y considerando que - Defensoría del Pueblo de la Ciudad de

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 31 de mayo de 2011.-
VISTO:
La actuación nº 5094/10, se manifiesta inquietud respecto a las
características de la futura obra a ejecutarse en el predio de la Avda. Juan de
Garay 612, lindero a su edificio.
Y CONSIDERANDO QUE:
El edificio en el cual habita, ubicado en la calle Perú
1401/1411/1417/1423/1425/1429/1433, es reconocido históricamente como
“Perú House”. El mismo se destaca por su valor patrimonial debido a las
características edilicias con que fue emplazado y concebido y por ser obra del
arquitecto Jorge Kálnay, quien ha sido autor de renombradas obras
arquitectónicas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
De acuerdo a lo relatado por la vecina, tras el inicio
de una demolición en el terreno lindero, los habitantes de “Perú House”
registraron que la misma no contaba con cartel de obra, que no se estarían
cumpliendo con las medidas de seguridad apropiadas y que se estaría utilizando
maquinaria generadora de ruidos y vibraciones de carácter molesto y de daños
a los inmuebles vecinos. Por tal motivo, los vecinos han efectuado una denuncia
ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, la cual generó el
Registro nº 1067484/DGFYCO/2010.
Según señala la vecina, el 17 de septiembre de 2010
se suspendieron los trabajos de demolición, producto de una inspección
realizada por las autoridades con fecha 16 de septiembre de 2010. También
manifiesta que el día 18 de septiembre de 2010 se colocó el cartel de obra de
Demolición Total a cargo de Gustavo Almazan, con registro nº 0112/07 que
afecta a las parcelas 612/14/16/18/20 de Avda. Juan de Garay. Finalmente,
indica que el 25 de septiembre de 2010 se reestablecieron los trabajos de
demolición en la finca denunciada.
1
Por otro lado, con fecha 7 de octubre de 2010 la
señora Irene Villagra junto con su vecina, la señora Ana Marta Charrelli,
mantuvo una reunión con la arquitecta Cintia Porta y el maestro mayor de obras
Adrián Dimeglio, ambos agentes del Area de Protección Histórica (APH) del
Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (GCABA), en la cual ambas
les manifestaron sus inquietudes respecto a la protección del edificio “Perú
House”. Al respecto, éstos les informaron que en la base de datos del área, el
edificio “Perú House” aparece como construcción anterior a 1941, con
Protección Singular, catalogado con nivel de “Protección Cautelar” e incorporado
al proyecto de “Ley Movimiento Moderno” con origen en el Ministerio de Cultura.
Estos datos surgen de la Nota efectuada por el Consejo Asesor de Asuntos
Patrimoniales con fecha 14 de septiembre de 2010 (fs. 38).
Por tal motivo y debido a la inminente construcción
lindera, la reclamante Villagra, junto con otros vecinos, solicitó al GCABA,
mediante Registro nº 1191723/DGIUR/2010, que se otorgue Protección
Integral al edificio “Perú House” para preservarlo y evitar pérdidas irreparables
como bien cultural.
Según afirman, una de las características
constitutivas concebidas por el arquitecto Jorge Kálnay en este edificio es el uso
racional de la iluminación natural en el contrafrente del mismo, la que podría
llegar a ser anulada según el tipo de altura y la implantación en el terreno del
nuevo edificio a construir.
Personal de esta Defensoría del Pueblo se constituyó
en el edificio “Perú House” a fin de evaluar las características arquitectónicas,
tipológicas y morfológicas del inmueble, y constatar los daños provocados por la
demolición lindera. Al respecto, el informe de inspección efectuado en tal
circunstancia describe: “... El día 26 de octubre de 2010 nos constituimos en el
edificio ubicado en la calle Perú 1417, esquina Av. Juan de Garay, con el objeto
de verificar los daños que fueron denunciados por los vecinos que habitan dicho
edificio. Para tal fin, fuimos recibidos por las señoras Irene Villagra, habitante de
la unidad funcional Nº 74 del 7º piso, y Ana Marta Charrelli, propietaria de la
unidad funcional Nº 75, también del 7º piso. Tipología edilicia: Se trata de un
inmueble destinado a vivienda colectiva y locales comerciales en la PB, que
data del año 1934, proyectado y construido por el prestigioso arquitecto Jorge
Kálnay. El mismo se desarrolla en 8 niveles, con 5 departamentos por piso y se
encuentra en buen estado de conservación. Actualmente funciona bajo el
régimen de Propiedad Horizontal. Características históricas... cabe mencionar
la peculiaridad de este edificio, toda vez que el mismo se encuentra catalogado
como edificio representativo, declarado como Paisaje Cultural Mundial ante la
UNESCO, en el marco de la Ley CABA Nº 2548 referida a Promoción Especial
de Protección Patrimonial, sancionada en el año 2007. El mismo figura en el
Anexo publicado en el B.O. CABA Nº 2832 del 14/12/2007, bajo el Nº 2076
“Edificio Representativo: Vivienda Colectiva “Perú House” en Perú 1417”.
