TEMA 6. Inicio, entrega y final de obra

TEMA 6. Inicio, entrega y final de obra
Gestión del Proceso constructivo
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ÍNDICE PRESENTACIÓN TEMA 6
1. Esquema general de una obra.
2. Inicio de una obra
2.1. Requisitos administrativos para el inicio de una obra
2.2. Trabajos a realizar por el Jefe de Obra previos al comienzo de una obra
3. Desactivación de la obra y tareas necesarias para la
entrega de las viviendas
4. Resolución de los repasos de obra.
5. Garantías.
6. Postventa.
7. Conclusiones y estudio de resultados.
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1. Esquema general de una obra
El desarrollo y ejecución de una obra requiere de distintas fases y un largo
periodo de tiempo, desde la toma de decisiones previas al comienzo de la
misma hasta concluir la misma con en la entrega de llaves y servicio
postventa.
ESTUDIOS DE VIABILIDAD
COMPRA SOLAR
DISEÑO PRODUCTO
PROYECTOS
LICENCIAS
PRECONSTRUCCIÓN
CONSTRUCCIÓN
DESACTIVACIÓN DE OBRA
POSTVENTA
PRE-COMERCIALIZACIÓN
COMERCIALIZACIÓN
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1. Esquema general de una obra
Se diferencian tres fases distintas a lo largo del proceso de una obra
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2. Esquema general de una obra
2.1. REQUISITOS ADMINISTRATIVOS PARA EL INICIO DE UNA OBRA
Los requisitos iniciales de una obra, se fundamentan en disponer de todo tipo de
licencias necesarias para poder comenzar con los trabajos de ejecución:
• Debe estar concedida la licencia de obras (solicitud según modelo Ayuntamiento). La solicita la promotora.
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2. Esquema general de una obra
• Solicitud de alineaciones y rasantes.
http://www.alicante-ayto.es/documentos/urbanismo/modelos/modelo_32.pdf
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2. Esquema general de una obra
• Solicitud de acometidas provisionales (luz, agua, saneamiento, teléfono)
• Solicitud de ocupaciones de vía pública con casetas de obra, acopios, grúa…
• Licencia para vallado de obra
http://www.alicante-ayto.es/documentos/urbanismo/modelos/modelo_21.pdf
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Constructivo
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2. Esquema general de una obra
• Licencia Instalación de grúa torre
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2. Esquema general de una obra
• Presentación aviso previo por parte del promotor
• Presentación apertura del centro de trabajo por parte del contratista
• Firma del Acta de Replanteo y Acta de Viabilidad (si procede)
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2. Esquema general de una obra
• Firma del Contrato Promotor y Contratista
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2. Esquema general de una obra
• Disponer en obra: Proyecto ejecución, libro de órdenes, libro de incidencias, plan de seguridad, planning de la obra, contrato, licencias y permisos...
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2. Esquema general de una obra
2.2. TRABAJOS A REALIZAR POR EL JEFE DE OBRA PREVIOS AL COMIENZO DE LA OBRA
 Establecer
metas y métodos de trabajo
¿Cómo se ejecutarán los trabajos?
¿Con qué?
¿Según que orden y cadencia?
¿Con quién?
¿Con qué dinero?
Documentos referentes a los materiales
 Con las mediciones se establece la cantidad y calidad de los materiales a colocar en
obra, haciendo listados detallados para:
Consultar precios y hacer pedidos
Elaborar planning de aprovisionamiento y cadencia
Disponer presupuesto estimativo
Base de partida para realizar comparativo entre el proyecto y lo consumido en obra
Documentos del desarrollo general de los trabajos
 Determinar el encadenamiento e interacción de todos los trabajos estableciendo el
progreso de la ejecución con detalle, los medios utilizados y las medidas de seguridad
Informe Básico de Ejecución
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2. Esquema general de una obra
• Plan de inicio de obra
 Previamente se realizará una visita al lugar






