criterios legales y comerciales de la valuación

INSTITUTO TECONOLQGICO DE LACONSTRUCTION
©e tes CoftitrtK-
SEP. R.V.O.E. 2003286 3 DEOCTUBRE 2003.
"CRITERIOS LEGALESYCOMERCIALES DELA
VALUACIÓN ENMÉXICO,UNAPROPUESTAPARA
APOYAR LAFUNCIÓNDELOSVALUADORES
PROFESIONALES"
TESIS
QUE PARA OBTENER ELGRADO DE
MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ARQ.JAIME CARLOS TIRADO CABAL
DIRECTOR DE TESIS
DR. BERNARDOVARGAS NEGRETE
MÉXICO D.F.
JULIO 2008
A CLAUDIA, mi esposa, a SILVANA y DIANA mis hijas, con amor y agradecimiento por tantas
emocionesencadamomentojuntos
A miPAPAY miMAMA(+)con ungransentimiento por ustedes .mucho masallá deloqueaquí
pudieraescribir
Amishermanas,NELLY y LAURA, ami hermano JORGE, ysusfamiliasconelcariñodetoda
lavida
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadores profesionales
ÍNDICE
Pág.
RESUMEN
I
INTRODUCCIÓN
II
CAPÍTULO I ANTECEDENTES Y PROBLEMÁTICA
1
1.1.ANTECEDENTES
2
1.2. PROBLEMÁTICA
4
CAPÍTULO IIMARCO TEÓRICO
11
2.1. MARCO HISTÓRICO
12
2.1.1. Ejemploshistóricos
2.1.2. LostributosenMéxico
2.1.3. Enlaépocadelacolonia
12
14
14
2.1.4. LaépocadelPorfiriato
2.1.5. Larecaudaciónfiscalactualenelpaís
15
16
2.1.5.1. Orígenesdelfedatario público
17
2.1.5.1.1. Elderecho notarial
18
2.2. MARCO LEGAL
2.2.1.Artículo5oConstitucionalylalibertaddetrabajo
19
21
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
CAPÍTULO IIIANÁLISIS DE LASCONDICIONES ACTUALES
29
3.1. INSTANCIAS LEGALESQUE REGULANY CONTROLAN
LAVALUACIÓN EN MÉXICO
30
3.2 REQUISITOS PARA LAOBTENCIÓN DE REGISTROS
DEVALUADOR PARA OPERAR UNBUFETE
32
3.3. FORMALIDADES BÁSICAS EN ELDESARROLLO DE LA
'ROFESION DEVALUADOR
38
3.3.1. Losformatos
38
3.3.2. Registros
40
3.3.3. Antecedentes
42
3.3.4. Infraestructura urbana
47
3.3.5. Clasificación
48
3.3.6.Análisis delterreno
50
3.3.7.Análisisdela construcción
52
3.3.8. Elementosde la construcción
55
3.3.9. Consideraciones previas
59
3.3.9.1. Valorfísico directo
59
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
3.3.9.2. Enfoquedeingresos
3.3.9.3. Enfoquedevalordemercado
61
63
3.3.10. Resumen
3.11. Consideraciones previasa laconclusión
65
65
3.3.11.1Conclusión
66
3.3.12. Reportegráfico
67
3.3.13. LAENTREGA DELAVALUÓYAVALIDADOAL
SOLICITANTE
68
3.3.14. SOLICITUD DELCLIENTEY LA INSPECCIÓN
DEL INMUEBLE
68
3.3.15. PROCESO DE CONTRATACIÓNVALUADOR CLIENTE
69
3.3.15.1. Contactoconelcliente
70
3.3.15.2. Recepcióndedocumentos
70
3.3.15.3. Pagodeanticipo
71
3.3.15.4. Investigaciónde mercado
71
3.3.15.5. Elaboracióndeldocumento
71
3.3.15.6. Calculodevalores
71
3.3 15.7. Entrega deldocumentoal Banco- Unidad
72
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
3.3.15.8.Revisión
72
3.3.15.9.Validación
72
3.3.15.10. Entregaalperito
73
3.3.15.11.Liquidacióndesaldo
73
3.3.15.12.Entregadedocumento
73
3.3.16.Análisisdelcostoenlaelaboracióndeunavaluó73
CAPÍTULOIV.PROPUESTAPARAAPOYARLAFUNCIÓN
DELOSVALUADORESPROFESIONALES
75
4.1.ASPECTOSACONSIDERARENELDESARROLLA
DELAPROFESIÓNDELVALUADOR
76
4.1.1.Valores
76
4.1.2.Cultura
76
4.1.3.Honestidad
76
4.1.4.Efectividad
77
4.1.5.Atenciónpersonalizada
77
4.2.PROFESIONALISMOENSUOPERACIÓN
78
CONCLUSION
83
BIBLIOGRAFÍA
87
ANEXOS
91
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
ABSTRACT
Nowmorethanevercanweseetheimportanceoftheappraisersrole.Asthefreetrade
agreementexpandstheappraiserwillbeabletooperateinUSAandinCanada.
The objective of the following document is to provide an outline for appraisers wich
follows basic quality guidelines and includes all necessary norms to be taken into
account.
The document also includes a hands on format to enable the reader to expand his
criteriawhenappraisingallowingthisdocumenttoreachitsgoal.
Thisworkisproductofapersonalexperienciehowappraiserandmyintentionisaffer a
legalguide toeverybodyforbeanappraiser
RESUMEN
Hoy día es importante destacar la importancia del valuador, existe una oportunidad a
futuro, el TLC (Tratado de Libre Comercio), con la firma de este tratado el valuador
necesitasercompetitivotantoenUSAcomoenCanadá.
La idea central de este documento es ofrecer un apoyo a quienes se dedican a la
profesióndevaluación,yconellodesarrollarsueficienciayeficaciaenelampliocampo
deestaactividad. Paraellosepresentatodalainformaciónnecesariaparaqueellector
ovaluador puedaguiarsucriterio.
Finalmente es importante precisar que el presente estudio es el producto de
experienciaspersonalescomovaluador
CríteríoslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
INTRODUCCIÓN
Laimportanciadeunvaluadordelaramaquesea,suelesertanimportantecomo
ladeunNotarioPúblico,ellossonparaelpúblico"elSr.licenciado"pero,encambiolos
valuadorespor experienciapropia setienequeaiparecer solo senosconsideranunos
llenadores de formatos y es pasmosa la falta de respeto cuando los clientes ofrecen
"para el refresco" en agradecimiento porque se hizo la visita de inspección, lo cual
resultaserinsultante,debidoaquesuejercicioanteriormenteynoyendíaharequerido
deunapreparaciónprofesional.
Es por ello que el presente trabajo de investigación trata de establecer los
conceptos legales ycomerciales como guía yque debenconsiderarse para desarrollo
de la valuación presentando a los clientes una imagen profesional con atención,
orientación legal, ofreciendo a los interesados los conocimientos necesarios para el
cumplimientodesuobjetivos,loqueimplicaeldesarrollodesusactividadesconformea
losrequisitosquetienenquecubrirseparalaobtenciónderegistrosparadesempeñarse
comovaluadorenlas unidadesdevaluación.
Efectivamente la apertura de la profesión de la valuación con nuevas
instituciones, con nuevas legislaciones, connuevos requisitos, refresca y moderniza el
trabajoquesetienedevaluador,quiendebeestaractualizado,loquehaimplicadoala
fecha la existencia yla posibilidad deestudiar la especialización y/o maestría encasi
todoslados,conellosepuededecirqueseestásuperandounaetapaobscura,dondela
valuaciónerapropiedaddeunoscuantos.
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestaparaapoyarla
funcióndelosvaluadoresprofesionales
Porloanterior, bajoestasnuevascircunstancias,eldesarrollode lasactividades
delvaluador exige mayor preparación,locual sinduda algunadará unvalor agregado
comoprestadoresdeunserviciopúblico.
Por la que la presente investigación tiene como objetivo proponer una
metodología mínima,que permitafacilitar el desarrollodela actividaddevaluación,las
cualesdeexperienciaspersonalesenelejerciciodelaprofesióndevaluador.
Esporelloqueeldichoestudio,seintegradeinformacióndocumentalparaqueel
valuador este enterado de tos requisitos que como tal debe reunir para ejercer la
profesión,losorganismosqueregulanlavaluaciónen México,loselementos humanos
y materiales necesarios, asícomo losregistros que se requieren para sudesarrollo y
comoobtenerlos.
La intención es orientar a los nuevos valuadores y desaparecer dudas y
confusiones en la que seveinmersa al iniciar suvida profesional al obtener la cédula
profesional,deseando queconla lectura de esteestudioactualizado puedantener los
lineamientosadecuadosparaoperarprofesionalmente.
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
CAPÍTULOl
ANTECEDENTESY PROBLEMÁTICA
1
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
1.1.ANTECEDENTES
La idea de esta tests surge de la experiencia propia como perito valuador
profesional.En1992,hace15añosporinterésenlamateriayporrazonesdetrabajo se
buscó ser valuador de bienes inmuebles, lo primero que se encontró cuando se
preguntóendondepodríaestudiarseyprepararse paraservaluador,loqueseencontró
fue
una gran cerrazón, la información se recibió mal y a cuenta gotas, para
ejemplificarlo,se recibió las piezas incompletas de un rompecabezas, después con los
añosy ya siendovaluador conregistrodelaComisión Nacional Bancaria y devalores,
seentendióquelavaluación enMéxicoestabasecuestrada.
Los valuadores deentonces simplemente a nadie leenseñaban, bueno si,a sus
allegados, no había especializaciones o maestrías en las universidades, salvo en la
UniversidadNacionalAutónomadeMéxicoyenalgunaotras,perosignificaba irseavivir
alasciudadesendondeseubicabanduranteañoymedio,odosaños.
El Instituto
Mexicano de Valuación, impartía seminarios y cursos a sus
agremiados,pero también ser aceptado endicho instituto constituía una gran dificultad
además de cuotas, en algunos casos decían ellos que se votaba la aceptación de un
nuevo integrante y que si se tenía un solo voto en contra, ya no podía, ser uno
aceptado.Eraunamaneradedesecharalacompetencia.
Estapolíticanacional,quecomotodoenelpaíspartedelcentrohacia elrestode
México, fue "pensada" por quienes desdela capital de país se apoderaron del Instituto
de Valuación y coparon el acceso, no solo al institución si no también a los bancos,
fuentede losavalúos.
2
CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
En el caso particular del responsable de la presente investigación,
afortunadamente se tuvo la suerte de que un maestro personal de la Universidad
Veracruzana,delafacultaddearquitectura,yconquienseteníaunabuenaamistad,dio
laoportunidaddeaprender la relacionadoadichaactividad,loqueconeltiempoallano
el ingreso al Instituto deValuación, así se pudo empezar a participar en seminarios y
cursos,a recibirlainformaciónparaestudiarypresentarexámenes.
Lo anterior es una historia digna de mencionar, y que en termino generales se
refierea laobligacióndepresentarexámenesenel InstitutodeValuación,quien era el
responsable de evaluar y certificar, lo que permitía posteriormente ir a la Comisión
Nacional Bancaria y de Valores, misma que con la solicitud de un banco se podía
obtener un registro provisional, para posteriormente después de un año presentar otro
examenenlaCNByV,paraobtenerelregistro"definitivo"(por3arlos).
Vale lapena mencionarquehastaahoraes recordada lafuncionaría delaCNB y
V quien todos las conocían
como "Adetita" por su dureza y sequedad en el trato
cuandose hablaba conella osetramitaba algo,asíhoy serecuerda avaluadores a los
que por teléfono en el caso de los exámenes solo se les decía usted aprobó o usted
reprobó, sedespedíaycolgaba.
Por todolo antes mencionado, con eldesarrollo de estetrabajo de investigación
se pretende que sea una guía, ya que no existe a la fecha la información necesaria
pública para quien desea incursionar en esta profesión, dado que tampoco es un
trabajo muyconocido,yendondemuchagentepregunta:
¿Qué esoquehaceunvaluador?.
3
CritenoslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
Ademástambiénsepretendequeseadeutilidadparatodosaquellosquedecidan
ser valuadores, y quetenganunmedio deconsulta que les permite saber los pasos
legales para organizar y desarrollar un despacho de valuación, y con ello tener la
personalidadquecomoprestadoresde unserviciopúblicoprofesionalsedebedetener
enlasociedadyporsupuestosaberconstituirunbufetedetrabajo.
1.2. PROBLEMÁTICA
La tierra es la única generadora de riqueza devalor, mucha deella está en los
bienes inmuebles, la magnitud de la misma creo la necesidad de determinar su valor
comosoporteparalatomadedecisionessobreesosbienes
Ensusprincipios lavaluaciónsolofuesimplesopinionesdevalorexpresadas por
comerciante, por los propietarioso administradores delos bienes, coneltiempo,con la
evoluciónde lasdisciplinas,coneldesenvolvimiento de ios sistemas político-sociales y
claramente en el sistema capitalista esta simples apreciaciones se convirtieron en
verdaderos estudios devalor, yenconsecuencia tos valuadores llegaron a un nivel de
profesionalizaron muy alto, losmétodos y sistemas avanzarony en la actualidad son
técnicas analíticas, de cálculo, la experiencia del valuador, permiten llegar a
conclusionesprecisas.
Actualmente la valuación se define "como la acción y efecto de estimar,
establecer o determinar ensujuste medida monetaria el valor de lascosas mediante
un procedimiento técnico y metodológico que toma en cuenta la investigación física,
económica,social,jurídicaydemercadoparafinesdeterminados"(Sociedad, 2001).
4
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
__
Pero no solo tos sistemas evolucionaron, también los valuadores tomaron una
posición propiay sediversificaronlasramasdelavaluacióndeunamanera muy amplia
ahoraexistenvaluadores inmobiliarios,paraterrenosy construcciones,valuadores para
maquinaria y equipo, mobiliario y equipo de oficina, equipo de computo, equipo de
transporte, de intangibles, marcas, patentes, diseños industriales, cartera de clientes,
propiedades literarias, know how, bibliotecas, filmotecas, composiciones, trabajos
literarios,endondeparadesarrollarestosavalúossenecesitaunaoficinaadecuada.
La valuación evoluciono de una actividad mercantil a una actividad profesional,
losvaluadoresdebentambiéncambiardeacuerdoalaprofesión.
Un valuador competente no solamente es profesional en el desarrollo de un
estudio de valor, lo es también en la relación con el cliente, donde como en todo se
tienen deberes y obligaciones, quese debede cuidar como llegar aivalor adecuado a
través de una buena investigación, evitar alterar información preservar la
confidencialidad de la información,ofrecer unservicio competente, nocaer en conflicto
de intereses con dos clientes, cuidar y proteger la reputación de la profesión, no
desarrollarcompetenciaanti-ética.
Estossonbásicamentelos "principiosgeneralesparaelejerciciodelavaluación*
(Asociación,2000),porloqueseconsiderafirmementequeel"habitohacealmonje",es
decirsiseesvaluador hayquetener unaoficinadevaluador,aunquetambién nobasta
conser,tambiénsetienequeparecer.
El actual incremento de los créditos hipotecarios a elevado la valuación
inmobiliaria a generadounagranactividadparalosvaluadoresesnecesariocontarcon
los elemento adecuadospara el desarrollo de la profesión.Lavaluaciónen México
5
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
desde hace 10años haentradoenunprocesode cambioconstante,sepuede recordar
que dejo de ser la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, el ente regulador y
controlador delosvaluadores,estaComisióndependientedelaSecretaría de Hacienda
y Crédito Público otorgaba los registros, y no era necesaria una cédula profesional,
ahorasecreólaSociedadHipotecaria Federal(SHF)
ParasustituirlaCNB,secrearonlasunidadesdevaluación,parafinesde crédito
desaparecieron los avalúos particulares, ahora todos ios avalúos deben estar
soportados por una unidad de valuación, se anexaron requisitos para la obtención de
registros, antes solo arquitectos o ingenieros podían ser valuadores, ahora, quien lo
desee puede serlo, ya se encuentran actividades afines al mercado inmobiliario
mezcladasconlavaluacióncomolosonadministradores, anteriormentese presentaban
exámenes ante CNB, en la actualidad es obligatorio obtener una cédula profesional y
paraellosedebeestudiarlaMaestríaenValuación Inmobiliaria eIndustrial.
Todos estos cambios se deben a una sola cosa, al Tratado de Libre Comercio
(TLC)o NAFTAporsussiglaseningles(TheNorthAmerican FreeTradeAgrément), no
se puede competir con los iguales de Canadá o Estados Unidos,si aquí nisiquiera se
tieneunaoficinabienpuestayenorden.
Los valuadores en México tienen que hacer la tarea empezando por limpiar la
casa. Para poder ser competitivos para reposicionar esta profesión. Hasta ahora la
mayoría solo sobrepone esta actividad (valuar) a la de la construcción,que es lo más
común, y se hacen avalúos sobre restiradores, son muy pocos los despachos, bufetes,
oficinas de valuación, que desarrollan de maneraprofesionallosestudiosdevalor, lo
6
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaiuadoresprofesionales
usualesqueseaunaactividadsecundaria,considerada como uningresoextra,yquela
desenvuelvanenescritoriosyespaciosdedicadosaotrasactividadesprofesionales.
Otroaspectodelaproblemáticadelvaluadoractualeseldesordenenlastarifaso
precios al público por unavalúo,existendiferentes criterios,elmás usadopuedeser el
de cobrar al millar (Avalúos, 2002:12), pero existen otras tarifas fijas en el caso de
instituciones
de crédito las Sofoles tienen una, los bancos otras diferentes,
investigandoseencontraronlassiguientes:
-Asociacióndevaiuadores
$1,500.00
-Sofoles
$1,300.00a $1,500.00
-Algunosbancos
3.00almillar
- Hipotecarianacional
2.50almillar
-SantanderSerfin
2.87almillar
-Banamex
$10nr»2
Como puede observarse no existe un orden, a esto debe de sumarse a los
vaiuadores independientes y/o eventuales, es decir a los que valúan para obtener un
ingresocomplementarioyquemalbarataneltrabajodandopreciosmuypordebajodelo
razonable, este desorden es otro factor que se debe regular y eso también pasa por
tenerbufetesydespachosdevaluaciónprofesionales.
Otrodelosproblemasqueexisteneslamultituddeformatos para haceravalúos,
existen los particulares,ladelos bancos,ladeSociedad FinancieradeObjeto Limitado
(Sofol), cada unatiene elsuyo, laSociedad Hipotecaria Nacional SNC,noseñala nada
alrespecto soloestablece ios rubros mínimos con que debe contarunformato,esta
7
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
situación se señala en uncontexto general, no tiene que ver con la integración de un
bufetedevaluaciónperoespartedeldesordenqueimpera.
Por ello se espera, que el presente trabajo de investigación pueda aportar al
estudio de la valuación un punto de apoyo a quienes se dedican a ella, para poder
realizar la actividad técnica de investigación y relaciones públicas de acuerdo a la
importanciaquemerece.
Elpaís vivedesdeel iniciodelsexeniodelpresidenteVicente Fox un impulso al
crédito a la vivienda tanto por partede organismos gubernamentales devivienda como
de lasinstitucionesdecréditoprivadas hageneradounamayoractividadenel mercado
de la vivienda. Para que este impulso pueda materializarse es necesario que los
implicados en el proceso de compra -vente de inmuebles (compradores,vendedores,
instituciones financieras públicas y privadas) cuenten con buena información sobre los
inmuebles sujetos de operaciones inmobiliarias, en este punto es donde aparecen los
valuadores.
Elmarco legalquesustenta lapracticavaluatoria sefundamenta para elcaso de
los créditos hipotecarios de vivienda, en la ley de transparencia y fomento a la
competencia en el crédito garantizado, la cual define en su articulo 7o a la Sociedad
hipotecaria Federal (SHF) como la entidad responsable de emitir reglas en materia de
avalúos. Y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) es la encargada de
regular laactividadvaluatoria de lasinstituciones financierascuandosetratadefines y
propósitosdistintosaldecréditoalavivienda.
Elavaluóinmobiliariomasalláde ser undocumentoenelcualseestima unvalor
de mercado del inmueble,esunestudiodelapropiedadqueaportainformacióncrítica
8
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadores profesionales
para las partesque intervienen en lacompra-venta, asi comosaber sies viable como
garantíadecrédito.
Lariquezade unavaluóinmobiliarioestádadaporiaveracidaddela información
que contiene. A continuación se mencionan las partes que de manera general debe
contener un avaluó inmobiliario de acuerdo a Alejandro Cárdenas (2005: 117), las
cuales son:
1.Antecedentesydescripcióndélazona:esterubro describeelentornoydauna
idea dedondeseencuentra ubicado el bien,el usodelsuelo permitido,y siel bien es
progresivo,esdecirpuedecrecer.
2. Descripción del inmueble en estudio: esta información permitirá conocer la
condición física de las construcciones, edad aproximada estado de conservación,
acabados, etc. Estas referencias son relevantes para los órganos financieros
hipotecarios pues posibilitan determinar si el inmueble es sujeto de garantía de crédito
para el comprador, esta información es básica para saber exactamente todo del bien
quecompra.
3. Definición de términos y aplicación metodología: este parte de un avaluó
describe tos análisis desde varios ángulos que permiten dar respuesta a preguntas
como:
- ¿Cuantocuesta reponerunavivienda nuevadecaracterísticassimilares?;
-¿Cualeselvalordelterrenoendeterminadazona?;
- ¿Que otras propiedades se encuentran en venta o se vendieron en la zona
recientementeyenquécondiciones?y;
- ¿Siserentaraelinmuebleencuantosepodría hacerlo?
9
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Elconocimientodeestainformaciónesbásicoparainvertirenuninmueble.
4. Conclusión de valor la conclusión de un avalúo corresponde en general al
valor comercial del inmueble (excepto que se especifique lo contrarioen el avalúo).
Este valor está en función de los análisis practicados, teniendo presente que no
siempre el valor de un avalúo coincide con el precio en que vende la propiedad en
realidadenla prácticacasinuncacoincide sinembargoesunareferenciaquesetoma
encuenta.
Así, al analizar un avaluó, se pueden encontrar elementos que permiten tomar
una mejor decisión al momento de comprar, vender, rentar, un inmueble, ya que el
avaluópermiteconocerelbiena comerciar,sucondición,física,ysuentornogeográfico
yeconómico.
Enresumen,losavaluaossonuna herramientaqueayudaa reducirelriesgoen
las operaciones de créditos hipotecarios, contribuyendo a que las instituciones
financierasotorguenconmascertezaestetipode financiamiento.
Estaes laproblemática a laquela valuacióny losperitosvaluadoresse pueden
enfrentar.
10
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
CAPÍTULOII
MARCOTEÓRICO
11
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
2.1. MARCO HISTÓRICO
El desarrollo del presente apartado implica revisar un poco en la historia y el
marco legal de lavaluaciónya queeste marco legaldebe estar muy presente para la
creacióndeundespachodevaluaciónyaquesedeberácontarconlosregistroslegales
necesarios para operar, enla valuación, por loque seinicia con el tema haciendo un
pequeñorecuentoenlahistoria.
2.1.1.Ejemplos históricos
Acontinuación se presenta unasemblanza histórica sobre los inicios delpago
deimpuestos,contribucionesyequilibrioenlostratoscomerciales
Enlascivilizacionesantiguasdesdeantesdequesecrearalaescritura los
intercambios comerciales crearon la necesidadde que en los negocios
quesegeneraban hubieratestigos yconsideraranlojustodelintercambio
asícomodejarconstanciadelhecho,surgíanasílosprimerosvaluadoresy
notarios(praisa,2007).
Enel principio solose usabantestigos,la palabra valía,en la Biblia se pueden
encontrarvariostestimoniosdeacuerdos comerciales eintercambiodondelostestigos
establecíanlojusto,erannotariosyvaluadores.
Fueron los fenicios quienes empiezan a establecer signos gráficos que
terminarían siendo letras, alfabetos, una vez que existió la escritura los acuerdos con
testigos desaparecieron y se establecían por escrito, aparecieron los "escribas" que
daban fe, eran pues notarios, y revisaban lajusteza, eran valuadores. Sabían leer y
escribir, estaban autorizados por laautoridad para desempeñar estas labores, por las
cualesrecibíanremuneración.
12
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
UnejemploenlaBibliareferenteaitemadeimpuestos,esaquellafrasequedice
Jesús a los fariseos "a dioslo que esde diosy al cesar lo queesdelcesar" (praisa,
2007), cuando locuestionan referentea quiendebenpagar los impuestos, aunqueno
dirime un negocio si observa la obligación de hacer contribuciones a la autoridad
terrenal,pagodeimpuestos,yeldeberdelcultoreligioso,estepasajeseencuentra en
elevangeliodeSanMateocapitulo22,versículo15.
Enel Egiptode hace4000 añoseran lossacerdotes losque seencargaban no
solodelosasuntosreligiosos, tambiéneranastrónomos yrecaudadores,sudioserael
sol a quien llamaban Ra, a quien consideraban creador del mundo, juez supremo y
desde HeliopoliscapitalantesqueelCairoubicadasambasprácticamente enelmismo
lugargeográfico seencargabandevigilarelcultoreligiosoyelcobrodeimpuestos.
Enelimperioromanoqueyacontabaconleyesyunagranorganizaciónpúblicay
social, existióunareformadelemperador Dioclesiano enel sigloIIIelgobiernovendía
al mejor postor lasjurisdicciones territoriales del imperio, por unpago adelantado, a
unapersonaoaungrupodepersonas,conesoellosteníanlaautoridadparacobrarlos
impuestos, entregaba al imperio lo convenido y podían quedarse con la diferencia
asumiendo en razón de este función la labor de notario y valuador por la autoridad
comprada.
Esta práctica que evitaba burocratismo a los gobiernos sesiguióporsiglosyen
diferentes épocas, llegando hasta los años del reinado de Luis XVI, y dándose por
terminadaestaprácticaconlarevoluciónfrancesa.
Cuandoromase convirtió enrepública,existieronlos llamados "publícanos",que
eranpersonasquefirmabanuncontratoconelgobierno para en su nombre cobrar
13
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
impuestos,estolosconvertíaenvaluadoresyaqueeranmuchosioscasosenquepara
el cobro en especie de impuestos ledaba unvalor a lascosas,claro siempre era un
valor muybajo, abusandodesuautoridad,paraasíllevarsemás,estaprácticagenero
un gran descontento por años, el emperador Caracalla y el mencionado Dioclesiano
trataronconreformasfiscalescontrolarlosabusos.
2.1.2.LostributosenMéxico
EnMéxico losprimerostributos,actosdevaluacióny negociosaparecenen"los
códicesaztecas losrecaudadoreseranllamadoscalpixquisy segúnlorecaudadoylos
regalos recibidos el emperador, o rey ordenaba beneficios para la comunidad y eran
identificados por llevar en una manoun abanico y en laotra unavara" (Reyes.2000:
67),ellostambiénestablecíanvaloresdelascosaspararecibirlascomocontribución.
2.1.3.Enlaépocadelacolonia
Yaenlacoloniaelsistemade "recaudaciónprebendaría",asíselellamabayque
también llevaba implícito lavaluaciónfue creado"alrededor del sigloXVIpor losreyes
españoles Carlos y Felipe quienes se administraban con un sistema parecido al del
imperioromano"(Reyes.2000:69),esdear conlaventadeplazas,paraasígarantizar
losgastosdelacasareal,elsistemanoeraeficiente,eldineroseibarepartiendo enla
áreas degobiernoyfinalmentellegabaal rey,claroqueparaesemomentoya erauna
parte menor, llegaba a la corona menos del 50 % , ahora es al contrario el dinero
completo va al gobierno federal y el reparte, a esto debe sumarse o restar diría se
puededecirqueexistanalgunosentesexentosdepagodeimpuestoscomolaiglesia.
