Certificado final de obra. Liquidación y recepción de obra.

6.3. CERTIFICADO FINAL DE OBRA,
LIQUIDACION Y RECEPCION DE OBRA
JUNTA GENERAL CELEBRADA EL 24 DE OCTUBRE DE 1975
Certificado Final de Obra
El Certificado final de obra estará suscrito por el Arquitecto Superior y conjuntamente con él por el
Arquitecto Técnico o Aparejador. Los anteriores certificados se redactarán en el impreso que facilita a tal fin
la Delegación Colegial correspondiente según las instrucciones dictadas en la Orden 28 de enero de 1972
(Anexo I).
Los visados preceptivos del Colegio de Aparejadores y Arquitectos técnicos y del Colegio de Arquitectos se recabarán en el orden citado.
En las obras de promoción privada el certificado final de obra no podrá ser visado por el Colegio
Profesional sin la presentación simultánea del Libro de Ordenes y Asistencias debidamente cumplimentado.
Asimismo, el Certificado final de obra deberá venir acompañado de los planos y documentos necesarios que recojan las modificaciones introducidas en el curso de la obra, reflejando con fidelidad la situación final de la misma. Si no se ha realizado ninguna modificación, no será preciso este requisito.
La certificación final de obra dada por el Arquitecto especificará la terminación de la misma y a ella
podrá acompañarse acta de recepción suscrita junto con el propietario y el contratista. En dichos documentos, con independencia de los extremos que se refieren a calidad y condiciones de realización, se especificará el uso para el que se destinan todos y cada uno de los locales obtenidos, haciendo constar aquellas características que puedan determinar usos restrictivos en la futura ocupación del inmueble.
El Certificado de Fin de Obra será entregado por el Aparejador en su Colegio. El Arquitecto, por su
parte, presentará en la Delegación correspondiente la liquidación, minuta y planos de fin de obra si los
hubiere.
6.3.
JUNTA DE GOBIERNO CELEBRADA EN BILBAO EL DIA 14 DE ENERO DE 1972
ACUERDO:
“El fin de obra se notificará a la Delegación mediante los impresos que el Colegio facilitará, acompañados de la liquidación definitiva de la obra y al menos de una fotografía, de tamaño mínimo 18 x 18, que
dé idea del conjunto, para su contrastación con el proyecto.”
6.3.
JUNTA DE GOBIERNO CELEBRADA EN VITORIA EL DIA 28 DE JUNIO DE 1979
ACUERDO:
“Para poder retirar el certificado de Fin de Obra es absolutamente preciso que el Arquitecto presente la minuta correspondiente a una liquidación definitiva o según los mínimos Colegiales vigentes, todo ello
con independencia de que el abono de los honorarios que resulten, se puedan realizar mediante los sistemas
de pago que en cada caso autoricen las respectivas Delegaciones, y sin perjuicio de que posteriormente, y
en su caso, se practique la liquidación definitiva.”
AGIRI HONEK BALIO IZATEKO BERE BISATU GUZIAK BEHAR DITU
ESTE CERTIFICADO CARECE DE VALIDEZ SIN SUS VISADOS RESPECTIVOS
OBRAREN ZUZENDARITZAREN AZKEN ZIURTAGIRIA
CERTIFICADO FINAL DE LA DIRECCION DE OBRA
Eraikina .................................................. ............................................................................................................................
Edificación
Lekua ...................................................... ............................................................................................................................
Emplazamiento
Udalerria.................................................. ............................................................................................................................
Municipio
Jabea ...................................................... ............................................................................................................................
Propietario
Projektuaren arkitekto egilea................... ............................................................................................................................
Arquitecto autor del proyecto
Eraikitzailea............................................. ............................................................................................................................
Constructor
Esp. zk.
Nº expediente ...................
..........................................................
Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de
ko Aparejadore eta Arkitekto Teknikoen Elkargo Ofiziala
Aparejadorea / Aparejador
Ark. Teknikoa / Arqu. Técnico........
Elkargokide zk.
Núm. Colegiado........................................................
