La valoración de activos inmobiliarios como fuente de gestión

m e r c a d o
La valoración de activos
inmobiliarios como fuente de
gestión estratégica del negocio
Por Raúl García García. Director de Desarrollo de Negocio y Marketing de TINSA
En una situación económica y de mercado como la actual, el valor que tienen los
activos inmobiliarios de las compañías constituye una pieza clave en el desarrollo
del negocio a corto plazo para la obtención de liquidez o la determinación
del valor de la empresa. La forma de determinar ese valor aporta información
relevante no sólo para la gestión a corto, sino para la planificación a medio y
largo plazo
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onscientes de la importancia del valor y
la forma en la que se llega a determinar,
la Comisión Nacional del Mercado de
Valores (CNMV) publicaba a primeros
de julio, una serie de recomendaciones tanto a sociedades de valoración
como a empresas inmobiliarias, sobre
la forma en que deben realizar sus
procesos a la hora de ejecutar o solicitar una valoración de sus activos.
Conviene recordar las líneas generales
expresadas en este documento referidas
a las sociedades de valoración, según
publicó dicho organismo, ya que constituyen la base de cualquier proceso de
este tipo ejecutado con calidad y deben
ser tomadas muy en cuenta a la hora de
elegir un proveedor.
suficientes y adecuados para desempeñar el trabajo, así como con la
experiencia apropiada y reciente en
la zona de localización del inmueble
objeto de valoración.
• Establecer procedimientos internos
de contraste de los informes de valoración a través de un departamento
de control interno.
• Determinar una cobertura por responsabilidad en cada una de las
valoraciones.
• Fijación de tarifas y retribuciones al
valorador con absoluta independencia del valor del inmueble.
• Implantar procedimientos internos
que permitan asegurar la independencia de la sociedad y del personal
responsable de valorar los inmuebles.
• Los profesionales involucrados en
la valoración y supervisión deberán
contar con una formación mínima
de partida que resulte adecuada al
trabajo a desempeñar.
• Diseñar mecanismos que permitan
identificar si la sociedad cuenta con
los recursos materiales y humanos
• Aplicar las normas internacionales
de valoración (IVS1) para determinar
el valor razonable de los activos
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cuando las valoraciones vayan a
tener efectos frente a terceros.
• Realizar un seguimiento de los informes elaborados para uso meramente
interno de la propia sociedad que
lo solicita con objeto de comprobar
que no se hace un uso indebido de
los mismos.
Como conocen muchos de los profesionales que trabajan en este mercado, no
todas las compañías que ofertan servicios de valoración cumplen todos los
requisitos expresados. Lógicamente, el
mismo informe realiza recomendaciones
análogas a las sociedades inmobiliarias
en el sentido de exigibilidad de estos
parámetros a las empresas con las que
contraten estos servicios. A ello cabría
añadir la lógica de no concentrar los
trabajos con una misma compañía, la
independencia, experiencia en el mercado y tipo de bien a valorar, así como
la inexistencia de conflictos de intereses
entre ambas compañías. También es un
hecho contrastable que estas recomendaciones no siempre se cumplen.
Motivos de valoración
El conocimiento de las reglas del juego
llevará a cualquier empresa, no sólo
las cotizadas en bolsa o las que lo
pretendan, a contar con una información de sus activos fiable, comparable
y transparente de cara a cualquier otro
operador del mercado ante el que
tengan la obligación o pretendan presentarla de manera voluntaria. Se trata
de conocer y actualizar el valor de su
patrimonio para, de esta forma, ofrecer
una imagen fiel del mismo y de la situación financiera de la empresa, por otra
Autor: Raúl García García. Director
de Desarrollo de Negocio y
Marketing de TINSA
Título:
La valoración de activos
inmobiliarios como fuente
de gestión estratégica del
negocio
Fuente: Directivos Construcción
nº 216 pág. 48.
Noviembre 2008.