14
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
2.1.4.LaépocadelPorfiriato
Durante el gobierno de don Porfirio Díaz y con la recuperación económica de
México después de guerras e invasiones las finanzas nacionales se recuperaron
enfocándose a la agricultura, laminería, los ferrocarriles y el comercio, noexistían
muchos bancos y los créditos que se operaban eran en base a la palabra y la
honorabilidaddelclientequiensoportabalaoperaciónconsolo unalistadesusbienes,
y en casos dondeera necesario valorar esos bienes, sesolicitaba la opinióndealgún
arquitectooingeniero,yquesoloeranopinionesparticulares.
Los primeros avalúo formales que se realizaron en Méxicofue a fines del siglo
XIX y eran,como ya se señaloen elrecorrido histórico,confinestributarios y para el
pago de impuesto predial, "el 23 de diciembre de 1896 se publico la primera ley de
catastroenlaciudaddeMéxico dondeseestablecíanlasbasesparaelfuncionamiento
delcatastro"(Reyes.2000:71)
YaenelsigloXXporinstruccionesdelentoncesSecretariodelaahoraSecretaría
Hacienda y Crédito Público (SHCP), Don José Ivés Limantour el Ing. Salvador
Echegarayefectuóestudiosdemétodoscatastralesenotrospaísesencontrandoquela
legislación italiana era la másaplicable al país, procediendo como primer director de
catastro afijarnormas yreglasparalosavalúocatastrales
Para 1925 crearon la Dirección de pensiones civiles y retiro, para burócratas
federales,losdictámenesdevalorlosemitían inspectoresdeesamismadirección,pero
no había garantía de un trabajo profesional esto hizo necesaria la formación de un
Departamentodevaluación, que se guiaba con las normas catastralesalasqueles
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
aplicabancriterioscomerciales,eranavalúos físicosdirectos a losqueponíanvalores
enbasealmercadoinmobiliario,surgieronasílosavalúoscomerciales.
Con la fundación del banco Banobras el23 de febrero de 1933 para financiar
gobiernos estatales y municipales, se requirió la creación de una filial llamada
Asociación Hipotecaría Mexicana S A el 11 de noviembre de 1933, entonces la
Secretaría de Hacienda designo al Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras
Publicas con el carácter de bancofiduciario nacional encargado de hacer avalúos de
bienes.
Contodo estofue urgente laformacióndevaluadores profesionales, al principio
se contrataron arquitectos e ingenieros relacionados con la construcción que solo
hacían cuantificaciones basados entécnicas catastrales pero debido a las constantes
crisis económicas seaplico el sistema de capitalización de rentes o rentabilidad de la
inversión,derivándosedeestemétodoelavalúosporvalorcomercial.
2.1.5.Larecaudaciónfiscalactualenelpaís
En la actualidad en el país y desde 1997 que se creó el Sistema de
Administración Tributaria (SAT), fue para eficientar la recaudación federal, la
coordinación fiscal con los estados, representar a la federación en controversias
fiscales,participaciónentratados internacionalesenmateriafiscalyaduanal.
ElSATes"unorganismodesconcentradodelaSecretaríadeHacienday Crédito
Público, autónomo, para dictarresoluciones yensu gestión,y tienela responsabilidad
de aplicar la legislación fiscaly aduanera, para lacorrecta y equitativa contribuciónde
laspersonasyempresas algastopublico"(consejerofiscal,2007).
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
LamisióndelSATesrecaudarlascontribucionesfederales,controlar lasaliday
entrada demercancías delterritorio nacional,garantizando la correcta aplicación dela
legislación estimulando el cumplimiento de los ciudadanos de manera oportuna y
voluntaria(consejerofiscal,2007).
Enesteámbitodelasrecaudacionesycontribucionessurgendosprestadoresde
servicios públicos,elnotarioyelvaluador, porloqueserealizaraun pequeño análisis
deambos,empezandoconelnotariopúblico.
2.1.5.1.Orígenesdelfedatariopúblico
Yasecomentoanteriormentequedesdelosorígenesdelacivilizaciónexistieron
fedatarios al principio solo eracon testigos, y al inventarse la escritura se hicieronlas
primeras actas. Fue en la edad media cuando se da formalidad al notario público,
basados en"elderecho romano, y como en la actualidad estos notarios públicos eran
nombrados por el gobierno ydesde entonces esos nombramientos se obtenían con
influencias políticas, sociales y religiosas" (notariadomexicano, 2007), actualmente son
tambiénregalodelaautoridadaamigoso pago afuncionarios públicosporsulealtad
oporconvenienciaspolíticas.
Estasituacióndesdelaedadmediaobligoatratardereglamentar lassolicitudes
denotarías,enFranciaantesdeNapoleónseconsiderabaa losnotariosunaplaga,ya
que existían diferentes tipos de notarios estaban los reales, pero también existían,
notariosespecialesporjurisdicción,habíanotariosepiscopales,imperialesyapostólicos,
ytodosejercíanautoridad.
17
I
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
2.1.5.1.1.Elderechonotarial
En1948enBuenosAires,Argentinasedefinióainotariopúblicocomo:
Elprofesionaldelderechoencargadodeunafunciónpúblicaconsistenteen
recibir interpretar, ydarformalegala lavoluntaddelaspartes,redactando
los instrumentos adecuados a ese fin confiriéndoles autenticidad,
conservar los originales de estos y expedir copias que den fe de su
contenido (derecho-notarial,2007).
El derecho notarial ha sido definido de diferentes maneras a través de los
tiempos, en el mismo Congreso de 1948 en Argentina se consideró que el derecho
notarial es "un conjunto de disposiciones legislativas, reglamentarias, uso, decisiones
jurisprudenciales y doctrinas que rigen la función notarial y el instrumento público
notarial"(derecho-notarial,2007)
Es también prudente echarle una revisada al Artículo 5o de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos donde se señala que "todo ciudadano
mexicanotieneelderechodededicarsealaactividadlegalquedesee".
Sinembargo establece que salvo tas profesiones que marque la leyen las que
será necesario contar conuntítulo profesional,aquí entra lavaluación, peroexisteun
problema, cuando alguien estudia después de la licenciatura una especialización o la
maestríaenvaluaciónytramitasucédulaprofesional,noessuficientepresentarseante
Sociedad Hipotecaria Federal para obtener el registro necesario para ejercer la
profesión,debedirigirse a una Unidaddevaluación paraqueesta soliciteelregistroa
SHF, y resulta que si ninguna unidad de valuación lo hace, no se podrá obtener el
registro, para ejercer, este es un tema que merece atención, el cual se deja para
analizarloenotraocasión.
18
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
2.2.MARCO LEGAL
Eneste apartado serealiza un breveestudio de lamuy reciente corriente enel
país de regular el ejercicio profesional de la actividad valuatoria, para ello es
imprescindible definir los dos conceptos queabarcaestaactividadlade"valuador"y
"perito valuador" en base al artículo 5o Constitucional que garantiza la libertad de
trabajo,yelreglamentoqueestablececualesprofesionesnecesitan untítuloprofesional
paraejercerse,lascondicionesquesedebendecubrirparaobtener untítulo,asícomo
lasautoridadesqueregulanestoysussancionesyatribucionesparaimpedirelejercicio
fraudulento de una profesión, las prohibiciones correlativas y sus facultades para
sancionar.
En el diccionario de derecho no se define el concepto de "valuador" viene
solamente elde "valor" del queseñala solamente "estimación o precio de lascosas",
porloqueelconceptodevaluador podríaquedardefinidocomo"aquella persona que
demaneraprofesionalpracticalaactividaddeestimar, cuantificar, ovalorartosbienes
jurídicospatrimoniales"(Universidad.2004:78)
Se conocerá, antes de entrar en el concepto de valuador, como se regula en
Méxicoelderechoaejercerunaprofesión.
EnelcasodeprofesioneselDiccionariojurídico (2004:514)señalalosiguiente:
Profesiones I:(dellatínprofesionis,empleo,facultad,uoficioquecadaunotiene
yejercepúblicamente)
II. Las profesiones son actividades u oficios de los particulares en lasociedad,
cuyolibreejercicio,sesujeta,anormasyrequisitosdeordenadministrativo que laley
establece tales como la obtención y registro detítulosconquesedemuestrahaber
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
cursadolosestudiosqueavalanunacarreraprofesionalycumplidoiosrequisitosqueal
efecto se determine en las instituciones acreditadas y autorizadas para impartir
educaciónprofesional.
Enesterubroalcontrariode loquedictamina la doctrinafrancesa,endondede
manera tradicional se concede como fuente del derecho administrativo, menor
importancia a la legislación que a la jurisprudencia, en nuestro país, México, la
determinación de cuates deben ser las profesiones que para su ejercicio deben
regularseporlaLey,esatribución indelegabledelCongresodelaUnión.
Deestacircunstancia,laLeyreglamentariadelArtículo5oConstitucional,relativo
alejerciciodelasprofesiones enlaciudaddeMéxicoD.F.yconalcancenacionalensu
artículo segundo transitorio, del decreto de 31 de diciembre de 1973 publicado en el
diario oficial el2 de enero de 1974, enuncia cuales son las profesiones que en sus
diversas ramasnecesitantituloparasuejercicio,seseñalasolocomocomplementode
estetexto,yson:
Abogado, actuario, arquitecto, bacteriólogo, biólogo, cirujano dentista,
contador, corredor público, enfermera, enfermera y partera, ingeniero,
licenciado en economía, marino,medico,médicoveterinario, metalúrgico,
notario, piloto aviador, profesor de educación preescolar, profesor de
educación primaria, profesor deeducaciónsecundaria, químico, trabajador
social(Ley,2007: 5).
Las restricciones al ejercicio libre de una profesión se fundan en el interés del
Estado en proteger al público en general que requiere los servicios profesionales y
puesto que en el orden Constitucional las restricciones a las garantías individuales
debenserimpuestasatravés delosactosdepoderlegislativonuevamentesetieneque
20
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvatuadoresprofesionales
impera el principio de que solo a la Ley corresponde determinar las restricciones
citadas,atendiendoelinteréspúblico.
2.2.1.Artículo5°Constitucionalylalibertaddetrabajo
Este artículo de la Carta Magna consagra la libertad ocupaciona! o detrabajo,
comounagarantíaindividuallocualnoesunderechoirrespeto,sinoquequedasujeto
a laslimitacionesqueelpropioordenamientoConstitucionalseñala.
Elartículo5°Constitucionalensuparteconducenteestablece:
A ninguna persona podrá impedírsele que se dedique a la profesión,
industria, comercio, o trabajo que le acomode, siendo estos lícitos, el
ejercicio de esta libertad solo podrá vedarse por determinación judicial,
cuando seataquenlosderechosdeterceroso por resolucióngubernativa,
dictada enlostérminosquela ley, cuando seofendan los derechos dela
sociedad. Nadie puede ser privado del producto de su trabajo, si no por
resoluciónjudicial.
Y también prevé en su texto que cada Estado determine cuales son las
profesiones que requieren un título para su ejercicio público, las condiciones que
deberán llenarse para obtenerlo y las autoridades que han de expedirlo. En párrafos
anteriores seseñaló lasprofesionesquerequierentituloenlaCddeMéxico D.F., para
losEstadosserevisaracadaConstituciónlocal
Se observa también que, el estado no puede permitir que se firme ningún
contrato, pacto o convenio que tenga como objetivo el menoscabo, la perdida, o el
irrevocablesacrificiodelalibertaddelapersonaporcualquiercausa.
Tampoco el Artículo 5o permite convenios en que la persona pacte su
proscripción o destierro o en que renuncie por tiempo indefinido o tiempo definido a
ejercerdeterminadaprofesiónindustriaocomercio.
21
CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Al no estar enlistada la actividad profesional de "valuar" en las que señala el
Artículo 5 o Constitucional, esta fueligada,yresueltoelproblema,alaarquitecturayla
ingeniería pero la pregunte sería si el valuador se desarrolla como una actividad
comercialoprofesional.
Al respecto se tendría que revisar el Artículo 3o del Código de comercio que
establecequienessonlosconsideradoslegalmentecomocomerciantes:
Articulo3o.Serepuntanenderechocomerciantes:
I. Laspersonasqueteniendocapacidadlegalparaejercerelcomercio,hacende
élsuocupaciónordinaria.
II. Lassociedadesconstituidasconarregloalasleyes mercantiles
III. Lassociedadesextranjeras olas agenciasysucursalesdeestas,quedentro
delterritorionacionalejerzanactosdecomercio
En el diccionario de derecho (2001:45) se define como comerciante: "Persona
físicaquerealizahabitualmente,concarácterprofesional,actosdecomercio".
Enconsecuenciaesclaroqueunvaluadornoes uncomerciantedebidoaqueel
objeto de su actividad es la de estimar, cuantificar, o valorar los bienes jurídicos
patrimoniales,actividadquenoestácontempladaenlaactividad deactosdecomercio.
Entonces se puede considerar considera al valuador y la actividad valuatoria
como de naturaleza profesional, esto hace que se vuelva a remitir al Artículo 5o
Constitucional,dondeseestablece,yaloseñaladoanteriormente,quecadaConstitución
Estatal definirá las profesiones que requerirán untitulo para su ejercicio y lafacultad
implícitadeestablecerlasprohibicionescorrelativasyladesancionarsuviolación.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Se puede considerar entonces ia actividad de la valuación como el ejercicio
profesionaldeunaprofesionalbasándonosenlassiguientesconsideraciones:
1. Fundamentados en el artículo 5° de ia Constitución Política de los Estados
UnidosMexicanos seestablecelalibertadocupacionalodetrabajocomounagarantía
individual
2. Quedichagarantía individua!tienerestriccionesencuantoalejercicio librede
unaactividaddetrabajomedianteactosdepoderlegislativoestatal.
3. Que las leyes que expida el poder legislativo estatal deben establecer que
profesiones necesitenuntituloparaejercerla, lascondicionesque debanllenarse para
obtenerloy lasautoridadesquehandeexpedirlo,asícomoestablecerlas prohibiciones
correlativasysancionesencasodeviolación.
En los demás casos, es decir, cuando no se establezca que una profesión
necesita titulo para suejercicio, la misma estará regulada por las legislaciones civiles
correspondientes, enelcapítulo correspondiente alcontrato de prestación de servicios
profesionales.
4. En el caso de que instituciones que impartan educación profesional
establezcan planesde estudio yotorguentítulos a nuevas carreras profesionales y su
correspondiente cédulaprofesional,los mismosnoseránvalidos sidichas profesiones
noestáncontempladasenleyesformalmente expedidas porel poder legislativo estatal
que determinen que las mismas son profesiones que necesitan un titulo para poder
ejercerse.
5. Si las leyes estatales no contemplan la profesión de valuador como aquella
profesiónquerequieredeuntítuloparasuejercicio,sepodráejercerdemaneralibre
23
CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
siempre y cuando sea una actividad licita, entendiéndose por actos lícitos aquellos
ejecutados contraeltenor delasleyesprohibitivasodeinteréspúblico Articulo 8o del
Código Civil Federal (2007), y regulada por la legislación civil correspondiente.
Posteriormenteserealizaraunanálisisdeb queseñalalaleypromulgada enel Poder
Legislativo del Estado de Veracruz, por ser donde se estudió la maestría y en el
desarrollodelaprofesiónde valuador.Enelcasodeotros estadossedeberáconsultar
laLeypromulgadaporsuPoderLegislativo.
6. Actualmente en las leyes reglamentarías estatales se regulan diversas
profesionesquerequierentituloparasuejercicioyquedentrodesuejercicioprofesional
seencuentranvinculados conlaactividadvaluatoria,enestecaso,enconcordanciacon
elartículo7odelaLeyReglamentaríadelArtículo5oConstitucional,relativaalejercicio,
de las profesiones en el Distrito Federal alejecutivo federal,y confundamento en el
Artículo 4° del citado ordenamiento, previo dictamen de la dirección federal de
profesiones delaSecretaríadeEducaciónPública,yoyendoelparecerde losColegios
de Profesionistas y delasComisionesTécnicas queseorganicenparacadaprofesión,
expedirá los reglamentos que delimiten los campos de acción de cada profesión, así
como el de lasramas correspondientes, ytoslimites para suejercicio, con lo cual se
estaría regulandolaactividadvaluatoria dentrodecadaprofesiónquerequiereuntítulo
profesionalparasuejercicio.
7.EncasodequeelEstadoMexicano considerenecesarioprotegeralpúblicoen
general de los servicios profesionales de valuación será necesario que cada entidad
federativareguleexpresamentedichaprofesióncontempladacomolasquerequierende
24
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detasvaluadoresprofesionales
título profesional para su ejercicio, en el caso del estado de Veracruz la Ley
correspondientesepromulgoel26dejuliode2007.
8. En el caso de la Ley General de Profesiones, reglamentaria del Artículo 5o
Constitucional, relativa al ejercicio de las profesiones en la Cd.,de México establece
diversasprofesiones querequierendeuntítuloprofesionalparasuejercicio,sinquese
incluya la profesióndevaluador, enelcasodel EstadodeVeracruz,yase señaló que
haceunosmesessepromulgolaleycorrespondiente.
9. En lacitada Ley Reglamentaría sereconoce el emitir cédulasprofesionales a
gradosacadémicosotorgadosporinstitucionesqueformenpartedelSistema Educativo
Nacional(Articulo3o), porlotanto,losprofesionistascuyaactividadrequieredeuntitulo
parasuejerciciopodráobtenergradosacadémicopordichasinstitucionesquedentrode
losplanesdeestudioseincluyalamateriadevaluación.
10. En el caso del párrafo anterior, como se trata de grados académicos
relacionadosconlavaluación ynodeprofesionesquerequierentituloparasuejercicio,
no podrá impedirse a cualquier persona quecarezca de ese grado académico que se
dedique a la profesión de valuador, debido a que esa libertad solo se restringirá
mediante leyes formalmente expedidas por el poder legislativo correspondiente, que
determinecualessonlasprofesionesquenecesitantituloparasuejercicio.
El Diccionariojurídico (2004:198) nodefine exactamente el concepto de "perito
valuador" se limita a señalar losiguiente:"personaentendidaen algunacienciaoarte
que puede ilustrar aljuez o tribunal acercade losdiferentes aspectos de una realidad
concreta,paracuyoexamenserequierenconocimientosespecialesenmayorgradoque
25
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función debsvaluadoresprofesionales
losqueentranenelcaudaldeunaculturageneralmedia,yseñala, elperitopuedeser
tituladoopractico".
Por lo tanto se podría considerar enconcordancia conel artículo 7o de la Ley
reglamentariadelArtículo5oConstitucionalrelativoalejerciciodelasprofesionesy con
fundamento en elArtículo 2o del citado ordenamiento y losArticulo 2o y 3o de su
Reglamento,ladefinicióndeperitovaiuadorcomo:
Un perito vaiuador es aquella persona a quien las leyes que regulan
camposdeacciónrelacionadosconlaramao especialidadprofesional de
lavaluaciónle confieretalcarácterparaauxiliaralaautoridadcompetente
para estimar, cuantificar, y valorar tos bienes, servicios, derechos y
obligaciones que se someten a su consideración conforme a la materia
reservadapordichaLey.
Dentrodelderechomexicanoexistendiversasdisposicionesjurídicas tantoenel
ámbitofederalcomolocalqueregulanenformaespecíficaalosperitos,yenocasiones
enformaparticularalosperitosvaluadores.
Como seapreciaacontinuación,conexcepcióndelmanualdeprocedimientosy
lineamientos técnicos de la valuación inmobiliaria, asícomo de autorización y registro
de personas para practicar avalúos del gobierno, en este caso de la Cd.,de México,
todas las disposiciones transcritas regulan la actividad del perito vaiuador, pero no
establecenningunadefinición.
En cuanto al concepto de "perito vaiuador" el Manual de procedimientos y
registro de personas parapracticar avalúos de la Cd, de México (2002), considera lo
siguienteensuArtículo2o:
"-
asimismo, se entenderá por peritos valuadores a las personas físicas que
auxilien a las instituciones a las instituciones de crédito y sociedades civiles o
mercantiles,enlarealizacióndeavalúos,registradosantelasautoridadesfiscales".
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CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
Comodatoadicional seseñalaquelaLey FederaldeCorreduría Pública(2007)
mencionaalperitovaluadoralestablecerlasfuncionesdelcorredorpúblico:
Articulo6°.Alcorredorpúblicocorresponde:
...II- fungir como peritovaluador paraestimar, cuantíficar, y valorar losbienes,
servicios,derechos y obligacionesquesesometanaconsideración,pornombramiento
privadoopormandatodeautoridadcompetente.
Sinembargo,esnecesarioprecisarqueelserCorredor público,noseconsidera
unaprofesión,apesardeexistir enlosesquemaslegalesdelpaísdesdelaépocadela
colonia, por cédula real de 1527 emitida por el emperador Carlos V quien "haciendo
gracia a ia ciudad de México" instituyo el "oficio"'de corredor y desde entonces se le
atribuyeron lasfunciones queactualmente detenta como sonla de "fedatario público",
"perito valuador legal", "agente intermediario" y de que algunas leyes reglamentarias
estatalesqueregulanelejerciciodeprofesiones loconsideran, sinoquesetratadeun
nombramiento (habilitación)expedidoporelEjecutivoFederalatravésdeia Secretaría
de Economía,conlocualquedajustificada plenamente lafuncióndelcorredor público
comoperitovaluador.
Acontinuaciónseseñalasolamenteparacompletar iainformaciónlos requisitos
quesedebencubrirparaobtenerlahabilitaciónonombramientodecorredorpúblico,los
cuales vienen enumerados en elArtículo 8o de la Ley Federal de Correduría Pública
(20Q7):
Parasercorredorpúblicoserequiere:
I.Serciudadanomexicano,enplenoejerciciodesusderechos;
II. Contarcontítuloprofesionaldeabogadoylacédulacorrespondiente;
III. No haber sido condenado, mediante sentencia ejecutoriada, por delito
intencionalquemerezcapenacorporal;
27
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
IV. Solicitar, presentar, y aprobar el examen para aspirante y el examen
definitivo,habiendoobtenidolahabilitacióncorrespondiente
LaLeydeValuacióndelEstadodeVeracruzpromulgadael26dejuliode2007se
analizará en un Capitulo posterior aplicándola ya en los hechos y en la realidadde la
valuaciónactual.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función délosvaluadoresprofesionales
CAPÍTULOIII
ANÁLISIS DELASCONDICIONESACTUALES
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
3.1. INSTANCIASLEGALESQUEREGULANYCONTROLANLAVALUACIÓNEN
MÉXICO.
Porlo importantedelaprofesióndelvaluadoralasignarvaloresabienesquese
utilizanenactividadescrediticiasexistencontrolesyorganismosquenormanlaactividad
valuatoríayenalgunadeellastodovaluadordebeestarregistrado,yqueson:
- SHF Sociedad Hipotecaría Federal. Institución financiera perteneciente a la
bancadedesarrollocreadaenelaño2001conelfindeapoyarypropiciarelaccesoa
créditoshipotecariodeinteréssocial,primordialmente(shf.gob, 2007).
El 30 de diciembre de2002 el diario oficial de la federación publico la Ley de
transparencia y fomento a lacompetencia enel crédito garantizado señalando el perfil
del valuador al cual define como"valuadorprofesional"yobservandolanecesidadde
que debe ser un profesionista con cédula profesional de postgrado, en la materia
expedida por laSEPSecretaria de EducaciónPública,enlafracción IXdel artículo3o
se establecen los requisitos profesionales y de actualización de conocimientos para
ejercer la profesión el principal requisito es obtener el registro que SHF otorga a un
valuadoratravésdeunaunidaddevaluación.
Elmarcolegalquesustenta lapracticapaliatoriaenelpaíssebasaenlaLeyde
transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado que emana del
Congreso de la Unión que en el articulo T define a laSociedad Hipotecaria Federal
SHFcomolaentidadresponsableparareglamentarlosavalúosyalosvaluadores.
- CNBV Comisión Nacional. Bancaria y de Valores. La comisión es un órgano
desconcentradodelaSecretaría deHaciendayCréditoPúblico(SHCP),conautonomía
técnicayfacultadesejecutivasenlostérminosdeley.Tieneporobjetosupervisary
30
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
regular a las entidades financieras, entiéndase bancos, con el fin de procurar su
estabilidad y funcionamiento correcto para mantener un sistema financiero sano y
equilibrado.
Con la circular 1462del 14 defebrero del 2000 dicha Institución emitió reglas
especificas para la valuación y que modificaron las circulares anteriores emitidas al
respecto, dirigida a instituciones de crédito donde les dan a conocer las nuevas
disposiciones generalesparalaprestacióndeserviciosdevaluacióndondesecontiene
lanormatividady laautoridadquecontrolabaestafunciónpública.
Estacircularfacultaalasinstitucionesdecréditoparaquedirectamentecontraten
asusvaluadores ylaCNBVsolovigilaralaactividadvaluatoriarevisandoqueestáesta
apegadaalalegalidadylanormatividadvigente.
Dichainstituciónenlacircular 1516del24demayodel2002,daaconocer que
cada institución de crédito debe establecer su padrón de valuadores impulsando la
autorregulación.
La CNBV se encarga de regular la actividad valuatoria de las instituciones
financierascuandosupropósitoesdistintoaldecréditoshipotecarios.
-InstitutoNacionaldeBienesNacionales(INDABIN).Eslainstituciónresponsable
devaluarlosbienespropiedaddelEstadoMexicano.
- Tesorería del gobierno del Distrito Federal., Cdde México. Esta dependencia
emiteun "Manualdeprocedimientosylineamientostécnicosdevaluacióninmobiliaria",
así comoelregistrolocaldevaluadores,tambiénpublicademaneraespecialtablasde
valores del suelo, y del m2de construcción y establece que el valuador se apegue a
esosvaloresyseñalasancionesaquiennotomecomobaselosvalorespublicados.
31
CriteriosSegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
El gobierno de la Ciudad de México, como autoridad fiscal a través de la
tesorería el registro y la autorización a personas físicas y morales para que realicen
avalúo, por lo tanto para la valuación en la Cdde México D.F., los valuadores deben
regirse por la normatividad del Código financiero y del manual de procedimientos y
lineamientos técnicosdevaluación.
Tambiénexistenotroregistrosposibles parapoderejercer lavaluaciónde manera
especial en algunos organismos como el "Instituto de geografíay estadística y catastral
del Estadode MéxicoIGECEM.
-
Colegio
de
profesionistas
y/o
instituciones
específicas
estatales
gubernamentales. Son organizaciones que agrupan a profesionistas de una sola
profesión y es un requisito indispensable para obtener el registro de valuador, el
pertenecer a algún colegio de profesionistas, la legislación del Tratado de Libre
Comercio con Estados Unidos y Canadá establece la obligación de dar inscripción a
profesionista y valuadores deesos dos países. Tambiénestá establecido que cualquier
profesionista de lospaíses firmante delTratado, puede ejercer suprofesiónen los otros
dos países siempre y cuando sea avalado por el Colegio y un profesionista afiliado al
mismo.
3.2 REQUISITOS PARA LAOBTENCIÓN DEREGISTROS DEVALUADOR PARA
OPERAR UN BUFETE.
