PERMUTA DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA

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David Siuraneta Pérez
PERMUTA DE SOLAR
POR EDIFICACIÓN FUTURA
El contrato de permuta se encuentra recogido en el Código Civil, en
cuyo artículo 1538 se encuentra su definición en los siguientes términos:
“La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.
La doctrina civilista que ha estudiado este contrato (en concreto, aquí seguiremos al Dr. Rivero) le suele otorgar las siguientes
características:
1º Consensual.– Porque ambas partes quedan obligadas a
cumplir lo acordado.
2º Sinalagmático.– Porque hace surgir obligaciones recíprocas.
3º Oneroso.– Porque existen prestaciones cuanto menos equivalentes para ambas partes.
La Sentencia de 28 de febrero de 1997 (Base de Datos
Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal
185697) afirma que
“(...) es preciso considerar que, aunque la permuta tiene
la característica de ser un contrato oneroso por efecto de
la reciprocidad, ya que, mediante la compensación de
las ventajas y los inconvenientes, se da una equivalencia
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entre las entregas de ambas partes, sin embargo no
requiere identidad de valor entre dichas prestaciones”.
4º Meramente obligatorio.– Porque no implica una variación
automática en cuanto a la titularidad de las cosas permutadas.
En el presente manual vamos a centrar nuestra atención en una
clase de permutas bastante frecuente en el ámbito inmobiliario, cual
es la que se intercambia un solar por una edificación construida, precisamente, en una parte de dicho solar.
La jurisprudencia lo ha definido como un contrato atípico o innominado que presenta grandes analogías con la permuta (Sentencia del
Tribunal Supremo de 12 de abril de 1993, (Base de Datos Economist
& Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 216060 y, en la
actualidad, se considera que se trata de una figura perfectamente
consolidada y se califica su existencia como de “habitual” (Sentencia
de la Audiencia Provincial de La Coruña/A Coruña de a 3 de julio de
2002, Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y
Mercantil, Marginal 63679).
Han observado algunos autores (por ejemplo, Albaladejo) que, en
puridad, lo que se permutan son los derechos de propiedad de la finca
y sobre lo construido mismos mientras que otros, muy acertadamente
(cual es el caso de Serrano Chamorro) señalan que la propiedad de lo
que se entrega puede no ser de un solar, sino de una edificación a
demoler o, incluso, a rehabilitar, todo ello en el plazo y con las características que se detallen en cada supuesto.
Esta figura permite a los propietarios de terrenos o de fincas edificadas obtener viviendas, locales u otras construcciones, nuevos o
rehabilitados, sin tener que intervenir directamente en el proceso de
gestión y construcción de los mismos.
Para la persona cedente, el interés de esta figura parte del hecho
de que, normalmente, no dispone de los medios suficientes ni de la
capacidad de gestión necesaria para llevar a cabo la construcción o la
rehabilitación; en este sentido, las dificultades se acentúan especialmente en el caso de que el planeamiento urbanístico haya determina-
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do para la finca objeto de cesión un volumen edificable importante y
unos plazos de edificación forzosa.
La sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña/A Coruña
que acabamos de mencionar (Base de Datos Economist & Jurist,
Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 63679) afirma que
“la llamada cesión de solar por locales o pisos a construir, como
una suerte, dentro de las permutas especiales, con esa cabal
rúbrica de permuta de solar por locales o pisos a construir...
que responde a las nuevas formas de conexión de intereses
entre los particulares, en las que por el intercambio "in natura“,
de lo que una parte ostenta, el terreno o solar y careciendo en
cambio, de los inmuebles que sobre el mismo pueda construir
el profesional o capitalista, concierta con éste que, a cambio de
aquel terreno, el mismo pueda construir y le entregue en contraprestación parte de lo así construido –naves, pisos, plazas de
garaje–; y es que, sin duda, por esas mutuas carencias y tenencias, a la vez, de los interesados el uno al tener terreno y carecer de medios o competencia para construir inmuebles cuyo
uso le satisfará, y el otro, al no tener el terreno pero si los medios
para esa construcción, convienen esa forma de permuta de lo
uno por lo otro con la particularidad de que, así como el terreno o solar existe materialmente, la construcción es algo de futuro que aún no cuenta con realidad material".