Corresponde agregar, que tal obra es un edificio representativo de la corriente
racionalista argentina. Según refieren los arquitectos Sandro Borghini, Justo
Solsona y Hugo Salama, en el libro “1930-1950 Arquitectura Moderna de
2
Buenos Aires” de su autoría, Jorge Kálnay fue uno de los pocos arquitectos que
pensó sus edificios como parte de una idea urbana general. El edificio Perú
House constituye uno de los edificios más interesantes de la década del 30 y es
una de las tres obras de una experimentación en serie referidas a las tres
tipologías de vivienda colectiva (edificio del tipo en “patio”; del tipo en “tira” y del
tipo en “torre”) que representa el tipo en “tira”. Particularidades
arquitectónicas Las características del terreno, ubicado en esquina, de forma
alargada y de muy poca profundidad, sugerían y permitían una orientación
preferencial al Este con buenas vistas al estuario. Kálnay aprovechó dichas
condiciones para ensayar un ejemplo de edificio de tipo en “tira”. Inusual para la
época pero un modelo perfecto de verdadera anticipación para nuestra historia
posterior. Uno de los aspectos llamativos de este edificio es su sistema de
circulaciones. La reducción a un único núcleo de ascensores y escalera
vinculado a galerías externas, que bien podrían denominarse calles o veredas
en altura, constituye un elemento esencial que define la tipología de “tira”. Este
sistema de circulación de cerramiento abierto en la cara Oeste (contrafrente del
edificio) ofrece la posibilidad de ventilación cruzada de los ambientes de las
distintas unidades funcionales; asimismo, las galerías garantizan el control de
los rigores del oeste que funcionan para eso a modo de parasoles. Es por esta
razón que dichas “calles en altura” cobran una importancia y relevancia que no
solo caracterizan el concepto arquitectónico del edificio, sino que aportan al
buen funcionamiento de los departamentos en cuanto a su iluminación y
ventilación...1 Observaciones realizadas En la visita, nos dirigimos
primeramente al piso séptimo, desde el cual se pudo visualizar en las alturas de
la galería semicubierta, el terreno lindero de la Av. Juan de Garay (altura 612),
sobre el cual se estaba ejecutando la etapa final de una demolición en su sector
anterior, toda vez que solo quedaban los restos inferiores de tabiques divisorios
y cimientos (ver foto 1). Al respecto, cabe mencionar que se detectó que el
personal a cargo de la ejecución de la demolición, no contaba con los elementos
de protección y seguridad obligatorios. Seguidamente, se concurrió al
departamento ubicado en la esquina del edificio, con vistas a la esquina de Av.
Juan de Garay y Perú, a fin de visualizar patologías constructivas denunciadas
por las reclamantes. Al respecto, se verificó la existencia de una fisura vertical
adyacente a la arista de unión de dos muros próximos a la puerta de acceso a la
vivienda (ver foto 2). La vecina manifestó que tal agrietamiento se produjo como
consecuencia de la demolición. Si bien la determinación del origen requeriría de
un seguimiento de la evolución de las fisuras, es posible que los golpes
producidos durante la demolición hayan originado las mismas. A continuación
nos dirigimos al segundo piso y desde la galería situada a la derecha del núcleo
de circulación vertical, se pudo observar una fisura longitudinal en el revoque de
la mampostería de cerramiento de dicho núcleo (ver foto 3), que de acuerdo a lo
señalado por las vecinas, también habría aparecido con posterioridad a la
ejecución de la demolición en el predio lindero. Por último, concurrimos a la
Planta Baja para verificar los daños producidos en este nivel. Detrás del núcleo
de ascensores, se desarrolla una escalera de un tramo que conduce a un
subsuelo. La pared que limita con la misma (descendiendo, a su izquierda)
corresponde a la medianera que linda con el terreno sobre la Av. Juan de Garay.
Sobre la superficie interna del muro mencionado, en el nivel del subsuelo, se
1
Fuente bibliográfica: “1930-1950 Arquitectura Moderna de Buenos Aires” - Sandro Borghini, Justo Solsona y Hugo Salama.
3
observaron roturas del revoque que se ha caído en el solado. Tal es la magnitud
del descascaramiento de los revoques, que se llegaron a visualizar cañerías de
hierro fundido, aparentemente propias de la instalación de desagüe (ver foto 4).
