El valor realizable neto y el valor razonable en el deterioro de las

www.tecnicacontable.com
El valor realizable neto y el valor
razonable en el deterioro de las
existencias y de las inversiones
inmobiliarias por parte de las
empresas inmobiliarias
Jorge Pallarés Sanchidrián
Inspector de entidades de crédito del Banco de España1
El presente artículo trata de recoger la consulta al ICAC sobre el deterioro de las existencias y de las inversiones inmobiliarias en los balances de las empresas poniéndose
de manifiesto la relación existente con la normativa propia del sector inmobiliario.
Asimismo se tratará, en la medida de lo posible, de acompañar la parte teórica con
casos prácticos que reflejen los comentarios.
1
Introducción
1. INTRODUCCIÓN
2. REFERENCIAS NORMATIVAS
3. DEFINICIONES PREVIAS
4. CONTABILIZACIÓN DE ESTAS PARTIDAS
SEGÚN LA RESPUESTA DEL ICAC
5. CONCLUSIONES
1
Desde sectores de la industria se ha considerado que a
la vista de la situación económica actual, especialmente beligerante con el negocio inmobiliario, las metodologías utilizadas tradicionalmente en la determinación
del valor razonable de las existencias y las inversiones
inmobiliarias por parte de las sociedades de tasación
y otros valoradores internacionales, podrían resultar
Este artículo es responsabilidad exclusiva del autor y no refleja necesariamente la opinión del Banco de España.
MAYO 2010
Técnica Contable
73
www.tecnicacontable.com
excesivamente conservadoras, obteniéndose valores inferiores a los que podrían ser necesarios para cumplir
estrictamente el Plan General de Contabilidad (PGC) y
las Normas Internacionales de Información Financiera
(NIIF).
Por ello se lanzó una consulta al Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) planteando
utilizar, a efectos de deterioro, en sus cuentas anuales
de 2009, el valor neto realizable (en adelante VNR) o
valor en uso –definidos a continuación-, según se trate
de existencias o inversiones inmobiliarias, sin tener
en cuenta otros ajustes habituales para determinar el
valor razonable, tales como las disminuciones de valor
derivadas de incluir en el cálculo factores de incertidumbre o de los costes de compraventa, aspectos éstos
contemplados en las tasaciones actuales.
Ante esta consulta el ICAC, a través de su Boletín
Oficial -BOICAC Nº 80/2009-, ha establecido las bases
para la contabilización del deterioro de las existencias
e inversiones inmobiliarias que se tratan de explicar a
continuación.
2
Referencias normativas
El ICAC es el organismo encargado de emitir las preceptivas adaptaciones sectoriales del PGC y en base
a la disposición transitoria quinta del Real Decreto
1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba
el Plan General de Contabilidad (PGC), establece que
“con carácter general, las adaptaciones sectoriales y
otras disposiciones de desarrollo en materia contable
en vigor a la fecha de publicación de este Real Decreto,
seguirán aplicándose en todo aquello que no se oponga
a lo dispuesto en el Código de Comercio, en el Texto
Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, de Sociedades de Responsabilidad Limitada, disposiciones
específicas y en el presente Plan General de Contabilidad”.
En este caso la normativa aplicable tanto a las existencias como a las inversiones inmobiliarias es la
siguiente:
- Las existencias vienen reguladas tanto en la NIC 2
Existencias –a nivel de estados financieros consolidados- como en el PGC en la Norma de valoración 10ª
Existencias –para las cuentas individuales-. Ambos
cuerpos normativos recogen, en esencia, los mismos
términos.
- Las inversiones inmobiliarias se regulan en la
NIC 40 Inversiones Inmobiliarias –a efectos consolidados- y en la Norma de Valoración 4ª Inversiones
inmobiliarias -en las cuentas individuales-.
2
74
3
Definiciones previas
A. Existencias
Se clasificarán como existencias los activos inmobiliarios que se tienen: a) para su venta en el curso normal
de la explotación; b) en proceso de producción de cara
a esa venta; c) o en forma de materiales o suministros,
para ser consumidos en el proceso de producción o en
el suministro de servicios.