Estudiar medios más adecuados y su emplazamiento
Comprobaciones replanteo
Estado edificios medianeros
Estudio accesos a la obra y calles colindantes
Donde realizar las acometidas y conexiones alcantarillado
Estudio si es necesario desvío instalaciones…
 Después se estudiarán los factores que determinan la colocación de unos medios u otros
 Los métodos de ejecución previstos, Pliego de Condiciones Particulares, medios disponibles constructora, importancia edificio a construir, espacios disponibles, cadenas de ejecución, personal previsto…
 Finalmente realizamos un plan de inicio de obra
 Repartir los espacios disponibles para poder hacer una rápida puesta del encargo y conseguir la máxima productividad
 Es improductivo
 Espacios edificios, accesos, emplazamiento grúa, acopios, puestos de fabricación, instalaciones provisionales, carteles…
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2. Esquema general de una obra
Contrataciones
 De materiales, medios y mano de obra necesaria
 Elaborar comparativos
 Considerar tres factores:
 Calidad
 Servicio (seriedad‐seguridad)
 Precio
 Elaborar contratos (si es necesario con servicio jurídico) detallando:
 Intervinientes
 Objeto
 Tipo y características obra
 Derechos y obligaciones de cada parte
 Plazo de comienzo, acabado o entrega y los hitos establecidos
 Garantías de cumplimiento de las partes. Penalizaciones
 Seguros
 Legalidad de cada parte para ejercer su actividad
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1. Esquema general de una obra
PROMOCIONES, ATENCIÓN AL CLIENTE Y VENTAS
• Promociones
Debemos dar imagen muy buena de lo que se va a construir, apoyándonos mucho en el departamento comercial y en el estudio de mercado para que esa imagen atraiga al tipo de comprador que vamos buscando.
Hay que localizar cuál va a ser nuestro comprador tipo para la promoción, de forma que diseñemos el proyecto y realcemos las acciones comerciales y de marketing orientados hacia ellos. • Atención al cliente
Servicio de valor añadido que se presta a nuestros clientes. Se realiza desde la oficina, o caseta de obra, debe atender siempre la misma persona, y debe coincidir con el departamento comercial que llevó a cabo la venta del inmueble.
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1. Esquema general de una obra
• Ventas
Se pueden realizar desde caseta de obra, en las propias oficinas o contratar el servicio con
empresas inmobiliarias. Debe entregarse toda la documentación necesaria (planos con
amueblamiento, con cotas, de instalaciones, memorias de calidades) y en el lugar donde
se realice debe estar a disposición de los compradores la información sobre la obra
(licencia de obra, División Horizontal, Estatutos de la Comunidad de Propietarios) según
Real Decreto 515/89 de 21 de Abril.
Es usual subcontratar las ventas a una empresa especializada, a la cual se le paga por
“éxito” una cantidad fijada por cada venta realizada. Es decir, si vende se produce la
venta, el promotor abona lo pactado. Se suele marcar un % sobre el valor de la venta
(mercado nacional aproximadamente 3%, mercado internacional superior al 10%).
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2. Desactivación de la obra
TAREAS NECESARIAS PARA LA ENTREGA DE LAS VIVIENDAS
Consiste en realizar las tareas necesarias para terminar la promoción y
poder entregar la obra al promotor por parte del constructor
correctamente, de forma que éste pueda efectuar la venta.

Previsión y planificación de las gestiones.
Son trámites burocráticos, que en la mayoría de los casos nos
hacen perder mucho tiempo y provocan retrasos importantes en
la obra.
Se producen en la fase final del proyecto, por lo que los retrasos no
se pueden recuperar.
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2. Desactivación de la obra
Escritura de obra nueva y división horizontal
Certificado
final de obra
REPASOS DE OBRA
RECEPCIÓN PROVISIONAL
Inspecciones
organismos
oficiales
REVISIÓN PREVIA
DE LA VIVIENDAS
(por el cliente)
CEDULA HABITABILIDAD
LICENCIA 1ª OCUPACIÓN
Boletines
instalaciones
REPARACIÓN
QUEJAS
Entrega
de llaves
ESCRITURAR
CALIFICACIÓN DEFINITIVA VPO
POSTVENTA
LIQUIDACIÓN ECONÓMICA
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2. Desactivación de la obra

Ejemplos de documentación necesaria: :
Certificado final de obra
Acta de subsanación de defectos
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2. Desactivación de la obra

Ejemplos de documentación necesaria:
Acta de recepción de edificio terminado
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2. Desactivación de la obra

Ejemplos de documentación necesaria:
Acta de manifestaciones (promotor‐constructor)
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2. Desactivación de la obra

