Contracte de compravenda de bé immoble. Incompliment de l

Contracte
de
compravenda
de
bé
immoble.
Incompliment de l'obligació del venedor d'elevar a
públic el document privat de compravenda.
Especialitat: Dret Civil
Tipus de cas: Cas Judicial
I.Suposat de fet.
Badalona (Barcelona), 1974.03.15
El Sr Hernández d'una banda, i IMMOBILIÀRIA, SA d'una altra, van subscriure un
contracte de compravenda sobre un pis situat a la ciutat de Badalona (Barcelona)
mitjançant document privat de data 15 de març de 1974. El referit contracte mai es va
elevar a públic.
El preu de la compravenda es va fixar en 938.456 ptes., Preu que va ser enterament
satisfet pel Sr Hernández en tres moments diferents:
- 50.000 ptes. ja havien estat lliurades abans de la signatura del contracte.
- 75.000 ptes. es van lliurar en l'acte de la signatura del contracte.
- Les restants 813.456 ptes. serien satisfetes pel comprador mitjançant 36 lletres
d'import 7.196 ptes. cadascuna.
L'habitatge ha estat ocupada pel Sr Hernández des de la signatura del contracte de
forma ininterrompuda.
L'any 1974, IMMOBILIÀRIA, S.A. va presentar expedient de suspensió de pagaments
davant els Jutjats de Barcelona. Després de l'aprovació del conveni signat per tots els
creditors, la societat va quedar sense contingut i sense cap activitat.
II.Objectiu. Qüestió plantejada.
El client és el Sr Hernández i el seu objectiu és que s'elevi a públic el contracte de
compravenda de bé immoble que va subscriure amb la mercantil INMOBILIARIA, SA
III.L'estratègia. Solució proposada.
El lletrat es fonamentarà en el contracte signat per ambdues parts, en el qual
IMMOBILIÀRIA, SA, que intervé com a part venedora, s'obliga a elevar a públic l'acord.
Fins avui no ha complert amb aquesta clàusula, amb la qual cosa s'ha produït un
incompliment contractual.
El principal obstacle el presenta la inexistència, en aquest moment, de INMOBILIARIA,
SA, ja que l'empresa ha estat liquidada. Per solucionar aquest problema, el lletrat
requerirà al Jutjat perquè s'efectuï l'emplaçament en el domicili professional de l'antic
assessor jurídic de la companyia, el Sr Navarro, també advocat, per ser la persona que
té contacte amb l'únic apoderat de la societat , el Sr Pineda
El procediment judicial
Ordre jurisdiccional: Civil
Jutjat d'inici del procediment: Jutjat de Primera Instància de Badalona
Tipus de procediment: procediment ordinari
Data d'inici del procediment: 03/10/2007
IV.Parts
Part demandant:
•
El Sr Hernández.
Part demandada:
•
IMMOBILIÀRIA, S.A.
V.Peticions realitzades
La part demandant, en el seu escrit de demanda, sol · licita el següent:
•
Es tingui per interposada demanda de judici ordinari en exercici d'una acció
d'elevació a públic de document privat de la compravenda d'habitatge, o acció
d'atorgament d'escriptura pública de compravenda d’habitatge sítia a Badalona.
•
S'acordi l'emplaçament del demandat a través del Sr Navarro, antic assessor
jurídic de IMMOBILIÀRIA, SA
La part demandada:
•
El procurador de la demandada va presentar contestació a la demanda
aplanant a les peticions de la part actora, però no va formalitzar designa
"apudacta" ni va presentar poder especial atorgat per la demandada, no
complint, d'aquesta manera, els requisits de capacitat, representació i
postulació processal que exigeixen els articles 6, 7, 23 i 32 de la Llei 1/2000,
d'Enjudiciament Civil (LEC). Per tant, es va declarar aquesta part en situació
de rebel·lia processal.
VI.Arguments
La part demandant fonamenta les seves peticions en els següents arguments:
•
Les parts van subscriure un contracte en què IMMOBILIÀRIA, SA s'obligava a
elevar a públic el contracte de compravenda del bé immoble. Fins a la data
d'interposició de la demanda, la venedora no ha procedit a complir aquesta
estipulació, motiu pel qual s'ha produït un incompliment contractual que la
demandada ha de realitzar immediatament.
•
Mitjançant els comprovants dels pagaments efectuats i les esmentades lletres
de canvi, queda acreditat que l'actor va satisfer tots i cada un dels pagaments
contractualment convinguts, fins a cobrir la totalitat del preu del bé immoble.
Des del moment en què aquesta part va complir amb la contraprestació, la
demandada va haver de realitzar la seva obligació d'elevar a escriptura pública
el contracte de compravenda de l'immoble.
La part demandada:
•
No va presentar vàlidament arguments, ja que no va complir els requisits de
capacitat, representació i postulació. A més, i en qualsevol cas, en l'escrit de
contestació a la demanda no admès per no complir els esmentats requisits, la
part demandada s'aplanava a les peticions efectuades de contrari.
VII.Normativa
Part demandant:
Processal:
-
Llei d'Enjudiciament Civil (Llei 1/2000, de 7 de gener). LEC (art. 9, art. 32.1, art.
52.1.1 º, art. 248, art. 249.2, art. 251, art. 394, art. 399 i seg.).
-
Llei Orgànica 6/1985, d'1 de juliol, del poder judicial. LOPJ (art. 21.1).
Part demandada:
No va al·legar normativa de cap tipus.
VIII.Documentació
Aportada per la part demandant:
-
Nota simple informativa lliurada pel Registre de la Propietat de Badalona.
-
Contracte privat original de compravenda del bé immoble.
-
Originals de totes les lletres de canvi que acrediten el pagament de les
mateixes.
-
Documents justificatius dels pagaments de l'impost sobre béns immobles (IBI)
que graven l'habitatge en qüestió.
-
Nota simple del Registre Mercantil de Barcelona, de la inscripció de la
liquidació de INMOBILIARIA, SA
La part demandada:
-
No va aportar documents al procediment.
IX.Prova
Exclusivament es va proposar prova per la part demandant:
-
Testifical d'apoderat de INMOBILIARIA, S.A.
-
La documental per reproduïda.
X.Resolució Judicial
Data de la resolució judicial: 23/06/2008
Decisió o part dispositiva de la resolució judicial: El Jutjat de Primera Instància de
Badalona
estima
la
demanda
interposada
pel
Sr
Hernández
i
condemna
IMMOBILIÀRIA, SA a elevar a escriptura pública notarial el contracte de compravenda
formalitzat el 15 de març de 1974.
Fonaments jurídics de la resolució judicial:
El Jutjat de Primera Instància motiva la seva decisió, en primer lloc, en el fet que
l'actora ha acreditat que les parts van subscriure un contracte de compravenda de bé
immoble i el pagament total de l'import de l'objecte del contracte.
L'aplanament de la part demandada no s'ha tingut en compte pel jutge al no haver
formalitzat aquesta part la seva representació processal.