1. Diferencias con la compraventa
La primera impresión podría ser que la diferencia entre una permuta y una compraventa es nítida y que no cabe confusión alguna.
No obstante, si tenemos presente que el puro intercambio de bienes puede ir acompañado, sin que por ello se desnaturalice la figura contractual, de una entrega de dinero la diferencia entre ambas ya no es tan
clara. En casos como éste, dice el artículo 1446 del Código Civil que
“Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en
otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta
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de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del
dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario”.
Debe tenerse en cuenta que si la valoración de ambos bienes no
es igual, puede complementarse la diferencia con pago dinerario, en
cuyo caso debe mencionarse que el exceso de adjudicación queda
compensado con el pago en efectivo metálico de la cantidad dineraria
que se convenga.
2. Utilidad de la permuta
Se trata éste de un contrato que resulta muy acertado para constructores y promotores modestos o de mediana envergadura, de ahí
que esté siendo utilizado con notable frecuencia.
En efecto: a la persona cesionaria, que normalmente es promotora
o constructora, la cesión de la finca le permite construir sin tener que
hacer un desembolso inicial para adquirir el suelo o el volumen edificable. En este sentido, la cesión le evita, o bien tener que inmovilizar
un capital propio para adquirirlos, capital que no recuperará hasta la
venta de las viviendas, los locales o las edificaciones ya terminados, o
bien tener que asumir unos gastos financieros importantes a fin de
adquirir inicialmente la finca o el volumen edificable, gastos que, lógicamente, tienen repercusión en el coste total de la obra terminada.
Conjugados ambos intereses, resulta evidente que la permuta
deviene la figura contractual idónea en tales supuestos.
3. Permuta sin transmisión de la propiedad del solar
La libertad que tienen los contratantes para dotarse de los más
variados pactos y condiciones y la inexistencia de un “numerus
clausus” de figuras contractuales en nuestro ordenamiento jurídico
no nos permitiría ser, en absoluto, exhaustivos en este punto pero sí
que nos atrevemos a mencionar una modalidad que hemos visto en
ocasiones.
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Además de la que podríamos denominar “permuta clásica” o “permuta tipo” de un solar por pisos, locales o párkings (entendiéndose
incluida la permuta que implique la entrega al constructor de un solar
en el que se halla un edificio en mal estado que no se quiera o pueda
conservar) distinguiremos otra en la que no se transmite la propiedad
del solar al constructor.
Esta modalidad supone que el constructor se obliga a edificar
sobre suelo ajeno y recibe parte de su obra como contraprestación a
su hacer; es decir, se le entrega la plena propiedad de aquellos pisos
y locales por él construidos.
4. Permuta con cesión de edificabilidad
La permuta puede hacerse, asimismo, mediante la edificabilidad
en la proporción que la persona cedente y la cesionaria determinen,
constituyendo una situación de comunidad.
En esta modalidad, como también en la permuta “tipo”, las medidas de protección de la persona cedente, desprovista, total o parcialmente, de su propiedad, han de ser especialmente intensas por lo que
no es raro que se estipulen garantías en forma de aval bancario (por
ejemplo, Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2004,
Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil,
Marginal 178995) o un seguro de caución (Sentencia del Tribunal
Supremo de 26 de febrero de 2000 (Base de Datos Economist &
Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 72522).
5. Algunos pactos recomendables
Tomando como referencia diversos contratos de esta naturaleza en
cuya redacción hemos intervenido y, asimismo, las disposiciones de
una ley catalana existente al respecto consideramos muy aconsejable
la regulación de los siguientes aspectos:
1º La más exacta posible determinación de qué viviendas,
locales o edificaciones van a ser recibidas por el propietario-
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cedente. En su caso, prever la constitución de un régimen
de propiedad horizontal.