De acuerdo a lo señalado por las propietarias, este hecho habría transcurrido
durante la demolición ejecutada en el predio lindero, situación que resulta de
una alta probabilidad, toda vez que la forma de rotura y desprendimiento del
material podrían deberse a golpes efectuados por fuerzas de impacto
producidas al ejecutar la demolición sobre la medianera. Para finalizar la
inspección, nos dirigimos al sector posterior de la planta baja hacia la izquierda
del núcleo de circulación, donde nos encontramos con un pasillo. Desde allí se
pudo observar que el revoque fino y la pintura que cubren la viga sobre el muro
medianero, presentaban fisuras horizontales longitudinales de gran espesor (ver
foto 5). Asimismo, se observó en una columna próxima al pasillo mencionado, el
agrietamiento transversal en la pintura y revoque fino de la misma (ver foto 6). Al
igual que en los casos anteriores, determinar con exactitud el origen de las
mismas sería inadecuado, aunque es probable que se deban a impactos
producidos por tareas realizadas en el predio lindero. Al finalizar la inspección
ocular al edificio Perú House, concurrimos al predio lindero ubicado en Av. Juan
de Garay 612 a fin de visualizar el cartel de obra. En el mismo figuraban los
siguientes datos, tal como puede apreciarse en la foto 7: DEMOLICION TOTAL
Garay 612/14/16/18/20 Empresa demolición: Almazan Gustavo; Nº Exp.:
861946/2010 Registro: 23/08/2010 Demolición a cargo: Gustavo Almazan; Nº
Reg. 0112/07” (fs. 73 y 74).
Con fecha 10 de noviembre de 2010 la Dirección
General de Interpretación Urbanística emitió el Dictamen nº 4625/DGIUR/2010,
del cual cabe señalar lo siguiente: “... 2. El inmueble del motivo se encuentra
incorporado al Proyecto de Ley de catalogación de inmuebles “Movimiento
Moderno” que tramita por Expediente Nº 1119-D-2009, con Nivel de Protección
Cautelar. 3. Mediante Expediente Nº 861946/2010 fue solicitado el registro de
planos de “Obra Nueva” para la parcela sita en la Av. Juan de Garay Nº 612,
Nomenclatura Catastral: Sección 08, Manzana 039, Parcela 002b. 4. Esta
Supervisión Patrimonio Urbano informa que, dado los valores que ameritaron el
reconocimiento del bien en cuestión, tendiente a su inclusión al Catálogo de
Inmuebles con valor patrimonial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y en
el marco del Artículo 10.1.4 del Código de Planeamiento Urbano, correspondería
la suspensión del registro de los correspondientes planos de obra en el predio
adyacente hasta tanto se efectúe la consulta de visado previo patrimonial
pertinente ante esta Dirección General...” (fs. 77).
Al respecto, el art. 10.1.4 del Código de
Planeamiento Urbano (CPU), referido a PROXIMIDAD A EDIFICIOS Y
LUGARES DECLARADOS MONUMENTOS HISTORICOS O CON VALOR
PATRIMONIAL PARA LA CIUDAD, describe: “En las parcelas adyacentes a
edificios catalogados, lugares declarados Monumento Histórico Nacional o
Distritos APH, deberá consultarse a la Secretaría, en lo que respecta a fachadas
y al contexto patrimonial” (fs. 84).
4
Por otro lado, la vecina informa que el 16 de
noviembre de 2010 la Administración del “Perú House” recibe una carta
documento enviada por la Constructora Sudamericana S.A., en la cual solicita
permiso para ingresar a su domicilio a fin de constatar mediante escribano
público el estado del inmueble. Para ello solicitan el acceso a las unidades y a
las partes comunes del edificio e informan que quien estaría a cargo de la
recorrida sería el Jefe de Obra (ingeniero Martín Stude) acompañado de un
escribano público. Por último, agrega que las tareas ejecutadas hasta la fecha
(demolición) han sido realizadas por otra empresa que ha sido contratada por el
dueño de la obra y que no tiene ninguna vinculación con la empresa
Constructora Sudamericana S.A.
La presentante Villagra comunicó a este organismo
que “... La misma fue rechazada y respondida mediante Carta Documento...” en
fecha 24 de noviembre de 2010, “... con el texto que nos brindara el Dr. Pedro
Ferraro, Asesor Jurídico en el Despacho en la Legislatura de la Diputada Dra.
Diana Maffía...” (fs. 80). Además de rechazar la solicitud, se intimó al remitente a
que denuncie los datos de su mandante (nombre, apellido, domicilio) y de la
empresa de la demolición, a fin de subsanar las irregularidades cometidas. Sin
embargo, a la fecha no han recibido respuesta alguna de los responsables de la
demolición ni del propietario.
A partir del mes de diciembre de 2010, la reclamante
Villagra y un grupo de vecinos comenzaron a mantener reuniones con el
Director General de Interpretación Urbanística, arquitecto Ramón Antonio
Ledesma, para interiorizarse respecto de las características morfológicas del
nuevo edificio a construirse en Avda. Juan de Garay 612, a fin de resguardar el
bien patrimonial del edificio “Perú House”. En la oportunidad realizaron un
planteo relativo a tres puntos fundamentales: que el edificio nuevo no se apoye
en la medianera; que mantenga una distancia considerable mediante un pasillo
lateral o patios mancomunados; que la altura de la futura construcción no supere
la altura del “Perú House”.