Enel caso dela valuación inmobiliaria que es el registro máscomún la Sociedad
Hipotecaria Federal SHF(2005:97)obligaa que seaunaunidad de valuación la que
32
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
solicite el registro del vatuador y obtenga su clave para ello deberá presentar los
siguientesdocumentos:
a)Actadenacimiento
b)Curp
c)Registrofederaldecausantesrfc
d)2fotografíastamañoinfantil
e)Curriculumvitae,señalandosuexperienciaenvaluación
f)Tituloprofesional
g)Las2cédulasprofesionales(delicenciaturaydemaestría)
h)Constanciasdeeducación enlamateria,constante.
En el caso de Comisión Nacional Bancaría y de Valores CNBV,
(comisiónnacionalbancariaydevalores, 2007), así como del Instituto Nacional de
AdministraciónyAvalúosNacionalesINOAABIN,losrequisitosindispensablesson:
a)Solicituddeapoyodelperitovaluador
b)Actadenacimiento
c)Tituloprofesional
d)Las2cédulasprofesionales (delicenciaturaymaestría)
e)Curriculumvitaeseñalandosuexperienciaenvaluación
f)Constanciadesermiembrodeuncolegiodeprofesionistas
g)Constanciadesermiembrodeuninstitutodevaluación
h)Copiadelosregistrosqueloacreditencomovaluador
i)Cartasresponsivasdelperitovaluador
j) Informedesuactividadvaluatoria
33
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
k)Cartasdereferenciasbancarias
I)Dosavalúosmuestradelaespecialidad quedeseeregistro
m)2fotografíastamañoinfantil
n)Solicituddeinvestigaciónparaelburódecrédito
o)LlenarformatosdeSHFenelcasoregistroparainmuebles
EnlaciudaddeMéxicoantelaTesoreríadelgobiernodelaciudad,setramitael
registro de manera directa, aplican un examen de conocimientos en materia de
valuación inmobiliaria, así como del Código financiero de la ciudad que incluye el
manualdeprocedimientosylineamientostécnicosdevaluacióninmobiliaria.
EnlaoficinadelaSubtesoreria(gobiernodelaciudaddernexico,2G07)sepresenta
lasiguientedocumentación:
Paraperitosvaluadoresauxiliares
a)Originalycopiadesolicituden formatodelaTesorería
b) Documento que acredite su calidad de peritovaluador, otorgado por un
colegio de profesionistas, o el registro ante la dirección general del patrimonio
inmobiliarioconvigenciaparaelperiodofiscal
c) Carta de referencia de la persona autorizada que solicita el registro, donde
señaleelgradodeconocimientoasícomosucalidadmoraiytécnica
d)Curriculum vitae con portomenos2añosdeexperiencia
e)Original y copia de cédula profesional y en el casodecorredorespúblicos
laacreditacióndelaSecretaríadeEconomía
f ) Aprobarelexamenteórico-practico
Paraperitosvaluadoresindependientes
34
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
a)Cumplirconlosrequisitosseñaladosenlospuntosa,b,d,e,f
b)Sedebepresentarelformatoqueseusara,impreso
c)Unaimpresióndelossellos oficialesqueusaraenavalúos
d) Si ya son peritos auxiliares, acreditar haber aprobado el examen teórico,
practico
Por su parte el Colegios
de Profesionista e Institutos de Valuación
(asociaciónnacionaldeínstitutosmexicanosdevaluaoóna.c, 2007)establecelossiguientes
requisitos
a)Llenarunasolicituddeinscripción
b)Copiadeltítuloprofesional
c)Copiadelacédulaprofesional
d)Copiadelcurp
e)Copiaderegistrosoficialesdevaluación
f)Copiadedosavalúoyqueentreellosexistan6mesesdediferencia
g)Copiaquecompruebeeducaciónpermanente
h)Currículovitae
i)Fotostamañoinfantil
j) Pagodelacuotaanualcorrespondiente
ElRegistroenlaSociedadHipotecaria FederalSHF(sociedadhipotecariafederal,
2007),requiere contar con lacédula profesionalcomo valuador debienes inmuebles e
industriales, y deberá hacer la solicitud de registro una unidad devaluación, SHF no
otorga registros a valuadores de manera independiente, dicho registro tendrá una
35
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
vigencia de 3 años y se deberá presentar además de la cédula profesional, estos
documentos:
a)Dosavalúosquetengan6mesesde.diferenciaentreellos
b)LlenarlosformatosdeSHF
c)Dosfotosenlosformatostamañoinfantil
d)Informarelnúmerodeavalúosrealizadosenelúltimoaño
f)Comprobantedeserunprofesionistacolegiado
g)QueunaunidaddevaluaciónsoliciteelregistroaSHF
Los avalúos deben estar certificados para que sean documentos oficiales, y
existenvarios organismos quehacenestafunción.A continuacióndescribiré cadauno
deellos.
La Sociedad Hipotecaria Federal SHF. Por medio de unidades de valuación se
certifican los avalúos para Créditos hipotecarios, requisito
indispensable
para
Fovissste,Infonavit,créditoshipotecariosbancarios.
Las instituciones bancarias también formaron unidades de valuación y son
avalúos para sus operaciones donde se determinan valores Comerciales de
inmuebles, y sirven para todo tipo deoperación Comercialobancaria.
Por suparte laTesorería del Distrito Federal,tambiéncomoenel casode SHF
los avalúos se certifican por medio de unidades valuatorias^autorizadas por dicha
tesorería, y son básicamente para pago de impuestos ISR, ISAI, traslado de
dominio. También se usan para fines catastrales para determinar el pago del
Impuestopredial
36
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función detosvaluadores profesionales
Los Organismos que certificanavalúos dependiendode lafinalidaddecada uno,
losavalúos tienen muy variados propósitos o destinos, a continuación se analizan cada
unodeellos.
Los Créditos Hipotecarios. Este tipo de avaluó debe ser certificado por alguna
unidaddevaluación,registradaanteSHF, yasítorequierenafores,fovissste infonavit.
Los avalúos para determinación de valor, o compra venta. Estos avalúos no
necesariamente deben ser certificados si entre las partes es aceptado de común
acuerdo,sepuededefinircomoavalúocomercial,enelcasodeoperaciones bancarias
donde se usauna propiedadcomogarantíael bancocorrespondiente revisa elavalúo,y
lovalidaconuna unidaddevaluación,soloparatener certeza.
Enelcasodeimpuestos, enlaciudaddeMéxicoseráobligatoriounavalúode un
valuador que tenga registro ante la Tesorería del gobierno de la ciudad y en algunos
casos se aceptan avalúos certificados por unidades de valuación independientes con
registroanteSHF.
En casos legales (juicios), estos avalúos son requeridos por jueces con valores
comerciales ya que son usados para juicios de divorcio, intestados, usurpación, y
tampoco debe ser necesariamente certificado por unidades de valuación puede ser
aceptado simplemente en un documento que haga constar los registros del valuador,
salvo casos en que las partes o el juez soliciten sea certificado, se presentara en una
unidaddevaluación.
Avalúosdegarantíacrediticia o afianzamiento, o activofijo,enel mismocasode
los avalúos compra-venta sepueden hacer comerciales, pero generalmente deben ser
avalúos certificados poralgunaunidaddevaluación.
37
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
Todos estos avalúos tienen funciones especificas, los que se certifican en
unidades de valuación son para garantías de crédito generalmente
(infonavit,
fovissste, bancos, afores). Los avalúos catastrales son para determinar pago de
impuestosprediales,ISAI (impuestosobreadquisicióndeinmuebles).
Losavalúosdeparaseguroyfianzas,tienenelfindedeterminarunaprimasegún
elvalordelinmueble,losavalúoscontablessonparapagodeimpuestosdeactivofijoy
losavalúosparajuzgadossonparadeterminarvalorespara,reparticiones,escrituración,
licitaciones.
3.3.FORMALIDADESBÁSICASENELDESARROLLODELAPROFESIÓNDEVALUADOR.
Acontinuaciónsepresentan lasactividadesbásicasdelvaluadorenlaactualidad
3.3.1.Losformatos
Los formatos(asodadónnacionaldeinstitutosmexicanosdevaluacióna.c, 2007)
estándivididosportemasoseccionesennúmerosromanosnormalmente,a
continuaciónseseñalacadaunodeellos:
Portada:Llevaunafotodelafachadayelresumendedatosyvalores,asícomo
localización(direccióndelinmueble)ylosdatosdelsolicitante
I.Informacióngeneral
II.Análisisurbano(croquisdelocalización)
III.Análisisdelterreno
IV. Análisisde laconstrucción
V.Elementosdelaconstrucción
38
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
fundón delosvaluadoresprofesionales
VI. Consideracionesprevias
Vil. Enfoquedecostos,valorfísicodirecto
. VIII. Enfoquedeingresos,valorporcapitalizaciónderentas
IX.Enfoquedemercado,valorcomercial
X.Resumen
XI. Consideracionespreviasalaconclusión
XII. Conclusión
XIII. Reportefotográfico4fotos (sala-comedor,cocina,baño,entorno)
XIVPlantaarquitectónicadelinmueble
La SHF Sociedad Hipotecaria Federal establece los datos que cada sección
debecontenerparadescribirdemaneraexactalainformacióndelinmueble.
Los avalúos de bienes inmuebles y con destino para créditos hipotecarios,
deberántenerenlacarátulaenlaportada unasíntesis paraquelaSHFpuedatenerde
manerarápidadatosdelbien,ypuedaasícorroborar los informesquelas unidadesde
valuaciónpresentan.
Entreestosdatosseencuentranlossiguientes:
1. Entidadotorgantedelcréditoysuclave
2. RegistrosdeSHF,Infonavitetc,segúnel caso
3.Datosdelaunidaddevaluación
4. Datosdelperito
5.Datosdelsolicitante
6.Datosdelinmueble
7.Ubicación(dirección)
39
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
8.Régimendepropiedad
9.Propósitodelavalúo
10.Análisisdelazonaurbana
11.Análisisdelasconstrucciones
12.Análisisdelainfraestructuraurbana
13.Servidumbres y/o restricciones
14.Análisis delaconstrucción
15.Usosdelbien
16.Tiposdeconstrucción
17.Instalacionesespeciales,obrascomplementarias
18.Enfoquesdevalores(3físicodirecto,ingresosdemercado)
Para quienes son principiantes y para ir muy al detalle se analizaren de una
manera rápida cada paso en la elaboración de un avaluó, es decir, el llenado del
formato,demaneracorrecta.
3.3.2.Registros
Elformatocuentaconlosespaciosparalacolocacióndelosregistrosnecesarios,
hay que recordar que cadaunidadde valuacióntiene supropioformato pero todas en
generalcuentanconestainformación,numerodeavaluó,fecha,registrodelaunidadde
valuación,cédulaInfonavit,registrodelvaluador,yregistrosensucasodelgobiernode
la ciudadde México ydel Estadode México, a continuación se comenta cada unode
ellas conforma al Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación
Inmobiliaria(2004: 112-121).
40
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
De/ inmueble: Se pone el propósito del avaluó, la clase del inmueble, año de
construcción o remodelación, vida útil remanente en meses, unidades rentables,
superficie del terreno en metros cuadrados, superficie de construcción en metros
cuadrados, si existe accesoria, se señalan los metros cuadrados especificados en la
escrituracorrespondiente,ylasuperficievendible.Tambiénenmetroscuadrados.
Ubicación del inmueble: Este punto es muy delicado y es muy importante, tal
perece que en este país es muy difícil poner una dirección correcta, y es delicado
porque si la dirección no es escrita bien, el documento presentara problemas por no
tenerunadirecciónyfotosdeotracasa,unasoluciónimplementada paralasoluciónde
esteproblemaeseluso,yaoficialdeungeoposicionador satelital,quealhacerlavisita
de inspección se acciona para obtener la localización del bien, se marcar numero
exterior y número interior, si existiera, así comoel lote y la manzana correspondiente,
cuentapredial,numerodelrecibodelagua,lainfraestructuraurbanaexistente.
Los valores: Entodo avaluó viene los espacios para poner las investigaciones
correspondientes a los valores, comparativo de mercado el valor físico del terreno el
valorfísicodelaconstrucción,elvalorfísicodelasinstalacionesespecialesyelementos
accesorios,siexistenotrosvaloresestudiados,elformatodarápordefaultelresultado
Declaracionessobreelestudiode vator: Eneseespaciosejustificaoseexplican
losenfoquesdevalor, practicas,procedimientosquellevanalaconclusióndelvalordel
inmueble.
Valorde liquidación: Este representa el vator justo de mercado expresado en
términos de valor presente, a través de la aplicación de una tasa determinada de
descuento durante el plazo esperado de exposición amercado,reduciendoun10%
41
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
.
adicionalaesamagnitudcomocostodeoportunidad queresultaunaprácticacomúnen
estetipodeoperaciones.
Prevenciones. Se refiere a los alertamientos o limitaciones que deben
considerarse en el caso de que el inmueble se constituya como garantía de crédito
hipotecario.
Certificación delavaluó: Elavaluóunavezterminadoserárevisadoporlaunidad
devaluaciónyensucasoharáunbloqueoelectrónicoqueimpedirásualteracióny se
autorizara imprimir paraserfirmado porelpropiovaluador, elcontrolador de la unidad
devaluación yselladoporlaoficinadelaSofol.
A continuación se expone el contenido de un formato de avaluó y su llenado
especifico de acuerdo al Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicosde
ValuaciónInmobiliariaasícomoautorizaciónyregistróparaobtenerelregistrodeperito
paralaprácticadeavalúos.
3.3.3.Antecedentes
Enelpresenterubrolosdatosallenassonlosquesemencionanacontinuación:
Información general: Los formatos cuentan con catálogos de respuestas
predefinidas con el propósito de lograr la homologación de criterios, posibilitando la
conformacióndebasesdedatosenmediosinformáticosconsistentemente,noobstante,
enaquellosconceptosquerequierendeunaexplicacióncondetalleparalacompresión
delinteresadoenelavaluó,existenlosespaciosparairmásaldetalle,porejemplo:
42
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
Entidadotorgante delcrédito: Se pondráelnombredela institución quedará el
financiamiento. Y se colocara la clave que esta institución tiene asignada por la
SociedadHipotecariaFederal(SHF).
Numerode avaluó: El numero de avaluó esta precedido por una "orden de
trabajo"queesalmismotiempolaclavedeaccesoalformatoenInternetyesasignado
porlaunidaddevaluación,quiensolicitaaSHFseasigneunnumerodeavaluó.Yestá
basadoenunaseriededatos comolaclavedelaunidaddevaluaciónenSHF,elaño
derealizacióndelavaluó,clavedelestadodondeseharáelestudiodevalordeacuerdo
a la clasificacióndel INEGI,la identificación regional,y el consecutivo de números de
avaluaos,poraño,porunidaddevaluaciónyfinalmenteundígitoverificador.
La fecha: En cada avaluó debe establecerse la fecha en que se estiman los
valores, misma que debe corresponder a lafecha deemisióndel dictamen (cuando el
avaluóameritehacerundictamentécnico).
Lafechadecertificacióndeunavaluónopodráser posterioradiezdíashábiles,
contadosdesdelafechaenquesehayaefectuadolaúltimainspecciónalinmueble.La
fechadecertificacióndelavaluóseráconsideradacomolafechadeemisióndelmismo.
Claveúnicadevivienda(cuvi):Conestaclave laSHFpodrámantenerunregistro
actualizadodeinmuebleshabitacionalesquesonobjetodecréditogarantizadoporparte
dedichaentidad.
Registrode Infonavit(en su caso): Es el número otorgado por Infonavit a la
unidaddevaluación paraefectuaravalúossobrecréditosgarantizadosalavivienda.
43
CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
Registrodelconjunto ¡nfonavit (ensucaso):Eselnúmerootorgado por Infonavit
al conjunto o desarrollo inmobiliario para su identificación como promotor de vivienda
calificadopordichoorganismo.
Constructorpara el caso de vivienda nueva: Se colocara el nombre del
constructorresponsabledelaobra,objetodelavaluó.
Unidadde valuación y registrode Sociedad Hipotecaria Federal(SHF):Cada
unidadde valuación tieneasignado por SHF un registro único,se colocara el nombre
completodedichaunidaddevaluación.
Controlador, registro y vigencia ante SHF:Tendrán que ponerse los datos del
controladordelaunidaddevaluación,nombre,registro,yvigenciadelregistro
Elperitovaluador, registrodeSHF: Secolocaranelnombreyelregistrodelperito
queelaboraelavaluó,(encasitodosloscasosyaaparecenenelformatopordefaultal
ser asignado el avaluó). En el caso de avalúos en la Cd.,de México y el Estado de
México se tendrán que agregar las claves de registro otorgadas por esas entidades
ademásdeladelaSociedadHipotecaríafederal.
Especialidad: Estedatocorrespondea laespecialidad valuatoríadelperito,que
puedeser,inmobiliaria,agropecuaria,maquinariayequipo,etc.
Solicitantedelavalúo:Seponeelnombre"completo"delapersonafísicaomoral
que solicita el avalúo, enel casode personas morales, además de la razón social se
pondráelnombredelapersonafísicarepresentantedeesapersonamoral.
Domiciliodelsolicitante: Ladirección sedescribirádeunamaneradetalladay se
enriqueceráconelusodeungeoposicionadorsatelital,sepondrácalle,numeroexterior
44
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
.
función delosvaluadoresprofesionales
y numerointerior (ensucaso)colonia,lote,manzana,códigopostal,ciudad,delegación
omunicipio,entidadfederativa.
Propietariodelinmueble: Eselnombredelapersonafísicaomoralqueseseñala
como propietario en la escritura pública expedida por un notario o por autoridad
competente.
Inmuebleque se valúa: Se especifica en este apartado la clasificación del
inmueble valuado en función de su giro y conforme a la clasificación existente,
habitacional,comercial,miste(habitacionalycomercial)
Otros.
Tipología del inmueble: Aquí se identifica el tipo de inmueble conforme a la
siguienteclasificación:
-Terrenobaldío
-Casahabitaciónunifamiliar
-Condominio,verticaluhorizontal
-Comercial,independiente oencondominio
-Oficinas
-Bodegas
-Hoteles
-Centrocomercial
-Centroturístico
-Hospital
-Centrocultural
-Otros, (sedeberáespecificar)
45
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función detosvaluadores profesionales
Régimen de propiedad: Se indicara si el bien es privado o en condominio, con
una excepción, en el casode regímenes comunales o ejidales, solo se podrán hacer si
existe una disposición oficial por partede la unidadvaluatoria yde la institución que lo
solicite.
Origination del inmueble: Aquí se indica si la construcción del inmueble fue
hecha por un promotor inmobiliario, de acuerdo a las dos clasificaciones, profesional
inmobiliario,o proyectoindividual.
Propósito del avaluó: Se describe el fin para el que se solicita el avaluó y que
puede ser para, originación de crédito, reestructura de crédito, dación en pago,
adjudicaciónjudicial, reexpresióncontable, arrendamiento, efectos fiscales.
Objeto delavaluó: Seseñala eltipo devalor conque sedebe concluir en función
de los bienesavaluar y elpropósitodelavaluó,conformea laclasificaciónexistente;
-Valor de mercado
-Valor de liquidación
-Valor de rescate
-Valorfísico directo
-Valor decapitalización de rentas
-Valor referido
Número de cuenta predial Indica el número de cuenta municipal del predio, del
bien valuado, en los casos de régimen de condominio, ya seancasas o departamentos,
siempre y cuando no se haya efectuado la individualización enel pago del impuesto, el
avaluó puede referirse conelnúmerode cuenta predialdelcondominio engeneral.
46
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función delosvaluadores profesionales
Número de cuenta de agua: Es el número que presenta el recibo de agua como
número de cuenta o numero de medidor también como en el caso de la cuanta predial
en el casode regímenes encondominio, si noexiste una individualización se considera
elotorgadoalprediodondeseedifico.
Ubicación del inmueble: Se debe describir con absoluta exactitud la localización,
adicionando el uso de un geoposicionador satelital, se deben mencionar las calles
adyacentes y las vías de comunicación más importantes en ei caso de que sean
necesarias se mencionan puntos dereferencia importantes, comoauditorios, hospitales,
centros comerciales, estadios, etc. Y debe contener datos como, calle con su nombre
completo, colonia, ciudad, estado, código postal, número exterior y en su caso numero
interior, esmuy importantenoutilizarabreviaturas.
3.3.4. Infraestructura urbana
Enloque serefierealpresenteapartados lossectoresa llenar sonestos:
Clasificación de la zona: Se pone la clasificación urbana otorgada por la
reglamentación municipal, si no existiera un plandedesarrollo urbano,sele otorgara
una clasificación deacuerdo a las condiciones del lugar, observando si se trata de una
zona o unsector endesarrollo,enexpansión, declinaciónetc.
Nivel socioeconómico: Se refiere a la clasificación de la zona según su nivel
social, económico, yque podríaser, alto,medio,bajo, popular.
Uso preponderante: Establece el uso que predomina en las construcciones
donde se encuentra el inmueble analizado, y que normalmente son habitacional,
comercial, mixto, (habitacional ycomercial) edificios públicos industrial yotros.
47
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
Uso del suelo, CUS/COS:Siexiste una normatividad seincorporara el usodel
suelodelazona,cuandonoexistaestanormatividad,ynosetengadefinido elusodel
suelo se pondrá loobservado en el entorno y se tomara comobase el uso del suelo
predominanteenlazona.
El CUS,es larelaciónaritmética existenteentrela superficie totalconstruida en
tododelinmuebleylasuperficietotaldelterrenodondeseencuentralaconstrucción,se
haceunadivisiónentrelosmetroscuadradosdelterrenoentrelosmetroscuadradosde
laconstrucción.
ElCOS,eslarelaciónaritméticaexistenteentre lasuperficie construida delbien
en su planta baja, en el caso de existir dos o más niveles, y la superficie total del
terreno.
Proximidad urbana: Considera las principales características de ubicación
municipalodelegacional enelcasodela Cd.,deMéxico,respectodel centro político /
económico dellugar.
3.3.5.Clasificación.
Laclasificación "zonacéntrica''seconsiderasiempreeldefinidoprimercuadrode
laciudad siempreconvialidadesimportantes yunagranactividad.
La clasificación "zona periférica" cuenta con vialidades importantes y rápidas y
casisiempresonzonasurbanasencrecimientoincorporadasybiencomunicadasconla
manchaurbana
48
Criterios legales ycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
fundón delosvaluadores profesionales
Laclasificación "zonadeexpansión" sonáreas destinadaspor laautoridad "fundo
legal" o reserva territorial, con uso de suelo definido, habitations! o industrial, o
comercialyque sustentaytratadeordenar elcrecimientodelasciudades.
La clasificación "zona suburbana o rural", son espacios que se encuentran a
cierta distancia de la marcha urbana, pero no integradas totalmente, cuentan con
comunicación de autobusesdetransportepúblico suburbanosyconcarreteras estatales
ofederalesque lasconectanconelárea urbana.
Tipode construcción dominante:Esta clasificación serefierea sielentorno tiene
construcciones detipomoderno,antigua,clasificadoo protegido ysison construcciones
habitacional o edificios señalando elnúmero deniveles. Seseñalatambién lacalidad de
laconstrucción.
índice de saturación urbana: Se señalara en porcentaje el numero de lotes que
cuentan con construcción en el entorno del bien analizado se considera un radio de 3
kilómetros,poniendoentonces,porejemplo 75%,70 %,etc.
Contaminaciónambiental. Eneste apartado se señalara eltipo de contaminación
que exista en la zona poniendo lo siguiente, "por transporte urbano y tráfico vehicular",
"por industria" etc. Se pueden dar casos de contaminación ambiental por ruido y se
señala lafuente.Estoessiempre undeméritoparael bien.
Tipode población: Identifica al tipo de población del entorno por su actividad y
puedevenirel formato las opciones siguientes, "permanente","flotante".
Densidad: Señala la concentración de habitantes por hectárea y se toma la
opciónquecorresponde de acuerdoalassiguientes:
- 0A50
hab./ ha
49
Criterios legalesycomercialesde lavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función de losvaluadores profesionales
- 5 0 a 100 hab. / h a
-100 a200 hab. / h a
- 200a400 hab./ ha
-400o mas hab./ ha
Vías de acceso: Se describe la importancia de las vías de comunicación que
están en el entorno del bien y las que llevan al bien, y se señalan como "primarias'',
"secundarias","terciarias",yseseñalanlasquellevandemaneradirecta alinmueble.
Infraestructura: Se enumeran los servicios de infraestructura urbana, como agua
potable, drenaje, electricidad, pavimentación, alumbrado público, vigilancia, transporte
público áreasverdes,redtelefónica,recoleccióndebasura, queproporcionana lazona
una plusvalía y un confort para habitarlas, estos que se señalan, son los servicios
básicos, ya que existen servicios adicionales como vigilancia con cámaras de video,
cableado subterráneo, vigilancia privada, áreas verdes equipadas para ejercicio, y
diversión . Se señalan también los servicios como iglesias, mercados, supermercados,
oficinas escuelas, centros comerciales bancos, hospitales, estaciones de transporte
público,hoteles, restaurantes,estadios,yalgúnotro significativo.
Así,tambiénsemencionael porcentaje quelecorrespondatomandocomo 100%
la zona con la infraestructura urbana completa, no se habla de calidad, si no de estar
completa.
3.3.6.Análisis del terreno
Para este apartado del formato los rubros que lo integran son los que se
mencionanacontinuación:
50
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Croquisdelocalization: Secolocaraenelespaciocorrespondienteunmapadela
ubicación del inmueble y se escribirán los nombres de las calles que nos guíen para
llegaralinmueble,asícomosuorientaciónconrespectoalnorte.
Origen delainformación: Sedebe señalardedondeseobtuvieronlosdatosque
se ponen enel formato, como numerode escritura y el notario público que la expide,
planos debidamente registrados ante la oficina de desarrollo urbano, inspección y
mediciónfísicaenelinmueble, avaluóantecedente,otro,ensucaso.
Superficiedelterreno: Setomalaseñaladaenlaescritura,queeseldatooficial,y
seescriben losdatosdelaescrituraalponer lascolindancias,connúmerodeescritura
numero de notario la fecha de la escritura, en las colindancias se debe poner con
claridad los metros y la orientación, así como el nombre de quien posee la propiedad
inmediata, cualquier error en estos datos hace que no sea legalmente aplicable el
avaluó.
En el caso en que existan datos no coincidenfes en el caso de los metros
cuadrados del terreno, se señalaran en observaciones
estas diferencias y se
especificara cual se toma para el avaluó y la razón, que es siempre por ser un
documentolegal,laescriturayaqueenlosdatosdelasoficinasdedesarrollourbanoes
comúnencontrarerrores.
Configurationy topografía: Se identifica laforma geométrica del terreno,y enel
caso deserirregularsedescribendichasirregularidades,ysetomacualquieradeestas
clasificaciones: "regular" e "irregular", se señalan los posibles accidentes topográficos,
observandosilasuperficieesplano,conpendienteligera,pendientepronunciada.
51
Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función detosvaluadores profesionales
Seseñalaríancualquiertipode situaciónqueseobserveenelterrenoyque fuera
un caso que demeritara el valor como, posibles inundaciones, subsuelo cavernoso,
subsuelo rocoso, nivelfreáticoelevado,fallasgeológicas oalgunaotra.
Características panorámicas: Estacaracterística clasifica el panorama donde está
el bien, es un instrumento de premio o demérito al inmueble y se considera el paisaje
urbano, frentes de playa, vista almar, bosques,cementerios, asentamientos irregulares,
zonas detolerancia,aguasnegrasa cieloabierto, basureros.
Servidumbres: Se señala siexistealguna restriccióndepaso,derecho de vía y la
razónyfunción deesta.
