaria abordan la regulación de esta situación, como se verá a continuación. 2. La aplicación del método del coste en la normativa catastral La normativa de valoración catastral determina en su Norma 12 que para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de su antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias. Para el cálculo del coste actual, la Norma 11 establece que la asignación al municipio al que pertenezca el edificio objeto de valoración de un área económica homogénea, lleva inherente la asignación de un módulo básico de la construcción MBC definido en pesetas/metro cuadrado. A tal efecto, la Administración tributaria tiene establecidas siete áreas económicas homogéneas a cada una de las cuales se atribuye el módulo respectivo, de forma que, para conocer el módulo atribuible a un municipio concreto, deberá efectuarse la correspondiente consulta en la Gerencia Territorial de la Dirección General del Catastro. 6 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación Según la Norma 19, realizada la identificación de cada área económica homogénea de la construcción con su correspondiente MBC (esto es, averiguado qué MBC tiene asignado el municipio al que pertenece el edificio a valorar), el valor de las construcciones se obtendrá aplicando a dicho módulo básico el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro de coeficientes de valor de las construcciones definido en la Norma 20 y que figura como anexo a las normas. Los módulos vigentes en 2012 son las establecidas en la Orden EHA/1213/2005, de 28 de abril, y actualizados en la Circular 01.04/08, de 8 de febrero, sobre ponencias de valores para el año 2008, del Ministerio de Economía y Hacienda: MBC-1 = 700,00 €/m2 MBC-2 = 650,00 €/m2 MBC-3 = 600,00 €/m2 MBC-4 = 550,00 €/m2 MBC-5 = 500,00 €/m2 MBC-6 = 450,00 €/m2 MBC-7 = 400,00 €/m2 Estos módulos incluyen, según la Norma 12.1, el coste de ejecución material, los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y el importe de los tributos que gravan la construcción. Determinado el módulo correspondiente al municipio, se multiplica aquel por un coeficiente que refleja el uso, clase y modalidad (o tipología edificatoria) y categoría o nivel de calidad, todo ello según el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones, siendo el producto de ambos el coste actual del edificio a valorar. Para obtener el valor de reposición se corrige el coste actual, en primer lugar, en razón de la antigüedad, regulando la Norma 13 un procedimiento de depreciación logarítmica mediante una tabulación que permite la obtención del coeficiente aplicable en función de los años de vida transcurridos desde la construcción del edificio, su uso y la categoría o calidad constructiva. Para ello, se diferencian tres tipos de uso en función del presumible desgaste diferencial que por causa de su utilización pueda sufrir el edificio. Y en cuanto a la categoría, se estima que la calidad constructiva es un factor que interviene en la depreciación, por lo se determinan tres grupos de categorías edificatorias, referidas a las nueve categorías del ya mencionado cuadro de coeficientes, y que pueden identificarse con las calidades alta, media y baja, respectivamente. La Circular de 15 de diciembre de 2004 de la Dirección General del Catastro prevé un criterio de corrección de la antigüedad real del edificio cuando a lo largo de su vida haya sufrido obras de 7 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación rehabilitación que tendrán como consecuencia una reducción de la depreciación, distinguiendo los siguientes casos: a) Rehabilitación integral: Coste reforma > 75% Coste nueva planta b) Reforma total: 75% Coste nueva planta > Coste reforma >50% Coste nueva planta c) Reforma media: 50% Coste nueva planta > Coste reforma > 25% Coste nueva planta d) Reforma mínima: Coste reforma < 25 % Coste nueva planta La corrección de la antigüedad se realiza aplicando la siguiente fórmula: Fa = Fc + (Fr – Fc)i Siendo: Fa = Fecha de antigüedad a efectos de aplicación del coeficiente de depreciación Fc = Fecha de construcción Fr = Fecha de reforma i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma, que adoptará los siguientes valores: i = 0,25 con reforma mínima i = 0,50 con reforma media i = 0,75 con reforma total i = 1,00 en caso de rehabilitación integral Finalmente, para determinar la depreciación aplicable en razón del estado de conservación, se seguirá lo dispuesto en la misma Norma 13, que permite la aplicación de varios coeficientes correctores en relación con la modulación de dicho estado. En síntesis, se establecen dos estados de conservación, regular y deficiente, correspondientes, el primero a construcciones que presentan defectos permanentes que no comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad y, el segundo, a las que precisan reparaciones de relativa importancia que comprometan dichas condiciones, estableciéndose, respectivamente, los coeficientes correctores de 0,85 y 0,50 a aplicar sobre el coste actual. Como puede verse, la asignación de coeficientes resulta compleja en cuanto a la determinación del carácter de permanencia o provisionalidad de los defectos que presente el edificio, así como a los efectos de aquellos en las condiciones de habitabilidad y seguridad, todo lo cual requiere unos del tasador unos conocimientos especializados en patología edificatoria. 8 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación En todo caso, en las valoraciones no catastrales puede acudirse a estos coeficientes como referencia, modulando su magnitud en función del estado de conservación del edificio a valorar y teniendo en cuenta que ambas causas de depreciación física, por antigüedad y estado de conservación, son aplicables de forma indistinta, simultánea y no excluyente, siempre que concurrieran las circunstancias correspondientes. 