Por tal motivo y a los efectos de verificar las
características edilicias del nuevo proyecto, esta Defensoría del Pueblo ha
solicitado a la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC)
copia del expediente de permiso de obra correspondiente a la finca sita en la
Avda. Juan de Garay 612/14/16/18/20. Asimismo, se advirtió a dicha
dependencia que en el predio lindero a la nueva obra se emplaza el edificio
“Perú House”, el cual posee valor patrimonial e histórico y que correspondería
prestar especial atención a la concepción del nuevo proyecto, toda vez que el
contrafrente del “Perú House” presenta características atípicas de diseño y que
deberían ser consideradas.
La presentante Villagra relata que en la reunión
mantenida el día 3 de diciembre de 2010, el arquitecto Ledesma afirmó que en
el trámite de registro de planos se omitió llevar adelante la consulta
correspondiente de un edificio lindero a otro con protección patrimonial, al Area
5
de Protección Histórica y que, por tal motivo, se procedió a la suspensión del
registro.
Posteriormente,
la
vecina
ha
suministrado
documentación referida al expediente de marras. Mediante nota con Registro nº
1421323-MGEYA-2010, emitida el 7 de enero de 2011 por la Dirección General
de Registro de Obras y Catastro, se informa a la vecina señora María Susana
Helguera, domiciliada en el edificio “Perú House”, que para la finca sita en la
Avda. Juan de Garay 612/14/16/18/20 existe expediente con trata “Demolición y
Obra Nueva” nº 861946/2010, el cual cuenta con planos de demolición y obra
nueva registrados con fechas 23 de agosto de 2010 y 12 de septiembre de 2010
respectivamente. Asimismo, adjunta copias de las carátulas de dichos planos,
de donde surge como profesional actuante el arquitecto Miguel Baudizzone,
matrícula CPAU nº 3689. Por último, informa que “... según disposición Nº 1465DGROC-2010, de fecha 26 de noviembre de 2010 ha sido suspendido el registro
de dichos planos de Obra hasta tanto la Dirección General de Interpretación
Urbanística se expida sobre el visado patrimonial respectivo de dicho
inmueble...” (fs. 116).
Por otro lado, con fecha 16 de febrero de 2011 los
copropietarios del “Perú House” reciben una cédula de notificación proveniente
de la Subsecretaría de Planeamiento, mediante la cual se notifica la Resolución
nº 10/SSPLAN/2011 emitida por esa Subsecretaría el 24 de enero de 2011, en
la cual lo incorpora con carácter preventivo al Catálogo de Inmuebles
Patrimoniales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La misma reza: “... Que
por el mencionado registro tramita el Proyecto de Ley de catalogación con sus
correspondientes Niveles de Protección para los inmuebles listados a
continuación, en razón de sus valores urbanísticos, arquitectónicos e históricostestimoniales... Que estos inmuebles poseen alto valor patrimonial dado que a
través de esta selección de obras se busca rescatar un valioso testimonio
basado en un recorte conceptual que reconoce al Movimiento Moderno en
Buenos Aires en un amplio arco temporal que transcurre entre 1925 y 1965,
entendiéndose que hasta el año 1940 se podría denominar como “primera
modernidad”, luego hasta el año 1955 la “segunda modernidad o Racionalismo
local” y en adelante las corrientes del “Estilo Internacional y el Brutalismo” como
las últimas expresiones de un movimiento cultural y arquitectónico de ruptura
con los viejos órdenes de la Academia y las tradiciones constructivas regionales.
En este contexto se pueden identificar obras y autores que han tenido como
referentes a los maestros europeos como Le Corbusier, Mies Van de Rohe y
Gropius, luego las nuevas generaciones que se han nutrido de las experiencias
americanas y ya en la década del 60 podemos analizar los casos tardíos que
tendrán filiación con las corrientes brutalistas y estructuralistas. De esta forma se
puede analizar como la producción local ha reinterpretado estas propuestas
generando resultados de interesante calidad desprendiéndose, con el correr del
tiempo, de atavismos compositivos para lograr respuestas integrales a los
problemas espaciales, funcionales, tecnológicos y de lenguajes expresivos
consustanciados con la modernidad y en muchos sentidos coherentes con la
trama de la ciudad; Que el mencionado pedido de Catalogación fue puesto a
consideración del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales acordando el
6
mismo en otorgarles un Nivel de Protección mediante Nota S/Nº CAAP-2010 de
fecha 14 de septiembre y 30 de noviembre de 2010; Que el Código de
Planeamiento Urbano establece en el Artículo 10.1.2 “Obligación de Proteger”
que “La salvaguarda y puesta en valor de los lugares, edificios u objetos
considerados por estas normas de valor histórico, arquitectónico, simbólico o
ambiental obliga a todos los habitantes a ordenar sus conductas en función
de su protección, como así también de aquellos elementos contextuales
que contribuyen a su valoración. Los espacios y bienes sujetos a obligación
de proteger serán declarados como tales dentro del catálogo respectivo,
elaborado por la Secretaría y aprobado por el Jefe de Gobierno (...)”; Que el
Artículo 10.1.6. “Inmuebles que posean para la ciudad valor patrimonial” del
citado Código consigna que “La Secretaría elaborará un registro de bienes
catalogados en todo el ámbito de la Ciudad conformen o no Areas de Protección
Histórica, a partir de su valoración patrimonial (...)”... Por ello, y en uso de las
facultades legales que le son propias: EL SUBSECRETARIO DE
PLANEAMIENTO RESUELVE: Artículo 1º.- Incorpórense con carácter de
preventivo al Listado de Inmuebles Catalogados Singulares de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires a los edificios sitos en: ... (Perú 1417; Sección 8;
Manzana 39; Parcela 001a; Nivel de Protección Cautelar)... Artículo 2º.- La
Dirección General Registro de Obras y Catastro no dará curso a solicitudes de
demolición parcial o total, modificaciones, y/o ampliaciones de obra, obras
nuevas y subdivisiones que no cuenten con un informe producido por la
Dirección General de Interpretación Urbanística, en su carácter de autoridades
de la sección 10 del Código de Planeamiento Urbano hasta tanto se resuelva la
incorporación firme del edificio al Catalogo en cuestión...” (fs. 126/129, lo
resaltado es propio).