Intensidad de construcción: Representa el numero de metros cuadrados de
construcción permisibles en elterreno, estos datos se pueden obtener de los planes de
desarrollo urbano o documentos que expida la autoridad competente, conforme a la
clasificación existenteyque vade 0.05 áreadeterreno, hasta7.50 área deterreno y en
algúncaso"sin restricciones".
Lote tipo: Seseñalara ladimensióndel lotepredominante enlazona,poniendo en
elformato,elfrenteyelladodelterreno,porejemplo7.00 mx 15.00m.
Densidad habitacional: Este criterio debe ser consistente con la reglamentación
urbana existente,oaloobservado en lazona enun radiode3 Km.
3.3.7.Análisisde la construcción
En este apartado se describirá la distribución de la construcción, número de
niveles, número de habitaciones, cochera para cuantos autos etc., y en general la
distribución arquitectónica señalando elnúmerodehabitaciones, número de baños etc.
52
Criterios legalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función de losvaluadores profesionales
En el caso de oficinas se tratara de describir con exactitud esa construcción. Se
señalara tambiénel númerodenivelesytoexistenteen cadanivel.
Unidades rentables: Se identificara el número total de espacios rentables, que
como parte integrantedelconjuntosepuedenrentarsegúnsuuso.
El biense clasificara segúnsus acabados: Laclasificaciónconsidera lo siguiente
Tipo popular : Acabados tipo muy económico, adoleciendo de un proyecto
calificado acabados uniformes e infraestructura adecuada, o con un proyecto
arquitectónico muy simple,predominanconstrucciones conelementos provisionales, con
acabados mixtos,ymanodeobra por parte de losmismos propietarios
Tipointerés social:Construcciones normalmente de uso habitacional, construidas
en serie con un proyecto adecuado y estudiado de manera simple, con acabados
vistosos, y manodeobrabarata.
Tipo Interés medio: Este tipo de interés se encuentra en vivienda de tipo
individual con espacios diferenciados para su uso y función, con acabados de cierta
calidad con una infraestructura adecuada para satisfacer los servicios básicos, y otros
de semilujo como tecnología, con un proyecto arquitectónico definido y estudiado, con
acabados uniformes ydecalidad,conmanode obradecalidad.
Tipo residencial: Este tipo de construcción cuenta con espacios diferenciados
para usos específicos y con grado de confort quesatisfacen mucho másallá de las
necesidades básicas, se está hablando en el caso habitacional de salón de juegos,
vestidores, vestíbulo, piscina, jardines, cuarto de servicio, en el caso de edificios
públicos, vestíbulo, elevadores,estacionamiento, gimnasio,cafeteríaetc., con proyectos
53
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
arquitectónicosestudiados,conacabadosdelujo,conunainfraestructuraespecializada,
ymanodeobracalificadayensucasoespecializada.
Edaddelinmueble: Seseñalaralaantigüedaddelaconstrucciónconbaseenlos
datos de losdocumentosproporcionados,asítambién ennúmerodemeses,elañoen
que se construyo, indicando el numero de meses restantes tomando como máximo
tiempodeusoovida720meses,encasodequeelbientuvieraalgunaremodelaciónen
eltranscursodesuvidasetomaraencuentaparadesdeesafechacontarlos60añoso
720mesesdevidaútil.
Proyecto arquitectónico: También se hace una clasificación del proyecto
arquitectónico de acuerdo a su calidad, funcionalidad y ejecución y diseño con loa
siguientesdefiniciones,altemediaybaja.
Estado de conservación:Aquí se califica el estado de conservación, las
condiciones físicas en las que se encuentra la propiedad, señalándolas como buena,
regular, mala,enelcasode queseseñalecomomala,automáticamente queda elbien
descalificadocomosujetodecrédito.
Viciosocultosodeficienciasobservadas: Seseñalaranlosproblemasobservados
enloselementos constructivos estosehacea simplevista,por esoencasodequeno
seveanada,seobservaraquenoexistenaparentementeproblemas.
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Grado de terminación de la obra: Aquí se señala en porcentaje el grado de
avance
de la obra considerando como 100 %, el que la construcción este
absolutamente terminaday habitable
Terminación de áreas comunes: Se pondrá en porcentaje el grado de avance de
las obras comunes, en el caso de regímenes de propiedad en condominio, no se
consideraenestoscasoslasituacióndelbienhabitable.
3.3.8. Elementosdelaconstrucción
En esta parte del avaluó se describirá las especificaciones constructivas, con
estas descripciones sejustifican los valores de construcciones asignados y que son las
siguientes partidas.
Obra negra, cimentación: Se describirá el tipo de construcción y de manera
simple el tipode material,para ello serevisaran losplanos debidamente autorizados por
la autoridad competente, en caso de no existir seguridad se tratara de obtener la
informacióndelos dueños, dequienesconstruyeron,o ensucaso seestimara cual esel
tipode cimentacióndeacuerdoaltipo delaconstrucción.
Estructura: Se describirá el tipo de estructura existente en la edificación tratando
de identificar materiales usados y el sistema constructivo, se describirán los materiales
de los muros, señalando si es tabique rojo recocido, block cemento arena, el tipo de
varilla usado,sucalibre, etc.
Escaleras: Sedescribirá elsistema constmctivo así comoel material usado.
Entrepisos: También en este caso se deberá describir el sistema constructivo el
tipodevarilla usado,eltipodemezcla odeconcretoutilizado, su grosor.
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Acabados interiores: Entosavalúos de inmuebleshabitacionales, se describirán
los conceptos involucrados en ese apartado y deberán coincidir con la prelación de
espacios arquitectónicos que existen en el bien estudiado como recamaras, baños,
cocina, sala comedor, estacionamiento patio de servicio, fachada, refiriéndose a los
pisosmurosplafones.
Aplanados: Seseñalarael materialylacalidadasícomoeltipodeacabado,por
siexistieraalgúntipoespecialdeterminado.
Plafones: Seindicaraelmaterialylacalidaddelosplafones,enelcasodefalsos
plafones sedeberánseñalar también eltipo, sistema, marca medidas, y todo tipo de
especificaciónqueayudeadeterminarsucosto.
En el caso de falsos plafones de madera se describirá el tipo de madera, su
calidad,eldiseño,eltipodeacabado.
Lambrines: Seindicara elmaterial,lacalidad,tipodecolocación,altura,anchoo
el tipo de material como en el caso de losetas, el tamaño de la loseta tipo y su
descripcióndeltipodeacabado.
Pisos:Seseñalaraeltipo, lamedidadelapiezatipo,enelcasodequeexistieran
variostiposdepisoseharálomismoconcadauno.
Zoclos:Seindicaraelmaterial,lamedidayeltipodezoclo.
Escaleras:Como ya se señalo, se indica material, sistema constructivo, uso,
forma,sedescribirásiesinterioroexterior, incluyendoelbarandal.
Pintura: Seseñalaraeltipodepintura,sucalidad,estadodeconservación.
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Criterioslegalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función detosvaluadores profesionales
Recubrimientos especiales: Son elementos decorativos u ornamentales
normalmente de lujo se describirá su textura, el tipo de acabado, su estado de
conservación,asísusespecificaciones técnicas,siestasexistieran.
Carpintería: Sedescribiráeltipodemadera,suacabado, sucalidad.
Puertas: Se observaran, tipo de madera, o tipo de fierro calidad, acabado,
dimensiones diseños,sisonprefabricadas o hechas porcarpintero,conlocualse podrá
estimar su posiblecosto.
Lambrines: Se describirá el tipo el material, su dimensión, su calidad y su
ubicación.
Plafones: Se indicara eltipodeacabado por localización en laconstrucción, en el
caso de algún "falso plafón" se señalara suubicación dentrode la construcción, el tipo
de material sistema constructivoycualquierotrotipode especificación.
Pisos: Se debe de poner el tipo de piso, si existieran varios tipos se pondrá su
ubicación, eltamaño delapiezatipo, lacalidady eltipodematerial,como "loseta"etc.
Muebles fijos: En este tipo de mueble, que puede ser un librero, una cocina
integral, un mueble hecho en obra se especificara el tipo de mueble, su ubicación
dentroofueradel inmueble,elmaterial conqueestáhecho,ysufunción.
Cancelaría: Se describirá el tipo dematerial con que está hecha la cancelaría del
bien estudiado, como "aluminio natural"
"aluminio con color", "fierro estructural"
"madera" etc. Enel casoen que existan protecciones integradas como normalmente es
en el caso del uso de fierro, sobre todo en casa tipo de interés social, se describirá
también.
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Criterioslegalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función delosvaluadores profesionales
Instalaciones: Se señalara el tipo de material de la tubería usada, si es pvc o
cemento, o cobre, según sea la instalación, hidráulica o sanitaria, en las instalaciones,
en algunos casos los formatos solicitan la dimensión en pulgadas, asi como la calidad
deestas,observando siestán ocultas o visibles
Instalación eléctrica: Se describirán las características de la instalación, sus
circuitos, señalando si es oculta o visible, los tipos de salida, en algunos casos los
formatos solicitan hasta el calibre de los cables usados, enalgunos casos los formatos
solo solicitan una descripción escueta, limitándose solo a si es oculta y visible,
solamente se observara el caso de alguna instalación especial, más allá de una simple
instalaciónestándardeunacasahabitación.
Gas: Los formatos normalmente solo solicitan informar el tipo de suministro del
gas, que sería "suministro por camiones y pipas
comerciales", solamente se
considerara en el rubro de instalaciones especiales si existe tanque estacionario de
gas, consucapacidadenlitros.
Vidriaría:Sedescribirá eltipodevidrioy suespesor en milímetros
Cerrajería: Se describirá el tipo de chapas y su procedencia, nacional o
importada.
Instalaciones especiales y/ocomplementarias: Se pondrán aquellas instalaciones
que van más allá de las simples necesarias para una casa habitación, que puede ser,
aire acondicionado, calefacción, elevador, piscina, Jacuzzi, salón de juegos, estudio,
cocina integral,cisterna,jardines, aleros, bardas, tiposde pisosfuera delaconstrucción,
terrazas, balcones, pérgolas, fuentes, sonido Ambiental, planta de luz, etc. El valor de
estas instalaciones o accesorios, se describirá por separado señalando su tipo de
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Criterioslegalesycomerciales delavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
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medida, como puede ser, "lote","pieza","metros cuadrados", "metros lineales", su valor
dereposiciónnuevoyeldeméritoquelecorresponda.
3.3.9. Consideraciones previas
En este apartado se pondrá la justificación de la aplicación de los valores
unitarios aplicados no es necesario, pero en su caso la fuente de información, los
criterios usados para hacer el estudio de valor del inmueble, la aplicación de métodos
valuatorios.
A continuación sedesglosalos3 estudiosdevalortradicionales enun aval
3.3.9.1.Valorfísico directo
En este caso se obtiene información de terrenos de tipo habitacional ya que
normalmente seusanparagarantíadecréditos hipotecarios.
El método es obtener valores de propiedades que se comparan con el valor de
una propiedad en especifico, considerando características similares al bien analizado
considerando aquellos aspectos que le demeriten o lo beneficien considerando frente,
fondo, superficie en metros cuadrados, valor predomínate por metro cuadrado, tomando
en consideración los valores más alto y bajo en la zona por metro cuadrado se tomara
en cuenta el parámetro unitario aplicable,que representa la oferta ponderada por metro
cuadrado deterreno queseobtienedelanálisis delaofertacomparable de los terrenos
enventay paradeterminar elvalorfísicoseconsidera losiguiente:
- Superficie del terreno
-Valor delterreno/m2resultante delparámetrounitario aplicable
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
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- Factoresdeeficiencia(zona,ubicación,frente,forma,urbanización)
-Factorresultante(lasumadetodoslosfactores)
-Valorresultantefinal(eslasuperficietotaldelterrenoyelparámetro)
Despuésseobtieneelvalorfísicodelasconstrucciones.
Se consideran los tipos de construcción, como T1,T2, T3 etc, los tipos de
construcción serán tantos como lo amerite la construcción, normalmente T1 es la
construcción normal de la casa, T2, son aquellas instalaciones como una cochera
techada,unbalcón,etc.Quenosonpartepropiamentedichodelacasahabitación.Los
metros cuadrados construidos de cada tipo, parámetro de reposición nuevo (valor
nuevo de construcción / m2), factores de demérito, estado de conservación, edad,
obsolescencia,setomaelvalor resultantedeestosfactores,setomaelparámetroneto
de reposición (es decir reponer nuevo /m 2), el valor resultante es el valor final
(consideralasuperficiedeconstrucciónysuparámetronetodereposición)
Para sacar el valor de las instalaciones especiales y obras complementarias,
accesorios, tipo, calidad, superficie, volumen, lote, con su unidad de medida, se le
asigna unvalor unitariodereposición nuevo,factores dedemérito,queeselestadode
deterioro por su uso normal o por daños causados por el tiempo, por estar a la
intemperie,oporlascircunstanciasquesedeberánespecificar, elfactorresultante se
aplica al valor neto de reposición
(involucra el valor unitario de reposición nuevo
aplicandoelfactorresultante,comoyaseseñaló,yrepresentaelcostodereproducirlas
instalaciones especiales,elementosaccesorios, y obrascomplementarias, unavezque
sehan deducidolosdeméritosaplicables.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Elcasodebienesencondominiosedeberáaplicarelindivisocorrespondiente y
queseencuentraenlaescrituraqueavalalapropiedaddelbien,yqueeselporcentaje
de uso al que tiene derecho sobre las instalaciones especiales o comunes, los
elementosaccesorios y/oobrascomplementaríasincorporadasal condominioverticalu
horizontal.
Valor final (resulta de la aplicación de los factores resultantes al valor neto de
reposición)
El Total del enfoque de costos, físico directo-.es la suma de los valores
resultantesdelterreno,construccioneseinstalacionesespeciales,elementosaccesorios
y obras complementarias, cada uno calculado de manera independiente y sumados
entresi.
3.3.9.2.Enfoquedeingresos
Mejor
conocido como capitalización de rentas, requiere de una buena
información en rentas que sean comparables, ya que este método no se aplica para
casas deinterés social,yaque por leyesetipode casano puede ser rentada ,por lo
tantonotienecasoobteneresedato,cuandoesnecesarioconsideraresteenfoque,se
buscancomparables quepuedan ser homologados, encasosdonde se cuente con un
contratode arrendamientovigente yseconozca quelarentapactada enel mismo,es
superior,alasrentasconocidas enelmercadoabierto,seconsiderara,paraeseavaluó
larentaunitariademercado,yaqueestareflejarademaneramasrealelmercado.
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CriterioslegatesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
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Elmétodo máscomún señalaque elíndicedecapitalización deunbien,esel
resultadodelasumadelosingresosnetosanualesqueproduceunbienyaplicarleuna
tasadecapitalización.
La tasa de capitalización aplicable al inmueble se debe considerar bajo los
siguientescriterios.
-Especialización ogirodelinmueble
-Zonificación (niveleconómicodelaciudaddondeestaubicado)
-Calidaddelproyecto
-Edaddelinmueble
-Calidaddelproyecto
-Intensidaddeconstrucción
-Loteenesquina,cabecera,interioretc.
A cada unodeestoscriteriossele aplicaraunatasa, oenelformato vienenya
casilleros paraseleccionarconeldatoo lareferenciacorrespondiente,yelformatopor
defaultnosdarálatasadecapitalizaciónaplicable,queasuvezseaplicaratambiénpor
default a los datos ya insertados en el formato, para así obtener el valor por
capitalizaciónderentas.
Seharáuncálculodelasdeduccionesaplicablescadamesde larentabrutadel
inmueble y se considerara para sacar estas deducciones la renta base mensual del
inmueble,yenelformatosecolocaraeldatoenporcentajeytambiéncomoseñaleenel
párrafo anterior el formato por default nos dará el resultado y se consideraran los
siguientesaspectocomodeducibles
-Vacíos(tiempoquepermanezcadesocupadoelbien)
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
-Gastosdeadministración
-Gastosdemantenimiento
-Impuestos
-Seguros
-Impuestosobrelarenta
-Energíaeléctrica
-Suministrodeagua
La conclusión del valor por ingresos o capitalización de rentas, se considera
primero la renta bruta mensual, que se obtiene de la investigación de mercado en
inmueblessimilares
Lasdeducciones daráelvaloraplicable, por eserubro,yesla sumadetodasy
cada una de ellas,después de esto y de aplicar las deducciones se obtiene la renta
mensual neta, esdecir a larenta brutamensual se lerestanelfactor resultante de las
deducciones, conestoselograrentanetaanual,se leaplicaralatasa decapitalización
obtenidaenunadivisiónyelresultadoeselvalordelinmueble.
3.3.9.3.Enfoquedevalordemercado
Seutiliza paraterrenosdetipohabitacional,créditos hipotecarios yrecuperación
de créditos, se deberá contar coninformación actualizada del mercado inmobiliario, se
necesitande4a6comparables,quereflejenenelmomentode!análisislasituaciónreal
yactualdelmercadoinmobiliarioesoscomparablesseanalizanyhomologan,seaplican
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función de losvaluadores profesionales
deméritos y/o premios y seaplicanlosfactores resultante comopuedenser,ubicación,
tamaño,acabados,yotros.Elvalorresultanterepresenta elvalordemercado.
La identificación de los parámetros necesarios para la homologación de los
comparables, debe ser consistente con los criterios institucionales marcados por la
Sociedad Hipotecaria Federal,SHF.
Lametodología indica que seinicia elproceso, conelanálisisde los comparables
obtenidos en el mercado inmobiliario, una vez que se tengan, se seleccionan aquellos
que son similares al bien analizado y se homologaran, para ello se aplicaran criterios
adecuados y justificables, y se estimara el valor del inmueble libre de gastos de
comercializaciónenfuncióndelosvalores homologados.
Independientemente de queelprocedimiento utilizado paralaestimación devalor
a través del enfoque de mercado, deberá estar justificado, y descrito, de manera clara
dentro del avaluó en el apartado deconsideraciones previas a la conclusión, se deberá
dejar constancia,ohacer referencia eneldocumento, de lasfuentes de información, con
nombre dirección y teléfono de cada uno de los informantes sea algún particular o
alguna inmobiliaria ocomercializadora de bienes inmuebles,todas lasfuentesdeben ser
actualesdetalforma que puedanserconsultables.
Elvalor de mercado es con el que se concluye generalmente el estudio de valor,
y representa el precio probable que podría tener el bien en el mercado abierto y
competido, en circunstancias normales, en un plazo de 6 meses que es el tiempo de
caducidad de un estudio de valor y en condiciones justas de compra-venta entre
vendedor y comprador.
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Criterioslegalesycomercialesde lavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
3.3.10. Resumen
Aquí aparecen todos los valores resultantes de cada uno de los enfoques , los
cualesdeben mostrarse enunordenyqueson.
-Valorfísicodirecto
-Valordecapitalizaciónde rentas
-Valor de mercado
En su caso y dependiendo del tipo de avalúo podrían aparecer otros conceptos
devalor yqueserian:
-Valor referido
-Valorasegurable pordaños
Elvalor referido es aquelque identifica elvalor querepresenta el precio probable
que podría tener un bien en un mercado abierto y competido, en circunstancia que se
supone, prevaleceránen unafechafutura.
Y elvalor asegurable por daños, establece el valor destructible de una propiedad
analizada y que pueden ser instalaciones especiales, elementos accesorios y/o obras
complementarias,considerándose tambiénlasconstrucciones.
3.3.11. Consideraciones previasa la conclusión
Aquí se analizan los valores obtenidos, enfunción del tipo de inmueble, factores
de comercialización, deméritos por obsolescencias funcionales y/o económicas que
afecten elbien razonando losvaloresobtenidos paraconcluir cualeselvalorcomercial.
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
Eltipodevalorenqueseconcluiráelavaluóseobtendráenfuncióndelpropósito
delavaluóyseseñalaran,ensucaso,aquellosfactoresocondicionesparticularesque
influyeran de manera significativa en su determinación, fundamentando ampliamente
loscriteriosinvolucrados.
3.3.11.1 Conclusión
Aquíyaseespecificaelvalorconelqueseconcluyeelavaluó,lacantidaddeberá
estarredondeadaacientos,estolodaelformatoseñalandolapestañacorrespondiente,
la cantidad debe aparecer con numero y letra, y todos los datos que particularicen el
avaluó, locualaparecetambiényaenlosformatospordefault, elimporteapareceráen
monedanacional,ytratándosedebienesofertadosenmonedaextranjera,elimportese
incluirá comoreferencia enelreporte,señalandoeltipodecambioutilizado,lafechay
lafuentedereferencia.Conestoestáconcluidoelavalúo.
Enestepuntolaunidaddevaluaciónharáunarevisióndel estudioyefectuarael
bloqueoelectrónicoenInternet, locualserá laautorizaciónalvaluador paraimprimiren
4tantos,firmarloyentregarb a la unidaddevaluaciónenla plaza,dondeserá firmado
por el controlador local y sellado por la unidad de valuación, lasfirmasen todos los
tantosdeberánserenoriginalyentintacolorazul,sedebenfirmartodasycadaunade
lashojasdelos4tantosimpresos.
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
función de losvaluadores profesionales
3.3.12. Reportegráfico.
Cada unidad de valuación en sus formatos tiene ya especificado las fotografías
quesedebencolocar generalmente son,fachada, sala,comedor, cocina,baño, entorno
y elplanodela plantaarquitectónica delinmueble.
Estos avalúos solo podrán ser efectuados por peritos con registro ante SHF y
seanavalados por unaunidaddevaluación,yconregistrovigente.
Los formatos que se utilicen para este tipo de avaluó deberán contar con todos
losrubrosque señalaSHF,elformatodelaunidaddevaluacióndeberáestar registrado.
Los avalúos deben hacerse en dos originales a color y dos copias en blanco y
negroconloslogotiposcorrespondientesdelaunidaddevaluación.
Para avalúos habitacáonales en régimen de condominio se deberá aplicar el
indiviso correspondiente queseñale laescrituraosu mediciónenellugar
En el caso de áreas comunes o superficies privativas se manejara de manera
individual conestoscriterios:
- Enlaescriturase obtieneelindiviso decadaunidad.
- Encaso deunidades habitacionales sedescribirá lamisma
- Sielbien espartedeuna planta industrial se deberá reflejar en el Cálculode la
depreciación la relaciónfísicaexistenteentreel Inmuebleylasmaquinas instaladas.
Cuando la valuación deunterreno reflejeque su mejor usoesel de un desarrollo
inmobiliario y existan pocos comparables se deberá obtener el valor por método
residual,yseconsiderara losiguiente:
- Queeste reglamentado por leyesde desarrollo urbanoyusosde suelo
- Contar conlainfraestructura urbana
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Criterios legalesy comercialesde lavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
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- Queexistaviabilidadeconómicaenel proyecto
- Seconsideraeltiempoen queelproyectotardeenestar funcionando
En el caso de avalúos de hoteles
el análisis de valor bajo el enfoque de
ingresos se deberá fundamentar en comparables de mercado, tomado en cuanta el
niveldel hotel (númerode estrellas)
3.3.13. LAENTREGA DELAVALUÓYAVALIDADO AL SOLICITANTE
Normalmente el mecanismo es que ia unidad de valuación se lo haga llegar al
interesado en el caso de documentos de valor para particulares se entrega de manera
directa delvaluadoralcliente,yen algunoscasoscomo Infonavit, lasofollointegrajunto
con un dictamen técnico al expediente, describiremos los paso naturales para el
contacto y entrega de avalúos a los solicitantes, para el cobre es necesario solicitar un
anticipo yelresto deldineroesenel momentodelaentregade!avaluó.
3.3.14. SOLICITUD DEL CLIENTE Y LAINSPECCIÓN DEL INMUEBLE
Lo usual es recibir llamadas telefónicas de los clientes donde se pacta una cita y
se establecen las condiciones, se debe firmar una carta compromiso o un contrato que
regule la relación profesionista-cliente, se establecen las necesidades del cliente es
decir, tipo deavaluó,destino,etc. Y seprocede a lavisitade inspección en lazonay en
elinmueble.
Al visitar el inmueble se toman datos de la construcción y el inmueble y
fotografías, (las que requiera el formato que se usara), que generalmente son fachada,
sala-comedor, cocina,baño,entorno urbano,cuandoelavaluóesdeoficinas, industria,
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
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terreno,setomanlasfotografíasqueseannecesarias paraqueseveaclaramenteenel
avaluóelolosbienes.
En bueno que en la visita estén los interesados, es decir, los dos, tanto el
vendedor como el comprador, y no deben hacerse cálculos provisionales de valor, ni
estimacionesdeningunaespecie.
3.3.15.PROCESODECONTRATACIÓNVALUADOR -CLIENTE
DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO
1.-Contacto con el cliente
y visita inmueble
2.-Recepción de
documentación
<0^~~|=£>
3.-Pagode anticipo
4.-Investigación de mercado
0
5.-CaIculo de valores
6.-Elaboración de documento
Ü
7.-Entrega al banco-unidad
8.-Revisión
<C=? £ = >
10.-Entrega del1 Perito
11.-Liquidación de saldo
^ ^
^>
9.-Validación
12.-Entregade documento
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Criterios legalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuesta para apoyar la
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En el siguiente diagrama (juramoto, 2007) se presenta dicho proceso que a
continuaciónserá explicado cadaunodeellos.
3.3.15.1. Contactoconel cliente
La documentación del bien se deberá recibir en la visita así, en una sola ida, se
pueden corroborar los datos, la informaciónyconel plano sechecaquelo construido
corresponda, en casodequelacasa tuviera modificaciones respectoalplanooriginal se
tomaran medidas y se hará un croquis adicional, señalando los metros cuadrados
adicionales.
3.3.15.2. Recepciónde documentos
Dichosdocumentosson:
- Escritura
- Boleta predial
- Recibo delagua
- Planodel inmueble,concroquis de localización
Cuandosoloesunterrenosin construcciones
- Escritura
- Boleta predial
- Recibo del agua (si existe el servicio)
- Croquis delterreno marcando colindantes
- Croquis de localización
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
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3.3.15.3. Pagodeanticipo
Al cliente se lerequiere unanticipo unavez recibidaladocumentación y hecha la
inspección del bien, y se firma unpequeño contrato o una carta compromiso donde se
especifican tarifas, puede ser en efectivo, puede ser un cheque (con el riesgo que
implica) o unatransferencia electrónicabancaria.
3.3.15.4. Investigaciónde mercado
Una vez cubiertos lo aspectos anteriores y establecido el compromiso de trabajo
se procede a realizar la investigación de mercado (6comparables) de bienes similares
quedaránelsoporte alestudiodevalor ydemuestre alclienteporque seobtuvo elvalor
resultante.
3.3.15.5. Elaboracióndeldocumento.
La Unidad Valuadora lleva a cabo el trabajo conforme a la recopilación de los datos
proporcionados porelclienteyelreconocimiento físicodevaluación.
3.3.15.6. Calculode valores
Para este cálculo existe varios recursos como fuente de información, desde
inmobiliarias, anuncios en los periódicos, páginas de Internet, publicaciones
especializadas,sepuede señalarabimsa,metroscúbicos,prisma datosdel Ing.Várela
asícomovisitasa bienesenventaenentrevistas conpropietarios.
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Criterios legalesy comercialesdelavaluaciónen México, unapropuesta para apoyar la
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3.315.7. Entregadeldocumentoal Banco- Unidad
Cuando se a llegado a una conclusión en el estudio de valor se vacía la
información en los formatos, en caso de unidades de valuación en Internet y donde
valuadores revisan datos, valores, toda la información y hacen un bloqueo electrónico
para que el avaluó no pueda ser alterado, procediendo entonces a la impresión del
documento el cual firma el valuador y lo entrega enlaunidaddevaluaciónparaser
firmado por un controlador y sellado, y finalmente entregado al cliente o anexado a
expediente.