Deben estar recogidas en el balance –tanto individual
como consolidado- por el menor entre su coste de adquisición y su valor neto realizable2 que es: “importe
que la empresa espera obtener por su enajenación en el
mercado, en el curso normal del negocio, deduciendo
los costes estimados necesarios para llevarla a cabo, así
como, en el caso de las materias primas y de los productos en curso, los costes estimados necesarios para
terminar su producción, construcción o fabricación”.
Cuando el valor neto realizable de las existencias
sea inferior a su precio de adquisición o a su coste de
producción, se efectuarán las oportunas correcciones
valorativas reconociéndolas como un gasto en la cuenta
de pérdidas y ganancias.
Conviene recordar la definición que da la NIC 2 –recogida del Marco Conceptual- sobre valor razonable:
“es el importe por el cual puede ser intercambiado un
activo o cancelado un pasivo, entre partes interesadas y
debidamente informadas, que realizan una transacción
en condiciones de independencia mutua”.
B. Inversiones inmobiliarias
Son inversiones inmobiliarias: los inmuebles (terrenos
o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o
ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte
del arrendatario que haya acordado un arrendamiento
financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en
lugar de para:
(a) su uso en la producción o suministro de bienes o
servicios, o bien para fines administrativos; o
(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Se reconocen en el balance por su precio de adquisición
o coste de producción, y en la valoración posterior se
permite optar por registrar en libros por su coste de
adquisición o por su valor razonable (el PGC no permite esta última opción).
El deterioro de estas partidas se produce cuando el valor en libros excede al importe recuperable, entendido
éste como: el mayor entre el valor razonable menos los
costes de venta, y su valor en uso que es: el valor
actual de los flujos futuros de efectivo estimados
Definición recogida en el Marco Conceptual de la Contabilidad.
Técnica Contable
Nº 730
www.tecnicacontable.com
que se espera obtener de un activo o unidad generadora de efectivo3.
Ejemplo 1:
La sociedad Inmuebles Madrid adquiere un paquete
de inmuebles por importe de 1.500 u.m. que consta de
tres terrenos diferentes: a) terreno a desarrollar urbanísticamente y a construir del que se espera vender
viviendas plurifamiliares en los próximos años cuyo
coste es de 400 u.m.; b) Edificio de viviendas que se
espera explotar a través de su arrendamiento durante
su vida útil cuyo coste es de 800 u.m. y c) una vivienda
que se adquiere para su posterior venta o alquiler cuyo
coste es 300 u.m.
En este caso se reconoce como existencias la primera
partida, el terreno, ya que es un activo que se ha adquirido para desarrollarlo dentro del ciclo normal de la
explotación, en estos casos largo, y vender viviendas
como producto final. Por su parte tanto el edificio como
la vivienda se incluirían dentro del grupo de inversiones inmobiliarias (cartera patrimonial). Por lo que el
sencillo asiento contable sería el siguiente:
400
1.100
Existencias / Materias Primas
Inversiones inmobiliarias
a Acreedores o Caja
Estas dos características principales son relevantes
en el tema que nos ocupa porque desde el punto de
vista del ciclo de producción, hay que considerar que
el desarrollo urbanístico completo de un terreno tiene una duración media en torno a los 8 años –por lo
general- a los que hay que sumar el plazo de tiempo
de construcción (se puede alargar otros 2 años más).
Esta característica impone que en la valoración de
las existencias se tenga que tener en cuenta un componente de incertidumbre -variabilidad en plazos,
precios y legislaciones- en el cálculo inherente a esta
actividad.
El hecho de que en la valoración de las mismas se cuente con una tasación, dentro del mercado hipotecario,
implica que hay que atender a la normativa relativa a
la elaboración de los informes de tasación, en su caso,
o a la metodología de cálculo de las sociedades cuando
no sea preceptivo elaborar la tasación de acuerdo a la
normativa aplicable.
