proyecto de reparcelación unidad de ejecución nº 8

PROYECTO DE REPARCELACIÓN
UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 8
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE ALBACETE
AGENTE URBANIZADOR: G.S. URBANA, S.L.
septiembre 2009 (V.3)
DOCUMETO I
MEMORIA
1. ITRODUCCIO GEERAL
1.1. Antecedentes
En virtud de Orden de 17 de marzo de 1999, de la Consejería de Obras
Públicas de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, publicada en el
Diario Oficial de Castilla-La Mancha número 17, de fecha 26 de marzo de 1999,
fue aprobado definitivamente el Plan General de Ordenación Urbana de
Albacete, aprobado provisionalmente por el Pleno Municipal en fecha 30 de abril
de 1998, cuyo texto íntegro de las Ordenanzas y Normas Urbanísticas contenidas
en dicho Plan fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia número 62, de
24 de mayo de 1999.
Entre las determinaciones del mencionado Plan General en suelo
urbanizable programado se encuentra la Unidad de Ejecución nº 8, denominada
“Travesía Concejal Antolín Tendero”.
Conforme a las prescripciones de los artículos 120 y 121 de la Ley 2/1998
de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística en Castilla–La Mancha
en fecha 28 de noviembre de 2000 la entidad mercantil “G.S. Urbana, S.L.”
presentó un Programa de Actuación Urbanizadora para la ordenación de la
Unidad de Ejecución nº 8 del PGOU compuesto por Alternativa Técnica y, en el
plazo legalmente previsto, por proposición jurídico–económica.
El Pleno Municipal en sesión de fecha 23 de febrero de 2006 aprobó el
Programa de Actuación Urbanizadora de la Unidad de Ejecución nº 8 del Suelo
Urbanizable Programado del PGOU adjudicando provisionalmente la ejecución
del mismo, y la condición de Agente Urbanizador, a la entidad mercantil “G.S.
Urbana, S.L.”. La aprobación de dicho Programa se elevó a definitiva mediante
Decreto de la Alcaldía.
El Excmo. Ayuntamiento de Albacete y el Agente Urbanizador
suscribieron el 26 de abril de 2006 el Convenio prevenido en el artículo 122.9 del
Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre de 2004, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad
Urbanística (LOTAU).
Tramitado reglamentariamente el indicado Programa, el contenido
normativo del instrumento urbanístico aprobado fue publicado para su
información pública en el Boletín Oficial de la Provincia.
Entre las previsiones del Programa aprobado se establece el sistema de
actuación de Gestión Indirecta de la Actuación Urbanizadora por parte del
Agente Urbanizador, conforme al artículo 117 del Texto Refundido de la Ley de
Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU).
Según lo preceptuado en el art. 101.3 del Reglamento de Gestión
Urbanística, la iniciación del expediente de reparcelación será publicado de
forma reglamentaria y notificado individualizadamente a los propietarios
incluidos en el polígono.
1.2. Bases legales y justificación de la actuación
El presente Proyecto de Repacelación se redacta de acuerdo a la normativa
contenida en los artículos 89 a 95 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y 82 a 84 y concordantes del Real
Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de
Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen de
Suelo y Ordenación Urbana.
Tratándose el ámbito de actuación de la Unidad de Ejecución nº 8 del
PGOU de Suelo Urbanizable Programado, la existencia de un Programa de
Actuación Urbanizadora y un Estudio de Detalle aprobados cumplimenta la
exigencia del artículo 91.1 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y del artículo 80.2.c del
Reglamento de Gestión Urbanística como presupuestos para la reparcelación.
Habida cuenta que nos encontramos en un régimen de Gestión Indirecta el
Urbanizador es el agente responsable de ejecutar la correspondiente actuación
urbanizadora por cuenta de la Administración actuante y, por tanto, le
corresponde impulsar todos los trámites necesarios hasta su completo desarrollo
lo cual incluye la redacción del actual Proyecto de Reparcelación.
El Proyecto de Reparcelación se redacta con el fin de efectuar un reparto
equitativo de los beneficios y cargas de la ordenación y urbanización del ámbito
afectado por la delimitación de la Unidad de Ejecución nº 8 del PGOU de
Albacete. Conforme a lo establecido en el artículo 92 del Texto Refundido de la
Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) la
presente reparcelación tiene por objeto:
“a) La justa distribución de los beneficios y las cargas derivados de la
ordenación urbanística, incluidos los gastos de urbanización y gestión.
b) La regularización de las fincas o parcelas existentes.
c) La localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la
edificación conforme al planeamiento.
d) La adjudicación a la Administración Municipal de los terrenos de cesión,
así como, en su caso, al urbanizador de los edificables, que legalmente
correspondan.
e) La adjudicación de solares resultantes a la Administración actuante o, en
su caso, al urbanizador, en pago de su gestión y de la urbanización.
f) La sustitución en el patrimonio de los propietarios de las fincas originarias
por solares resultantes de la ejecución.”
1.3 Contenido del Proyecto de Reparcelación
El presente Proyecto de Rerpacelación se ajusta en sus documentos y
contenido de las prescripciones de los artículos 82 y siguientes del Reglamento
de Gestión Urbanística.
Los documentos que integran el presente Proyecto de Reparcelación son
los siguientes:
- Documento I: Memoria
- Documento II: Relación de propietarios e interesados y situaciones de
las fincas aportadas.
- Documento III: Propuesta de adjudicación de las parcelas resultantes.
- Documento IV: Tasaciones.
- Documento V: Cuenta de liquidación.
- Documento VI: Planos.
I.- La Memoria (Documento I) englobando los distintos apartados del
artículo 83 del Reglamento de Gestión Urbanística, contiene, formando parte de
una introducción general y además de los antecedentes, las bases legales y la
justificación de la actuación y del presente contenido descriptivo del Proyecto,
los siguientes aspectos:
- Descripción de la unidad reparcelable, con la superficie y linderos de la
misma.
- Situación urbanística de los terrenos objeto de la reparcelación, con
indicación del estado actual y de las determinaciones especificas del
planteamiento a ejecutar.
Además de dicha introducción general, la Memoria se completa con los
siguientes extremos:
- Criterios de definición y valoración de los derechos y cargas de los
afectados, y valoración de las aportaciones a la reparcelación.
- Criterios de valoración de las parcelas resultantes.
- Criterios de valoración de las indemnizaciones por bienes o derechos que
se han de extinguir como consecuencia de la ordenación.
- Criterios de adjudicación de las parcelas resultantes.
II.- La relación de propietarios e interesados y situaciones de las fincas
aportadas (Documento II) contiene:
- La relación de titulares, conteniendo la enumeración de éstos con
relación a las fincas de que son propietarios o sobres las que inciden sus
derechos, con indicación de sus respectivos domicilios y, en su caso, las
representaciones que existieren.
- La descripción de las fincas afectadas tanto desde el punto de vista de la
realidad de hecho (naturaleza, superficie, descripción) como desde el punto de
vista registral, con indicación de su superficie, descripción, titular, título de
adquisición, inscripción, derechos y cargas, así como la indicación de las fincas
originarias de las que hacen valer su derecho en la Unidad de Ejecución los
propietarios adscritos al mismo, además de la indicación expresa de aquellos
elementos que sean incompatibles con el planteamiento
III.- Por su parte, la propuesta de la adjudicación de las parcelas
resultantes, (Documento III) consta de tres aspectos diferenciados:
-La propuesta propiamente dicha de adjudicación de las parcelas
resultantes, conforme a los derechos de cada participante en la reparcelación. Se
indican los titulares a los que se adjudica parcela la correspondencia con las
fincas o derechos aportados.
- La descripción pormenorizada de las parcelas adjudicadas.
IV.- Las Tasaciones (Documento IV) donde, de acuerdo con el artículo
93.g) del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la
Actividad Urbanística (LOTAU) y los artículos 98 y 99 del Reglamento de
Gestión Urbanística se valoran los derechos, edificaciones, construcciones o
plantaciones que deben extinguirse para la ejecución de la Unidad de Ejecución,
con independencia del suelo, satisfaciéndose su importe a los propietarios y
titulares interesados, con cargo al Proyecto, en concepto de gastos de
urbanización.
V.- La cuenta de liquidación (Documento V) determina la aportación
financiera que ha de imponerse sobre las diferentes parcelas resultantes como
consecuencia de los costos de la actuación. Incluye las indemnizaciones
financieras como consecuencia de derechos, edificaciones, construcciones o
plantaciones que deban extinguirse o destruirse como consecuencia de la
ejecución del planteamiento, y, a tenor del artículo 93.f) del Texto Refundido de
la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y
artículo 100 del Reglamento de Gestión Urbanística, las compensaciones que
procedan por diferencias de adjudicación y que hayan de compensarse en
metálico, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 89 del mismo Real Decreto
3288/1978.
VI.- Los planos (Documento VI), por último incluidos en el Proyecto de
Reparcelación, contienen las determinaciones gráficas indispensables de apoyo al
texto, referidas, entre otros aspectos, a la situación, delimitación del Polígono,
fincas aportadas, ordenación que se ejecuta, adjudicación de las parcelas y
superpuesto de información y adjudicación.
1.4. Descripción de la unidad reparcelable
1.4.1. Situación y delimitación de la Unidad de Ejecución nº 8
La Unidad de Ejecución nº 8 del Plan General de Ordenación Urbana se
encuentra ubicada en la zona Noroeste del casco urbano de Albacete, colindante
al Barrio Cañicas, cerca del Canal de María Cristina, quedando grafiada su
situación exacta en los planos (Documento VI) que se acompañan al presente
Proyecto de Reparcelación.
La delimitación del Unidad de Ejecución viene señalada en el PGOU, en
cuya ficha aparece con una superficie bruta de 1.500 m2s. Una vez elaborado el
informe definitivo por los técnicos municipales ha resultado una medición
superficial de 1.501 m2s.
Esta delimitación queda definida con plena exactitud en los documentos
del Estudio de Detalle, con los siguientes límites:
-
Norte: Avda. Gregorio Arcos.
Sur: Unidad de Ejecución nº 31 del Suelo Urbanizable del PGOU.
Este: Suelo Urbano perteneciente al Barrio Cañicas.
Oeste: Unidad de Ejecución nº 7 del Suelo Urbanizable del PGOU.
1.4.2. Características materiales del terreno
a) Descripción geológica y geotécnica:
La estructura geológica corresponde a la de cuencas interiores llanas postalpinas, con formación por sedimentos terciarios.
Como ya se ha manifestado anteriormente, los terrenos que ocupa el
Unidad de Ejecución se encuentran en la zona Noroeste de Albacete
prácticamente en las afueras de la capital y están compuestos fundamentalmente
de arcillas y calizas. Superficialmente están recubiertas por sedimentos de
arcillas y arenas, sin descartar otros detalles que pudieran ser de interés.