NEUK ZIURTATUA:
CERTIFICO:
Aipaturiko lanaren betearazpen materiala nire
zuzendaritzapean egin dela. Izan ere, eraikuntza eta
eraikitakoaren kalitatea Proiektuaren araberakoak direla
kontrolatu dut kuantitatiboki eta kualitatiboki, eta, era berean,
proiektua garatzen duen dokumentazio teknikoa eta
eraikuntza onaren arauak ere kontrolatu ditut.
Que la ejecución material de la obra reseñada ha sido
realizada bajo mi dirección, habiendo controlado cuantitativa
y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado
de acuerdo con el Proyecto, la documentación técnica que lo
desarrolla y las normas de la buena construcción.
BISATUA
VISADO
Eta hala jasota gera dadin eta dagozkion ondorioak izan
ditzan, egiaztagiri hau egin dut
Y para que conste y a los efectos oportunos, expido el
presente certificado en
,a
Euskal Herriko Arkitektoen Elkargo Ofiziala
Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro
Ordezkaritza:
Delegación de: .....................................
Arkitektoa
Arquitecto:.........
Elkargokide zk.
Núm. Colegiado..............................................
NEUK ZIURTATUA:
CERTIFICO:
(e)an, aipatutako eraikuntza amaituta geratu
dela nire zuzendaritzapean, lizentziaren xede zen
proiektuaren eta horren osagarri den dokumentazio
teknikoaren arabera, eta prest dagoela behar bezala
erabiltzeko, erabilera eta mantenimendu jarraibideekin bat
etorriz.
Eta hala jasota gera dadin eta dagozkion ondorioak izan
ditzan, egiaztagiri hau egin dut
Que con fecha
,
la edificación reseñada ha quedado terminada bajo mi
dirección de conformidad con el proyecto objeto de licencia y
la documentación técnica que lo complementa, hallándose
dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las
instrucciones de uso y mantenimiento.
BISATUA
VISADO
Y para que conste y a los efectos oportunos, expido el
presente certificado en
,a
CERTIFICADO FINAL DE LA DIRECCIÓN DE OBRA
Edificación ……………………………………………………………………………………………………………….
Emplazamiento ………………………………………………………………………………………………………….
Municipio …………………………………………………………………………………………………………………
Propietario ……………………………………………………………………………………………………………….
ESTE CERTIFICADO CARECE DE VALIDEZ SIN SUS VISADOS CORRESPONDIENTES
Arquitecto autor del proyecto ………………………………………………………………………………………….
Constructor ………………………………………………………………………………………………………………
Expediente nº …………………..
Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de ………………...…………………………………..
Colegiado núm. ………………….. D. ……………………………………………………………
VISADO
Aparejador
Arquitecto Técnico
CERTIFICO:
Que la ejecución material de la obra reseñada ha sido realizada bajo mi dirección,
habiendo controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de
lo edificado de acuerdo con el Proyecto, la documentación técnica que lo
desarrolla y las normas de la buena construcción.
Y para que conste y a los efectos oportunos expido el presente certificado en …….
………………………………………………………………………………………………...
Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro
Delegación de: …………………………..
Colegiado núm. ………………….. D. ………………………………………………………….………….. Arquitecto
VISADO
CERTIFICO:
Que con fecha ………………………… la edificación reseñada ha quedado
terminada bajo mi dirección de conformidad con el proyecto objeto de la licencia y
la documentación técnica que lo complementa, hallándose dispuesta para su
adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento.
Y para que conste y a los efectos oportunos expido el presente certificado en ……
………………………………………………………………………………………………...
6.3.
Euskal Herriko Arkitektoen
Elkargo Ofiziala
Colegio Oficial de Arquitectos
Vasco-Navarro
CERTIFICADO DESCRIPTIVO DE OBRA Y ACREDITATIVO DE SU ESTADO CONSTRUCTIVO
Edificación (1)
............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
Emplazamiento (2)
Localidad (3)
.............................................................................................................................................................................................................................................................................................................
.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
Propietario o promotor (4)
...................................................................................................................................................................................................................................................................................
Arquitecto autor del proyecto
Licencia
......................................................................................................................................................................................................................................................................