Con relación a la solicitud realizada por esta
Defensoría a la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC),
se remite mediante Registro nº 1506684/2010 copia del Expediente nº
861946/2010 relacionado al permiso de obra sito en la Avda. Juan de Garay
612/14/16/18/20, en formato digital.
Del análisis de esta documentación surge:
Inicialmente se presenta la solicitud del visado previo para los planos de
instalaciones sanitarias de la cual surgen los datos del propietario y director de
obra, el señor Berger Kahtalian y el arquitecto Miguel Baudizzone
respectivamente. Posteriormente figura Nota de Compromiso de Presentación
de Póliza de Responsabilidad Civil, según lo dispuesto por la Resolución nº 22SSCC-07; bajo declaración jurada el señor Gustavo Almazan, D.N.I. nº
23.146.995, se compromete a constituir a su nombre Seguro de
Responsabilidad Civil por la finca de Avda. Juan de Garay 612/14/16/18/20 de
demolición y/o excavación, según sea el caso, extendida ante la Compañía de
Seguros debidamente autorizada por la Superintendencia de Seguros de la
Nación, al inicio de la obra. El inc. 2) señala que se incluirán las cláusulas de
cobertura de Responsabilidad Civil por Demolición y/o Excavación (según
corresponda) y daños a linderos. Asimismo se registra Constancia de Aviso de
Demolición nº 501/10, a nombre de Gustavo Almazan, nº de Inscripción
0112/07, ubicación de la obra Avda. Juan de Garay 612/14/16/18/20, Profesional
7
Interviniente Miguel Baudizzone matrícula profesional 3639, sin la realización de
excavaciones para la construcción de subsuelos. Cabe destacar que NO han
sido completados los datos con relación al Seguro de Responsabilidad Civil ni
ha sido entregada documentación alguna que conste póliza de seguro. Los
firmantes de esta constancia son el profesional responsable y el demoledor
(Miguel Baudizzone y Gustavo Almazan respectivamente), y la fecha de registro
es el 4 de mayo de 2010. Más adelante figura el Plano de Demolición Total
registrado en fecha 23 de agosto de 2010 S.A., para un edificio de PB y 15
pisos. Con fecha 2 de febrero de 2010 se emite la Disposición nº 0158DGROC/10 mediante la cual el Director de Registro de Obras y Catastro
autoriza la Compensación de Línea de Frente Interno, de acuerdo al art. 4.2.3
“Línea de Frente Interno” del CPU, que establece que cuando en una parcela la
LFI de la manzana resulte una línea quebrada, se la podrá regularizar,
compensando el avance sobre la LFI de la manzana con la cesión al espacio
libre de manzana de un área equivalente a la que se invade, siempre que a
juicio de la Dirección, no se desvirtúe el espacio urbano. El gráfico que se
presenta en la misma, mediante la cual se realiza tal compensación, ilustra que
la construcción podrá avanzar sobre un sector de la tronera, que constituye el
área B de 73,19m2., cediendo el área A de 94,42m2. de su terreno; por lo tanto,
se traza una nueva LFI en forma de “L”, cuyo lado paralelo a la L.O. se
encuentra a 17m. de la misma y el paralelo a la LDP con “Perú House” a 8,70m.
