RESUMEN GENERAL DE VALUACIÓN Portafolio

RESUMEN GENERAL DE VALUACIÓN
Portafolio Inmobiliario de Terrenos
CEMENTOS ARGOS S.A.
Mayo de 2011
Accelerating success
Contenido
1.
1.
Presentación
2
2.
Alcance y Proceso de Valoración
3
3.
Condiciones, Limitantes y Contingencias
4
4.
Definiciones
6
5.
Metodología de Valuación
8
6.
Resumen General de Valores
9
7.
Portafolio de Inmuebles
10
A.
Riomar
10
B.
Barú
12
C.
Otros Área Metropolitana de Barranquilla
14
D.
Otros Inmuebles
20
8.
Acerca de Colliers International
30
9.
Equipo de Trabajo
31
2
Presentación
El presente documento corresponde al resumen del trabajo de
valoración adelantado por el equipo de valuación de Colliers
International encargado por CEMENTOS ARGOS S.A. con el
fin de determinar el valor de mercado del portafolio de terrenos
localizado en los departamentos de Atlántico, Bolívar,
Magdalena, La Guajira, Sucre, Antioquia y Valle del Cauca,
Colombia a Mayo de 2011.
Inicialmente se exponen el alcance y limitaciones del trabajo
realizado con el fin de contextualizar las metodologías de
trabajo empleadas en el proceso de valoración. Posteriormente
se dan a conocer los resultados consolidados de la valuación
tanto para el portafolio como de manera individual.
Finalmente, se hace referencia a Colliers International, así
como a la formación y acreditaciones de los profesionales
encargados de llevar a cabo el proceso de valuación.
2.
Alcance y Proceso de Valoración
Durante la ejecución de la valuación del portafolio
encomendado el equipo de valuadores de Colliers International
realizó las siguientes actividades:
Visita de inspección física a las propiedades y su entorno, los
días 26, 27 y 28 de Enero de 2011. CEMENTOS ARGOS S.A.
proporcionó información de las propiedades incluyendo
dimensiones generales de los terrenos y documentación legal.
Las fotografías e información adicional de las propiedades,
fueron obtenidas durante la visita de inspección, realizada por
el equipo de valuadores de Colliers International.
La revisión y análisis de la información disponible en el
mercado inmobiliario, la investigación de la información de
mercado con respecto a operaciones realizadas en venta u
ofertas de inmuebles que puedan ser comparables a los
inmuebles en estudio y de las condiciones para el desarrollo
hipotético de un proyecto inmobiliario fueron realizadas por
Chris Maugeri, Carlos Acevedo, Jairo Gonzalez y Mauricio
Montanez.
Verificación y revisión de las normas urbanísticas aplicables al
desarrollo inmobiliario de las diferentes municipalidades en
cuanto a uso del suelo y normatividad general de densidades y
edificabilidad.
3
La información sobre operaciones cerradas y ofertas en el
mercado se obtuvo de diversas fuentes como la base de datos
de Colliers International, el mercado abierto de compraventa y
entrevistas con corredores, propietarios, desarrolladores y
autoridades.
Donde fue posible, se ratificó toda la información involucrada
en el proceso de realización del reporte.
Preparación de los reportes en cumplimiento del objetivo
planteado.
Para desarrollar la opinión de valor, los valuadores han
completado el proceso de análisis como lo definen los
requerimientos de los estándares de USPAP (Uniform
Standards of Professional Appraisal Practice).
3. Condiciones, Limitantes y Contingencias
No se ha realizado ningún tipo de investigación legal de las
propiedades. No nos hacemos responsables por la descripción
legal de las propiedades que se valúan o cualesquiera
aspectos legales, incluyendo aquellos que surjan de los títulos
de propiedad o gravámenes. Se considera que los títulos de
propiedad están correctos y las propiedades son
comercializables en tanto no se indique lo contrario. Se asume
que los inmuebles están libres de embargo, subsidio, invasión
u otros gravámenes hasta que no se indique lo contrario.
La información proporcionada por terceros en la cual está
basado la valoración realizada, es considerada confiable pero
no nos hacemos responsables por la veracidad de la misma.
Ninguna garantía está dada con respecto a la veracidad y
exactitud de la información, sin embargo, el máximo esfuerzo
fue realizado para comprobar su veracidad.
El valor de mercado estimado que contiene este reporte
excluye específicamente el impacto de los daños estructurales
o contaminación ambiental resultados de temblores u otras
causas de fuerza mayor. Es recomendable que el lector de
este reporte consulte con especialistas calificados en
Ingeniería Civil y/o Químico Industrial para la evaluación de
posibles defectos o fugas de químicos al subsuelo. La
existencia de los mismos podría tener un gran impacto en el
valor del mercado.
