El ajuste del sector inmobiliario español

El ajuste del sector
inmobiliario español
Enero 2012
Claves del sector
inmobiliario español
Fundamentos del incremento de precios en España



Entorno macroeconómico favorable 1994-2006.
Incremento de la población y del número de hogares
Caída continuada de los tipos de interés.
Macroeconomic permormance, housinge
price and wages 1995-2004,
Number of households and population in
Spain (Annual growth rates)
4%
3%
2%
1%
0%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Household units
Source: Bank of Spain
Source: Statistics National Institute
Population
Sector residencial en España: características
 Elevada proporción de propiedad 81% vs. alquiler 17%.
 Dualidad del mercado: residencia principal 67% vs. vacacional 33%
Tasa de propiedad de vivienda
(%)
Población por status de ocupación
2009 (%)
Viviendas de segunda residencia
o vacías (por 1.000 habitantes)
180
160
140
120
100
España
Italia
Bélgica
Portugal
Irlanda
Reino Unido
Estados Unidos
Finlandia
Francia
Dinamarca
Alemania
Inquilino- Precio de mercado
Inquilino- Precio reducido o libre
Propietario- ocupante con hipoteca o préstamo
Propietario- Ocupante sin hipoteca o
préstamo destacado
Fuente: Global Financial Stability Report IMF April 2011 Fuente: Eurostat 2009
UK
Austria
Bélgica
Francia
Irlanda
Portugal
España
Italia
80
60
40
20
0
Fuente: Eurostat 2004
Sector residencial en España: características
 Preferencia por activos inmobiliarios: 80% del total de activos.
 Tasa de VPO por debajo de la media europea: 11% vs 16%
Distribución del valor del total de los activos inmobiliarios
Fondos de
inversión
0.8%
Renta
fija
0.2%
Otros
0.7%
Acciones
Privadas
0.9%
Main residence;
Primera
residencia 54.7%
Porcentaje de Viviendas de
Protección Oficial (VPO)
2008
VPO
11%
Acciones
Cotizadas
1.0%
Planes de
pensiones
2.0%
Cuentas
bancarias 5.3%
Joyas, obras de
arte,
antigüedades
0.4%
Freelance
Negocios
por
bussinesses;
cuenta propia
9.2%
Fuente: Banco de España, Familiy Finance Survey 2008
Otros activos
Other
real estate
inmobiliarios
24.8%
Fuente: Ministerio de Fomento
Viviendas
libres
89%
Sobrevaloración de precios
 La literatura económica disponible estima un grado de sobrevaloración de entre el 13% y el 30%
 De acuerdo con el IMF World Economic Outlook (Abril 2008), el crecimiento del precio de la
vivienda en España mostró un componente de sobrevaloración menor que el de otros países y se
basó fundamentalmente en:
Factores demográficos y socioeconómicos (inmigración, número de hogares)
Efecto de la reducción de los tipos de interés: aumento permanente en las valoraciones de los activos
Diferencias en el precio de la vivienda
IMF (2008)
Brecha precios vivienda (IMF 2008)
35,0%
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
32,1%
29,2%
Año de Sobrevaloración
estimación estimada
BBVA - Balmaseda et al . (2002)
2002
28%
2002
20%
Banco de España- Ayuso y Restoy (2003)
2002
8-17%
Banco de España- Martínez-Pagés and Maza (2003)
IMF (2004)
2003
20%
2004
20-30%
IMF (2005)
2004
13%
OECD (2005)
2004
30%
BCE (2006)
2004
29%
Ayuso y Restoy (2006)
2007
20%
IMF (2008)
2007
7-15%
FEDEA - Sosvilla (2008)
Autor y año
28,0%
21,8%
17,0% 16,2%
11,8%
10,0%
5,0%
Estudios estimando la sobrevaloración del precio del
mercado residencial español
1,7%
0,0%
Fuente: IMF
Fuente: OECD Economic Surveys: España 2010
El sector residencial ha
experimentado un fuerte
ajuste
Actividad de la construcción: una fase de corrección
 La actividad de la construcción atraviesa todavía un proceso de ajuste a la baja.
 A mediados de 2011, la inversión residencial alcanza un descenso acumulado del
54% respecto al máximo alcanzado.
Peso relativo del sector de la construcción
(Empleo sobre el empleo total e inversión residencial sobre el PIB)
13,6%
14%
12%
9,5%
10%
8,7%
8%
9,2%
8%
6%
4,1%
4,3%
4,7%
4%
2%
0%
1997
2007
Residential investment
Fuente: Instituto Nacional de Estadística. INE.