2º Las características de la obra (en especial, todo lo relativo a
la calidad de los materiales que vayan a ser empleados) y
las condiciones de realización de la misma.
3º Las fechas tanto de inicio como de finalización de las obras.
4º Las causas que vayan a facultar a las partes para extinguir
anticipadamente el contrato. Por su importancia, analizaremos con más detalle este extremo un poco más adelante.
5º La posibilidad de que el cesionario subrogue en sus derecho
y obligaciones a un tercero, si bien es aconsejable que el
cedente deba autorizarlo expresamente. Piénsese que ante
la imposibilidad de cumplir por parte del constructor puede
resultar, en ocasiones, más conveniente mantener el contrato en vigor aunque el obligado sea alguien distinto del inicial.
6º Si se otorga de manera privada, que se contenga la facultad
de cualquiera de las partes para instar a la otra a elevarlo a
público (es el caso de la Sentencia del Tribunal Supremo de
30 de diciembre de 1992, Base de Datos Economist &
Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 317523).
6. Condiciones resolutorias
Las condiciones resolutorias esenciales que se suelen hacer constar en esta clase de contratos son las que a continuación se enumeran:
1º La no obtención de la licencia en los términos acordados.
No es infrecuente que la cesión se efectúe con anterioridad a la
obtención de la correspondiente licencia de obra y que el constructor se haya comprometido a obtener ésta con un determinado contenido términos comprobando, posteriormente, que le
resulta imposible porque el Ayuntamiento le pone impedimentos.
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Parece claro que si ello ocurre el cedente se halle facultado
para resolver el contrato y tal es la posición de la jurisprudencia. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de
noviembre de 2003 (Base de Datos Economist & Jurist,
Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 109741) establece que el no cumplimiento del cesionario al no obtener la
licencia por razones urbanísticas no constituye causa suficiente para justificar su incumplimiento, ya que:
"(...) al deudor se le debe exigir que prevea al tiempo
de contratar, y ese deber de previsión es el que debe
exigirse, de acuerdo siempre con el modelo de conducta descrito en el art. 1104 del mismo Código (Civil).
Y, por eso, al deudor se le imputa el suceso que debía
conocer al tiempo de contratar; v.g. un arquitecto debe
conocer las condiciones del terreno sobre el que se
construye, por lo que la ruina de lo que edifique sobre
él a consecuencia de vicio del suelo, le hace responsable. No puede invocar el vicio del suelo como imprevisible. (...) Pues quien conscientemente contrata en
situación de riesgo que conoce, no puede después exonerarse alegando dicha situación de riesgo, y que, con
arreglo a los arts. antes citados, y la breve consideración que antecede, bastaría para entender, con la
mayor evidencia, que PRODIMUR –demandada y recurrida, en el presente recurso–, tenía obligación de
conocer, y de seguro conocía, la normativa urbanística
del solar donde iba a construir la segunda fase del
Residencial "El Azahar", y por tanto las características
de proyectos y planos a confeccionar. En consecuencia
era totalmente previsible lo que ocurriría con la presentación, a la Gerencia de Urbanismo, de sus Planos y
Proyectos referidos a dicha construcción, a saber, que
la informaría la necesidad de reformarlos para poder
obtener la Licencia de Obras (...) Quien no tuvo intervención alguna culposa o voluntaria en esa eventualidad, fue la recurrente, siendo claro que la demandada
debió prever esa contingencia, lo que, se repite, se
confirma al examinar citado Motivo".
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2º El incumplimiento por el cesionario de las condiciones,
características y plazos de la obra.
No obstante, es aconsejable relativizar esta causa de extinción y someterla, por ejemplo, a un previo requerimiento.
3º El incumplimiento por el cedente de las condiciones o plazos de entrega de la finca en la que se ejecutará la obra.