L'article 1445 del Codi civil determina que pel contracte de compravenda una de les
parts s'obliga a lliurar a un altre una cosa determinada i l'altre a pagar per ella un preu
cert. Així mateix, l'article 1462 del mateix cos legal estableix que s'entendrà lliurada la
cosa venuda quan es posi en poder i possessió del comprador, i quan es faci la venda
mitjançant escriptura pública l'atorgament d'aquesta equivaldrà al lliurament de la cosa
objecte del contracte . Doncs bé, considera la sentència que s'ha acreditat l'existència
d'un contracte en què les parts han respectat el que estableix, llevat que en finalitzar el
pagament ajornat mitjançant lletres de canvi, la venedora no ha elevat a públic el
contracte segons determinava l'apartat 8 º d'aquest.
XI.Jurisprudència relacionada amb aquest cas
Sentències amb fonaments jurídics similars a la sentència del cas:
•
Sentència de l'Audiència Provincial de Valladolid, (secció 1 ª) núm. 280/2007
de 27 de juliol de 2007. MitingLegal. Civil i Mercantil. Marginal 304277.
•
Sentència de l'Audiència Provincial de Granada, (secció 5 ª) núm. 51/2007 de 9
de febrer de 2007. MitingLegal. Civil i Mercantil. Marginal 292302.
XII.Documents jurídics d'aquest cas
1. - Demanda de procediment ordinari sobre elevació a escriptura pública de contracte
privat de compravenda de bé immoble.
2. - Providència per la qual declara en situació de rebel · lia processal a demandat per
no comparèixer al "apud acta".
3. - Sentència de Jutjat de Primera Instància de Barcelona sobre elevació a escriptura
pública de contracte privat de compravenda de bé immoble.
XIII.Formularis jurídics relacionats amb aquest cas
-
Compravenda de bé immoble - model de contracte
-
Requeriment per a la firma d'escriptura pública de compravenda d'immoble
-
Acció de delimitació i fitació - esquema de l'exercici de l'acció
-
Acció de compliment del pactat en virtut de contracte - escrit de demanda
DOÑA
Tribunales
mediante
y
de
Procuradora
D.
escritura
según
de
poder que
debidamente
bastanteada
y
de
los
acredito
aceptada,
a c o m p a ñ o para su unión en Autos por copia testimoniada con d e v o l u c i ó n de
Original, a n t e este J u z g a d o comparezco y . c o m o , mejor e n D e r e c h o p r o c e d a ,
DIGO:
Q u e mediante el presente escrito interpongo en virtud del artículo 249.2
de
la
Ley
de
Enjuiciamiento
O R D I N A R I O contra
Civil
formulo
DEMANDA
DE
JUICIO
S
I N M O B I L I A R I A
A
-
en
ejercicio de una A c c i ó n de elevación a público de d o c u m e n t o privado de
la
compraventa
u
otorgamiento
de
la
escritura
pública
de
C o m p r a v e n t a de la vivienda que m á s adelante se dirá, y con base en los
hechos y fundamentos que a continuación se detallan.
La parte actora es D.
e d a d , provisto de DNI n°
0
piso
mayor de
,
vecino de B a d a l o n a , calle
n°
puerta
Esta parte comparece asistida y representada por el A b o g a d o
[, y de la procuradora q u e suscribe, lo que hace constar
e x p r e s a m e n t e conforme a
lo previsto en el artículo 32.1 de la
Enjuiciamiento Civil.
i
L e y de
La parte d e m a n d a d a es I N M O B I L I A R I A
S.A., Sociedad liquidada
r
y cuyo
último domicilio conocido a
comunicaciones en este procedimiento radica en Barcelona,
efectos de
c
HECHOS:
PRIMERO.-
BIEN
QUE
SE
PRETENDE
DECLARAR
SU
PROPIEDAD.-
El bien cuya declaración de propiedad se pretende es una vivienda sita
e n la ciudad de B a d a l o n a , e n la calle
e
puerta A inscrita
librot
tomol
número
piso^HMBBBR
e n el Registro de la Propiedad n ú m e r c ^ d e B a d a l o n a , al
f o l i o ^ l finca registral número
Badalona.
Adjunto a c o m p a ñ o y señalo de D O C U M E N T O N Ú M E R O U N O nota
simple informativa librada por el mencionado Registro de la Propiedad de
Badalona que acredita los anteriores extremos.
SEGUNDO.- TRANSMISIÓN EN DOCUMENTO PRIVADO DE LA
VIVIENDA
SITA
EN
BADALONA,
E N T R E S U E L O P U E R T A 2a.-.
El hoy actor, D
de una
parte, e
HA. de otra, suscribieron un contrato
de Compraventa sobre el referido piso sito e n B a d a l o n a , calle
numeró
mediante d o c u m e n t o privado de f e c h a 15 de marzo de 1 9 7 4 .
2
Adjunto se a c o m p a ñ a y señala c o m o D O C U M E N T O N Ú M E R O D O S el
contrato privado O R I G I N A L suscrito entre ambas partes. El referido contrato
nunca se procedió a su elevación a pública
C o m o es de v e r en este contrato, se fijó c o m o precio de la c o m p r a v e n t a
del piso de mi m a n d a n t e la cantidad de N O V E C I E N T A S T R E I N T A Y O C H O MIL
C U A T R O C I E N T A S C I N C U E N T A Y SEIS de las antiguas P E S E T A S (938.456
pesetas), precio que fue enteramente satisfecho por mi representado.
Para el pago de dicho precio se estableció c o m o forma de p a g o la
prevista en el punto segundo del mencionado contrato, y que a continuación
pasamos a transcribir literalmente:
"a) En cuanto a CINCUENTA MIL PESETAS, manifiesta la vendedora tenerlas ya
recibidas con anterioridad a este acto.
b) Otra cantidad de SETENTA
Y CINCO MIL PESETAS, es entregada por el
comprador a la vendedora en este acto.
c) El resto aplazado,
CUATROCIENTAS CINCUENTA
o sea
la
cantidad de
OCHOCIENTAS
TRECE MIL
Y SEIS PESETAS, serán satisfechas por el comprador
mediante; 36 letras de importe 7.196,-Ptas.
cada
una con
vencimientos mensuales
sucesivos a partir del día 15 de abril de 1974; 108'letras de importe 4.200,- Ptas. cada
una, con vencimientos mensuales sucesivos a partir del día 15 de abril de 1977 y 24
letras de importe 4.200,- Ptas cada una y con vencimientos los días 30 de julio y 30 de
diciembre de cada año, siendo el vencimiento de la primera el día 30 de julio de 1974."
A c o m p a ñ a m o s señalado c o m o único D O C U M E N T Ó N Ú M E R O T R E S
originales d e ' t o d a s las letras de cambio obrantes en poder de mi representada,
que acreditan el pago de las m i s m a s .
3
T E R C E R O . - O C U P A C I Ó N D E L A V I V I E N D A P O R L A H O Y PARTE
A C T O R A EN C O N C E P T O DE D U E Ñ O O P R O P I E T A R I O . -
La vivienda de la Calle
na
número
s i d o
ocupada por la hoy parte actora d e s d e la firma del contrato, y lleva disfrutando
la mencionada finca d e s d e entonces de forma ininterrumpida.