Resumen: En muchas ocasiones se
encarga a las compañías
especializadas hacer una
valoración de un determinado activo inmobiliario
como vía para, por ejemplo, para obtener un crédito hipotecario. Pero en
momentos como los actuales, el proceso de valoración se convierte en un
elemento determinante que
puede permitir gestionar de
manera mucho más eficaz
los activos inmobiliarios y
ofrecer al promotor una
visión clara del valor de
su patrimonio y su situación
financiera. Por este motivo
es muy importante acudir
a la fuente especializada
y conocer el método de
valoración empleado.
Descriptores: Mercado/
Valoración/ Activos
inmobiliarios/
Situación financiera/
Valor liquidativo/
Solvencia/ Flujos de
caja
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parte, principio contable de obligado
cumplimiento. De hecho, son múltiples
los motivos por los que una compañía
puede solicitar una valoración de sus
activos, entre los que se pueden citar:
− Procesos de compraventa de los
activos o de la propia compañía.
− Cambios en la estructura de socios.
− Remuneraciones basadas en el valor
de la compañía.
− Análisis de inversiones.
− Relevo generacional en las empresas.
− Ampliaciones de capital.
− Cumplimiento de la normativa contable.
La valoración por lo tanto se está elaborando para fines diferenciados y agentes con una visión totalmente diferente
respecto de los objetivos que persiguen:
comprador, vendedor, accionista, entidad financiera e inversor. Y es más
que probable que cada uno de ellos
presente diferentes visiones sobre el
lleva a cabo es el de la valoración de
un negocio inmobiliario. El conjunto de
todos los activos inmobiliarios constituye la compañía y, en este sentido, su
valoración conforma ya un apartado
importante en la planificación estratégica de la misma. Pero el método que
se utilice para llegar a determinar ese
valor puede aportar todavía más al
conocimiento y gestión de los activos y,
por lo tanto, de la empresa.
Uno de los sistemas empleados es
estimar un valor liquidativo (NAV - Net
Asset Value) en un momento determinado en el tiempo. Este valor es un dato
relevante que facilita poner en perspectiva la deuda que tiene la empresa
y obtener unos ratios generales que
permiten ver el valor y la solvencia futura
de la misma con mayor propiedad, en
vez de la garantía individual de cada
proyecto que, debido a su carácter
parcial, pudiera penalizar a algunas
empresas.
El valor liquidativo neto de los activos es estático y recoge una foto
patrimonial de un momento temporal concreto. Pero, ¿verdaderamente
tiene sentido hablar en términos de
liquidación cuando todas las empre-
El valor liquidativo neto de los activos es estático y recoge
una foto patrimonial de un momento temporal concreto
valor que conceden a un determinado
activo inmobiliario. Por este motivo,
entender perfectamente cómo se realiza
la valoración y la finalidad para la que
se elabora, utilizando el método de
valoración adecuado, resulta fundamental. Ante esta perspectiva, no sólo
es importante el conocimiento del valor
sino contar con el asesoramiento que
lleve a buen puerto la finalidad para la
que se ha contratado el servicio.
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En muchas ocasiones, para valorar un
activo el proceso que en realidad se
sas recogen como hito principal y
fundamental el de empresa en funcionamiento? Además, no parece muy
real pensar que una gran empresa
podría liquidar todo su patrimonio,
sin tener un gran impacto en la oferta
del sector inmobiliario y en los precios
de todos los activos que intentaría
colocar en el mercado. Solamente
situaciones excepcionales, como las
que ahora sufren algunas de ellas, tendrían estas consecuencias. De alguna
forma habría que estimar una prima
de descuento para recoger este fenó-
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meno, prima que incorpora mucha
subjetividad a la valoración y la aleja
en cierta forma de la realidad.
Esta técnica de valoración dispone de
una amplia aceptación por parte de los
analistas, pero existen otras que pueden
aportar una visión diferente que además
sirve de apoyo a la hora de tomar decisiones sobre los activos inmobiliarios.
Se trata de poder tener información
sobre el comportamiento del activo en
el futuro, en términos de viabilidad y
flujos de caja, siempre contando con
un cierto margen de error, pero con la
posibilidad de plantear un conjunto de
escenarios posibles.