Finalmente se presenta la Solicitud de Permiso para Demolición Total y Obra
nueva en el predio de marras, firmada por el propietario y el profesional
responsable, mediante la cual asumen la total y solidaria responsabilidad con el
propietario de la obra o titular de la actividad sobre los datos consignados,
tomándose los mismos con carácter de Declaración Jurada. La fecha de registro
de la solicitud es el 9 de agosto de 2010. Asimismo, figura el certificado emitido
por DGROC por el cual el predio es declarado NO APH de acuerdo a la
información suministrada por la Dirección General de Planeamiento e
Interpretación Urbanística el 10 de agosto de 2010. El mismo es firmado por el
señor Leonel Conti. Con fecha 10 de noviembre de 2010 se emite el Dictamen
nº 4627-DGIUR-2010 por el cual el Area Supervisión Patrimonio Urbano de
DGIUR informa la suspensión del registro de los planos de obra nueva, dado
que el predio en cuestión resulta afectado al cumplimiento del art. 10.1.4 del
CPU toda vez que es adyacente al inmueble denominado “Perú House”,
incorporado al Proyecto de Ley de catalogación de inmuebles “Movimiento
Moderno” que tramita por Expediente nº 1119-D-2009, con Nivel de Protección
Cautelar.
Con fecha 26 de noviembre de 2010 el Director
General de Registro de Obras y Catastro emite la Disposición nº 1465DGROC/10, mediante la cual se suspende preventivamente el registro de planos
de “Obra Nueva”.
En lo relativo a las particularidades edilicias del
proyecto de obra nueva registrado el 2 de septiembre de 2010 para vivienda
multifamiliar, cabe señalar que el edificio fue emplazado sobre el sector
izquierdo del terreno, apoyándose en la medianera con “Perú House” de
acuerdo a la nueva Línea de Frente Interno según Disposición nº 01588
DGROC/10. En ese sentido, el planteo se ajusta a las condiciones urbanísticas
indicadas por DGROC, de manera que propone un edificio de perímetro
semilibre con basamento. La tira en la cual se resuelven las unidades
funcionales presenta un ancho total de 8,67m. (según surge de las cotas de
replanteo de la planta 3º piso), restando una diferencia de 6,41m. -siendo
15,08m. el ancho de predio- de separación con la medianera oeste,
constituyendo el espacio de aire y luz. El edificio consta de PB y 15 niveles, de
los cuales la PB y el 1º nivel constituyen el basamento en los que se desarrollan
los espacios guardacoches. La altura hasta el nivel 15 inclusive alcanza unos
45,84m., siendo 47,17m. el Plano Límite. Por encima de dicho plano, se ubica
únicamente la sala de máquinas de ascensores. Cabe agregar, que la altura
máxima sobre LO es de 39m., efectuándose dos retiros con los cuales se
consigue la altura antes mencionada en el piso 15.
Por último, el 19 de abril de 2011 la Dirección
General de Interpretación Urbanística emitió el Dictamen nº 1533-DGIUR-2011
(fs. 172/174), mediante el cual analiza las características físicas, catastrales y
los indicadores urbanísticos que afectan al predio ubicado en la Avda. Juan de
Garay 612/14/16/18/20. A los efectos de resguardar el edificio “Perú House”, sito
en la Parcela 1ª, esa Dirección General evalúa y propone una nueva morfología
que tiene en cuenta ciertos lineamientos urbanísticos. La parcela se encuentra
emplazada en un Distrito C3I de Zonificación General del CPU, siendo C3Centro Local, en el cual se permiten edificios de equipamiento administrativo,
comercial, financiero e institucional, a escala local, pudiendo ejecutarse con
tipologías entre medianeras, de perímetro libre y semilibre y con basamento; el
parágrafo 5.4.2.3 del CPU especifica todos los indicadores urbanísticos de dicho
distrito. Asimismo, el predio resulta afectado por la tronera de esquina; el art.
4.2.3 LINEA DE FRENTE INTERNO establece compensaciones para regularizar
la LFI quebrada de la tronera. El art. 4.9.2 DISPOSICIONES PARTICULARES,
establece: “... g) Pueden proponerse compensaciones volumétricas a los efectos
de optimizar la estética urbana o el centro libre de manzana, atendiendo los
hechos existentes en la misma” (fs. 173).
De acuerdo a las condiciones observadas, ese
organismo considera de aplicación los siguientes lineamientos urbanísticos: “6.a)
Se admitirá la materialización de un edificio entre medianeras con basamento,
que por un lado se adosa al primer tramo de medianera expuesta del edificio de
la Parcela 1ª, hasta el inicio del primer patio existente, alcanzando una altura
coincidente con la de dicho lindero en el sector considerado y en un ancho de
frente mínimo de 3m; a partir de allí se podrá continuar con un volumen que
respetara el perfil edificable del distrito, guardando una distancia mínima de 4m,
respecto del lindero de la Parcela 3c, por encima de la altura de basamento, y
una distancia mínima de 3m respecto de la Parcela 1ª, desde el nivel 0 y por
detrás de la medianera enrasada, a los fines de mancomunar dicho retiro con
los sucesivos patios existentes, de acuerdo a lo graficado en Anexo I adjunto;
6.b) Los muros, paralelos a las divisorias, que quedarán expuestos al generar
los retiros laterales, deberán también ser tratados arquitectónicamente
guardando unidad de criterio con la fachada del edificio; 6.c) Con relación al
FOS y a los fines de garantizar la vinculación de los vacíos existentes y la
9
continuidad morfológica de las masas, se admitirá el avance sobre la extensión
del espacio libre de manzana o tronera, compensando dicha ocupación con el
espacio a liberar dentro de la franja edificable de la parcela, de acuerdo a lo
graficado en Anexo I antes citado, en consonancia con los criterios establecidos
en los Art. 4.9.2 y 4.2.3 del Código de Planeamiento Urbano; 6.d) Cabe agregar
respecto de los parámetros morfológicos considerados, que en virtud de lo
establecido en el Art. 4.2.6 Perfil Edificable, en ningún caso la altura de las
construcciones entre medianeras sobre LO, LE o LFI, podrán superar los 38m,
aun cuando el ancho de calle y las relaciones establecidas en el distrito lo
permitieran...” (fs. 173/174).