Para el cedente, la resolución del contrato implicará la recuperación de la propiedad de la finca. Por ejemplo, se puede
establecer que, además, por accesión y, en su caso, en concepto de cláusula penal, hará suyo lo construido si no excede de la mitad de la obra prevista o haciéndolo suyo pero
indemnizando por la parte construida en caso contrario.
7. El modelo legislativo catalán
En ejercicio de las competencias que tiene atribuidas, el
Parlamento catalán dictó la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de
Cesión de Finca o de Edificabilidad a cambio de Construcción Futura
(publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya el día 18
de enero de 2002 y en el Boletín Oficial del Estado de 2 de febrero
de 2002).
Pese a que se trata de una norma autonómica y que, por tanto, su
ámbito de aplicabilidad se halla limitado territorialmente, sus normas
pueden servir perfectamente como pauta de redacción de contratos.
Eso sí, aquellas permutas inmobiliarias que tengan lugar en
Catalunya deberán respetar las previsiones contenidas en la Ley.
La ley exige (artículo 1) que, al formalizarse el contrato, ya queden
perfectamente determinadas las viviendas, los locales o las demás edificaciones con indicación de cada uno de los adjudicatarios y que,
“cuando lo que se haya de construir o lo que resulte de la rehabilitación sean viviendas o locales de una edificación, que se constituya el
régimen de propiedad horizontal como identificación necesaria”.
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Según lo que establece el artículo 2, es posible distinguir dos
modalidades de contrato.
Así, en primer lugar, la cesión puede hacerse mediante la transmisión total de una finca o de la edificabilidad a cambio de la construcción futura
En tal caso, añade el artículo 4, la entrega de las viviendas, los
locales o las demás edificaciones que correspondan a la persona
cedente debe hacerse una vez finalizada la obra.
En segundo lugar, la cesión puede también operar “por la transmisión de una cuota de una finca o de la edificabilidad en la proporción que la persona cedente y la cesionaria determinen, constituyendo una situación de comunidad” en cuyo supuesto “en la descripción de las diferentes viviendas, de los locales o de las edificaciones proyectados ha de constar la respectiva adjudicación a cada
uno de los propietarios, que ha de hacerse efectiva a medida que la
obra se complete”.
El régimen de los contratos de cesión es distinto dependiendo de
que sean otorgados antes o después de la obtención de la licencia de
obra por parte del constructor.
En el primer caso (artículo 3.1) deben constar “las características
de la obra, las condiciones, los plazos inicial y final de la construcción
y la calidad de los materiales empleados”. A su vez, en el segundo
caso (artículo 3.2), debe incorporarse al contrato el contenido de la
licencia de obra, “así como las determinaciones del proyecto o, si procede, la certificación emitida por el facultativo o facultativa de la obra,
y la memoria de calidades según el proyecto redactado por el facultativo o facultativa correspondiente”.
En cuanto a las causas que facultan al cedente a instar, “después
de un requerimiento fehaciente” a la otra parte, la resolución del contrato, la Ley enumera la obtención de una licencia que no se ajuste a
los pactos acordados o el no inicio de las obras en el plazo pactado por
una causa que no le sea imputable (por tanto, si le es imputable parece que no sería preciso requerimiento alguno).
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Los supuestos en los que el cedente puede exigir el cumplimiento
del contrato, o la resolución del mismo, en ambos casos, con la
indemnización de daños y perjuicios correspondiente son todos aquellos que supongan “incumplimiento de las condiciones, las características o el plazo inicial o final estipulados” (artículo 6).
Con todo, si las partes así lo han acordado la no realización de la
obra en las condiciones, las características y los plazos de ejecución
estipulados puede elevarse a causa de resolución automática del
acuerdo, la cual para que opere precisa (artículo 7 en relación con
el 6.2):
– la notificación fehaciente de la resolución a la persona cesionaria y a los terceros titulares de derechos constituidos
sobre la finca
– la no oposición de la persona cesionaria a la resolución, en
el plazo de quince días
En caso de resolución del contrato, la persona cedente recupera la
propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra
realizada, con la obligación de resarcir por ello a la persona cesionaria
y, si procede, a los terceros (artículo 8.1).