3. La aplicación del método del coste en la normativa hipotecaria La normativa hipotecaria cambia la terminología que se ha venido utilizando hasta ahora en el desarrollo del método del coste, de forma que para determinar el coste de reemplazamiento neto CRN, deduce del coste de reemplazamiento bruto CRB la depreciación física y funcional del edificio. El CRB se define en la citada normativa como “la suma de inversiones necesarias para reemplazar en la fecha de la valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características”, especificando que dicha suma de inversiones está compuesta por “cada uno de los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales”. Entre dichos gastos, la normativa hipotecaria incluye los siguientes: a) Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno y, en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble. b) Honorarios técnicos por proyecto y dirección de obras c) Costes de licencias y tasas de construcción d) Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor e) Gastos de administración del promotor Todos los conceptos citados han sido ya enumerados hasta aquí en epígrafes anteriores, debiendo tenerse en cuenta que de todos ellos el más importante es el coste de construcción por contrata, sin que la normativa hipotecaria establezca ningún criterio para obtenerlo. Por su parte, el CRN se define como “el resultado de deducir del CRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración”. La depreciación física de la edificación se calculará, en primer lugar, mediante la ya analizada amortización lineal, de forma que se obtendrá multiplicando el CRB por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre la vida útil total. La vida útil será la estimada por el tasador y como máximo: 9 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación • Para edificios de uso residencial: Cien años • Para edificios de oficinas: Setenta y cinco años • Para edificios comerciales: Cincuenta años • Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación explotación económica: Treinta y cinco años Este criterio de depreciación lineal tiene el grave inconveniente, como ya se ha dicho antes, de que alcanzada la vida útil del inmueble, su valor es nulo, lo que si desde un punto de vista contable puede ser correcto, no lo es en el ámbito técnico, en el que se estima un valor residual en edificios ya amortizados contablemente, pero que, si están correctamente conservados, aún pueden ser destinados durante años al fin para el que fueron concebidos, como puede ser el caso de tantos edificios industriales, o en los que se desarrolle cualquier explotación económica, de más de treinta y cinco años de antigüedad. Por otra parte, no debe olvidarse que la finalidad de la tasación hipotecaria es la de establecer una garantía del pago de un préstamo, por lo que, a estos efectos, lo que se limita es la posibilidad de hipotecar determinados edificios que ya no ofrecen seguridad como garantía financiera, cuestión que es específica sólo de este tipo de valoración inmobiliaria. La propia normativa hipotecaria prevé un criterio alternativo de amortización “cuando la técnica de amortización lineal no resulte adecuada por la excesiva antigüedad de la edificación, su estado de conservación u otras causas”. Se trata de obtener la depreciación “sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características”; pero este procedimiento no es sino el método analítico que requiere el levantamiento de un estado de mediciones y presupuestos de la obra a realizar que, como se ha dicho, resulta inapropiado para una tasación inmobiliaria, habida cuenta, además, que los costes estimados serán los de rehabilitación del edificio a valorar, lo que dificultaría más, si cabe, el proceso de tasación. Finalmente, se establece que la depreciación funcional se calculará deduciendo del CRB el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a que se destina, lo que nos conduce al razonamiento del párrafo anterior, ya que se requeriría nuevamente establecer el presupuesto de obras de rehabilitación correspondientes, introduciendo una gran dificultad en la determinación del valor. 4. La aplicación del método del coste en el reglamento de la Ley del Suelo El actual Reglamento de la ley del suelo (R.D. 1492/2011 de Noviembre de 2011) establece en su artículo 18 la Valoración de edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural la aplicación del Método del Coste. Que será de aplicación en la expropiación de edificaciones, siempre que éstas estén dentro de la legalidad. 10 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación Con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto, según la Disposición transitoria 3ª de la Ley del Suelo de 2008 la valoración se realizaba según el Método del Coste en la Ley ECO 2003, pero con la entrada en vigor queda derogada. Introduciendo así un método más elaborado y adecuado para la valoración por el método del coste y su aplicación en expropiaciones. El valor de reposición bruto será el resultado de sumar al valor de mercado de los elementos que integran los costes de ejecución material de la obra en la fecha a la que debe entenderse referida la valoración, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para construir una edificación, construcción o instalación de similares características utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. Para obtener el valor de la edificación el valor de reemplazamiento bruto es depreciado, según la siguiente expresión: V = VR – (VR – VF) . β Donde VR es el valor de reemplazamiento bruto y VF es el valor al final de la vida útil, que se determinará de acuerdo con las características de la misma y no podrá ser superior al 10 por ciento del valor de reposición bruto. Este valor residual es un nuevo concepto, que solventa el problema de la normativa hipotecaria para edificios cuya antigüedad ha superado su vida útil y cambia la manera de aplicar el coeficiente de depreciación. β es un coeficiente corrector que integra a la vez la antigüedad y el estado de conservación. La base es una fórmula de depreciación logarítmica y el coeficiente se obtiene directamente en una tabla de doble entrada que aporta el propio Reglamento en su Anexo II. En ella se entra según la antigüedad según el % transcurrido sobre el total de la vida útil máxima de la edificación (Anexo III) y el estado de conservación (cuya aplicación es igual al de la normativa catastral) El estado de conservación de las edificaciones, construcciones e instalaciones se determinará de acuerdo con los siguientes criterios: a) Normal: Cuando a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesiten reparaciones importantes. b) Regular: Cuando presenten defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. c) Deficiente: Cuando precisen reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. d) Ruinoso: Cuando se trate de edificaciones, construcciones o instalaciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina. 11 XVI Curso de Especialización en Valoración del Suelo y la Edificación Mudando de esta manera la forma de aplicar el concepto de depreciación física, introduciendo en la variable un valor residual a la edificación al final de su vida útil. Así mismo, el reglamente introduce la rehabilitación sufrida por el edificio a efectos de determinación de la fecha de construcción, de forma similar a como lo hace la normativa catastral: Fa = Fc + (Fr - Fc) . i Siendo: Fa = fecha de antigüedad a efectos del cálculo. Fc = fecha de construcción o implantación. Fr = fecha de reforma o rehabilitación i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma. El Coeficiente i adoptará un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o rehabilitación parcial, en función del coste de las obras en relación con el total de una rehabilitación integral. 12