Organismo que lo expide (5)
............................................................
Fecha (6)
......................................................................................................................................................
.....................................................................
N.º de Expediente (7)
Modificaciones aprobadas, en su caso (8). Fecha
D. / D.ª (9)
....................................................................
...............................................................................
.....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................
tecto incorporado al Colegio Oficial de Arquitectos de (10)
o habilitado número
..............................................................
....................................................................................................
, Arqui-
como colegiado/
en mi calidad de autor y firmante del Proyecto y/o Director de las Obras
de construcción (11) de la referida edificación,
C E RT I F I C O :
I. Descripción. – Que la descripción de la obra con arreglo al proyecto para el que se obtuvo la licencia citada
es la siguiente:
– Número de edificios (12)
– Número de plantas (13)
– Superficie de parcela ocupada (14)
– Total de metros cuadrados edificados (15)
– Número de viviendas/o apartamentos/o estudios/o despachos/u oficinas (16)
– Otros elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (17)
Espacio destinado a la ampliación voluntaria de la descripción (18)
II. Estado Constructivo
Edificación en construcción: Que dicha edificación se encuentra en construcción, ajustándose su descripción al proyecto para el que se obtuvo la licencia (19).
Edificación finalizada: Que dicha edificación ha finalizado, ajustándose lo edificado y su descripción, en
cuanto a los extremos señalados, al proyecto correspondiente para el que se obtuvo licencia (20).
Y para que conste a los efectos del RD 1.093/1997, de 4 de julio (21), expido el presente certificado
en
...........................................................................................
a
...........................
, de
...............................................................................
Firma (22)
de
......................................
Aclaración de términos y conceptos
(1) al (8) Se ha optado por esta configuración para ajustarse a la
ficha técnica que manejan los Colegios de Arquitectos. Por tanto, los
apartados exceden de lo exigido por el RD 1.093/1997.
(1) Edificación. Deberá aclararse el destino. Ejemplos: Vivienda
unifamiliar, Edificio plurifamiliar, Nave, etc. Debe reflejarse el destino de
la construcción.
(2) Emplazamiento. Deberá atenderse a los datos de la licencia.
En caso de duda, puede aclararse la nomenclatura y número de la calle y el actual. Si pudiera coincidir con los datos actuales del recibo del
Impuesto de Bienes Inmuebles, servirá para la coordinación con el Catastro.
(3) Localidad. Se deducirá de la Licencia. Es el requisito para conocer la competencia del Organismo que concede la Licencia y la propia competencia territorial del Arquitecto.
(4) Propietario o promotor. No exige este requisito el RD. Debe
recordarse que la licencia se da sin perjuicio del derecho de propiedad
y los derechos de tercero. La concesión de Licencia a nombre de persona distinta del compareciente - titular registra no será obstáculo para la inscripción.
(5) Licencia. Organismo que la expide. Normalmente será un
Ayuntamiento, pero no necesariamente.
(6) y (7) Fecha y N.º de expediente. Constan en la licencia.
(8) Consignar aquí la fecha, o fechas, de las resoluciones administrativas aprobatorias de modificaciones o complementos de la licencia inicial que hayan podido producirse.
(9) D./D.ª… se consignarán el nombre y los dos apellidos.
Arquitecto incorporado. – Desde la normativa sobre liberalización de
determinadas actividades, es suficiente una colegiación para actuar en
todo el territorio nacional. En cumplimiento de esta normativa, para
que un Arquitecto pueda ejercer en la demarcación de un Colegio caben dos posibilidades:
– que esté colegiado en el mismo.
– que esté colegiado en otro, pero se habilite en el lugar de su actuación.
Para englobar a los colegiados y los habilitados se usa el término
“incorporado”.
(10) Colegio Oficial de Arquitectos de…, se especificará el Colegio
en cuya demarcación territorial se ubica la edificación.
(11) …en mi calidad de autor y firmante del Proyecto y/o Director
de las Obras de construcción de la referida edificación. – Según el art.
