Servicios inmobiliarios - Aktiva Servicios Financieros

ESTUDIOS SECTORIALES
ESTUDIOS SECTORIALES
EL DESEMPEÑO DE LOS
SERVICIOS
INMOBILIARIOS
EN COLOMBIA.
El sector de servicios inmobiliarios y de
alquiler de vivienda es uno de los
sectores que gozan de solidez gracias
a su fuerte conexión con el sector en la
construcción.
1
ESTUDIOS SECTORIALES
RESUMEN
Los servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda es uno de los sectores que gozan de
solidez gracias a su fuerte conexión con el sector en la construcción. Su desempeño durante
los últimos años fue estable, a pesar de problemas que se presentaron en el sector de la
construcción en el último trimestre. En el 2013 con los nuevos incentivos para la adquirir
vivienda se espera que se incremente el la demanda de los servicios de compra y venta del
sector inmobiliario.
Palabras clave: Estudios económicos, Precios de vivienda, Servicios inmobiliarios, Sector de
la construcción,
2
ESTUDIOS SECTORIALES
I.
INTRODUCCIÓN
Los servicios inmobiliarios no se limitan a la compra y venta de inmuebles, o de la
administración de los arriendos de estos, también ha incursionado en la actividad de la
construcción, en la promoción de proyectos y consultorías. Su participación en la economía
nacional es del 8%, esto es, algo más de 38 billones de pesos. Según el número de áreas
licenciadas y los incentivos para la adquisición de vivienda se espera que la demanda de
estos servicios también se impulse. Claro está que persiste la preocupación por el
incremento en el nivel de precios de vivienda, el deterioro en la cartera vencida y los
futuros desajustes de la demanda cuando los incentivos gubernamentales cesen.
II.
CADENA PRODUCTIVA
Los servicios inmobiliarios y de alquiler es una de las principales aristas del sector
edificador colombiano. Su operación comprende servicios de alquiler de un inmueble, sea
residencial o comercial; también asesoría en la compraventa de bienes raíces, avalúos y
administración de los servicios de alquiler de una edificación. En este sector confluyen la
expansión de la
venta o alquiler de edificaciones usadas y nuevas para acercar al
consumidor final de propiedad raíz.
Los encadenamientos que tiene el sector de servicios inmobiliarios y de alquiler van desde
la construcción pesada hasta la distribución de materiales livianos y de ferretería para el
mejoramiento de la vivienda usada. También es un eje articulador entre los demandantes
de propiedad raíz, los constructores y las empresas de financiación de los proyectos y de
las familias en el caso de vivienda.
3
ESTUDIOS SECTORIALES
Gráfico 1. Servicios Inmobiliarios. Cadena productiva
4
ESTUDIOS SECTORIALES
III. DESEMPEÑO DEL SECTOR
El desempeño del sector de servicios inmobiliarios en la última década es uno de los más
estables de la economía nacional. Su variación siempre ronda entre el 2,5% y el 4,02%,
aunque el año pasado sufrió un descenso de casi 2% ante las restricciones del acceso a la
vivienda en la capital del país, dado los inconvenientes de orden institucional, pero en
general esta actividad aportó en 2012 alrededor de 38 billones de pesos constantes de
2005.
Gráfico 2. PIB de servicios inmobiliarios y alquile de vivienda (en miles de millones de
pesos. Variación % del sector vs variación % del PIB nacional.
Fuente: DANE
Su participación en el PIB colombiano ha vivido un descenso paulatino a pesar de su
crecimiento en lo corrido de los últimos años (Anexo 1). La explicación de esta lenta pérdida
de participación en el PIB se explica, primero, por el incremento de otros sectores como el
de combustibles y, segundo, por la intervención directa de las constructoras en las ventas de
edificaciones nuevas, cuya participación viene creciendo en los últimos años. Una de las
principales fortalezas que tiene este sector es la importancia en los gastos de las familias.
5
ESTUDIOS SECTORIALES
Alimentos, salud y vivienda son rubros imprescindibles en el presupuesto de los hogares
colombianos.