En cuanto a sus características geotécnicas, ha de señalarse que,
estratigráficamente, existe una primera capa de arcillas y tierra vegetal, que
oscila entre los 20 y los 80 cm. En segundo lugar, existe una caliza con espesor
variable entre 1 y 1'5 m, siguiéndole otra capa de areniscas, también variable
entre 4 y 6 m, que tiene capas intermedias de conglomerados de arenas y
areniscas disgregadas, pasando a continuación a una capa de arcillas arenosas.
El nivel freático es alto, con presencia de corrientes de agua a poca
profundidad. La capacidad portante del terreno es buena y apta para la
edificación.
b) Topografía:
La pendiente del terreno a urbanizar, es prácticamente inexistente. Con
diferencias de cota de extremo a extremo inferiores a 3 m. que supone, salvo en
puntos concretos que no llega al 1% . Descendiendo hacia el Norte y teniendo su
punto más bajo prácticamente centrado en este lindero. No tiene ningún
accidente destacable.
Las cotas y curvas de nivel quedan suficientemente reflejadas en la
documentación gráfica que forma parte de éste documento, y, más
concretamente, en el Plano Topográfico que se adjunta.
c) Clima:
En relación con su microclima, con carácter general, se puede afirmar que
responde con exactitud en lo referente a su régimen pluviométrico, humedad
relativa y vientos, al clima frío continental, con precipitaciones anuales de 300 a
600 mm. y grandes variaciones térmicas de invierno a verano, oscilando entre los
4 a 8 grados centígrados bajo cero y los 35 a 40 grados centígrados sobre cero.
d) Vientos:
Los característicos de la zona son de alta velocidad y con pocas
alteraciones, propios de los terrenos llanos y desprotegidos.
1.4.3. Infraestructura existente
a) Actividades:
En la actualidad la Unidad de Ejecución se encuentra sin ningún uso.
b) Infraestructuras:
Las redes de alcantarillado y abastecimiento de agua anexas a la Unidad
de Ejecución se han reflejado en los planos adjuntos y del anteproyecto de
urbanización, así como los de energía eléctrica y telefonía.
Por el interior de la Unidad de Ejecución se encuentran trazadas las calles
que constituirán la misma.
Se prevé una planificación conjunta con la Unidad de Ejecución nº 31 y el
resto de áreas de reparto Sectores del PGOU que se encuentran en la zona, para el
trazado de todas las redes y servicios, que no solo suministre la conexión de la
Unidad de Ejecución nº 8 sino que permita el sucesivo entronque de las demás
zonas colindantes a la que nos ocupa.
c) Flora:
Con carácter general, ha de señalarse que la vegetación es propia
mediterránea sin nada destacable.
1.5. Situación urbanística de los terrenos objeto de Reparcelación
1.5.1. Determinaciones del PGOU
El Plan General de Ordenación Urbana de Albacete establece como Suelo
Urbanizable Programado (SUP) la superficie que forma parte de la Unidad de
Ejecución nº 8 que actualmente nos ocupa.
Las directrices fijadas para el Suelo Urbanizable Programado se
encuentran recogidos en los artículos 3.3.6 a 3.3.11 del citado PGOU publicado
en el Boletín Oficial de la Provincia número 62, de 24 de mayo de 1999.
Los usos, características e instrucciones contenidas en la correspondiente
ficha del Plan General de Ordenación Urbana referentes a la Unidad de Ejecución
son las siguientes:
Superficie Total:
1.500 m2s
Aprovechamientos lucrativos:
3.120 m2t
Sistemas locales
Red viaria:
860 m2s
1.5.2. Determinaciones del Programa
- Superficie Real:
- Superficie Parcela:
- Superficie viales:
- Edificbilidad:
1.501 m2s
647 m2s
854 m2s
3.120 m2t
Tal como viene relejado en el correspondiente Estudio de Detalle del
Programa de Actuación Urbanizadora de la Unidad de Ejecución nº 8 aprobado,
la superficie total se ha establecido en 1.501 m2s de acuerdo con los informes de
los servicios técnicos municipales.
1.5.3. Cálculo del aprovechamiento tipo
Según el artículo 3.3.9 del PGOU se establece el aprovechamiento tipo del
Suelo Urbanizable Programado, en metros cuadrados edificables de vivienda por
cada metro cuadrado de suelo.
En el actual supuesto, la edificabilidad lucrativa de la Unidad de
Ejecución viene definida en la propia ficha del PGOU, siendo de 3.120 m2t.
2. CRITERIOS DE DEFIICIO Y VALORACIO DE LOS
DERECHOS Y CARGAS DE LOS AFECTADOS. SU VALORACIO
2.1 Criterios generales de definición de los derechos afectados
Los derechos de los afectados se definirán de acuerdo con los preceptos
contenidos en el artículo 93 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y los artículos 85 y siguientes
del Reglamento de Gestión Urbanística.
Cuando existan diferencias entre los títulos aportados y la realidad física
de las fincas, se resolverán de acuerdo al artículo 103.3 del Reglamento de
Gestión Urbanística:“En caso de discordancia entre los títulos y la realidad de
las fincas, prevalecerá ésta sobre aquellos en el expediente de reparcelación”.
Por tanto, los derechos de los afectados se definirán con base a la medición real
de las fincas aportadas.
En caso de discrepancias relativas a la titularidad de los derechos, se
atenderá a lo dispuesto en artículo 103.3 del Reglamento de Gestión Urbanística:
“Si la discrepancia se plantea en el orden de la titularidad de los derechos, la
resolución definitiva corresponde a los Tribunales ordinarios. El Proyecto de
Reparcelación se limitará en tal caso, a calificar la titularidad dudosa o
litigiosa, según proceda. La Administración actuante asumirá la representación
de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del
expediente. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán
hacerse efectivos por la vía de apremio en caso de impago”
Cuando los problemas sean relativos a los linderos, el artículo 103.5 del
Reglamento de Gestión Urbanística, explicita:“1o obstante, las cuestiones de
linderos podrán resolverse en el propio expediente de reparcelación, si media la
conformidad de los interesados, acreditada mediante comparecencia o en
cualquier forma fehaciente “
La fecha para determinar el derechos de los propietarios afectados será la
de iniciación del expediente de reparcelación, conforme a lo preceptuado en el
artículo 86.3 del Reglamento de Gestión Urbanística
2.2. Criterios de valoración de los derechos de los propietarios de los
terrenos aportados
Según establece el artículo 93.b) de la LOTAU, el aprovechamiento
urbanístico objetivo susceptible de ser materializado en el solar resultante
adjudicado habrá de ser proporcional al aprovechamiento privativo al que tenga
derecho por razón de la superficie de su finca originaria.
2.3. Valoración de los terrenos aportados
La proporción en que participará cada uno de los propietarios de las fincas
afectadas en las parcelas resultantes se determinará en función de la superficie de
las fincas aportadas.
Las superficies de las fincas aportadas por cada propietario, así como el
nombre de éstos, el coeficiente de reconocimiento de derechos para la
adjudicación de las parcelas resultantes y los metros cuadrados edificables o de
techo (m2t) de cada uno de ellos se expresan en el CUADRO que se acompaña
en el Documento II como “Relación de fincas de aportación”.
2.4. Criterios de definición y valoración de las cargas de los terrenos
afectados
Las cargas existentes sobre los bienes y derechos incluidos en la unidad
reparcelable podrán ser de dos tipos: las que se extinguen con la ejecución del
planteamiento y las que no se extinguen.
Según se expresa el artículo 85.2 del Reglamento de Gestión Urbanística:
“ Los titulares se derechos reales que no se extingan con la reparcelación,
aunque no se les mencione en el proyecto, serán adjudicatarios en el mismo
concepto, en que lo fueren anteriormente, por aplicación del principio de
subrogación real”
Las cargas y servidumbres incompatibles con el nuevo planteamiento se
extinguirán, teniendo lugar la correspondiente indemnización a los titulares de las
mismas si la supresión de la carga o servidumbre supone detrimento de sus
derechos.
La valoración de las indemnizaciones correspondientes a bienes y
derechos que se extinguen como consecuencia de la ejecución del planteamiento
se realizará en el Apartado 4 de esta Memoria respecto de los criterios de
valoración. En el Documento IV del Proyecto de Reparcelación se ha reservado
el correspondiente espacio para la tasación de los elementos incompatibles con el
planeamiento susceptibles de indemnización, si bien en el actual supuesto no
existirían.
En el presente Proyecto las cargas y derechos que existen en la unidad
reparcelable han sido explicitadas y definidas en las fichas de aportación del
Documento II: “Relación de propietarios e interesados y situaciones de las
fincas aportadas”.
3. CRITERIOS
RESULTATES.
DE
VALORACIO
DE
LAS
PARCELAS
3.1. Criterios generales de valoración de las parcelas resultantes
La valoración de las parcelas resultantes se efectuará de acuerdo con lo
preceptuado en el artículo 93 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) y los artículos 87 y siguientes
del Reglamento de Gestión Urbanística.
La parcela resultante será resultado de la aportación inicial, descontando
proporcionalmente los viales, e integrando el 10% de aprovechamiento de cesión
obligatoria al Ayuntamiento, el cual puede ser sustitutivo por aportación
económica, siempre y cuando así lo acuerde el Consistorio. Así, el coeficiente de
participación de cada propietario en el proceso de equidistribución de beneficios
y cargas es proporcional a la superficie de las fincas comprendidas en Unidad de
Ejecución al momento de iniciación del procedimiento de actuación,
distribuyéndose el aprovechamiento susceptible de apropiación conforme a dicho
coeficiente y asignándose una parcela resultante donde materializar dicho
aprovechamiento subjetivo patrimonializable.
3.2. Valoración de las parcelas resultantes y criterios de adjudicación
Las parcelas a adjudicar a los propietarios tienen las mismas
circunstancias de volumen, uso, situación, clase, calidad y destino de las
edificaciones y grado de urbanización. Por tanto, los criterios de valoración
deben ser idénticos.
Conforme se ha manifestado, el derecho de los propietarios afectados será
proporcional a la superficie de sus respectivas fincas que quede comprendida en
la unidad reparcelable, incluyendo en el computo la superficie de los terrenos
afectados por sistemas generales exteriores al polígono que hayan de ser
compensados por éste.
El modulo unitario de valoración será el aprovechamiento edificable en
metros cuadrados edificables o de techo (m2t).
La tipología edificatoria prevista para la Unidad de Ejecución nº 8 es
unitaria, en este caso vivienda libre en bloque, por lo que no será preciso
coeficientes correctores de ponderación.