2011
Employment
Ajuste de los precios
▪ Los precios de la vivienda han caído un 19% desde su máximo en el primer
trimestre de 2008, y más de un 23% en términos reales.
▪ El ratio precio de compra/precio de alquiler muestra un estrecho margen para
ajuste adicional
Variación del precio de la vivienda (Base 1995)
Ratio precio de compra/precio de alquiler
€/m2
2500
500
2000
400
1500
300
1000
200
100
500
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fuente: Ministerio de Fomento
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
20
00
0
Housing / Rent
Average 1997-2010
Fuente: Ministerio de Fomento y Ministerio de Economía
Comparación internacional: mayor ajuste en España
 El precio de la vivienda creció menos en España que en otros países. Sin embargo, la
diferencia en el descenso desde las cotas máximas alcanzadas es menor.
 Por tanto, comparativamente, el grado de ajuste en España está siendo mayor que en otros
países.
Variación en el precio de vivienda nueva (Base 1996)
420
365
310
255
200
145
UK
Ireland
Spain
Fuente: ESRI, Ministerio de Fomento y Department for Communities and
Local Government.
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
90
Ajuste de precios: análisis regional
 La media nacional puede no ser muy notoria, pues el mercado residencial requiere un
análisis regional
- 16%
- 16%
- 16%
- 17%
- 17%
- 19%
- 17%
Descenso del precio de la
vivienda por provincias
- 19% - 22%
1º Trim. 2008 – 2º Trim. 2011
- 16%
- 21%
- 26%
-18%
- 22%
- 20%
- 17%
- 16,7%
- 23%
- 23%
-21%
- 22%
Fuente: Ministerio de Fomento
- 19%
- 17%
- 21%
Provincias en las que la caída de precios supera la media nacional
Ajuste de precios: vivienda de segunda mano
Ajuste de precios: vivienda nueva
(1º Trim. 2008 – 4º Trim. 2010)
(1º Trim 2008. – 4º Trim. 2010)
-15,3%
-17,6%
-16% -16,3%
-16,5%
-16,8%
-16,3%
-20,3%
-20% -20,99%
-15,7%
-17,2%
-16%
-15,7%
-24,5%
-20,2%
-16%
-16% -17,5%
-22,4%
-20,2%
-21,2%
-15,4%
-18%
-20%
-15%
-18%
-15,6%
-15%
-18%
-19,5%
-19,3%
-18%
-17,2%
-25%
-19,6%
-16,6%
-16,4%
-15,2%
-18%
-19,6%
-15%
-16%
-21,3%
-16,2% -21,5%
-18%
-17,2%
-19%
Municipios de más de 25.000 hab. con mayores caídas de precio
Caída de precios media en
grandes municipios: -25%
1er Trim 2008 – 4º Trim 2010
Caída de precio desde el máximo
Reducción del stock
 El stock de viviendas en venta ha empezado a disminuir en 2010
Stock neto y variación del stock
Stock Neto
800
Trayectoria de la reducción del stock
%variación interanual
100
89,8%
90
700
700.000
80
600
600.000
70
500.000
51,3%
60
48,3%
50
400
40,1%
300
613,512
100
102,825
195,184
687,454
40
200.000
273,363
20
-0,09%
10
0
-10
0
2004
2005
2006
2007
2008
300.000
30
12,1%
413,642
200
688,044
400.000
%
500
2009
2010
100.000
0
2005
2006
2008
Started
housing
construction
Viviendas
comenzadas
Stock
Fuente: Ministerio de Fomento
2007
2009
2010
2011
2012
Finished housing
construction
Viviendas
finalizadas
2013
Stock de vivienda: distribución regional
% stock / número total de viviendas
1,9%
0,8%
2,5%
% stock / stock total
1,7%
1,2%
1,6%
0,4%
5,7%
1,3%
4,7%
2,5%
2,3%
2,6%
6,2%
4,3%
4,1%
2,6%
7,8%
0,5%
2,8%
16,3%
>4
<2
Fuente: Ministerio de Fomento
19,3%
4,3%
2,5%
2-3
15%
2,4%
3,7%
3-4
0,77%
7,4%
1,7%
0,5%
1,8%
0,7%
3,8%
>10%
5 - 10%
0 - 5%
5,9%
Gracias por su atención
Fernando da Cunha Serantes
[email protected]
Para más información:
[email protected]
www.fomento.gob.es/spanishrealestate