4
Las dimensiones y áreas de las propiedades fueron obtenidas
del propietario y no han sido verificadas legalmente ni por
levantamiento con peritos calificados o no calificados. Los
mapas o dibujos incluidos en este reporte, están intentados
solamente para asistir al lector en visualizar las propiedades, y
no se asume responsabilidad por su exactitud.
Ningún tipo de estudio de suelo o geológico fue realizado en
conjunto con este reporte, así como tampoco se realizó una
investigación sobre el subsuelo en cuanto a la existencia de
agua, ductos de petróleo, gas, u otros minerales y las
condiciones de derecho de uso.
De no ser que se afirme en este reporte, no se observó ningún
material peligroso, presente o cerca de las propiedades, sin
embargo, no estamos calificados para detectar tales
sustancias. La presencia de sustancias peligrosas, tales como
asbestos, aislantes o desperdicios tóxicos, pueden afectar el
valor de las propiedades. Las estimaciones de valor
presentadas son predicadas bajo el supuesto de que no
existen tales substancias; sobre, dentro, o cerca de las
propiedades, lo que ocasionaría que perdiera valor. Ninguna
responsabilidad se asume por tales condiciones o por el
conocimiento de expertos o ingenieros al descubrirlos. El
cliente deberá consultar un experto en este campo si desea
mayor información sobre el mismo.
Ningún estudio de impacto ambiental fue realizado. Se asume
que todas las licencias requeridas, certificados de ocupación,
consentimientos u otras normas legislativas o administrativas
de entidades locales, regionales o gubernamentales así como
de entidades u organizaciones se hayan obtenido, se pueden
volver a tramitar o renovar con el valor estimado en el que se
basa este reporte.
Se asume que existe cumplimiento total en cuanto a todas las
leyes pertinentes al uso de suelo, ocupación, ambientales,
leyes similares y regulaciones a nivel federal, estatal y local,
hasta que se indique lo contrario.
Los profesionales que intervenimos en la realización del
reporte, no tenemos responsabilidad de la integridad de la
estructura de la propiedad incluyendo lo establecido por los
requerimientos específicos del gobierno local, departamental o
nacional, tales como: incendios, construcción y seguridad,
temblores y ocupación, o cualquier defecto físico que no fue
notorio durante la inspección del valuador.
El valor o valores presentados en este reporte están basados
en las premisas antes descritas y sólo son válidas para el
propósito o propósitos antes mencionados.
5
La fecha en la cual se expresa el resultado del estudio que
aplica en este reporte se relaciona en la carta de presentación.
La opinión está expresada en pesos colombianos y en dólares
de los Estados Unidos de Norteamérica a la TRM de 1USD =
COP $1.900.
Carlos Acevedo, Chris G. Maugeri, Jairo Gonzalez y Mauricio
Montanez no serán requeridos para dar testimonio o asistencia
en juicios y tribunales o cualquier otro litigio por razón de este
reporte. A menos que se haya convenido previamente.
Este reporte no será distribuido a terceros de cualquier forma
sin el consentimiento y aprobación por escrito de Colliers
International.
4. Definiciones
Bienes Estudiados
Dominio Pleno
Propiedad absoluta sin ser afectado por ningún otro interés
solamente el de los tres poderes de Gobierno.
efectivo anuales (positivos o negativos) durante un período
determinado de tiempo, además del ingreso neto producto de
la venta hipotética de la propiedad al final del horizonte de
inversión.
Definiciones Generales
Enfoque de Comparables de Mercado
Examina el costo de la adquisición de propiedades de
sustitutas igualmente deseables y valiosas, indicadas por las
transacciones de propiedades comparables, dentro del área de
mercado. Se comparan las características de las propiedades
de venta a la propiedad de sujeto sobre la base de tiempo y
características tales como la ubicación, el tamaño y la calidad
de las construcciones, características de diseño y potencial de
la propiedad de generación de ingresos.
La selección de la tasa de descuento o la tasa interna de
retorno se basa en la comparación a la propiedad sujeto otras
oportunidades de inversión en bienes raíces, así como otras
formas de inversiones. Algunos de los puntos de referencia
más común en la selección de la tasa de descuento son los
rendimientos actuales sobre bonos de largo plazo y las tasas
de interés de la hipoteca.
Tasa de Descuento
Es una tasa de rendimiento que se utiliza para convertir pagos
futuros en valor presente.