Registro en balance.
Como se ha expuesto anteriormente las existencias se
darán de alta en balance por el menor entre el coste y
el valor realizable neto.
1.500
4
Contabilización de estas
partidas según la respuesta del
ICAC
4.1
Existencias
Las existencias inmobiliarias presentan unas características que las hacen diferentes al resto de existencias como podrían ser materiales de construcción,
metales, equipamiento para automóviles, productos
químicos que entran en una cadena de montaje etc.
Éstas se caracterizan por tener un ciclo de producción
más largo, sobre todo en el caso de los terrenos. A esta
característica se puede unir que, en base a la regulación del mercado hipotecario, se cuenta normalmente
con una tasación realizada por una sociedad especializada (Sociedades de tasación o RICS4).
Desarrollando la definición de valor realizable neto
como: importe que la empresa espera obtener por su
enajenación en el mercado, en el curso normal del negocio, deduciendo los costes estimados necesarios para
llevarla a cabo, así como, en el caso de las materias
primas y de los productos en curso, los costes estimados
necesarios para terminar su producción, construcción o
fabricación.
En la respuesta que da el ICAC se deja claro que la
mejor estimación de ese importe al que se refiere la
definición es el valor razonable definido anteriormente. Este es un punto que requiere de un análisis por
las diferencias conceptuales que se pueden encontrar
entre las dos medidas: VRN y valor razonable.
El VRN no está muy claro en la NIC 2 pero, en base a su párrafo 7º5, parece que cualquier diferencia
respecto al valor razonable debe venir explicada por
especificidades de la reporting entity respecto al resto
de participantes del mercado (riesgos distintos, costes
diferentes, posición dominante que permite vender a
precios distintos de los del mercado). Por tanto la empresa para calcular el VRN tendrá en consideración su
propio plan de negocios y el destino específico al que el
inmueble esté afecto.
3
NIC 36 Deterioro del valor de los activos, párrafo 6º.
4
Royal Institution of Chartered Surveyors es un cuerpo independiente que regula la actividad de los profesionales de la valoración inmobiliaria en diferentes
países anglosajones.
5
El valor realizable neto hace referencia al importe neto que la entidad espera obtener por la venta de las existencias, en el curso normal de la explotación. El
valor razonable refleja el importe por el cual esta misma existencia podría ser intercambiada en el mercado, entre compradores y vendedores interesados y
debidamente informados. El primero es un valor específico para la entidad, mientras que este último no. El valor realizable neto de las existencias puede no ser
igual al valor razonable menos los costes de venta.
MAYO 2010
Técnica Contable
75
www.tecnicacontable.com
obtendría un promotor medio en una promoción de las
características de la analizada.
El margen del promotor del método residual estático
viene a recoger el efecto del tipo de actualización del
residual dinámico, es decir, representa la rentabilidad
exigida, que es la incertidumbre a la que se refiere
el ICAC por el promotor para llevar a cabo el proyecto. Por lo tanto puede entenderse como un coste
de producción más en el desarrollo de una promoción
urbanística, por lo que habría que restarlo del precio
estimado de venta.
El documento hace referencia a que se debe incluir en
las estimaciones realizadas para el cálculo del VNR
de forma necesaria la variabilidad o riesgo de que el
precio de venta, los costes y los plazos de construcción
y venta, sean distintos a los importes y tiempos esperados. En mi opinión esta incertidumbre se incluye en
los métodos que recoge la normativa regulatoria de
los informes de tasación a través de lo que se conoce
por margen de beneficio del promotor –para el método
residual estático- y la tasa de actualización –para el
residual dinámico- que se explican brevemente a continuación:
El método residual estático, a tenor de lo dispuesto por
el artículo 34.3 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles
y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras, sólo se podrá aplicar a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la
edificación o rehabilitación en un plazo no superior a
un año, así como a los solares edificados mediante la
siguiente fórmula:
F = VM × (1 – b) – Ct
Donde VM es el valor de mercado que se espera obtener por la venta de los productos desarrollados, b es el
margen del promotor y Ct es el sumatorio de los pagos
necesarios considerados.