Adjunto a c o m p a ñ o señalados d e D O C U M E N T O S N Ú M E R O S C U A T R O
A N U E V E documentos justificativos ..de los p a g o s del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles (I.B.I.'s) que gravan la vivienda propiedad de mi r e p r e s e n t a d a
CUARTO.- DE LA SOCIEDAD DEMANDADA.-
La
sociedad
hoy
demandada, •
•
•
•
•
•
•
•
• s.A.
presentó expediente de suspensión de pagos en el año 1974 ante los J u z g a d o s
de Barcelona.
T r a s la aprobación del convenio firmado por todos los acreedores y que
consta debidamente inscrito en la hoja de la sociedad del Registro Mercantil de
Barcelona (inscripción H9, dicha s o c i e d a d q u e d ó sin contenido y sin actividad
a l g u n a , constando vigentes únicamente dos apoderados de la citada c o m p a ñ í a ,
c o m o se acredita de la lectura de las inscripciones
la hoja registral
de la sociedad mercantil.
A c o m p a ñ a m o s junto a l presente escrito c o m o D O C U M E N T O N Ú M E R O
DIEZ copia nota simple informativa del Registro Mercantil de Barcelona, de la
inscripción de la liquidación de la c o m p a ñ í a hoy d e m a n d a d a en el frésente
procedimiento así c o m o del nombramiento del A p o d e r a d o de la m i s m a .
4
A los anteriores hechos le son de aplicación los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I.
J U R I S D I C C I Ó N . - Es competente la jurisdicción civil, conforme a lo
dispuesto en el artículo 21.1 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 9 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
II.
C O M P E T E N C I A . - De conformidad con lo establecido en el artículo
52.1.1° en los juicios en que se ejerciten acciones reales sobre bienes
inmuebles, c o m o es el c a s o , será tribunal competente el del lugar en que
esté sita la cosa litigiosa.
III.
P R O C E D I M I E T O Y R E Q U I S I T O S DE P R O C E D I B I L I D A D . El procedimiento será el previsto para el juicio Ordinario, tal y c o m o
señala el artículo 248.3° de la L E . C . en relación con el artículo 2 4 9 . 2 .
Artículo 3 9 9 y siguientes de la L.E.C. respecto a la tramitación del Juicio
Ordinario.
IV.
C U A N T Í A . - Al no existir una regla de atribución de competencia por
razón de la materia de aplicación preferente, la determinación de la
cuantía v i e n e a aplicarse en virtud de lo dispuesto en el punto 3 del
a
artículo 248 en relación c o n el artículo 2 4 9 . 2 y artículo 251 regla 2 por
a
remisión de la regla 3 puntos 1°, 4° y 5° del artículo 2 5 1 .
A la vista de todos estos preceptos esta representación fija la cuantía en
el valor catastral actual de la finca, esto es en 18.671,13 €.
5
V.
LEGITIMACIÓN.-
Mi
mandante tiene acreditada
la
adquisición
por
herencia de los bienes c u y a posesión reclama mediante la presente
demanda.
VI.
C O S T A S . - El artículo 394 de la L.E.C. dispone que en los procesos
declarativos, las costas de primera instancia se impondrán a la parte q u e
haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal
aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de h e c h o o
1
derecho .*'
VII.
" '
r
•
*
PRINCIPIOS G E N E R A L E S D E D E R E C H O . -
-
" F u m u s bonis iuris" o apariencia de buen derecho.
-
"Iura novit c u r i a " .
Por todo lo anteriormente expuesto,
S U P L I C O AL J U Z G A D O : tenga
por presentado este escrito y
los
documentos que se a c o m p a ñ a n , con sus copias, se sirva admitirlos; tenga por
interpuesta
en
nombre
y
representación
de D.
d e m a n d a d e Juicio Ordinario en ejercicio de una A c c i ó n d e
elevación a público de d o c u m e n t o privado de la c o m p r a v e n t a de la
vivienda,
o
acción
de
Otorgamiento
de
escritura
pública
de
C o m p r a v e n t a d e l a v i v i e n d a sita e n B a d a l o n a . c a l l e a
propiedad
de
la
sociedad
liquidada
S.A. y, previo los trámites
legales oportunos, declare haber lugar a la elevación a público del referido
contrato de compraventa privado de fecha quince de marzo de 1974 que
suscribieron las partes anteriormente m e n c i o n a d a s , y en consecuencia otorgue
6
título suficiente en Derecho para la inscripción de la propiedad del i n m u e b l e a
favor del Sr.
hoy parte acto ra. Y todo ello con e x p r e s o
pronunciamiento en cuanto a la c o n d e n a en costas a quien se opusiere altítulo
de propiedad que ostenta mi representado.
P R I M E R O T R O S Í D I G O : Q u e al haber sido liquidada la e m p r e s a hoy
d e m a n d a d a , interesa que s e efectúe el emplazamiento
S.A. E N
d
L I Q U I D A C I Ó N e n e l domicilio
profesional del a n t i g u ó ' a s e s o r jurídico de dicha c o m p a ñ í a ,
AboQado,
,
Sr
¡
c o n domicilio profesional e n B a r c e l o n a ,
por ser la persona que tiene contacto c o n
c u
el único Apoderado de la c o m p a ñ í a , Sr.
y ° cargo fue
debidamente inscrito en el Registro Mercantil de Barcelona ( D O C U M E N T O
N Ú M E R O DIEZ), el cual podrá acreditar cuanto fuere necesario en el presente
procedimiento.
En su virtud,
S U P L I C O AL J U Z G A D O : Q u e tenga por efectuadas las anteriores
manifestaciones
y,
en
sus
d e m a n d a d o a través de
la
méritos,
persona
acuerde el
m á s arriba
emplazamiento
indicada
en
del
hoy
las s e ñ a s
profesionales aportadas por esta representación.
S E G U N D O O T R O S Í D I G O : Q u e esta parte quiere manifestar ante este
Juzgado que ha tenido la voluntad de cumplir con todos y cada uno de los
requisitos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En su virtud,
7
SUPLICO
AI
Enjuiciamiento Civil.
Ley
lona a
Colegiat número
8
tres de octubre dJ
de
IL-LUSTHE C0L-LEGIPROCURADORS DE BARCELONA
ÍE1
BADALONA
®W RECEPCIÓ
NOTIFICACIO
2 7 MAK. 2ÜUÍ
Juzgado Primera Instancia!
Prim, 32-40
Badalona Barcelona
iadalona (ant.CI-2)
Procedimiento Procedimiento ordinario!
Article 151.2
L.E.C. 1/2000
I Sección!
Parte demandante
Procurador
Parte demandada
-'Mí
DILIGENCIA DE CONSTANCIA.En Badalona, a veinticinco de marzo de dos mil
^
ochos
La extiendo yo, el Secretario Judicial, para hacer constar que ha transcurrido el
plazo conferido al procurador Sr.
p a r a q u e acreditara su
representación procesal en autos sin que h a s t a i a f e c h a lo haya verificado ni
tampoco consta a día de la fecha que dicho procurador haya presentado escrito
alguno con poder especial otrogado por la demandada .