La parcela de resultado se trata de un solar de 640 m2s al que le
corresponde una edificabilidad de 3.120 m2t.
La distribución de la edificación total que el Plan otorga entre los
diferentes propietarios afectados por la reparcelación se realiza de acuerdo con
los porcentajes de participación en las aportaciones. Dichos derechos de los
propietarios a la edificabilidad total de la Unidad de Ejecución nº 8 se expresan
en el CUADRO que se acompaña en el Documento III como “asignación a los
propietarios de la edificabilidad resultante”.
4. CRITERIOS DE VALORACIO DE IDEMIZACIOES
En el presente caso no se contempla que dentro del ámbito de actuación de
la Unidad de Ejecución nº 8 la existencia de construcciones, instalaciones,
negocios, plantaciones arrendamientos o cualquier otro tipo de elemento
susceptible de ser indemnizado.
No obstante lo anterior, en este apartado se indican los criterios generales
que se aplicarían en la valoración de las indemnizaciones pertinentes como
consecuencia de la ejecución del planteamiento en el supuesto de existir
elementos indemnizables y que por error hubiesen sido omitidos por el equipo
redactor de este Proyecto de Reparcelación. Del mismo modo, se ha dejado
abierto el Documento IV: “Tasaciones”, por si fuese precisa la cuantificación de
los mismos.
4.1. Criterios generales de valoración de indemnizaciones
El artículo 93 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio
y de la Actividad Urbanística (LOTAU) establece que para la valoración de los
bienes y derechos en una reparcelación se aplicarán los criterios previstos por la
legislación general para las valoraciones por razón de urbanismo. El Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo establece los criterios de valoración de las
indemnizaciones de los inmuebles, remitiéndose en los demás casos el Real
Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de
Gestión Urbanística, a la hora de tasar otros derechos indemnizables de los
propietarios, a la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa.
Será indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones y
construcciones existentes en las fincas originarias o iniciales que sean
incompatibles con el planeamiento en ejecución (conforme al artículo 93.g de la
LOTAU). Se valorarán también las servidumbres y cargas, los derechos de
arrendamiento y cualesquiera otros que deban extinguirse (conforme al artículo
99 del Reglamento de Gestión Urbanística).
Se aclara cuáles son los bienes y derechos que se extinguen con la
ejecución del planteamiento: “Se entenderá que no pueden conservarse los
elementos mencionados: cuando sea necesaria su eliminación para realizar las
obras de urbanización previstas en el plan, cuando estén situados en una
superficie que no se deba adjudicar íntegramente a su mismo propietario y
cuando su conservación sea radicalmente incompatible con la ordenación,
incluso como uso provisional” (artículo 98.2 del Reglamento de Gestión
Urbanística).
Los abonos de las indemnizaciones se producirán por compensación: “Las
indemnizaciones resultantes serán objeto de compensación, en la cuenta de
liquidación provisional, con las cantidades de las que resulte deudor el
interesado por diferencias de adjudicación o por gastos de urbanización y de
proyecto” (artículo 98.4 del Reglamento de Gestión Urbanística)
En cualquier caso, estas valoraciones serán independientes de las que
correspondan al suelo.
4.2. Criterios específicos de valoración de indemnizaciones
4.2.1. Plantaciones y explotaciones agrícolas
En la legislación urbanística se produce una remisión, genérica y concreta
respecto de este aspecto, a la legislación de expropiación forzosa, al establecerlo
así el artículo 98.3 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se
aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística.
4.2.2 Instalaciones industriales y comerciales
De acuerdo con el artículo 98.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, la
tasación de estas indemnizaciones se deberá realizar según los preceptos de la
legislación expropiatoria y de acuerdo con sus criterios. Pero dado que la Ley de
Expropiación Forzosa no señala expresa y directamente los criterios de
valoración en el supuesto de expropiación de industrias o comercios, se tendrá
que operar con los criterios del artículo 43 de la referida Ley y la experiencia
valorativa de los órganos de la Administración, sancionada por reiterada
jurisprudencia del Tribunal Supremo.
4.2.2.1 Indemnización por traslado
En los supuestos de traslado de la actividad para su prosecución en otro
lugar, se tendrán en cuenta los siguientes conceptos indemnizables:
a) Gastos de traslado al nuevo emplazamiento: Contenido: desmontaje,
carga, transporte y descarga.
b) Gastos de apertura: Conteniendo los siguientes aspectos:
- Honorarios técnicos por redacción de proyecto y dirección de obra.
- Derechos de inspección, licencias, tasas, etc.
c) Gastos por nuevo emplazamiento: Contenido
- Acometida e instalación de energía eléctrica (luz y fuerza)
- Acometida de agua
- Traslado de teléfono y otros
d) Indemnización al personal: Costes de los empleados durante el periodo
de interrupción del negocio.
e) Lucro cesante: Contendrá las posibles pérdidas que se pudiera sufrir
mientras dure el traslado de la actividad. La valoración se efectuará conforme a
los criterios valorativos que más adelante se exponen respecto del cese de
actividad, si bien limitado al periodo de tiempo que efectivamente se haya visto
parada la industria o negocio.
El coste de reposición a nuevo de las construcciones preexistentes y la
adquisición de un nuevo terreno para el emplazamiento de la industria o negocio
correrán a cuenta de su titular, dado que supresión de las construcciones ya se
encuentra valorada en otro concepto indemnizatorio separadamente mientras que
el suelo que aportan se aporta al APR se devuelve convertida en una finca de
reemplazo edificable dentro del mismo.
4.2.2.1 Indemnización por cese de la actividad.
En los supuestos de cierre de la industria o comercio por imposibilidad de
su traslado, como resultado de la ejecución de la Unidad de Ejecución, se valora
como si de una venta se tratara consistiendo la indemnización en el lucro cesante
dejado de obtener, junto con la indemnización al personal que viese rescindidos
sus contratos.
Aunque en la doctrina económica existen otros métodos para establecer el
valor de un negocio, como los del “valor neto contable” o el “valor neto tasado”,
no se consideran válidos a los efectos que aquí ocupa dado que parten del
cómputo de activos, inmovilizados o existencias cuando dichos bienes y el
patrimonio de la empresa va a quedar en beneficio de su titular.
Por dicho motivo el método que parece más optimo es el de “valor de
actualización de los beneficios futuros esperados”.
En este caso la valoración se realizará estimando los beneficios futuros
(Valor Futuro) esperados, limitados a un plazo no inferior a los tres ni superior a
los cinco ejercicios económicos siguientes a aquél en que cese el negocio o
empresa en cuestión.
Para obtener su estimación se tomará como base la media del beneficio
neto obtenido durante los cinco ejercicios fiscales anteriores a la fecha de la
valoración a partir de las cuentas anuales, los balances de pérdidas y ganancias y
la declaración del Impuesto de Sociedades, en el caso de las personas jurídicas, y
a partir de la declaración del Impuesto sobre la Renta en caso de personas físicas.
Una vez estimados dichos beneficios neto de los últimos ejercicios el
valor del negocio o de la empresa se calculará mediante la aplicación del
siguiente algoritmo:
VF = VA (1 + i) n
Siendo “VA” el valor actual obtenido a partir del beneficio medio de los
últimos cinco ejercicios. Mientras que “i” representa el tipo de interés expresada
en tanto por uno. Por su parte “n” representa el número de años que se
consideren (entre tres y cinco) para obtener la valoración final actualizada.
4.2.3. Construcciones
Conforme establece el artículo 22.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo se
tendrá en cuenta para la valoración de las edificaciones o construcciones se
tendrá en cuenta la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
Será aplicable para la valoración de las construcciones los criterios
establecidos en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se
aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del
suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes
inmuebles de naturaleza urbana
La Norma 5 del Real Decreto 1020/1993 establece a efectos de valoración
que tendrán la consideración de construcciones:
“a) Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén
construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que
hayan sido levantados y el uso a que se destinen, incluso cuando por la forma de
su construcción sean perfectamente transportables y aun cuando el terreno sobre
el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción.
b) Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques,
tanques, cargaderos, etc., que sean asimilables al concepto de edificio y no al de
máquinas, aparatos o artefactos.
c) Las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el uso
de los espacios descubiertos, considerándose como tales los recintos destinados
a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e instalaciones para la
práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a
las construcciones.
d) Todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas
como de naturaleza rústica en la legislación vigente.”
Se valorará el coste del metro cuadrado de una construcción análoga a la
que se considera, –teniendo en cuenta todos los elementos implicados como uso,
calidad o carácter histórico-artístico con excepción del suelo–, depreciándose en
función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias
contempladas en la norma 14 del Real Decreto 1020/1993.
Los coeficientes de depreciación por antigüedad y conservación serán los
siguientes, establecidos en la Norma 13 del citado Real Decreto:
- Coeficiente H). Antigüedad de la construcción.
El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la
antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del
edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la
utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es
la siguiente expresión:
d
t – 35
H = (1 – 1,5 ---------- ), donde d = 1 – ---------u.c.100
350
En la que:
u (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes
valores:
o
o
Uso 1°. Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00.
Uso 2°. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería,
turístico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso: 0,90.
o
Uso 3°. Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80.
Las potencias de valores podrán recoger cuantías distintas, aplicables a
algunas modalidades de edificios singulares.
c (calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes),
adopta en la fórmula los siguientes valores:
o Categorías 1 y 2: 1,20.
o Categorías 3, 4, 5 y 6: 1,00.
o Categorías 7, 8 y 9: 0,80.
t (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o
rehabilitación integral).
Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:
T
H
Uso 1°
Uso 2°
Uso 3°
Categorías
Categorías
Años completos Categorías
3-4
3-4
3-4
1-2 5-6 7-8-9 1-2 5-6 7-8-9 1-2 5-6 7-8-9
0- 4
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5- 9
0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88
10-14
0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78
15-19
0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69
20-24
0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61
25-29
0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54
30-34
0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49
35-39
0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44
40-40
0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39
45-49
0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35
50-54
0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32
55-59
0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29
60-64
0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26
65-69
0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24
70-74
0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22
75-79
0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20
80-84
0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19
85-89
0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18
90-más
0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
El período de antigüedad se expresará en años completos transcurridos
desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta
el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la ponencia de valores.
Dicha ponencia podrá contemplar los casos de reformas que no puedan
interpretarse como rehabilitación integral, a efectos de la aplicación de este
coeficiente.
Asimismo, podrá incluir una relación de edificios a los que el mismo no
sea de aplicación.
- Coeficiente I). Estado de conservación.
o
o
o
o
Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que
fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.
Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin
que comprometan las nomarles condiciones de habilitabilidad y
estabilidad): 0,85.
Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa
importancia, comprometiendo las normales condiciones de
habilitabilidad y estabilidad): 0,50.
Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas
legalmente en ruina): 0,00.
4.2.4. Derechos de arrendamiento
El artículo 137.3 del Reglamento de Gestión Urbanística viene a recoger
las circunstancias que deben tenerse en cuenta, junto a la doctrina jurisprudencial
del Tribunal Supremo y la Ley de arrendamientos urbanos, a la hora de valorar
las indemnizaciones por el cese en los arrendamientos. Se utilizarán los criterios
estimativos del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa; se tratará de
utilizar elementos objetivos que puedan llevar a una indemnización justa y
cercana a la realidad económica, y se deberá considerar especialmente la
dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas, así como
otros gastos inherentes al desalojo.
4.2.4.1. Arrendamientos rústicos.
En la determinación de las indemnizaciones en arrendamientos rústicos se
utilizarán los criterios estimativos del articulo 43 de la Ley de Expropiación
Forzosa y se tendrán en cuenta las siguientes circunstancias:
a) Carácter de actividad económica principal del arrendatario
b) Dificultad de sustitución de dicha actividad
c) Cuantía del beneficio del cultivador fijada en el cálculo del rendimiento
bruto.
d) Valor de elementos mecánicos propios del arrendamiento utilizados en
la explotación.
e) Tener el arrendatario su domicilio habitual en la finca arrendada.
4.2.4.2. Arrendamientos urbanos.
Como circunstancias que deben ponderarse a la hora de establecer la
cuantía indemnizatoria en este tipo de arrendamientos se encuentran, según el
artículo 137.3 del Reglamento de Gestión Urbanística, las siguientes:
a) Dificultad de sustitución del arrendamiento en condiciones análogas y
especialmente la derivada de la diferencia de rentas
b) Cuantía de los gastos de traslado por licencias, portes, nuevos contratos,
etc..
c) Valor de las mejoras realizadas en el inmueble cuando su percepción
corresponda al arrendatario
Respecto a los arrendamientos de vivienda existen, a su vez dos clases, en
función de si se hayan o no sometidos a la prórroga forzosa establecida en la Ley
de arrendamientos urbanos de 1964.
Los sujetos a la prórroga forzosa han venido siendo objeto de numerosa
jurisprudencia del Tribunal Supremo donde se considera que la valoración de
este concepto básico de la indemnización para acceso a una nueva vivienda debe
obtenerse a partir de la diferencia de la renta satisfecha por el arrendatario y la
que debería abonar por un piso o vivienda de análogas características y
condicionas en la misma ciudad, capitalizada al 10 %.
Para aquellos contratos suscritos con un plazo de duración determinada, se
impone aplicar analógicamente lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 11
de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fijándose
como indemnización una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en
vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo
inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
En lo referente a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y
aplicando la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos actualmente en la práctica únicamente
pueden existir arrendamientos indefinidos en los supuestos en que el arrendatario
sea una persona física y se concertara al amparo de lo dispuesto en la legislación
arrendaticia del año 1964, pues aquellos que aún establecidos bajo el Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sus suscribieron por
persona jurídica tienen actualmente una vigencia, como máximo, hasta el 2015.
Las compensación por la extinción del derecho de arrendamiento en los
casos en que aún subsista la prórroga forzosa, –indemnizaciones que reconoce el
artículo 44 de la Ley de Expropiación Forzosa–, ha sido fijado
jurisprudencialmente por dos sistemas distintos:
a) Partir de la diferencia de la renta satisfecha por el arrendatario y la que
debería abonar por un local de similares características y condiciones de la
misma zona, y capitalizar al 10 % esa diferencia anual de rentas, tal como tiene
determinado por constante jurisprudencia la Sala 5ª del Tribunal Supremo
b) Determinar el precio medio de traspaso de los locales de similares
características, situados en la zona donde se hallaba el anterior emplazamiento.
Este criterio es, en síntesis, el contemplado por el artículo 73.3 de la
antigua Ley de Arrendamientos Urbanos al explicitar que “la Junta de
Estimación tendrá en cuenta el precio medio en traspaso de locales destinados al
mismo negocio del arrendatario y sitiasen la zona comercial en que éste se
hallare como también la existencia o inexistencia en la expresada zona de
locales desalquilados y adecuados al referido negocio, además de cuantas
circunstancias considere oportuno”
Para aquellos contratos con un plazo de duración determinada pactada o
por imperativo legal, como en el caso de los arrendamientos de vivienda se
entiende ajustado fijar como una cantidad equivalente a una mensualidad de la
renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, dando lugar los
períodos de tiempo inferiores al año a la parte proporcional de la indemnización.
4.2.5 Servidumbres y cargas
Cuando la servidumbre o carga sea incompatible con el planteamiento y su
extinción cause un detrimento en la propiedad o derechos, demostrado y
justificado, se valorará la indemnización en metálico de acuerdo con lo
preceptuado en la LEF, en particular artículo 42 de la Ley de Expropiación
Forzosa, que remite a la legislación fiscal.
5. CRITERIOS DE ADJUDICACIO
5.1. Adjudicaciones a los propietarios
Las adjudicaciones a los propietarios se llevará a cabo conforme al
artículo 93 de la LOTAU y artículo 87 y siguientes del Reglamento de Gestión
Urbanística.
El solar o los solares adjudicados deberán tener la misma localización que
la de las correspondientes fincas originarias o, de no ser ello posible, la más
cercana posible a esta última. Cuando la localización sea distinta, la adjudicación
podrá corregirse mediante ponderación de los valores, según su localización, de
las fincas originarias y los solares resultantes, siempre que la diferencia entre
ellos sea apreciable y así lo justifique.
En ningún caso, podrá procederse a la adjudicación como solares y fincas
independientes de superficies que no tengan ni la dimensión ni las características
exigidas a la parcela mínima edificable.
Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no
permitía que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares
resultantes se adjudicarán en proindiviso a tales propietarios. Esta misma se
aplicará respecto a los excesos.
No obstante cuando la cuantía del derecho de un propietario no alcance o
supere la necesaria para la adjudicación de uno o varios solares resultantes como
fincas independientes, podrá optarse por satisfacer en dinero el defecto o el
exceso. La adjudicación se producirá en todo caso en exceso cuando se trate de
mantener la situación del propietario de finca en la que existan construcciones
compatibles con el planeamiento en ejecución.
Cuando en la unidad reparcelable estén comprendidos terreno edificados
con arreglo al planteamiento, éstos no serán objeto de nueva adjudicación
conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de
linderos cuando fuere necesaria y de las compensaciones económicas que
procedan.
5.2. Adjudicaciones al Ayuntamiento de Albacete
Con motivo en la actuación urbanística sobre la Unidad de Ejecución nº 8
del PGOU de Albacete, el municipio de Albacete resulta adjudicatario de
terrenos destinados a viales y patrimonios públicos, conforme a lo establecido en
el artículo 68 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la
Actividad Urbanística (LOTAU).
Se adjudican a la Administración actuante terrenos y solares que
constituyen el 10% del aprovechamiento lucrativo del Unidad de Ejecución en
concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.
Además, también se entregan la superficie total de los viales aprobados en
el Programa de Actuación Urbanizadora de la Unidad de Ejecución nº 8, así
como los terrenos correspondientes a los sistemas generales adscritos al mismo.
En el presente caso no existen terrenos de titularidad municipal aportados
a la unidad reparcelable susceptibles de aprovechamiento urbanístico, por lo que
el Ayuntamiento no recibe solar ni superficie de reemplazo por tal concepto.
5.3. Adjudicaciones al Agente Urbanizador
El artículo 119 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) establece el abono de los
gastos de urbanización en metálico cuando así se determine en la Adjudicación
del Programa de Actuación Urbanizadora correspondiente.
Al venir establecida en el presente caso como opción preferente para el
desarrollo de la Unidad de Ejecución nº 8 del PGOU la modalidad retributiva
mediante pago en metálico, no se ha contemplado la adjudicación de suelo a
favor del Agente Urbanizador.
No obstante, podrá preverse, siempre que lo acepte la Administración
actuante, la adquisición en metálico por ésta del excedente y, por tanto, de los
correspondientes solares, en especial cuando se ofrezca la construcción de
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o con precio de venta o
alquiler tasado. A este efecto, si la aceptación de la Administración no se ha
recabado antes de la formulación del Proyecto de Reparcelación, ésta podrá
interesarse formalmente durante el período de información pública.
DOCUMETO II
RELACIO DE PROPIETARIOS E ITERESADOS Y
SITUACIOES DE LAS FICAS APORTADAS
El presente Documento II, Relación de propietarios e interesados y
situaciones de las fincas aportadas, contiene:
- La relación de titulares, conteniendo la enumeración de éstos con
relación a las fincas de que son propietarios o sobres las que inciden sus
derechos, con indicación de sus respectivos domicilios y, en su caso, las
representaciones que existieren.
- La descripción de las fincas afectadas tanto desde el punto de vista de la
realidad de hecho (naturaleza, superficie reparcelable, descripción) como desde
el punto de vista registral, con indicación de su superficie, descripción, titular,
título de adquisición, inscripción, derechos y cargas, así como la indicación de
las fincas originarias de las que hacen valer su derecho en el Unidad de
Ejecución los propietarios adscritos al mismo, además de la indicación expresa
de aquellos elementos que sean incompatibles con el planteamiento.
- El coeficiente de reconocimiento de derechos de cada propietario para la
adjudicación de las parcelas resultantes y los metros cuadrados edificables o de
techo (m2t), así como el coeficiente de participación en la reparcelación en
función de la superficie aportada al Unidad de Ejecución.
1. RELACIO OMIAL DE PROPIETARIOS
ITERESADOS
Y OTROS
1.1. Relación de propietarios de las fincas aportadas
Los titulares de las fincas aportadas con derecho a ser reparcelados con
cargo al aprovechamiento lucrativo de la Unidad de Ejecución nº 8 son los
siguientes:
PROPIETARIO
María Josefa Ramírez Ortuño
Fidel Ramírez Ortuño
Ramón Ramírez Ortuño
Secundino Ramírez Ortuño
Belén Ramírez Ortuño
Ramón Ruíz Ramírez
Augusto Ruíz Ramírez
DI
4867502N
4886389Q
4936477X
4970555W
4987122D
5140323F
7543242R
DIRECCIÓ
C/ San Antonio, nº 3, 3º
C/ Mayor, nº 43, 1º
C/ Segre, nº 20
C/ Arq. Vandelvira, nº 34, 5º
C/ Floridablanca, nº 65, 3º D
Avenida de España, nº 41, 5º
C/ Tinte, nº 44, 3º B
CIUDAD
CODIGO
POSTAL
Albacete
Albacete
Madrid
Albacete
Murcia
Albacete
Albacete
02001
02001
28002
02003
30002
02002
02002
Ernesto Francisco Ruiz López
Jorge Carlos Ruíz López
G.S. Urbana, S.L.