No obstante lo anterior, según el artículo 8.2, cuando el coste de la
finalización de las obras o, si procede, de la adaptación de las realmente ejecutadas a los pactos establecidos en el contrato sea superior
a la mitad del coste de la construcción pactada, la persona cedente
puede optar por el derribo a cargo de la persona cesionaria.
Como es evidente, la acreditación del incumplimiento de las condiciones, las características y los plazos puede hacerse por acta notarial pero, añade la Ley en su artículo 6.3, también podrá hacerse, “si
procede, por certificación de la autoridad administrativa”.
¿Cuándo se entiende cumplida la obligación de la persona cesionaria? De acuerdo con la Ley (en concreto, de su artículo 3.5), “cuando la entrega de la obra se hace en las condiciones y con las características pactadas”. Pero ¿y si no se ha estipulado nada en este senti-
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do? En tal caso, con buen criterio, se afirma que “la obra ha de ser
entregada íntegramente, con todos los requisitos de habitabilidad o los
que sean necesarios para el uso a que se destine”.
En protección de la parte cedente, la Ley sugiere (artículo 3.3) que
las partes puedan acordar “la constitución de un aval bancario o cualquier otra garantía a fin de asegurar el cumplimiento de la obligación
de la persona cesionaria”.
La Ley no impone de forma imperativa que el contrato de cesión de
finca o de edificabilidad deba ser otorgado por escrito –aunque es
inimaginable, en la práctica, la forma verbal– pero tampoco su autorización notarial; eso sí, recuerda (artículo 9) que no será oponible ante
terceros sino “desde que se haya hecho su inscripción en el Registro
de la Propiedad” por lo que la intervención de un fedatario público es
la práctica habitual y, por otra parte, lo más aconsejable.
La posible existencia de este contrato en forma privada lo reconocen la Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2002
(Base de Datos Economist & Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil,
Marginal 62722) y de 12 de abril de 2003 (Base de Datos Economist
& Jurist, Jurisprudencia Civil y Mercantil, Marginal 216060).
A continuación ofrecemos un contrato-tipo de permuta de solar por
edificación futura como el que es habitualmente utilizado en el tráfico
mercantil diario.
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CONTRATO DE PERMUTA DE SOLAR
POR EDIFICACIÓN FUTURA
En Almería, a 2 de enero de 2007
REUNIDOS
De una parte, Don Facundo Sanmartín Morales, mayor de edad, divorciado,
vecino de Almería, con domicilio en Paseo de las Palmeras, nº 76, 4º C, provisto de NIF nº 99.999.999-X
Y de otra parte, Don Sisebuto Peñarroja Pérez, mayor de edad, soltero, vecino de Almería, con domicilio en calle de Antonio Machado, nº 9, 5º, provisto
de NIF nº 99.999.000-X
ACTÚAN
El primero, en su propio nombre e interés.
El segundo, en nombre y representación de ARCADE FIRE, S.A., con domicilio en Almería, Paseo del Brasil, nº 58, bajos, NIF nº A-99-9999, en su calidad de Administrador único.
DICEN
I.- Que Don Facundo Sanmartín Morales es propietario, en pleno dominio y
por justos y legítimos títulos, de la finca que a continuación se describe:
Pieza de tierra bosque, sita en el término de Huércal Overa y lugar
conocido por La Fuente, parcela número 26 de la urbanización
“Parque Nuevo”, tiene forma rectangular y ocupa una superficie de
600 metros cuadrados. LINDA al frente, con calle sin nombre de la
urbanización; a la derecha entrando con la parcela 27; al fondo, con
calle sin nombre de la urbanización y a la izquierda, con la parcela 28.