Paso a dar cuenta. Doy fe.
PROVIDENCIA
MAGISTRADO JUEZ D/D
a
En Badalona, a veinticinco de marzo de dos mil ocho
PRIMERO.- No habiéndose cumplido por la parte demandada los requisitos de
capacidad, representación y postulación procesal, exigidos en los artículos 6,7,23 y
32 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LECn), para comparecer en juicio, se
tiene a dicha/s parte/s demandada/s por no comparecida/s y por no contestada la
demanda.
SEGUNDO .- No habiendo comparecido la parte demandada
dentro del plazo para contestar a la demanda y
d ^ a c u e r a o c o r n o a i s p u e s W e n el artículo 496.1 de la LECn, se declara a dicha
parte en situación de rebeldía procesal.
Conforme a lo ordenado en el artículo 497.1 de la misma Ley, y por ser conocido el
domicilio de la parte demandada, notifíquesele esta resolución por correo certificado
con acuse de recibo, advirtiéndole que no se llevará a cabo ninguna otra excepto la
resolución que ponga fin al proceso.
TERCERO.- Cumplidos los plazos y trámites previstos en el artículo 414.1 de la
LECn y, de acuerdo con lo dispuesto en el mismo, se convoca a las partes a una
audiencia previa al juicio para:
1.- intentar un acuerdo o transacción entre las mismas,
2.-examinar, en su caso, las -cuestiones procesales que puedan obstar a la
prosecución del proceso y a su terminación mediante una sentencia sobre su objeto.
3.- fijar con precisión el objeto del proceso y los extremos de hecho y de derecho,
sobre los que exista controversia; y,
'*
4.- finalmente, y si procediera, proponer y admitir prueba.
También se examinarán en la audiencia las cuestiones que, con carácter
excepcional prevé la ley puedan, plantearse en la misma.
CUARTO.-.Se señala para la celebración de la audiencia el próximo DÍA 5 de mayo
a las 13.30 HORAS, en la sede de este tribunal, citándose a las partes con
las prevenciones que seguidamente se indican.
QUINTO .- Las partes habrán de comparecer en la audiencia asistidas de abogado.
Si las partes no comparecen personalmente, sino a través de sus procuradores,
deberán otorgar a estos poder para renunciar, allanarse o transigir.
Si no comparecieran personalmente ni otorgaren el apoderamiento expresado se
les tendrá por no comparecidos (artículo 414. 2. de la LECn).
SEXTO.- Si no comparece a la audiencia ninguna de las partes, se dictará auto de
sobreseimiento del proceso, ordenándose el archivo de las actuaciones (artículo
414.3 de la LECn).
SÉPTIMO .- Si sólo comparece la parte demandada y ésta no alegare interés
legitimo en que continúe el procedimiento, también se sobreseerá el proceso
(artículo 414.3 de la LECn).
OCTAVO.- Si fuera la parte demandada la que no concurriere a la audiencia, el
acto se entenderá sólo con el actor (artículo 414.3 de la LECn).
NOVENO.- Por último, si faltare a la audiencia el abogado de la parte actora se
sobreseerá el proceso, salvo que la parte demandada alegara interés legítimo en la
continuación del procedimiento.
Si faltare el abogado de la parte demandada comparecida en autos, la audiencia se
seguirá con el demandante en lo que resultare procedente (artículo 414.1 de la
LECn).
MODO DE IMPUGNACIÓN: medíante recurso de REPOSICIÓN ante este Juzgado,
no obstante lo cual, se llevará a efecto lo acordado. El recurso deberá interponerse
por escrito en el plazo de CINCO DÍAS hábiles contados desde el siguiente de la
iíjcación, con expresión de la infracción cometida a juicio del recurrente, sin
yes requisitos no se admitirá el recurso (artículos 451 y 452 de la LECn).
Lo acuerda y firma el Magistrado Juez José Luis
Primera Instancia 2 Badalona (ant.CI-2). Doy fe.
EL MAGISTRADO JUEZ
del Juzgado
EL SECRETARIO JUDICIAL
a
JUZGADO DE I INSTANCIA n°
BADALONA
2007
AUTOS:
SENTENCIA n°
En Badalona, a Veintitrés de Junio del dos mil ocho
a
Vistos por D
Magistrada juez SStta del Juzgado de Primera
Instancia número Dos de los de esta Ciudad y su partido judicial, los autos de
juicio ordinario sobre obligación de hacer, que, bajo número
, se han
seguido ante este Juzgado a instancia de D.
representado por el Procurador
asistido por el Letrado
•
, contra
S
incomparecido y atendidos los siguientes
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Con fecha 25.10.2007 se turnó a este Juzgado escrito de demanda
presentado por el Procurador S r a .
e n la representación arriba indicada,
en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que consideraba
de aplicación al caso, terminaba solicitando el dictado de una sentencia por la
que se condene a la d e m a n d a d a
S A,
a
otorgar Escritura Pública Notarial de compraventa del inmueble sito en Badalona,
calle
n°
entresuelo Segunda, con imposición de las costas.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la anterior demanda por Auto del 14.11.2007 se
emplazó a la parte demandada para que, en veinte días, compareciera en legal
forma y contestara a la misma, lo cual realizo a través del Procurador Sr.
ALLANÁNDOSE a las peticiones formuladas de
contrario, no obstante a pesar de ser requerida por Providencia 8.1.2008 para
formalizase designa apud acta o presentase poder notarial de representación , no
se llevo a cabo, por lo que por Providencia del 25.3.2008 se la declaro en
situación de rebeldía procesal (Art. 496.1 LEC) y se cito a las partes para la
preceptiva Audiencia Previa (Art. 414 LEC) para el día 5.5.2008 en que se
celebro con la incomparecencia de la demandada y proponiendo la parte actora
la prueba que estimo necesaria para sustentar sus pedimentos, señalándose
vista oral para el día 17.6.2008 en que se celebro con la sola comparecencia de
la parte actora , practicándose la prueba declarada pertinente con el resultado
que consta en el Acta al efecto levantada por el Sr. Secretario así como en el
soporte informático del curso de la misma.
TERCERO.- En la sustanciación de este proceso se han respetado todas las
prescripciones legales,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-EI art. 19.1 LEC establece que "los litigantes están facultados para
disponer del objeto del juicio y podrán renunciar, desistir del juicio, allanarse,
someterse a arbitraje y transigir sobre lo que sea objeto del mismo, excepto
cuando-la ley lo prohiba o establezca limitaciones por razones de interés general
o en beneficio de tercero". Igualmente, el art. 21.1 LEC, prevé que "cuando el
demandado se allane a todas las pretensiones del actor, el tribunal dictará
sentencia condenatoria de acuerdo con lo solicitado por éste, pero si el
allanamiento se hiciera en fraude de ley o supusiera renuncia contra el interés
general o perjaicio de tercero, se dictará auto rechazándolo y seguirá el proceso
adelante".
En el caso de autos se ha observado la voluntad del demandado a allanarse a lo
peticionado por la actora, pero no ha formalizado su representación procesal con
lo cual- no puede tomarse en cuenta tal voluntad no ratificada, por lo que debe
entrarse a valorar la prueba practicada para determinar sobre el fondo del asunto
litigioso.