Amancio Arteseros Torres
Victoria Arteseros Torres
Julia Arteseros Torres
Llanos Arteseros Torres
Felix Arteseros Torres
Manuel Arteseros Torres
47055978W
3132495X
B-02177095
5107919X
5084494E
5069557N
5108010D
5068196P
5095107D
C/ San Roque, s/n
C/ San Roque, s/n
C/ Tejares, nº 70, bajo
Crta. Madrid, nº 43
Crta. Madrid, nº 43
Crta. Madrid, nº 43
Crta. Madrid, nº 43
Crta. Madrid, nº 43
Crta. Madrid, nº 43
Corduente (Guadalajara)
Corduente (Guadalajara)
Albacete
Albacete
Albacete
Albacete
Albacete
Albacete
Albacete
1.2. Relación de otros interesados
En la presente unidad reparcelable no existen titulares de derechos reales,
de arrendamiento u otros, que deben ser considerados como parte interesada en el
expediente y Proyecto de Reparcelación.
2. RELACIO E IFORMACIO DE LAS FICAS APORTADAS
La relación circunstanciada de las características de cada una de las fincas
aportadas se ha realizado por medio de la cumplimentación de las FICHAS de
APORTACIÓN, que se acompañan a continuación, a cada una de las cuales se
les une un plano descriptivo de la finca aportada así como la acreditación de la
titularidad y situación de las fincas originarias mediante certificación del
Registro de la Propiedad de dominio y cargas (artículo 95.5.c.2 de la LOTAU) y
escrituras de propiedad.
Esquemáticamente, y antes de las mismas, el contenido de dichas fichas se
aporta en forma de CUADRO denominado “Relación de fincas de aportación”.
19341
19341
02002
02005
02005
02005
02005
02005
02005
RELACIÓN DE FINCAS DE APORTACIÓN
FINCA
REF.CATASTRAL
REGISTRO
SUP. APORTADA
1
8182403WJ9188A0001HJ
8.193
300,00m²
2
3
8182402WJ9188A0001UJ
8181037WJ9188A0001
2.253
19.537
475,00m²
8,00m²
4
VIALES
718,00m²
PROPIETARIO
María Josefa Ramírez Ortuño
Fidel Ramírez Ortuño
Ramón Ramírez Ortuño
Secundino Ramírez Ortuño
Belén Ramírez Ortuño
Ramón Ruíz Ramírez
Augusto Ruíz Ramírez
Ernesto Francisco Ruíz López
Jorge Carlos Ruíz López
G.S. Urbana, S.L.
Amancio Arteseros Torres
Victoria Arteseros Torres
Julia Arteseros Torres
Llanos Arteseros Torres
Felix Arteseros Torres
Manuel Arteseros Torres
Ayuntamiento
% PROPIEDAD
16,6666%
16,6666%
16,6666%
16,6666%
16,6666%
5,5555%
5,5555%
2,7777%
2,7777%
100,00%
16,67%
16,67%
16,67%
16,67%
16,67%
16,67%
100,00%
1.501,00m²
Total U.E. 8:
1.501,00m²
Sup. Repar.:
SUP.
APORTADA
REPARCE.
PART. REPARC.
EDIFICABILIDAD
EDIFICABILIDAD
PATRIMONIALIZABLE
50,00m²
50,00m²
50,00m²
50,00m²
50,00m²
16,67m²
16,67m²
8,33m²
8,33m²
475,00m²
1,33m²
1,33m²
1,33m²
1,33m²
1,33m²
1,33m²
0,00m²
6,3857%
199,23m²t
6,3857%
199,23m²t
6,3857%
199,23m²t
6,3857%
199,23m²t
6,3857%
199,23m²t
2,1285%
66,41m²t
2,1285%
66,41m²t
1,0643%
33,20m²t
1,0643%
33,20m²t
60,6643% 1.892,72m²t
0,1703%
5,31m²t
0,1703%
5,31m²t
0,1703%
5,31m²t
0,1703%
5,31m²t
0,1703%
5,31m²t
0,1703%
5,31m²t
0,0000%
0,00m²t
179,31m²t
179,31m²t
179,31m²t
179,31m²t
179,31m²t
59,77m²t
59,77m²t
29,88m²t
29,88m²t
1.703,45m²t
4,78m²t
4,78m²t
4,78m²t
4,78m²t
4,78m²t
4,78m²t
0,00m²t
783,00m²
100,00% 3.120,00m²t
2.808,00m²t
783,00m² Edificabilidad: 3.120,00m²t
312,00m²t
aprov. Ayunt. 10%
2.808,00m²t
aprov. prop. 90%
FICHA APORTACIÓN REPARCELACIÓN U.E. 8 P.G.O.U. ALBACETE
FINCA Nº 1
16,67%
pl. dom. priv. NIF:
María Josefa Ramírez Ortuño
16,67%
pl. dom. priv.
Fidel Ramírez Ortuño
16,67%
pl. dom. priv.
Ramón Ramírez Ortuño
16,67%
pl. dom. priv.
Secundino Ramírez Ortuño
16,67%
pl. dom. priv.
Belén Ramírez Ortuño
5,56%
pl. dom. priv.
Ramón Ruíz Ramírez
5,56%
pl. dom. priv.
Augusto Ruíz Ramírez
2,78%
pl. dom. priv.
Ernesto Francisco Ruíz López
2,78%
pl. dom. priv.
Jorge Carlos Ruíz López
SUPERFICIE APORTADA:
300,00m²
Participación reparcelación:
DESCRIPCIÓN: Terreno urbanizable en el término municipal de Albacete, barrio Cañicas, el
adscrito al ámbito de la Unidad de Actuación nº 8 del PGOU.
TITULAR:
4867502N
4886389Q
4936477X
4970555W
4987122D
5140323F
7543242R
47055978W
3132495X
38,3140%
cual se haya
LINDEROS:
Norte:
Avenida Gregorio Arcos.
Sur:
Travesía Concejal Antolín Tejero.
Este:
Oeste:
Finca de aportación nº 2 del Proyecto de Reparcelación.
REGISTRO:
Calle Castellón.
Registro de la Propiedad número 2 de Albacete
Finca nº:
8.193
Inscrita al
Descripción:
Tomo: 1.687 Libro: 119
Folio: 111
Sección: 4ª Superficie:
300,90m²
Un trozo de tierra en el barrio Las Cañicas, a la izquierda del canal y Carretera de Madrid,
término municipal de Albacete, con una superficie de 300,90 m2, que linda por Saliente y
Mediodía, Joaquín Verdú Martínez; Poniente, calle en proyecto; y Norte, Carretera de Madrid.
Título:
Les pertenece en virtud de escritura de adición, manifestación y aceptación de Herencia
otorgada ante el Notario de Albacete D. Martín Alfonso Palomino Márquez, en fecha 18 de julio
de 2003.
Cargas:
Libre de toda carga, gravamen o arrendamiento.
Segregación:
No procede.
CATASTRO:
Polígono:
INDEMNIZACIONES:
Elementos indemnizables:
Parcela:
Referencia:
8182403WJ9188A0001HJ
Importe:
Metálico
GASTOS URBANIZACIÓN:
Observaciones: ´La finca se aporta íntegramente en toda su superficie a la Unidad de Ejecución nº 8 del PGOU
por lo que procede su cancelación registral una vez inscrito el presente Proyecto de
Reparcelación.
´En la certificación registral continúan apareciendo como titulares de la finca D. Ramón
Ramírez Córcoles y Dña. Belén Ortuño Navarro, si bien en virtud de en virtud de escritura de
adición, manifestación y aceptación de Herencia otorgada ante el Notario de Albacete D. Martín
Alfonso Palomino Márquez en fecha 18 de julio de 2003, la cual se acompaña, la misma fue
adjudicada en las proporciones descritas a las personas indicadas en esta ficha.
SUPERFICIE REPARCELABLE:
300,00m²
Plano en folio siguiente
FICHA APORTACIÓN REPARCELACIÓN U.E. 8 P.G.O.U. ALBACETE
FINCA Nº 2
TITULAR:
G.S. Urbana, S.L.
100%
pleno dominio NIF:
B-02177095
SUPERFICIE APORTADA:
60,6643%
475,00m²
Participación reparcelación:
DESCRIPCIÓN: Terreno urbanizable en el término municipal de Albacete, barrio Cañicas, el cual se haya
adscrito al ámbito de la Unidad de Actuación nº 8 del PGOU.
LINDEROS:
Norte:
Avenida Gregorio Arcos.
Sur:
Travesía Concejal Antolín Tejero.
Este:
Oeste:
Barrio Cañicas.
REGISTRO:
Finca de aportación nº 1 del Proyecto de Reparcelación
Registro de la Propiedad número 2 de Albacete
Finca nº:
2.253
Inscrita al
Descripción:
Tomo: 1.733 Libro: 165
Folio: 12
Sección: 4ª Superficie:
475,20m²
Urbana. Solar situado en la ciudad de Albacete, en la Avenida Ramón Menéndez Pidal
(Carretera de Madrid), sin número, con una superficie de 475,20 m2 que linda al frente, en
línea de catorce metros cuarenta centímetros cuadrados, con la indicada Carretera; derecha
entrando, en línea de treinta y tres metros, con propiedad de Ramón Ram´res Córcoles;
izquierda, solar que adquieren Don Antonio Martínez Sarrión y Don Secundino Ortuño
Sánchez, en línea de treinta y tres metros; y espalda, en línea de catorce metros y cuarenta
centímetros, con una calle particular abierta sobra la finca de donde se segrega, hoy Travesía
Concejal Antolín Tendero, número dos.
Título:
Le pertenece en virtud de escritura pública de permuta de solar a cambio de obra, celebrada
ante el Notario de Albacete D. Martín Alfonso Palomino Márquez en fecha 27 de septiembre de
2000, bajo el número 1.893 de su protocolo.
Cargas:
Libre de toda carga, gravamen y arrendamiento.
Segregación:
No procede.
CATASTRO:
Polígono:
INDEMNIZACIONES:
Elementos indemnizables:
Parcela:
Referencia:
8182402WJ9188A0001UJ
Importe:
Metálico
GASTOS URBANIZACIÓN:
Observaciones: ´La finca se aporta íntegramente en toda su superficie a la Unidad de Ejecución nº 8 del PGOU
por lo que procede su cancelación registral una vez inscrito el presente Proyecto de
Reparcelación.
SUPERFICIE REPARCELABLE:
475,00m²
Plano en folio siguiente
FICHA APORTACIÓN REPARCELACIÓN U.E. 8 P.G.O.U. ALBACETE
FINCA Nº 3
16,67%
pl. dom. priv. NIF:
Amancio Arteseros Torres
16,67%
pl. dom. priv.