Análisis de Flujos Descontados
Ofrece una oportunidad para el crecimiento anticipado de
cuenta o disminución en ingresos durante el término de un
período de retención designado. Más concretamente, el valor
de la propiedad es equivalente al valor descontado de
beneficios futuros. Estos beneficios representan los flujos de
6
Tiempo de Exposición
Es el tiempo de comercialización de la propiedad estimado
antes de una venta hipotética a valor de mercado en la fecha
efectiva de valuación. El Tiempo de Exposición razonable es
un elemento necesario de una definición de valor de mercado,
pero no es una predicción de una fecha específica de venta.
Mayor y Mejor Uso
El propósito de un análisis de mayor y mejor uso es
proporcionar una base para la valuación del bien. Mayor y
mejor uso está definido por el Appraisal Institute como:
“El uso legal y razonablemente probable de un terreno
vacante o propiedad construida, que sea físicamente
posible, que esté adecuadamente soportado por un grupo
de consumo, que sea financieramente factible y que
resulte en el mayor valor de la propiedad.”
Enfoque de Ingresos
Para valuar se utiliza para estimar el valor de propiedades
generadoras de ingresos o de inversión.
Tasa Interna de Retorno
Es la tasa de rendimiento generada o esperada durante el
período en el que se posee la propiedad. Se aplica a todos los
beneficios futuros esperados, incluyendo el producto de la
venta al final del periodo de retención. La TIR es la tasa de
descuento que hace que el valor presente neto de una
inversión sea igual a cero.
Valor de Mercado
Los “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice”
utilizados por el Appraisal Institute definen el valor de Mercado
como: “el precio más probable que una propiedad puede
tener en un mercado abierto y competitivo, bajo todos los
requisitos y condiciones para una venta justa; en donde el
comprador y el vendedor actúan de manera prudente e
inteligente, y asumen que el precio no está afectado por
motivaciones inadecuadas o poco evidentes.
7
Implícitamente en esta definición está la consumación de
la venta en la fecha especificada y el traspaso del título de
vendedor a comprador bajo estas condiciones:
Comprador y vendedor están normalmente motivados;
- Ambas partes están bien informadas y actúan en lo que
consideran su mejor interés.
- Un tiempo razonable de colocación es considerado en el
mercado abierto.
- Los pagos son realizados en efectivo en la moneda local o en
términos de un arreglo financiero que sea comparable .
- El precio representa la propiedad vendida sin haber sido
afectada por intereses especiales, financiamiento o ventaja de
cualquier persona asociada con la transacción.
Tiempo razonable de exposición
El Tiempo de exposición siempre precede a la fecha efectiva
de valuación. Puede ser definido como:
"El tiempo estimado que una propiedad estaría ofertada
en el mercado abierto antes de la consumación hipotética
de la venta a partir de la fecha del avalúo. Es un análisis
retrospectivo basado en eventos pasados y asumiendo un
mercado abierto y competido.”
Tasa de Rendimiento
Es aplicada a una serie de ingresos individuales para obtener
el Valor Presente de la ejecución de un proyecto.
5. Metodología de Valuación
Enfoque de Comparables de Mercado
Examina el costo de la adquisición de propiedades de
sustitutas igualmente deseables y valiosas, indicadas por las
ofertas y/o transacciones de propiedades comparables, dentro
del área de mercado. Se comparan las características de las
propiedades de venta a la propiedad de sujeto sobre la base de
tiempo y características tales como la ubicación, el tamaño y el
potencial urbanístico de la propiedad.
Residual o Potencial de Desarrollo
El método residual permite establecer el valor del terreno a
partir del desarrollo hipotético de un proyecto inmobiliario
teniendo en cuenta las normas urbanísticas aplicables y
estimando el mejor y óptimo aprovechamiento. Al ingreso por
ventas que genera la ejecución del proyecto se deducen los
costos de desarrollo y la utilidad esperada, determinando la
fracción del ingreso neto la cual se capitaliza para indicar el
valor de la tierra. Más concretamente, el valor de la propiedad
es equivalente al valor descontado de beneficios futuros. Estos
beneficios representan los flujos de efectivo anuales netos
(positivos o negativos) durante el período de tiempo estimado
para la ejecución de un proyecto inmobiliario.
La selección de la tasa de descuento o la tasa interna de
retorno se basa en la comparación de la propiedad sujeto otras
8
oportunidades de inversión en bienes raíces, así como otras
formas de inversiones. Para el caso se desarrolló el modelo
CAPM con los fundamentales de la economía colombiana y de
CEMENTOS ARGOS S.A. definiendo una tasa de descuento
de 12,20%.