Por su parte el método residual dinámico, según el artículo 34.2 de la citada Orden, se aplicará a:
a) Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados;
b) Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación,
incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
Se calcula, someramente, descontando a un tipo de
actualización, que recoja el riesgo de la promoción,
todos los cobros y los pagos previstos en un periodo de
tiempo establecido.
Este tipo de actualización, según el artículo 38, representa la rentabilidad media anual del proyecto que
76
En mi opinión, ha de tenerse en cuenta que en los terrenos pendientes de gestión y urbanización, una parte
importante del incremento de valor de los mismos se
genera por la aprobación de trámites administrativos
de coste reducido. Si sólo se dedujeran los costes de la
tramitación administrativa sin considerar el beneficio
del promotor, que es el que ha gestionado el terreno para que se produzca el desarrollo, los valores obtenidos
serían muy superiores a los que en realidad se podrían
obtener en el mercado.
Por lo tanto el margen beneficio del promotor
hay que considerarlo que obedece a un ajuste por el riesgo que supone embarcarse en la
promoción, que no se puede obviar en el cálculo
del VNR.
Ejemplo 2:
La empresa Inmuebles Madrid incorpora a su activo
un solar en el que espera construir en los próximos meses 150 viviendas que se venderán a un precio de 200
u.m cada una. Incurrirá en unos costes de tramitación,
construcción y otros necesarios de 15.000 u.m. y prevé
para este tipo de viviendas un margen de beneficio
del 25% (superior al mínimo establecido por la Orden
ECO805/2003).
El cálculo sería restar a los futuros ingresos de la
venta 30.000 u.m. (150 x 200), los costes incurridos y
el margen de beneficio, por lo que el valor del terreno
sería:
30.000 · (1-0,25) – 15.000 = 7.500 u.m.
Nótese que la estimación del margen de beneficio va a
tener una incidencia decisiva en el resultado, así como
el precio de venta esperado. Por eso es importante,
como se comenta a continuación, mantener unas hipótesis razonables en su cálculo.
Cálculo del deterioro
Cuando el VNR sea inferior al valor razonable, la
empresa contabilizará una pérdida por deterioro si el
VNR es inferior al valor en libros de las existencias. En
estos casos, en la memoria de las cuentas anuales deberá incluirse toda la información significativa sobre el
criterio aplicado y las circunstancias que han motivado
la corrección valorativa.
Técnica Contable
Nº 730
www.tecnicacontable.com
Para el cálculo del deterioro el ICAC establece que las
hipótesis empleadas deben ser razonables, realistas
y basadas en criterios que tengan una base empírica
contrastada. Desde mi punto de vista, cabe pensar en
la aplicación, en los planes de negocio de las empresas,
del principio de mayor y mejor uso6. Este principio lo
recoge la Orden ECO 805/2003 y se basa en que la
valoración podrá realizarse teniendo en cuenta las
hipótesis más ventajosas que sean razonablemente
factibles (técnica y comercialmente).
En relación al mejor uso tenemos:
a) Si se estima que no se va a poder desarrollar el
terreno, el VNR sería el precio estimado de venta
menos los costes necesarios para venderlo.
b) En el caso de que se acabe la promoción, se podría
considerar el suelo como una materia prima, por lo
que habrá que atender a lo dispuesto por el párrafo
32 de la NIC 2, y la Norma de valoración 10ª del
PGC, que establecen que no se rebajará el valor de
la materia prima siempre que se espere recuperar
su coste mediante la venta del producto terminado.
Habrá que tener en cuenta diferentes incertidumbres sobre precios, plazos y condiciones de venta,
riesgos asociados a la variabilidad de los costes y el
valor temporal del dinero.