En este sentido, el destino del endeudamiento de las familias se explica, además de los
créditos para consumo, por la financiación de la vivienda. En los últimos años las
autoridades hacen estricto seguimiento a la cartera para vivienda, con el fin de evitar
desequilibrios en el mercado. En
los últimos tres trimestres la cartera vencida de vivienda
desarrolló una tendencia significativamente positiva, luego de ser controlada a mediados
de 2011.
Gráfico 3. Tasa de crecimiento de la cartera bruta y vencida de vivienda. A febrero de
2013
Fuente: Superintendencia financiera de Colombia
Esta esta senda de crecimiento de la cartera de vivienda, si se expresa en número de
viviendas que han sido financiadas, se están acercando a los mismos niveles de 1996,
anterior a al desplome del sistema de fin de siglo. Esta tendencia es similar, incluso mayor,
a la escalada del nivel de precios de los tipos de vivienda nueva y usada, como se puede
observar en el gráfico 5. Las cuestiones de estos comportamientos deben ser tomados en
6
ESTUDIOS SECTORIALES
cuenta por las agencias inmobiliarias ante eventuales desajustes de la demanda e
incremento de la vivienda en los meses venideros.
Gráfico 4. Número de viviendas financiadas
Fuente: DANE
Los recientes incentivos para la adquisición de vivienda mediante la cobertura de la tasa de
interés constituyen un factor fundamental para la evolución positiva de la actividad. Así que
el efecto en el mediano plazo será el incremento de la demanda de viviendas, pero, por el
lado de la oferta, los constructores y dueños de viviendas tienen los incentivos necesarios
para incrementar el precio, dada la percepción de la cobertura del consumidor y queda la
incertidumbre en el largo plazo cuando este incentivo se acabe y la demanda reconozca el
verdadero valor de mercado de la propiedad.
Subsidio a la tasa de interés.
La vivienda nueva por valor inferior a 135 SMMLV ($79,6 millones de 2013) es sujeto del
subsidio a la tasa de interés por parte del Gobierno.
Este subsidio consiste en que una parte de los intereses que debe pagar en la cuota del
crédito, es aportada por el Gobierno (5 ó 4 puntos porcentuales de la tasa de interés
dependiendo del valor de la vivienda), durante los primeros 7 años de vida del crédito.
7
ESTUDIOS SECTORIALES
Cuadro 1. Cobertura de tasas de interés según vivienda.
Valor de la vivienda
Puntos de tasa de
interés cubiertos por
el gobierno
5%
Número de cupos
asignados por el
gobierno en 2013
20.951
4%
30.685
Para viviendas de 0 a 70 SML
(0 a $41,3 mill. de pesos)
Para viviendas de 70 a 135
SML ($41,3 a $79,6 mill. de
pesos)
Gráfico 5. Índice de precios de vivienda nueva y usada. Base 2006:100
Fuente: DANE
8
ESTUDIOS SECTORIALES
IV. MERCADO
1. Oferta
El sector de la construcción afecta el desempeño de los servicios inmobiliarios, en sus áreas
de venta y compra de edificaciones. . Es destino de edificación que históricamente tiene
mejor desempeño y por ende uno de los más comercializados es el de vivienda, seguido por
el comercio, la industria y complejos de oficinas. Si se observa el desempeño de cada una
de estas edificaciones, las áreas en metros cuadrados para vivienda, luego de su buen
desempeño en 2011, desciende un 16% en el 2012, pero en los últimos datos revelados
por el DANE, en enero de 2013, el área licenciada para este tipo de construcción fue de un
millón 200 mil metros cuadrados y se espera que esta cifra crezca de manera discreta
dado los incentivos antes mencionados para la adquisición de este tipo de construcción. Por
su parte, el área licenciada para industria y comercio también descendió, dados los
inconvenientes institucionales para grandes áreas de explotación minera, procesamiento y
comercialización. El único tipo de construcción que no decreció en su área licenciada y
sostuvo un crecimiento fue la dedicada a la construcción de oficinas. La explicación de este
crecimiento se debe a la expansión de las unidades de negocio del sector de servicios y del
mismo sector de la construcción, éste
ya se encarga tanto de la venta del proyecto,
construcción y venta del complejo de oficinas.