6. Resumen General de Valores
MUNICIPIO
GLOBO DE TERRENO
RIOMAR
INSIGNARES
BARRANQUILLA
VOLADOR
SANTA ISABEL
MIRAMAR
CARTAGENA
BARÚ
NISPERALES
PUERTO COLOMBIA
SAN JUAN DE DIOS
CANTERAS OCHOA
AGUAS VIVAS
TUBARÁ
EL MORRO
CAÑO DULCE
SABANALARGA
BOCATOCINO
DON JACA
SANTA MARTA
RECOVECO
CIÉNEGA
POCIGUEYCA - LA PEDRERA
SEVILLA
TOSNOVAN-GUACAMAYAL
RIOHACHA
PUNTA DELFÍN
SINCELEJO
LA ESPERANZA - MINAS CIAL
CALI
PANCE - MINAS LILI
TOTAL PORTAFOLIO
9
ÁREA
(Has.)
769,2
104,7
184,1
107,2
5,0
1.151,2
132,2
400,0
292,8
125,6
325,0
43,2
62,0
36,3
76,7
461,0
62,0
72,0
15,2
815,9
5.242
ÁREA (m²)
7.692.244
1.047.084
1.841.060
1.072.230
50.206
11.512.000
1.322.194
4.000.000
2.928.453
1.255.878
3.250.494
432.247
620.000
363.029
767.316
4.610.000
620.000
720.000
151.875
8.159.000
52.415.310
VALOR TOTAL
COP ('000 $)
VALOR
VALOR TOTAL VALOR UNIT.
UNIT.
USD ('000 $)
USD ($/m²)
COP ($/m²)
$ 1.377.733.550
$ 49.996.612
$ 82.423.482
$ 79.334.428
$ 15.061.800
$ 1.005.119.666
$ 36.753.000
$ 179.107
$ 47.748
$ 44.770
$ 73.990
$ 300.000
$ 87.311
$ 27.797
$ 725.123
$ 26.314
$ 43.381
$ 41.755
$ 7.927
$ 529.010
$ 19.344
$ 94,27
$ 25,13
$ 23,56
$ 38,94
$ 157,89
$ 45,95
$ 14,63
$ 116.584.800
$ 14.245
$ 61.360
$ 7,50
$ 13.001.976
$ 4.322.468
$ 3.100.000
$ 16.185.000
$ 7.257.651
$ 2.305.000
$ 310.000
$ 3.600.000
$ 75.938
$ 70.167.400
$ 2.883.332.771
$ 4.000
$ 10.000
$ 5.000
$ 44.583
$ 9.458
$ 500
$ 500
$ 5.000
$ 500
$ 8.600
$ 55.009
$ 6.843
$ 2.275
$ 1.632
$ 8.518
$ 3.820
$ 1.213
$ 163
$ 1.895
$ 40
$ 36.930
$ 1.517.544
$ 2,11
$ 5,26
$ 2,63
$ 23,46
$ 4,98
$ 0,26
$ 0,26
$ 2,63
$ 0,26
$ 4,53
$ 28,95
7. Portafolio de Inmuebles
A. RIOMAR
1. Localización
Zona noroccidental de la Ciudad de Barranquilla y Zona Nor
oriental del Municipio de Puerto Colombia, sector de Riomar,
terrenos sin desarrollar.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito
Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del
Decreto No. 0154 de 2000 y el Acuerdo No. 003 de 2007, y el
Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Puerto
Colombia los inmuebles se reglamentan en zonas de uso
predominantemente residencial con áreas institucionales, de
comercio e industria
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $1’377.733’550.000
UN BILLÓN TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS
TREINTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL PESOS
COLOMBIANOS
USD $725’122.921
SETECIENTOS VEINTICINCO MILLONES CIENTO VEINTIDOS MIL
NOVECIENTOS VEINTIÚN DÓLARES
10
MERCADO INMOBILIARIO DE BARRANQUILLA
Durante los últimos años el mercado inmobiliario de
Barranquilla ha presentado un proceso de expansión y
crecimiento en todos los segmentos del mercado.
Particularmente el sector residencial en la zona norte de la
ciudad mantiene una dinámica única tanto en los niveles de
desarrollo como de planeación urbanística, los cuales derivan
en bases sólidas para su consolidación en el corto, mediano y
largo plazo, con niveles de oferta estables y crecimientos
anuales de la demanda superiores a los de otras ciudades
importantes del país como Bogotá y Medellín.
De otro lado, el mercado de inmuebles comerciales (locales,
bodegas y oficinas) mantiene un comportamiento heterogéneo
donde se destaca la expansión de los complejos industriales y
zonas francas en el Área Metropolitana de Barranquilla para
atender la demanda del sector manufacturero. Aunque los
segmentos de oficinas y locales comerciales registran ritmos
moderados de crecimiento, estos últimos se consolidarán en el
mediano y largo plazo en la medida en que la ciudad y
particularmente la zona norte, mantengan una visión
internacional en su desarrollo.
Globo Riomar Cementos Argos S.A.