Título.- Le pertenece por compraventa efectuada mediante escritura
autorizada por el que fuera Notario de Madrid, Don Avelino Villa
Martín, en fecha 22 de septiembre de 1982, con el número 1968 de
su Protocolo.
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Inscripción.- La descrita finca tiene atribuida la referencia catastral nº
2143190 y registralmente constituyen la finca que se identifica como
tomo 1966, libro 88, folio 79, finca nº 3.511, del Registro de la
Propiedad.
Cargas, gravámenes y situación posesoria.- Totalmente libre de cargas y gravámenes, al corriente en el pago de tributos y gastos y libre
de inquilinos, arrendatarios, ocupantes o precaristas.
II.- Que las partes han tenido a bien convenir la permuta de la finca descrita
en el Antecedente anterior a cambio de la obra que se edificara en las condiciones que luego se dirán y de la cantidad en dinero que se dirá, y todo ello
de conformidad a los siguientes
PACTOS
PRIMERO.- Don Facundo Sanmartín Morales transmite, a título de permuta
con la obra edificada y la cantidad dineraria que se dirá en el pacto segundo, la finca descrita en el Antecedente I a favor de la compañía ARCADE
FIRE, S.A., con todos sus derechos y pertenencias, en concepto de libre de
cargas y gravámenes, y al corriente de pago de cualesquiera gastos e
impuestos, pero la perfección y eficacia del negocio jurídico aquí regulado se
halla sujeta al previo e íntegro cumplimiento de la siguiente condición suspensiva: que se obtenga autorización municipal del Exmo. Ayuntamiento de
Huércal Overa en favor de la compañía ARCADE FIRE, S.A., mediante la
expedición de la correspondiente licencia de obras para la construcción de
la obra que más adelante se dirá. El plazo de pendencia de dicha condición
fine el día de 15 de marzo de 2007 (plazo máximo de obtención de la licencia de obras), de tal forma que si llegado el plazo antes señalado no se hubiere cumplido la condición suspensiva, el presente contrato no tendrá eficacia
de clase alguna, sin derecho a nada a reclamar ni exigir ARCADE FIRE, S.A.
por razón de los gastos que hasta dicho momento haya podido incurrir.
SEGUNDO.- A título de permuta, y como contraprestación a la cesión a que
se obliga Don Facundo Sanmartín Morales, la entidad ARCADE FIRE, S.A.,
se obliga a:
a) Satisfacer a Don Facundo Sanmartín Morales la cantidad de 100.000
euros en los siguientes plazos:
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–
en cuanto a 75.000 euros en el plazo de dos meses a contar
desde la obtención de la licencia de obras y consiguiente perfección del negocio jurídico aquí regulado;
–
en cuanto a 25.000 euros con carácter simultáneo al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de permuta que se dirá
en el Pacto Quinto.
b) Realizar cuanto sea preciso para obtener la licencia necesaria para la
construcción de UN EDIFICIO que se compondrá de planta sótano,
planta baja más tres plantas altas, de conformidad con los Memoria
y Planos redactados por el Arquitecto D. Pedro Piedra Moscardó, que
se une de Anexos nºs 1 y 2 al presente y que las partes suscriben en
señal de conformidad y aceptación.
c) Construir el EDIFICIO atendiendo a lo indicado en los Anexos nº 1 y 2.
d) Entregar y transmitir el dominio de las siguientes entidades a ubicar
en el EDIFICIO de nueva construcción a levantar sobre el solar:
Dos viviendas (Principal 1º y 1º 1ª) y local (bajos 3ª) y tres plazas de
parking (las números 5, 6 y 7).
Las mismas figuran grafiadas en los Planos unidos de Anexo nº 2 y
se ejecutarán de conformidad a la Memoria que igualmente se ha
unido de Anexo nº 1. Su valor, a efectos del presente contrato, se fija
en la cantidad de 360.000 euros.