En el casode avalúos particulares lainformación sevacía enelformato personal
delvaluador seimprimeysefirmayseentrega.
Al cliente se le explica el avaluó y su vigencia (6 meses) y siempre se deberá
guardar unacopiaenel despachoparaaclaracioneso actualizaciones
3.3.15.8. Revisión
El valuador responsable de la Unidad revisa los datos recopilados por el personal a su
cargotantos losdocumentos proporcionados por elinteresadocomo la recabadas en el
trabajo decampo.
3.3.15.9. Validación
Se revisa los borradores de primer informe, cotejándolos con los datos recabados el la
información proporcionada por el cliente y el auxiliar valuador, con el propósito de
verificar todosycada unosde losdatos asentadosenél.
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
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3.3.15.10. Entregaalperito
La unidad valuadora remite el informe preparado al perito, quienseráelresponsable de
autorizar oficialmentedichodocumento.
3.3.15.11. Liquidaciónde saldo
Al momento dequeel valuador entregueelavaluódeberárecibir elpago restante
del trabajo, entregando en su caso factura o recibo de honorarios (en el caso de
particulares) en las unidades de valuación alentregar el documento seanexa el recibo
depagode honorariosparaeltramitedepago.
3.3.15.12. Entregadedocumento
La valuación es entregada a los interesados, el cual puede ser una institución o
unapersonafísicaoempresarial,segúnquienlohayasolicitado.
3.3.16.Análisisdelcostoen laelaboraciónde unavaluó
Normalmente era las instituciones bancarias lasque regulaban los precios por la
elaboración deunavaluó,o eltradicional 3almillardela Comisión Nacional Bancaria Y
deValores, peroenlaactualidadexistenvariasformas.
Lo normal esqueelcobro seade acuerdo alvalor resultante delavaluó,yquees
lo que se señalo el 3 al millar sobre el valor, debido a que no se sabe hasta que se
encuentreterminadoelavaluócuantoseráelpago.
Enotroscasos muchos bancos cobraban pormetrocuadrado construido, coneso
sepodíadardesdeelprincipioelcostototalalcliente,ytasabanel metro cuadrado en
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónen México,unapropuestapara apoyar la
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$10.00(diez pesos) erauntanto injustoyaqueen ocasiones eltrabajode investigación
ocupaba muchotiempoosepresentabanproblemas.
Ahora con elTratado de Librecomercio con Estados Unidos y Canadá se puede
llegar al cobro por hora, en México es muy difícil establecer esto, la gente no esta
acostumbradaygeneradesconfianza enesospaísesseaplicaestetipodecobro.
Previendoqueestopudierahacerseenalgunosaños sedebeanalizar elcosto de
la elaboracióndeunavaluócon baseen elsistemadecobroporhora,paraellosetiene
queconsiderartresfactoresiniciales.
- Elvaluador (experiencia)
- Laoficina (infraestructuradetrabajo)
- Elarancel (capacidaddeproducción,tiempodeentrega)
Existenotrosfactoresvariablescomo:
- Prestigiodelvaluador
- Posicionamiento enel mercado
Parasacarloscostosseconsidera losiguientepara operar:
- 1 Valuador conregistro
- 1 Secretaria
- 1 Técnico auxiliar
- 1 Mensajero
- 1 Oficina
- 1vehículo
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Criterios legalesycomerciales delavaluaciónen México,unapropuestapara apoyar la
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CAPÍTULO IV
PROPUESTA PARAAPOYAR LAFUNCIÓNDE
LOSVALUADORES PROFESIONALES.
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Criterios legatesycomerciales delavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
4.1.ASPECTOSACONSIDERARENELDESARROLLODELAPROFESIÓNDEL
VALUADOR
4.1.1. Valores
Laprofesiónengeneraldeberegirseporvalores,entrelosquesobresalen:
1.Atender lasnecesidades dellosclientes
2. Seriedady respeto
3.Orientaciónlegaleimparcialalcliente
4 - Guiarloenelproceso solicitado
5.-Apegarse a la legalidad
6.-Ofrecer unserviciojusto aunprecio razonable
7.-Teneractualizados losconocimientosdelaprofesión
4.1.2.Cultura
La cultura en un bufete radica, en la aplicación de Jas reglas, normas,
establecidas porlasinstituciones querigenlaactividaddequesetrata, ylaéticadeuna
profesión, se requieren estudios, experiencia, seriedadpor partedel profesionista y sus
empleados.
4.1.3. Honestidad
La honestidad también existe en la actitud que se toma hacia el cliente, el
orientarlo legalmente en lo que más le conviene, hacerle sugerencias basándose en la
experiencia de uno como valuador, es común encontrar desacuerdos con los clientes
en el resultado delestudio de valor, la honestidad enestecasoradicaendarleuna
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadores profesionales
explicación seria y profesional, demostrándole con datos de la investigación eJporqué
de este resultado, jamás el vaJuador aceptara un trato o un acuerdo que implique
ilegalidades,enesemomento poneenriesgosucredibilidad,suregistroyhonorabilidad.
4.1.4. Efectividad
Estees unode los aspectos importantes en laprofesión devaluador, la exactitud
y seriedad en los estudios y por supuesto la rapidez, la mayoría de la gente no sabe lo
que esunavaluónoloqueesunvaluador ynormalmente piensaque sonllenadores de
formatos y que son empleados de las unidades de valuación, no saben que se debe
hacer una investigación y que lo realiza un profesional que presta un servicio
independiente.
Aquí es necesario nuevamente recordar que actualmente son 5 días hábiles
para la entrega de un avaluó si noesté desaparece del sistema, también se tiene que
tener presentequenormalmente,eldocumentourge.
4.1.5.Atención personalizada
Cada avaluó tiene su circunstancia, su particularidad, por lo que se deberá
conocer al cliente y determinar el objeto delestudio de valor, conocer las necesidades
delclientedemaneraparticular yespecifica.
Las finanzas publicas las constantes modificaciones y/o adecuaciones
legislativas, la variación enlas paridades cambiaría , lafirma hace 11 años del Tratado
de librecomerciocon Estados Unidosy Canadá, obliga a los peritos valuadores aestar
actualizados, dentro de unsistemadeeducaciónprofesional constantedondefactores
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
*
que afectan la macroeconomía del país como los precios del petróleo, la inflación, las
decisiones que toma el Banco de México y que junto con muchos otros factores
determinanelrumbode laeconomíanacional,yquefinalmenteredundanentosprecios,
losvaloresdelosbienesinmuebles.
Los factores que pueden desestabilizar el desarrollo de la actividades del
valuadorpuedenser:.
1. El trabajar para una sola unidad de valuación y esta redujera el volumen de
trabajo.
2. Sersubcontratado porotrodespachoynorecibirelpagoentiempo.
3. No tener el registro requerido para determinado tipo de avalúos
que
represente unvolumenaltodetrabajoyque setengaquedejar ir.
4.2. PROFESIONALISMO ENSU OPERACIÓN
Elprofesionalismo en las tareas está basado en la habilidad y la capacidad para
hacer untrabajoquedeje aunclienteyalautor, enestecaso,alvaluador, satisfechos y
dejar cumplida lamisióndelbufete.
Porelloesnecesario hablar primero delahabilidad,queesladisposiciónyforma
de hacer un trabajo, que en este análisis seria la habilidad para atender a un cliente,
aunque pueda sonar trillado o vacío por obvio es necesario revisar algunos detalles de
operación ante un cliente, ya que de esto dependerá que se pueda contar con una
clientelafija,y unprestigiodeldespachodevaluación.
Con muchos clientes el primer requisito es paciencia, normalmente el gran
volumendetrabajo son avalúos para créditos hipotecarios deinteréssocial,eltipode
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadores profesionales
clientela puede ser en algunos casos, o en su mayoría, de personas que nunca en si
vida han escuchado la palabra "avaluó" y solo se limitan a cumplir lo que para ellos es
un tramite, la gran mayoría cree que es Henar un formato, y ya está, por lo que se
necesita paciencia, a veces mucha paciencia, la gente no entiende el proceso de un
avaluó y casi siempre debe uno explicarlo, orientarlos respecto a la documentación y
dejarlessaberqueunocomovaluadornoesempleadodelaunidaddevaluación.
Otroaspectoes laclaridadenlaexplicacióncon unapláticaentérminos sencillos
cuidando no dar por hechocosas, nose puede olvidar eltotal desconocimiento de esta
profesión, se debe usar un lenguaje que les permita a los clientes sentir atención y
compromiso paraatenderlosyhacerlessuavaluó.
Elcliente debe sentir, ante lanovedaddeltramite,ante eldesconocimiento dela
terminología, compromiso del despacho, del valuador, el cliente debe pagar por
adelantado, hacer él deposita en un banco paracubrir elcosto del avaluó,sin que este
se halla iniciado puede generar preocupación, ellos deben de sentir el compromiso de
unocomovaluadoryelrespaldoquedaunaoficinabienpuesta.
La compresión y la tolerancia con el cliente van implícitas en el trato, infundir
confianza y ser cumplidos en el trato y en los tiempos además de dejar al cliente
satisfecho este a suvezrecomendara el bufeteaotros clientes,aveces eltruco puede
ser ponerse en el lugar del cliente, que tiene su crédito disponible, que ya encontró la
casa quequiere comprar y necesitacompletar toda la documentación,tieneprisa,y con
profesionalismo se debeganarsuconfianza.
Aun en el caso de quehubiera alguna divergencia en el resultado del estudio de
valoryqueestepudieraafectar lasestimacioneseconómicas delcliente,sedebe
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CriterioslegalesycomercialesefelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
entonces explicar afondo que es un avaluó,yel procedimiento legaly de investigación
que determina los valores, resultantes, aunque en el momento el cliente se sienta
afectado, en el profesionalismode laactituddelcliente,aunque seauntiempo después
reconocerá laseriedaddeltrabajo.
Con las unidades de valuación el trato es diferente, siendo siempre claro y
puntual que generen confianza ellos son quienes aportaran los avalúos que
sostendrán el despacho, ellos revisaran y avalarancada uno de lostrabajos por lo que
larelacióndebeserconstante,profesionalseria.
Se deberá demostrar en cada avaluó tos conocimientos y la experiencia en la
materia, que hagan a la unidad de valuación confiar en el valuador, aplicando los
valores, lospremios, los deméritos, haciendolainvestigación de mercadodetal manera
quelosavalúos esténsustentados.
Se debe evitar con una gran atención cualquier tipo de error, cada avaluó debe
ser revisado mas de unas vez, y no solo losvalores y datos de lainvestigación, que es
básico ya que allí no puede haber ningún error, se está hablando de errores de dedo,
errores ortográficos que demeritan la imagenprofesional,y en elcaso de que existiera
alguno, sedebe reconocer ycorregir aceptandohaberlo cometidoycon profesionalismo
hacerlacorrecciónyponersumaatenciónenquenovuelvaa suceder.
También es importante escuchar y aceptar sugerencias tener platicas con
valuadores para el intercambio de opiniones conocimiento de las disposiciones legales
queenestaépocasuelencambiarenpocotiempo, paraelintercambio yayudadedatos
encasosespecialesrespectoainformacióndecomparables,tenerunaideadevalores
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función detosvaluadoresprofesionales
por zona en las ciudades
tratando de homologar criterios, ser puntual en los
compromisos.
La discreción es básica, el valuador maneja información muy personal de cada
cliente el respeto y la absoluta discreción son parte del profesionalismoque debe
demostrar será apreciado por lo clientes y acreditara el despacho de valuación como
confiable.
En la oficina se debe tener una constante actualización profesional, ahora con
motivo deltratado de librecomercio con Estados Unidosy Canadá para la renovación
de losregistros yde lacédulaprofesional se activara elsistemadeestudiopermanente,
por lo que se tiene que estar atento a leyes, a memorandums, y tener capacitación, si
esposibleconstante,tantounocomovaluadorcomoelpersonalqueparticipaenelárea
técnica de la elaboración de los avaluaos, es claroquetambién quienes manejan otras
áreas de la oficina deben estar en constante preparación y actualización, como quien
maneja el área financiera, quien maneja los aspectos de personal, quien maneja
archivosysistemasencomputadoras,ybuenodecíanodescuidarningúnaspecto,cada
díavemos en los supermercados nuevosy máseficientes utensilios Para lalimpieza de
oficinas, desdecarritos conbaldede aguay exprimidor hastalimpiadores con extensión
para partes altas, es pues necesario e indispensable cuidar todo lo que atañe al
funcionamiento delaoficina.
Es conveniente cubrir el aspecto de las relaciones interpersonales de los
empleados, el buen funcionamiento de una oficina tiene que cuidar este asunto, evitar
disputas detipo profesionalconreuniones quedistiendanyrelajenlapresiónyelestrés
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
generados por el trabajo diario, tener tal vez un sistema deestímulos para quien traiga
avalúosalaoficina,estímulosporeficienciayporsupuestoporpuntualidad.
La experiencia es obligatoria, esta se obtiene trabajando, estudiando, y da
respetabilidad y confianza a las personas y a las instituciones que nos requieran de
manera profesional, la experiencia puedeserempírica,enelacontecerdiario,enesta
situación de una oficina de valuación también debe obtenerse a través de estudios y
participaciónenactividades relacionadasconlamateria.
Disposición altrabajo, esta actitud puede ser el primer mensaje, subliminal, que
recibirá el cliente, si este no siente disposición, que estaría representada por poca
atención, con un venga al rato, o espéreme tantito y dejarlo allí esperando mas de un
tiempo razonable, estaría diciéndole al cliente que no tenemos mucha disposición para
atenderlo.
Responsabilidad,cualquier actitudcorrectao incorrecta tendrá una consecuencia
en el despacho. Y ya se ha señalado algunas de las cosas que marcaran el grado de
responsabilidad comoes la puntualidad enla entrega de lostrabajos, la eficiencia en la
elaboración de las investigaciones, la seriedad
en el manejo de la información
confidencial, el no hacer uso personal sobre esa información confidencial, y en lo
personal ser una persona respetable que cumpla sus compromisos económicos,
sociales,profesionalesde maneraquelegenerenunarespetabilidad.
Inercias y rutinas, estos dos aspectos si no se rompen o no se atienden son
causantesdeproblemas internos enundespacho,quetraeránconsecuencias gravesal
funcionamiento de la oficina, generara disputas, es importante estar atento a esto y
tratardeprevenirlo,esoes mejorquecuandoyasecreoelproblematratardearreglarlo.
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadoresprofesionales
CONCLUSION
- Cuandoseinicióenelámbito laboraldelavaluaciónhace 15años,se enfrentó
uno con una barrera dificilísima de pasar, no había muchas opciones de estudiar, la
manera usual era que un valuador le quisiera enseñar, que le permitiera entrar a su
despachoypudierasveryaprender y leallanaraelaccesoaun institutodevaluacióny
lefacilitaranlainformación parapresentar losexámenesquesehacíanen determinadas
fechasenalgunaciudaddelpaísparadespuéspoderlograrqueunbanco solicitaraa la
Comisión Nacional BancariaydeValores elregistrode unocomovaluador haciéndose
responsabledeltrabajoque serealizará.
- El lograr esto fue muy difícil, nadie le quería enseñar, en algunos casos
enseñaban a llenar el formato en los renglones que no tienen mayor importancia, pero
noenseñabanahomologar, nimuchosmenosa investigar.
- Para el acceso al Instituto deValuación senecesitaba el consenso unánime de
losmiembros,ademásdepagar lascuotasetc.,siunonoseteníaalgúnamigo valuador
queloapoyaranohabíaningunaopción.
- Setuvo la suerte dequeel decanode losperitosvaluadores enXalapa ,fuera
maestro de uno, en lafacultadde Arquitectura dela UniversidadVeracruzana, y él se
tomo la molestia de enseñar a uno y abrirle el paso al Instituto deValuación, pero el
mercado y laevolución del país,requirióque losvaluadores se capacitaran de manera
profesional,empezarona darselasespecializaciones itinerantes,enXalapa en1993, la
universidaddePuebladiouna,perodeterminaroncupolimitadoysolotuvieronaccesoa
ella determinado numero de valuadores, prácticamente los mismos de siempre, no
tuvieron acceso quienes queríanincursionar enestamateria,yresultoquealgunosque
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CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
después de la especializactón trataron de entrar en bancos para valuar, los mismos
valuadores que tenían acaparado el mercado, no permitían acceso a nuevos
valuadores.
- Esta fue una política en todo el país de los valuadores en el Instituto de
Valuación, alguna vez se expreso "mientras menos burros mas olotes" el concepto era
quenoexistieranmásvaluadoresqueobligadaalmercadoafraccionarse.
- Cuando fue necesario presentar examen ante la Comisión Nacional Bancaria y
deValoresnosetuvolaasesoría nilainformaciónrequeridaparapoderuno prepararse
para dicho examen, sin embargo se obtuvo el regisfro, pero esto fue una lucha casi a
ciegasparapoderobtenerelpreciadoregistro.
- Es por esta razón, que la presente investigación para obtener el grado de
maestro en valuación, se enfoco a la realización de la misma sea una guía, para que
quienes tengan el interés en ser valuadores y puedan consultar, por lo que con la
presentemásque aportar aspectostécnicos, seaportoorientaciónyexperiencia.
- Es esta tesis se presentó una metodología para apoyar el desarrollo de
actividades de valuación aportando una visión general de los aspectos legales para
obtener elregistro comoperitovaluador, asícomo el saberformar laoficina,el personal
necesario eltrato conel cliente, la legislación y las instituciones que regulan en el país
estaactividad.
- Esta tesis se encuentra también dirigida aquienes están fuera de lavaluación,
para que sea una guía y para quienes ya están dentro de la valuación y necesitan
alguna aportación para regularizarse y ser mejores,pensando un pocoentodos los
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función detosvaluadoresprofesionales
compañeros de generación que una vez terminada esta y habiéndose titulado
empezaransusactividades.
- Todo lo plasmado en esta tesis no tendría éxito si no sefijada uno metas con
objetivos a corto, mediano ylargo plazotodos susceptibles de medir cuantitativamente
ycualitativamente, estas metasfueronrealistas,basadas en loseñalado enestatesis,
con estrategias serias y formales para llegar a cada meta, esto fue dándole forma al
despacho y a la vez una presencia enel mediode trabajo, consolidando su presencia
enel mismo,proyectando unaimagenseriayprofesional,quepermitieraun crecimiento
sostenidoenelnumerodeavalúosquecadaañoserealizan.
- Lalegislación queregulalavaluación,paraactualizarseylacualseobtiene con
la pertenecía a algún colegio de profesionales, los que con sus boletines informan y
concursosdeactualización mantienenalprofesionista enconocimientosy familiarizado
conlaactividad profesional.
- Los simposiums, las convenciones, la suscripción a revistas especializadas
mantiene informado al profesionista y el constante contacto con las instituciones
reguladoras de la valuación a través de Internet, lo cual permite estar al tanto de las
disposiciones y cambios que se dan en la materia, y que evitaran problemas,
reclamaciones, tanto delos clientes comode las unidades devaluación para las que se
trabaja y por supuesto no correr el riesgo de alguna sanción por el incumplimiento de
alguna disposiciónlegal.
- Finalmente, fue un gusto y orgulloso el haber cursado la maestría en valuación
inmobiliaria e industrial, y de aportar con esta tesis la metodología y la información
necesaria paraaquellos quetenganinterésenlavaluaciónyquieranempezardesdeel
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Criterios legalesy comercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadores profesionales
principio y paraaquellosque yaestánenlavaluación y necesiten eficientar sulabor, así
como superar obstáculos y dificultades aloscuales uno enfrento y setuvo que sortear
hace muchosaños, ypara que nosean problemas a quienes en estenuevoMéxico del
sigloXXI deseenparticipar enella.
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Criterios legalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyar la
función delosvaluadores profesionales
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^ ^ ^ ^
A N E X O S
91
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
FORMATO DE AVALUÓ DE METROFINANCIERA S.A
DE C.V SOFOM ENR
No.
O.T.58937
FechadelAvalúo
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
AvalúoInmobiliario
EL INMUEBLE AVALUAR SE DEJAA CONSIDERACIÓN DE LA ENTIDAD QUEOTORGUE EL CRÉDITO
Solicitante
FechaInspecciónalInmueble
ClaveÚnicadelaVivienda
CéduladelINFONAVTT
Controlado!
RegistroTesoreríadelD.F.:
PeritoValuador
RegistroTesoreríadelD.F.:
EntidadotorgantedelCrédito
Constructor
PropósitodelAvalúo
Tipode Inmueble
Calleynumero
Manzana yLote
Conjunto
Colonia
CódigoPostal
DelegaciónoMunicipio
EntidadFederativa
Niveles
1nivel
Baños
Cuentapredial
Teléfono
NivelInfraestructuraUrbana
Referenciadeproximidadurbana
Georeferencia
Longitud 0° O1
NiveldeInfraestructuraZona
VidaÚtilRemanente
Unidadesrentablesgenerales
Superficiedeterreno
Superficieaccesoria
Superficieasentadaescriturapública
Superficievendible
Superficiedeconstruida
Importedelvalorconcluido
PROYECTOSINMOBILIARIOSDECULIACANS A DEC.V.
FechadelAvalúo
PaqueteINFONAVIT
ClaveSHF
Clave:
Origination
Terreno
CALLEDELACAÑANDAH°73
7,34
FRACCIONAMIENTOHABITACIONAL DEINTERÉSSOCIAL"LOMAS DEMIRADORES"
ClaveINEGI
91640
30065
EMILIANOZAPATA
30
VERACRUZ
Cajonesdeestac. 0
Una
Recámaras
0
MediosBaños
0
Elevador
No
CuentadeAgua
RedAerea
NivelEquipamientoUrbano Nivel1
Nivel1
Céntrica
0*ff0"
Altitud
0msnmm
Latitud
oClasegeneraldelinmueble
Minima
0%
Añoterminaciónoremodelacióndelaobra 0
0 meses
Unidadesrentables
0
0
Valorcomparativodemercado
$0.00
0.000m*
2
Valorfísicodelterreno
$0.00
0000m
Valorfísicodelaconstrucción
$0.00
0.000 m2
Valor físicodelasinstalaciones
$0.00
0.000 m2
Otrosvaloresestudiados
NOAPLICA
0.000m*
$0.00
PESOS 00/100 M.N.
Valuador
JAIMECARLOSTIRADOCABAL
RegistroSHF: 0404939
RegistroTesoreríadelD.F .
PadreMier444Re.Centro,Monterrey,N.L. CP64000
avalúoconstaentotalde9páginas
laNo.1
ClaveSHF 0404939
JAIMECARLOSTIRADOCABAL
Controlador
RegistroSHF:
Metrofinanciera,SA. deCV
RegistroTesorería delD.F•
Tel(81)81505200 ,018007132266y0180000METRO
Avaluófr3.v.070329
Avaluófr3v 070329
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
No.
O.T.58937
FechadelAvalúo
Avalúo Inmobiliario
I
AspectosGenerales
1Antecedentes
ClavedelAvalúo
FechaInspecciónalInmueble
Fecha delAvalúo
Clave Únicadela Vivienda(CUV)
CéduladelINFONAVIT
PaqueteINFONAVIT
UnidaddeValuación
Metrofinanciera,S.A.deC.V.SFOL
Reg.deTesorería delD.F, delaSociedaddeValuación:S-0208
Controlador
RegistroTesoreríadel Df.
Perito Valuador
JAIMECARLOSTIRADOCABAL
RegistroTesoreríadelD.F.
SolicitantedelAvalúo
PROYECTOSINMOBILIARIOSDECUUACANS.A.DEC.V.
EntidadotorgantedelCrédito
Constructor
ObjetodeAvalúo
EXTERNO
PropósitodelAvalúo
Origtnación
Clave:
19002
Clave SHF:
Clave SHF: 0404939
Clave:
2InformaciónGeneraldelInmueble
TipodeInmueble
Terreno
Calle CALLEDELACAÑANDA
Numero 73
Manzana 7
UbicacióndelInmueble
Lote 34
Con/unto;
Colonia FRACCIONAMIENTO HABITACIONALDEINTERÉSSOCIAL"LOMAS
CP 91640
ClaveINEGI
DelegaciónoMunicipioEMILIANOZAPATA
30066
EntidadFederativa VERACRUZ
*•
PropietariodelInmueble
RégimendePropiedad
Cuentapredial
CuentadeAgua
3Entorno
Clasificacióndelazona
Habitackmaldeprimerorden
Referencia deproximidadurbana
Céntrica
HabitaciónPopular
TipodeConstrucciónDominante
índicedeSaturacióndelaZona
0%0%
No.Niveles 0
DensidaddePoblación
Nula
VíasdeAcceso
Importancia Boulevard
infraestructuradisponible
NivelInfraestructura Urbana Nivel 1
Aguapotable
Sinsuministroalinmueble
Drenaje Sanitario
ConconexiónalaRedMpal
DrenajePluvial
EnlaCalle
Redaérea
Conacometidaalinmueble
Electrificación
Alumbradopúblico
Cableadoaéreo
Pavimento
Concretoasfáltico
de 0.00m.deancho
Adoquín
de 0.00m.deancho
Banquetas
Guarniciones
Noexiste
NiveldeInfraestructura Zona
0%
NiveldeInfraestructura Inmueble
0%
OtrosServicios
GasNatural
Noexiste
Teléfono
RedAerea
Señalización
Existe
Nomenclatura
Noexiste
Transporte
Vigtancia
Rec. municipaloprivada de deshechos
Urbano
Suburbano
NoTiene
Tiene
PadreMier444Pte.Centro,Monterrey,N.L. CP64000
avalúoconstaentotalde9páginas
raNo. 2
Frecuencia
auna estanciade 0metros
Frecuencia
Tel(81)81505200,018007132266y0180000METRO
AvaJt».fr3.vD70329
METRO
IE
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
O.T. 9 0 9 3 7
FechadelAvalúo
Avalúo Inmobiliario
jñíancieru
RegistroTesorería D.F. S-0208
EquipamientoUrbano
Iglesias
Mercados
PlazasPúblicas
ParquesyJardines
Escuelas
Hospitales
Bancos
Estación transporte
•**
Existen
Existen
Existen
Existen
Existen
Existen
Existen
Existen
NivelEquipamiento Urbano Nivel 1
auna distanciade
auna distanciade
auna distanciade
auna distanciade
suna distanciade
auna distanciade
auna distanciade
aunadistanciade
0metros
0metros
0metros
0metros
0metros
0metros
0metros
0metros
4Declaracionesyadvertencias
Laprobableexistencia degravámenes, reservasdedominio, adeudosfiscalesodecualquierotroUpo quepudieran afectarelbienquesevalúa, quen
hayansidodeclaradosporelsolicitantey/opropietariodelmismo, noserán responsabilidaddeMetrofinanciera, SA. deC.V. porinformación omitida
enlasolicituddelavalúo.
Losvaloressetasanenbasealassuperficiesconstruidasincluyendo, cuandoasfsepresentase,laparteproporcionaldeloselementoscomunes.
Elpresenteavalúoseejecutóconbasealreconocimientofísicodel(os)inmueble(s) avaluar, consusimitantes, sinhaberrealizadoningúnestudio
concretoquedetermineelestadodemantenimientodeloselementos estructurales, ocultoseinstalaciones
hidrosanitariasyeléctricas, porloqueparaelpresente avalúoéstosseconsideran enestadonomtalconjeturandoinexistenciadedefectosno
apreciablesasimple vista.