11
B. BARÚ
1. Localización
El globo de terreno tiene frentes sobre el área continental del
sector de Barú hacia el extremo suroriental, la bahía de
Cartagena al norte y noreste, y el Mar Caribe hacia el suroeste
y norte.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito
Turístico y Cultural de Cartagena de Indias reglamentado a
través del Decreto No. 0977 de 2001 y el Acuerdo No. 033 de
2007, los inmuebles que componen el Globo denominado
“Barú” estos se reglamentan como Área de Actividad en Suelo
Rural Suburbano con Usos Principales Turístico, Residencial y
de Vivienda Temporal.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $1’005.119’666.267
UN BILLÓN CINCO MIL CIENTO DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS
SESENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE PESOS
COLOMBIANOS
USD $529’010.351
QUINIENTOS VEINTINUEVE
CINCUENTA Y UN DÓLARES
12
MILLONES
DIEZ
MIL
TRESCIENTOS
MERCADO INMOBILIARIO DE CARTAGENA DE INDIAS
Cartagena de Indias corresponde a uno de los destinos
turísticos más importantes de Colombia con un sector
inmobiliario reconocido internacionalmente porque logra
combinar el atractivo histórico de la ciudad antigua, el Mar
Caribe y sus imponentes proyectos residenciales. Si bien son
reconocidos los sectores del Centro Histórico, Bocagrande,
Castillo Grande y la Zona Norte como las áreas con mayor
atractivo para la inversión inmobiliaria, la Isla de Barú viene
incursionando en el escenario como destino del desarrollo de
grandes resorts y complejos vacacionales aprovechando sus
playas de aguas cristalinas y su riqueza natural.
Emplazada al suroccidente del área urbana de Cartagena de
Indias, Barú ofrece características especiales que pueden
conjugarse con elementos de urbanismo y desarrollo
inmobiliario de clase mundial, que determinan un potencial
para redefinir el mercado inmobiliario de Cartagena de Indias y
seguir posicionando a esta zona como un destino turístico de
alcance internacional.
Desde nuestra perspectiva los proyectos turísticos de gran
escala que se planteen en la zona requerirán un desarrollo por
etapas que permita en sus inicios la creación de un destino y
posteriormente su consolidación.
13
Globo Barú Cementos Argos S.A.
C. OTROS ÁREA METROPOLITANA DE BARRANQUILLA
INSIGNARES
1. Localización
Km. 2 Vía Barranquilla-Puerto Colombia, Carretera 90A, límites
del Distrito Industrial y Portuario de Barranquilla y el Municipio
de Puerto Colombia.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito
Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del
Decreto No. 0154 de 2000 y el Acuerdo No. 003 de 2007, los
predios se reglamentan como suelo rural. Sin embargo, el Plan
de Ordenamiento Territorial del Municipio de Puerto Colombia,
define las áreas al sur de la Carretera 90A como Suelo de
Expansión Urbana - SE (Lote Arroyo León No. 3) y los predios
al norte de esta como Suelo Suburbano - SSU con zonas
donde se localiza Suelo de Protección de Arroyos - SPA.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $49.996’611.893
CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS MILLONES
SEISCIENTOS ONCE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES PESOS
COLOMBIANOS.
USD $26’314.006
VEINTISÉIS MILLONES TRESCIENTOS CATORCE MIL SEIS DÓLARES.
14
VOLADOR
1. Localización
Costado Occidental de la Av. Circunvalar a la altura del sector
de Miramar.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito
Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del
Decreto No. 0154 de 2000, los predios se reglamentan como
suelo de expansión urbana. Corresponde a un área propicia
para el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social
(VIS).
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $82.423’482.220
OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTITRÉS MILLONES
CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS VEINTE PESOS
COLOMBIANOS.
USD $43’380.780
CUARENTA Y TRES MILLONES TRESCIENTOS
SETECIENTOS OCHENTA DÓLARES.
15
OCHENTA
MIL
SANTA ISABEL
1. Localización
Costado Occidental de la Av. Circunvalar a la altura del sector
de Miramar.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito
Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del
Decreto No. 0154 de 2000, los predios se reglamentan como
suelo de expansión urbana. Corresponde a un área propicia
para el desarrollo de proyectos de Vivienda de Interés Social
(VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP).
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $79.334’428.021
SETENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES
CUATROCIENTOS VEINTIOCHO MIL VEINTIÚN PESOS COLOMBIANOS
USD $41’754.962
CUARENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO
MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS DÓLARES.
16
MIRAMAR
1. Localización
Sector de Miramar a la altura de la Avenida Circunvalar con
Calle 100 y la Carrera 43.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito
Industrial y Portuario de Barranquilla reglamentado a través del
Decreto No. 0154 de 2000, los predios se reglamentan como
suelo de urbano, con destinación predominante residencial.