Victoria Arteseros Torres
16,67%
pl. dom. priv.
Julia Arteseros Torres
16,67%
pl. dom. priv.
Llanos Arteseros Torres
16,67%
pl. dom. priv.
Felix Arteseros Torres
16,67%
pl. dom. priv.
Manuel Arteseros Torres
SUPERFICIE APORTADA:
8,00m²
Participación reparcelación:
DESCRIPCIÓN: Terreno urbanizable en el término municipal de Albacete, barrio Cañicas, el
adscrito al ámbito de la Unidad de Actuación nº 8 del PGOU.
5107919X
5084494E
5069557N
5108010D
5068196P
5095107D
TITULAR:
1,0217%
cual se haya
LINDEROS:
Norte:
Calle Castellón.
Sur:
Unidad de Ejecución nº 31 del PGOU de Albacete.
Este:
Oeste:
Calle Castellón.
REGISTRO:
Calle Castellón.
Registro de la Propiedad número 2 de Albacete
Finca nº:
19.537
Inscrita al
Descripción:
Tomo: 1.891 Libro: 323
Folio: 126
Sección: 4ª Superficie:
4.851,00m²
Un trozo de terreno situado en el término municipal de Albacete, Carretera de Madrid, paraje
Cañicas, que es el resto que queda de la segregación al Proyecto de Reparcelación del Sector
2, en la que se describe el título presentado con una superficie de 4.851 m2, incluida en las
Unidades de Actuación 7 y 9 del PGOU de Albacete.
Título:
Les pertenece en virtud de escritura pública de adjudicación de herencia celebrada ante el
Notario de Albacete D. Ángel Sánchez Medrano en fecha 23 de marzo de 1987.
Cargas:
Libre de cargas y gravámenes
Segregación:
De esta finca registral se segrega la superficie aportada adscrita al ámbito de actuación de la
unidad de ejecuciòn nº 8 antes referida, quedando el resto de finca matriz con la siguiente
descripción y cabida:
"URBANA. Término municipal de Albacete, calle Montesa, con superficie de
4.843,00m²
según consta en Registro y 4.843,00m² según reciente medición y catastro, integrada en
las Unidades de Ejecución nº 7 y 9 del PGOU de Albacete."
CATASTRO:
Polígono:
INDEMNIZACIONES:
Elementos indemnizables:
GASTOS URBANIZACIÓN:
Observaciones:
Parcela:
Referencia:
8181037WJ9188A0001
Importe:
Metálico
SUPERFICIE REPARCELABLE:
8,00m²
Plano en folio siguiente
FICHA APORTACIÓN REPARCELACIÓN U.E. 8 P.G.O.U. ALBACETE
FINCA Nº 4
TITULAR:
Ayuntamiento
100%
pleno dominio NIF:
P0200300B
SUPERFICIE APORTADA:
0,00%
718,00m²
Participación reparcelación:
Viales
existentes
en
la
prolongación
del
Barrio
Las
Cañicas,
en
el
término
municipal
de
DESCRIPCIÓN:
Albacete, los cuales forman parte del ámbito de actuación de la Unidad de Ejecución nº 8 del
PGOU.
LINDEROS:
Norte:
Avenida Gregorio Arcos
Sur:
Viviendas y Unidad de Ejecución nº 31 del PGOU
Este:
Oeste:
Finca de aportación nº 1 del Proyecto de Reparcelación
Unidad de Ejecución nº 7 del PGOU
Finca nº:
REGISTRO:
Inscrita al
Descripción:
Tomo:
Libro:
Folio:
Sección:
Superficie:
Título:
Cargas:
Segregación:
CATASTRO:
Polígono:
INDEMNIZACIONES:
Elementos indemnizables:
Parcela:
Referencia:
Importe:
GASTOS URBANIZACIÓN:
Observaciones:
SUPERFICIE REPARCELABLE:
718,00m²
Plano en folio siguiente
DOCUMETO III
PROPUESTA DE ADJUDICACIO DE LAS PARCELAS
RESULTATES
En el presente documento se procede a relacionar, adjudicar y describir las
parcelas resultantes de la actuación conforme a las determinaciones del Plan
Parcial aprobado para el desarrollo de la Unidad de Ejecución nº 8 del PGOU de
Albacete.
La descripción de cada una de dichas parcelas contiene, de acuerdo con el
artículo 82.c del Reglamento de Gestión Urbanística, la expresión del
aprovechamiento urbanístico que a cada una corresponde, –por analogía a lo
dispuesto en el artículo 172.b) de la misma norma–, además de los requisitos de
la legislación hipotecaria para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la
indicación de los titulares quienes se adjudican, con referencia a las fincas
aportadas y, en su caso, las compensaciones en metálico correspondientes a
cargas, gravámenes, condiciones, sustituciones y demás derechos que puedan
afectarse por su incompatibilidad con el planteamiento urbanístico
1. ADJUDICACIO DE LAS PARCELAS RESULTATES
De acuerdo con los coeficientes porcentuales de participación de cada
propietario en las aportaciones de terrenos o derechos a la Reparcelación, la
edificabilidad resultante (aprovechamiento) que el Plan otorga se distribuirá entre
los propietarios afectados, una vez deducido el 10% que corresponde a la
Administración.
La adjudicación se realizará con base a los criterios indicados en el
apartado 5 de la Memoria (Documento I), al cual nos remitimos.
Habida cuenta que el PGOU determina la existencia de únicamente una
manzana edificable de 647 m2s, siendo la superficie de la parcela mínima de 500
m2s, la misma ha sido adjudicada a G.S. URBANA, S.L. a tenor del artículo
93.f) del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la
Actividad Urbanística (LOTAU) y artículo 94.3 del Reglamento de Gestión
Urbanística, al tener el resto de propietarios derechos inferiores a lo que
correspondería al 15% de una parcela mínima, se establece en favor de los
mismos, en lugar de la adjudicación de edificabilidad, las correspondientes
compensaciones en metálico sustitutorias por la diferencia de aprovechamiento
(artículos 100 y 100.3 del Reglamento de Gestión Urbanística) las cuales
aparecen reflejadas en la Cuenta de Liquidación (Documento V).
Conforme a lo preceptuado por el artículo 95.1 del Reglamento de Gestión
Urbanística, se ha procurado que las parcelas adjudicadas estén situadas sobre las
antiguas propiedades de los mismos titulares, o, en su caso en el lugar mas
próximo posible.
2.
RELACIO
ADJUDICADAS
DE
LAS
PARCELAS
RESULTATES
La asignación individual a cada uno de los adjudicatarios, incluido el
Ayuntamiento en su calidad de propietario de titular del 10% del
aprovechamiento, con indicación de las parcelas, su superficie, la edificabilidad
unitaria y la superficie edificable de la parcela, además del porcentaje de su
participación en la misma será la indicada en el CUADRO denominado
“Asignación a los adjudicatarios de la edificabilidad resultante”.
Conforme a lo establecido en el artículo 82.1.c del Reglamento de Gestión
Urbanística, –por analogía a lo dispuesto en el artículo 172.b relativo a la
descripción de las parcelas resultantes de la Reparcelación–, se acompañan las
FICHAS de RESULTADO en el que se describen las diez parcelas resultantes
enumeradas de 1 a 10, incluyendo las parcelas de uso público que corresponden
al Municipio, que son las de equipamiento general, zona verde y viario.
De esta forma las FICHAS de RESULTADO que se acompañan a
continuación, incluyen:
- Titular al que se adjudica cada parcela (o titulares en proindiviso) con
indicación del porcentaje de propiedad.
- Identificación de la parcela.
- Superficie de la parcela.
- Aprovechamiento urbanístico que le corresponde.
- Finca o fincas aportadas de las que se deriva.
- Descripción de la parcela conforme a la legislación hipotecaria.
- Construcciones y vuelos que, en su caso, permanecen.
- Cargas, gravámenes, etcétera.
- Cuenta de liquidación provisional y porcentaje en la liquidación
definitiva.
- Cuenta de liquidación provisional y porcentaje en la liquidación
definitiva que corresponde a cada propietario.
La expresión gráfica de la situación de cada parcela puede observarse en
los planos que se adjuntan a cada una de las fichas anteriormente referidas.
ASIGNACIÓN EDIFICABILIDAD RESULTANTE
PROPIETARIO
María Josefa Ramírez Ortuño
Fidel Ramírez Ortuño
Ramón Ramírez Ortuño
Secundino Ramírez Ortuño
Belén Ramírez Ortuño
Ramón Ruíz Ramírez
Augusto Ruíz Ramírez
Ernesto Francisco Ruíz López
Jorge Carlos Ruíz López
G.S. Urbana, S.L.
Amancio Arteseros Torres
Victoria Arteseros Torres
Julia Arteseros Torres
Llanos Arteseros Torres
Felix Arteseros Torres
Manuel Arteseros Torres
Ayuntamiento
Ayuntamiento 10% Aprovechamiento
FINCA PART. REPARC.
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
3
3
3
3
3
3
4
6,3857%
6,3857%
6,3857%
6,3857%
6,3857%
2,1285%
2,1285%
1,0643%
1,0643%
60,6643%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,0000%
EDIF. FINAL HOMOGENEIZADA
PATRIMONIALIZABLE
179,31m²t
179,31m²t
179,31m²t
179,31m²t
179,31m²t
59,77m²t
59,77m²t
29,88m²t
29,88m²t
1.703,45m²t
4,78m²t
4,78m²t
4,78m²t
4,78m²t
4,78m²t
4,78m²t
0,00m²t
312,00m²t
PART. REPARC. /
PROPIETARIO
6,3857%
6,3857%
6,3857%
6,3857%
6,3857%
2,1285%
2,1285%
1,0643%
1,0643%
60,6643%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,0000%
0,0000%
EDIF. PARCELA
100,00%
3.120,00m²t
EDIF. ADJUDICADA
EDIF. POR ADJUDICAR
ADJUDICACIÓN
PARCELA
RESULADO
% PROP.
3.120,00m²t
100,00%
m² DE TECHO
% PROP.