TERCERO.- Todos los gastos y desembolsos que, por cualquier concepto
ocasionen la obtención de las licencias y la construcción de dicho edificio,
cualquiera que sea su clase, correrán a cargo de ARCADE FIRE, S.A. Se
hace constar de forma expresa que Don Facundo Sanmartín Morales quedan exonerados de cualesquiera responsabilidad que pudiere derivarse de la
construcción referida, y en especial, por razón de los empleados de la compañía ARCADE FIRE, S.A. y cualesquiera otros subcontratados para la construcción del EDIFICIO.
CUARTO.- La construcción del EDIFICIO se iniciará como máximo dentro
del mes siguiente de la obtención de la Licencia de Obras y deberá finalizar-
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se en el plazo de dos años desde su inicio, tal como resulta de los Anexos
nº 1 y 2 antedichos.
QUINTO.- Las partes se obligan a otorgar la correspondiente escritura pública de obra nueva en construcción y permuta ante el Notario de Almería que
designen de común acuerdo, en el plazo máximo de dos meses a contar
desde la obtención de la licencia de obras y consiguiente perfección de la
permuta aquí regulada, con efectiva entrega de la posesión de la finca propiedad de Don Facundo Sanmartín Morales a ARCADE FIRE, S.A. y simultáneo pago por parte de ésta a Don Facundo Sanmartín Morales de la cantidad mencionada en el apartado a) del Pacto Segundo.
La efectiva entrega de la posesión de los departamentos descritos en el
apartado d) del Pacto Segundo en favor de Don Facundo Sanmartín Morales
se realizará en el plazo máximo de cinco días hábiles a contar desde la
recepción definitiva de la total obra.
SEXTO.- En caso de demora de la obligación de entrega de las diferentes
entidades, se devengará con cargo a ARCADE FIRE, S.A. y a favor de Don
Facundo Sanmartín Morales, el pago de la cantidad de 500 Euros diarios
durante los primeros 2 meses de retraso, y la cantidad de 750 Euros diarios
durante los siguientes 6 meses de retraso, que se establece como cláusula
penal, y que se satisfará a los quince días siguientes a la finalización de cada
uno de los meses que transcurran sin que se haya producido la entrega efectiva. Transcurrido este último plazo sin que se hubieren entregado los departamentos de referencia, la permuta se entenderá resuelta automáticamente,
sin necesidad de más trámite ni intervención de autoridad alguna, debiendo
ARCADE FIRE, S.A. en tal caso entregar las sumas mencionadas en este
Pacto y, además, estando facultado Don Facundo Sanmartín Morales para
hacer definitivamente suyas cualesquiera otras cantidades que hubiere recibido de ARCADE FIRE, S.A. hasta tal momento. Todos los gastos e impuestos que acaso se derivaren de la resolución mencionada correrán a cargo de
ARCADE FIRE, S.A.
SÉPTIMO.- Los impuestos que graven la permuta, serán satisfechos de
acuerdo con la Ley.
Los gastos e impuestos que graven la declaración de obra nueva en construcción serán de cargo de ARCADE FIRE, S.A.
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Los impuestos que graven la adjudicación a favor de Don Facundo
Sanmartín Morales de las entidades referidas en la letra d) del anterior Pacto
Segundo serán satisfechos de acuerdo con la Ley.
Todos los gastos notariales y aranceles del Registro serán a cargo de cada
una de las partes, de conformidad a lo establecido por la Ley, con la excepción mencionada de la declaración de obra nueva.
OCTAVO.- Cualquiera de las partes podrá instar a la otra a elevar a público
el presente contrato, siendo de su cuenta y cargo los gastos notariales que
se deriven de tal actuación.
NOVENO.- Las partes, para cualquier cuestión que se derivara del presente
contrato, se someten, con renuncia expresa a su propio fuero si lo tuvieren,
a los Juzgados y Tribunales de Almería.
Y para que así conste, suscriben el presente contrato por duplicado ejemplar
y a un solo efecto.
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