Corresponde a un área propicia para el desarrollo de proyectos
de vivienda de estrato medio-alto. Debido a la topografía y
condiciones geológicas de la zona requiere tratamiento
especial para su desarrollo.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $15.061’800.000
QUINCE MIL SESENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS
COLOMBIANOS .
USD $7’927.263
SIETE MILLONES NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS
SESENTA Y TRES DÓLARES.
17
NISPERALES
1. Localización
Km. 15 Vía Barranquilla-Puerto Colombia, Carretera 90A,
jurisdicción del Municipio de Puerto Colombia.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Puerto Colombia reglamentado a través del
Acuerdo No. 003 de 2007, los predios se reglamentan como
suelo suburbano, con destinación residencial de baja densidad
(vivienda campestre). Corresponde a un área propicia para el
desarrollo de proyectos de vivienda de estrato alto. Debido a la
topografía y condiciones de vista sobre el Mar Caribe.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $36.753’000.000
TREINTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES MILLONES DE
PESOS COLOMBIANOS .
USD $19’343.710
DIECINUEVE MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL
SETECIENTOS DIEZ DÓLARES.
18
SAN JUAN DE DIOS-CANTERAS OCHOA-AGUAS VIVAS
1. Localización
Globo de terreno con acceso sobre la Carretera 90A,
jurisdicción de los Municipios de Puerto Colombia y Tubará.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Puerto Colombia reglamentado a través del
Acuerdo No. 003 de 2007 y el Esquema de Ordenamiento
Territorial del Municipio de Tubará, los predios se reglamentan
como suelo rural y de expansión urbana, con destinación
residencial de baja densidad (vivienda campestre).
Corresponde a un área propicia para el desarrollo de proyectos
de Vivienda de Interés Social (VIS). Debe adelantarse gestión
de normativa a través de Unidad de Planeamiento Rural (UPR).
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $116.584’800.000
CIENTO DIECISÉIS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO MILLONES
OCHOCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS .
USD $61’360.421
SESENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS
CUATROCIENTOS VEINTIÚN DÓLARES.
19
SESENTA
MIL
D. OTROS INMUEBLES COLOMBIA
EL MORRO
1. Localización
Globo de terreno con acceso sobre la Carretera 90A
jurisdicción del Municipio de Tubará (Departamento del
Atlántico).
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Tubará, los predios se reglamentan como suelo
rural, con destinación agropecuaria y silvopastoril. Las
posibilidades de desarrollo de proyectos residenciales y
turísticos están condicionados a la gestión de normativa a
través de Unidad de Planeamiento Rural (UPR). Debido a su
ubicación en una zona por encima de la cota 90 m. contempla
áreas de protección ambiental.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $13.001’976.000
TRECE MIL UN MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL PESOS
COLOMBIANOS
USD $6’843.145
SEIS MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL CIENTO
CUARENTA Y CINCO DÓLARES
20
CAÑO DULCE
1. Localización
Globo de terreno con vista al Mar Caribe en la zona rural del
Municipio de Tubará (Departamento del Atlántico).
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Tubará, los predios se reglamentan como suelo
rural, con destinación agropecuaria y silvopastoril. Las
posibilidades de desarrollo de proyectos residenciales y
turísticos están condicionados a la gestión de normativa a
través de Unidad de Planeamiento Rural (UPR), aunque la
distancia hasta la Carretera 90A restringe su desarrollo
inmobiliario en el corto y mediano plazo.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $4.322’468.200
CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS
SESENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS PESOS COLOMBIANOS
USD $2’274.983
DOS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS
OCHENTA Y TRES DÓLARES.
21
BOCATOCINO
1. Localización
Globo de terreno con vista al Mar Caribe en la zona rural del
Municipio de Juan de Acosta (Departamento del Atlántico).
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Juan de Acosta, los predios se reglamentan como
suelo rural, con destinación agropecuaria. Las posibilidades de
desarrollo de proyectos residenciales y turísticos están
condicionados a la gestión de normativa a través de Unidad de
Planeamiento Rural (UPR), aunque la distancia hasta la
Carretera 90A restringe su desarrollo inmobiliario en el corto y
mediano plazo.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $3.100’000.000
TRES MIL CIEN MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS
USD $1’631.579
UN MILLÓN SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y
NUEVE DÓLARES
22
DON JACA
1. Localización
Globo de terreno con vista al Mar Caribe en la zona sur
suburbana del Distrito Turístico y Cultural de Santa Marta.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito
Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta reglamentado a
través del Acuerdo No. 005 de 2000, los predios presentan las
siguientes zonificaciones: Don Jaca; Los predios Playa Doña
Blanquita y Doña Blanquita se localizan Área Residencial
Turística y Hotelera 4, el cual permite desarrollos de vivienda
en baja densidad. La normatividad permite como uso principal
el Residencial y como complementarios los usos Turístico,
Institucional, comercial.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $16.185’000.000
DIECISÉIS MIL CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS
COLOMBIANOS.