Ejemplos de documentación necesaria:
Modelo de licencia de primera ocupación
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2. Desactivación de la obra
Altas organismos, bajas obra, acometidas definitivas
CATASTRO:
Dividimos la finca según la obra nueva, para que se puedan emitir los recibos individualizados del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.). Se hace rellenando los impresos del modelo 902. Se requiere para poder dar el alta en Catastro el certificado final de obra, fotos de la fachada y la cubierta, plano de situación, repartos de elementos comunes, memoria de calidades, coste de ejecución de la obra, planos de cada planta, relación de titulares y sus domicilios y escritura de propiedad. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y CEDULA DE HABITABILIDAD: Documento que acredita el nivel exigible de habitabilidad y diseño conforme a la normativa técnica aplicable, y que autoriza la ocupación de la vivienda. Lo emite el primero el Ayuntamiento y el segundo la Consellería (sólo viviendas protegidas).
Hay que presentar: DNI del solicitante, Certificado final de obra, Licencia Municipal de edificación, Certificado expedido por la Dirección Técnica que acredite que las obras terminadas se ajustan a la licencia de obras concedida, Escritura de obras nueva y división horizontal, Relación de compradores debidamente testimoniada o reconocida, Certificados de las compañías suministradoras acreditativa de haber abonado los derechos de las acometidas y encontrarse los servicios en disposición de ser contratados, Certificado de Infraestructuras Comunes de Telecomunicación, Impresos Estadísticos, liquidación de las tasas.
POLIZA DE SEGURO DECENAL:
Necesaria para la escritura de las viviendas y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Hay que presentar :Desglose de las sumas aseguradas firmada por el promotor, Acta de Recepción de obra firmada por promotor y constructor, informe de la OCT.
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2. Desactivación de la obra
LUZ: Revisión por parte de Iberdrola de las instalaciones de enlace (desde C.G.P. hasta centralización de contadores. Pagar los derechos de engancha a la Compañía Suministradora. Haber presentado en Industria el Proyecto de Baja Tensión luz, Obtener los boletines de la Línea Repartidora, de los servicios comunes y del ascensor.
AGUA: Revisión por parte de la compañía de la centralización de contadores. Presentar el proyecto en Industria, obtener los boletines de agua de las viviendas y servicios comunes.
TELEFONO: Necesario para poner en marcha el ascensor. Solicitar a la compañía su instalación
VADOS: Obtener apertura del Garaje, Presentar proyecto de apertura, presentar proyecto de baja tensión en Industria, obtener certificado final de instalación del técnico que ha hecho el proyecto, presentar certificado de empresa instaladora de los equipos y medios contra incendios, entregar boletín del garaje. En algunos Ayuntamientos la revisión del garaje la realizan los Bomberos.
BAJAS OBRAS (Agua y luz de obra)
ACOMETIDAS DEFINITIVAS: Deben solicitarse a las compañías Suministradoras a la vez que se solicitan las de obra. Pueden ser muy costosas (colocación de C.T., enganches muy lejanos a nuestra obra, ejecución de redes de agua, saneamiento, etc) hay que programarlas lo antes posible para que nos interrumpan en el desarrollo de la obra ni en la entrega final.
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2. Desactivación de la obra
Inspecciones oficiales. Final de obra municipal
Administraciones involucradas:
• Ayuntamiento: Licencia de primera ocupación, devolución fianza obras. • Comunidad Autónoma
Consellería de vivienda: Cédula de Habiltabilidad, calificación provisinal y calificación definitiva viviendas protegidas
Consellería de Industria: Boletines de agua y luz, certificación empresa instaladora sistemas contra incendios. • Ministerios:
Fomento: Estadística de edificación y vivienda, Industria: Boletín de instalación de telecomunicaciones.
Compañías suministradoras de :
• Luz
• Agua
• Teléfono
• Gas
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3. Resolución de repasos en obra
OBJETIVO REPASOS CERO
 Aunque es difícil, el objetivo del promotor
eliminar las quejas a los
clientes. Nunca permitir entregar una vivienda con repasos graves.
 Para poder conseguir es muy importante que todos los que intervienen en la obra
estén involucrados con este objetivo.
 Así es muy importante que se realice un control en la ejecución de todas las partidas y
en especial en los acabados.
 PROGRAMA DE PUNTOS DE INSPECCIÓN PPI: Consiste en
realizar un check list exhaustivo de los posibles puntos a
inspeccionar en un proyecto, de forma que nos aseguremos
que se revisan todos los aspectos que puedan generar
quejas o patologías.
 LISTAS DE REPASOS: Las incidencias detectadas, se
ordenaran en listas para pasarlas a los distintos oficios y que
procedan a su arreglo.
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3. Resolución de repasos en obra