Ejemplo 3:
La valoración del terreno del ejercicio anterior, que
se dio de alta en el balance por 7.500 u.m., ha sufrido cambios en las hipótesis aplicadas inicialmente a
consecuencia de una caída de la demanda. En este
caso se prevé que el precio de venta de cada vivienda
se reduzca un 5% y los plazos de venta se alarguen, lo
que implica un mayor riesgo asumido y un margen de
beneficio del promotor mayor que pasa a ser el 28%.
El valor del terreno pasa a ser: 150 · 190 = 28.500 u.m.
28.500 · (1 – 0,28) – 15.000 = 5.520 u.m.
Lo que provoca un deterioro de: 7.500 – 5.520 = 1.980 u.m.
1.980
Pérdidas por deterioro
a Existencias /
Materias Primas
1.980
4.2
Inversiones inmobiliarias
La respuesta del ICAC empieza haciendo un comentario general sobre esta categoría de activo que
supone una novedad en la normativa española, como
consecuencia de la homogeneización producida con las
normas internacionales.
6
Si bien la categoría de inversión inmobiliaria es una
novedad del nuevo Plan, la repercusión práctica de
esta nueva categoría contable es reducida. Su tratamiento es el previsto para el inmovilizado material, y
el deterioro de un inmueble arrendado no ha experimentado variaciones significativas respecto al criterio
aplicable en el marco del PGC 1990. Una inversión
inmobiliaria se reconoce en el balance por su precio de
adquisición o coste de producción.
Cálculo del deterioro.
Se producirá un deterioro en estas partidas cuando el
valor en libros sea inferior al importe recuperable definido este como el mayor entre: entre el valor razonable
menos los costes de venta, y su valor en uso.
En esta parte el concepto de valor en uso cobra especial relevancia. Por eso el ICAC trae a colación la
definición del mismo recogida en el Marco Conceptual
de la Contabilidad en su apartado 6º.5: “el valor actual
de los flujos de efectivo futuros esperados, a través de
su utilización en el curso normal del negocio y, en su
caso, de su enajenación u otra forma de disposición,
teniendo en cuenta su estado actual y actualizados a
un tipo de interés de mercado sin riesgo, ajustado por
los riesgos específicos del activo que no hayan ajustado
las estimaciones de flujos de efectivo futuros”. Por lo
que esta magnitud mide el importe que la empresa
espera obtener por el arrendamiento o posterior venta
del inmueble.
En mi opinión el valor en uso debe tener en cuenta los
flujos más probables estimados de la utilización del inmueble, que en algunos casos pueden ser superiores a
10 años. En la medida que se incorpore entre los flujos
esperados la enajenación del activo en algún momento,
deben incluirse los costes asociados a dicha enajenación. Si en la valoración se utilizan rentas perpetúas,
deberá incorporarse una cantidad o porcentaje (renta
negativa) por los costes de mantenimiento.
A efectos de homogeneizar, desde mi punto de vista,
utilizar un plazo de 10 años, parece un periodo de
tiempo razonable, es habitual su utilización, permite
incluir la totalidad de un ciclo económico y además tiene la facilidad de obtener un tipo de interés sin riesgo
comparable, a partir del bono a 10 años. Aunque es
evidente que el tiempo que va a permanecer el activo
como patrimonio en renta, dependerá de las estimaciones de uso que realice la entidad. Más aun cuando el
párrafo 33 de la NIC 36 establece que para periodos
superiores a cinco años, se deberán justificar adecuadamente los flujos estimados.
Todos los datos que se tomen en la valoración, especialmente las tasas de descuento, convendría que fueran
acordes a las características del activo en tanto recojan su riesgo asociado, deben ser consecuentes con las
Este aspecto no lo recoge literalmente el ICAC pero se podría interpretar de lo dispuesto por el documento emitido.
MAYO 2010
Técnica Contable
77
www.tecnicacontable.com
circunstancias del mercado y con el plan de negocios
de la entidad.