3.120,00m²t
3.120,00m²t
100,00%
100,00%
0,00m²t
0,00%
EXCESO/DEFECTO
ADJUDICACIÓN
-179,31m²t
-179,31m²t
-179,31m²t
-179,31m²t
-179,31m²t
-59,77m²t
-59,77m²t
-29,88m²t
-29,88m²t
1.416,55m²t
-4,78m²t
-4,78m²t
-4,78m²t
-4,78m²t
-4,78m²t
-4,78m²t
0,00m²t
-312,00m²t
FICHA ADJUDICACIÓN REPARCELACIÓN U.E. 8 P.G.O.U. ALBACETE
FINCA Nº 1
Procede de la/s finca/s de aportación nº:
Procede de la/s finca/s registrales nº:
Ayuntamiento
Viales
% LIQUIDACIÓN
DEFINITIVA
/PROPIETARIO
LIQUIDACIÓN
PROVISIONAL
/PROPIETARIO
3
DNI:
TITULAR:
Parcela:
100,00% pleno dominio P0200300B
0,0000%
0,00 €
DESCRIPCIÓN:
Sistema General de viales correspondientes a la unidad de ejecución nº 8 del P.G.O.U.
USOS:
Viales
SUPERFICIE PARCELA:
854,00m²
EDIFICABILIDAD:
0,00m²t
LINDEROS:
Norte:
Sur:
Este:
Oeste:
TÍTULO:
CARGAS:
Adjudicada en los porcentajes arriba indicados a los titulares en virtud de Proyecto de
Reparcelación de la Unidad de Ejecución nº 8 del Plan General de Ordenación Urbana de
Albacete.
Libre de cargas y gravámenes.
CUOTA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA:
LIQUIDACIÓN PROVISIONAL:
Observaciones:
Plano de situación en folio siguiente
FICHA ADJUDICACIÓN REPARCELACIÓN .U.E. 8 P.G.O.U. ALBACETE
FINCA Nº 2
Parcela:
Procede de la/s finca/s de aportación nº:
Procede de la/s finca/s registrales nº:
TITULAR:
100,00%
G.S. Urbana, S.L.
DESCRIPCIÓN:
USOS:
pleno dominio
BL
1, 2, 3
8.193, 2.253, 19.537
DNI:
% LIQUIDACIÓN
DEFINITIVA
/PROPIETARIO
LIQUIDACIÓN
PROVISIONAL
/PROPIETARIO
B-02177095
100,0000%
707.160,61 €
URBANA. Parcela BL sita en la Unidad de Ejecución nº 8 del Plan General de Ordenación
Urbana de Albacete, con una superficie de 647 m2, de forma cuadrada, a la cual le corresponde
una edificabilidad de 3.120 m2t de uso residencial.
Residencial. Vivienda libre en bloque
SUPERFICIE PARCELA:
647,00m²
NÚMERO DE VIVIENDAS:
EDIFICABILIDAD:
3.120,00m²t
LINDEROS:
Norte:
Avenida Gregorio Arcos.
Sur:
Travesía Concejal Antolín Tejero.
Este:
Oeste:
TÍTULO:
Barrio Cañicas.
CARGAS:
Libre de cargas y gravámenes a excepción de las siguientes:
Calle Castellón.
Adjudicada en los porcentajes arriba indicados a los titulares en virtud de Proyecto de
Reparcelación de la Unidad de Ejecución nº 8 del Plan General de Ordenación Urbana de
Albacete.
A) Afección al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuota de los gastos de
urbanización y demás gastos inherentes a la Reparcelación en la proporción y cuantía que se
describen.
CUOTA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA:
100,0000% LIQUIDACIÓN PROVISIONAL:
707.160,61 €
Observaciones: A) Se solicita del Registro de la Propiedad la inscripción de la parcela descrita como finca nueva
e independiente, en virtud de la aprobación de la Reparcelación de la Unidad de Ejecución nº 8.
. B) Del total de la edificabilidad adjudicada, queda afecta a la construcción de Viviendas de
Protección Pública de Precio Tasado (VPT) la superficie de 1.416,55 m2t adquirida como
defecto de adjudicación al Ayuntamiento de Albacete y resto de propietarios, siendo el uso del
resto de la edificabilidad asginado en régimen de renta libre.
Plano de situación en folio siguiente
DOCUMETO IV
TASACIOES
Conforme se ha explicitado, en el presente caso no se contempla que
dentro de la actuación del total de parcelas integrantes de la Unidad de Ejecución
nº 8 la existencia de construcciones, instalaciones, negocios, plantaciones
arrendamientos o cualquier otro tipo de elemento susceptible de ser indemnizado.
En el caso de existir elementos sobre los que no se hubiese previsto
indemnización, y que por error hubiesen sido omitidos, los criterios generales
para la valoración de los mismos se encuentra contenida en el apartado 4 del
Documento I Memoria de este Proyecto de Reparcelación.
DOCUMETO V
CUETA DE LIQUIDACIO
En la ejecución del planteamiento los propietarios tienen el deber de
costear la urbanización de los terrenos en los que se desarrolla la actuación
urbanística en función a sus respectivos derechos.
En la Cuenta de liquidación provisional se imputan a cada finca los gastos
de urbanización que constituyen la fase y fundamento de la afección real y que
dan lugar a su constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal.
La cuenta de liquidación provisional debe aparecer unida al Proyecto de
Reparcelación debiendo contener tanto los gastos previstos para poner en marcha
el sistema como los gastos de urbanización calculados según el Proyecto de
Urbanización. Las fincas adjudicadas aparecen gravadas con un importe total que
tiene carácter provisional, a salvo de lo que resulte en la Cuenta de liquidación
definitiva, ya que si los gastos estimados son superados por los efectivamente
realizados se abonan los reales en función de la cuota que corresponde abonar a
cada propietario de las fincas.
El fundamento jurídico que la carga supone se encuentra en el principio de
afección de las plusvalías generadas al coste de las obras de urbanización.
Constituye una carga finalista en cuanto quedan afectadas a un fin y concreto
destino. Tienen carácter de obligatorio y no pueden ser considerados como
ingresos tributarios y, por tanto, no pueden equiparse a las contribuciones
especiales al ser su régimen jurídico distinto; por ello no caben exenciones ni
bonificaciones ni límites cuantitativos como, por ejemplo, en el supuesto de las
contribuciones especiales.
En el sistema de cooperación las cuotas de urbanización se instrumentan a
través del Proyecto de Reparcelación y de las cuentas de liquidación provisional
y definitiva. La cuenta de liquidación provisional contiene una relación detallada
e individualizada de las cuotas de urbanización a satisfacer por cada propietario
aunque, como se ha mencionado, tengan el carácter de provisionalidad,
comportando una afección real de las fincas sobre ellas que ha de inscribirse en
el Registro de la Propiedad. Por su parte, la cuota de liquidación definitiva es el
porcentaje que representa la carga que cada propietario mantiene sobre el total de
gastos del Programa de Actuación Urbanizadora, de tal manera que para que
pueda ser cancelada esta carga anteriormente referida que grava las fincas se
requiere que éste pagada la que finalmente resulte de la cuenta de liquidación
definitiva de gastos, en función de la cuota o porcentaje apuntado. A estos
efectos el interesado deberá instarlo del Registro acompañando a su instancia
certificación de la Administración actuante acreditativa de su pago (artículo 263
del Reglamento de Gestión Urbanística). Por tanto, la cuota de liquidación
provisional es el resultado de multiplicar los gastos a priori previstos en el
Proyecto de Urbanización por la cuota definitiva que corresponde a cada
propietario, mientras que la liquidación definitiva se obtendrá de multiplicar ese
mismo porcentaje por el total de gastos que realmente hayan surgido al final de
las obras de urbanización y hasta la recepción de las mismas por parte del
Ayuntamiento.
1. CUETA DE LIQUIDACIO PROVISIOAL
La cuenta de Liquidación Provisional que corresponde a cada propietario
contiene, el resultado de multiplicar la cuota definitiva por el valor económico
presupuestado resultante de los siguientes conceptos:
- Costes de las obras de urbanización, comprensivas de las obras de
vialidad, saneamiento, instalación de servicios y ajardinamiento (letras a, b, c y d del
apartado 1 del artículo 115 de la LOTAU y artículo 100.3 del Reglamento de
Gestión Urbanística).
- Gastos de redacción técnica de Proyectos y anuncios (artículo 115.1.e de
la LOTAU y artículo 100.4 del Reglamento de Gestión Urbanística).
- Gastos de promoción y gestión, incluido el beneficio del urbanizador
(artículo 115.1.f de la LOTAU).
- Costes de obras de Sistemas Generales exteriores adscritos al Unidad de
Ejecución (artículo 115.1.h de la LOTAU y artículo 100.4 del Reglamento de
Gestión Urbanística).
- Gastos de conservación de las obras hasta su recepción por el
Ayuntamiento (artículo 115.1.f de la LOTAU).
- Indemnizaciones (artículo 115.1.g de la LOTAU y artículos 98 y 99 del
Reglamento de Gestión Urbanística).
- Compensaciones sustitutorias por cuantías de derechos inferiores al 15 %
de la parcela mínima edificable (artículo 94.3 del Reglamento de Gestión
Urbanística).
- Compensaciones en metálico por diferencia de aprovechamiento, –ya
sean excesos o defectos–, (artículos 100 y 100.3 del Reglamento de Gestión
Urbanística).
La cuenta de Liquidación Provisional será, por tanto, el resumen de un
conjunto de cálculos contables que podrán englobarse dentro de lo que se
denomina análisis económico-financiero.
2. AALISIS ECOOMICO- FIACIERO
Para la determinación de la carga económica que ha de gravar las parcelas
adjudicadas, es preciso realizar un cálculo previo que permita conocer con
suficiente aproximación el coste de la actuación urbanística, el cual en este caso
viene definido por las previsiones contenidas en el Proyecto de Urbanización,
junto con la redacción de honorarios, coste de las indemnizaciones y beneficio
del Agente Urbanizador.
2.1 Costes de urbanización
En el presente caso, y simultáneamente a la presentación de la
reparcelación, se ha solicitado una retasación de los gastos previstos en la
proposición jurídico–económica presentada por el Agente Urbanizador para la
adjudicación del Programa de actuación Urbanizadora conforme a lo dispuesto
en el artículo 115.4 de la del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del
Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) al existir una modificación de
la previsión inicial de gastos de urbanización cuyas circunstancias técnicas
objetivas constan y obran en el proyecto de urbanización.
El coste de las obras de urbanización inicialmente estimados cargo de las
parcelas resultantes de la reparcelación asciende globalmente a la cantidad de
196.645,09 €, suma sobre la que, junto a la cuota de cada propietario, se ha
elaborado la cuenta de liquidación provisional, desglosándose en las siguientes
partidas:
1.-Ejecución Urbanización:
2.-Honorarios Técnicos:
3.-Notarias, Registros:
4.-Licencia y Tasas:
5.-Gastos de Gestión:
6.-Beneficio Urbanizador:
7.-Indemnizaciones:
Total
Gastos previstos(retasación)
145.312,10 €
18.890,57 € 13% GG
8.718,73 € 6% BI
172.921,40 €
8.504,34 €
3.779,71 €
1.889,85 €
4.724,63 €
4.825,16 €
0,00 €
196.645,09 €
Proposición jurídico-económica
67.579,25 €
8.785,30 € 13% GG
4.054,75 € 6% BI
80.419,30 €
7.237,74 €
3.216,77 €
1.608,39 €
4.020,96 €
4.825,16 €
0,00 €
101.328,32 €
Como puede verse la principal variación se corresponde con ejecución de las
obras de urbanización incluye el presupuesto de ejecución material (200.625,54
€) más un 13% de gastos generales y un 6% de beneficio industrial.