Por lo expuesto, ese organismo advierte: “... atento a
las condiciones del predio que conjugan por un lado la preexistencia de una
construcción que debe preservarse y asimismo un entorno en proceso de
consolidación, esta Supervisión considera deseable la aplicación de los
proyectos que observen las morfologías graficadas en el Anexo I adjunto, en
consonancia con los lineamientos urbanísticos consignados en el presente,
dejando aclarado que toda propuesta arquitectónica deberá ser presentada para
su estudio y consideración ante este Organo de Aplicación por cuerdas
separadas...” (fs. 174).
En fecha 2 de mayo de 2011, el Director General de
Interpretación Urbanística, arquitecto Antonio Ledesma, expide Providencia nº
00638469-DGIUR-2011, dirigida a la Dirección General de Registro de Obras y
Catastro, en la cual pone en conocimiento el Dictamen nº 1533-DGIUR-2011, a
los fines de informar que el interesado deberá presentar por cuerdas separadas
ante la DGIUR un expediente de consulta al Código, el cual se ajuste a los
lineamientos detallados.
En función de lo dictaminado por la DGIUR y de
acuerdo al perfil morfológico graficado en el Anexo I, corresponde clarificar: 1.Que la nueva volumetría dispone un edificio de perímetro semilibre con
basamento de altura 6,50m. 2.- Que se distancia 4 metros de la LDP con la
Parcela 3c a lo largo de todo su predio. 3.- Que se distancia 3 metros de la
Línea Divisoria de Predios con el edificio “Perú House”, a partir del primer patio
existente, toda vez que el nuevo edificio se adosa 7,28m en la medianera del
lindero a proteger. 4.- Con relación a las alturas a adoptar, el primer tramo que
se ensambla a “Perú House”, con un ancho de 3m en planta, alcanza la altura
de su adyacente, que de acuerdo a lo expresado en el Dictamen, tendría una
altura aproximada de 32,59m; el resto del edificio podría alcanzar una altura
máxima de 38m.
Respecto al perfil morfológico propuesto por la
Dirección General de Interpretación Urbanística para el edificio a construir en
Avda. Juan de Garay 612/14/16/18/20, es importante realizar los siguientes
señalamientos a tener en cuenta:
1.- No se fundamenta la razón por la cual el nuevo edificio se distanciaría 4
metros del inmueble en la Parcela 3c, que NO CUENTA con características
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arquitectónicas y urbanísticas a proteger, y del que SI DEBERIA HACERLO, se
distancia 3 metros. 2.- No se explica por qué se adosa al edificio “Perú House”
en un tramo y se separa totalmente del otro lindero. 3.- La diferencia entre las
alturas fijadas es de 5,41 metros, toda vez que la altura máxima propuesta es de
38m, de acuerdo al art. 4.2.6 Perfil Edificable, y 32,59 metros la de “Perú
House”. Dicha diferencia habilita la ejecución de dos niveles más por encima del
mismo, que empeoraría la situación ya planteada por separarse tan solo 3m,
promoviendo el desmejoramiento de la calidad habitable de las viviendas, toda
vez que la mayoría de las unidades ventilan y reciben iluminación por medio de
esos patios, incluso a locales principales. 4.- El apoyo de un tramo del edificio
con la medianera de “Perú House” podría implicar un gran riesgo desde el punto
de vista estructural y constructivo para el mismo, toda vez que cualquier
deficiencia en la ejecución del nuevo edificio podría provocar daños irreversibles
para el inmueble a resguardar. 5.- Teniendo en cuenta la orientación solar que
incide en el predio a construir, resulta llamativo cómo no se dispuso el edificio de
forma tal de recibir lo más directamente posible la luz del Este, siendo éste el
punto cardinal más apropiado para la iluminación natural de cualquier ambiente
habitable.