LainformaciónyantecedentesdepropiedadasentadosenelpresenteAvalúo eslacontenidaenladocumentación oficialproporcionadaporel
solicitantedeipropioAvalúoy/opropietariodelbienavaluar,lacualasumimoscomo correcta. Entreella, podemo
smencionarPlanosarquitectónicos, estructuraleseinstalaciones, plano delotifícatíón,licenciadeconstrucción, usodesuelo, memoriasdecálculo,
memoriadescriptiva delproyecto (sinsellooficial),presupuesto.
Lassuperficiesdel(os)inmueble(s) sujeto delavalúosecompruebabasándoseenlosplanosy/odocumentosoficialesaportados yenausencia de
éstos, seprocederáalarealizacióndelevantamientofísicosimplealmomento devisitarel(os)inmueUe(s), I
0 queimplicalanorealizacióndelevantamientotopográficoconutensiliosexprofeso, sa/voqueseIndique otra situación, porestonoseasume
responsabilidaddelasalteracionesdelvalororiginadaspordiscrepanciasentrelasuperficierealylasmost
radas, quenosepuedan verificarmedianteunaelemental visitaocular.
Sefiguraquetodaslaslicencias, certificadosde ocupacióny/uotraspermisionesdelasautoridadesadministrativaslocales, estatalesofederales, odt
cualquierentidadprivada, hansido, opueden serconseguidos, ypuedenrenovarseparaelfinque se
consideraenlaapreciación delosvalorescomprendidosentípresenteavalúo.
Lasinstalacionesycalidaddelosmaterialesquesedescribenen elavalúo, seilustransolamenteconlafinalidaddeque ellectorpuedaconcebirmejc
el(os)inmuebte(s), debidoaquelosvaloresqueseutilizan enelavalúo describen aéste ensuconj
unto, ynoapartesaisladasdelmismo; deigualforma, eldesglosedevalorentre terrenoyconstruccionessemanifiestantambién ensucaso, comoui
instrumento exclusivamenteinformativo, ynopuedenmanejarselosvaloresparcialesdemaneramdiferent
eyporseparado, exceptoquesedemuestre explícitamenteotrocriterio eneldocumento.
Exceptuandoloscasosenquesemanifiestelocontrarioenelavalúo, sesuponeque:
A.-EI(os)inmueble(s) seconvienefn)alasreglamentacionesbásicasdelplandedesarrollo urbanolocalen uso,enlafechadelarealizacióndelavatút
B.-B(os)inmueble(s) valuado(s) corresponde(n)físicamenteconlafincaregistra!referida eneldocumentoanalizado eindicado enelavalúo.
C.-Enelcasodelosinmueblesenconstrucción,elproyectodeconstrucción autorizadoporlosmandoscompetentes, estécnicaylegalmente viable.
B presenteAvalúo esdeusoexclusivo del(os)solicitante(s)paraeldesuno opropósitoexpresadoenelCapituloIAspectosGenerales porloque no
deberá utilizarsepara otrosfinesdiferentes.
B cálculo delfactorsuperficieenlahomologacióndeloscomparablesdelMétodo deMercadoseobtiene delasiguientemanera: ((valorcomercial
comparable-(valordecallex (superficie deterrenocomparable-(superficie deconstrucción comparable
1(superficiedeconstrucción delsujeto/ (superficie deterrenosujetoxindiviso))))))/superficie deconstrucción comparable)/( valorcomercial
comparable/superficiedeconstrucción comparable).
B cálculodeldeméritoporEdadserealiza utilizandoelmétododelalinearecta.
Paraelcálculodelvalordecalleenefcasoqueapliqueelanálisisdemercado,seobtiene utilizandoelmétodo deQuiroga, elcualconsisteenpremiai
unmayorfrenteymayorsuperficieydemeritarelfondomayor, aplicando alcocienteresultanteraice
ssextas.
Paradeterminarelfactordesuperficie enlahomologacióndeterreno, setornaráen cuentalasuperficiedellotetipo. De nocontarconloteUpo, estesi
determinaratomando elfrente delcomparable demenorsuperficie, multiplicándolopor2.5 vecespar
aobtenersuprofundidad.
PadreMier444Pte.Centro,Monterrey,N.L. CP64000
avalúoconstaentotalde9páginas
«No.3
Tel(81)81505200,018007132266y0180000METRO
Avaluó«3 v070329
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
No.
O.T.58937
FechadelAvalúo
AvalúoInmobiliario
I I Característicasparticulares
1 Terreno
CroquisdeLocalizador!
Tramo decafe,callestransversaleslimítrofesyorientación
UbicaciónInmueble
ConfiguraciónInmueble
Topografía
Loteenesquina
Regular
Plano
Especificacionesde Configuracióny
topografía
Característicaspanorámicas
Usodesuelo
H2Habitacionalhasta200Hab/Ha
Coeficiente UtilizacióndelSuelo(CUS)
0.00
Densidadhabitacional
Escasade0a 50Hab/Ha
Servidumbresorestricciones
Cofíndancias
ColindanciasSegún
Norte
0.000mts. con
Sur
0.000mts. con
Oriente
0.000mts. con
Poniente
0.000mts. con
2Descripcióngeneraldelasconstrucciones
Uso actual
HabitadaActualmente
Recámaras
Baños
Cajonesdeestac.
Alcoba
Calidaddelproyecto
Clasegeneraldelinmueble
Clasificación delasconstrucciones
Tipo deconstrucción
No
Una
0
0
NOAplica
Bueno
Minima
TipoModerno
Elevador
MeólosBaños
Tipo
T1
No
0
Uso
Habitacional
PadreMier444Pte.Centro,Monterrey,N.L. CP64000 Tel(81)81505200,018007132266y0180000METRO
ivalúoconstaentotalde9páginas
a No. 4
Avak»K3 v070329
No.
O.T.58937
FechadelAvalúo
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
Avalúo Inmobiliario
EstadodeConservación
ruinoso
DeficienciasRelevantes: Ningunaaparente
EdadAproximada
0meses
Fecha deRemodelación
NoAplica
VidaÚtilRemanente
0meses
Mvetes
1nivel
Gradodeterminacióndeobra
0%
Gradoaavanceobrascomunes
NoAplica
Unidadesrentablesgenerales
0
Unidadesrentables
(formatoAAAA)
Añoterminación o 0
remodelación delaobra
0
3Superficies
Sup. m2
0.000m2
Característica
Privativo
Terreno
Dates referentes dela Construcción
Construida
Accesoria
Asentada enescriturapublica
Vendue
Indiviso
0.00%
0.000m*
0.000m*
0.000m*
0.000m*
4Elementosdeconstrucción
Estructura
Cimentación
Muros, trabesycolumnas
Escaleras
LosasAzotea
LosasdeEntrepiso
Acabados
Espado Arquitectónico
Recámaras
Baño
Cocina
PatiodeServicio
Estacionamiento
Fachada
SalaComedor
Instalaciones
Hidráulicas
Sanitarias
Eléctricas
Canceleríaycomunicaciones
Carpintería
Herrería
Pisos
Plafones
htoros
Oculta
Oculta
Oculta
Instalacionesespeciales
Obrascomplementarias
Georeferencia
Longitud 0°0'0"
Latitud
Altitud
(TO'O"
Omsnmm
I I I EnfoquedeMercado
N°
1
2
3
4
5
6
Comparables
TipodeInformación
CotizaciónTelefonica
CotizaciónTelefónica
CotizaciónTelefónica
CotizaciónTelefónica
CotizaciónTelefónica
CotizaciónTelefónica
N°
Características
TipoInmueble
1
2
3
4
5
6
Dirección
Tipo/Zona
Informador
Edad
Oaños
Oaftos
Oaños
Oaños
Oaños
Oaños
PadreMier444 Re.Centro,Monterrey,N.L. CP64000
avalúoconstaentotalde9páginas
«No 5
£doConserv
Excelente
Excelente
Excelente
Excelente
Excelente
Excelente
Teléfono
Sup/Terreno
0.00 m2
0.00 m2
0.00 m2
000 m2
0.00m2
000 m2
Colonia
Sup/Const
0.00m2
0.00 m2
0.00 m2
000m2
0.00 m2
0.00 m2
FechaConsulta Anexo
09/09/2007
•
09/09/2007
•
09/09/2007
•
09/09/2007
•
09/09/2007
•
09/09/2007
•
ValorComercial
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$000
Tel(81)81505200,018007132266y0180000METRO
Avatuo.fft V070329
IE
M VT D A
No.
O.T. 58937
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
Fecha del Avalúo
Avalúo Inmobiliario
Registro Tesorería D.F. S-0208
Homologación
N°
OfertadoVenta
1
2
3
4
5
6
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
Superf
Constr
0.00m2
0.00m»
0.00m2
0.00m2
0.00m2
0.00m2
S/m2
Elk»Const
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
Ubic.
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
Factores deHomologación
Superficie Edad TipoCons
1.000
0.000
0.000
1.000
0.000
0.000
0.000
1.000
0.000
1.000
0.000
0.000
1.000
0.000
0.000
1.000
0.000
0.000
Oferta
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
Factor
Result
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
Otro
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
Pm2
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
0.00m2
$ 0.00|
0.00 rrí
$0.00
$ 0.00
Promedio:
Valor/m2mercadoaplicado:
SuperficiedeConstruccióndelsujeto:
ValordeMercado:
Su
| [
Aplica
P-Excedente:
Excedente
Valor/m2:
Valor Excedente:
Nota: CuandoelFactordeHomologaciónesmenoralaunidad
denotaquelaOFERTAesmejorqueELBIENVALUADO
CuandoelFactordeHomologaciónesmayoralaunidad
denotaqueELBIENVALUADOesmejorquelaOFERTA
I V EnfoqueFísico
1 Análisis Físico
PorlotantolaInvestigaciónde
Terrenosnoaplica
Elvalordelterrenosedeterminapor AnálisisResidual
AnálisisResidualEstático
F= V l x ( 1 - b ) - P n
Valordelinmuebleterminado(VI)
Margenóbeneficionetodelpromotor(b)
Pagosnecesariosconsiderados(Pn)
Valordelterreno(F)
Valordelterrenoporm2
$0.00
0%
0
$0.00
$0.00
A Terreno
Frente: 1.00mi
ValordeCalle:
LoteTipoóPredominante:
Fondo: 1.00ml
$0.00
FactoresdeEficienciadefSuelo
Fracc
Característica
1
Zona
1.000
Privativo
Ubicación
1.000
Factores
Frente
1 000
Forma
1.000
Superficie
1.000
Factor
Resultante
1.000
DeterminacióndelValordelTerreno
Fracc
Característica
1
Privativo
Suma
B Construcciones
FactoresdeEnciendadetas Construcciones
Tipo
FCo
FOb
VP
T1
1.000
1.000
0
Superficiem2
(según escrituras)
0000m2
0.000 m2
E
0
Fde
0.000
Suma
Superficiem2
(según visita)
0.000 m2
0.000 m2
ValorAplicable
$0.00
FEf
0.600
Motivodel
indiviso
Coeficiente
000%
1000
Vi lordel Terreno:
% Demérito
40%
Valorparcial
$0.00
$0.00
FCo=Factordegradodeconservación
FOb=Factorde Obsolescencia
VP>Vidaprobabledelaconstrucción nueva
E=Edadaparentedela construcción
FDe=Factordeedaddela construcción
FDe=((0.100VP+0.900(VP-E))/VP
FEf=FCoxFDe
V.R.N.=Valordereposición nuevo
V.N.R.=Valornetode reposición
DeterminacióndelValordelasConstrucciones
Tipo
Uso
T1
Habitaciónal
ValordeRep
nuevo ($/m2)
$0.00
ValornetodeRep.
($/m2)
$0.00
40%
Valordel as Construcciones:
Demérito
Valorparcial
$0.00
$0.00
C InstalacionesEspeciales,Elementos Accesoriosy Obras Complementarias
Descripción
Unid
Cantidad
Cisterna
pza
000
ValordeRep
nuevo(S/m2)
$0.00
ValornetodeRep.
($/m2)
$0.00
0%
Valordelos Eleí nonios Accesorios;
Demérito
Valordelos Elementos
(SumadevaloresA*B*C)
Padre Mier 444 Re. Centro, Monterrey, N.L.
valúoconstaentotalde9páginas
íNo. 6
CP64000
Te!(81) 8150 5200 ,01800 7132266 y01800 00 METRO
Valorparcial
$000
$0.00
$0.00
Avaluófr3.v070329
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
Tmanaera
RegistroTesoreríaD.F.S-0208
"*- „ a „
O.T. 58937
FechadelAva,úo
Avalúo Inmobiliario
2 Análisis por Capitalización de Rentas
SegúnDiarioOficialdefecha27deSeptiembrede2004enlaVigésimosegundaReglaelEnfoquede
CapitalizacióndeRentasnoaplicaparaviviendasdeclasemínima,económica,interéssocialymedia.
V Conclusiones
1 Resumen de Valores
ValorComparativodeMercado
$ 0.00
ValorFísico
$0.00
ValordeCapitalizacióndeRentas
N O APLICA
2 Consideraciones previas a la Conclusión
3 Conclusión
ValorConcluido
$ 0.00
PESOS00/100M.N.
FechadelAvalúo
ClavedelAvalúo
Valuador
JAIMECARLOSTIRADOCABAL
RegistroSHF:0404939
RegistroTesoreríadelD.F.:
Padre Mier 444 Re. Centro, Monterrey, N.L. CP64000
avalúoconstaentotalde9páginas
na No.7
Controlador
RegistroSHF:
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
RegistroTesoreríadelD.F.:
Tel (81) 8150 5200 ,01800 713 2266 y 01800 00 METRO
Avaluófr3.v.070329
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
No.
O.T. 58937
FechadelAvalúo
Avalúo Inmobiliario
3Reporte Fotográfico
Sala-Comedor
Cocina
Baño
Entorno
PadreMier444Re.Centro,Monterrey,N.L. CP64000 Tel(81)81505200,018007132266y0180000METRO
avalúoconsta entotalde 9 páginas
ia No. 8
AvaluoJtt v070329
Metrofinanciera,S.A.deC.V.
No.
O.T. 58937
FechadelAvalúo
Avalúo Inmobiliario
PlantasArquitectónicas
PadreMier444Re.Centro,Monterrey,N.L. CP64000 Tel(81)81505200,018007132266y0180000METRO
¡valúoconstaentotalde9páginas
a No 9
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
FORMATO DE AVALUÓ DE BANCO SANTANDER
SERFIN S.A.
Hoya1
jjk
rt
.
i
O
T
*
Folio numero
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
Avalúode
lú» SantanderSerrm«—*
R A T I LA
Valuador Clave (B.SM)
PropositooDestinodel avaluó
Objeto del avaluóesestimarel
H a n o SLÜÍÍÍÜKLT Mexicano S.A. •'P! T. / nn45
• Revisor número (B SM) |
101221-C
BSM/IN/0045
• CalleyN o
Coloma oFracc
Deleg.o Muruc
Entidad
•
Tipo
Zona
céntrica
intermedia
periférica
de expansion
rural
Enfoqu e que definió el valor
enfoque decostos (físico)
enfoque de ingresos (rentas)
enfoque demercado (comparación)
residual
Residencial tipo alto
Casa solatipo medio
Deptoocondominio tipo medio
Vivienda deínteres social
Vivienda popular
Hotel
Comercio
Oficinas
Industria
Bodega
Predio baldío
Agropecuario
• Dimensiones
superficie terreno
96
superficie construcción
83
• Valores unitarios aplicados alinmut
1,200
a terreno
b construcción prom
4,200
c %areaseint comunes
d %instal esp obras com.
5,400
integrado (a+b+c+d)
renta prom
residual S
• Resumen
enfoque decostos (método físico) $
enfoque deingresos(método de cap derentas)S
enfoque demercado (método decomparación) $
m2
m2 construidos
•ble
S/m2
S/m2
S/m2
S/m2
$/m2 const
S/mVmes
461,700
•
Investigación del mercado
decios de terrenos enlazona oen zonas similares
zona
ubicación
1
2
características
m suelo
precio($)
p urn! ($/nr)
Nombre'telefono
itf const
precio($)
punit ($/ní)
fuente/observaciones
r u (S/mes/m3)
Nombre/telefono
p unit (SmI
6 66"
Nombre telefono
2
3
4
5
6
^ d o s de construcción detipos similares (con base en «asnales decostos, presupuestoso residuales)
tipo
características
1
2
3
4
5
lentas de inmuebles similares enlazona oenzonas similares
tipo
zona
ubicación
edad
m2 suelo
mz const
renta ($/mes)
edad
m 1 suelo
5
n r const
90
precio($)
600 000
2
68
80
550 000
6 8_5
3
99
87
580 000
6 678
1
2
3
4
5
6
"recios de inmuebles similares enlazona oenzonas similares
tipo
zona
J
ubicación
]
4
Este avaluó no tendrá validez si carecedesello deBanco Santander Mexicano SA. tobo y firmas autorizadas
fonnao-Himuebles/ver2003
Hoja 2
.^vL.
O
A
1
O
C»
Folio número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
Avalúode
ti» Santander Serrín ^^
Institución que practica el avalúo:
Banco Santander Mexicano, S.A.
Registro local (ensu caso):
Instituciónde BancaMúltiple
S-15
GrupoFinanciero Santander Serfin
Vahiador:
Ing. CarlosA. Ruiz Vázquez
Clave: BSM/IN/0045
Especialidad: Inmuebles
Reg. Local:
Solicitante:
Domicilio
Deleg. o Munic:
Colonia
Entidad:
Inmueble que se valúa:
Domicilio:
Entidad:
Colonia:
Cta. Catastral:
Deleg. DMunicipio:
Régimen de propiedad:
No. de cuenta agua:
Condomina
Propietario:
Colonia:
Domicilio:
Deleg. o Munic:
Entidad:
Propósito o destine del avalúo:
Objetodel avalúo es estimar:
CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LA ZONA
Ubicación general dentro de lalocalidad o ciudad:
Clasificación de zonay clave (según autoridad local):
H- Habitacional
Usodel suelo autorizado para lazona según planesde desarrollo urbano:
Usosdelsuelo actuales observados enlazona inmediata:
Usoactual del inmueble:
índicede saturación enla zona:
Densidad de población:
Nivel socioeconómico:
Desde bajohasta medio bajo
Contaminación ambiental:
Tipodeconstrucción dominante:
Servicios públicos:
Describir:
Equipamientourbano:
Describir:
Completos ¡
| Incompletos |
1 Inexistentes |
Completo |
i Incompleto |
[ Inexistente |
^íasde acceso primarias:
i'íasde acceso secundarias:
Estea\alúonotendrávalidezsicarecedesellodeBancoSantanderMexicanoSA.folioviirmasautorizadas.
formato-inmuebles*ver 2003
Hoja 3
l\
O
j
1
O
C*
Avalúo de
ti» Santander berrín •—*
Folio número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
-TERRENO
Tramo decalle, calles transversales, limítrofes y orientación:
Topografía y configuración:
Plano
Regular
Semiplano
Irregular
Pendiente
No. de frentes:
Características panorámicas:
Densidadhabitacional permitida y/oobservada alpredioy/ola zona:
Intensidad de construcción permitiday/o observada alpredioy/ola zona:
Servidumbres y/o restricciones:
Superficie m2
Suelo:
96.69
Construcción (área cubierta):j
82.50
Medidasy colindancias según:
Del terreno:
Privativas (en caso de condominios):
•uenteconsultada para la obtencióndel indiviso:
Consideraciones adicionales (subsuelo, afectaciones, reglamentaciones, aguas freáticas, etc.):
Croquis de localización (marcar víasy equipamientos principales que se encuentren próximos)
EsteavaluónotendrávalidezsicarecedesellodeBancoSantanderMexicanoSA.fohoyfirmas autorizadas
fonnato-inmueb!e«/ver 2003
Hoja 4
jJl^
O
.
1
O
P-
Folio número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
Avalúode
ti» Santander berrín »—*
DESCRIPCIÓN GENERAL Y I SO DEL INMl EBLE
Uso actualy distribución delinmueble (detallado porniveles, áreas,cuartosy/oespacios,etc.):
Calidad del proyecto:
Número deniveles:
Calidady clasificación dominante delinmueble:
Tipos deconstrucción (concalidad, clasificación y clave según autoridad local):
Bien totalmente terminado:
Si
No
Areas comunes totalmente terminadas (en su caso):
Si
No
Edad aproximada dominante del inmueble (y/odecada tipo de construcción):
Vida útilremanente dominante del inmueble (y/odecada tipo de construcción):
Estado deconservación dominante delinmueble (y/ode cada tipode construcción):
Describir:
Unidadesrentablesosusceptiblesderentarse
I(lid.rentablesde todoelconjunto(ensucaso)
Normal
Tipo:
Tipo:
ELEMENTOS DE LA C O N S T R I C C I Ó N
a>- OBRA NEGRA O GRUESA:
-f Cimentación:
+
Estructura:
•
Muros:
+
Entrepisos:
•
Techos:
+
Azoteas:
-f
Bardas:
EsteavalúonotendrávalidezsícarecedesellodeBancoSantanderMexicanoS.A.,folioyfirmasautorizadas.
fonnalo-uanuebles/ver 2003
Hoja 5
JJL
(p
.
J
O P »
Avalúo
Avalúo
de de
lú» Santander berrín «—*
Inmueble
Folio número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
tí).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:
+ Aplanados:
-f
Pisos:
+
Plafones:
-•-
Lambrines:
-f
Escaleras:
+
Pintura:
+
Recubrimientos especiales:
c).- CARPINTERÍA:
+ Puertas:
+
Guardarropas:
+
Lambrines o plafones:
-f
Pisos:
d).- INSTALACIONES HIDRÁULICA Y SANITARIA:
+ Tubería y equipo:
•*• Muebles sanitarios:
e).- INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
Q.-PUERTAS Y VENTAJNERIA METÁLICA:
g).- VIDRIERÍA:
h).- CERRAJERÍA:
i).- FACHADAS:
¡ ) - INSTALACIONES ESPECIALES YELEMENTOS ACCESORIOS (señalar cantidad, dimensiones y/o capacidad):
k).- OBRAS COMPLEMENTARIAS (señalar cantidad, dimensionesy/o capacidad):
Este a v a l ú o n o tendrá v a l i d e z sí carece de sello d e B a n c o S a n t a n d e r M e x i c a n o S.A., folio y firmas autorizadas.
foni««o-,pimutbi«A.tr2003
Hoja6
,*vL.
O
*-
J
O
P»
Avalúode
tú* bantander Serrín *—»
Fo/í'o número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
nrasiRsmnsRna?
Investigación del mercado
Preciosdeterrenosenlazonaoenzonassimilares
Zona
Ubicación
Características
nr'suelo
Precio ($)
Purat ($/m*)
Nombre/teléfono
Punrt (S/m2)
Fuente/observaciones
(S/mes/ro2)
Nombre/teléfono
Nombre/teléfono
1
2
3
4
5
6
Promedio:
Conclusiones dela investigación:
*recios de c o n s t r u c c i ó n de tipos similares ( c o n base en m a n u a l e s de c o s t o s , presupuestos o residuales)
Tipo
m2 const
Características
1
2
3
4
5
Conclusiones delainvestigación:
i e n t a s de i n m u e b l e s similares e n la zona o e n z o n a s similares
Tipo
Zona
Ubicación
1
Edad
Desuelo
m 2 const
Precio ($)
Promedio:
Renta ($/mes)
2
3
4
S
6
Promedio:
Conclusiones dela investigación:
' r e c k »sd e i n m u e b l e s s i m i l a r e s e n l a z o n a o e n z o n a s s i m i l a r e s
Tipo
Zona
Ubicación
i
m 2 suelo
75
m2 const
90
Precio ($)
600,000
Pumt (S/m2)
6,667
2
68
80
550,000
6£75
3
99
87
580,000
6,678
80.50
85.62
Edad
4
5
6
Conclusiones delainvestigación:
Wras c o n s i d e r a c i o n e s p r e v i a s o p r e c i o s y r e n t a s a d i c i o n a l e s
Promedio:
Coeficiente deuuizaaon delSuelo
Promedio:
6,739.95
N i uñero de la oferta:
C.U.S. de la oferta:
C.U.S. delamedia:
106
C.U.S. delinmueble valuado:
0.86
r
ts:
CéntncaTcentro), interraedia(mtei), penfenca(penf), deexpansión(expan), rural(raral), genera!(gral) soio para el caso de cosí
residencial tipo alto (resid). casa sola tipo medio(casa medio), depto o condo tipomedio(depto medio) vivienda de interésSÍ
comercial, oficinas, industria, bodega, agropecuario, otro/especificar enel cuadro
Esteavaluó no tendrá validez si carece de sello de Banco Santander .Mexicano S A., folio v firmas autorizadas
os de reposición de construcción
>cial(viv social) vivienda popular(vjv pop
uíarX hotel, baldío,
fórmalo-inmuebles/",er2003
Hoja 7
^VL
O
A
1
O
P»
Avalúode
|yp Santander berrín «*-*•
Folio número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
.- ANÁLISIS C O M P A R A T I V O
a).- Homologación delTerreno en funcióndel lote tipoo predominante en lazona,encaso denoexistir este,enfunción dellote valuado:
Indicar con una (X)que lote tomará para proceder con la homologación:
I
I lote tipoo predominante
Homologación del terreno en funcional:
Sup. m2
Zona
Unit($/m2)
Ubicación
lote valuado
Frente
Forma
Superficie
Topografía
Otro
Unitario (S/m2)
Enatenciónaqueestahomologaciónpodraefectuarsecomparandocadaunadelasreferenciasconellotevaluadooconellotetipo,setaimportanteconsiderarquela
aplicacióndelostactoresdeméritoodeméritoconvencionalmenteutilizados,seapliquendemaneradirecta.Enloscasosenquesedebausarelinversodelfactorconocido,
seaestedementóodedemérito,seaplicarádelasiguientemanera:(~l'x).Ejemplo:sisabemosqueparaunpredioquees3vecesmayorqueeldelinmueblevaluadole
correspondería(demaneradirecta)uncastigode0.98,aunpredioquees3vecesmenorlecorrespondería(unpremio)quesecalcularácomo:1/0.98resultandoen1.02 .
CABEHACER MENCIÓN QUEDEUTILIZARSE ESTOSAPARTADOSDEBERÁNDEESTAR SUSTENTADOSCONLA INFORMACIÓN
SUFICIENTESEÑALADA EN LAHOJA6Y/OCONINFORMACIÓN ADICIONAL ENLAHOJA 13.
En caso de utilizar homologación de Rentas y/o Ventas,marcar con una X
Esteavalúonotendrávalidez sicarecedesellodeBancoSantanderMexicanoS A.,folioyfirmasautorizadas
Rentas (X):
Ventas (X):
fórmalo immiebles/vw2003
Hoja 8
^vL.
O
>
1
O
C»
Avalúode
Hm Santander berrín »—*•
Folio número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
d).- Análisis para determinar elvalor correspondiente acada unodeiosterrenos delos inmuebles comparables
El siguiente apartadotiene como finalidad reconocer aquellas características del terreno en elquesedesplanta cada uno de los inmuebles
comparables, que pudieran representar diferencia en elvalor deeste,contra elvalordel terreno quecorresponde al inmueble valuado.
Loanterior obedece a la necesidad de igualar lascaracterísticas delospredios enque sedesplantan inmueblescomparables con el inmueble
valuado, para entonces homologar por C U S. (Coeficiente deUtilización de Suelo)en condiciones equitativas.