USD $8’518.421
OCHO MILLONES QUINIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS
VEINTIÚN DÓLARES.
23
RECOVECO
1. Localización
Globo de terreno con vista al Mar Caribe en la zona nororiental
del Distrito Turístico y Cultural de Santa Marta.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito
Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta reglamentado a
través del Acuerdo No. 005 de 2000, los predios presentan las
siguientes zonificaciones: Los predios Las Galias, Pitalito No. 3
y Buritaca (Recoveco, Palma Real, Mendihuaca Lote A-1,
Mendihuaca Lote A-3, Mata de Plátano se localizan en suelo
suburbano de vivienda de tipo campestre de baja densidad.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $7.257’651.336
SIETE
MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MILLONES
SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS
PESOS COLOMBIANOS
USD $3’819.816
TRES MILLONES OCHOCIENTOS DIECINUEVE
DIECIÉIS DÓLARES.
24
MIL OCHOCIENTOS
POCIHUEYCA – LA PEDRERA
1. Localización
Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio de
Ciénaga (Magdalena) sobre la vía Santa Marta-Bogotá D.C.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Ciénaga, los predios se clasifican con Uso Rural.
La Pedrera con usos de desarrollo Agropecuario Semi
Intensivo y la mayor porción en Desarrollo Agropecuario
Extensivo. El predio Pocihueyca en área de Desarrollo Minero.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $2.305’000.000
DOS MIL TRESCIENTOS CINCO MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS
USD $1’213.157
UN MILLON DOSCIENTOS TRECE MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE
DÓLARES
25
TOSNOVÁN - GUACAMAYAL
1. Localización
Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio Zona
Bananera (Magdalena) sobre la vía Santa Marta-Bogotá D.C.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Esquema de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Zona Bananera, los predios se clasifican como
Suelo Rural de explotación semintensiva en usos
agropecuarios. Debido a que los predios se encuentran en una
zona de altitud por encima de la cota 90 m. cercana a la Sierra
Nevada de Santa Marta, incluye áreas de protección ambiental.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $310’000.000
TRESCIENTOS DIEZ MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS
USD $163.157
CIENTO SESENTA Y TRES MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE DÓLARES
26
PUNTA DELFÍN
1. Localización
Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio DE
Riohacha (La Guajira) jurisdicción del corregimiento de Punta
Delfín.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el `Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Riohacha, el predio se clasifican como Suelo
Rural de explotación semintensiva en usos agropecuarios.
Debido a que se encuentra en una zona de difícil acceso, el
sector no se ha desarrollado activamente en torno a las
actividades turísticas, a pesar de contar con hermosas playas.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $3.600’000.000
TRES MIL SEISCIENTOS MILLONES DE PESOS COLOMBIANOS
USD $1’894.737
UN MILLÓN OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS
TREINTA Y SIETE DÓLARES
27
LA ESPERANZA - MINAS CIAL
1. Localización
Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio de
Sincelejo (Sucre) sector La Variante.
2. Normatividad y Entorno
De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Sincelejo, los predios se clasifican como Suelo
Rural de explotación con uso agropecuario. Debido a la
topografía no se determina potencial de desarrollo en ninguna
clase de actividad económica.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $75’937.500
SETENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL
QUINIENTOS PESOS COLOMBIANOS.
USD $39.967
TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES DÓLARES.
28
PANCE - MINAS LILI
1. Localización
Globo de terreno localizado en el área rural del Municipio de
Santiago de Cali (Valle del Cauca) en el corregimiento
denominado Pance..
2. Normatividad y Entorno
De conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial de la
Ciudad de Santiago de Cali el predio Minas Lili con 815,90
hectáreas se localiza en suelo rural con dos zonificaciones Área
Rural de Transición y Área Rural de Amortiguación. Las zonas
aledañas clasificadas como Suelo Suburbano el cual contempla
usos residenciales de vivienda campestre en parcelaciones de
baja densidad.
3. Valor de Mercado a Mayo de 2011
COP $70.167’400.000
SETENTA MIL CIENTO SESENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS
MIL PESOS COLOMBIANOS
USD $36’930.210
TREINTA Y SEIS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA MIL DOSCIENTOS
DIEZ DÓLARES
29
8. Acerca de Colliers International
Colliers International es una de las firmas más grandes de
servicios inmobiliarios corporativos en el mundo. Creada en
1976 en Australia como Colliers International Property
Consultants (CIPC) y a través de su crecimiento en Asia
Pacífico y Canadá inició un proceso de expansión que aún
continúa alrededor del mundo.