Valoración a futuro
Muchas acciones operativas diarias,
como la devolución de la deuda, pago
de los intereses financieros, de los
proveedores, la remuneración del capital, dependen fundamentalmente de la
generación de estos flujos de caja futuros. Asimismo, las posibles reinversiones
y análisis de proyectos que lleve a cabo
la empresa también dependen del encaje de todos esos flujos de caja.
De modo que el primer valor añadido
que un proceso de valoración puede
aportar a la compañía es, además de
analizar y calcular el valor de cada uno
de los diferentes activos de manera individual, estimar la viabilidad futura de la
empresa a medio y largo plazo, como
resultado del cálculo de los flujos de
caja futuros que generará la empresa a
través de sus diferentes proyectos y/o
inmuebles. Comparar la generación de
ingresos con la capacidad de pago de
la compañía en función de sus gastos
asociados determinará el análisis de
viabilidad de la misma.
Para poder realizar estas tareas no es
suficiente con tener un conocimiento
financiero profundo, sino que se debe
tomar en consideración el conocimiento
que el que valora tiene del negocio
inmobiliario. Aún así, todavía esto no es
suficiente, y siguiendo las citadas recomendaciones que realizaba la CNMV,
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Un proceso de valoración permite estimar la viabilidad futura
de la empresa mediante el cálculo de los flujos de caja que generará la empresa
se hace necesario que la compañía que
realiza la valoración:
− Cuente con profesionales que conozcan en profundidad el mercado del
bien que se está valorando, lo que
exigirá un conocimiento tanto en
términos geográficos (cada mercado
es sustancialmente distinto) como de
uso del inmueble a valorar.
− Para realizar un análisis dinámico es
necesario contar con una importante
base de datos histórica que permitirá conocer el comportamiento de
dichos mercados y poder realizar
además hipótesis sobre su comportamiento futuro.
− Un elemento adicional lo constituye la disponibilidad por parte del
valorador de un software capaz de
plantear multitud de escenarios futuros utilizando además como fuente
la citadas bases de datos, lo que
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permitirá llegar a unas conclusiones
más certeras.
riesgo innato y propio de la actividad
económica.
Metodológicamente, se podría hablar
de que mediante la determinación de
los dos valores comentados, como son
el NAV (valor liquidativo) y el valor por
descuento de flujos, se puede concretar
cuál es la potencialidad o recorrido
que tiene la empresa en cuanto a
generación de valor, tanto para accionistas como para terceros interesados.
Valorando una empresa en términos
globales se ofrece una mayor y mejor
visión económico-financiera del proceso
de creación de valor, se concreta y clarifica su riesgo, permitiendo una mayor
y mejor evaluación del mismo, y disociándolo del riesgo individual adscrito
a un activo concreto.
Este concepto y forma de realizar
la valoración de una compañía con
activos inmobiliarios, profundiza en el
concepto de generación de valor. En
primer lugar, mediante el análisis que se
hace de la generación de flujos futuros y
de los escenarios que se planteen sobre
su variabilidad, que no determinan más
que el riesgo empresarial que estamos
tomando en el negocio, se realiza una
aproximación más fiable al concepto de
valor fundamental.
Si se sigue un modelo de valoración
como el planteado, se está ofreciendo
al mercado más indicadores de riesgo
para valorar convenientemente los proyectos que desarrolla la compañía. Se
proporciona más información, sobre
todo en cuanto a los flujos de caja
futuros, dando una imagen global de la
empresa, y de las posibilidades financieras reales de la misma, valorándola
como un todo. En el fondo, el futuro es
de las empresas, no de los proyectos,
ya que aunque están íntimamente ligados, raramente alguna empresa consi-
Gestión basada en el valor
Tomando este punto en consideración,
se podría implantar en la compañía un
modelo de gestión basado en el valor
(value management). Supone un cambio
importante en las compañías que lo
adoptan, ya que orientan su día a día
a optimizar el valor de la empresa. En
este sentido, una vez claro el concepto
de valor, se debe orientar la gestión a
potenciar el mismo en la actuación con
los stakeholder’s, constituidos entre otros
por los clientes, proveedores, recursos
humanos de la compañía, equipo directivo, accionistas. La gestión que se haga
con cada uno de ellos irá encaminada
al único objetivo de optimizar el valor
de la empresa.