V Unit Neto
oPonderado
1,200.00
l
Terreno
Sup.( m2)
75
Zona
Ubicación
Frente
Forma
Superficie
Topografía
2
68
1,290.00
1.00
1,200.00
3
99
1,200.00
1.00
1,200.00
4
Factor
Resultante
1.0»
Unitario ($/m2)
1,200.00
1.00
5
6
1,200.00
Promedio
En atención aque estahomologación debe efectuarse invariablememnte comparando cada una de lasreferenciascon elinmueblevaluado,será importante considerar quela
aplicación delos factores de méritoodemérito convencionalmente utilizados,se apliquen demanera directa.Enlos casosen quese deba usarel inverso del factor conocido,
sea éstede méritoodedemérito, seaplicará delasiguiente manera (=l/x).Ejemplo: sisabemos que para un predio que es3vecesmayor queeldel inmueblevaluadole
correspondería (demanera directa) uncastigode 098,aunpredio que es3vecesmenor lecorrespondería (unpremio) quesecalculará como- 1/0.98 resultando en1.02 .
e > - H omologación por C.U.S:
Teireno
Construe
m2
m2
1
75.00
90.00
Factor deefic
2
67.50
80.00
Factor deefic
3
99.00
86.85
Factor deefic
4
Factor deefic
5
6
P Unitario 1 CUSde
($/m2) 1 laoferta
6,666.67 1 ÍJO
¡encía delterrenodela oferta:
6^75.00 |
1.19
encia delterrenodelaoferta:
6,678.18 |
0.88
¡encia delterreno dela oferta:
1
Valordelterreno
delaoferta
1,200.00
1.00
1,200.00
1.00
1,200.00
1.00
ienciadelterrenodelaoferta:
1.00
1
1
Valor Unitario estimado para elprediovaluado:
Sup deterreno j SupExcedenteo
Necesaria
j faltante deterreno
104.73
|
-29.73
Montototal
excedente
-3SJST3
Valorhomologadomontoexcedente
Valor
Unitario S/m2
7,063.03
93.09
|
-25.59
-30,709
580,709.69
7,258.86
101.06
|
-2.06
-2,474
582,474.18
6,706.67
!
1
1
f
1
1,200.00
Promedio
7,610
Otrasconsideracionesadicionales delanálisis comparativo efectuado:
Este avalúo no tendrá validez sicarece de sellodeBanco Santander Mexicano S.A., folio yfirmas autorizadas
formato-inmuebles/ver £003
Hoja 9
AVL
C*
¿
1
O
C'
Avalúode
Folio número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
tip Santander Serrín ^™****
I.- E N F O Q U E DE C O S T O S ( M É T O D O F l S l t O i
a).- Terreno:
Fracción de terreno:
Zona
1
1.00
2
3
Indicar en sucaso el motivodecada factor considerado:
Fracción de
terreno:
1
2
3
Lote tipo predominante:
Areao
Banda de
Area
Corredor *
valor*
m2
96 00
Ubicación
1.00
Precio unitario
$/m2
1,200
i í ü n c Suuiui.wv \!e\ic;mo S.A •i'LT ,' '«M5
Factoresde eficiencia
Otro
Factor resultante
Forma
Superficie
Frente
1.0000
1.00
1.00
1.00
1.00
m2
Factor de
eficiencia
1.0000
ValorUnit MedioHomologado
Precio
Precio neto
parcial
porm 2
115,200
1,200
Indiviso
(en su caso)
superficie total terreno
96.0©
Valormedioponderado:
1,200
preciodel terreno:
b).- construcciones
Factores de eficiencia
Tiposde construcción
Otro
Uso
Vida probable
Edad const,
Factor de
Factor de
(dominanteodesglosado)
(clave) *
conservación
en años
edad
en años
1
1.00
60
1.0000
2
3
4
5
Indicar en su casoelmotivo del factor adicional considerado:
por;ión
1
2
3
4
5
Rango de
niveles
(clave) *
Clase
(clave)*
Presentación
(clave)*
Area
m2
82.50
Superficie total construcciones:
82.50
:).- áreas einstalaciones comunes (solo encondominios):
Descripción
UniCantidad Vida prodad
bable
Precio unitario
de reposición
nuevo $/m2
4,200
Factor de
eficiencia (1)
1.0000
Precio unitario
neto de
reposición
4,200.00
Precio
parcial
340,500.00
Indiviso
(en su caso)
Factor de
edad
Factor de
conservación
P. U. derepocisión nuevo
nsímoo ;
Factor resultante
1,0000
Observaciones
1.000000
Precio delas construcciones:
Edad
en años
$/m*
Precio del
terreno
115380.00
Indiviso
(en su caso)
346,500.00
Precio
parcial
Precio áreas e instalaciones comunes:
!).- instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios
Descripción
UniCantidad
Vida proEdad
Factor de
dad
bable
en años
edad
Factor de
conservación
P. U. derepocisión nuevo
Indiviso
(en su caso)
Precioinstalaciones especiales,obras complementarias y elementos accesorios:
foque de Costos (Definición de Método Físico):
Este enfoque establece que "uncomprador bien informado no
elo que lecostaría reproducir una propiedad similar con lamisma utilidad quela propiedad sujeto."
Resultado porel enfoque físico a + b + c+ d:
Precio
parcial
pagana mas
461,700.00
n caso de seraplicable (según catastro local)
clarar las razones para utilizar un factor dominante ofactores desglosados)
Este avalúo no tendrá valide? si carece desello de Banco Santander Mexicano S.A-, folio y firmas autorizadas
formato- inmuebles/ver2003
Hoja 10
AV
O
j
1
O
P-
Avalúode
4ÚP Santander berrín ^^
.- E N F O Q l L DE I N G R E S O S ( M É T O D O DE C A P I T A L I Z A C ION DE RENTAS)
Asignación deposible renta de acuerdo alasobservadas enla zona eninmuebles similares:
Unidad rentable (1)
renta mensual
renta unit/nr
superficie
Rentamensual bruta:
Renta unitaria por nr/mes
Cálculo porcapitalización derentas:
Folio número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
Deducciones anuales estimadas:
a)vacíos:
b)impuesto predial(base renta):
c)servicio de agua(en su caso):
d)conserv.y mantenimiento:
e) administración:
1)energía eléctrica (ensucaso):
g)seguros( en su caso):
h) otros(indicar)
i) depreciación fiscal:
j) deduc. fiscales(b+c+d+e+f+g
k)impuesto sobre la renta:
suma(a+b+c+d+e+f+g+h+j+k):
renta mensual bruta:
renta anual bruta:
deducciones anuales estim.en un:
rentaneta anual:
tasa de capitalización:
Resultado por el enfoque de capitalización de rentas:[
Justificación de la tasa de capitalización (2)
Distribución de preciosdelinmueble:
suelo
construcciones + instalaciones especiales
Vida útil remanente (promedio ponderado):
25%
75%:
60
Tasadeinterés real según
eluso del inmueble yla
proporción de deducciones
MÉTODOPARALAOBTENCIÓNDE LATASADECAPITALIZACIÓN EN ELENFOQUEDECAPITALIZACIÓNDERENTASDEAVALÚOS INMOBILIARIOS
Fundamentación: Elmétodoparadeterminarla"tasadecapitalización"sebasaenladeterminacióndelmontodecapitalque,invertidoenuninstrumentode
inversiónalternativo(CETESa91días)alaadquisicióndel inmuebleobjetodelavalúoyextrayendodeesta inversiónalternativalasrentasnetasqueseobtienen
delarrendamientodelinmueble;alcabode 15añosproporcionaunsaldoinvertidoigualavaloresperadodelinmueble,corregidoporeldiferencial enliquidez.
Comparación de inversiones:
inversión alternativa ($)
periodo
inversión inmobiliaria (S)
inversión
ingresos
saldo
(años)
producto
renta
inmueble
liquido
liberados
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Obtención del "producto líquido": El equivalente líquidodel valor del inmueble se obtieneen el modelo considerando
]ueel propietario obtendrá estevalor en un tiempo de4 meses y tendrá queceder el 6% por comisión deventa.
Encasodeexistirconsideracionesadicionalesqueafectanelresultadodelaaplicacióndelenfoquedecapitalizaciónderentas,marcarconuna"X".
Notas a considerar en la aplicación del enfoque de capitalización derentas:
foque de Ingresos (Definición de Métodode Capitalización de Rentas):
Este enfoque establece que "un comprador bien informado no
nvertiría másen la adquisición de un inmueble susceptible degenerarle un ingresoque lorequeriría invertir en otro instrumento de inversión con
ondiciones equivalentes deriesgoy liquidez para obtener el mismo ingreso"
1)rentaporunidadrentable(noportipodeconstrucción)
(2)métodoAzorinetaldeBancoSantanderMejicano.
Esteavaluónotendrá validezsicarecedesellodeBancoSantanderMexicanoS A.,folio yfirmasautorizadas.
fonnato-iranuebles/ver 2003
Hoja11
i\^
O
A
1
O
P«
Avalúode de
lyp Santander Serrín «—*
Folio número
Fecha de expedición
Fecha de caducidad
LiSrOQl E DE MERCADO (MÉTODO DE COMPARACIÓN)
Asignación demonto de posible venta de acuerdo con observaciones enlaszonas einmuebles similares
Resultado de la investigación y análisis efectuados:
monto promedio deventas u ofertas
mínimo
6,667
S/m2cubiertooútil
omedio
6,74»
S/m2cubiertooútil
máximo
6,875
S/m2cubiertooútil
Aplicación del enfoque de mercado
factorcomercial:
montounitarioaplicable,
superficiecubiertaoútil:
monto promedio de ofertas homologadas
mínimo
6,767
promedio
7,010
máximo
7,259
S/m2cubiertooútil
S/m2cubiertooútil
S/m2cubiertooútil
Justificación del factor:
S/m2cubiertooútil
Resultado por elenfoque de comparación directa del mercado:
Encasodeexistirconsideracionesadicionalesqueafectan elresultadodelaaplicacióndel enfoquedecomparación,marcarconuna"X".
Notas a considerar en la aplicación del enfoque de comparación:
ifoque de Mercado (Definición de Método de Comparación):
Esteenfoque establece que "un comprador bien informado nopagaría mas por
una propiedad que loque lecostaría adquirir otra existente dela misma utilidad."
Limitaciones para la realización del Avalúo:
Declaraciones para la realización del Avalúo:
C O N O C I M I E N T O POR P A R T E DEL V A L U A D O R D E L A S LIMITACIONES Y DECLARACIONES A N T E S SEÑALADAS
Firma
Ing. CarlosA.Ruiz Vázquez
EsíeavalúonotendrávalidezsicarecedesellodeBancoSantanderMexicanoS.A,folioyfirmas autorizadas
fonnaao-mmuebles/ver 2003
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
FORMATODEAVALUÓDEBANCOBANORTES.A
AVALUÓ INMOBILIARIO
Avalúo No.
04354/2003
L- A N T E C E D E N T E S
BANCO MERCANTIL DEL NORTE S.A.
GRUPO FINANCIERO BANORTE
INSTITUCIÓN D EBANCA MULTIPLE
UNIDAD REGIONAL DEAVALÚOS : CENTRO-SUR
S o l i c i t a n t e d e lavalúo :
Sandra M é n i c a Díaz B a u t i s t a y Grupo Comercializador d e l
Sureste
Domicilio d e ls o l i c i t a n t e :
C a m i n o a S a n t a Teresa No. 8 9 0 , Torre 2 , D e p a r t a m e n t o 103, Colonia
H é r o e s d e P a d i e m a , Delegación Magdalena Contreras, C.P. 10740,
C i u d a d de México, Distrito Federal.
Valnador :
Ing. Roberto Mauricio Caballero Guerrero
Especialidad:
I n m u e b l e s , Maquinaria y Equipo, I n m u e b l e s agropecuarios, Naves
Marítimasy aéreas.
Registro a n t e lai n s t i t u c i ó n ;
GFBCIN062
F e c h a d e l avalúo :
1 4 d e Enero d e 2 0 0 3
Inmueble q u es e valúa :
D e p a r t a m e n t o tipo Pent H o u s e e n Condominio
Ubicación del inmueble :
Calle:
número ext. :
número int. :
acera que ve a l :
entre las calles de :
Avenida Camino a Santa Teresa
2518
sur
Avenida México y calle Guerrero
Colonia :
Héroes de Padierna, Conjunto Residencial Pedregal de Santa Teresa
C.P. :
Delegación ó Municipio :
Ciudad ó Población :
Estado :
04380
Magdalena Contreras
De México.
Distrito Federal
R é g i m e n d e propiedad :
E n condominio
Propietario d e li n m u e b l e :
Mireya Cecilia B a s u r t o Millán y Michelle B a s u r t o Millán
Objeto d e l a v a l ú o :
E s t i m a r e l Valor Comercial
Proposito d e lavalúo :
Crédito para adquisición d e inmueble
No. de c u e n t a p r e d i a l :
375-016-06-026-7
No. de c u e n t a de agua :
13-30-992-655-01-030-9
Observaciones:
Solo s e tuvo acceso a u n a p a r t e del i n m u e b l e , el n ú m e r o oficial n o
coincide conel n ú n e r o exterior dela c a s a .
Página 1de 21
AVALUÓ INMOBILIARIO
AvalúoNo.
04354/2003
II.- CARACTERÍSTICAS
URBANAS
Clasificación de la zona :
H : Habitadonal de segundo orden.
Tipo de construcción dominante en la zona :
Casas habitación modernas de mediana y buena calidad en uno y
dos niveles, edificios de departamentos de buena calidad en cinco
niveles.
índice de saturación en la zona :
80%
Nivel socioeconómico :
Mediano y mediano alto.
Población:
Normal en zona habitacional, densa en zona departamental
Contaminación ambiental:
No satisfactoria, alta concentración de smog y ruido ocasionado
principalmente por tránsito vehicular.
Uso de suelo permitido :
Vías de acceso e importancia de las mismas:
HC-4/25 :Habitacional con comercios ; hasta tres niveles y 25 % de
áreas libres, según Programa Delegacional de Desarrollo Urbano
1997 de la Delegación Magdalena Contreras
Por Calzada de Tlalpan, Eje Central Lázaro Cardenas, Avenida José
Tomas Cuellar, Avenida José Peón Contreras y Viaducto Presidente
Miguel Alemán :vialidades primarias de acceso.
Servicios públicos:
Abastecimiento de agua potable, red de distribución con suministros
mediante tomas domiciliarias, drenaje, electrificación, suministro a
través de redes aereas, alumbrado público, sistema de cableado
aereo, posteria de concreto con lámparas de sodio, banquetas
Equipamiento urbano :
En radio aproximado de 2 kilómetros, se localizan tiendas de
autoservicio,
sucursales
bancarias,
iglesias,
deportivos,
restaurantes, hospitales y más cerca, servicios y locales comerciales
de diversos giros.
Página 2de 21
AVALUÓ INMOBILIARIO
AvalúoNo.
04354/2003
m.-
TERRENO
CROQUIS DELOCALIZACION
UBICACIÓN
MACROLOCALIZACION
ffh
.11
ii
AV. VALLARTA
5
>
<
O
O
a
oa,
>
<
•
N
gc
r
CALLE JUAN D E LA BARREF ÍA
1 1
1
Tramo de calles transversales, limítrofes
y orientación :
Predio que ve al oriente ; entre las calles de Efrén
Rebolledo alnorte yRoa Barcenas al sur.
Medidas y colindancias según :
Escritura Pública No. 12,764 Volumen 274,de fecha 8
de Septiembre de 1998 otorgada por el Lie. Jorge T.
Gallegos Mendoza , Notario 14 del Distrito Judicial de
Toluca, Estado deMéxico.
Colindancias del terreno
8.195 m conárea común enproyección vertical.
AINorte:
5.772 m concalle Simón Bolivar, en proyección vertical.
Al Sur:
5.772 m conpasillo deaccesoypatio de servicio.
Al Oriente:
Al Poniente: 175.260 m con Avenida Camino a Santa Teresa, calle de su
ubicación.
Página 3de21
AVALUÓ INMOBILIARIO
AvalúoNo.
04354/2003
Area total del terreno (en m a según):
254.1
Boleta Predial, debido a que no existe este dato en las
escrituras correspondientes.
Area total del terreno (en m 3 según):
254.1
Según boleta predial debido a que los datos
correspondientes alindiviso asentados enla escritura se
consideran incongruentes.
Configuración y topografía:
Terreno plano horizontal, de forma regular conun solo
frente
Características panorámicas y / o urbanas :
Zona urbana, con construcciones habitacionales de
mediana calidad.
Densidad habitacional permitida :
Baja ;hasta 200 habitantes porhectárea
Intensidad de construcción permitida :
Media ;hasta 3veces elárea del terreno ;2258.12m 2
Servidumbres y / o restricciones :
No se detectaron ni tampoco se mencionan en la
escritura pública correspondiente.
Página4de21
AVALUÓ INMOBILIARIO
Avafáo Ho.
04354/2003
IV.- D E S C R I P C I Ó N
GEHERAL DEL INMUEBLE
Departamento habitacional e n condominio, tipo Pent
House e n dos niveles
Uso actual:
Descripción a detalle :
Planta Baja: Se t r a t a d e u n terreno plano y d e forma regular, e n el
que s e asienta u n edificio d e d e p a r t a m e n t o s y
comercios en condominio desarrollado e n tres niveles ,
el d e p a r t a m e n t o e n estudio s e compone d e los
siguientes elementos
Planta Alta: Estancia, comedor, cocina, b a ñ o común y d o s
r e c a m a r a s No c u e n t a con estacionamiento Cuenta e n
sótano con bodega y e n planta azotea con j a u l a d e
tendido Areas c o m u n e s d e circulación vertical y
elevadores
A r e a t o t a l c o n s t r u i d a ( e nva2 s e g ú n ) :
A r e a c o n s t r u i d a v e n d i b l e (e n n v * ) :
Indiviso ( s e g ú n ) :
Tipos d econstrucción apreciados:
1
2
3
4
5
6
7
C a s a habitación
Cochera
Cto De servicio
Cto De lavado
Terraza cubierta
Estancia a doble a l t u r a
Bodega
3 5 6 . 0 O Levantamiento realizado por el Valuador, debido a q u e
existen d u d a s respecto al area manifestada e n la
Licencia de construcción
2 5 4 . 0 0 Debido a quela construcción existente carece d e Valor
Comercial por su e s t a d o estructural y de conservación
observados
l.OOOOOO E s e n t u r a pubbca a n t e s referida del terreno, m e d i d a s y
cohndancias
Area ( m a ) : Calidad y clasificación delac o n s t r u c c i ó n :
254 00
102 0 0
VER HOJA ANEXA 2
Moderno dem e d i a n a
Moderno d e mediana
Moderno d em e d i a n a
Moderno dem e d i a n a
Moderno d em e d i a n a
calidad
calidad
calidad
calidad
calidad
356 00
Número deniveles :
Tipo
1
2
3
4
5
6
7
Dos del d e p a r t a m e n t o tipo Pent House, catorce del
edificio
Vida útil total (años)
60
60
Edad
Vida útil r e m a n e n t e
20
1
40
59
0
0
0
0
0
Pagina 5de21
AVALUÓ INMOBILIARIO
Avaiúo No.
04354/2003
Bueno e n T 1, regular e n el resto de l a s construcciones
Estado de conservación :
A v a n c e a c t u a l de obra (%):
100%
Faltando instalaciones sanitarias
colocación de muebles d e b a ñ o
y
eléctricas,
Calidad del provecto :
Regular, debido a q u e n o se c u e n t a con areas p r o p i a s
p a r a estacionamientos
Unidades rentables ó susceptibles de rentarse
Tres d e m a n e r a mdependiente, local comercial, c a s a
principal y casa conserje
Aspecto estructural del inmueble :
Regular, s e observan a l g u a s fisuras e n parte de m u r o s
V.-
E L E M E N T O S
DE
LA
C O N S T R U C C I Ó N
A) O b r a n e g r a :
Cimentación (se supone)
Z a p a t a s corridas d e concreto a r m a d o , cajones de
compensación de concreto
E s t r u c t u r a (se supone)
C o l u m n a s , trabes, c o n t r a t r a b e s y castillos de concreto
a r m a d o f e de 250 k g / c m 2
Muros (se supone)
Tabique rojo de barro recicido de 14 c m s , de espesor,
tablaroca y piedra b r a z a
Entrepisos (se supone)
Losas macizas de concreto a r m a d o de 10 c m s , d e
espesor en claros cortos y medianos
Techos (se supone)
Losas p l a n a s macizas d e concreto a r m a d o de 10 c m s ,
de e s p e s o r en claros cortos
Azoteas (se supone)
Impermeabilizadas, lechadeadas y con pendientes,
enladrilladas con asfalto
Bardas
Penmetrales, de piedra braza de 2 4 0 m t s De a l t u r a y
malla ciclónica
B) R e v e s t i m i e n t o s y a c a b a d o s i n t e r i o r e s :
Aplanados
Plafones
Lambnnes
Pisos
Zoclos
Escaleras
Yeso a regla y plomo, a c a b a d o s e n tirol p l a n c h a d o y
cemento repellado
Yeso a nivel, acabado e n tirol y concreto aparente en T
III, recubrimientos plásticos
Loseta interceramis d e 20x30 c m s , losas de m a r m o l de
50x50 c m s
Loseta interceramis d e 30x30 c m s , losetas de terrazo
de m a r m o l
De vmilo y marmol, e n parte d e madera d e pino
barnizada y mosaico de p a s t a
R a m p a s de concreto a r m a d o ,
recubrimientos de m a d e r a
Pagina 6 de21
escalones
con
AVALUÓ INMOBILIARIO
Pintura
Recubrimientos especiales
Avalúo No.
04354/2003
Vmflica y esmalte e n m u r o s , plafones y acabado tipo
granoflex en parte
Tapiz acolchonado en r e c a m a r a s y p i n t u r a s epoxicas
en a r e a s extenores
O Carpintería:
Puertas
Tipo t a m b o r de pino con
e n t a b l e r a d a s y tipo vidriera
marcos
metálicos,
Guardarropas
Completos d e piso a techo, con e n t r e p a ñ o s de pino y
p u e r t a s corredizas
L a m b n n e s o plafones
Duela y parquet d e encmo en a r e a s d e sala y
r e c a m a r a s , vigas de m a d e r a
Pisos
Duela d e encmo, p a r q u e t de pino y recubrimientos d e
m a d e r a s tropicales
D) I n s t a l a c i o n e s h i d r á u l i c a s y s a n i t a r i a s :
Tuberías ocultas de pvc , salidas n o r m a l e s de centro
profusas, contactos convensionales
Muebles de baño
Blancos de mediana y buena calidad, lavabos con
p l a n c h a s de marmol
Muebles de cocina
Integral, con anaqueles d e madera de pino esmaltada y
escurrideras de acero
E) I n s t a l a c i ó n e l é c t r i c a :
Tuberías ocultas de pvc y fierro fundido, b a j a d a s
pluviales y drenaje con tuberías de a s b e s t o cemento
F) H e r r e r í a :
Aluninio duranodick e n claros cortos y medianos, rejas
con protecciones
G( V i d r i e r í a :
Vidrios filtrasol y translúcidos e n claros cortos y
medianos, domos de acrílico
H) C e r r a j e r í a :
De m e d i a n a y b u e n a calidad del p a í s m a r c a s schalage
y phúlips, convensionales
I) F a c h a d a s :
Moderna a lineas rectas, a c a b a d o s de cemento
serroteado sm elementos decorativos
J) Instalaciones e s p e c i a l e s , e l e m e n t o s accesorios y obras c o m p l e m e n t a r í a s :
B a r d a s penmetrales, cocina integral, cisterna y equipo
de
bombeo,
pavimentos
extenores,
puertas
a u t o m á t i c a s de acceso, volados y m a r q u e s i n a s
Pagina 7 de 21
AVALUÓ INMOBILIARIO
AvalúoHo.
04354/2003
V I . - C O N S I D E R A C I O N E S P R E V I A S A L AVALUÓ
Enfoque de costos ó método físico directo - Es el proceso técnico necesario para estimar costo de reproducción o reemplazo de
un bien similar al que se valúa, afectado por la depreciación atnbuible debida a la edad, estado de conservación y grado de
obsolescencia observados tanto en sus elementos componentes como en su conjunto
Enfoque de ingresos ó método de capitalización de rentas Es el proceso técnico mediante el cual se estiman los probables
beneficios futuros en términos monetarios del valor presente de la propiedad que un bien inmueble podría generar y es calculado a
través de lacapitalización de un ingreso o renta
Enfoque comparativo de mercado - Es el procedimiento mediante el cual se toman muestras del mercado abierto inmobiliario
actual, bienes que se encuentren en venta y / o renta que sean iguales o similares al inmueble sujeto que se analiza en el avaluó,
para que en función de cada inmueble investigado, se efectúen comparaciones y ponderaciones en base a s u s principales
características
Valor comercial Es el valor mas probable que puede tener el bien mmueble en un mercado abierto y competitivo, bajo todas las
condiciones para una venta justa, con el comprador y el vendedor debidamente informados, ambos libres de cualquier tipo de
presiones que forzen la compra o la venta
Fundamento legal El presente avaluó es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en el marco jurídico
para la prestación del servicio de Valuación Bancana, Leyde Instituciones de Crédito [artículos 46 fracción XXII,48, 77 y 133),Ley
del Banco de Mexico (articulo 26), Ley de la Comisión Nacional Bancana y de Valores (CNBV) (artículos 2, 4 fracciones I y V) y
circular 1462 de la Comisión Nacional Bancana y de Valores, emitida en fecha 14 de febrero del ano 2000
La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avaluó es la contenida en la documentación proporcionada
por el solicitante y / o propietano del bien a valuar, la cual se asume como correcta
Noes objeto del presente avaluó venficar la probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier
otro tipo que pudieran afectar el valor del bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados por el sohcitante y / o
propietano del mismo, por lo que no asume responsabilidad alguna debida a información omitida en la solicitud y documentación
proporcionada
En la inspección ocular del bien inmueble, motivo del presente avaluó, no es posible detectar todos los defectos ocultos que
pudieran existir, por lo que solo se consideran los expresados como resultado de la observación correspondiente y por informe
expreso del solicitante y/o propietano
Debido a que el objeto del presente avaluó no es constatar o venficar deslindes de propiedad, de ocupación irregular o cualquier
otra restricción de índole legal, el Valor Comercial estimado con el que se concluye el presente avaluó, solo considera las expresadas
en el mismo, ya sea porque se observaron durante la inspección ocular del bien o porque fueron incluidas en la documentación
proporcionada para la reabzacion del avaluó
Quienes intervenimos en el presente avaluó, declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún tipo de relación
de parentesco o negocio con el clientey/o propietano del bien que se valúa
OBSERVACIONES:
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AVALUÓ INMOBILIARIO
Avalúo No.
04354/2003
VII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUECOMPARATIVO DE MERCADO
INo.lKWe. No..CMonia. Detención. Municipio. Poblado
1 iTeya, lote 4, Ejidosde PadienMagdalena Contreras
2 JYucalpeten, Heroesde Padierna
3 ICaminoa SantaTeresa, Pedregal,Tlalpan
41
No.
Oferta
|
1 | 8,283,825 |
2 |
3 |
1,000,000 |
300,000
41
|
Ama
$/m»
5,522
1,500
195
| 5,128
120
| 2,500
1
Telefono
Informante
1
uuuuuuuuuuuuu
445510465255
YYYYYYYYYYYYYY
25268584
25555555
KKKKKKKKKKKK
UUUUUUUUUUUUU
45464646465
i
Factores de Homologación parael terreno (VENTA!