En Colombia, Bufete Inmobiliario Internacional S.A. es la
sociedad representante de Colliers International desde 1999.
Con oficinas en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla
garantizamos el cubrimiento nacional a nuestros clientes en la
prestación de servicios inmobiliarios corporativos en las áreas
de comercialización de inmuebles, representación de clientes y
propietarios, inversión inmobiliaria corporativa, consultoría y
valuación, gerencia estratégica de inmuebles y servicios
corporativos.
Basados en un concepto de Inteligencia Inmobiliaria ofrecemos
una asesoría integral basada en nuestro conocimiento y la
experiencia de una década en el sector inmobiliario corporativo
en Colombia.
Experiencia Local e Internacional
Valoración de Portafolios Inmobiliarios
30
9. Equipo de Trabajo
CHRIS MAUGERI, AACI, P.App
Director | Consulting and Advisory Division
Colliers International México
CARLOS ACEVEDO,
Senior Consultant | Consulting and Advisory Division
Colliers International México
Honors BA University of Western Ontario.
Ingeniero Civil - Appraisal Degree CCIM.
Durante los últimos 14 años, Chris ha estado involucrado en la
valoración de portafolios de inversión inmobiliaria, y sus
reportes
son
empleados
para
la
financiación,
adquisición/disposición de activos y para propósitos
regulatorios.
Más de 25 años de experiencia como valuador en México y
otros países latinoamericanos.
Dentro de sus clientes se encuentran varios fondos de
pensiones, empresas consultoras, instituciones financieras,
desarrolladores y corporaciones multinacionales, que incluyen
firmas como AIG Global Real Estate Investment, AMB,
Prudential Investment Management, Prologis, ING Real Estate,
Deutsche Bank, GE Capital Corp., entre otros.
Algunos clientes con los cuales ha trabajado en Colombia
incluyen a Grupo Éxito y Patrimonio Estrategias Inmobiliarias
31
Carlos ha estado involucrado en procesos de análisis y
valoración de terrenos, proyectos residenciales a gran escala,
centros comerciales y complejos empresariales.
Su experiencia incluye la valoración de portafolios inmobiliarios
para entidades mexicanas como Banamex (15.000 activos),
BBVA Bancomer (8.000 activos), varios fondos institucionales
de inversión inmobiliaria como Prologis (mayor desarrollador
de parques industriales de México) y Prudential Investment
Management.
Algunos clientes con los cuales ha trabajado en Colombia
incluyen a Grupo Éxito y Patrimonio Estrategias Inmobiliarias
JAIRO GONZÁLEZ
Senior | Consulting and Advisory Division
Colliers International Colombia
MAURICIO MONTAÑEZ
Senior Consultant | Consulting and Advisory Division
Colliers International Colombia
Arquitecto, Universidad Católica.
Ingeniero industrial, Esp. Portafolios de Inversión y Valoración
Jairo posee una experiencia superior a 10 años en las áreas de
Consultoría, Avalúos y Normatividad Urbanística, tiempo
durante el cual se desempeñó en el Departamento
Administrativo de Planeación Distrital como arquitecto de zona,
en la aprobación y estudio de proyectos arquitectónicos y
urbanísticos de la ciudad, así como en la asesoría relacionada
a la normatividad urbanística.
Más de 5 años de experiencia en el mercado de Finca Raíz
Corporativa. Durante los años 2007 y 2008 se desempeñó
como Analista de Investigación de Mercados, siendo
responsable de la investigación, recolección y análisis de
información para el soporte a las operaciones de Colliers
International en Colombia, así como en la elaboración de
estudios del mercado corporativo de Oficinas e Industrial en las
ciudades de Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla.
En el campo de la valuación de activos inmobiliarios, ha
participado en la valoración de portafolios inmobiliarios para
entidades gubernamentales y privadas.
Algunos clientes con los cuales ha trabajado incluyen a Grupo
Éxito, Siemens, Goodyear, Cemex, Novartis, Codensa,
Colpatria, entre otros
32
Actualmente se desempeña como Broker Senior de
Consultoría y Avalúos desarrollando avalúos comerciales,
estudios especializados de mercado y en la estructuración de
proyectos de consultoría e inversión inmobiliaria.
Algunos clientes con los cuales ha trabajado: Grupo Éxito,
Philip Morris, Cementos Argos, HSBC Colombia, Linde Group,
P&G, Philips Colombia, Servicios Nacional de Chocolates,
entre otros.
Accelerating success
Mayo de 2011