A partir del valor liquidativo y el de descuento de flujos,
se determina la potencialidad de la empresa
gue que todos sus proyectos sean exitosos; esto no es óbice para garantizar su
desarrollo en el tiempo.
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Es decir, se estaría reflejando cuál
es la tendencia de la empresa en términos fundamentales, definiendo sus
necesidades de financiación y dando
información al mercado para la toma
de decisiones; en definitiva, intentando
introducir claridad en la jungla del
Cambia también la forma en la que se
evalúa la gestión, puesto que cobran
importancia cuestiones como el desempeño, la motivación, la comunicación,
el compromiso o la actitud, que deben
evaluarse y fomentarse adecuadamente
en la gerencia de los recursos humanos.
Pero no sólo se trata de un modelo
teórico que, si bien cambia la percep-
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La valoración de los flujos de caja son de utilidad tanto para los administradores de la empresa
como para los administradores concursales
ción de la empresa, tanto interna como
externa, no parece concretarse. Estos
sistemas de valoración permiten de
manera concreta:
1.Su utilización a la hora de definir
los planes estratégicos de la compañía de una manera más eficiente,
contando con un mayor volumen de
información sobre el comportamiento
futuro basado en los supuestos planteados en los diferentes escenarios
definidos.
2.Una gestión más eficiente de la deuda,
ya que al establecer los flujos de caja
necesarios para cada activo inmobiliario valorado, es más fácil adoptar
medidas para asegurar la viabilidad
financiera de los proyectos.
3.Posibilidad de acceder a mayores
cuotas de endeudamiento, a través
del conocimiento de las necesidades.
4.Acceder a un tipo de deuda que no
tiene porque ser hipotecaria, pudiendo dar entrada a otros inversores,
generadores de capital, en función
de la visión global del negocio, con
lo que no se está atado únicamente
a la posibilidad de acceder al crédito procedente de las entidades
financieras.
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5.Delimitar la estructura óptima, en
función de los recursos de la compañía, del inmovilizado y su cartera
de suelo, permitiendo tomar medidas
que mejoren la rentabilidad global
de la compañía.
También para empresas en
crisis
Si la compañía valorada o a la que
se valoran los activos se encuentra en
una situación “especial”, como puede
ocurrir en la actual coyuntura de mercado, también estos sistemas son de
gran ayuda.
A través de ellos se pueden plantear estrategias de tournaround management, que
implican “dar la vuelta” a una situación
determinada. Para emprenderlas necesariamente no hay que estar en una situación
delicada, financieramente hablando, sino
que se puede presentar una coyuntura
especial que motive un cambio de rumbo
en la marcha de la compañía, como
actualmente lo puede representar para
las inmobiliarias el cambio de modelo de
negocio hacia otros usos, como el alquiler, un proceso de diversificación geográfica, e incluso hacia negocios distintos del
puramente inmobiliario.
Introducir los cambios profundos y radicales que conlleva esta forma de direc-
ción no es fácil y los sistemas descritos
constituyen una gran ayuda en el planteamiento estratégico del problema,
máxime en todo lo que tenga que ver
con activos inmobiliarios.
Evidentemente, la compañía puede
encontrarse en una situación de pérdida de competitividad, de rentabilidad,
e incluso con dificultades financieras. Si
se han valorado sus activos adecuadamente, se pueden plantear estrategias
que los optimicen o los orienten, siempre que el valorador tenga los conocimientos y experiencia necesarios, a la
empresa hacia otro tipo de activo
Si la situación es más delicada y podemos hablar de financial distress, es
decir, existe una situación clara de dificultad para atender sus obligaciones, su
utilidad es evidentemente manifiesta.
Uno de los pocos recursos con que
puede contar un promotor inmobiliario
en esta situación es la liquidación de
sus activos, como medio para obtener
financiación. Para ello resultará necesario, incluso si se encuentra en situación
de procedimiento concursal, su valoración. Tanto para los responsables de la
compañía, como para los administradores concursales, realizar el proceso
mediante la evaluación de flujos de
caja permitirá adoptar soluciones óptimas y ordenadas.
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