En cuanto a la documental se ha constatado que la finca registral n°
inscrita en el tomo 1749 libro 762, folio 210 en el Registro de la Propiedad n° 2
de Badalona se encuentra inscrita como propiedad de Inmobiliaria • • • • • •
^ • B S A (dco 1 de la demanda),
Que las partes suscribieron contrato privado de compra venta de la citada finca
con fecha 15.3.1974 por precio de 938.456 pesetas pagaderas en cuanto a la
cantidad de 50.000 ya recibidas con anterioridad a suscribir dicho contrato, en
cuanto a 75.000 Ptas. a la firma del contrato y el resto de 812.456 pesetas en
plazos de 7.196 pesetas de vencimiento mensual mediante 36 letras de cambio
convenientemente aceptadas y vencimientos 15.4.1974 y sucesivos y 108 letras
mensuales por 4.200 Ptas. a partir del 15.4.1977 y 24 letras de importe de 4.200
pesetas los 30 de julio y 30 de diciembre de cada año a partir del 30.7.1974 (
cláusula segunda del contrato privado de compra venta). Dichas cambiales se
han acompañado a la demanda acreditando que han sido íntegramente abonadas
por el comprador y actor del presente pleito, (doc 3)
Se ha acreditado también por los documentos 4 a 9 la ocupación real de la
vivienda por el actor desde su adquisición ininterrumpidamente .
Del doc 10 consistente en una nota informativa del Registro Mercantil se acredita
que la sociedad demandada presento suspensión de pagos en 1977 y consta
como apoderado con cargo vigente
q u e ha actuado como
testigo.
En cuanto a la testifical del Sr.M
manifiesta que tiene en vigor el cargo
de apoderado de la mercantil demandada que le fue otorgado con anterioridad a
la presentación de la suspensión de pagos y que desde tal fecha la empresa se
encuentra inoperante
SEGUNDO.- El Art. 1445 C. c determina que por el contrato de compra venta
uno de los contratantes se obliga a entregar a otro una cosa determinada y el
otro a pagar por ella un precio cierto, a su vez el Art. 1.462 del mismo cuerpo
legal establece que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en
poder y posesión del comprador, cuando se haga la venta mediante escritura
publica el otorgamiento de esta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del
contrato.
Pues bien se ha acreditado que ha existido un contrato en que las partes han
respetado lo establecido en el mismo , salvo que al finalizar el pago aplazado
mediante letras de cambio , la vendedora no ha elevado a Publico el contrato
Privado según determinaba el apartado 8 del mismo, en que se establecía su
suscripción al haber satisfecho por el comprador el total precio aplazado.
o
TERCERO.- El art. 395.1 LEC establece que "si el demandado se allanare a la
demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el
tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado, en el
presente caso aun habiéndose allanado, no se subsano el error de presentación
por lo que deben serle impuestas las costas del presente procedimiento de
conformidad con lo establecido en el Art. 394 LEC .
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente
aplicación.
FALLO
Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por DJ
debo condenar y CONDENO a
a elevar a Escritura Publica Notarial el contrato privado de compraventa
formalizado el 15.3.1974 al haberse acreditado el total pago del importe del
citado inmueble por el S r
, todo ello con imposición de
las costas de esta instancia al demandado.
Notifíquese en legal forma a las partes haciéndoles saber que la presente
Sentencia no es firme y que contra la misma cabe recurso de apelación en un
plazo de CINCO DÍAS desde su notificación que, en su caso, deberá de
prepararse ante este Juzgado mediante escrito que reúna las formalidades del
art. 457.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para ser
resuelto por la lima. Audiencia Provincial de Barcelona.
Así, por esta, mi Sentencia, de la que se expedirá certificación para incorporarla a
las actuaciones llevándose el original al Libro de Sentencias, la pronuncio, mando
y firmo.
PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido leída y publicada en el día de su
fecha por la lima. Magistrada Juez SStta que la suscribe encontrándose
celebrando audiencia pública.- Doy fe.
REQUERIMIENTO PARA LA FIRMA DE LA ESCRITURA
D……………
C/……………
Como Vd. conoce, en contrato suscrito con fecha ……………, cuyo objeto fue la
compraventa de la finca de su propiedad, sita en ……………, calle ……………, nº
……………, se convino que el otorgamiento de la correspondiente escritura
pública sería el día ……………, en la notaría que Vd. designase.
A fecha de hoy, y a pesar de mis continuos requerimientos verbales, esta parte no
ha recibido comunicación alguna por su parte por la que se me emplace a llevar a
cabo el correspondiente otorgamiento.
Es por ello que, restando solamente tres días para el transcurso de dicho término,
me veo obligado a remitir la presente carta (por conducto notarial, burofax, etc…),
con el fin de que se sirva indicarme la hora y la notaría en que deba procederse al
meritado acto de elevación a pública de la compraventa convenida en el precitado
contrato.
También le comunico que, de conformidad con lo estipulado en el contrato de
compraventa, en dicho acto procederé a hacer efectivo el resto del precio fijado en
la transmisión patrimonial.
Por la presente también pongo en su conocimiento que, de hacer caso omiso a
este requerimiento, procederé a ejercitar los derechos que la legalidad vigente me
confiere, a fin de proteger mis legítimos intereses.
Fdo. D. ……………
2. ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
ESQUEMA.
A) FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA: ARTS. 384 A 387 C.C. (EN LO QUE SE
REFIERE EXCLUSIVAMENTE A NORMAS DE CARÁCTER PROCESAL, Y
ESPECÍFICAMENTE REGULADORAS DEL EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN
VOLUNTARIA, ARTS. 2061 A 2070 L.E.C.).
A.1) ANTECEDENTES NORMATIVOS: LEY 10, TÍTULO XV, PARTIDA
6ª.
B) REQUISITOS DE LA ACCIÓN:
1º) LA CONFUSIÓN DE LINDEROS.
2º) DETERMINACIÓN DE LAS FINCAS CUYOS LINDEROS ESTÉN
AFECTADOS POR EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN.
C) LEGITIMACIÓN:
C.1) LEGITIMACIÓN ACTIVA: PROPIETARIO DE LA FINCA O QUIEN
TENGA ALGÚN DERECHO REAL SOBRE LA MISMA [1].
C.2) LEGITIMACIÓN PASIVA: DUEÑOS DE LOS PREDIOS
COLINDANTES E INTERESADOS. [2]
D) PLAZO DE PRESCRIPCIÓN: A TENOR DE LO INDICADO EN EL ART.