50 del RD 1.093/1997, sólo puede certificar el Arquitecto que, por sí o
en unión de otros, tenga encomendada la dirección de la obra. Suponemos que se intenta resolver el problema de las obras proyectadas
por un despacho de Arquitectos asociados. El concepto lógico sería
“autor del Proyecto”, dado que el tenor del RD parece suponer que un
Arquitecto pudiera limitarse a firmar el proyecto (sin ser su autor), lo
que probablemente iría contra su normativa deontológica. Sin embargo, el concepto de “autor” puede ser vago o ambiguo (autor material,
intelectual, supuestos de coautoría…). Por ello se opta por respetar el
tenor legal.
(12) Número de edificios. – Dato que deberá especificarse cuando
la obra descrita está constituida por varios bloques o cuerpos de edificación separados.
(13) Número de plantas. – El número de plantas debe coincidir con
el Proyecto. Se refiere a las que están tanto por encima como por debajo de la cota del solar. Si hay plantas que resultan del aprovechamiento de desniveles de los tejados (“golfas”) o del propio terreno, deben reflejarse en el proyecto y en el certificado y, en su caso, en la licencia. En otro caso, el Notario no podrá declarar su existencia ni el
Registrador inscribirlas y, ulteriormente, será imposible configurarlas
como elementos independientes y enajenarlas. Deberá extremarse el
rigor en la expresión de estas circunstancias, que podrán ampliarse en
el apartado de descripción voluntaria (20).
(14) Superficie de parcela ocupada. – Se ha optado por entender
que “superficie de parcela ocupada” es la proyección vertical del vuelo de lo construido sobre la parcela. Se resuelven así los problemas de:
edificios piramidales, edificios sobre pilares, edificios sobre zonas destinadas a aparcamientos, edificios en subsuelo con superficie distinta
de la del vuelo, etc.
Queda claro que “superficie de parcela ocupada” debe entenderse
como “superficie ocupada de la parcela”, pues lo que interesa en una
Obra nueva es describir la obra. El solar ya consta en el Registro y en
la escritura. No se trata, pues, de hacer constar “la superficie de la parcela ocupada, es decir, el solar”. De hecho, cualquier referencia a la superficie del solar según medición actual puede provocar discrepancias
con la superficie registral, sea por exceso o defecto de cabida. La solución a tales discrepancias no es el Certificado del Arquitecto y deberá consultarse a cada Notario y Registrador las soluciones adecuadas.
(En este último punto, la Comisión propone que mediante esta misma u otra se realice una labor similar a la presente para coordinar los
informes de técnico del artículo 53-8 y 10 de la Ley 13/1996, de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social).
(15) Total de metros cuadrados edificados. – A efectos notariales y
registrales las superficies que interesan son las reales. Las superficies
computables a efectos urbanísticos, de Protección Oficial o de Viviendas de Precio Tasado podrán añadirse, pero nunca excluirán el detalle
de la superficie real.
El RD sólo habla de metros cuadrados. Sin embargo, distintas normativas autonómicas exigen la especificación de los metros útiles en el
caso de viviendas (v.g. Llei catalana d’Habitatge). Podrá aclararse este
extremo y los anteriores en el apartado de descripciones complementarias.
(16) Número de viviendas /o apartamentos /o estudios /o despachos /u oficinas.
(17) Otros elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.
La importancia de estas circunstancias derivan del artículo 53 del
RD. Si se especifica en el certificado un número de viviendas, sólo se
podrán luego vender esas mismas viviendas –o menos–, pero nunca
más. Por ello, las divisiones segregaciones o alteraciones del proyecto
en cuanto a estos extremos deberán avisarse a la Notaría con antelación a la primera venta que indicará las licencias a solicitar, ya que en
otro caso puede ocasionarse un perjuicio económico al Promotor.
Si el número de locales o garajes fuera “condición esencial” de la licencia, sería conveniente especificarlo, haciéndolo constar así en éste
o en el siguiente apartado.
(18) Espacio destinado a la ampliación voluntaria de la descripción.