En este caso también se prevé que el valor en uso puede diferir del valor razonable, y de manera idéntica al
caso de las existencias, fundamentalmente, se puede
deber a características propias de la reporting entity en
cuanto a: su capacidad de imponer precios por encima o
debajo del mercado, por asumir riesgos distintos, o por
incurrir en costes (de construcción o comercialización
si se trata de inversiones en curso, coste de reformas,
mantenimiento, etc.) diferentes a los de la generalidad
de las empresas del sector.
Tanto para este caso como para el caso de las existencias inmobiliarias al ser un sector ampliamente
regulado, se incluye una llamada de atención a que la
promulgación de determinadas leyes o disposiciones en
materia de ordenación del territorio y urbanismo pueden afectar al valor de los terrenos e inmuebles.
Ejemplo 4:
La empresa Inmuebles Madrid adquirió un edificio
de oficinas destinado al alquiler que tiene un valor en
libros de 2.000 u.m. Dicho inmueble, según los precios
de mercado, tendría un valor de venta de 1.600 u.m
con unos costes asociados de 100 u.m., y se acaba de
firmar un contrato de alquiler por 150 u.m. durante 20
años que es su vida útil restante. El tipo de interés de
descuento aplicable es el 8%. Se requieren unos costes
de mantenimiento del edificio de 2 u.m anuales.
Para calcular el posible deterioro se compara el valor
en libros con el importe recuperable que será el mayor
entre:
Valor razonable menos costes de venta: 1.600 – 100 =
1.500 u.m.
Valor en uso: Valor actual de una renta de 148 (150 - 2)
durante 20 años descontada al 8% = 1.580 u.m.
Luego el importe recuperable serían 1.580, por lo que
el deterioro sería:
2000 – 1580 = 420 u.m.
420
78
Pérdidas por deterioro
a Inversiones inmobiliarias
420
5
Conclusiones
El valor realizable neto, para medir el deterioro de
las existencias, no tiene por qué coincidir con el valor
razonable. Las características propias de la entidad
generan que el primero sea un valor específico de la
empresa mientras que el segundo es un valor de mercado.
En los métodos de valoración de terrenos la incorporación del margen promotor/tasa de descuento en la metodología es una medida que trata de capturar el riesgo
de emprender la actividad de promover un determinado terreno, y no de cuantificar la ganancia de la venta
del inmueble terminado. Por ello, de una forma u otra,
este factor debe ser incorporado al modelo.
En cuanto a la problemática con las inversiones inmobiliarias, en lo referente a la no inclusión de los costes
estimados de venta sería sensato no tenerlos en cuenta
en el caso de que el activo fuera a quedarse, produciendo rentas, en el balance de la empresa durante su vida
útil, si bien incluyendo unos costes de mantenimiento
del inmueble. En caso contrario sería lógico restarlos
en el momento de tiempo que se estime que el bien
saldrá de la empresa. No obstante el efecto de esta
partida, teniendo en cuenta su importe y aplazamiento
en el tiempo podría resultar residual.
El plazo de estimación de los flujos debería ser el propio en el que la empresa estima que el activo generará
flujos que revierten a la empresa, ya sea en forma
de alquileres o por su venta. No obstante tomar un
periodo de 10 años puede resultar efectivo a la hora
de homogeneizar criterios y facilitar la toma de datos
comparables (tipos de descuento libres de riesgo).
Cuando, además, el párrafo 33 de la NIC 36 establece
que para periodos superiores a cinco años, se deberán
justificar adecuadamente los flujos estimados.
Todas las hipótesis y variables que se estimen en los
cálculos deben ser razonables y realistas, además deben incorporar un sesgo de prudencia de acuerdo a lo
establecido por el ICAC en el documento objeto de este
trabajo en base al artículo 38 del Código de Comercio
y al Marco Conceptual de la Contabilidad donde se
exige ser prudente en las estimaciones y valoraciones
a realizar en condiciones de incertidumbre.
Técnica Contable
Nº 730