RESERVAS y TRANSFERENCIAS de APROVECHAMIENTO

Documentación y trámite de expedientes.
RESERVAS y TRANSFERENCIAS de
APROVECHAMIENTO
¿ QUÉ SON LAS RESERVAS Y LAS TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO ?
¿ CÓMO SE REFLEJAN EN NUESTRO PLAN GENERAL ?
¿ QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBO PRESENTAR ?. TRAMITE QUE SE SIGUE.
¿ QUÉ SON LAS RESERVAS Y LAS TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO ?
La regulación de estos conceptos se contiene, fundamentalmente, en los artículos 76 y 77 de la Ley
Reguladora de la Actividad Urbanística.
Artículo 76. TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO.
1. Los propietarios de una finca pueden transferir su correspondiente aprovechamiento subjetivo a
otras fincas que cuenten con excedentes de aprovechamiento. Estos son adquiridos en virtud de
aquella transferencia, que legitimará la posterior edificación de los mismos.
2. La transferencia de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento, según propuesta
suscrita por los interesados y formalizada en escritura pública, con planos adjuntos expresivos de la
localización y dimensiones de las fincas implicadas.
Dicha transferencia, así como la incorporación de terrenos al patrimonio municipal de suelo que
conlleve, debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
3. La validez de toda transferencia exige la cesión gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno
dominio, de la finca cuyo aprovechamiento subjetivo sea transferido y la paridad, en términos de valor
urbanístico, entre dicho aprovechamiento subjetivo y el excedente de aprovechamiento que es objeto
de adquisición con la transferencia.
No obsta para la validez de la transferencia ni el destino urbanístico -público o privado- de la finca
cedida, ni su clasificación -como suelo urbano o urbanizable-, ni el hecho de que la fincas afectadas
estén ubicadas en distintas áreas de reparto, pero el Ayuntamiento podrá denegar la aprobación de
transferencias inadecuadas para el desarrollo del Plan.
4. Si el terreno cedido fuera suelo urbanizable y aún no hubiera sido objeto de programación, al solo
efecto de verificar la regla de equivalencia entre lo transferido y lo adquirido, se valorará como si
estuviera ya programado.
Cuando en virtud de transferencia se ceda al Municipio un terreno ubicado en suelo urbanizable, el
Ayuntamiento actuará como propietario de dicho terreno en la posterior gestión del suelo urbanizable
afectado.
La adquisición mediante transferencias de excedentes de aprovechamiento ubicados en suelo
urbanizable requiere que el Urbanizador suscriba la propuesta junto a los propietarios afectados.
5. Las reparcelaciones voluntarias -concertadas entre los afectados para que el cumplimiento de sus
obligaciones urbanísticas se concrete de modo más acorde con sus preferencias- se tramitarán y
aprobarán por la Administración actuante conforme a lo dispuesto en los números anteriores. Su
aprobación puede surtir todos los efectos previstos en el artículo 69.3.
Artículo 77. RESERVAS DE APROVECHAMIENTO.
1. Con motivo de la transmisión al dominio público de terrenos con destino dotacional se podrá hacer
reserva del aprovechamiento subjetivo correspondiente a ellos, para su posterior transferencia.
Según se trate de una transmisión a título oneroso o gratuito la reserva la podrá hacer en su favor:
A) El propietario del terreno que lo ceda gratuitamente a la Administración competente.
Procede la reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesión de terrenos, cuándo no de lugar,
directa e inmediatamente, a la adquisición de un excedente de aprovechamiento. No podrá, por tanto,
reservarse el aprovechamiento para ulterior transferencia, quien efectúe la cesión como consecuencia
de inmediata transferencia o de una reparcelación.
B) La Administración o el Urbanizador -público o privado- que sufrague el precio del terreno
dotacional, cuando éste se adquiera para su destino público en virtud de una transmisión onerosa.
No ha lugar a la reserva de aprovechamiento si la adquisición onerosa del terreno dotacional público
va acompañada, por expropiación conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos con
excedentes de aprovechamiento equivalentes al terreno dotacional público.
La reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Ayuntamiento o Administración expropiante
y se hará constar en el Registro de la Propiedad junto a la transmisión de la que traiga su causa. La
reserva se cancelará, de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El Ayuntamiento no
puede oponerse a esa transferencia si, en su día, aceptó la cesión que motivó la reserva. Podrá
oponerse a ello el Urbanizador, cuando se pretendan adquirir así excedentes de aprovechamiento
radicados en el ámbito de la Actuación Integrada.
2. Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a los propietarios afectados
por un Programa sea inferior al total aprovechamiento objetivo de éste, el Urbanizador que financie la
diferencia podrá reservarse el aprovechamiento constitutivo de ella.
3. El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, iniciando el
procedimiento mencionado en el artículo 75.1.D), cuando hayan transcurrido más de tres años desde
que constituyó la reserva o el menor plazo que resulte de la aplicación de dicho precepto.
En lenguaje más coloquial puede decirse que un terreno dotacional privado puede ser gestionado (pasar a
propiedad municipal) anticipadamente: bien “cambiándolo” con el Ayuntamiento por otros terrenos (es el
caso de la transferencia), bien cediéndolo en base a un compromiso de permuta futura (compromiso que se
inscribe en el Registro de la Propiedad) para cuando la Administración posea terrenos para permutar (este
es el caso de la reserva. Una reserva de aprovechamiento es la primera parte de una transferencia, que se
completará cuando se materialice en alguna parcela concreta).
¿ CÓMO SE REFLEJAN EN NUESTRO PLAN GENERAL ?
La regulación referente a reservas y transferencias de aprovechamiento está prevista en los artículos 97,
101 y 108 de la normativa urbanística del plan General.
o
En el primero de ellos se alude a la posibilidad de aplicar la fórmula de la transferencia de
aprovechamiento al objeto de gestionar los espacios libres y equipamientos en suelo urbano: se
reconoce al titular del suelo un aprovechamiento subjetivo equivalente al promedio del área de
ordenación en que se encuentra, y se prevé su materialización a cargo de los excedentes del 10%
que corresponde a la Administración en el desarrollo de los suelos urbanizables.
o
El segundo artículo mencionado tiende a incentivar las cesiones anticipadas de dotaciones
mediante la figura de la reserva de aprovechamiento; y
o
El artículo 108 se refiere, como el primero, a la posibilidad de reservas y transferencias en suelos
dotacionales urbanos.
¿ QUÉ DOCUMENTACIÓN DEBO PRESENTAR ?. TRAMITE QUE SE SIGUE.
No obstante lo dicho en el apartado 2 del artículo 76 de la LRAU (arriba transcrito) puede instarse la reserva
o transferencia mediante una instancia que se acompañe de los siguientes documentos:
a) NOTA SIMPLE de la parcela (o de las parcelas)
b) REFERENCIA CATASTRAL de la parcela, acompañando PLANO de la misma expedido por la
Gerencia de Catastro; y
c) PLANO de la/s parcela/s. El plano responderá, si es necesario, a las siguientes características:
1. Estarán redactados por técnico competente, y visados por el Colegio profesional que
corresponda.
2. Su tamaño en formato papel no superará el correspondiente al DIN A-2.
3. El plano será levantado a través de un trabajo de campo (con teodolito) y permitirá identificar
claramente cualquier característica del terreno o elementos sobre los que referenciar todo punto
que se represente (edificaciones, acequias, vallados, bancales, pozos, balsas, tendidos aéreos,
etc.). Las coordenadas de todos los puntos (del perímetro y de los elementos representados)
deberán constar en el plano.
4. Se presentarán en papel y en soporte informático (necesariamente un “CD” –no disquete-, y en
formato manipulable DWG)
Presentada dicha documentación se estudiará técnica y jurídicamente su viabilidad, y si resulta procedente
su tramitación, se requerirá entonces que se formalice la solicitud en escritura pública y se acompañe la
certificación registral de la finca a ceder al Ayuntamiento. Para ello, de ser necesario, deberán realizarse las
operaciones que resulten procedentes sobre segregación y/o agrupación, excesos de cabida, rectificación
de datos catastrales, etc., etc.
La solicitud de estos últimos documentos, como acto de continuación que es de la tramitación, no
presupone la aceptación de la reserva o transferencia que corresponde al órgano municipal decisorio
competente tras la emisión de informes técnico y jurídico.
En la ciudad de Villajoyosa, a marzo de 2004