el incumplimiento del plazo de entrega de viviendas y la resolución

OPINIÓN
EL INCUMPLIMIENTO DEL PLAZO DE
ENTREGA DE VIVIENDAS Y LA
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
omo consecuencia de la crisis
económica que asola al sector
inmobiliario se ha incrementado el número de casos en que
el promotor, que ha vendido viviendas en
construcción, no las entrega en la fecha fijada en los contratos de compraventa a la
que se comprometió por mandato del artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21
de abril. Entendiendo que la obligación de
entrega sólo debe considerarse cumplida
cuando la vivienda se encuentra en adecuado estado de habitabilidad, física y
jurídicamente hablando. Es decir, una vez
construida y obtenida la Licencia de Primera Ocupación que deberá presentarse
para la contratación de los servicios de energía eléctrica, agua o telecomunicaciones.
El retraso en la entrega puede ser achacable al vendedor o, por el contrario,
obedecer a causas ajenas a su voluntad,
como por ejemplo: problemas de financiación de la obra, dilación en el
otorgamiento de licencias por la Administración Pública, falta de entrega de
suministro de materiales, huelga de trabajadores, catástrofes naturales, etc. Ahora
bien, ¿tienen derecho los compradores a
resolver los contratos de compraventa y
reclamar la devolución de las cantidades
anticipadas una vez haya transcurrido el
plazo acordado para la entrega de las
viviendas?
La respuesta es negativa si tenemos
en cuenta el parecer del Tribunal Supremo recogido, entre otras, en la Sentencia
de 12 de marzo de 2009 (Roj: STS
1126/2009), que determina que la dilación en la entrega únicamente justifica
la resolución en los siguientes supuestos:
C
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1º) cuando de los términos del contrato
se desprenda que la fecha pactada tenía
un interés esencial para el comprador y
su incumplimiento frustra totalmente las
expectativas depositadas en el negocio;
o 2º) cuando exista una actitud deliberadamente rebelde y contraria al
cumplimiento por parte del vendedor.
Todo lo cual debe comprobarse y acreditarse caso por caso. De lo contrario, nos
hallaríamos ante un supuesto de cumplimiento tardío de la obligación que
únicamente legitimaría al afectado a solicitar la indemnización de los daños y
perjuicios que el retraso le hubiere ocasionado, de acuerdo con el artículo 1.101
del Código Civil (en adelante C.C.).
Dicho criterio Jurisprudencial resulta
discutible ya que se decanta por aplicar el
principio de conservación de los contratos
frente al de seguridad jurídica que preceptúa el artículo 9.3 de la Constitución
Española. No debe olvidarse que si el vendedor se compromete contractualmente a
entregar la vivienda antes de una fecha
determinada, debe cumplir tal obligación
de conformidad con el artículo 1.091 del
C.C. que establece que “las obligaciones
que nacen de los contratos tienen fuerza
de ley entre las partes contratantes, y
deben cumplirse al tenor de los mismos”.
Y aunque es cierto que el artículo 1.124 del
C.C. permite a los Tribunales prorrogar el
cumplimiento de las obligaciones si existen causas justificadas que así lo autoricen,
resulta cuestionable que bajo el amparo de
dicho precepto el adquirente deba soportar el retraso acaecido, por duradero que
éste resulte, dependiendo del carácter esencial del plazo de entrega acordado o de la
responsabilidad del vendedor en la dilación acaecida.
En cualquier caso, frente a la Jurisprudencia expuesta que supedita el éxito
de resolución al análisis de determinadas
consideraciones, encontramos que el artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio
faculta a los compradores a rescindir los
contratos de compraventa y a ejecutar los
avales que los promotores tienen el deber
de entregarles. Dicho precepto permite
reclamar directamente la devolución de
las cantidades adelantadas a las entidades
avalistas a través del procedimiento
ejecutivo regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante L.E.C.), con el
único deber de acompañar a la demanda
el aval original y la documentación que
acredite la falta de entrega de la vivienda
en el plazo convenido. Y frente a dicha
reclamación la entidad avalista únicamente
podrá oponer las causas tasadas en los
artículos 557 y 559 de la L.E.C.. Sirva como
ejemplo el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 23 de mayo de 2011
(Roj: AAP B 2788/2011).
Nos enfrentamos diariamente a un
escenario de tensión e inseguridad jurídica generado por la existencia de una
normativa excesivamente rigurosa con las
entidades avalistas y una Jurisprudencia
dividida y mayoritariamente beneficiosa
para los vendedores. Baste imaginar que
ocurriría en una promoción de viviendas
que se retrasase por causas imprevistas, en
la que un adquirente presentase demanda
de juicio ordinario frente a la promotora y
otro presentase demanda ejecutiva frente
a la entidad avalista. A tenor de lo expuesto, la primera demanda fracasaría sobre la
RAFAEL MORENO
Abogado de Serrano y Asociados Urbanistas
base del principio de conservación de contratos y la segunda prosperaría dado el
carácter ejecutivo del aval.
Para salvar dicha situación de inseguridad e incertidumbre, lo razonable sería
establecer un criterio específico y uniforme que vinculase por igual a promotor y
entidad avalista. Incumplida la fecha de
entrega de la vivienda, salvo que se hubiere acordado contractualmente lo contrario,
la solución idónea pasaría por facultar al
adquirente para resolver la compraventa,
reclamar las cantidades anticipadas y la
indemnización correspondiente en concepto de daños y perjuicios. Estableciendo
como excepción a la resolución contractual que el retraso acaecido obedeciese a
causas de fuerza mayor imprevisibles y no
frustrase la finalidad del negocio (artículos 1.105 y 1.124 del C.C.). Y aunque en esa
línea ya se han pronunciado, entre otras,
las Sentencias de la Audiencia Provincial
de Valencia de 19 de julio de 2011 (Roj: SAP
V 5202/2011) o de la Audiencia Provincial
de Alicante de 24 de febrero de 2009 (Roj:
SAP A 627/2009), si no se modifica la Ley
57/1968, de 27 de julio seguirá sin resolverse el distinto rasero con que se juzgan
los procedimientos dirigidos frente a los
vendedores y las entidades avalistas.●