Bajo esta última dinámica, las más importantes empresas de servicios inmobiliarios también
están diversificando su portafolio al incorporar la unidad de construcción, asesoría y venta
de proyectos. Esto no es un hecho nuevo, pero es importante recalcarlo porque son aquellas
empresas que no dependen exclusivamente de la venta y compra de vivienda,
administración de arriendos los que en caso de un desajuste en sector de hipotecario
tendrán activos y patrimonio suficiente para enfrentarlo.
9
ESTUDIOS SECTORIALES
Gráfico 4. Área (m2) licenciada para construir según destino.
Fuente: DANE
2. Demanda
En relación con la cobertura de tasa de interés expuesta anteriormente, la evolución de los
créditos desembolsados para vivienda en el último año no creció al ritmo que venía de
2012, en parte explica el lento crecimiento de los servicios inmobiliarios visto en el gráfico
2. Tanto los valores para vivienda usada como para vivienda nueva permanecen en el
orden de los 8 billones de pesos y se espera que esta cifra pueda incrementarse en un
3,5% en el presente año, según la evolución del número de las cuentas de ahorro
programado en los últimos 3 trimestres, las cuales presentaron un deterioro significativo en
2012 (Anexo 2)
10
ESTUDIOS SECTORIALES
Gráfico 5. Valor de los créditos desembolsados para vivienda. En millones de pesos
corrientes.
Fuente:DANE
Composición de demandantes de servicios inmobiliarios: Caso Medellín.
El tipo de vivienda que se registra en Medellín es predominante en la casa propia pagada,
seguido por aquellos habitantes que pagan arriendo y en menor medida por aquellos que
están pagando su casa propia. Pero recientemente estas tres categorías han decrecido en
menor medida para aquellas personas que tiene casa propia y sustancialmente para
aquellas que a penas la están pagando; ofreciendo un panorama de mercado de la
capital antioqueña como un fuerte receptor de los incentivos para adquirir casa propia
como se espera que funcione en los próximos dos trimestres.
11
ESTUDIOS SECTORIALES
Gráfico 5. Tipo de vivienda de los habitantes de Medellín.
Fuente: Medellín cómo vamos- Alcaldía de Medellín.
12
ESTUDIOS SECTORIALES
V.
DOFA
•Variaciónes positivas en el precio
de vivienda
•Informalidad en agencias
inmobiliarias
•Demanda insatisfecha de vivienda
propia
•Apoyo gubernamental para
adquirir vivienda
•Proyectos particulares de grandes
instituciones
Debilidades
Amenazas
•Eliminación del servicio inmobiliario
por los propios constructores
•Desajustes en los precios de los
amteriales de construcción
•Restricciones institucionales
Oportunidades
Fortalezas
•Servicio necesario en el gasto de
las familias
•Incremento de la oferta de
viviendas nuevas
•reconocimiento del sector
13
ESTUDIOS SECTORIALES
VI. CONCLUSIONES
El gasto en vivienda es uno de los principales componentes del presupuesto de las familias
colombianas. Bajo esta necesidad y la mayor dinámica del sector de la construcción el
comportamiento de los servicios inmobiliarios está directamente influenciado por el nivel de
renta de los individuos y los precios de las edificaciones.
Si se analiza el consumo por parte de los individuos, el mayor acceso al sistema financiero
ha impulsado la demanda de servicios inmobiliarios para la adquisición de vivienda;
además de los esfuerzos de gobierno en el subsidio a la tasa de interés que se promueve
en tiempos recientes. Un efecto colateral de este impulso de la demanda de vivienda bien
podría consistir en un incremento en el precio de la vivienda colombiana. Por otro lado, el
comportamiento del sector de la construcción y su reciente desaceleración también marcaron
la conducta de los servicios inmobiliarios, principalmente en la capital de país donde las
restricciones institucionales para la construcción no recibieron el tratamiento adecuado.
14
ESTUDIOS SECTORIALES
VII. Anexos
Anexo 1. Participación en el PIB nacional de los servicios inmobiliarios y alquiler de
vivienda vs. Participación en el PIB nacional de la construcción.
Fuente: DANE
Anexo 2. Número de cuentas de ahorro programado
Fuente: Camacol.
15