Se han actualizado los costes de otras partidas del programa, tales como:
2.- Honorarios Profesionales, 3.- Notarios y Registro, 4.- Licencias y Tasas, y 5.Gastos de Gestión, con relación al IPC (17,5%), conforme a la retasación
presentada.
Por su parte, no se ha modificado el beneficio del agente urbanizador, en
cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 115.4 del TRLOTAU, según el cual:
“la retasación de los costes no podrá suponer modificación o incremento en la
cuantía del beneficio empresarial del urbanizador”.
De acuerdo con lo preceptuado por los artículos 98 a 100 del Reglamento
de Gestión Urbanística, se cargarán, como gastos repartibles a prorrata entre los
adjudicatarios de las parcelas resultantes, los gastos de urbanización en sentido
estricto (obras de urbanización), los gastos de proyectos y otros que se hayan
producido antes del acuerdo de Reparcelación así como las indemnizaciones
procedentes.
2.2 Distribución de los costes de urbanización
De acuerdo con el artículo 100.5 del Reglamento de Gestión Urbanística,
los coste de urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al
valor de las parcelas que les sean adjudicadas en la reparcelación, quedando
exento el Ayuntamiento en lo que se refiere a la adjudicación del 10% del
aprovechamiento medio conforme a lo establecido en el artículo 64.2 del Texto
Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística
(LOTAU).
2.3 Excesos y defectos de adjudicación
Conforme a lo establecido en el artículo 94.3 del Reglamento de Gestión
Urbanística se establecerán compensaciones sustitutorias por cuantías de
derechos inferiores al 15 % de la parcela mínima edificable.
En el presente caso se ha establecido una única parcela edificable de una
manzana edificable de 647 m2s, siendo la superficie de la parcela mínima de 500
m2s.
En base a lo anterior, el único propietario que dispone de metros
suficientes de aportación para acceder a la parcela mínima es G.S. URBANA,
S.L. El resto de propietarios, ninguno dispone por sí de metros cuadrados
susceptibles de generar derechos del 15% de la parcela mínima.
En la presente reparcelación se contempla un exceso de adjudicación a
favor del propietario y Agente Urbanizador G.S. URBANA, S.L., de
1.416,547808 metros cuadrados edificables o de techo (m2t). Consiguientemente
existe un defecto de adjudicación al resto de propietarios de los mismos
1.416,547808 metros cuadrados edificables o de techo (m2t).
Conociendo la cantidad exacta de metros edificables adjudicados en
exceso se valora en 415 € el metro cuadrado de techo para la tipología de
vivienda de precio tasado en bloque, lo que supone una cantidad total de
587.867,34 €.
Valor exceso adjudicación = 1.416,547808 m2t X 415 €/m2t = 587.867,34 €
La valoración se efectúa atendiendo al interés del Agente Urbanizador
G.S. URBANA, S.L. de promover en el excedente adquirido al Ayuntamiento la
realización de Viviendas de Protección Pública de “Viviendas de Precio Tasado
(VPT)”.
Una vez descontados los gastos de urbanización que corresponderían a los
propietarios, la cantidad a percibir por cada uno en pago de su defecto de
adjudicación sería, provisionalmente y a falta de la liquidación definitiva de
dichos gastos de urbanización, la que figura en el CUADRO “cuenta de
liquidación” y que se resume en:
María Josefa Ramírez Ortuño
Fidel Ramírez Ortuño
Ramón Ramírez Ortuño
Secundino Ramírez Ortuño
Belén Ramírez Ortuño
Ramón Ruíz Ramírez
Augusto Ruíz Ramírez
Ernesto Francisco Ruíz López
Jorge Carlos Ruíz López
Amancio Arteseros Torres
Victoria Arteseros Torres
Julia Arteseros Torres
Llanos Arteseros Torres
Felix Arteseros Torres
Manuel Arteseros Torres
Ayuntamiento
61.856,53 €
61.856,53 €
61.856,53 €
61.856,53 €
61.856,53 €
20.618,72 €
20.618,72 €
10.309,17 €
10.309,17 €
1.649,51 €
1.649,51 €
1.649,51 €
1.649,51 €
1.649,51 €
1.649,51 €
129.480,00 €
3. RELACIÓ DE PROPIETARIOS Y FICAS E LA CUETA
DE LIQUIDACIO PROVISIOAL
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 83.f y 100 del
Reglamento de Gestión Urbanística y de acuerdo con lo contenido en los
cuadros precedentes la aportación financiera que ha de imputarse a cada titular,
es la contenida en el CUADRO reflejado a continuación denominado “cuenta de
liquidación”.
Los valores del CUADRO “cuenta de liquidación”, obtenidos como
consecuencia de la Liquidación provisional de cada parcela, completan las
FICHAS de RESULTADO del Documento III “Propuesta de adjudicación de las
parcelas resultantes” de este Proyecto, para completar las mínimas a efectos
económicos, registrales, etc.
Puede establecerse el importe de las cuotas de una sola vez o establecer un
calendario de pagos, incluso anticipado, para las cantidades e invertir. En el
presente supuesto junto a la liquidación provisional que corresponde satisfacer a
cada propietario se ha elaborado un calendario de pagos conforme aparece
reflejado en el CUADRO “cuenta de liquidación” que a continuación se
acompaña.
CUENTA DE LIQUIDACIÓN POR PROPIETARIO
PROPIETARIO
PART. REPARC.
PAGA EN
METÁLICO
% CARGAS
REPARC.
Cuota de liquidación prov.
a pagar por
propietario
María Josefa Ramírez Ortuño
Fidel Ramírez Ortuño
Ramón Ramírez Ortuño
Secundino Ramírez Ortuño
Belén Ramírez Ortuño
Ramón Ruíz Ramírez
Augusto Ruíz Ramírez
Ernesto Francisco Ruíz López
Jorge Carlos Ruíz López
G.S. Urbana, S.L.
Amancio Arteseros Torres
Victoria Arteseros Torres
Julia Arteseros Torres
Llanos Arteseros Torres
Felix Arteseros Torres
Manuel Arteseros Torres
Ayuntamiento
6,3857%
6,3857%
6,3857%
6,3857%
6,3857%
2,1285%
2,1285%
1,0643%
1,0643%
60,6643%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,1703%
0,0000%
COSTE TOTAL DEL PROGRAMA:
196.645,09 €
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
6,3857% 12.557,14 €
6,3857% 12.557,14 €
6,3857% 12.557,14 €
6,3857% 12.557,14 €
6,3857% 12.557,14 €
2,1285%
4.185,69 €
2,1285%
4.185,69 €
1,0643%
2.092,81 €
1,0643%
2.092,81 €
60,6643% 119.293,27 €
0,1703%
334,86 €
0,1703%
334,86 €
0,1703%
334,86 €
0,1703%
334,86 €
0,1703%
334,86 €
0,1703%
334,86 €
0,0000%
0,00 €
a pagar por
urbanizador
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
Defecto/exceso
adjudicación
-74.413,67 €
-74.413,67 €
-74.413,67 €
-74.413,67 €
-74.413,67 €
-24.804,41 €
-24.804,41 €
-12.401,98 €
-12.401,98 €
587.867,34 €
-1.984,37 €
-1.984,37 €
-1.984,37 €
-1.984,37 €
-1.984,37 €
-1.984,37 €
-129.480,00 €
Comprobación
Cuotas trimestrales calculadas
saldo propietario
1º semestre
Total costes
programa
Retribuciones entre
propietarios
50,00%
3º trimestre
4º trimestre
5º trimestre
6º trimestre
15,00%
15,00%
15,00%
5,00%
-61.856,53 €
-61.856,53 €
-61.856,53 €
-61.856,53 €
-61.856,53 €
-20.618,72 €
-20.618,72 €
-10.309,17 €
-10.309,17 €
707.160,61 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-129.480,00 €
-61.856,53 €
-61.856,53 €
-61.856,53 €
-61.856,53 €
-61.856,53 €
-20.618,72 €
-20.618,72 €
-10.309,17 €
-10.309,17 €
196.645,09 € 510.515,52 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-1.649,51 €
-129.480,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
98.322,55 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
29.496,76 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
29.496,76 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
29.496,76 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
9.832,25 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
196.645,09 €
0,00
0,00 €
98.322,55 €
29.496,76 €
29.496,76 €
29.496,76 €
9.832,25 €
Comprobación
196.645,09 €
0,00
DOCUMETO VI
PLAOS
1. De acuerdo con el artículo 82 del Reglamento de Gestión Urbanística
los planos que deben formar parte del Proyecto de Reparcelación son los
siguientes:
“Planos:
1. Plano de situación y relación con la ciudad
2. Plano de delimitación e información, con expresión de los límites
de la unidad reparcelable, linderos de las fincas afectadas,
edificaciones y demás elementos existentes sobre el terreno
3. Plano de ordenación, en el que se reproduzca, a la misma escala
que el anterior, el correspondiente plano del plan que se ejecute
4. Plano de clasificación y valoración de las superficies adjudicadas
5. Plano de adjudicación, con expresión de los linderos de las fincas
resultantes adjudicadas
6. Plano superpuesto de los de información y adjudicación
2. Las exigencias relativas a los planos están comprendidas en el artículo 84 del
Reglamento de Gestión Urbanística.
“Los planos deberán redactarse en una escala comprendida entre el
1:500 y 1:2000 y, en todo caso, con la claridad suficiente para que puedan
percibirse los linderos y demás grafismos
La simbología gráfica y numeración de las parcelas debe ser uniforme y
unívoca en todo el proyecto.
1o podrán utilizarse símbolos contrarios a los que sean comunes en la
práctica usual ni que conduzcan a error o cuyo significado no es explique en
debida forma”
El presente Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución nº 8 del
Plan General de Ordenación Urbana de Albacete ha sido redactado a instancias
del Agente Urbanizador “G.S. URBANA, S.L.” por los Arquitectos Ismael
Belmonte Gómez y Francisco Salto Navarro y el Abogado Carlos Scasso
Martínez.
En Albacete a quince de septiembre de dos mil nueve.-
Ismael Belmonte Gómez
Francisco Salto Navarro
Carlos Scasso Martínez