I
*/»>
• alliRMiarffTüaiiBiKSiVHKITSVBaairciaa iaíiTiR"tfl¡n«£'lfi«*»);í-£aa
2,085
0 95
100
139
1.22
100
1 20
100
100
FrenKS <Sujeto a tratar
esq
Pdesc
>Suj
<Suj
100
3,385
100
080
066
0 82
100
100
100
100
II
100
100
100
100
0 95
100
1
Area de terreno del Inmueble analizado (s
000
ujeto)
254 00
| NP
Valor homoloeado:
I
I
20
á.oio
1
Construcciones que h a y a n «Ido vendidas o que s e e n c u e n t r e n ofertándose para s u v e n t a
No.
Ho., Colonia, Delegación, Municipio,
Telefono
Edad Aream* AreanVtf
Const.
H_
Terr.
56 59-58-31
1 IHuehuetan, Lomasde Padierna
77
3 1 118
55-68-80 79
2 JAv Camino a Santa Teresa, Heroesde Padierna
471
20
326
56 15 71 75
3 IGuerrero, Heroes de Padierna
180
3
114
4
3 I 210
Bo.l
Oferta
Factorea de Homologación parala construcción (VEHTj
AreaConst.|t T/n
Fzona fFcalid f F e d a d H Fcus II Festac I Fnepoc 1 Fotro
100
5,844
0 77
0 95
esq | Pdesc
>Suj
cSujeto
<Suj
2 | 3,500,000 |
471
| 7,431
100
090
esq j Pdesc
>Suj
3 | 1,800,000 |
100
096
100
10,000
esq I Pdesc
>Suj
U
2,375
0 95
í
Informante
M Carmen Breña
Carla Gomez
"575
0 81 | 4,734
6,242
0 78
7,800
esq
Area construida del inmueble analizado (sujeto) |l
254(
JM»
é¿66
Valor homologado:
Construcciones one h a y a n sido reptada» o one s e e n c u e n t r e n ofertándose e n reata.
No. ICaHile. No., Colonia, Delegación, Municipio, Poblado
Teléfono
Informante
Edad Aream' IAream»if
Terr. I Const. I[
50
1 (Fuentes de ía Infancia, Fuentes del Pedregal, Tlalpan
56-06 53 54
50
Estela Sotelo
17
55
2 jFuentes de la Infancia 43-202, Fuentes del Pedregal,Tlal¡
56 04 28 42
55
20
3 [Fuentes de la Infancia. Fuentes del Pedregal. Tlalpan
55-73-87 32
Martha Rayo
18
No.
Oferta
»/m»
Factores de Homologación parala construcción (rental
Fzona ifTcalid II Fedad |l Fcus ll FestacHlFnegocTl Fotro [I FRe
98
100
0 85
0 95
1 16
TT
i oo
esq | Pdesc | >Suj
Frent<S t <Sujeto Ia tratar
<Suj
89
1 00
1 00
1 08
0 85
«r
B"- i
CU
TL
Pdesc
•54"
|rValor homologado:
Valorestimado de
Mercado $/M 2
6,260
Factorde
Comercialización
0 95
Valorresultante de
Mercado $/M*
5,947
Areavendible
M»
254 00
.RESULTADO PORENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
Pagina 9 de 21
Valorde Mercado
$
1,510,538
1
1
AVALUÓ INMOBILIARIO
Avalúo No.
04354/2003
ANEXODEINVESTIGACIÓNDBMERCADO
Terrenos que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose parasn venta
No.
Características de lo» Inmueble» Investigado»
Lote de terreno baldio, de forma regular, con dos frentes (en esquina), plano horizontal, uso de suelo mixto (habitacional
comercial).
Lote de terreno baldio, de forma regular, con dos frentes (en esquina), plano horizontal, uso de suelo mixto (habitacional
comercial).
Lote de terreno baldio, de forma regular, con dos frentes (en esquina), plano horizontal, uso de suelo mixto (habitacional
comercial).
Lote de terreno baldio, de forma regular, con dos frentes (en esquina), plano horizontal, uso de suelo mixto (habitacional
comercial).
Construcciones one havan sido vendidas o que se encuentren ofertándose para sn venta
[¡Na
Característica» de lo» Inmueble» Investigado»
Departamento en dos niveles con sala, comedor, cocina, tres recámaras, dos bañosy dos cajones de estacionamiento cubiertos.
Departamento en dos niveles con sala, comedor, cocina, tres recámaras, dos bañosy dos cajones de estacionamiento cubiertos.
Departamento en dos niveles con sala, comedor, cocina, tres recámaras, dos bañosy dos cajones de estacionamiento cubiertos.
Departamento en dos niveles con sala, comedor, cocina, tres recámaras, dos bañosy dos cajones de estacionamiento cubiertos.
Construcciones one hayan Sido rentadas o une se encuentren ofrrfinilnM en renta
[Hoi
Características de lo» Inmueble» investigado»
Departamento en un nivel, con sala, comedor, cocina, estudio, tres recámaras, dosbaños, dos cajones de estacionamiento
Departamento en un nivel, con sala, comedor, cocina, estudio, tres recámaras, dosbaños, dos cajones de estacionamiento
Departamento en un nivel,con sala, comedor, cocina, estudio, tres recámaras, dosbaños, dos cajones de estacionamiento
Departamento en un nivel, con sala, comedor, cocina, estudio, tresrecámaras, dosbaños, dos cajones de estacionamiento
Página 10de21
AVALUÓ INMOBILIARIO
AvaMoNo.
04354/2003
VUL- APLICACIÓH D E L ENFOQUE D E C O S T O S
Lote tipo predominante
M2
1,000
Investigación de Mercado
Valor d e calle ó d e zona
Factores de eficiencia del t e r r e n o
0 2,620 0 0
0
Fzo
Fub
FFr
FFo F s u p
1 20
1 00 1 00 1 0 0 1 0 0
Fre
1 20
ESTTMACIOll DELVALORDETERRERO
Fracción
Area
W
254 00
1
Valor Unitario
Factor
Resultante Fre
120
2,620
f
Indiviso
Valor Unitario
Resultante $/M*
3,144 0 0
Motivo del
Coeficiente
Esq
Valor Parcial
$
7 9 8 , 5 7 60 0
| 100000000
SUBTOTAL ( A )
|
798,576
|
B).- CONSTRUCCIONES
ESTUACIÓN DELVALORDELASCOHSTRUCCIOWES
Area
W
25400
102 0 0
Descripción
Casa habitación
Cochera
Cto De servicio
Cto De lavado
|
|
356 00
Valor Parcial
VNR
$/W
2,765 0 0
2 , 8 0 00 0
Conser
vación
100
100
100
1 00
100
100
100
2,800
0
0
0
0
0
Terraza cubierta
Estancia a doble altura
Bodega
SUMA
FACTORESDEDEPRECIACIÓNAPLICADOS
Factor
ObsolesEdad
obtenido
cencia
10 0
0 79
0 79
100
10 0
100
10 0
100
10 0
100
100
V RN
$/M*
3,500
$
702,31000
285,6000 0
|
VALORNETODEREPOSICIÓN PROMEDIO
|
2,780 00
|
|
SUBTOTAL(B)
I
987,910
|
C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS T OBRAS COMPLEMENTARIAS
ESTMACIOH DELVALORDEIHSTALACIOHESESPECULES, ELEMENTOSACCESORIOST OBRAS COMFLEMElfTARUS
FACTORESDEDEPRECIACIÓNAPLICADOS
Uni-
Descripción
Detalle
Cantidad
dad
2
Bardas p e n m
M
De piedra
Cocina integ
Pqte Mlineal
Cisterna yeq
M» Con bomba
Estacionamiento Cajón Descubierto
Patios exts
Ma Firmes
Chimenea
Pza Ladrillo
Chimenea
M* Ladrillo
Patios exts
Pqte Firmes
Estacionamiento Cajón Descubierto
Cisterna y eq
M2
Con bomba |
Volados
J M"
Sencillo
10 0
10 0
14 0 0
10 0 0
14 2 5
3 10
9 10
48 0 0
100
10 0 0
13 6 0
V RN
$/M»
3,000
5,000
1,500
0
0
0
0
0
0
0
0
Conservación
Edad
100
10 0
100
0 98
0 98
0 98
090
089
088
0 80
10 0
0 60
0 60
060
0 93
0 93
0 93
090
0 95
0 98
0 85
0 69
V NR
Factor
$/Ma
1,800 0 0
3 , 0 0 00 0
900 00
000
000
000
000
000
000
000
000
obtenido
060
060
0 60
0 91
0 91
0 91
0 81
0 85
086
0 68
0 69
r
i
RESULTADO DEL ENFOQUE DE C 0 8 T O S ( A H B M C 1 :
FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
Pagina 11de21
Indiviso
Valor Parcial
1 00000
1 00000
1 00000
1,800
3,000
12,600
0
0
0
0
0
0
0
0
$
i ooooo
100000
1ooooo
1ooooo
1ooooo
100000
1ooooo
1ooooo
SUBTOTAL!C)
$ j
:
|
1.803.886
0.70
17,400
ft
|
AVALUÓINMOBILIARIO
AvalúoHo.
04354/2003
D C APLICACIÓN DELENFOQUEDE INGRESOS
Descripción
AreaM»
Renta unitaria $/M*
254 0 0
94 00
Casa habitación
ValorParcial $
23,876
Cochera
Cto Deservicio
Cto Delavado
Terraza cubierta
Estancia a doble altura
Bodega
|
»
DEDUCCIONES
VACÍOS
IMPUESTOPREDIAL
SERVICIO P EAGUA
CONSERVACIÓN
MANTENIMIENTO
ADMINISTRACIÓN
RENTABRUTAMENSUAL $
23,876
*
%
1,990
2,686
0
549
0
478
833
1125
000
230
000
200
ENERGÍAELÉCTRICA
DEDUC FISCALES
OTROS
BASEGRAVABLE
SOMA!
%
0
165
1,228
5,703
200
5,868
7,096
000
0 69
5 14
23 89
084
24 58
29 72
TASAS PARA CAPITALIZACIÓN DB RENTAS
TASAS
11.375%
12.00%
30-35
35-40
+ de40
DEFICIENTE
MALO
MUYMALO
RUINAS
REGULAR
DEFICIENTE
MALO
SIN USO
DEFICIENTE
INADECUADO
MALO
PÉSIMO
25-30
20-25
15-20
INTER.COM
INTERM RESID
INT COMER.
7.O0O%
7.635%
8.250%
8.875%
9.600%
10.126% |
0-5
5-10
10-15
15-20
20-25
25-30
MUYBUENO
X
BUENO
REGULAR
BUENO
X
ADECUADO
ADECUADO
X
REGULAR
40-45
35-40
X
30-35
ESQ COM
X
CAS RESID
ESQ RESID
10.750%
CONCEPTO
EDADa&o*
CONSERVACIÓN
USO GENERAL
PROYECTO
VIDA ÚTIL REMANENTE
UBICAC MANZANA
ZOHA DE UBICACIÓN
USO DE SUELO
NUEVO
OPTIMO
OPTIMO
(+)de50
MANZANERO
EXCLUSIVA
EXCLUSIVO
EXCELENTE
EXCELENTE
MUYBUENO
MUYBUENO
BUENO
45-50
CAB COMER
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
MUYBUENO
MUYBUENO
TIPO DE CONSTRUCCIÓN
IMPORTACIÓN
EXCELENTE
MUYBUENA
VIALIDADES
EXCELENTE
MUYBUENAS
BUENAS
( ) de 15
INT RESID
BUENA
MEDIANA
MEDIABAJA
BAJA
X
PROLETARIA
BUENO
X
MEDIANO
MEDIOBAJO
BAJO
PROLETARIA
A
BUENA
X
MEDIANA
ECONÓMICA
MALA
MUY MALA
RUINOSA
X
ACEPTABLES DEFICIENTES
MALAS
MUYMALAS
PÉSIMAS
REGULARES
X
SUMADE PUNTOS
CAPITALIZACIÓN
0
0 7000%
0
1
2
6
0
0
1
0 7625%
0 8250%
0 8875%
0 9500%
10125%
10750%
1 1375%
'
0
1 2000%
TASA RESOLTARTE :
TASADE MERCADO- [|1 Deducc)xl2xlO0xVaLUnit Renta))/(VaL Unit Mercada)
12 6 6 0 %
TASADECOSTOS- (RENTABRUTAMENSUALi(l Deducc)jtl2)/Valor Costos
11 160%
PROMEDIODETASASRESULTANTES
1109%
TASADE CAPITALIZACIÓNA USAR
9 438%
RENTABRUTAMENSUAL
23,880
% DE DEDUCCIONES
29 7 2 %
RENTANETAMENSUAL
16,783
RENTANETAANUAL
201,394
CAPITALIZANDO LARENTANETAANUAL AL
9.4375%
RESULTA UNVALORDE CAPITALIZACIÓN DE
2,133,980
RESULTADO DEL ENFOQUE D E INGRESOS :
Pagina 12de21
$
||
2,133,980
AVALUÓ INMOBILIARIO
AvalúoNo.
04354/2003
X . - R E S UM E N DEVALORES
RESULTADODEVALORESESTIMADOS:
COMPARATIVO DEMERCADO :
$
*
*
*
27.72%
VALOR FÍSICO ODE COSTOS :
33.11%
INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DERENTAS):
39.17%
INCIDENCIA PROPORCIONAL DEVALORES :
1,510,538
1,803,886
2,133,980
1,851,845
XI.-CONSIDERACIONES PREVIAS ALA CONCLUSIÓN
DEACUERDOALAB CARACRTBRISTLXA8 ANTESDESCRITAS,ALAINVESTIGACIÓNTANÁLISISDELAZONAES
RELACIÓNALAOFERTATDEMANDAENOFERTASTVENTAS,ASICOMOALOSPARÁMETROSACTUALESDECOSTOS
DEURBANIZACIÓNBINFRAESTRUCTURA, ALTIPODETERRENOCONRELACIÓNALAZOMADESUUBICACIÓN,
CONSIDERAMOS COMOVALORCOMERCIALELVALORDEMERCADOABENTADOENESTEENFOQUE
Xn.-COKCLÜ8IóF
VALOR
$
COMERCIAL
1,852,000
UNMILLÓN OCHOCIENTOS CINCUENTAYDOS MIL PESOS0 0 / 1 0 0 M.N.
ESTACANTIDADREPRESENTA ELVALOR COMERCIALALDlA:
14 d e Enero de 2003
VALORREFERIDOAL:
BANCO MERCANTIL DEL NORTES.A.
GRUPO FINANCIERO BANORTE
INSTITUCIÓN DEBANCA MÚLTIPLE
FUNCIONARIO AUTORIZADO
VALUADOR
Ing. Roberto Mauricio Caballero Guerrero
ESPECIALIDAD:INMUEBLES
REGISTROANTELAINSTITUCIÓN:
GFBCIN062
ROTA:ELPRESENTEAVALÚONOTENDRÁVALIDEZPARAPISESDISTINTOSDELOESPECIFICADOEHELPROPÓSITO,DEBERÁ
CONTENERSELLOYFIRMADE LOSFUNCIONARIOS AUTORIZADOS,ASIMISMOCONSTADEONTOTALDE15
PAGINASNUMERADASENFORMAPROGRESIVA.
Pagina 13de21
CriterioslegalesycomercialesdelavaluaciónenMéxico,unapropuestapara apoyarla
función delosvaluadoresprofesionales
FORMATODEAVALUÓDEBANCO
SCOTIABANKS.A
FormatoAvaluó
AVALÚO N ° :
^ Scotiabank Inverlat
AVALÚO INMOBILIARIO
I.- ANTECEDENTES
Institución que practica el avalúo: Banco X.
solicitante del Avalúo:
/aluador:
Especialidad :
Registro de la Institución :
:
Fecha d e Inspección :
echa del Avalúo :
inmueble que se Valúa:
Jbícacíón del I n m u e b l e :
No
Calle :
Colonia :
Código Postal
Estado :
légimen de Propiedad,
•ropietario del I n m u e b l e
) b j e t o del Avalúo :
>ropósito del Avalúo:
4o d e Cuenta Predial:
:uenta Catastral :
4 o d e Cuenta del Agua:
I I . - CARACTERÍSTICAS URBANAS
Gasificación d e la Zona:
"¡pos de construcción
lominante:
ndice de saturación
m la zona :
'oblación :
lontaminación a m b i e n t a l :
Isodel Suelo :
fías d e Acceso e Importancia de las mismas :
iervicios públicos :
Iquipamiento Urbano :
Interior :
Delegación ó
Municipio :
FormatoAvaluó
I I I . - TERRENO
CROQUIS DEUBICACIÓN
Ubicación del Predio:
|
TRAMO DECALLES,CALLESTRANSVERSALES, LIMÍTROFESYORIENTACIÓN:
Colindancias:
Noreste :
Noroeste :
Sureste :
Suroestej
SUPERFICIE TOTAL SEGÚN:
Configuración y Topografía:
Características Panorámicas y / o Urbanas :
Densidad Habitacional Permitida:
Intensidad deConstrucción :
Servidumbres o Restricciones:
I V . - DESCRIPCIÓN GENERAL
Uso Actual :
DESCRIBIR AMPLIAMENTE
Tiposdeconstrucción :
CalidadyClasificación delaConstrucción :
Númerodeniveles :
Edadaproximada delaconstrucción enaños:
Vida útil remanente enaños :
Vida Totalenaños:
Estado deconservación-.
Calidaddelproyecto :
Unidades rentables osusceptibles derentarse:
2
V.-ELEMENTOSPELACONSTRUCCIÓN
Obra Negra
(Describir ampliamente para cada tipo constructivo)
Cimentación:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Azoteas :
Bardas:
Revestimientos y Acabados Interiores.
Aplanados:
Plafones:
Lambrines:
Pisos:
Zoclos :
Escaleras:
Pintura:
Recubrimientos
Especiales:
Carpintería:
Puertas
Guardarropa
Lambrines o Plafones:
Pisos:
Instalaciones hidráulicas y sanitarias:
Muebles de baño :
I n s t . Eléctrica:
FormatoAvaluó
Puertas y ventanería
Herrería
Vidriería:
Cerrajería:
Fachada:
Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias :
Instalaciones especiales:
Elevadores, y montacargas, escaleras electromecánicas, Equipos de aire acondicionado oaire lavado,
Sistema hidroneumático,
Calefacción, Subestación eléctrica, Pararrayos, Equipos contra incendio, Cisternas, fosas sépticas,
pozos de absorción, plantas detratamiento, Pozos artesianos, aljibes, equipos de bombeo.
Elementos Accesorios:
Caldera, Depósito de combustible, Espuela de ferrocarril, Pantalla de proyección, Planta de emergencia,
Butacas, Sistema de aspiración central, Bóveda de seguridad, Sistema de intercomunicación.
Equipos de seguridad y circuito cerrado deT. V.
Obras complementarias:
Bardas, celosías, Rejas, Patios y andadores, Marquesinas, Pérgolas, Jardines, Fuentes y espejos de agua
Terrazas y balcones,Cocinas integrales, Riego po aspersión,Albercas y chapoteaderos, Sistemas
de sonido ambiental.
V I . - CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
Definiciones:
Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes del avalúo:
V I I . - APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO PE MERCADO
Resultado por enfoque comparativo de mercado $
Valor comparativo de mercado
4
FormatoAvaluó
V I I I . - APLICACIÓN DEL ENFOQUE DECOSTOS
a) Del Terreno:
LoteTipo Predominante: XXXX.00m 2
$/m*
ValoresdeCalle odeZot
Indiviso
Valor Unitario Medio de Terreno:
b) Delas Construcciones:
Tipo
Descripción
Superficie
V.R.N.
suma
Demérito
suma
V.N.R.
Valor
Suma
Suma
c} A r e a s , construcciones e instalaciones comunes (Sólo e n condominios):
Clave |
Descripción
|
Cantidad
| Valor Unitario |
Demérito
V . Unitario
Valor
Neto
Parcial
Suma
Proindiviso
Indiviso
Instala iciones especiales yobras c o m p l e m e n t a »
Clave
Descripción
Cantidad
as privativas :
Valor Unitario
Demérito
2
V. Unitario
Neto
Suma
m , p z a . It, m3
Valor
Parcial
Resultado del enfoque de costos ( a + b + c ) :
Valor Físico ó Directo
IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS
Tipo
Clasificación
Renta
$/m2
Superficie
Mensual
o Cantidad
Suma
BrutaTotal Mensual, Estimada y Redondeada
$
Importe de Deducciones
$
Renta Neta Mensual
$
Renta Neta Anual
Capitalizando la Renta NetaAnual,a.una.tasadel
Resulta un valor de Capitalización de:
$
Aplicable al caso
$
5
FormatoAvaluó
Resultado del enfoque de ingresos:
Valor de Capitalización :
Años
Meses
5
3
$
DEDUCCIONES
a) Vacíos:
b) Impuesto Predial (Base Renta):
c) Servicio de Agua (En su caso):
d) Conserv. Mantenimiento:
e) Administración:
f) Energía Eléctrica (En su caso):
g) seguros:
h) Otros: IMPREVISTOS
i) Depreciación Fiscal:
j ) Deduc. Fiscales ( b + c + d + e + f + g ) :
k) Impuesto sobre la renta :
SUMA ( a + h + j + k ) :
En Números Redondos :
X . - RESUMEN
n Resultados por enfoque:
Comparativo de mercado (Valor comparativo de Mercado)
Costos ( V a l o r Físico o Directo)
Ingresos (Valor de Capitalización de Rentas)
$
$
$
X I . - CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN
Declarciones:
X I I . - CONCLUSIÓN
Valor Comercial en Números Redondos :
$
PESOS 00/100 M.N.
Esta cantidad representa el valor comercial al día :
X I I I . - VALOR REFERIDO (En su caso)
echa a referir :
Factor :
Valor $
índice anterior :
índice actual :
6
FormatoAvaluó
SCOTIABANK INVERLAT, S.A.
INST1TUCUIÓN DEBANCA MÚLTIPLE
GRUPOFINANCIERO SCOTIABANK INVERLAT
Nombre:
Especialidad :
REG.INST. BIN:
7
FormatoAvaluó
MEMORIA FOTOGRÁFICA
8
FormatoAvaluó
Inmuebleubicadoencallexxxxxxxxxxxxxxxxx
FormatoAvaluó
MERSUELO
b). Inmuebles que hayan sido rentados oque seencuentren ofertándose en renta
Datos del inmueble que sevalúa
Ubicación :
Sup. Terr :
Sup. Const :
Edad :
Caract :
Caso 1
Calle
N°
Colonia
Teléfono
Sup.
Sup.
Terr. Const.
Informante
1
|xxxxxxxx
Características :
XXX
XXXXXXXX
XXX
XXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
2
xxxxxxxx
Características :
XXX
XXXXXXXX
XXX
XXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
3
xxxxxxxx
Características :
1
XXX
XXXXXXXX
XXX
XXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
Caso
Oferta
$
Sup.
Const.
m*
$/m*
$/m*
Factores de Homologación
FRe
!
1
2
3
Valor homologadojf
|En N.R.:
Factores autilizar (entre otros pueden ser:)
bicación : Incluye ladiferencia delosserviciosy/oentorno entre elinmueble valuado yelcomparable.
3lidad : Incluye lasdiferencias en calidad deacabados, instalaciones especiales.
Jad :
Serefiere a lasdiferencias deedad entre elinmueble valuado y elcomparable
so :
Se refiere alaprovechamiento delinmueble encuanto aespacios constructivos, iluminación,etc.
egociaciónFactor de negociación
tro :
Especificar elmotivo delfactor
||
|
FormatoAvaluó
MERSUELO
ANÁLISIS COMPARATIVO PE MERCADO PARA ELTERRENO
1
a ) . Inmuebles que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose para su venta
Datos del inmueble que se valúa
Ubicación :
Sup. Terr :
Sup. Const :
Edad :
Caract :
Caso
Calle
N°
Colonia
Informante
Teléfono
1
xxxxxxxx
xxx
xxxxxxxx
xxxxxxxx
xxxxxxxx
2
xxxxxxxx
xxx
xxxxxxxx
xxxxxxxx
xxxxxxxx
3
xxxxxxxx
xxx
xxxxxxxx
xxxxxxxx
xxxxxxxx
Caso
1
1
Oferta
$
Sup.
m2
$/m*
Factores de Homologación
I
1
$/m*
|
FRe
2
3
Valor homologado:
|EnN.R.:
Factores a utilizar (entre otros pueden ser:)
na :
Incluye la diferencia de losservicios y/o entorno entre el inmueble valuado y el comparable.
icación : Implica la ubicación en la manzana
perficie : Eselfactor que resulta de la relación de superficie respecto al lote moda y/o valuado
rma :
Eselfactor que resulta de calificar la irregularidad del predio comparable respecto al valuado
gociaciónFactor de negociación
ro :
Especificar el motivo del factor
|[
|T
|
FormatoAvaluó
MERCONSTY RENTA
). Inmuebles que hayan sido rentados oque se encuentren ofertándose en renta
Datos del inmueble que se valúa
Ubicación :
Sup.Terr :
Sup. Const :
Edad :
Caract :
Caso
N°
Calle
Colonia
Sup. Sup. Teléfono
Terr. Const.
xxxxxxxx
XXX
XXX
Informante
1
|xxxxxxxx
aracteristicas :
xxx
xxxxxxxx
2
xxxxxxxx
aracteristicas :
XXX
xxxxxxxx
XXX
XXX
xxxxxxxx
xxxxxxxx
3
xxxxxxxx
aracteristicas :
XXX
xxxxxxxx
XXX
XXX
xxxxxxxx
xxxxxxxx
Caso
Oferta
$
1
Sup.
Const.
m2
xxxxxxxx
$/m2
Factores de Homologación
$/m*
1
1
1
FRe
2
3
Valor homologado^
En N.R.:
actores a utilizar (entre otros pueden ser:)
:ación : Incluye la diferencia de losservicios y/o entorno entre el inmueble valuado y el comparable.
jad : Incluye las diferencias en calidad de acabados, instalaciones especiales.
i:
Se refiere a las diferencias de edad entre el inmueble valuado y el comparable
:
Se refiere al aprovechamiento del inmueble en cuanto aespacios constructivos, iluminación, etc.
ociaciór Factor de negociación
i:
Especificar el motivo del factor
FormatoAvaluó
MERCONSTYRENTA
ANÁLISIS COMPARATIVO DEMERCADO PARA LAS CONSTRUCCIONES
) . Inmuebles que hayan sido vendidos oque se encuentren ofertándose para su venta
Datosdel inmueble que se valúa
Ubicación :
Sup.Terr :
Sup. Const :
Edad :
Caract :
Caso
N°
Calle
Colonia
Informante
Sup. Sup. Teléfono
Terr. Const.
1
|xxxxxxxx
aracteristicas :
XXX
XXXXXXXX
XXX
XXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
2
xxxxxxxx
aracteristicas :
XXX
XXXXXXXX
XXX
XXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
3
xxxxxxxx
aracteristicas :
XXX
XXXXXXXX
XXX
XXX
XXXXXXXX
XXXXXXXX
Caso
Oferta
$
1
Sup.
Const.
m2
$/m*
$/m2
Factores de Homologación
1
I
FRe
2
3
Valor homologado^
[En N.R.:
íctores a utilizar (entre otros pueden ser:)
ación : Incluye la diferencia de losservicios y/o entorno entre el inmueble valuado y el comparable.
jad : Incluye las diferencias en calidad de acabados, instalaciones especiales.
J:
Se refiere a las diferencias de edad entre el inmueble valuado y el comparable
:
Se refiere al aprovechamiento del inmueble en cuanto aespacios constructivos, iluminación, etc.
ociaciór Factor de negociación
»:
Especificar el motivo del factor