Por todo lo expuesto, y teniendo en cuenta
principalmente que una de las características más importantes de la concepción
del edificio proyectado y construido por el arquitecto Jorge Kálnay, es el uso
racional de la iluminación natural en el contrafrente del mismo, que mediante la
utilización de una circulación lineal semicubierta que balconea a los patios,
permite que las unidades funcionales reciban luz natural y posean ventilación
cruzada.
Además, considerando que según la forma de
implantación y disposición del edificio lindero a construir, éstas podrían llegar a
ser anuladas según la altura y la distancia que separe un edificio de otro, es que
corresponde advertir las observaciones señaladas a fin de preservar y
resguardar las particularidades edilicias que le otorgan valor patrimonial al “Perú
House”.
Según lo establecido por la Ley 3 de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, es misión de este organismo la defensa, protección
y promoción de los derechos humanos y demás derechos y garantías e
intereses individuales, colectivos y difusos tutelados en la Constitución Nacional,
la Constitución de la Ciudad y las leyes, frente a los actos, hechos u omisiones
de la administración, de prestadores de servicios públicos y de las fuerzas que
ejerzan funciones de policía de seguridad local.
La Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires garantiza en su art. 32 la preservación, recuperación y difusión del
patrimonio cultural, cualquiera sea su régimen jurídico y titularidad, la memoria y
la historia de la ciudad y sus barrios.
En virtud de lo expuesto precedentemente, se
recomienda a la Dirección General de Interpretación Urbanística, reevalúe los
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parámetros morfológicos propuestos para el edificio a construir en el domicilio de
marras, otorgando máxima prioridad a la existencia de un edificio lindero con
valor patrimonial. Por ello es que sería apropiado invertir la disposición del
edificio planteado en el Dictamen nº 1533-DGIUR-2011, distanciándolo 4 metros
de la Línea Divisoria de Predios con el edificio “Perú House” en toda la longitud
de la parcela, es decir, sin apoyarse en el sector anterior de esa medianera ni en
ningún otro punto; en efecto, que la distancia hacia el eje divisorio con el otro
lindante sea de 3m; y que la altura total del edificio permitida tenga en cuenta las
condiciones ya expuestas del “Perú House”.
Asimismo, corresponde que la Dirección General de
Registro de Obras y Catastro se abstenga de dar registro a los planos que no
cumplan con lo establecido por la Dirección General de Interpretación
Urbanística y que, de presentarse un proyecto que genere dudas respecto a la
protección del “Perú House” o cualquier otra irregularidad urbanística, se
requiera una nueva intervención de dicha dependencia.
POR TODO ELLO:
LA DEFENSORIA DEL PUEBLO
DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES
RESUELVE:
1) Recomendar al Director General de Interpretación Urbanística, arquitecto
Ramón Antonio Ledesma, reevalúe los parámetros morfológicos propuestos
para el edificio a construir en el domicilio de marras, otorgando máxima prioridad
a la existencia de un edificio lindero con valor patrimonial. Por ello es que sería
apropiado invertir la disposición del edificio planteado en el Dictamen nº 1533DGIUR-2011, distanciándolo 4 metros de la Línea Divisoria de Predios con el
edificio “Perú House” en toda la longitud del predio, es decir, sin apoyarse en el
sector anterior de esa medianera ni en ningún otro punto; en efecto, que la
distancia hacia el eje divisorio con el otro lindante sea de 3m; y que la altura
total del edificio permitida tenga en cuenta las condiciones ya expuestas del
“Perú House”.
2) Recomendar al Director General de Registro de Obras y Catastro, arquitecto
Guillermo García Fahler, se abstenga de dar registro a planos que no cumplan
con lo establecido por la Dirección General de Interpretación Urbanística y que,
de presentarse un proyecto que genere dudas respecto a la protección del
edificio “Perú House” o cualquier otra irregularidad urbanística, se requiera una
nueva intervención de dicha dependencia para su análisis y prosecución del
trámite.
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3) Fijar en 30 días el plazo previsto en el art. 36 de la Ley 3 de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires.2
4) Notificar, registrar, reservar en el Area para su seguimiento, y oportunamente
archivar.
Código 402
URB
gpa/cms//DM
cd/D/LDS
RESOLUCION Nº 1286/11
2
Ley 3, art. 36: Con motivo de sus investigaciones, el Defensor o Defensora del Pueblo puede formular advertencias, recomendaciones,
recordatorios de los deberes de los funcionarios, y propuestas para la adopción de nuevas medidas. Las recomendaciones no son
vinculantes, pero si dentro del plazo fijado la autoridad administrativa afectada no produce una medida adecuada, o no informa de las
razones que estime para no adoptarla, el Defensor o Defensora del Pueblo puede poner en conocimiento del ministro o secretario del
área, o de la máxima autoridad de la entidad involucrada, los antecedentes del asunto y las recomendaciones propuestas.
Si tampoco así obtiene una justificación adecuada, debe incluir tal asunto en su informe anual o especial a la Legislatura, con mención de
los nombres de las autoridades o funcionarios que hayan adoptado tal actitud.
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