1965 C.C. LA ACCIÓN PARA EL DESLINDE DE LAS PROPIEDADES
CONTIGUAS ES IMPRESCRIPTIBLE. [3]
E) PROCEDIMIENTO: PUEDE TRAMITARSE MEDIANTE EL EXPEDIENTE
DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA Y, EN CASO DE CONTRADICCIÓN,
MEDIANTE EL JUICIO VERBAL (DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA 1.1ª
DE LA L.E.C) [4]
[1]. El art. 384 C.c. indica que: "Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con
citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que
tengan derechos reales." En términos similares se expresa el art.2061, pár 1º L.E.C.:"Puede
pedir deslinde y amojonamiento de un terreno no sólo el dueño del mismo, sino el que tuviere
constituido sobre él algún derecho real para su uso y disfrute."La legitimación activa concurre
en el propietario/comunero, en el usufructuario, usuario, enfiteuta, etc., es decir, en el sujeto
titular de un derecho real que se manifieste mediante un poder directo sobre la cosa que
necesariamente implique posesión. En esta línea distinta jurisprudencia ha exigido al
solicitante: a) la condición de propietario o, cuando menos, poseedor (STS 21.1.1958), b)
propietario o titular de derechos reales afines (STS 23.5.1967), c) titulares efectiva y realmente
acreditados de derechos reales de la finca de que se trate (STS 27.5.1970) y d) titulares de
cualquier derecho (STS 18.12.1928). En cuanto a sus diferencias con la acción reivindicatoria,
STS 10.2.1997 (Ar. 938).
[2] La determinación del inciso final del párrafo 1º del art. 384 C.c."...,con citación de los dueños
de los predios colindantes", suscita la primera duda: debe citarse a todos los colindantes o
únicamente a aquellos que estén afectados por la confusión de linderos .La jurisprudencia se
ha manifestado claramente al respecto, al indicar (STS de 16.4.1947 y de 8.7.1953) que el
deslinde interesa a los titulares de las fincas colindantes con la línea o líneas discutidas. Por su
parte el art. 2062 L.E.C. hace referencia a "... que puedan concurrir todos los interesados, a
quienes se citará previamente en forma legal", la referencia de la norma es más amplia que la
del precepto anterior y la doctrina la circunscribe a los titulares de derechos reales limitados a
quienes el deslinde pueda afectar en el ejercicio de los mismos.
[3] Art. 1965 C.c.“No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas
colindantes la acción para pedir la participación de herencia, la división de cosa común o el
deslinde de las propiedades contiguas."
[4]. Téngase en cuenta que la Disposición Derogatoria 1.1ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, mantiene la vigencia de los procedimientos de jurisdicción voluntaria
recogidos en la antigua L.E.C., en tanto no se promulgue la nueva Ley de jurisdicción
voluntaria. Por tanto, el deslinde se llevará a cabo, de momento, de conformidad con las
previsiones contenidas en los arts. 2061 a 2070 de la L.E.C. de 1881. Además, también se
mantienen las excepciones a la necesidad de asistencia letrada y representación que recogía
la antigua legislación procedimental.
ESCRITO DE DEMANDA EJERCITANDO LA ACCIÓN DE
CUMPLIMIENTO DE LO PACTADO EN VIRTUD DE CONTRATO
Supuesto: el art. 1124 otorga al perjudicado por el que incumplió con su
prestación la facultad de resolver el contrato o de instar el cumplimiento. En
consecuencia, cualquier supuesto de los vistos anteriormente en referencia a la
facultad de resolución puede dar lugar a que el actor en vez de resolver, inste el
cumplimiento de lo pactado en el contrato. A continuación, tenemos un ejemplo
en el que se interpone una demanda instando al cumplimiento de un contrato de
opción de compra dirigida contra el concedente, una vez ejercitada por el actor
comprador dicha opción.
AL JUZGADO
Don……………, Procurador de los Tribunales y de Don……………, según se
acredita mediante poder especial para pleitos que acompaño para su unión en
autos por copia certificada con devolución del original, ante el Juzgado
comparezco y, como mejor en Derecho proceda, DIGO:
Que mediante el presente escrito y en la representación que ostento interpongo
demanda de juicio ordinario en ejercicio de la acción instando el cumplimiento
contractual, contra “……………, S.A.”, demanda que baso en los hechos y
fundamentos de derecho que a continuación se detallan.
El demandante, Don……………, con DNI nº……………, tiene su domicilio
en…………… teléfono…………… y se halla representado en este proceso por
el procurador que suscribe y asistido por el abogado D……………
La demandada, “……………, S.A..” con NIF nº……………, tiene su domicilio en
……………, teléfono …………… (Otros datos para la identificación y
localización del demandado)
HECHOS
PRIMERO. Con fecha……………, mi mandante Don…………… y la ahora
demandada «……………,S.A.», por medio de su representante legal
Don……………, suscribieron un contrato de opción de compra, en virtud del
cual, se le concedía a mi mandante la facultad de adquirir, ejercitando la
referida opción, cuatro apartamentos con sus respectivas plazas de parking,
situados en el edificio……………, dentro del complejo turístico…………… en la
isla de……………, en cuyo caso, y ejercitada la opción mentada, la hoy
demandada asumía el ineludible compromiso de vender los citados inmuebles.
Se acompaña copia de dicho contrato mediante documento nº UNO.
SEGUNDO. En dicho contrato se estableció que mi mandante disponía de un
plazo de 90 días desde la suscripción del contrato para ejercitar la opción, día a
partir del cual, en un nuevo plazo de dos semanas, las partes podían llevar a
cabo la compraventa en escritura pública. Por otro lado, mi mandante, al
suscribir el contrato, abonó la cantidad de ……………euros como precio por la
opción, y del cual quedó constancia en el propio documento.
En el mismo contrato se establecieron las condiciones en que se llevaría a
cabo la compraventa en caso de ejercitarse la opción por el comprador, entre
ellas la fijación del precio de adquisición de las fincas en ……………euros.
TERCERO. Dicha opción la ejercitó mi mandante en fecha ……………, es
decir, tres días antes de que venciera el plazo, mediante carta que fue
entregada en mano a la demandada, en la forma pactada. Sin embargo, la
adversa se resistió a recibir la comunicación, y finalmente, aunque le fue
entregada, no ha cumplido con su obligación de entregar los apartamentos a mi
mandante, negándose a otorgar la escritura pública que correspondía.
Posteriormente, mi mandante requirió al demandado para que, en pleno
cumplimiento de lo estipulado y habiendo optado por llevar a cabo la
compraventa de los inmuebles objeto de la presente demanda, procediera a
entregar la posesión a mi mandante, así como a otorgar la correspondiente
escritura pública de propiedad de los apartamentos y plazas de parking, sin que
hasta la fecha haya dado cumplimiento a lo que legalmente viene exigido. Se
acompañan como documentos nº DOS y TRES, copias de las actas de
requerimiento notarial de mi principal efectuados en fechas…………… y
……………
respectivamente,
citando
los
originales
obrantes
con
los
nº…………… y…………… en el Protocolo del Notario de ……………
Don……………
CUARTO. Es evidente que la demandada ha incumplido el contrato suscrito
con mi poderdante, dado que, como se ha dicho, pese a haber ejercitado éste
su derecho dentro del plazo establecido, ha sido perjudicado por el
incumplimiento adverso. En su consecuencia, debe obligarse a la demandada a
cumplir con su obligación de entregar los inmuebles a mi principal, otorgando la
correspondiente escritura pública y procediendo a las oportunas inscripciones
registrales.