ppi
Ítem control 1
OK
Ítem control 2
OK
Ítem control 3
OK
Ítem control 4
ERROR
3. Resolución de repasos en obra
Ítem control 5
Ítem control 6
Ítem control 7
Ítem control 8
Listado de
repasos
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3. Resolución de repasos en obra
1 mes
REPASOS CONSTRUCTORA
Certificado
Final de
Obra (DT)
PPI constructora
Recepción provisional (todas las partes)
PPI Dirección Técnica
Control exhaustivo acabados y repasos
Entrega al
Departamento
Comercial
PPI promotora
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4. Garantías
Responsabilidad por
acabados
Responsabilidad por
habitabilidad
Responsabilidad por daños
estructurales
garantía
Seguro de daños o de caución.
Retención del 5% del coste de
ejecución material de la obra
seguro de daño o seguro de caución
seguro de daño o seguro de caución
cubre
daños materiales por defectos de
ejecución que afecten a elementos de
terminación
daños materiales por defectos de
elementos constructivos que
incumplan los requisitos de
habitabilidad
daños materiales por defectos que
afecten a elementos estructurales
sujeto obligado
constructor
promotor
promotor
duración del seguro
1 año
3 años
10 años
obligatoriedad
no
no
si en viviendas. Excepto
autopromoción
capital asegurado
5% PEM final de la obra + honorarios
técnicos
30% PEM final de la obra +
honorarios técnicos
100% PEM final de la obra +
honorarios técnicos
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5. Postventa
FASE DE PRODUCCIÓN DE OBRA (Constructora)
POSTVENTA
FASE DE ENTREGA AL PROMOTOR
Revisiones por el cliente
Finaliza en la ESCRITURACIÓN
Consiste en gestionar
las reclamaciones de
los clientes
PREVENTA
Las tareas y gestiones necesarias para que la vivienda esté en perfectas
condiciones para la entrega al cliente, tanto técnicas como económicofinancieras (repasos, liquidación económica, revisión de viviendas,…)
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5. Postventa
OBJETIVOS DE LA POSTVENTA
• Creación de servicio postventa:
1. Asegurar la calidad final del producto
El objetivo es conseguir que las viviendas se entreguen sin defectos y con la máxima calidad posible.
2. Asegurar el proceso de traspaso de la vivienda al cliente
Debe controlar que los plazos y que todas las gestiones se realicen correctamente. Así mismo, se debe realizar una correcta entrega de las viviendas.
3. Resolución rápida de problemas
Cuanto más se tarde en resolver las quejas, el cliente estará más insatisfecho y además se generarán más problemas e insatisfacción con la consiguiente afectación comercial
4. Servicios con valor añadido
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5. Postventa
• Entrega de llaves
Coincide con la firma de escritura de la vivienda. Se entregan boletines de agua, luz, gas, manual de uso y mantenimiento de la vivienda y cédula de habitabilidad. Para escriturar hay que tener la Póliza del seguro Decenal.
• Demandas iniciales
Se puede permitir la revisión de la vivienda antes de la entrega de llaves, se subsanan los defectos detectados, se vuelve a revisar la vivienda con el comprador y se realiza la entrega de llaves y firma de escritura de compra‐venta.
O bien en la entrega de las llaves se entrega un formulario donde apuntar los defectos encontrados cuando el comprador revisa la vivienda.
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5. Postventa
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5. Postventa
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6. Conclusiones y estudio de los resultados
100
postventa
indemnizaciones
COSTO
10
1
A
B
C
D
F
A
DISEÑO CONCEPTUAL
B
DISEÑO
C
EJECUCIÓN
D
RECEPCIÓN
F
POST VENTA
TIEMPO
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6. Conclusiones y estudio de los resultados
• Estudio analítico de todo lo acontecido
• Diario de obra
• Conclusiones con datos numéricos sobre:
•
•
•
•
•
•
•
Rendimiento y productividad
Costos
Roturas
Incidencias de la climatología
Incidencias de los imprevistos
Incidencias de los accidentes
Incidencias de los errores
• Actitud muy crítica en su redacción
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6. Conclusiones y estudio de los resultados
• Cuestionario de preguntas:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
El proyecto estaba bien redactado
El proyecto estaba bien estudiado
Las relaciones con la Dirección Técnica fueron buenas
Se han introducido muchos reformados
Económicamente los reformados han sido buenos
La organización estuvo en principio bien pensada
La obra se podría haber organizado de otra manera
La planificación de la obra fue buena
Hubo que recomponerla muchas veces
Se cumplieron los plazos y las etapas planificadas
Hubieron muchos imprevistos
La coordinación fue buena
Causaron mucho daño la rotura de las cadenas de trabajo por descoordinación
Fueron muy frecuentes
• Otros campos de cuestionarios son:
• Los controles, la productividad, las contrataciones…
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