Es un cajón de sastre. En las obras más complejas puede resultar de
gran utilidad. En la práctica, se dan unas breves notas por los Arquitectos especificando elementos independientes y sus superficies construidas y útiles, se redacta un borrador en Notaría y se repasa por el
Promotor y el Arquitecto. La representación de los Arquitectos mostró
su deseo de colaborar aportando los datos adicionales. No es obligatorio incluirlos en el certificado; podrán constar en el mismo o por separado. No hay una norma legal que detalle los aspectos que debe recoger una descripción de obra. Sin embargo, como, normalmente, a
las escrituras de declaración de obras les siguen las constituciones de
las edificaciones resultantes en propiedad horizontal, podría, a título
meramente orientativo, señalarse como posible la siguiente descripción:
– Planta sótano primero / Baja / Primera alzada. – Destinada a Garajes, Locales, Viviendas, etc. Superficie construida… Superficie útil… A
su vez se distribuye en (en su caso) las siguientes entidades susceptibles de aprovechamiento independiente:
– Vivienda. – Tipo “A”. Acceso por la escalera “A”. Piso X, puerta Y.
Superficie construida X, superficie útil Y. Cuenta con terrazas de X metros. Superficie computable para VPT, VPO, otros. Distribución interior…
Unas notas de este estilo simplificarían notablemente el trabajo de
unos y de otros, evitando borradores y correcciones posteriores.
(19) Edificación en construcción. – (20) Edificación finalizada.
Bastará con señalar con una (X) el apartado correspondiente (o eliminar el otro con el tratamiento de textos).
Se intenta respetar la literalidad del artículo 46 del RD 1.093/1997.
En las declaraciones de obra en construcción lo que debe ajustarse
al proyecto es la descripción. En las declaraciones de obra terminada,
1) además de declarar que la descripción se ajusta al proyecto
(“…además de lo previsto en los números anteriores…”), es necesario
añadir 2) que la obra ha finalizado y 3) que la propia obra se ajusta al
proyecto. Aunque parezca evidente, podría no serlo y por ello se respeta el tenor de la Ley.
Debe llamarse la atención sobre dos extremos:
a) Proyecto. ¿Qué proyecto? En principio, parece que, tras el Proyecto Básico, viene el Proyecto de Ejecución. Lo lógico sería pensar
que todos los Ayuntamientos dan licencia sólo cuando se presenta este último. Con todo, como sería absurdo negarse a autorizar una escritura de obra nueva que ya cuenta con licencia, ha de estimarse que
es mejor no especificar y dar por supuesto que si se ha obtenido la licencia es porque se ha realizado el proyecto oportuno.
b) Proyecto. ¿Y sus modificaciones? Parece que es frecuente en la
práctica la realización de pequeñas modificaciones que no alteran los
elementos básicos y que se pactan por Promotor y Arquitecto. En la
medida en que no afectan a los requisitos mínimos del art. 45 del RD
son irrelevantes desde la óptica notarial y registral. Es frecuente que
los certificados de final de obra de los Colegios de Arquitectos contengan una referencia a tales modificaciones como medio de reflejar
tales pactos y evitar reclamaciones infundadas de los Promotores. Incluso parece que hay Ayuntamientos que aceptan algunas de esas modificaciones menores con la mera presentación del plano rectificado
que visan oportunamente sin expedir ni alterar la licencia. La Comisión
estima que toda referencia a esas “modificaciones” en la medida en
que no se refieran a los elementos esenciales del art. 45 del RD son
ajenas al certificado y sólo servirían para causar confusión y dificultar
la inscripción de la escritura. Si se desea recoger alguna modificación
deberá justificarse que el Organismo concedente de la Licencia la conoce y aprueba y para ello se exigirá certificado de dicho organismo.
(21) Y para que conste a los efectos del RD 1.093/1997, de 4 de
julio, expido el presente certificado en ..................., a ............/............../...........
Si el certificado va a utilizarse, además, refundido con otros apartados, para la actividad corporativa del Colegio de Arquitectos, puede
prescindirse de la referencia al RD.
(22) Firma. Deberá ajustarse a la que el Arquitecto tenga en su
D.N.I. y conste en los archivos del Colegio de Arquitectos.