A los anteriores Hechos les son de aplicación los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. Art. 1091 C.c.: «Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de
ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.»
Es obvio que en el contrato que nos ocupa, y declarada en el plazo previsto la
voluntad de mi principal de adquirir las fincas, esto es, de ejercitar su derecho
de opción, la demandada está obligada a entregar los pisos, en estricto
cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción.
Art. 1254 C.c.: «El contrato existe desde que una o varias personas consienten
en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o a prestar algún
servicio.»
El contrato de opción de compra debe contener, según la jurisprudencia, una
declaración de la posibilidad unilateral por parte del optante de ejercer la
acción, la estipulación del precio de la compraventa y el plazo de ejercicio de
dicha opción.
STS de 9 de octubre de 1987: «El derecho de opción de compra ha sido
definido como un contrato en el que una de las partes atribuye a otra un
derecho que le permite decidir, dentro del término preestablecido y
unilateralmente, la celebración de determinado contrato.»
STS de 17 de mayo de 1993. «El contrato de opción de compra supone una
compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para
desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la
expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede
firme, perfecto, y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin
necesidad de más actos.
(...) es característica esencial del contrato de opción de compra la de obligar al
promitente a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo que se ha
señalado y a realizar la venta a favor del optante si éste utiliza la opción.»
STS de 10 de septiembre de 1998.
II. Art. 1445 C.c.: «Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se
obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio
cierto, en dinero o signo que lo represente.»
Art. 1462, 1 C.c.: «Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga
en poder y posesión del comprador.»
STS de 10 de septiembre de 1998.
III. Art. 1461 C.c.: «El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la
cosa objeto de la venta.»
IV. Art. 348.1 C.c.: «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una
cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.»
V. Art. 1124.1 y 2 C.c.: «La facultad de resolver las obligaciones se entiende
implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no
cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la
obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos
casos.»
La elección del cumplimiento no veda a la parte instante la posibilidad de pedir
la resolución, si aquél fuera imposible. La STS de 18 de noviembre de 1983:
establece: «El hecho de instar el cumplimiento del contrato –supuesto su
auténtico ejercicio– no veda después pedir la resolución, posibilidad que en la
interpretación más razonable del art. 1124 C.c. en cuanto a la opción que
concede, permite concluir que si bien instada la resolución no cabe variarla por
el cumplimiento, pues ambas partes, de hecho, admiten así la extinción
contractual, una por no cumplir y la otra por resolver, por el contrario, sí es
dable la facultad o posibilidad inversa, es decir, la de optar por la resolución
después de ejercitar la acción de cumplimiento, bien que sólo cuando éste
resultare imposible.»
VI. Art. 6 de la L.E.C, en cuanto a la capacidad de las partes.
VII. Arts. 23 y 31 de la L.E.C., en cuanto a la representación y asistencia
procesal, a los que se da cumplimiento en el encabezamiento de este escrito.
VIII. Art. 45 de la L.E.C., en cuanto a la competencia objetiva.
IX. Art. 51 de la L.E.C., en cuanto a la competencia territorial.
X. En cuanto a la procedencia del juicio ordinario, art. 249.2 de la L.E.C.,
habiéndose definido la cuantía del pleito en los Hechos Primero y Segundo de
este escrito (documento 1), de conformidad con el art. 251.2ª y en
cumplimiento de los dispuesto en el art. 253, ambos de la L.E.C. En cuanto a
las reglas del procedimiento, Arts. 399 a 436.
XI. Art. 394 de la L.E.C., en cuanto a la condena en costas.
XII. Principio "Iura Novit Curia" y cuantos otros principios sean de aplicación al
presente supuesto.
Y, en su virtud,
AL JUZGADO SUPLICO: Que teniendo por presentado este escrito, con sus
copias y documentos acompañados, se sirva admitirlo, tenerme por
comparecido y parte en la representación que ostento de Don……………, y
tener por presentada demanda de juicio ordinario instando el cumplimiento de
contrato contra la sociedad «……………,S.A.» del domicilio y demás
circunstancias expresadas en el encabezamiento del presente escrito, y en su
día, y previos los trámites legales oportunos se sirva dictar sentencia por la que
SE DECLARE:
1º) La plena eficacia del negocio jurídico de opción de compra suscrito en fecha
…………… por mi mandante Don …………… y la demandada «……………,
S.A.»;
2º) Que los apartamentos…………… sitos en…………… y sus plazas de
parking son propiedad de mi principal, Don …………… en virtud del ejercicio
por mi mandante de la opción contemplada en el negocio jurídico mencionado
en el anterior apartado;
3º) Que la demandada «……………, S.A.» debe efectuar cuantos actos y
otorgamientos sean precisos para la plena efectividad y constancias pública
registral de la transmisión a favor de mi poderdante, de tal manera que el
dominio de las citadas fincas figure inscrito y publicado en el Registro de
Propiedad nº…………… de …………… a nombre de mi mandante;
4º) Subsidiariamente, y para el caso de no ser ya la demandada propietaria de
los inmuebles objeto del contrato, se resuelva el contrato de opción de compra
de fecha ……………, con la restitución a mi mandante de la cantidad de
…………… euros abonados por mi principal en virtud de dicho derecho de
opción, más los intereses legales.
Y en su virtud, SE CONDENE a la demandada,
1º) A estar y pasar por las anteriores declaraciones, poniendo en posesión de
mi principal los bienes objeto de este contrato;
2º) A otorgar y realizar todos los actos que, en su caso, sean necesarios hasta
lograr la total inscripción registral de los bienes objeto de este litigio a favor de
mi mandante, en los Registros de la Propiedad correspondientes;
3º) Subsidiariamente, y para el caso de no ser ya la demandada propietaria de
los inmuebles objeto del contrato, se condene a la demandada a abonar a mi
mandante la cantidad de …………… euros abonados por mi principal en virtud
del contrato de opción.
4º) Al pago de las costas que genere el presente proceso
En su virtud,
AL JUZGADO SUPLICO, se sirva decretar la anotación preventiva de la
presente demanda en cada uno de los folios correspondientes a las fincas
mencionadas en el cuerpo del presente otrosí.
DE LOS CONTRATOS TRASLATIVOS DE LA PROPIEDAD
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE
MODELO TIPO:
REUNIDOS
De una parte, D./Dª .......... (datos personales) ..........
Y de otra, D./Dª ............ (datos personales) ........... [1]
ACTÚAN
Ambos, en nombre e interés propios.
Y reconociéndose las partes recíprocamente la capacidad legal necesaria para
el presente otorgamiento,
DICEN
I.- Que D/Dª ............. es propietario/a por justos y legítimos títulos de la
siguiente finca:
"....... Descripción registral ............."
Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad nº ... de ....., ....
(datos registrales) ...... Con referencia catastral nº .....
Título: Le pertenece a título de.... (compra, sucesión, permuta,
adjudicación, etc...) ..., en méritos de la escritura de....
(compraventa, aceptación de herencia y adjudicación, permuta,
disolución de condominio, etc..) autorizada por el Notario de ....,
Don/Doña ............., a .... de ..... de ... (nº de protocolo ...); o de la
resolución judicial firme, de fecha ... de .... de ...., dictada en autos
nºs .... sobre .......... seguidos ante el Juzgado de Primera
Instancia de ...........
Cargas: Libre de cargas y gravámenes, y al corriente de pago de t
odo tipo de gastos [2] e impuestos.
Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, precaristas u otros
ocupantes.
II.- Que D/Dª ............... está interesado/a en adquirir, por el precio y
condiciones que se dirán, la finca descrita en el Antecedente I.- anterior, en
concepto de libre de cargas y gravámenes y al corriente de pago de todo tipo
de gastos e impuestos.
III.- Que habiendo llegado las partes aquí contratantes a un acuerdo al
respecto, al objeto de regularlo
PACTAN
PRIMERO.- D/Dª ............. vende la finca descrita en el Antecedente I, en
concepto de libre de cargas y gravámenes y al corriente en el pago de
contribuciones, impuestos, arbitrios y gastos de cualquier tipo, a D/Dª
..............., quien compra y recibe.
SEGUNDO.- El precio de la presente compraventa asciende a la cantidad de
.............. euros, que en este acto hace efectiva la parte compradora, mediante
su entrega en efectivo metálico, en moneda de curso legal.
La parte vendedora se da por completamente saldada y finiquitada, sin derecho
a nada más pedir ni exigir por razón de la presente compraventa, otorgando
cabal carta de pago de la referida cantidad con la firma del presente contrato.
TERCERO.- Las partes se obligan a elevar a escritura pública el presente
contrato a mero requerimiento de cualquiera de ellas a la otra en tal sentido [3]
CUARTO.- La parte vendedora responde de saneamiento en caso de evicción
y por los vicios ocultos conforme a Derecho [4].
QUINTO.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente contrato y
de su ejecución serán a cargo de la parte compradora, con entera indemnidad
para la parte vendedora.
Y para que así conste, suscriben el presente contrato, por duplicado ejemplar y
a un solo efecto.
En ........,…….. a .... de ............ de 200….
Fdo.: LA VENDEDORA.
Fdo.: LA COMPRADORA.
[1] En la compraventa de inmuebles debe constar, entre otros, el N.I.F. de las partes
contratantes que es la base del sistema de identificación de las personas físicas y jurídicas y
las entidades sin personalidad a que se refiere el artículo 40 de la Ley General Tributaria
(herencias yacentes, comunidades de bienes, comunidades de propietarios, agrupaciones de
interés económico (A.I.E.), uniones temporales de empresas (U.T.E.S.), fondos de pensiones),
en sus relaciones de naturaleza o con transcendencia tributaria. El N.I.F. se refiere a las
personas físicas de nacionalidad española, el Código de Identificación Fiscal (C.I.F.) a las
entidades, siéndoles aplicables con carácter general las disposiciones relativas a aquél; y para
las personas físicas sin nacionalidad española, su N.I.F. es en general el número personal de
identificación de extranjero (N.I.E.).
[2]] Declaración de inclusión obligatoria en las escrituras públicas de compraventa de
inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, relativa a la certificación del estado de
deudas con la comunidad de propietarios por parte del transmitente, al amparo del artículo 9, e)
de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal (en su nueva redacción
establecida en el artículo 5 de la Ley 8/1999, de 6 de Abril).
Tras la entrada en vigor de las modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal
dispuestas por la Ley 8/1999, al modelo tipo debe añadirse, si se trata de
escritura pública, la siguiente declaración:
(Parte Expositiva) Comunidad de Propietarios.- La parte
transmitente declara expresamente que la finca objeto de la
presente compraventa es deudora a la Comunidad de
Propietarios de la suma de ..................... euros
Se acredita dicho extremo mediante Certificación expedida por
el Sr. Secretario de la Comunidad de Propietarios, con el Visto
Bueno del Sr. Presidente, que se me exhibe y entrega para su
protocolización a la presente.
Advierto yo el Notario, de conformidad a lo previsto en el art. 9,
e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal (en su nueva redacción establecida en el artículo 5
de la Ley 8/1999, de 6 de Abril), de la responsabilidad solidaria
del transmitente y el adquirente en el pago de dichas deudas,
así como de la afección legal del inmueble al pago de las
deudas comunitarias del año en curso y del inmediatamente
anterior a la fecha de la transmisión.
También puede incluirse la referencia a los gastos comunitarios y obligación de
aportación de la certificación al momento de otorgar la escritura pública de
compraventa por parte de la parte vendedora, en los contratos privados, si bien
ello es potestativo. Se transcribe un modelo de certificación en el Anexo nº 17.
[3] Evidentemente, la inclusión de esta cláusula, que en definitiva determina la obligación del
vendedor de facilitar el otorgamiento de escritura pública una vez satisfecho íntegramente el
precio, sólo procede cuando la compraventa se formaliza en documento privado.
Al respecto, debe tenerse en consideración lo dispuesto en el artículo 1462.2 del Código Civil,
que literalmente reza:
"Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta
equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura
no resultare o se dedujere claramente lo contrario".
Por tanto, la tradición o entrega de la cosa (modo o tradición: artículo 609 del Código Civil),
para que se adquiera la propiedad de un inmueble precisa del otorgamiento de escritura
pública, lo que constituye un requisito indispensable para que se transmita la propiedad del
vendedor al comprador, quien por otra parte no podrá acceder al Registro de la Propiedad sin
la reseñada escritura.
[4] A tenor del artículo 1461 del Código Civil, el saneamiento se constituye -junto con la entrega
de la cosa- en obligación principal del vendedor. Como consecuencia de ello, y según se
desprende del artículo 1474 del Código Civil, el vendedor viene obligado a responder frente al
comprador de dos circunstancias:
a) La posesión legal y pacífica de la cosa vendida, propiamente conocido como
saneamiento por evicción: pretende garantizar la posesión pacífica de la finca
adquirida contra perturbaciones de carácter jurídico.
b) De los vicios o defectos ocultos concurrentes en la cosa vendida: garantiza
la posesión útil del comprador frente a perturbaciones de carácter fáctico y/o
económico.
El vendedor responde de evicción aunque nada se haya pactado en el contrato, si bien las
partes contratantes pueden aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal, siendo nulo
dicho pacto de supresión si mediare mala fe por parte del vendedor (arts.1475 y 1476 del
Código Civil). El saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído Sentencia firme por la
que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma (art.
1.480 del Código Civil).
El vendedor responde al comprador del saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa
vendida, aunque los ignorase, salvo pacto expreso en contrario mediando tal desconocimiento
(art. 1485 del Código Civil), todo ello en el bien entendido de que no existe obligación de
saneamiento por vicios ocultos cuando no existían al momento de la contratación, sino que
sobrevinieron con posterioridad. La acción se extingue a los seis meses contados desde la
entrega de la cosa vendida (art. 1490 del Código Civil).
Téngase en cuenta la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la edificación (y, en
especial, los artículos 17, 18 y 19 en materia de Responsabilidad civil de los agentes que
intervienen en el proceso de edificación y de garantía, por los daños materiales ocasionados
por vicios y defectos de la construcción.